פורום נדל"ן

ערבויות בעסקת קומבינציה

דנה 22/05/13

האם בעסקת קומבינציה נהוג שהקבלן נותן ערבות בנקאית לבעלים (המוכרים) בגובה הקרקע או בגובה שווי הדירות המובטחות להם כשהן גמורות (כפי שנהוג לתת לרוכש מקבלן)?

לעמוד

המלא

ערבויות בעסקת קומבינציה

עורכת דין רחל אדרי 22/05/13

בדרך כלל הבעלים אמורים לקבל ערבות על שווי הבניה ללא מרכיב הקרקע וזאת משום שהקרקע כבר רשומה על שם הבעלים.

תביעה על נזקי צנרת

שרית 22/05/13

שלום רבלפני כחודשים החלה דליפה בצנרת בדירה של השכן מעלינו וגרמה נזק רב לדירה שלנו.לאחר שהגיע אינסטלטור מחברת הביטוח של המשכנתא של השכן ותיקן את הפיצוץ הנזילה פסקה אך הנזק נשאר.בעל הדירה טען כי יש לו ביטוח וכי יגיע שמאי ולאחר מכן יסדרו לנו את הנזק ואכן הגיע שמאי אך לאחר מכן חיכינו לשווא למשפצים והתקשרתי בעצמי לחברת הביטוח שהסבירו לי שאין לו ביטוח צד ג' ולכן הוא צריך לתקן את הנזק שנגרם.הוא לא קיבל את הדברים והמשיך לטעון בתוקף כי יש לו ביטוח והסחבת נמשכה .לאחר הבטחות לתשובה מצידו שלא מומשו החלטתי להגיש נגדו תביעה. הבעיה היא שאני לא יודעת מה כתובת המגורים שלו כי הבית שנמצא מעלינו נמצא בשכירות וגם השוכרת שהיא בעצם זו שמכרה לו את הדירה לא יודעת אותה.רציתי בבקשה לשאול:האם אני יכולה לתבוע את שוכרת הדירה מאחר והיא זו שמכרה לו את הבית ואיך זה ייתכן שהיא לא מכירה את הכתובת שלו?שנית רציתי לשאול במידה ואני מעוניינת להגיש את התביעה באמצעות עורך דין איזו התמחות של עורך דין אני צריכה לחפש ? ומה שכר הטרחה המקובל במקרים כאלו?רוב תודות על תשובתכם.

לעמוד

המלא

סכסוך בין שכנים

עורכת דין רחל אדרי 22/05/13

לצורך בירור כתובת בעל הנכס פני למשרד הפנים בבקשה מתאימה.

תביעות בין שכנים ניתן להגיש למפקחת על בתים משותפים/ לבית המשפט, עו"ד מתחום נדל"ן/ ליטגציה יוכל לסייע לך.

לשכור דירה ולהשכיר

דורון 21/05/13

שלום,ברצוני לדעת האם זה חוקי או שיש בעיה כלשהי בהסר מהסוג הזה :אני שוכר דירה של עם מספר חדרים ואני עושה חוזה מול בעל הבית.בידיעתו אני משכיר את הדירה לשותפים נוספים(גם אני יגור בדירה) .השכר דירה שאדרוש מהשותפים גבוה יותר מהערך היחסי שהיה על יהם לשלם כך שאני מחזיר חלק מההוצאות על הדירה.דוגמא-אם שכר הדירה כולה לחודש הוא 3000.זה מה שאני מעביר לבעלים,אני אדרוש מ2 השותפים הנוספים 1200 שח כל אחד.האם זה מותר ? מה יש לשים לב בהסדר כזה ?תודה

לעמוד

המלא

שכירות משנה

עורכת דין רחל אדרי 22/05/13

כל עוד בחוזה שלך מול בעל הבית אין מניעה להשכיר בשכירות משנה הרי שפעולתך חוקית. החוזה בינך לבין שוכרי המשנה הוא חוזה שכירות לכל דבר ורצוי שיהיה גב אל גב לחוזה שיש לך עם בעל הבית. שים לב שכל אחריות "פינוי שוכרים או גביית תשלומים מהם אתה תהיה האחראי הבלעדי מול בעל הבית.

בעל הדירה נפטר טרם סיום טיפול הרישום בטאבו, וירושה

רון 21/05/13

לאחר מות שני ההורים, הוציא צו ירושה, אך גילה שתהליך הרישום לא הושלם מעולם( חוזה הקנייה המקורי קיים כמובן).כעת נאמר לו שלא ניתן להעביר את הדירה בטאבו ישירות על שמו, יש תחילה להעביר על שם הוריו שנפטרו, ואז על שמו. בנוסף, שני עורכי דין טענו לבלעדיות שיש לאותו משרד שטיפל בנושא לכל דיירי הבניין המדובר.-האם באמת חובה לרשום את הדירה בטאבו על שמם של נפטרים (ואם כן, כיצד?)- מה פשר הבלעדיות של אותו משרד? האם ניתן להתגבר על מכשול זה? המדובר מעוניין לבצע את התהליך באופן עצמאי ללא עזרת עו"ד.תודה._

לעמוד

המלא

העברת דירה לנפטר

אמיר לנטון עו״ד 21/05/13

צריך לבדוק הפרטים ואיך הדירה רשומה בדיוק. אפשר שזה המצב אך כל מקרה לגופובהצלחהאמיר לנטון עו״דמנהל פורום נדל״ן ומקרקעין

תשלום עבור דירה לפני קבלת היתר בנייה

מיכל 21/05/13

שלום,

לפני חצי שנה רכשתי דירה בפרוייקט בניית ארבעה מגדלי מגורים מקבלן ידוע ומוכר. עד היום הקבלן לא קיבל היתר בנייה.

בסוף החודש אני אמורה לשלם סכום גבוה. אני חייבת לציין שלפרוייקט יש ליווי בנקאי. ועד עכשיו קבלתי ערבויות לכספים ששילמתי.

שאלתי היא האם זה חוקי לדרוש דחייה בתשלום בגלל שעדיין אין היתר בנייה ו/או כל הקלה אחרת?

אודה לתשובתכם.

לעמוד

המלא

תשלום דירה לפני היתר

עו"ד אמיר לנטון מנהל 22/05/13

מיכל שלום
יש לבדוק החוזה וכלל הנתונים. יתכן שיש כאן הפרה צפויה ואולי לא יהיה פרויקט כפי שהוצג לך ויכול שאפילו יש מקום לביטול החוזה
כל מקרה לגופו

בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדלן ומקרקעין

עו"ד אמיר לנטון

ברקוביץ' 4, תל אביב

077-6523003

amir12l@walla.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בעל ואישה =משק משותף?

מנחם 21/05/13

שלום רב,ברשותי נכס שרשום על שמי בלבד ואשתי נוספה כחייבת בלבד ולא רשומה כמחזיקהכעת אנו רוצים לרכוש דירה על שם אשתיהאם זו תיחשב דירה שניה שלנו? או שבגלל שהראשונה רשומה על שמי והשניה על שמה זה בנפרד ונוכל לקבל משכנתא 75% על הנכס הנרכש?בתודה מראש

לעמוד

המלא

משכנתא דירה שניה

אמיר לנטון עו״ד 21/05/13

על פניו לא תוכלבדוק בבנק למקרה הספציפיבהצלחהאמיר לנטון עו״דמנהל פורום נדל״ן ומקרקעין

הערת אזהרה

מיקי 21/05/13

האם יש צורך לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה וגם לטובת הבנק למשכנתאות ולשלם שתי אגרות או רק לטובת הבנק? ואם זה לטובת הבנק מי משלם את האגרה?

לעמוד

המלא

רישום הערת אזהרה

עורכת דין רחל אדרי 22/05/13

רישום הערת אזהרה לטובת הקונה בא להבטיח את זכויות הקונה בנכס ורישום הערת אזהרה לטובת הבנק בא להבטיח את זכויות הבנק שהלווה כספים לרכישה. האגרות אמורות לחול על הקונה.

הערת אזהרה

שירה 21/05/13

שלום,
אמי רוצה לכתוב צוואה ולהוריש לי דירה שהיא קנתה לפי 3 שנים שהיא עדיין לא על שמה (אבל יש בחוזה הערת אזהרה לטובת אמי) מה קורה במקרה זה לאחר חס וחלילה מותה.
האם יש איזה פעולה שכדאי לעשות בנדון כבר (אולי עוד טרם כתיבת צוואה).
אשמח לעצתך.

לעמוד

המלא

הערת אזהרה

עו"ד ענת קציר מנהלת 21/05/13

עצם קיומה של הערת אזהרה בלבד לא מפחית מתוקף הציווי בצוואה. אך רצוי מאוד שהדירה תהיה רשומה על שם אמך בלשכת רישום המקרקעין.

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

054-4738662

law@anatkatzir.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דירה במתנה או בירושה – מה עדיף?

אליס 21/05/13

לאבי היו 2 דירות, לפני חודשיים הוא מכר דירה אחת ונשאר עם דירה אחת.

האם קבלת הדירה השניה עכשיו במתנה מהאב לביתו נחשבת למכירה ויהיה תשלום מס שבח?
האם עדיף לחכות 4 שנים ולא לתת את הדירה במתנה כבר עכשיו?

במידה ולא נעביר את הדירה כמתנה, אלא נחכה לקבלה כירושה, גם אז צריכות לעבור ארבע שנים בין מכירת הדירה הראשונה לקבלת הדירה השניה בירושה?

לעמוד

המלא

מתנה בחיים או צוואה

עורכת דין רחל אדרי 22/05/13

בהעברה ללא תמורה מיחיד לקרובו יש פטור ממס שבח לנותן המתנה. למקבל המתנה יש תקופת צינון שנעה בין שנה לארבע שנים לפי קריטריונים קבועים בחוק, עד שיוכל לנצל פטור ממס שבח במכירה על ידו. בקבלת הדירה באמצעות צוואה לא צריכות לעבור ארבע שנים אם מבקשים לממש פטור אישי של היורש.

חניות משותפות (לא רשומות בטאבו ולא צמודות )

אנונומוס 21/05/13

צהריים טובים !
בבניינן שלנו מתגוררים 12 דיירים וקיימות 9 חניות . באמצע המתחם החולש על עוד בניין בן 12 דירות קיימות 3 חניות נוספות לכולם לפי כל הקודם זוכה .
ולעצם העניין מבין הדיירים בבניין בו אנו מתגוררים ישנה דיירת שברשותה דירת מגורים ודירה נוספת שנהגה להשכיר .
לאחרונה לשוכר של אותה דירה אין רכב ובעלת הנכס החליטה למקם את מכונית בנה שגר במרחק של כ-5 דקות מהבניין שלנו . עד כה הוא נהג לשכור חנייה בסביבת ביתו .
הבעייה היא שיש 4 דיירים שלהם 2 מכוניות ועל פי החלטה שנתקבלה
הוחלט שכל דייר שברשותו 2 רכבים יחנה אחת מהן בשטח המיועד גם לבניין הנוסף שבמגרש על סמך מקום פנוי .
אלא שהדיירת בעלת 2 הנכסים נוהגת למקם את 2 המכוניות (שלה ושל בנה ) באזור הרגיל המקורה ונמנעת מלנסות לתפוס מקום בשטח הכללי המיועד ל-2 הבניינים , בטענה שמגיע לה 2 חניות על סמך 2 הדירות שבבעלותה . האם היא צודקת למרות שבנה אינו דייר מהשורה ולמרות שהדיירים בעלי 2 הרכבים נאלצים להתמודד על המקום הפנוי בשטח המיועד לכולם .

אשמח לקבל תשובה משפטית בהתאם לחוק .

תודה ויום טוב

לעמוד

המלא

הצמדת חניה בטאבו

עורכת דין רחל אדרי 22/05/13

אם רשום "בית משותף" בטאבו אזיי יש לבדוק האם החניות מוצדות לדירות או שהן רכוש משותף. בהנחה שהן רכוש משותף על הדיירת לנהוג על ההחלטות שנתקבלו על ידי נציגות הדיירים. כאשר באופן עקרוני היא זכאית , כמו כל שאר הדיירים, להשתמש בעד 2 חניות כיוון שהיא בעלת 2 דירות.

טפטוף עז של מזגן לתוך גינה

מרתה 20/05/13

שלום רב. אנו גרים בדירת גן, מעלינו שלוש קומות. מאחת הדירות בקומה השלישית מטפטף לגינה שלנו מזגן, טפטוף עז היוצר שלוליות בוץ בגינה. יש כמובן גם מטרד של הטפטוף שנשמע בלילה כמו עינוי סיני. ואנו חוששים מפני יתושים שנמשכים לשלוליות שנוצרות באיזור של אדמה קשה.
יש לציין שאותם שכנים, עד לפני כשנה, בנוסף לניקוז המזגן לגינה, נהגו לשפוך לגינה שלנו כמויות גדולות של מים של ניקוי הבית, כולל חומרי ניקוי ולשלשת יונים. לאחר פניות חוזרות ונשנות אליהם, משך שנים, פנינו לאגודה לתרבות הדיור, ומאז נפתרה הן בעית מי הניקוי והן בעית הניקוז של המזגן לגינה.
האם יש חוק כלשהו נגד ניקוז מי מזגן לגינה פרטית?
תודה רבה,
מרתה

לעמוד

המלא

תוספת והבהרה לנושא המזגן המטפטף לגינה

מרתה 20/05/13

לאחר שקראתי שוב את הודעתי, אני מבקשת להבהיר: לפני כשנה, בעקבות פנייה לאגודה לתרבות הדיור, נפתרה הן בעיית מי הניקוי שנשפכו לגינה שלנו והן בעיית ניקוז המזגן לגינה. לפני מספר ימים התחדש ניקוז המזגן לגינה. שוב תודה רבה.

טפטוף לגינה

עו"ד אמיר לנטון 22/05/13

שלום רב
על פניו את יכולה לדרוש מהשכן להסיר את המטרד ולחבר הצנור לניקוז בדירתו או במקום אחר בבנין

בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדלן ומקרקעין

סיכון בקניית דירה ישנה ללא טאבו

רן 20/05/13

שלום רב,אני שוקל לקנות דירה בבניין בן 15 שנה כאשר למוכר אין טאבו. למיטב הבנתי הסיבה שאין טאבו היא בשל חריגות בנייה של הקבלן.מה הסיכון מבחינתי ברכישת דירה כזו? יש לציין שלמוכר יש הערת אזהרה.תודה,רן

לעמוד

המלא

מה הסיכון בקניית דירה ישנה ללא טאבו

עו"ד אמיר לנטון מנהל 21/05/13

רן שלום רב
צריך לבדוק במה בדיוק דברים אמורים ולהעריך הסיכונים. בין יתר השיקולים- האם זו אכן הבעיה לרישום בטאבו, מה גודל החריגות, האם ניתן להכשירן, מה קבוע בתיק הבית המשותף, מה המשמעות השמאית וכו'

בהצלחה
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד אמיר לנטון

ברקוביץ' 4, תל אביב

077-6523003

amir12l@walla.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רכישת דירה שאינה רשומה בטאבו

עורכת דין רחל אדרי 22/05/13

הסיכון הראשון הוא שייתכן ולא תועבר בעלות על שמך, לפחות לא בעתיד הקרוב. כמו כן ייתכן ותיתקל בבעיית מימון בשל כך שהבנק יבין שיש בעיה ברישום הנכס. בנוסף ייתכן כי גם בדירתך קיימות חריגות בניה שתיאלץ להסדירן/ להרסן בעתיד.

פינוי רכוש נטוש

אליק 20/05/13

בבנין משותף מבקשים לפנות את חדר האופניים/עגלות מכל תכולתו.
שאלתי היא האם מותר לוועד להשליך רכוש נטוש? ואם כן מתי ניתן להגיר רכוש שכזה כנטוש. כמה זמן התרעה נדרש לפי החוק ?
תודה מראש

לעמוד

המלא

פינוי רכוש נטוש

עו"ד אמיר לנטון מנהל 22/05/13

זה קצת מורכב. יש לפרסם ולנסות לאתר הבעלים. אם היה נהוג כך כל השנים קיים קושי מסוים לשנות בפרט אם רוצים לזרוק. חלק מהשיקולים זה מצב הרכוש והאם ניתן ללמוד שהופקר מכלל הנסיבות למשל שוכר שעזב לפני הרבה שנים וכו'. קיים סיכון מסוים . כל מקרה לגופו

בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדלן ומקרקעין

עו"ד אמיר לנטון

ברקוביץ' 4, תל אביב

077-6523003

amir12l@walla.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פגם בתצהיר מתנת מקרקעין

משה 20/05/13

אבי נפטר והעביר את דירת המגורים שגרנו בא לאחיו בעסקת מתנה לפי התצהירים של הנותן והמקבל.העסקה עצמה התבצעה ברכב של אחיו של אבי בחניה של הבניין של העו"ד וזאת מכיוון שאבי היה חולה בסרטן ומרותק לכיסא גלגלים ולא יכל לעלות למשרדו של העו"ד.העו"ד החתים את אבי ואת אחיו על תצהירים של העברת וקבלת הזכויות בדירת המגורים שגרנו בה (של אבי) לאחיו.בתצהיר מצהיר העו"ד כך:"הנני מאשר כי ביום 00/00/00 הופיע בפני עורך דין ישראל ישראלי במשרדי ברח' זבולון 7 פתח תקווה, ה"ה" שם אבי... " וכך גם בתצהיר של המקבל אחיו של אבי.השאלה שלי האם העו"ד לא היה אמור לכתוב שאבי ואחיו הופיעו בפניו ברכב בחניה של המשרד שזה מה שקרה ולא במשרדו של העו"ד כפי שהוא רשם והצהיר?מה אומר החוק על הדבר הזה, והאם תוכלו להפנות אותי לחוק בעניין.בתודה משה

לעמוד

המלא

פגם בתצהיר מתנת מקרקעין

עו"ד ענת קציר מנהלת 21/05/13

בעיקרון היה על העו"ד לכתוב כי החתימה בוצעה בפניו ללא הזכרת המיקום. אולם, "פגם" זה לא מהווה עילה לביטול התצהירים והעסקה.

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

054-4738662

law@anatkatzir.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס שבח מופחת

רות 20/05/13

קיבלתי בירושה דירה מדוד שנפטר שוויה כ1,150,000. אני מעוניינת למכור אותה ולקנות לעצמי דירה גדולה יותר. ברשותי עוד דירות.כמו כן בעלי מכר לפני שנה דירה שקיבל מהוריו וזו לא היתה דירתם היחידה, אך הוא ואחיו קבלו פטור ממס שבח על מכירת הדירה. אני מתבקשת לשלם מס שבח בגובה 25% מערך הדירה שיירשתי והרשומה על שמי בלבד, מפני שאנחנו נחשבים לתא משפחתי. סכום המס גבוהה מאוד. האם יש אפשרות לצמצמו/לבטלו?
במידה ולא אמכור כעת ואחכה 4 השנים מיום מכירת הדירה שבעלי מכר האם לא אצטרך לשלם מס שבח?
ואו אם אעביר כעת את הדירה שיירשתי לבני ללא תמורה והוא ימכור אותה האם הוא יצטרך לשלם מס שבח? האם קיימת תקופת צנון ואם כן כמה זמן?

לעמוד

המלא

מס שבח

עורכת דין רחל אדרי 22/05/13

שאלותייך מרובות ומסועפות, רצוי כי תפני לעו"ד בקיא בתחום שיסייע לך למצוא את הדרך הנכונה והזולה מבחינת מיסוי.

הסכם שבעל פה לרכישת דירה

אייל 20/05/13

שלום,
אני מעוניין לקנות דירה והגעתי להסכם בעל פה (דרך המתווך) על המחיר לדירה.
המוכר עיקב את תהליך הקניה מסיבות שונות, וכעת הוא לא מכיר בסכום שהוסכם ורוצה יותר.
האם ההסכמה על המחיר היא מחייבת או שבעל הנכס יכול לשנות את המחיר עד חתימת החוזה?

לעמוד

המלא

הסכם שבעל פה לרכישת דירה

עו"ד ענת קציר מנהלת 21/05/13

עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. ולכן, כל עוד לא סוכם המחיר בכתב בין המוכר לקונה יכול המוכר לשנות את דעתו בנוגע למחיר התמורה

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

054-4738662

law@anatkatzir.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברת (מכירת) הצמדה בטאבו

יהודה 20/05/13

האם ניתן למכור את הגג של דירתי המוצמד בטאבו באופנים הבאיםא' לשכן שאינו גר בקומת הגג.ב' לשכן שאין לו דירה בבניין רק מחסן (ביחידת טאבו נפרדת) בקומת הקרקע

לעמוד

המלא

העברת (מכירת) הצמדה בטאבו

עו"ד ענת קציר מנהלת 21/05/13

עקרונית אין מניעה למכור, אך השאלה החשובה היא אילו השלכות מבחינת מיסוי יחולו על המכירה, וכיצד יתבצע אופן הרישום בטאבו.

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

054-4738662

law@anatkatzir.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס שבח

מיקי 20/05/13

האם הפטור ממס שבח אחת לארבע שנים עדיין בתוקף ואם כן עד מתי?

לעמוד

המלא

מס שבח

עו"ד ענת קציר מנהלת 21/05/13

כרגע בתוקף עד לשינוי בחקיקה הצפוי בקרוב

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

054-4738662

law@anatkatzir.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס רכישה ושבח

מיכאל 20/05/13

האם הפטור למוכר דירה אחת לארבע שנים לבעל יותר מדירה אחת עדיין קיים ? ומהו מס הרכישה נכון להיום לקונה דירה שנייה .

לעמוד

המלא

מס רכישה ושבח

עו"ד ענת קציר מנהלת 21/05/13

הפטור נכון להיום קיים עד אשר יחול שינוי בחוק (מה שצפוי בקרוב)
לגבי מס הרכישה- ניתן להכנס למשבוני מס רכישה באינטרנט

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

054-4738662

law@anatkatzir.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רישום בת זוג לבעלות הדירה

ליאור 20/05/13

שלום,

לפני מספר שנים בת זוג שלי עברה לגור יחד איתי, יש לנו ילד משותף, אך לא התחתנו ברבנות. הדירה רשומה רק על שמי מכיוון וקניתי אותה מכספי. האם ישנה אפשרות להוסיף את בת הזוג שלי כבעלת דירה נוספת יחד איתי? אם כן - כיצד?

תודה מראש,
ליאור

לעמוד

המלא

רישום בת זוג לבעלות בדירה

עו"ד ענת קציר מנהלת 20/05/13

אתה יכול להעביר לבת זוגתך מחצית מהדירה ללא תמורה או למכור לה מחצית מהדירה.להוסיף בדיעבד את שמה כבעלת מחצית מהדירה לאחר שבוצעה העסקה והזכויות בדירה נרשמו על שמך לא ניתן.

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

054-4738662

law@anatkatzir.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

איחור במסירת דירה מקבלן

ליליה 20/05/13

שלום,
חתמנו על הסכם רכישת דירה בפברואר 2011, כאשר תאריך המסירה המצויין בהסכם הינו 30.09.2012 - כלומר דירה שבנייתה טרם הושלמה. כיום - חודש מאי 2013 ועדיין לא קיבלנו את הדירה - איחור של 8 חודשים ועדיין אין צפי סופי למסירה. על פי ההסכם שחתמנו עליו לקבלן מותרת תקופת חסד של 90 ימים, ולאחר מכן תשלום פיצויים נמוך בעד כל חודש איחור נוסף. שאלתי היא האם תיקון מס' 5 לחוק מכר דירות חל עלינו?
שאלה נוספת - מה "חזק" יותר - ההסכם שחתמנו עליו או התיקון לחוק?
שאלה שלישית - כיצד ניתן לדרוש את המגיע לנו מהקבלן בהנחה שהחוק אכן חל על המקרה שלנו?
תודה רבה! ליליה

לעמוד

המלא

תיקון החוק

עו"ד מורן ליברמן 20/05/13

חוק המכר
(דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א–2011 (בסעיף קטן זה – תיקון מס' 5), לא יחול
על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון
מס' 5; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, כנוסחו
ערב יום התחילה של תיקון מס' 5."יש לפנות אל הקבלן בדרישה לקבל הפיצוי המגיע. אני מקווה כי ע"פ הוראות החוזה שלכם טרם שילמתם את התשלום האחרון שמשולם במועד המסירה, אז תדאגו לבצע קיזוז.בברכה,עו"ד מורן ליברמן

דירה שכורה שנפצרה – מי אחראי על תשלום נזקים?

אלון 19/05/13

היי,אני שוכר דירת קרקע שניפרצה דרך תריסי אחד החדרים.על מי חלה האחריות לתיקון הנזקים? האם אני יכול לדרוש מן המשכיר שיתקן את התריסים או שיתקין סורגים?להלן הסעיפים בחוזה הקשורים לנזקים: 8.1 השוכר מתחייב להשתמש במושכר באופן זהיר ובהתאם להוראות כל דין, לשמור על מצבו ותקינותו ולהימנע מגרימת כל קלקול ונזק במושכר ו/או בניין. כן מתחייב השוכר לשמור על ניקיון המושכר, הבניין בסביבת, לא להפריע ו/או לגרום מטרד לשכנים ולהשימע להוראות בעל הבית ולרשויות המוסמכות.8.2 השוכר מתחייב להודיע למשכיר על כל נזק או קלקול שנגרמו למוזכר מייד עם גילוים.8.3 מבלי לגרוע מהסעיף 8.2 לעיל, השוכר מתחייב לתקן מייד על חשבונו ובאוםן מקצועי כל נזק או קלקול שיגרמו ו/או יתהוו במושכר בתקופת השכירות למעט קילקולים כתוצאה מבלאי טבעי הנובע משימוש רגיל וסביר שיחולו על המשכיר ויתוקנו בשמן סביר. ליקויים כאמור שלא יתוקנו ע"י השוכר תוך זמן סביר בהתחשב במהות הליקויי יהיה המשיכר רשאי לתיקוניים על חשבון השוכר ויכולו הוראות סעיפים 13.3 ו13.4 להלן מבלי לגרוע מכל סעד העמוד למשכיר לפני הסכם זה ו/או לפי כל דין.8.4 השוכר יהא אחראי כלפי המשכיר ו/או כל צד שלישי שהוא, לכל נזק מכל מין וסוג שהוא שיגרמו כתוצאה ממעשה ו/או מחדל של השוכר,אורחיו, מוזמניו ו/או מי טעמו של השוכר. השוכר מתחייב לפצות ולשפות אצ המשכיר מייד עם דרשתו הראשונה, בגין כל נזק או הוצאה כאמור שיגרמו למשכיר או שיתבעו מן המשכיר עי צד שלישי.

לעמוד

המלא

חוזה שכירות

עו"ד שזר תומר 20/05/13

אני לא חושב שאתה יכול להכריח אותו לשם סורגים.
לגבי עלות התריסים - לא ראיתי שיש התייחסות בחוזה לסיטואציה הספצפית שתוארה.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.

שאלה בנושא דמי תווך- בקניית נכס מכונס נכסים

אנונימי 19/05/13

שלום רב , באמצע חודש דצמבר בעקבות מודעה באתר יד2 של נכס שהייתי מעוניין בו פניתי למתווך שפרסם את המודעה. ראיתי את הנכס ,אהבתי ורציתי להתקדם. תוך כדי התהליך המתווכים ציינו שבעל הדירה נמצא בחובות ויש עיקולים על הדירה, אבל ניתן למכור את הדירה ללא "כונס נכסים" שצריך רק "אישור בית המשפט". התקדמנו וחתמנו על זכרון דברים חד צצדי אצל עו"ד וחתמתי על טופס דמי תווך.הזמן עבר ולא קרה כלום,לא קיבלתי שום תשובות הגיוניות, לא מהעו"ד ןלא מהמתווך וכל העסקה בעצם נתקעה.בסביבות חודש מרס נודע לי במקרה שהדירה מפורסמת ע"י "כונס נכסים"(המתווך לא ידע).פה הבנתי שהעיסקה כפי שתוכננה מלכתחילה לא תצא לפועל.פניתי לכונס נכסים ללא עזרתו של המתווך, זכיתי בהתמחרות וכרגע מחכה לאישור בית המשפט.השאלה שלי היא האם המתווך הוא הגורם היעיל במקרה זה ? והאם מגיע לו לקבל דמי תווך? (לאחר פירסום המודעה ע"י כונס נכסים כמעט ולא הייתי בקשר עם המתווך אך הוא טוען שמגיע לו לקבל דמי תווך )לתשובתך אודה.תודה מראש.

לעמוד

המלא

דמי תיווך

עו"ד שזר תומר 20/05/13

זו שאלה קשה, שלטעמי תתברר בבית משפט, והוא זה שיקבע האם הוא היה הגורם היעיל.
לטעמי, אגב - יש בעיתיות בהתנהגות שלו.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.

האם מותר לדרוש שכ"ט כפול?

טל 19/05/13

שלום רב!
אקדים ואומר שחסרים לי פרטים ולכן השאלה מנוסחת באופן כללי. ברגע שתכוונו אותי, אברר את הנתונים החסרים.
הסיפור הוא כזה: אנו קבוצת דיירים שרכשה דירות מקבלן ותבעה אותו לפני כשמונה שנים (!) בגין ליקויים. ייצג אותנו עורך דין מסויים שנסגר איתו חוזה והחוזה אינו מולי כרגע. (חשוב להמשך)
לאחר תהליך ארוך ומייגע זכינו בתביעה בבית משפט אך משהגיע הרגע לשלם, החברה שינתה את המהות שלה באיזשהו אופן שעד היום לא נהיר לי (לא זכור לי השם המדוייק של ההליך) ונשארנו עם כלום בריבוע. למרות שזכינו.
עורך הדין לא מנע או לא רצה למנוע... את התהליך של שינוי המהות של החברה.
לאחר תקופה נוספת, שכרנו עורכת דין אחרת שכן הצליחה להביא ל"הרמת מסך" של החברה, +איום בעיקול נכסיה, ובזכותה קיבלנו את הכסף.
עתה עורך הדין דורש את ה"נתח שלו".
האם מגיע לו??? לפי מיטב זכרוני לא מוזכר עורך דין נוסף בחוזה הראשוני איתו ולכן לכאורה הוא עדיין בחוזה תקף מולנו, אבל לא בזכותו התקבל הכסף.
איך הייתם מייעצים לנו לפעול?

לעמוד

המלא

תביעה למול עו"ד

עו"ד שזר תומר 19/05/13

צריך לבדוק את החוזה למול עו"ד הראשון.
וצריך שמשהו (אולי עו"ד השניה או עו"ד אחר), ינסה להתנהל איתו ולהסביר לו כי את הכסף יראה רק בבית משפט אם בכלל (אלא אם חתמתם על חוזה אשר אומר אחרת...)

תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.

פחת

עמי 19/05/13

שלוםאני מוכר את דירת המגורים שלי. השניה במספר. אני צריך לשלם שבח ועורך הדין שלי אמר לי שעליי להביא לו חישוב של הפחת. מה זה אומר? האם יש פחת לדירת מגורים?

לעמוד

המלא

מס שבח מופחת

עו"ד שזר תומר 19/05/13

באם צריך לשלם מס שבח, הרי שהמטרה היא לשלם כמה שפחות.
לאחר להראות הוצאות שהוצאת על הדירה - כך שאם תראה לדוגמא כמה שילמת לעו"ד, או על שיפוץ אז - יהיה פחת .

אתה לא אמור להראות פחת - אתה אמור רק להביא חשבוניות... ואז אפשר לשכור משהו שיגיש את השומה לרשות המיסים או שאולי עו"ד יודע לעשות כן (לרוב - אנו שוכרים אדם חיצוני שעושה חישוב של הפחת).

תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.

מנהלי פורום נדל"ן

ערבויות בעסקת קומבינציה

ערבויות בעסקת קומבינציה

תביעה על נזקי צנרת

סכסוך בין שכנים

לשכור דירה ולהשכיר

שכירות משנה

בעל הדירה נפטר טרם סיום טיפול הרישום בטאבו, וירושה

העברת דירה לנפטר

תשלום עבור דירה לפני קבלת היתר בנייה

תשלום דירה לפני היתר

בעל ואישה =משק משותף?

משכנתא דירה שניה

הערת אזהרה

רישום הערת אזהרה

הערת אזהרה

הערת אזהרה

דירה במתנה או בירושה – מה עדיף?

מתנה בחיים או צוואה

חניות משותפות (לא רשומות בטאבו ולא צמודות )

הצמדת חניה בטאבו

טפטוף עז של מזגן לתוך גינה

תוספת והבהרה לנושא המזגן המטפטף לגינה

טפטוף לגינה

סיכון בקניית דירה ישנה ללא טאבו

מה הסיכון בקניית דירה ישנה ללא טאבו

רכישת דירה שאינה רשומה בטאבו

פינוי רכוש נטוש

פינוי רכוש נטוש

פגם בתצהיר מתנת מקרקעין

פגם בתצהיר מתנת מקרקעין

מס שבח מופחת

מס שבח

הסכם שבעל פה לרכישת דירה

הסכם שבעל פה לרכישת דירה

העברת (מכירת) הצמדה בטאבו

העברת (מכירת) הצמדה בטאבו

מס שבח

מס שבח

מס רכישה ושבח

מס רכישה ושבח

רישום בת זוג לבעלות הדירה

רישום בת זוג לבעלות בדירה

איחור במסירת דירה מקבלן

תיקון החוק

דירה שכורה שנפצרה – מי אחראי על תשלום נזקים?

חוזה שכירות

שאלה בנושא דמי תווך- בקניית נכס מכונס נכסים

דמי תיווך

האם מותר לדרוש שכ"ט כפול?

תביעה למול עו"ד

פחת

מס שבח מופחת