פורום נדל"ן

הישכרנו מקום לטובת עסק במשך שנה, שלימנו עבור חשמל ומים כל חודשיים לבעל הבית, לא הלכנו בעירייה להוציא תעודת עסק או משהו כזה בגלל אישורי כבאות והחלטנו לסגור את העסק.במשך הזמן הזה לא שילמנו ארנונה, לא קיבלנו מהעירייה שום בקשה לשלם ארנונה וגם בעל הבית לא הגיש לנו את המסמכים לארנונה הרי המקום הוא על שמו והמכתבים מהעירייה מגיעים אליו.במשך כל שנת השכירות לא שמענו פעם אחת מהשוכר לגבי הארנונה ולא ידענו שצריך לשלם, עכשיו כשאנחנו עוזבים, השוכר מבקש מאיתנו אישורים ששילמנו כל השנה ארנונה.אין לנו שום אישור כזה ושום מכתב שמזכיר את זה.מה עושים במקרה כזה? (בחוזה יש סעיף שאומר שאנחנו צריכים לשאת בהוצאות העירייה, העניין שבעל הבית לא דיווח לנו, האם היינו צריכים ללכת בעצמנו לעירייה?).תודה רבה וחג שמח.

אם אני קונה בית במושב/ישוב/כפר, האם מותר לי לבנות חומה של ארבע-חמש מטר מאבן מסביב לבית? או שאולי לשכנים מותר לפי החוק להתנגד?

הורי רכשו דירה ב 2009, הדירה רשומה על שמי. היום אנו מבקשים למכור את הדירה. לא התגוררתי בדירה בכלל. אני מבינה כי מגיע לי פטור רק לאחר תקופת צינון של 3 שנים. אך בסוף סעיף 49 ו' לחוק רשום "מיום שנעשה בעלה". את זה אני לא מבינה, האם אני נעשית הבעלים של הדירה רק לאחר תקופת הצינון, שמגיע לסיומה בחודש הבא, ומאז עלי לספור שלוש שנים. או האם הכוונה לבעלות, היא בעלות רשומה, כלומר בטאבו?

לדוד שלי היו בעיות בבנק, רצו לממש לו את הבית, אז הוא חיפש קונה,ומצא.
הוא היה אמור לחתום איתו על הסכם. אבל הוא הצליח להגיע הסכם עם הבנק, אז הוא התחרט בנוגע למכר, הוא לא חתם מעולם על חוזה, או על זכרון דברים או משהו בסגנון.. בקיצור, התקשרה אליו היום עורכת הדין של הקונה, ואמרה לו שרוצים לתבוע אותו על הפרה, והתחילה לאיים עליו שהוא צריך לשלם פיצויים.. יכול להיות דבר כזה?

האם כאשר רוכשים דירה בפרויקט שנעשה בו עסקת קומבינציה,בין אם נרכשת דירה מבעל הקרקע ובין אם נרכשת דירה מהקבלן המבצע, האם יש לבקש את אשור מס השבח בקשר למכירת הקרקע של בעל הקרקע??? או להבטיח את קבלת האשור בדרך מסוימת?

שכנים מהקומה מתחתינו עושים מנגל במרפסת ביתם, כאשר כל העשן עולה אל דירתנו ומציף אותה בריח מחניק ולא נעים, דבר שפוגע באיכות חיינו. אני אסמטית כך שהדבר מפריע לי מאוד.כאשר דיברנו איתם על כך הם אמרו שזכותם לעשות כרצונם.שאלתי היא מה החוק בנושא?

שלום רב,

לפי הוראת שעה פטור ממס
שבח (הגדלת היצע של דירות מגורים) הקובעת שיש פטור מלא ממס שבח על הדירות בשווי עד
2,2 מיליון, אם מוכרים דירה עד 5.5.13. אם מכרתי דירה אחד עד ל 5.5.13 בפטור הוראת
שעה, האם ניתן מיד לאחר זה (זאת אומרת אחרי 5.5.13) לנצל פטור של 4 שנים על דירה
השנייה שבבעלותי ללא לחכות 4 שנים נוספות או שמכירה בפטור לפי הוראת שעה תחשב
כמכירה ועליי לחכות עוד 4 שנים?

תודה וחג שמח!

אני שותף בדירה שקיבלתי בירושה עם עוד שני אחים.
ברשותי בנוסף דירה שלי
בכוונתי לרכוש את החלקים של שני אחי כלומר 2/3 מהדירה ברכישה
עם תמורה - מהו מס הרכישה שאשלם (אני מניח שאשלם מס רכישה לפי דירה שניה אבל אשלם רק 2/3 ממס הרכישה לפי התמורה שאשלם על הדירה וזאת מכיוון ש 1/3 מהדירה שייך לי מהירושה)

בנוגע למפרט המכר שלנו בחלק של פיתוח המגרש, נרשם: "גדר בחזיתות אחרות של המגרש..."
האם חזיתות אחרות של המגרש יכול להתפרש גם לחלק האחורי בגבולות המגרש?

קנינו שטח מקבלן בנייה , במקור השטח היה מיועד לבנייה רוויה אך נמכר כשטחים לבנייה עצמית לאחר שקיבל אישור פרצלציה.הפיתוח על השטח באחריות העירייה, אך כרגע הקבלן דורש ממני לחתום על גרמושקה עבודות עפר בשטח, כמובן שתהליכי הקנייה הסתיימו לפני שנה ובחוזה אין סעיף כזה. מה מומלץ לעשות?הקבלן לא מכר את רוב השטחים ובמטרה לקדם את מכירתם הוא החליט לבנות בתים

שלום, בבעלותי דירה בבית משותף. לאחרונה, הבחנתי בסדקים לא מינוריים בתוך שניים מהחדרים בתוך דירתי (סדקים שממשיכים מחדר אחד לשני וסדקים מהתקרה כמעט עד לרצפה), וזאת לאורך קיר חיצוני אחד, המשותף למעשה לרבע מבעלי הדירות בבניין (מי שיש להם דירה בצד הזה של הבניין).
אני כמובן מעוניין לטפל בסדקים אלו, לפני שהם ייעשו גדולים יותר ואולי אפילו מים יחדרו דרכם (ונדמה שהם במגמה גם של להגיע לדירה שמתחתיי).
האם הוצאות הטיפול בסדקים אלו הינם באחריותי או באחריות הבניין המשותף בכללותו? האם אני מחוייב לטפל בסדקים אלו על חשבוני לפני שהם עלולים להגיע גם לדירה שמתחת?
תודה רבה! דניאל

שלום,קניתי חנייה. בעבר בחנייה חנה רכב קטן  - והיה אפשר להחנות רכב של דייר נוסף בשטח הציבורי.הרכב שלי גדול יותר ולא מאפשר חניית רכב של דייר נוסף.האם מותר לסמן כשמור גם את דרכי הגישה לחנייה.אודה לתשובתך.                     שלום.

אני פרוד ועדיין לא התגרשתי, כחלק מהסכם הגירושים אני עתיד להעביר לאשתי את  מלוא זכויותיי בדירה שבה התגוררתי עד לא מזמן.  אני מתכוון לקנות דירה בשבוע הבא, שאלתי היא האם הדירה השנייה שאני אקנה תיחשב כדירה נוספת שיש לי למרות שכבר אינני מתגורר בדירה שהייתה בבעלות משותפת שלי ושל פרודתי או שהיא תיחשב לי כדירה יחידה משום שאני אעביר לאשתי את זכויותיי בדירה המשותפת שלנו ? 

שוכר של דירה שברשותי נשלח למעצר לתקופה ממושכת לא ידועהברצוני לפנות אותו מהדירה בהקדם האפשרי בגלל חומרת העברה שביצע.איך עלי לפעול?, כל חודש שעובר אני מפסיד חודשי שכירות, מה עושים במקרה כזה?

שלום רב.יש 2 שיטות להארכת תקופת חכירה. האחת עם הגשת שטרי הארכת חכריה הואחת קבלת אישור תקנה (שמאריך ל-49 שנים חינם) אם היה היוון בנכס . יש להחתים את המנהל מס שבח ולגשת עם זה לטאבו.שאלתי היא מה קורה לגבי תקופת חכירה שהסתיימה ב-2003? האם אני מאריך ע"פ האישור תקנה שנאי מקבל מהמנהל או שמא צריך לחתום על שטרות?עוד בעיה השטרות שעליהם אני חותם מדובר ב-2 אנשים שנפטרו ויש צו ירושה לטובת הבת. לא יסכימו לרשום את צו הירושה אם לא אאריך את התקופה? האם אפשר להאריך ע"פ אישור התקנה במנהל או שמא צריך להגיש להם שטרי הארכת תקופת חכירה?לתשובתך אודה.בברכה,אלי

מה הן ההגנות שיש לשוכר שעסקת השכירות שלו לא נרשמה.
יש בידיו חוזה שכירות ל-5 שנים ואופציה ל-5 שנים נוספות.
בעל הנכס מעוניין לסלק אותו מהדירה.
מה נותן תוקף הרישום מבחינה פרקטית?

אנחנו 4 אחים - ברשותנו שלוש דירות בירושה
אני מעונינת לקנות בתמורה את הדירה מאחי - אך הם מוטרדים ממס שבח
1. האם ניתן למוכרה לפי הוראת השעה ולקבל פטור ממס שבח עליה
2. האם ניתן למוכרה לפי הפטור הקלאסי הרגיל ולקבל פטור עליה

3. במידה והיתה נמכרת לי במכירה ללא תמורה - האם היה ניתן לקבל
פטור ממס שבח לפי הוראת השעה או לפי הפטור הקלאסי

ברשותי דירה שנרכשה בשנת 1996 ומאז היא בחוזי שכירות. ברצוני לבצע מכירת דירה ועלי לשלם בעבורה מס שבח.
כפי שאי מבין - ראשי אני בחישוב "רכישתה" (לפי קנייתה בשנת 1996) להצמיד ערך זה למדד, בתוספת ריבית שנתית ובניכוי של פחת שנתי
1. מהוא ערך (אחוז) הריבית השנתית שעלי להשתמש בחישוב
2. מהוא ערך (אחוז) הפחת השנתי שעעלי להשתמש
3. האם ערך הפחת מחושב כמו ריבית דה-ריבית או ערך נומינלי קבוע
לכל שנה מהמחיר שנרכשה הדירה

איך נהוג לחלק את התשלומים על רכישת דירה? כמה אחוזים משלמים בזמן החתימה על החוזה, וכמה בשלבים הבאים?

אני מעונין לרכוש דירה. בתשריט ובנסח רשום הדירה בעלת 5 חדרים. בפועל יש בדירה 9 חדרים, כיוון שהמוכר פיצל חדרים עם קירות גבס וכו'. אפשר לקנות את הדירה ככה או שמדובר בחריגנ. ואם זאת חריגה מה עושים? תודה

ברשותי דירה שנקנתה במקור בשנת 1960 ואשר קבלתי אותה בירושה בשנת 2001 וברצוני למכור אותה ללא זכות פטור ממס שבח - כיצד מחשבים את ערך הדירה "רכישה" לצורכי חישוב מס השבח - האם לפי ערך הבסיס, הקניה, של שנת 1960 (יום קנייתה על ידי הורי), או ערכה בשוק כי שהיה בשנת 2001 - יום קבלתה בירושה)

בשנת 2001 קיבלתי יחד עם עוד שני אחים שתי דירות בירושה. בנוסף אני בעלים של דירה פרטית בה אני מתגורר.
ברצוני לבצע מכירת דירה יחד עם אחי את אחת מהדירות שבירושה לאחד האחים - באפשרותנו לבצע זאת בשתי דרכים:
1. מכירה ללא תמורה (שני האחים לאח השלישי)
1.1. האם במכירה כזו ללא תמורה בין האחים (כאמור בירושה קבלנו
שתי דירות) מאפשרת קבלת פטור ממס שבח לפי הוראת
השעה? - במידה ולא איך יחושב מס השבח על דירה זו אשר
נתקבלה בירושה בשנת 2001 - קרי איך מחושב "ערך רכישתה"
ביום קבלתה בירושה (בשנת 2001)
2. מכירה לאחד האחים בתמורה מלאה (משני האחים לח שלישי)
2.1. האם במכירה כזו ללא תמורה בין האחים (כאמור בירושה קבלנו
שתי דירות) מאפשרת קבלת פטור ממס שבח לפי הוראת
השעה? - במידה ולא איך יחושב מס השבח על דירה זו אשר
נתקבלה בירושה בשנת 2001 - קרי איך מחושב "ערך רכישתה"
ביום קבלתה בירושה (בשנת 2001)

שלום, האם לצורך ביצוע עסקת מקרקעין על הלקוח לחתום מול העו"ד שמייצג אותו על ייפוי כוח מיוחד לעסקת מקרקעין או שייפוי כוח רגיל מספיק?
תודה

שלום רב. כמה זמן שטרי המשכנתא תקפים לצורך רישום בטאבו.האם הם תקפים לחצי שנה מיום החתימות והאימות? י איזשהי אסמכתא בנושא?נגיד אם חתמתי בחודש יולי על שטרי משכנתא אחרי חצי שנה אם זה לא נרשם צריך לחדש אותם שוב?לתשובתכם והפניה לסימוכין מתאים אודה בהקדם.בברכה,יוסי

שלום, אני מנהלת מו"מ לקניית דירה. פינוי הדירה נקבע ל- 15.12.13הדירה רשומה על שם המוכר בטאבו ללא שעבוד כלשהו. המוכר מתעקש לקבל 90% מהכסף לפני הפינוי. מאחר ו- 75% מהכסף לטובת הדירה מקורו במשכנתא הצעתי פריסת תשלומים של 25% בהתחלה, 25% בסוף ואת שאר הכסף באמצע. אשמח לקבל הצעה לפריסת תשלומים. האם יש פריסה מקובלת יותר ומקובלת פחות? לציין כי במסגרת המו"מ הצעתי גם להעביר את כל הכסף ובלבד שהדירה תעבור לבעלותי וישולמו לי דמי שכירות, אך המוכר אינו מוכן לקבל פשרה זו.