פורום נדל"ן

שלום, קנינו בית לפני 5 שנים עם 2 פרגולות ומרפסת סגורה עם קירות עץ ביציאה מהבית לחצר אחורית. כל זה היה נבנהעל ידי המוכר לפני 10 שנים ביום של מכירת הבית, ונכון להיום כבר 15 שנה עברו מרגע הבנייה. בתהליך העברת טבו לשמנו התקבלו כל האישורים הנדרשים והועברו לעו"ד שטיפל בתהליך ולנו היה ברור שקונים בית נקי מחובות והתחייבויות. לפני כמה ימים קיבלנו דרישה מערייה להרוס מבנים כי הם גילו חריגות לא מאושרות.
שאלתי: האם לפני אישור העברת טבו לשם קונה, הערייה חייבת לעשות בדיקות להתאמת תוכנית בנייה, בדיקת חריגות ולחייב את המוכר להסדיר עניינים?.במידה והמוכר קיבל אישור ערייה , האם זה אומר שבערייה מאושרות כל חריגות? או שמוכר קיבל אישור בדרך לא חוקית?
מכיוון שכל החריגות קיימות כבר יותר מ10 שנים (15 שנה) האם יש זמן התיישנות לדבר הזה?
תודה מראש על התשובות.סבטלנה

שלום יש לי שאלה אני גר במושב בחלק של הרחבה יש לנו בבית שלוש  הקומה. ברצוננו להשכיר את המרתף שהוא 55 מ"ר אותה על בסיס יומי איזה אישורים אני צריך בשביל זה אשמח לדעתתודה רבה יוסי.

שלוםביום 15.10.2008 מכרתי דירה שהייתה בבעלותי. דיווח למיסוי מקרקעין בדבר המכירה כאמור נתקבל במיסוי מקרקעין ביום 12.11.2008.כעת , חלפו 4 שנים ובימים הקרובים אני עומד למכור דירה בבעלותי. לא מכרתי דירה אחרת במהלך 4 השנים הללו. האם אני זכאי לפטור ממס שבח כבר כעת ? או שמא המועד הקובע הוא יום הדיווח למיסוי מקרקעין , שאז אאלץ להמתין עם המכירה עוד מספר שבועות...?אודה מאוד על תשובתכם הברורה ככל הניתן.תודה מראש על הסיוע.בברכהאברהם

שלום,
בבניין שלי יש חברת אחזקה. אנו, הדיריים דורשים ממנה שתציג בפנינו את הדוח שנתי שלה, אך היא מסרבת להציגו.
האם החברה מחוייבת להציגו בפנינו או שהיא רשאית לסרב?
אודה לתשובתכם..

שלום,
דודתי מוכרת לי את דירתה, מאחר וזה בתוך המשפחה ואין צורך כלל וכלל לבדיקה יסודית של החוזה, האם אנו יכולים לערוך החוזה לבד על פי דוגמא קיימת , ולהגיש המסמכים ללא עו"ד לרשויות המס (מס רכישה) ?
והאם צריך אימות חתימה של העו"ד?

בסעיף ג' "פרטי הזכות הנמכרת " יש את סעיפים 6 ו-7
6 החלק הנמכר
7 החלקים המועברים מהמקרקעין על פי נסח רשום.
מה ההבדל בין שני הסעיפים האלה ?
יצויין שאני ממלא מספר משחים עבור מספר מוכרים .
תודה

אם מוכרים דירה בשנת 2012 שהתקבלה בירושה מסבתא (חלקי בדירה 16%),בפטור ממס שבח לפי הוראת שעה ,אפשר למכור דירה נוספת בפטור בארבע שנים הבאות?
אם לא ניתן ,ואי לכך אחליט לשמור את הפטור ולשלם את המס:
כיצד מס שבח מחשב את המס,האם יש בידיו נתונים בכמה נקנתה הדירה?
תודה!

שלום,אני רוצה לרכוש מחסן, אך המוכר אמר לי שאין רישום בטאבו עליו וצריך לבצע רישום. בידיו מסמכי קנייה מקוריים של המחסן (רכש מאבא שלו לפני שנים רבות)  שאלתי היא - האם זה פרוצדורה פשוטה ? האם אני יכול לרכוש את המחסן ורק לאחר מכן לרשום בטאבו, ומה העלות של הליך שכזה פחות או יותר ?תודה מראש

בצמוד לבנין המגורים שלנו ישנו מגרש חניה שמוגדר כשטח פרטי של הדיירים (אך אין בו פרצלציה ופרטיו אינם רשומים בטאבו של כל דירה). מאז בניית הבנין משמש המגרש לחניה של דירי האיזור כולו. האם - ואיך - ניתן לשנות את המצב ולהביא לכך שהשטח יוכר כשטח פרטי ואף ירשם ככזה בטאבו של כל דירהן?

שלום רב
אודה לכם באם תעזרו לי לפענח את תשלום הוצאות עמלת ערבות בנקאית
כאמור מטרת החוק באה להגן עלנו רוכשי הדירות, רכשתי דירה מקבלן ונערך חוזה ע"י עו"ד מטעם הקבלן, כידוע לכם הקבלנים לא נותנים לפני החוסה את נוסח לעיין , ובמעמד כזה לא תמיד אנו מרובזים בחוזה לפרטיו.
לאחר הגעתי לביתי עברתי על החוזה וכתב קטן באחת הסעיפים רשם
עו"ד שעמלת ערבות בקאית תשולם ע"י הקונה, דבר שעו"ד של הקבלן העלים ממני בפגישה על חתימת החוזה.
אנא עזרו לי לפענח את החוק שאומר שכל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת קספו של הקונה לפי חוק זה יחולו על המוכר, הוראת סעיף קטן (א) לא יחולו אם על פי חוזה המכר על המוכר לשלם את ההוצאות בשביל הקונה והמבטח או נותן הערבות ,לפי הענין הוציא קבלה על שם הקונה.
השאלה האם הקבלן נהג ביושר שרשם סעיף שעל הקונה לשלם העמלה,
כי בשביל מה חוקקו את החוק אם רוב הקבלנים עוקפים אותו ע"י סעיף קטן(א). לדעתי הקבלנים מוליכים שולל את הקונים ועוקפים את החוק.
שאלתי השניה , מי צריך להוציא קבלה הבנק או הקבלן ,מפני שאני לא קבלתי קבלה מטעם הבנק , אלא קבלה מטעם הקבלן ,האם זה נכון.
אודה גם באם תכוונו אותי למי מגוף ציבורי שמתעסק בחוק שאוכל להפנות לו תלונה בנושא העקיפה ומהעלמת מידע מהקונה.
אנא עזרו לי בנושא
בתודה שלמה

שלום!חנות המשמשת למגורים מזה כ 10 שנים, בעבר היתה רשומה כדירה אך שונתה לחנות כבקשת הבעלים השאלה א. האם ניתן להחזירה לקדמותה (כלומר לרישום כדירה)           ב. מה לגבי מס רכישה תודה 

שלום רב,אני פונה בשם בניין משותף בו אני גרה, אנחנו 34 בתי אב בצמד בניינים משותפים, לפני למעלה משנה הדיירים פנו אל חברת אחזקה מקומית בעיר וחתמו על חוזה במסגרתו חברת האחזקה אמורה לדאוג לטיפול שוטף בניקיון גינון תשלום לספקים (מעלית חשמל מים וכו') לטפל בתקלות, לתקן ליקויים במבנה אם וכאשר יצוצו, לדאוג לטיפול בניקיון קולטי שמש, חניה משותפת, תפקוד מעליות ושער חשמלי של החניה, אינטרקום, החלפת נורות שרופות, שמירה על חזות כללית של הבניין.אנחנו משלמים 170 ש"ח בחודש. בחישוב פשוט החברה מקבלת כל חודש סכום של 5,780 ש"ח. רוב הדיירים משלמים דרך הוראת קבע או שיקים שניתנו מראש. מכאן נגזר כי בשנה החולפת שולמו לחברה 69,360 שקלים חדשים!!לעומת התשלומים, המצב בפועל ממש מחריד:ה"ניקיון" כולל מנקה שהחברה משלמת לה שכר זעום ללא תנאי העסקה ומגיעה אלינו פעם בשבוע למרוח את הלכלוך על הרצפות בכל הקומות, נורות נשרפות ולא מוחלפות למרות טלפונים חוזרים ונשנים לאחראי לפעמים שבועות, המעליות נתקעות כל הזמן ואם זה קורה בסוף השבוע אין עם מי לדבר, למרות זאת בכל בדיקת מעליות המעליות נמצאות באורח פלא תקינות... לאחרונה מעלית נתקעה ביום שישי והם סירבו לשלוח מישהו עם המפתח לגג כדי שמכבי האש יוכלו להכנס לחדר הבקרה, כל זאת כשדיירים תקועים במעלית, מכבי האש נאלצו לפרוץ את דלת הגג היקרה ואת דלת חדר המעליות גם היא יקרה מאוד - דלתות אלו עדיין עומדות פרוצות ושבורות, קולטי השמש לא עברו ניקוי למעלה משנה, הגג לא זופת, הזנחה שוררת בכל, הגינון אינו מתבצע: בפועל יש בגינות המעטות והקטנות בשטח הבניין בעיקר עצים גוועים, קקטוסים כעורים וצמחי בר, עשבים שוטים ומכוערים, מדי כמה חודשים אם בכלל נערכת השקיה יזומה שרק מגבירה את צמיחת העשבים השוטים. אין חידוש אדמה תיחוח דישון או שתילה חדשה, אבני שפה ואבני חיפוי שנשברו או יצאו (?) ממקומן אינן מתוקנות, הזנחה שוררת בכל. הדיירים פנו אלפי פעמים לחברה וללא כל תוצאה חיובית או התקדמות.אנחנו רוצים, מלבד סיום ההתקשרות החוזית עם חברה זו וביטול השיקים והוראות הקבע גם לדרוש מהם בחזרה את הסכום שגבו - למעשה בפועל זהו גזל, עושק, כי הם קיבלו תשלום בזמן ולא סיפקו את שהם התחייבו חוזית לתת לנו בתמורה. הם ניצלו את אוזלת יד הדיירים כאן שרובם קשישים נכים ועולים וותיקים מחבר העמים, והצעירים כאן עסוקים ועובדים 12 שעות. עכשיו כשבן זוגי ואני הצטרפנו אל הבניין אנחנו רוצים לעשות שינוי. יש היענות מוחלטת של כל הדיירים.שאלתי היא:1. האם החוק של דיני חוזים / מקרקעין / נזיקין עומד לצידנו במצב כזה?2. האם אפשר לתבוע דרך בית משפט רגיל בלבד או שאפשר במצב כזה גם לפנות אל הלשכה לרישום מקרקעין-טאבו ולקבל שם צדק יותר מהיר ומדוייק?3. מסקירה שעשינו עם בעלי ניסיון האגודה לתרבות הדיור אינה ממש מסייעת במצבים כאלו. האם כדאי לנו לאתר עו"ד שמתמחה בחוזים או מקרקעין או נזיקין? או אולי כולם ביחד?4. יש לנו תיעוד מצולם של כל המפגעים. בינתיים לא פנינו רשמית אל החברה במכתב או דרך איש מקצוע. מניסיון ובדיקה שערכנו מדובר בחברה עם תביעות רבות, עובדים לשעבר שדורשים כספים וזכויות סוציאליות, ספקים וכו'. מן היחס כולל של בעל החברה עצמו מן התקשורת השבורה והזלזול המופגן אני מסיקה כי מדובר בגורם בעייתי. האם מומלץ שנפנה אליו קודם בכתב בעצמנו או שניקח עו"ד שילווה אותנו ויסייע בכל?5. מה החוק אומר לגבי סיטואציה כזו של עושק חד משמעי ומתמשך?6. האם יש אפשרות לתבוע גם אישית את בעל העסק, אדם שהחברה בע"מ שלו גוזלת מאנשים, והוא מנהל את התרמית הזו ביודעין, אינו מתכוון לתת שירות טוב חי בפאר אבל למעשה מרמה את לקוחותיו ועובדיו בעת ובעונה אחת? האם בעת הגשת תביעה מול החברה אפשר גם לתבוע אותו אישית?

הי, ביקשתי לעקל נכס מקרקרעין של חייב מזונות,קיבלתי תשובה מהרשם: יש להמציא אישור זכויות בנכס ע"ש החייב. זה לאחר שצירפתי אישור טאבו שמראה שהבית רשום על חברה משכנת רשות הפיתוח, וצירפתי מסמכי משכנתא שהוא משלם והוכחות שונות אך לא רישמיות.
שאלתי: ממי המסמך שהרשם מבקש? אני, שאיני בעלת הזכויות יכולה לגשת סתם ככה ולקבל אישור שכזה, הרי זה מידע חסוי. איך?מה עושים? אין לי כסף לעו"ד, למי אני פונה?

שלום
יש לי שאלה כללית/אכנית
אם דייר שגר אצלי בשכירות,פינה את הדירה אך השאיר חובות כלשהם, איך אפשר בכלל ל'תפוס' אותו ולתבוע אותו?
הרי אני לא יודעת איפה הוא גר עכשיו, ואם הוא לא עונה לנייד/מחליף מספר אין לי בכלל דרך להשיג אותו.

יש דרך לתבוע אותו בכל זאת?

תודה

נודע לי כי אימי רשמה את הבית על שמי אבל זה רק במקרה והיא הלכה לעולמה. היכן זה אמור להיות רשום? האם בנסח טאבו זה יופיע?

בבעלות הורי 50% ממגרש בגודל 1,100 מ"ר כאשר הקרקע במושה ועליו בנויים 2 בתים פרטיים. בפועל השטח הבנוי + הקרקע של הורי הינו 600 מ"ר ושל הבית השכן 500 מ"ר. לא קיים הסכם שיתוף.
האם במידה והוריי מוכרים את הבית שלהם הם צריכים את הסכמת השכנים?
להוריי גינה גדולה וישנה אפשרות הרוס את ביתם הקיים ולבנות 2 בתים על השטח. האם ניתן לבצע פרצלציה במצב כזה? הרי הקרקע משותפת כיצד ניתן לבצע הפרדה? (ישנם שבילים ושטחים משותפים)

בברכה
גיל

שלום רב,
חתמתי על הסכם תיווך וראיתי בית אחד מבחוץ ובית אחד מבפנים. כעבור יום בדקתי באתר יד 2 ואני רואה את אותם הבתים מוצעים למכירה ללא תיווך. האם אני מחויב משפטית (ולא רק מוסרית) למתווך או שאני יכול מעתה להתחיל את התהליך ישירות אל מול המוכר.
תודה
דניאל

שלום, עברתי את מבחן המתווכים וקיבלתי רישיון לעיסוק בנדלן, רציתי לדעת מה אפשרויות התעסוקה שלי מעבר להצטרפות לסוכנות קיימת. מה על פי חוק אני צריכה כדי לפתוח משרד או להיות עצמאית בתחום.
תודה!

שלום רב
יש לי שאלה , הגשנו תביעה על ליקויי בניה, האם קיים דבר כזה שנותנים החלטה ז"א פסק דין ללא הגשת סיכומים
תודה ריקי

יש לי דירה ריקה מדיירים מעל שנה. אני מקבלת בחשבון המים התקופתי צריכה משותפת. האם אני מחוייבת לשלם את החשבון? האם מגיעה לי הטבה כלשהי (כמו בארנונה)?

מה קורה כאשר יש הערת אזהרה על הנכס וכשהבעלים כותב בצוואה את ההפך ממה שרשום בהערה מה קובע ?למשל בני הבכור יקבל את הבית לאחר מותי בהערה ובצוואה הוא מוריש לכולם בחלקים שווים .

אני ואימי (קשישה) מתגוררים יחדיו, אנו מעוניינים לרכוש דירה חדשה (מעלית וממ"ד). הבית הקיים/הישן (ללא מעלית) רשום על שמם של אימי שתחייה (בצוואה על שמי) ואבי ז"ל. אימי ניצולת שואה זכאית להנחות בחשמל במיסיי עירייה ופטור מאגרת טלוויזיה. אצלי זאת דירה ברכישה ראשונה והינני נכה ביטוח הלאומי ומופיע כזכאי משרד השיכון. מה עושים בכדי שאזכה בפטור במס הרכישה ובהנחות להן זכאית אימי שתחייה?

אבי נשוי וירש מאחיו דירה,הוא מעונין לתת לי את הדירה כמתנה האם צריך להחתים את אימי גם או שאבי יכול לתת ללא אישורה את הדירה כמתנה?

שלום רב
אנו משפחה החיה בדירה שכורה כ 4 שנים.
בסוף אוגוסט שמנו לב שלא הצ'ק לא ירד בחשבון הבנק.
התקשרתי לבעלי הדירה ואמרתי לו ולהפתעתי הוא אמר שהוא לא שם לב אך נגמר לנו החוזה ואנחנו צריכים לחדשו לעוד שנה. מאז אני מנסה ללא הרף להשיגו על מנת לחדש את החוזה ואני לא מצליחה לקבוע פגישה עימו.
עברו כבר כמה חודשים ולצערי לא שמתי כל חודש 4000 ש"ח בצד.
האם יש איזשהו חוק שאמור להגן עלי?? ברצוני לעזוב את הדירה האם עלי לשלם את החוב? גם אם דרשתי חוזה חדש?

שלום רב
בשנת 1194 הורה בית המשפט לרשום הערת אזהרה על הנכס לטובת צד א. צד א מסכים למחיקת הערת האזהרה, שאלתי היא האם אני מגיש בקשה בהמרצת פתיחה או שצריך להגיש בקשה בתיק שהתנהל בשנת 1994.
תודה מראש