פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
דמי מפתח
ברשותי 2 חניות הושכרות בדמי מפתח ואשר הושכרו לשכירות משנית לשוכרים אחרים (אציין שכל ההליכים מגובים בחוזי שכירות) לקראת סוף השנה יסתימו חוזה שכירות משנית אלו והנני מעונין להחזיר את מצב החניות לשוכרי דמי המפתח
חנות מס 1 : שוכרי דמי המפתח (בעל + אישה) נפתרו וילדיהן אינם מעונינים בהמשך תפעול החנות האם הנני נידרש לשפות אותם ב פיצוי דמי מפתח או ביכולתי לקבל את החנות חזרה ללא בעיה ובכך להשכירה בשכירות ראלית
חנות מס 2 : שוכרי דמי המפתח נמצאים בבית אבות ואינם יכולים לתפעל את החנות
האם הנני נידרש לשפות אותם בפיצוי דמי מפתח אם ברצוני לקבל את חזקת החנות
האם ישנה אפשרות שמישהו (בן או בת) יכנסו בנעלי הוריהם להמשך שכירות דמי המפתח
בתודה
אבישי גורין
דמי מפתח
שלום אבישי,
חנות 1 - אם הדייר המוגן נפטר ולא החל בהליכים לקבלת דמי המפתח טרם פטירתו, וככל שילדיו אינם ממשיכים את עסקו - זכות הדיירות המוגנת פקעה ואתה רשאי להשכיר את החנות בשכירות חופשית.
חנות 2 - דיירים מוגנים בבית עסק אינם חייבים לשהות בו פיזית ודי בכך שינהלו את העסק שלהם במקום (גם באמצעות עובדים או בני משפחה). ככל שאינם עושים זאת ניתן לטעון שנטשו את המושכר ולפנות לבית המשפט בתביעה לפנותם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזר מס רכישה רכישת שלד דירה
יש לי דירת מגורים. אני קונה שלד של דירה. משלם מס רכישה 6% . אני מוכר את דירת המגורים שלי ומשלים את בניית השלד עד למפתח. האם אני יכול להגיש בקשה להחזר מס רכישה ששילמתי על השלד לאחר שסיימתי את בניית הדירה.
החזר מס רכישה רכישת שלד דירה
שלום מיכאל,
אם כוונתך היא לאפשרות קבלת הפטור בגין רכישת דירה יחידה בדיעבד - הדבר איננו אפשרי.
בעת הרכישה השלד איננו דירת מגורים (להבדיל מרכישה ממי שמתחייב להשלים את הבניה) ולא תהיה זכאי לפטור או למדרגות מוטבות בגינו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה קטנה
תביעה קטנה
שלום יצחק,
נא פנה לפורום בתי משפט באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיית ניקוז בבית משותף בגלל שיפוץ והוספת שטח
עקב כך נוצר מצב שמי הגשמים נכנסים לכניסה הראשית מכיוון שאין ניקוז.
מאחר והשכנים לא נכנסים מהכניסה הראשית האם הם מחויבים לדאוג לניקוז ?
אציין שאני דיירת חדשה וזה נעשה לפני זמן רב . האם אם עדיין מחויבים לדאוג לניקוז ?
אחריות לנשיאה בהוצאות ברכוש המשותף
שלום רב,
ככל ששאלתך מתייחסת לנשיאה בהוצאות, הרי שככל שמדובר בשטח משותף, הרי שכל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף.
זולת אם נקבע אחרת בתקנון.
ערב טוב
העלאת דמי שכירות עבור השוכרים המעוניינים למצוא מחל
אנחנו שוכרים את הדירה מזה 7 שנים כאשר חוזה השכירות מתחדש כל דצמבר למשך שנה (שכד4000 שח לחודש). לאחרונה החלטנו לעבור דירה ולמצוא שוכר מחליף לנו לייתרת החוזה (נותר לנו חודש אוקטובר נובמבר דצמבר). בעלת הבית מתנה את הסכמתה רק אם נמצא שוכר בשכד גבוה יותר (4250) האם מותר לה להתנות זאת? תודה.
האם מותר למשכיר לעלות את דמי השכירות
שלום רב,
ראשית, חשוב להבין מה ההסכמות במסגרת הסכם השכירות, האם אפשרות סיום תקופת השכירות מצידכם, כרוכה בסייגים מסויימים מצד המשכיר.
שנית, כמו בכל הסכם, גם הסכם שכירות יש לקיים בדרך מקובלת ובתום לב, ולכן יש לבדוק האם מדובר בסייג שמרוקן מתוכן את האפשרות בהסכם, וכן האם מדובר בתנאי לא סביר (כאשר גם במקרה הזה חשוב לבחון את פרטי ותנאי ההסכם).
בהצלחה.
מרפסת על גג תוספת של שכן
בניית מרפסת על גג השכן
שלום רב,
המצב העובדתי אינו ברור לי. על פניו, מסתמן כי מדובר בהליך שמצריך היתר בניה על המשמעויות הכרוכות בכך.
יעוד מגורים
או צריך לבצע שינוי יעוד?
אין פורום תכנון ובניה באתר זה
יעוד מגורים
שלום מרי,
כעקרון אין אפשרות לפעול כמשרד מתוך דירת מגורים אלא לאחר ביצוע שינוי יעוד או קבלת אישור לשימוש חורג.
ככל שמדובר בניהול עסק קטן מתוך דירת המגורים ניתן לפטור מקבלת אישור כאמור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול שיק ביטחון
כעת, המשכיר מאיים לפרוע את שיק הביטחון שנתתי לו (סכום השיק גבוה בהרבה מעלות המקרר), כנגד הקיזוז שעשיתי בדמי השכירות.
מה עלי לעשות?
ביטול שיק ביטחון
שלום מוטי,
מומלץ לפנות לעו"ד שיבדוק את הסכם השכירות וכלל העובדות הנוספות ויוכל להמליץ על דרכי פעולה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
לתשובתכם אודה
פינוי בינוי
שלום רב,
נא פנה לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צד שלישי
היתה תביעה בין בני זוג על בעלות במקרקעין ונקבע שהבעלות תהיה של שניהם מחצית לכל אחד.
צד שלישי טוען שהמקרקעין שלו. הוא לא היה צד בהתיך בין הזוג.
אך נזכר לאחר פסק הדין החלוט.
באיזה אופן אם בכלל הוא יכול לתבוע?
תביעת בעלות במקרקעין
שלום מרי,
צד שלישי איננו מחוייב בקביעות שנקבעו בפסק הדין ככל שלא היה צד לאותו הליך.
עליו להגיש תביעה כנגד 2 בני הזוג וכנגד בעלי הזכויות הנוספים בנכס (אם קיימים) ולהוכיח במסגרתה את טענותיו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו של דירה שנקנטה מעמיגור
אבי ז"ל קנה דירה מעמיגור. הדירה עברה אליי בירושה. בעמיגור מטפלים בהעברת הדירה על שמי . נאמר לי שלא ניתן להעביר על שמי בטאבו, בכל פעם בטירוץ אחר. פעם המינהל לא מאפשר ופעם , המדינה לא מאפשרת וכו'. במשרד עו"ד שלי שמתנהל מול עמיגור, נאמר לי שאין מה לעשות , ושזה לא נורא שהדירה תהיה על שמי בעמיגור , ולא בטאבו. אשמח לשמוע את דעתכם , האם ישנם דירות שלא ניתנות לרישום בטאבו ? ולמה ?
רישום בטאבו של דירה שנקנתה מעמיגור
שלום רון,
אכן יש מקרים בהם דירות רשומות רק בחברה משכנת. זה קורה בעיקר כשהבניינים בהם נמצאות דירות אלה לא נרשמו כבית משותף.
יש לברר את מצבו המדוייק של הנכס הספציפי כדי לוודא אם ניתן או לא ניתן לרשום את הזכויות על שמך בטאבו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מעמידר
סבתי מנסה במשך שנים לקנות דירה שעמידר נתנו לה להתגורר בה אך במשך שנים יש בעיות עם הדירה וקשה לנו לגרום להם לתקן את הכשלים.
היינו כבר רוכשים את הדירה ומתקנים את הכשלים בעצמנו, אבל עמידר מסרבים למכור את הדירה עם הכשלים וממשיכים לגרור רגליים בנושא.
אשמח לעצה ואולי אף לשכור שרותיו של עו"ד בנושא.
רכישת דירה מעמידר
שלום שאול,
לדייר בדיור הציבורי קיימת זכות לרכוש את הדירה רק אם יגיש בקשה עד יום 31/12/2022.
מהרו והגישו את הבקשה לעמידר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גינה פרטית
אני דואל לגבי עץ של מועצה/עירייה שצומח בצמוד לבית. בגדול עד היום כשביקשנו מהמועצה לגזום לרוב זה קרה אך לא תמיד, אבל כדי לא לדון בכל האפשרויות בין לבין אני אשאל אתכם על התרחיש הקיצון, האם אני יכול להגיד שאני לא רוצה שהעץ של המועצה יכנס לשטח ( שטח אוירי) של הגינה שלי אם ממש אתעקש? כלומר האם החוק בצד שלי?
כמובן שבפועל אני לא קטנוני ואני מדבר מחשש שהעץ כבר מתקרב לגג רעפים ומפחד מכניסת חולדות בדרך זאת.
תודה רבה
מה ניתן לעשות עם עץ שענפיו מתפשטים לשכן
שלום רב,
ככל שמדובר בגרימת נזק ו/או בהפרעה באופן בלתי סביר להנאה מהמקרקעין יש לדרוש סילוק הענפים. ככל שקיימת התנגדות ניתן לפעול עצמאית ולבקש השתת ההוצאות על הצד השני.
מוצע כי הפנייה תעשה בכתב באופן מנומק, לגורם המתאים תוך וידוא שאכן התקבלה.
ערב טוב
חפצים אישיים באזור משותף
מקרה של הגשת תביעה לבקשה פינוי חפצים אישיים מחדר מדרגות.
השכן לא מסכים לפנות.
לאחר שביקשתי ממנו מספר פעמים וגם בכתב, אני מגיש תביעה עם צילומים ומשלם אגרה.
השכן לאחר שהגשתי את התביעה אבל לפני הדיון נסוג ומפנה את הרכוש.
הבעיה נפתרה, האם אני יכול להמשיך בתהליך התביעה ולדרוש הוצאות משפט במועד הדיון ?
מה הדרך הרצויה להתמודד עם מצב כזה ?
תודה.
הגשת תביעה בגין השארת ציוד ברכוש המשותף
שלום רב,
ככל שהמחלוקת העיקרית בין הצדדים הגיעה לסיומה, מוטב אוליי לבדוק גם לייתר את המחלוקת בגין ההוצאות שנגרמו לך לרבות בגין האגרה ששולמה וזאת במסגרת הליך פשרה.
ככל שהשכן מסרב, ניתן להמשיך עם הליך התביעה ואולם לציין בפני המפקח/ת על המקרקעין (ככל שהוגשה תביעה לגורם שיפוטי זה), כי הציוד פונה ואולם מבוקש החזר הוצאות ואגרה.
בברכה וערב טוב
העברת דירה לילדים
העברת דירה לילדים
שלום אברהם,
בקבלת דירה במתנה מהורה ישולם 1/3 ממס הרכישה הרגיל (במקרה שלכם - 1/3 מ 8%).
קבלת דירה בירושה איננה ארוע מס ואין חיוב במס רכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
פינוי בינוי
שלום נילי,
נא פני לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישה בלי הסכמת בת זוג
אשתו רשומה בנסח טאבו רק כלווה במשכנתא שרשומה בטאבו על הנכס.
אני לא צריך למימון הרכישה הלוואה -משכנתא,
האם ואיזה סיכון יש יש לי לקנות את הנכס בלי חתימת הסכמה של אשתו?
רכישה בלי הסכמת בת זוג
שלום יוני,
אם תוותר על קבלת הסכמת אשת המוכר, בוודאי במצב שבו אתה יודע שיש סיכוי שלקחה חלק במימון, אתה עלול למצוא את עצמך חשוף לטענת בת הזוג שיש לה זכויות בנכס מכח חיי הנישואין המשותפים או מכח הסכמים שאינך מודע לקיומם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיף הסרת אחריות מעורכי דין בחוזה מכירת דירה
סעיף הסרת אחריות מעורכי דין בחוזה מכירת דירה
שלום נסים,
מובן שעורכי דין אינם רשאים להתנער מכל אחריות בעריכת החוזה, אך ככל שעורכי הדין הנחו את לקוחותיהם בטרם החתימה לבדוק עניינים מסויימים, בהם אין להם מומחיות, באמצעות אנשי מקצוע אחרים (למשל - שמאי, אדריכל, מודד) אין פסול שיסירו מעצמם אחריות לגבי עניינים אלה.
יש לבחון את נוסח הסעיף הספציפי כדי לומר אם הוא לגיטימי או לא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צירוף נתבעים
הטענה שלך התובע שהגג שייך לו - טענות קשות נתמכות בראיות היסטוריות לא מספיק ברורות
הטענה של הנתבעים תהיה שהגג הוא רכוש משותף.
על חלק מהדירות רשומות הערות אזהרה ומשכנתאות.
האם נדרש לצרף כנתבעים את בעלי ההערות והמשכנתאות כנתבעים? מה הנימוק לצירוף/אי צירוף?
צירוף נתבעים
שלום ציקי,
נא פנה לפורום בתי משפט באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסרת חתימה להוגשה לועד הבית
לאחרונה אנחנו נתקלים בבעיות בניהול ועד הבית (בעיות כספיות וכדו') לאור זאת החתמנו שליש מבעלי הדירות בבניין על טופס זימון אסיפה שלא מן המניין והגשנו לוועד הבית ע"מ שיכנס אסיפה ויתמודד עם השאלות ותינתן לנו האפשרות להחליפו.
לאחר הגשת הטופס לועד הבית עליו לכנס אסיפה בתוך 14 יום.
אולם, ועד הבית עסוק בלשכנע את החותמים להסיר את חתימותיהם מהטופס שהוגש.
השאלה, האם טופס חתימות שהוגש (בצורה מסודרת וע"פ החוק) יכול אדם שחתם להודיע כי הוא מושך את חתימתו וע"ײ לטרפד את כל המהלך של כינוס ה אסיפה.
או שכל עוד הטופס לא הוגש הייתה לו אפשרות להסיר ומשהוגש לממוענים לא יכול יחיד שחתום להודיע שמושך את חתימתו.
אודה לייעוץ ולהכוונה מה אומר החוק בעניין.
תודה.
הסרת חתימה להוגשה לועד הבית
שלום אורי,
החוק אינו מתיחס למקרה של חזרה מחתימה לגבי דרישה לקיום אסיפה ולא קיימת מגבלה על חזרה מהסכמה כזו.
ניתן לטעון שבמועד הגשת הדרישה היה קיים המניין הנדרש להגשתה ולפיכך על הועד לכנס אסיפה גם אם במועד מאוחר יותר חזר בו מי מהחותמים מבקשתו.
ככל שהועד יסרב לכנס אסיפה תוכלו לפנות למפקח על רישום המקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי התאמה במידות השטח
אי התאמה במידות השטח
שלום ורדינה,
ככל ששטח הדירה בפועל קטן מהשטח המצויין במפרט בשיעור גדול יותר מהשיעורים המותרים על פי חוק (2%) מדובר באי התאמה. יש לשים לב לחישוב השטח כפי שהוא מופיע במפרט הטכני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה שאלות
1. ממתי הדירה שתעבור אלי מקרוב משפחה תהפוך להיות שלי? האם הרישום הוא רטרואקטיבי ממועד הפטירה? או שהוא ממתי שאני אבקש לרשום את הדירה על שמי באופן אקטיבי לאחר הוצאת צו קיום צוואה ?
2. ברגע שדירה שאני אמורה לרשת תירשם על שמי, הדירה שאקנה תהיה בעצם דירה שניה, וכתוצאה מכך אצטרך לשלם מס גבוה, ולכן אני שואלת האם יש דרך (חוקית!) שאפשר להמנע מהעניין ? האם אפשר להתמהמה עם רישום הדירה שבירושה? מה קורה אם לא אעביר את הדירה על שמי במשך זמן רב..? למשל שנה, שנתיים? יש לכך השלכות כלשהן ?
3. שאלה אחרונה - בנוגע לזכאות למחיר למשתכן. אם יש לי בעלות על דירה, הרי אין לי זכאות להשתתף בתוכנית. האם כל עוד לא רשמתי על שמי את הדירה שירשתי , אני יכולה לנסות את מזלי בהגרלות? או שהרישום אח"כ יהיה רטרואקטיבי ממועד הפטירה, מה שיבטל את זכאותי ויגרור קנסות?
ממתי דירת ירושה נחשבת דירה
שלום ילנה,
על פי חוק הירושה העזבון עובר ליורשים ברגע הפטירה.
צו הירושה/קיום הצוואה הוא צו הצהרתי ומועד הוצאתו איננו קובע.
גם מועד הרישום בטאבו איננו קובע לעניין זה.
כעקרון את נחשבת בעלת דירה מעת פטירת קרוב משפחתך, אף אם בשלב זה אין לכך עיגון במציאות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
כי לצערי נכוותי דיהרבה
תמא 38
שלום רב,
נא פנה לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור במסירת דירה מקבלן
הקבלן שלנו טוען שמכיון שהיו לנו איחורים בתשלומים הוא יכול לעכב את מסירת הדירה בשיעור הימים של העיכוב בתשלומים, זאת על פי סעיף שהיה בחוזה בינינו.
האם זה תקף לפי חוק המכר? או בכלל?
נ.ב. סיום התשלומים אחרי האיחורים היה 3 חודשים לפני שהדירה היתה מוכנה למסירה.
איחור במסירת דירה מקבלן
שלום יהודה,
כעקרון סעיף כזה תקף.
בנסיבות אותן אתה מתאר, וככל שהאיחור בתשלומים לא גרם בפועל לעיכוב בעבודות אולי בית המשפט יקבע שאין מדובר באיחור מוצדק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למי שייכים החניות שלא הוצמדו לשום דירה
השאלה היא דבר ראשון לפני רישום בטאבו מי אחראי על קומת החניון הקבלן או ועד הבית.
שאלה שנייה היא האם החניות שלא הוצמדו לשום דירה הינם רכושו של הקבלן או שזה רכוש משותף
הקבלן טוען שזה רכוש שלו והוא יכול לעשות איתם מה שהוא רוצה.
עם מי הצדק?
למי שייכות החניות שלא הוצמדו לשום דירה
שלום אברהם,
את התשובות לשאלותיך יש למצוא בחוזה הרכישה.
כעקרון במרבית החוזים שומר לעצמו הקבלן את הזכות להוציא חניות מהרכוש המשותף ולמכור אותן לאחרים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
