פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הפקעה ע"י העיריה
יפה
16/12/12
אני דיירת במקרקעין . בקומה ראשונה של הביניין יש חנויות ירקות.עיריית גבעתיים הפקיעה חלק מהשטח של הביניין לזיקה למעבר הולכי רגל. בפועל מאפשרת העיריה לבעלי החנויות להוציא סחורה בשטח זה. הביניין נבנה לפני 20 שנה בערך.האם יש מקום לתבוע את העיריה בגין ירידת ערך הדירות בגלל הפקעה זו או לחילופין לחייב את העירייה להחזיר לנו את השטח?
תודה,
יפה
תודה,
יפה
התיישנות
עו"ד שזר תומר
16/12/12
אני חושב שהשאלה שלך מצדיקה פגישת יעוף ויהיה קשה להשיב על כך במסגרת תשובה בפורום.
לטעמי כיוון שחלפו 20 שנים לדבריך - הרי שלא ניתן לעשות דבר, אבל צריך לבדוק את המקרה שלך יותר לעומק.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
לטעמי כיוון שחלפו 20 שנים לדבריך - הרי שלא ניתן לעשות דבר, אבל צריך לבדוק את המקרה שלך יותר לעומק.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
כלנית 3 א' עפולה
דסה מרדכי
16/12/12
לאשתי ולעוד שלושה אחים יש בית משותף בחולון.
אישתי ונים מאחיה רוצים למכור את הבית אך האח הרביעי מעלה קשיים.
הוא טוען ששוי הבית גבוהה ממה שהישגנו עד היום. הבית עומד שלוש שנים ריק. הוא מסרב גם להשכרה.
בשלב מסויים הסכימו אשתי ושני אחיה למכור את הדירה במחירהשוק ולסבסד את האח הרביעי למחיר שהוא מבקש.
בשלב מסויים הוא חזר גם מהסכמה זו ובכך טרפד את העיסקה.
בשיחה עם אחד האחים האח הסרבן טען שהוא רוצה לגרום להפסדים לשאר החים.
מה ניתן לעשות מבחינה חוקית?
אישתי ונים מאחיה רוצים למכור את הבית אך האח הרביעי מעלה קשיים.
הוא טוען ששוי הבית גבוהה ממה שהישגנו עד היום. הבית עומד שלוש שנים ריק. הוא מסרב גם להשכרה.
בשלב מסויים הסכימו אשתי ושני אחיה למכור את הדירה במחירהשוק ולסבסד את האח הרביעי למחיר שהוא מבקש.
בשלב מסויים הוא חזר גם מהסכמה זו ובכך טרפד את העיסקה.
בשיחה עם אחד האחים האח הסרבן טען שהוא רוצה לגרום להפסדים לשאר החים.
מה ניתן לעשות מבחינה חוקית?
פירוק שיתוף במקרקעין
עו"ד שזר תומר
16/12/12
להגיש לבית משפט לענייני משפחה פירוק שיתוף במקרקעין ולהכריח אותו למכור, אפשר גם לתבוע אותו על הנזק שגרם.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
צו לגילוי מסמכים
רון
16/12/12
אם מבקשים צו לגילוי מסמכים והצד השני מציג רק את חלק מהמסמכים, האם אחרי זה הוא יוכל להוסיף עוד מסמכים? לדוגמא אני יודע על חוזה מסוים שנעשה אבל הצד השני לא הציג כל מסמך שמאמת או שולל את החוזה (תחת צו גילוי מסמכים) - האם אחרי שאני מגיש את המסמכים מהצד שלי, הצד השני יוכל לנסות לתקוף את המסמך שהצגתי, אף על פי שהוא (ע"פ צו גילוי מסמכים) לא הציג את המסמכים שלפיהם הוא מנסה לתקוף את המסמכים שאני מציג?
צו גילוי מסמכים
עו"ד שזר תומר
16/12/12
הצד השני לא יכול להציג מסמך שלא מופיע בצו גילוי המסמכים.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
ייפוי כוח בלתי חוזר
אברהם קלרון
16/12/12
האם ייפוי כוח כלתי חוזר מתיר למיופה הכוח לשנות יעוד של נכסים משותפים בבנין ולשייך אותם לדייר מסוים ?
לדוגמה: ההיתר המקורי שניתן על ידי העירייה היה ל- "חדר דוודים". היזם התקין את הדוודים בתוך הדירות ולא בחדר הדוודים.
האם היזם יכול לשנות את היעוד של החדר ל- "מחסן" ולספח אותו לדירת בני משפחתו?
לדוגמה: ההיתר המקורי שניתן על ידי העירייה היה ל- "חדר דוודים". היזם התקין את הדוודים בתוך הדירות ולא בחדר הדוודים.
האם היזם יכול לשנות את היעוד של החדר ל- "מחסן" ולספח אותו לדירת בני משפחתו?
יפוי כוח בלתי חוזר
עו"ד שזר תומר
16/12/12
לא הבנתי מה קשור יפוי הכוח לשאלה שלך?
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
רכוש משותף בבית משותף- דחוף
מילי
16/12/12
שלום רב,מהו הרוב הדרוש בקרב בעלי הדירות בבית משותף, לשם הסבת חדר העגלות בבניין לחדר ג׳ימבורי לילדים?הואיל והיום מתקיימת אסיפת דיירים בעניין דלעיל, אודה על תשובתכם הדחופה.אקדים תודה
רוב נדרש בבית משותף
עו"ד שזר תומר
16/12/12
הרוב הדרוש מהדיירים לעבודות בניה בבית משותף
תאריך פרסוםמקור החוקהרוב הדרושעבודת הבניה
31.12.07אתר הכנסת - תיקון לחק המקרקעין (תיקון מס' 28) התשס"ח 200860%תוספת ממ"ד
2008אתר נבו - חוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה (סעיף 3) 51% שינוי ברכוש המשותף (במסגרת חיזוק מבנים לפי תמ"א 38)
2008אתר נבו - חוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה (סעיף 4)60% הרחבת דירה (במסגרת חיזוק מבנים לפי תמ"א 38)
2008אתר נבו - חוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה (סעיף 5)66%תוספת דירה או דירות שמספרן עד 1/3 ממס' הדירות הקיים (במסגרת חיזוק מבנים לפי תמ"א 38)
משרד המשפטים - תיקון לחוק המקרקעין - בתים משותפים (סעיף 59ו')66%תוספת מעלית
1991משרד המשפטים - תיקון לחוק המקרקעין - בתים משותפים (סעיף 59ד') 51% החלפת ספק גז
משרד המשפטים - תיקון לחוק המקרקעין - בתים משותפים (סעיף 59ב')0%הינתקות ממערכת חימום מרכזית, התקנת דוד שמש על הגג
2006משרד הבינוי - חוק פינוי ובינוי - פיצויים80%הסכם הריסת המבנה במסגרת תכנית פינוי-בינוי
100% הצמדה של שטח משותף לדירה
1991משרד המשפטים - תיקון לחוק המקרקעין - בתים משותפים (סעיף 59ז')100% הפיכת מעלית אחת בבנין למעלית שבת
1995משרד המשפטים - תיקון לחוק המקרקעין - בתים משותפים (סעיף 71ב')75%תוספת בניה בבית דירות משותף
משרד המשפטים - תיקון לחוק המקרקעין - בתים משותפים (סעיף 59ד')100%תוספת דירה חדשה
ויקיטקסט - התוספת השניה (59ג') לתקנון מצוי מצוי בסוף המסמך <--שינויים שונים בבנין
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תאריך פרסוםמקור החוקהרוב הדרושעבודת הבניה
31.12.07אתר הכנסת - תיקון לחק המקרקעין (תיקון מס' 28) התשס"ח 200860%תוספת ממ"ד
2008אתר נבו - חוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה (סעיף 3) 51% שינוי ברכוש המשותף (במסגרת חיזוק מבנים לפי תמ"א 38)
2008אתר נבו - חוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה (סעיף 4)60% הרחבת דירה (במסגרת חיזוק מבנים לפי תמ"א 38)
2008אתר נבו - חוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה (סעיף 5)66%תוספת דירה או דירות שמספרן עד 1/3 ממס' הדירות הקיים (במסגרת חיזוק מבנים לפי תמ"א 38)
משרד המשפטים - תיקון לחוק המקרקעין - בתים משותפים (סעיף 59ו')66%תוספת מעלית
1991משרד המשפטים - תיקון לחוק המקרקעין - בתים משותפים (סעיף 59ד') 51% החלפת ספק גז
משרד המשפטים - תיקון לחוק המקרקעין - בתים משותפים (סעיף 59ב')0%הינתקות ממערכת חימום מרכזית, התקנת דוד שמש על הגג
2006משרד הבינוי - חוק פינוי ובינוי - פיצויים80%הסכם הריסת המבנה במסגרת תכנית פינוי-בינוי
100% הצמדה של שטח משותף לדירה
1991משרד המשפטים - תיקון לחוק המקרקעין - בתים משותפים (סעיף 59ז')100% הפיכת מעלית אחת בבנין למעלית שבת
1995משרד המשפטים - תיקון לחוק המקרקעין - בתים משותפים (סעיף 71ב')75%תוספת בניה בבית דירות משותף
משרד המשפטים - תיקון לחוק המקרקעין - בתים משותפים (סעיף 59ד')100%תוספת דירה חדשה
ויקיטקסט - התוספת השניה (59ג') לתקנון מצוי מצוי בסוף המסמך <--שינויים שונים בבנין
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
מפגע שהתגלה בדירה לאחר הרכישה
משה
16/12/12
שלום רב,לאחרונה רכשתי דירה ולאחר שמשפחתי ואני נכנסו לדירה, גילינו כי שומעים בתוך הדירה את רעש המעליות של הבניין.האם למוכרת חלה איזושהי אחריות בעניין או שעליי לפנות דווקא לחברת המעליות / הקבלן שבנה את הבניין לפני מספר שנים?כמו כן רציתי לדעת האם אחריות הקבלן לעניין ליקוי בנייה מסוג זה וגבלת בזמן או שתמיד אני יכולה לפנות אליו?.. הרי זהו ליקוי שלא נובע מבלאי מסוים... תודה מראש,אור.
פגם נסתר בדירה
עו"ד שזר תומר
16/12/12
שאלה קשה.
ראי - על פניו, מבלי לבדוק את המקרה לעומק - אני לא חושב שהמוכרת אחראית לרעש המעלית.
שנית, יתכן כי קיימת עילת תביעה כנגד הקבלן או חברת המעליות, האם מדובר בהתקנה שבוצעה שלא כדין.
אבל צריך לבדוק את המקרה שלך יותר לעומק.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
ראי - על פניו, מבלי לבדוק את המקרה לעומק - אני לא חושב שהמוכרת אחראית לרעש המעלית.
שנית, יתכן כי קיימת עילת תביעה כנגד הקבלן או חברת המעליות, האם מדובר בהתקנה שבוצעה שלא כדין.
אבל צריך לבדוק את המקרה שלך יותר לעומק.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
השתלטות שכנים על חניה ציבורית
שי
16/12/12
שלוםליד ביתי יש חניה ציבורית (בדקתי בטאבו וראיתי שהעירייה היא הבעלים) שאמורה לשרת את השכונות הסובבות אותה, אני מניח שזה על בסיס מקום פנוי. הבעיה היא ש8 אנשים החליטו להשתלט על מספר חניות על ידי תליית שלט ״חניה פרטית/שמורה״ במספר חניות ומטרידים את מי שמעז לחנות להם בחניות האלו. הם טוענים שהם עשו הסכם ביניהם שהם מסכימים ״לחלק״/״לסמן״/״להתאים״ חניה לדייר (אני מזכיר שהם 8 מתוך בערך 200 שגרים מסביב לחניה הזאת. מה אמורים לעשות במקרה כזה? האם יש תוקף כלשהו להסכם כזה? או שזה ממש בדיחה שהם מחליטים לספח לעצמם חניה ציבורית? האיזור הוא דירות קרקע, לחלקן יש חניות פרטיות בתוך שטח הקרקע רשומות בטאבו ולחלקן לא. בנוסף יש את החניות הציבוריות בין השכונות (החניות שעליהם משתלטים תולי השלטים.
חניה ציבורית
עו"ד שזר תומר
16/12/12
באם אכן מדובר בחניה ציבורית הרי שאין כל תוקף להסכם בין הצדדים, וניתן להזהיר אותם בכתב אודות הסרת השלט - בטרם הגשת תביעה כנגדם.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תקופת צינון למס שבח על ירושה- הבהרה לשאלה:
יוני
16/12/12
לאבי ז"ל היו שתי דירות וחשבון בנק בשותפות עם אמי שתחיה, והוא לא הותיר צוואה.
אימי מעוניינת להעניק לי במתנה את חלקה בדירה (50% שהיו שלה בטאבו+25% שהגיע לה מן הירושה של אבי ז"ל), וגם אחיותי מעוניינות לוותר עם חלקן בירושה מהדירה הנ"ל בלבד.
אני מבין כי יהיה עלי לשלם 1/3 מס קניה לאחר הסתלקות האם והאחיות מחלק העזבון הספציפי של אותה דירה על מחצית הדירה אותה נותנת לי האם במתנה, ועל החלק אותו אני יורש 50% מהדירה אהיה פטור ממס קניה.
שאלתי לגבי מס שבח: אם ארצה למכור את הדירה לפני תום 4 שנים אהיה פטור ממס זה, אך אינני מבין ממתי סופרים את ה-4 שנים לפטור- האם מיום הפטרה של האב, מיום הוצאת צו הירושה, או מהיום בו הדירה תרשם על שמי בטאבו ?
וכמו כן, מה העלות הממוצעת להוצאת צו ירושה ורישום חלק הירושה בטאבו ע"י אותו עורך הדין ?
אימי מעוניינת להעניק לי במתנה את חלקה בדירה (50% שהיו שלה בטאבו+25% שהגיע לה מן הירושה של אבי ז"ל), וגם אחיותי מעוניינות לוותר עם חלקן בירושה מהדירה הנ"ל בלבד.
אני מבין כי יהיה עלי לשלם 1/3 מס קניה לאחר הסתלקות האם והאחיות מחלק העזבון הספציפי של אותה דירה על מחצית הדירה אותה נותנת לי האם במתנה, ועל החלק אותו אני יורש 50% מהדירה אהיה פטור ממס קניה.
שאלתי לגבי מס שבח: אם ארצה למכור את הדירה לפני תום 4 שנים אהיה פטור ממס זה, אך אינני מבין ממתי סופרים את ה-4 שנים לפטור- האם מיום הפטרה של האב, מיום הוצאת צו הירושה, או מהיום בו הדירה תרשם על שמי בטאבו ?
וכמו כן, מה העלות הממוצעת להוצאת צו ירושה ורישום חלק הירושה בטאבו ע"י אותו עורך הדין ?
תקופת צינון בעת מכירת דירה שנתקבלה במתנה
עו"ד שזר תומר
16/12/12
לטעמי שאלתך דורשת יעוץ פרטני ולא תשובה במסגרת שאלה בפורום.
ואולם בכל זאת אנסה להשיב.
מתוך האמור בסעיף 49ו(א) לחוק. סעיף קטן (1) לסעיף זה דן במקרה שבעל הדירה לא גר בה דרך קבע, אז תקופת הצינון היא 3 שנים מיום שנעשה הבעלים שלה .
לאמור - לטעמי 3 שנים מיום החתימה על תצהיר מקבל המתנה.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
ואולם בכל זאת אנסה להשיב.
מתוך האמור בסעיף 49ו(א) לחוק. סעיף קטן (1) לסעיף זה דן במקרה שבעל הדירה לא גר בה דרך קבע, אז תקופת הצינון היא 3 שנים מיום שנעשה הבעלים שלה .
לאמור - לטעמי 3 שנים מיום החתימה על תצהיר מקבל המתנה.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
הסדר טיעון
עו"ד צעיר
15/12/12
שלום, בוצעה חריגת בנייה, התקיים דיון, במהלכו הושג הסדר טיעון (קנס + אורכה להשגת ההיתרים).לאחרונה, הושגו כל ההיתרים, ואוטוטו מסתיימת תקופת האורכה להשגתם.האם עלי לפנות לב"כ התובעת, על מנת לעדכן אותו לגבי השגת ההיתרים או שעלי להגיש הודעה לבית המשפט בנוגע לכך?להכוונתכם אודה.
הסדר טיעון
עו"ד שזר תומר
16/12/12
תגיש הודעה לבית המשפט וגם תעדכן את התובעת.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
שיפוץ בניין לאחר שהדירה נמכרה
לאה
15/12/12
שלום. רכשתי דירה , חתמנו על חוזה המכר כשהשלמת העסקה , העברת מפתחות ורישום הסופי של הדירה על שמי יחול רק בעוד 7 חודשים. היום קיבלתי טלפון מוועד של אותו הבניין שמציג בפני שהם עומדים לפני שיפוץ הבניין שעלותו 11K ש"ח לדירה ושעליי לשלם מקדמה ואח"כ בפריסה לתשלומים. המוכר כמובן טוען שאין לו יותר צד בנושא מכיוון שכבר חתמנו על הסכם מכירה.העובדה שהוחלט על שיפוץ הבניין ועלותו לא צוינה בשום מקום בחוזה המכר ולא בעל פה. זו בעצם "הפתעה" גמורה בשבילי שדורשת הוצאות לא מתוכננות. יש לי שתי שאלות בנושא :1) מי במקרה זה צריך לשלם על השיפוץ (המוכר או הקונה? ) אם לקחת בחשבון שהחלטה לשפץ את הבניין התקבלה לפני השלמת עסקת המכירה , ולדעתי אפילו לפני שחתמנו על חוזה מכר בתנאי שזה לא עלה בשום שלב של משא ומתן וגם בעת חתימת החוזה.2) האם ניתן לתבוע את המוכרים על הסתרת פרט חשוב בעת חתימה על חוזה המכר ועל בסיס זה להפסיק את העסקה ולטעון לפיצויי הפרה?תודה רבה
ניהול מו"מ בחוסר תו"ל
עו"ד שזר תומר
16/12/12
לטעמי שאלתך דורשת יעוץ משפטי מקיף יותר משאלה בפורום, בכל מקרה אנסה לעזור.
אם זו החלטה שניתנה לפני החתימה על החוזה, הרי שתוכלי להוכיח כי המוכר ידע עליה, ומשלא גילה זאת- הרי שיש פגם בתום הלב שלו וניתן יהיה לדרוש את התשלום ממנו או לפחות חלק ניכר ממנו.
האם זה פגם מוהתי בגינו אפשר לבטל את העסקה - לטעמי לא.
מקווה שעזרתי.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
אם זו החלטה שניתנה לפני החתימה על החוזה, הרי שתוכלי להוכיח כי המוכר ידע עליה, ומשלא גילה זאת- הרי שיש פגם בתום הלב שלו וניתן יהיה לדרוש את התשלום ממנו או לפחות חלק ניכר ממנו.
האם זה פגם מוהתי בגינו אפשר לבטל את העסקה - לטעמי לא.
מקווה שעזרתי.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
שתילת עצים בשטח ציבורי
אנונימית
15/12/12
שלום רב,
1. לאחרונה שכן שמתגורר במושב סמוך אלי החל לשתול עצים מחוץ לגבולות הבית שלו, בשטח הציבורי. העצים כמובן גדלים פרא ומפריעים.
הנ"ל גם עושה שינוים בפני השטח (בעזרת טרקטורים)
פניתי למועצה שהתנערה מאחראיות והשליכה את הנ"ל על ועד המושב שגם אלו לא מטפלים בבעיה. האם ישנו חוק ברור בעניין? מה ניתן לעשות?
אפשר בבקשה להפנות אותי לחוקים הרלוונטים?
2. ישנם חוקים ברורים לגבי עקירת עצים קיימים בשטחים ציבורים? גיזום?
במידה ועצים אלה מפריעים לנוף ולאיכות חיים, האזרח יכול לגזום אותם בעצמם?
אשמח לקבל קצת מידע ואור על הבאלגן.
תודה רבה.
1. לאחרונה שכן שמתגורר במושב סמוך אלי החל לשתול עצים מחוץ לגבולות הבית שלו, בשטח הציבורי. העצים כמובן גדלים פרא ומפריעים.
הנ"ל גם עושה שינוים בפני השטח (בעזרת טרקטורים)
פניתי למועצה שהתנערה מאחראיות והשליכה את הנ"ל על ועד המושב שגם אלו לא מטפלים בבעיה. האם ישנו חוק ברור בעניין? מה ניתן לעשות?
אפשר בבקשה להפנות אותי לחוקים הרלוונטים?
2. ישנם חוקים ברורים לגבי עקירת עצים קיימים בשטחים ציבורים? גיזום?
במידה ועצים אלה מפריעים לנוף ולאיכות חיים, האזרח יכול לגזום אותם בעצמם?
אשמח לקבל קצת מידע ואור על הבאלגן.
תודה רבה.
עקירת עצים
עו"ד שזר תומר
15/12/12
לפי ידיעתי - אזרח לא יכול לגזום או לעקור עצים בשטח ציבורי.
אבל מעבר לכך המקרה דרוש בדיקה מעמיקה יותר.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
אבל מעבר לכך המקרה דרוש בדיקה מעמיקה יותר.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
קניית בית
קרן
15/12/12
קניתי בית פרטי לפני כחודשיים. בית בן 6 שנים שנבנה בבנייה פרטית.
לפני מספר ימים הגעתי לביקור נוסף בבית וגיליתי פס שחור לאורך כל חדר השינה בקומה השנייה. בדיוק בחיבור של הקיר עם תקרת הגג. מדובר על בית עם גג רעפים.נראה כי הסימן השחור פושט בעדינות לאמצע החדר.
לא הבנתי במה מדובר ושאלתי את המוכר. הוא אמר שהחדר הזה הוא צפוני ולא מספיק מאוורר.שאין נזילות ושאין מה לדאוג.
לא ראיתי קודם- אולי משום שטישטשו עם צבע.
אני חוששת שמדובר בעובש או ברטיבות- ושצריך שם תיקון שעולה הרבה כסף.
בעוד חצי שנה אני אמורה לקבל את הבית.
איך עלי לנהוג ?
מה לעשות?
מה לומר לעורך דין שלי?
גם אם יבטיח שיתקן -איך אדע שאכן יעשה זאת?
אשמח לתשובה
קרן
לפני מספר ימים הגעתי לביקור נוסף בבית וגיליתי פס שחור לאורך כל חדר השינה בקומה השנייה. בדיוק בחיבור של הקיר עם תקרת הגג. מדובר על בית עם גג רעפים.נראה כי הסימן השחור פושט בעדינות לאמצע החדר.
לא הבנתי במה מדובר ושאלתי את המוכר. הוא אמר שהחדר הזה הוא צפוני ולא מספיק מאוורר.שאין נזילות ושאין מה לדאוג.
לא ראיתי קודם- אולי משום שטישטשו עם צבע.
אני חוששת שמדובר בעובש או ברטיבות- ושצריך שם תיקון שעולה הרבה כסף.
בעוד חצי שנה אני אמורה לקבל את הבית.
איך עלי לנהוג ?
מה לעשות?
מה לומר לעורך דין שלי?
גם אם יבטיח שיתקן -איך אדע שאכן יעשה זאת?
אשמח לתשובה
קרן
רכישת דירה
עו"ד שזר תומר
15/12/12
תשלחי בעל מקצוע מאוד מקצועי ואמין (שיערוך אף סוג של חוות דעת כתובה), שיבדוק מה בדיוק הבעיה.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
העברת דירה ללא תמורה מאחות
מאיה
14/12/12
שלום רב
לי ולאחותי יש דירה משותפת שקיבלנו מההורים אחותי רוצה להעביר לי ללא תמורה את החצי שלה מהדירה שווי הדירה 600000 ש"ח החצי שהיא תעביר לי ללא תמורה זה 300000 ש"ח
לי יש דירה שאני חיה בה שהשווי שלה 1300000
שאלתי כזרת האם אני אצטרך לשלם מס רכישה שאחותי תעביר לי את החצי שלה ללא תמורה וכמה ?
לי ולאחותי יש דירה משותפת שקיבלנו מההורים אחותי רוצה להעביר לי ללא תמורה את החצי שלה מהדירה שווי הדירה 600000 ש"ח החצי שהיא תעביר לי ללא תמורה זה 300000 ש"ח
לי יש דירה שאני חיה בה שהשווי שלה 1300000
שאלתי כזרת האם אני אצטרך לשלם מס רכישה שאחותי תעביר לי את החצי שלה ללא תמורה וכמה ?
מס רכישה בהעברה ללא תמורה
עו"ד שזר תומר
15/12/12
כן את צריכה לשלם מס רכישה מדרגה שניה בגובה שליש.
כלומר - מס על דירה שניה, אבל בסכום שליש ממה שהיית אמורה לשלם אם זו לא היתה מתנה.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
כלומר - מס על דירה שניה, אבל בסכום שליש ממה שהיית אמורה לשלם אם זו לא היתה מתנה.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
סעיף מתן הודעה מראש בחוזה שכירות
שני
14/12/12
לפני כמספר חודשים חתמתי על חוזה שכירות בתור הצד השוכר. בחוזה הוספנו תנאי שאני יזמתי, לפיו, במידה והמשכיר ירצה לקיים שיפוצים במושכר, עליו לתת לי התראה של חודשיים מראש, ולי תנתן האופציה ליידע אותו בתוך חודש, האם ברצוני להשאר במושכר או לסיים את החוזה, כאשר יתחיל השיפוץ (מבלי שאצטרך למצוא שוכר חלופי כמובן). כעת המשכיר הודיע לי שהוא מתכנן כבר בשבוע הקרוב להתחיל בשיפוצים אשר יארכו מספר חודשים. בחוזה לא קבענו מהי הסנקציה שתחול במידה והמשכיר יעבור על הסעיף, קרי-לא תנתן לי התראה מראש. הבנתי שכאשר קיים חוסר בחוזה, משלימים זאת עפ"י מה שנהוג בחוזים דומים, אולם איני יודעת מה מקובל בחוזים דומים. לפי ההגיון הבריא, נראה לי שפיצוי במקרה כזה אמור להיות סכום השכ"ד החודשי, כפול מספר החודשים בהם הייתה אמורה להנתן לי התראה מראש אך לא ניתנה לי (זאת אומרת, חודשיים), האם אני סוברת נכון?תודה מראש!!
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
15/12/12
לא בטוח שהפרשנות שלך נכונה.
מה שככל הנראה כן בטוח, הוא שהמשכיר הפר את החוזה, ולכן צריך לתעד את זה בכתב, לגבי מה לדרוש - תדרשי פיצוי שביקשת ותראי מה הוא מציע (אם בכלל), ומשם אפשר יהיה להתקדם.
(שימי לך הוא יכול לדחות את השיפוץ למועד המותר ואז לא מגיע לך דבר).
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
מה שככל הנראה כן בטוח, הוא שהמשכיר הפר את החוזה, ולכן צריך לתעד את זה בכתב, לגבי מה לדרוש - תדרשי פיצוי שביקשת ותראי מה הוא מציע (אם בכלל), ומשם אפשר יהיה להתקדם.
(שימי לך הוא יכול לדחות את השיפוץ למועד המותר ואז לא מגיע לך דבר).
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
רכישת דירה
שלי
14/12/12
שלוםאני ובעלי היינו מעוניינים ברכישת דירה . העברנו את המקדמה ונאמר לנו כי נקבל את החוזה בעוד יומיים. הזמן עבר והתברר כי הדירה נרכשה על ידי קונה אחר שהתחרט והם היו לקראת ביטול החוזה אך בעוד הם שוקדים על ביטול החוזה עימו הוא התחרט בשניתתוקפו של החוזה לשבועיים וזכרון הדברים שחתמנו עליו עתיד לפוג תוקף בעוד שבועמה עלינו לעשות מה זכויותינו כרגע?
זכרון דברים
עו"ד שזר תומר
15/12/12
תקדמו את נושא החתימה, על מנת לקבע את החוזה, ועל מנת שתוכלו להוכיח כי העדר החתימה הוא מטעם הצד השני.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תשלום מיסים
אני 123
14/12/12
שלום
רכשתי דירה חדשה,והיא לא תהיה מאוכלסת במשך מספר חודשים.
פניתי בעניין זה לעיריה ואמרו לי שצריך להוציא אישור בנושא זה מעו"ד או מבית משפט,ואז אוכל לקבל פטור לחצי שנה מתשלוםארנונה השאלה היא כמה עולה להוציא אישור כזה?
תודה
רכשתי דירה חדשה,והיא לא תהיה מאוכלסת במשך מספר חודשים.
פניתי בעניין זה לעיריה ואמרו לי שצריך להוציא אישור בנושא זה מעו"ד או מבית משפט,ואז אוכל לקבל פטור לחצי שנה מתשלוםארנונה השאלה היא כמה עולה להוציא אישור כזה?
תודה
פטור מארנונה לחצי שנה
עו"ד שזר תומר
15/12/12
מדובר בתקנה פנימית.
יש עיריות שמסתפקות במכתב רגיל ללא עו"ד.
יש כאלה שרוצות תצהיר.
תבדוק בדיוק מה הם רוצים.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
יש עיריות שמסתפקות במכתב רגיל ללא עו"ד.
יש כאלה שרוצות תצהיר.
תבדוק בדיוק מה הם רוצים.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בקשת היתר ללא הסכמת כל בעלי הקרקע
אור
14/12/12
אם אין הסכמה של כל בעלי הקרקע להוציא היתר בניה - מה קורה? הכוונה לא לבית משותף עם דיירים אלא קרקע עם מספר בעלים באותו מגרש
היתר בניה
עו"ד שזר תומר
15/12/12
צריך לפנות לבית משפט.
אפשר ל"הזהיר" את יתר הבעלים אודות המשמעות הכספית שלך כך במידה ויפסידו.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
אפשר ל"הזהיר" את יתר הבעלים אודות המשמעות הכספית שלך כך במידה ויפסידו.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
אי גילוי נאות בעת רכישת דירה
לאה
14/12/12
רכשתי דירה קטנה להשקעה ומאז 5 חודשים לא ניתן להשכירה. לאחרונה התברר לי שהשכן ממול שיכור רוב הזמן, מרעיש ומטנף את המסדרון המשותף. משיחותי עם סוכן הנדל"ן שגם מנסה להשכיר את הדירה, מתברר שהיה ידוע לו על השכן וכן גם למוכר.
האם יש לי עילה לתבוע את סוכן הנדלן ו/או את המוכר על אי גילוי נאות?
האם יש לי עילה לתבוע את סוכן הנדלן ו/או את המוכר על אי גילוי נאות?
חוסר תום לב בניהול מו"מ לרכישת דירה
עו"ד שזר תומר
15/12/12
תלוי מה רשום בחוזה, אם רשום שבדקת את הסביבה - אז זה בעייתי.
צריך לבדוק את חוזה המכר.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
צריך לבדוק את חוזה המכר.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
האם ניתן להגיש ערר כנגד החלטת המפקחת על הרישום
שמעון
14/12/12
שלום
מבקש לדעת האם ניתן להגיש ערר כנגד החלטת המפקחת על הרישום .
שכן מדובר בעניין של סכסוך על שטח בית משותף והחלטת המפקחת שלא מתקבלת על הדעת
אשמח לקבל תשובה
מבקש לדעת האם ניתן להגיש ערר כנגד החלטת המפקחת על הרישום .
שכן מדובר בעניין של סכסוך על שטח בית משותף והחלטת המפקחת שלא מתקבלת על הדעת
אשמח לקבל תשובה
ערעור על החלטת המפקחת
עו"ד שזר תומר
15/12/12
אם אינני טועה מדובר בערעור במחוזי.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
זכויות על דירה בלי רישום הדירה על שמי
שרה
14/12/12
אני ואחיי ירשנו את דירת הוריי , אחים שלי ויתרו לי על הדירה , והשאלה שלי היא האם יש מסמך משפטי שאני יכולה להחתים אותם ,שיעגן את הזכות שלי על הדירה בחוק מלבד רישום הדירה על שמי? האם יש הליך משפטי שיכול להגין עליי מפינוי עתידי מהדירה מכל סיבה שהיא?
אני קיבלתי את הדירה ויש לי דירה משלי,וכל עניין המיסוי של העברת הדירה על שמי מפחיד אותי,ואני מעוניינת להשאיר את הדירה על שם אחיי , אבל פוחדת שהם יתחרטו ויבקשו את הדירה חזרה ,
אני קיבלתי את הדירה ויש לי דירה משלי,וכל עניין המיסוי של העברת הדירה על שמי מפחיד אותי,ואני מעוניינת להשאיר את הדירה על שם אחיי , אבל פוחדת שהם יתחרטו ויבקשו את הדירה חזרה ,
צו ירושה
עו"ד שזר תומר
15/12/12
אם אחים שלך ויתרו לך על הדירה והיא תרשם על שמך זה אמור להספיק.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
שאלה
שלום
14/12/12
שאלה בעסקאות נוגדות במקרקעין, אשמח לעזרה - במידה ונמכרה דירה לאלמוני, אלמוני עבר להתגורר בנכס ולא רשם הערת אזהרה.לימים המוכר נפטר וביתו היורשת לא ידעה שמכר את הדירה לאלמוני, ולכן העניקה את אותה הדירה לביתה מכוח חזקת המתנה.איזה עסקה גוברת?
עסקאות נוגדות (סותרות)
עו"ד שזר תומר
15/12/12
עסקה במקרקעין צריכה להסתיים ברישום . כל עוד הקונה לא רשם הערה או כל דבר אחר, הרי שעסקה השניה כל עוד נרשמה - גוברת.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
דחוף מאוד בבקשה
רונן
14/12/12
שלום רב,שיפרנו דיור ועדיין לא מכרנו את הדירה הראשונה, יש לנו עוד כחודש וחצי לפי מכתב שקיבלנו הרשויות. השאלה במידה ומצאנו קונה וחתמנו על זכרון דברים והקונה מבקש עכשיו משכנתא, האם הסכם הזה עוצר את השעון לצורך אי תשלום מס רכישה על דירה שניה? ומה אנו צריכים לעשות מבחינה פרוצדורלית ?ו נניח והבנק לא נותן להם את הסכום הנדרש והם לא יקנו בסוף את הדירה מה עושים אז?תודה
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
15/12/12
אם הבנתי נכון אתם במצב לפיו היתה לכם דירה אחת, וקניתם דירה שניה, ואז התחייבתם למכור את הדירה הראושנה.
ראשית - יש לבדוק את המועדים - כלומר כמה זמן באמת נשאר לכם (לדבריכם חודש וחצי).
בהנחה וזה אכן המצב - צריך חוזה מחייב בתקופה הזו שיוגש לרשום המיסים, על מנת למנוע קנסות וריביות וכן הטלת הסכום הגבוה של מס הרכישה.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
ראשית - יש לבדוק את המועדים - כלומר כמה זמן באמת נשאר לכם (לדבריכם חודש וחצי).
בהנחה וזה אכן המצב - צריך חוזה מחייב בתקופה הזו שיוגש לרשום המיסים, על מנת למנוע קנסות וריביות וכן הטלת הסכום הגבוה של מס הרכישה.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
כשאני מכרתי את הדירה אז העורך דין שלי רשם בחוזה
סופיה לול
16/12/12
אצלי העורך דין רשם משהו בחוזה שלא מאפשר להם לצאת מהחוזה אם הבנק לא נתן להם משכנתא... הם גם רצו זכרון דברים אבל הוא לא וויתר להם. תדברו איתי במייל. יום טוב סופיה
קניית דירה שנייה – תוקף הוראת השעה למס רכישה
אסף
14/12/12
אני אמור לקנות דירה בקרוב. כבר סיכמנו הכל בע"פ ורק חסר לחתום על חוזה. יש לי כבר דירה הרשומה על שמי. האם כדאי לי לחכות ולחתום על החוזה בשנה החדשה לאחר שתפוג הוראת השעה או שזה לא משנה . השאלה היא מבחינת מס רכישה , הבנתי שהוראת השעה לגבי מס הרכישה המוגדל לדירות להשקעה אמור לפוג בסוף החודש, זה נכון?
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
15/12/12
לפי מיטב הבנתי - זו דירה שניה שלך ואתה צריך לשלם מס רכישה בגין דירה שניה, והוראות השעה (המתייחסות בעיקר למס שבח), לא רלוונטיות, אולם בגלל שמדובר בהרבה כסף אולי כדאי שתבצע יעוץ פרטני מול עו"ד.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תת חלקות
דני
13/12/12
שלום,בבניין יש 8 דירות אך בתחילת נסח הטאבו של הבניין רשום שיש 9 תת חלקות, למרות שבהמשך נסח הטאבו מפורטות רק חלקות 1-8מה יכול להיות ההסבר לכך? כיצד מבררים מה מהות תת החלקה התשיעית שכביכול קיימת?תודה
תת חלקה
עו"ד שזר תומר
15/12/12
אפשר להוציא מהטאבו תשריט את כל הבניין ותת החלקות.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תקופת צינון
אבי
13/12/12
ברשותי 2 דירות. ברצוני לרכוש דירה נוספת וכדי לקבל עליה את מדרגות המס כדירה יחידה, ברצוני לתת דירה אחת כמתנה לאחי, ואילו דירה שנייה למכור. האם לאחר שביצעתי את המתנה ומכירת הדירה ה-2 תוך 24 חודשים מקניית הדירה ה-3 אכן אקבל על הדירה ה-3 מדרגות מס כדירה יחידה, או שמא יש דברים שאיני מודע להם? כמו תקופת צינון כנותן מתנה או מגבלות אחרות?
תקופת צינון
עו"ד שזר תומר
15/12/12
אני חושב שאת צריך יעוץ של תכנון מס מקיף ולא במסגרת תשובה בפורום.
לעניין מס שבח בהענקת דירה למגורים לדוגמא:
פטור לדירת מגורים מזכה
המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:
(1) המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס; לענין זה, מכירה בפטור ממס - לרבות מכירה בפטור חלקי, אך למעט -
[א] מתנה פטורה על פי סעיף 62 לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה;
[ב] מתנה פטורה על פי סעיפים 60 או 61;
[ג] מכירה פטורה לפי סעיפים 49ז1, 69 ,67 ,65 ,64 או 70;
[ד] מכירה פטורה לפי פסקה (5);
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
לעניין מס שבח בהענקת דירה למגורים לדוגמא:
פטור לדירת מגורים מזכה
המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:
(1) המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס; לענין זה, מכירה בפטור ממס - לרבות מכירה בפטור חלקי, אך למעט -
[א] מתנה פטורה על פי סעיף 62 לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה;
[ב] מתנה פטורה על פי סעיפים 60 או 61;
[ג] מכירה פטורה לפי סעיפים 49ז1, 69 ,67 ,65 ,64 או 70;
[ד] מכירה פטורה לפי פסקה (5);
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
