פורום נדל"ן

שלום. אני מוציאה היתר בניה לבית. העיריה מתנה את ההיתר (ברשימת התנאים) בהעברת שטח לבעלותה לצורכי הרחבת הרחוב. האם הדבר חוקי? למעשה אים לי ברירה מפני שאני לחוצה בזמנים ורוצה להתחיל בבניה.
אם אני מעבירה לה בעלות, האם אוכל לטעון בהמשך שהיא לא מבצעת את עבודות ההרחבה ברחוב ולכן ההפקעה מבוטלת?

רציתי לדעת בתור משכיר האם אני חייב לשוכרת שלי הדברה לדירה כשהיא אומרת שהיא כולה עקוצה מפשפשיםהשכן ליד מגדל חתולים ודיברתי עם מדביר ויתכן וזה מקור הבעיה תודה רבה

שלום רב, האם ניתן לבצע העברה ללא תמורה ולהמנע מתלשום מס רכישה בין ידועים לציבור, דהיינו זוג לא נשוי לפי דין אלא מנהלים חיים משותפים.
רוב תודות

שלום,אני משכיר דירה מזה כמעט שנה, לפני כיומיים בשעה שלא הייתי בדירה התפוצץ בה צינור שגרם להצפה בדירה.לדירה הגעתי רק אתמול בבוקר וראיתי את כל הבית מוצף מים (אציין כי ידעתי על התפוצצות הצינור וההצפה רק כאשר הגעתי אתמול בבוקר הביתה-שכאמור לא הייתי בדירה כשהדבר קרה).כתוצאה מההצפה רהיט חדש שקניתי ועוד לא הורכב נהרס לגמרי (רהיט עץ) וכן חלק מרהיטי נפגעו.שאלתי היא האם אני יכול לדרוש מבעל הדירה מלבד תיקון של הצינור כמובן גם פיצוי על הנזקים שנגרמו לי? בעיקר על הרהיטים שנהרסו. האם הדבר מעוגן בחוק או בפסיקה כלשהי?תודה מראש.

יש לי חצר פנימית פרטית , שמוקפת בקיר חומה סגורה , האם מותר לשים בתוך החצר מבנה קל למחסן, ו / או שירותים ומיקלחון, האם צריך אישור של העיריה ?

ברשותי דירה שקיבלתי בירושהבכוונתי למכור את הדירה תוך חצי שנההאם כדאי לעשות את העברת הדירה על שמי עכשיו או לחכות עד שיהיה קונה לדירה ואז לעשות את שתי הפעולות ביחד? (העברה ומכירה)

שלום,עסק שמתנהל בבניין בו אני גר עבד בשימוש חורג עד 2012.עכשיו הוא רוצה עוד שימוש חורג.אני לא מבין כמה פעמים אפשר לקבל שימוש חורג?האם יש ביטוי לדבר הזה בפסיקה? למשל שאסור שימוש חורג פעמיים? התב"ע לא מאשרת הרי את השימוש המבוקש אז למה לתת לו שימוש חורג? שישנו את התב"ע....

היזם בונה 8 דירות בבניין ללא ליווי בנקאי ומכר עד עכשיו 4 דירות. כיום הוא רוצה לעבד את המגרש לטובת הבנק. האם צריך לקבל את הסכמת רוכשי הדירות בנוסף למכתבי ההחרגה שהבנק ימסור? אודה למענכם במהרה אלי.

שלום, אני גרה בשכירות בהרחבה של מושב כאשר יחידת הדיור בה אני מתגוררת נושקת לביתו של בעל הבית ונמצאת בתוך החצר המגודר שלו. אני משלמת מיסי מושב באופן קבוע ובנוסף לארנונה המשולמת למועצה, כאשר סכום מיסי המושב הוא בדיוק אותו הסכום שאני משלמת ארנונה למועצה. לאחרונה תהיתי על מה בעצם אני משלמת והאם הסכום הנדרש הינו חוקי כי הבנתי שביכולתם לדרוש רק 30% מגובה הארנוה. כמו כן, האם שוכר במושב שמשלם ארנונה למועצה מחוייב לשלם מיסי מושב?

שלום, קנינו בית לפני 5 שנים עם 2 פרגולות ומרפסת סגורה עם קירות עץ ביציאה מהבית לחצר אחורית. כל זה היה נבנהעל ידי המוכר לפני 10 שנים ביום של מכירת הבית, ונכון להיום כבר 15 שנה עברו מרגע הבנייה. בתהליך העברת טבו לשמנו התקבלו כל האישורים הנדרשים והועברו לעו"ד שטיפל בתהליך ולנו היה ברור שקונים בית נקי מחובות והתחייבויות. לפני כמה ימים קיבלנו דרישה מערייה להרוס מבנים כי הם גילו חריגות לא מאושרות.
שאלתי: האם לפני אישור העברת טבו לשם קונה, הערייה חייבת לעשות בדיקות להתאמת תוכנית בנייה, בדיקת חריגות ולחייב את המוכר להסדיר עניינים?.במידה והמוכר קיבל אישור ערייה , האם זה אומר שבערייה מאושרות כל חריגות? או שמוכר קיבל אישור בדרך לא חוקית?
מכיוון שכל החריגות קיימות כבר יותר מ10 שנים (15 שנה) האם יש זמן התיישנות לדבר הזה?
תודה מראש על התשובות.סבטלנה

שלום יש לי שאלה אני גר במושב בחלק של הרחבה יש לנו בבית שלוש  הקומה. ברצוננו להשכיר את המרתף שהוא 55 מ"ר אותה על בסיס יומי איזה אישורים אני צריך בשביל זה אשמח לדעתתודה רבה יוסי.

שלוםביום 15.10.2008 מכרתי דירה שהייתה בבעלותי. דיווח למיסוי מקרקעין בדבר המכירה כאמור נתקבל במיסוי מקרקעין ביום 12.11.2008.כעת , חלפו 4 שנים ובימים הקרובים אני עומד למכור דירה בבעלותי. לא מכרתי דירה אחרת במהלך 4 השנים הללו. האם אני זכאי לפטור ממס שבח כבר כעת ? או שמא המועד הקובע הוא יום הדיווח למיסוי מקרקעין , שאז אאלץ להמתין עם המכירה עוד מספר שבועות...?אודה מאוד על תשובתכם הברורה ככל הניתן.תודה מראש על הסיוע.בברכהאברהם

שלום,
בבניין שלי יש חברת אחזקה. אנו, הדיריים דורשים ממנה שתציג בפנינו את הדוח שנתי שלה, אך היא מסרבת להציגו.
האם החברה מחוייבת להציגו בפנינו או שהיא רשאית לסרב?
אודה לתשובתכם..

שלום,
דודתי מוכרת לי את דירתה, מאחר וזה בתוך המשפחה ואין צורך כלל וכלל לבדיקה יסודית של החוזה, האם אנו יכולים לערוך החוזה לבד על פי דוגמא קיימת , ולהגיש המסמכים ללא עו"ד לרשויות המס (מס רכישה) ?
והאם צריך אימות חתימה של העו"ד?

בסעיף ג' "פרטי הזכות הנמכרת " יש את סעיפים 6 ו-7
6 החלק הנמכר
7 החלקים המועברים מהמקרקעין על פי נסח רשום.
מה ההבדל בין שני הסעיפים האלה ?
יצויין שאני ממלא מספר משחים עבור מספר מוכרים .
תודה

אם מוכרים דירה בשנת 2012 שהתקבלה בירושה מסבתא (חלקי בדירה 16%),בפטור ממס שבח לפי הוראת שעה ,אפשר למכור דירה נוספת בפטור בארבע שנים הבאות?
אם לא ניתן ,ואי לכך אחליט לשמור את הפטור ולשלם את המס:
כיצד מס שבח מחשב את המס,האם יש בידיו נתונים בכמה נקנתה הדירה?
תודה!

שלום,אני רוצה לרכוש מחסן, אך המוכר אמר לי שאין רישום בטאבו עליו וצריך לבצע רישום. בידיו מסמכי קנייה מקוריים של המחסן (רכש מאבא שלו לפני שנים רבות)  שאלתי היא - האם זה פרוצדורה פשוטה ? האם אני יכול לרכוש את המחסן ורק לאחר מכן לרשום בטאבו, ומה העלות של הליך שכזה פחות או יותר ?תודה מראש

בצמוד לבנין המגורים שלנו ישנו מגרש חניה שמוגדר כשטח פרטי של הדיירים (אך אין בו פרצלציה ופרטיו אינם רשומים בטאבו של כל דירה). מאז בניית הבנין משמש המגרש לחניה של דירי האיזור כולו. האם - ואיך - ניתן לשנות את המצב ולהביא לכך שהשטח יוכר כשטח פרטי ואף ירשם ככזה בטאבו של כל דירהן?

שלום רב
אודה לכם באם תעזרו לי לפענח את תשלום הוצאות עמלת ערבות בנקאית
כאמור מטרת החוק באה להגן עלנו רוכשי הדירות, רכשתי דירה מקבלן ונערך חוזה ע"י עו"ד מטעם הקבלן, כידוע לכם הקבלנים לא נותנים לפני החוסה את נוסח לעיין , ובמעמד כזה לא תמיד אנו מרובזים בחוזה לפרטיו.
לאחר הגעתי לביתי עברתי על החוזה וכתב קטן באחת הסעיפים רשם
עו"ד שעמלת ערבות בקאית תשולם ע"י הקונה, דבר שעו"ד של הקבלן העלים ממני בפגישה על חתימת החוזה.
אנא עזרו לי לפענח את החוק שאומר שכל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת קספו של הקונה לפי חוק זה יחולו על המוכר, הוראת סעיף קטן (א) לא יחולו אם על פי חוזה המכר על המוכר לשלם את ההוצאות בשביל הקונה והמבטח או נותן הערבות ,לפי הענין הוציא קבלה על שם הקונה.
השאלה האם הקבלן נהג ביושר שרשם סעיף שעל הקונה לשלם העמלה,
כי בשביל מה חוקקו את החוק אם רוב הקבלנים עוקפים אותו ע"י סעיף קטן(א). לדעתי הקבלנים מוליכים שולל את הקונים ועוקפים את החוק.
שאלתי השניה , מי צריך להוציא קבלה הבנק או הקבלן ,מפני שאני לא קבלתי קבלה מטעם הבנק , אלא קבלה מטעם הקבלן ,האם זה נכון.
אודה גם באם תכוונו אותי למי מגוף ציבורי שמתעסק בחוק שאוכל להפנות לו תלונה בנושא העקיפה ומהעלמת מידע מהקונה.
אנא עזרו לי בנושא
בתודה שלמה

שלום!חנות המשמשת למגורים מזה כ 10 שנים, בעבר היתה רשומה כדירה אך שונתה לחנות כבקשת הבעלים השאלה א. האם ניתן להחזירה לקדמותה (כלומר לרישום כדירה)           ב. מה לגבי מס רכישה תודה 

שלום רב,אני פונה בשם בניין משותף בו אני גרה, אנחנו 34 בתי אב בצמד בניינים משותפים, לפני למעלה משנה הדיירים פנו אל חברת אחזקה מקומית בעיר וחתמו על חוזה במסגרתו חברת האחזקה אמורה לדאוג לטיפול שוטף בניקיון גינון תשלום לספקים (מעלית חשמל מים וכו') לטפל בתקלות, לתקן ליקויים במבנה אם וכאשר יצוצו, לדאוג לטיפול בניקיון קולטי שמש, חניה משותפת, תפקוד מעליות ושער חשמלי של החניה, אינטרקום, החלפת נורות שרופות, שמירה על חזות כללית של הבניין.אנחנו משלמים 170 ש"ח בחודש. בחישוב פשוט החברה מקבלת כל חודש סכום של 5,780 ש"ח. רוב הדיירים משלמים דרך הוראת קבע או שיקים שניתנו מראש. מכאן נגזר כי בשנה החולפת שולמו לחברה 69,360 שקלים חדשים!!לעומת התשלומים, המצב בפועל ממש מחריד:ה"ניקיון" כולל מנקה שהחברה משלמת לה שכר זעום ללא תנאי העסקה ומגיעה אלינו פעם בשבוע למרוח את הלכלוך על הרצפות בכל הקומות, נורות נשרפות ולא מוחלפות למרות טלפונים חוזרים ונשנים לאחראי לפעמים שבועות, המעליות נתקעות כל הזמן ואם זה קורה בסוף השבוע אין עם מי לדבר, למרות זאת בכל בדיקת מעליות המעליות נמצאות באורח פלא תקינות... לאחרונה מעלית נתקעה ביום שישי והם סירבו לשלוח מישהו עם המפתח לגג כדי שמכבי האש יוכלו להכנס לחדר הבקרה, כל זאת כשדיירים תקועים במעלית, מכבי האש נאלצו לפרוץ את דלת הגג היקרה ואת דלת חדר המעליות גם היא יקרה מאוד - דלתות אלו עדיין עומדות פרוצות ושבורות, קולטי השמש לא עברו ניקוי למעלה משנה, הגג לא זופת, הזנחה שוררת בכל, הגינון אינו מתבצע: בפועל יש בגינות המעטות והקטנות בשטח הבניין בעיקר עצים גוועים, קקטוסים כעורים וצמחי בר, עשבים שוטים ומכוערים, מדי כמה חודשים אם בכלל נערכת השקיה יזומה שרק מגבירה את צמיחת העשבים השוטים. אין חידוש אדמה תיחוח דישון או שתילה חדשה, אבני שפה ואבני חיפוי שנשברו או יצאו (?) ממקומן אינן מתוקנות, הזנחה שוררת בכל. הדיירים פנו אלפי פעמים לחברה וללא כל תוצאה חיובית או התקדמות.אנחנו רוצים, מלבד סיום ההתקשרות החוזית עם חברה זו וביטול השיקים והוראות הקבע גם לדרוש מהם בחזרה את הסכום שגבו - למעשה בפועל זהו גזל, עושק, כי הם קיבלו תשלום בזמן ולא סיפקו את שהם התחייבו חוזית לתת לנו בתמורה. הם ניצלו את אוזלת יד הדיירים כאן שרובם קשישים נכים ועולים וותיקים מחבר העמים, והצעירים כאן עסוקים ועובדים 12 שעות. עכשיו כשבן זוגי ואני הצטרפנו אל הבניין אנחנו רוצים לעשות שינוי. יש היענות מוחלטת של כל הדיירים.שאלתי היא:1. האם החוק של דיני חוזים / מקרקעין / נזיקין עומד לצידנו במצב כזה?2. האם אפשר לתבוע דרך בית משפט רגיל בלבד או שאפשר במצב כזה גם לפנות אל הלשכה לרישום מקרקעין-טאבו ולקבל שם צדק יותר מהיר ומדוייק?3. מסקירה שעשינו עם בעלי ניסיון האגודה לתרבות הדיור אינה ממש מסייעת במצבים כאלו. האם כדאי לנו לאתר עו"ד שמתמחה בחוזים או מקרקעין או נזיקין? או אולי כולם ביחד?4. יש לנו תיעוד מצולם של כל המפגעים. בינתיים לא פנינו רשמית אל החברה במכתב או דרך איש מקצוע. מניסיון ובדיקה שערכנו מדובר בחברה עם תביעות רבות, עובדים לשעבר שדורשים כספים וזכויות סוציאליות, ספקים וכו'. מן היחס כולל של בעל החברה עצמו מן התקשורת השבורה והזלזול המופגן אני מסיקה כי מדובר בגורם בעייתי. האם מומלץ שנפנה אליו קודם בכתב בעצמנו או שניקח עו"ד שילווה אותנו ויסייע בכל?5. מה החוק אומר לגבי סיטואציה כזו של עושק חד משמעי ומתמשך?6. האם יש אפשרות לתבוע גם אישית את בעל העסק, אדם שהחברה בע"מ שלו גוזלת מאנשים, והוא מנהל את התרמית הזו ביודעין, אינו מתכוון לתת שירות טוב חי בפאר אבל למעשה מרמה את לקוחותיו ועובדיו בעת ובעונה אחת? האם בעת הגשת תביעה מול החברה אפשר גם לתבוע אותו אישית?

הי, ביקשתי לעקל נכס מקרקרעין של חייב מזונות,קיבלתי תשובה מהרשם: יש להמציא אישור זכויות בנכס ע"ש החייב. זה לאחר שצירפתי אישור טאבו שמראה שהבית רשום על חברה משכנת רשות הפיתוח, וצירפתי מסמכי משכנתא שהוא משלם והוכחות שונות אך לא רישמיות.
שאלתי: ממי המסמך שהרשם מבקש? אני, שאיני בעלת הזכויות יכולה לגשת סתם ככה ולקבל אישור שכזה, הרי זה מידע חסוי. איך?מה עושים? אין לי כסף לעו"ד, למי אני פונה?

שלום
יש לי שאלה כללית/אכנית
אם דייר שגר אצלי בשכירות,פינה את הדירה אך השאיר חובות כלשהם, איך אפשר בכלל ל'תפוס' אותו ולתבוע אותו?
הרי אני לא יודעת איפה הוא גר עכשיו, ואם הוא לא עונה לנייד/מחליף מספר אין לי בכלל דרך להשיג אותו.

יש דרך לתבוע אותו בכל זאת?

תודה

נודע לי כי אימי רשמה את הבית על שמי אבל זה רק במקרה והיא הלכה לעולמה. היכן זה אמור להיות רשום? האם בנסח טאבו זה יופיע?

בבעלות הורי 50% ממגרש בגודל 1,100 מ"ר כאשר הקרקע במושה ועליו בנויים 2 בתים פרטיים. בפועל השטח הבנוי + הקרקע של הורי הינו 600 מ"ר ושל הבית השכן 500 מ"ר. לא קיים הסכם שיתוף.
האם במידה והוריי מוכרים את הבית שלהם הם צריכים את הסכמת השכנים?
להוריי גינה גדולה וישנה אפשרות הרוס את ביתם הקיים ולבנות 2 בתים על השטח. האם ניתן לבצע פרצלציה במצב כזה? הרי הקרקע משותפת כיצד ניתן לבצע הפרדה? (ישנם שבילים ושטחים משותפים)

בברכה
גיל