פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
האם יש לי פטור ממס שבח?
דנה ק
07/10/13
שלום לכולם,
בשנת 2009 רכשנו מגרש באחד מיישובי השומרון ובנינו עליו בית. אנחנו גרים בבית משנת 2011. זהו הנכס הראשון והיחיד בבעלותנו.
כעת אנו מעוניינים למכור את הבית ורוצים לדעת האם נצטרך לשלם מס שבח או שאנו זכאים לפטור?
תודה רבה,
דנה
בשנת 2009 רכשנו מגרש באחד מיישובי השומרון ובנינו עליו בית. אנחנו גרים בבית משנת 2011. זהו הנכס הראשון והיחיד בבעלותנו.
כעת אנו מעוניינים למכור את הבית ורוצים לדעת האם נצטרך לשלם מס שבח או שאנו זכאים לפטור?
תודה רבה,
דנה
שכחתי להוסיף:
דנה ק
07/10/13
אנחנו עומדים לרכוש עכשיו מגרש נוסף לבנייה אז זה אומר שביום מכירת הבית יהיה בבעלותנו את אותו המגרש - האם זה משפיע על הפטור?
תודה רבה!
תודה רבה!
פטור ממס שבח- תשובה
עו"ד ענת קציר
07/10/13
דנה שלום,
במידה ומדובר בנכס יחיד תהיו זכאים לפטור ממס שבח (עד סוף שנת 2013) .
לקיומו של מגרש נוסף אין השפעה על הפטור מאחר והפטור מושפע מדירות בנויות (או בית שהוא בנוי) הקיימות ברשותכם.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
במידה ומדובר בנכס יחיד תהיו זכאים לפטור ממס שבח (עד סוף שנת 2013) .
לקיומו של מגרש נוסף אין השפעה על הפטור מאחר והפטור מושפע מדירות בנויות (או בית שהוא בנוי) הקיימות ברשותכם.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
עזרה בעסקת הארכת זכות שכירות
עו"ד צעיר
07/10/13
שלום רב,
איזה מש"ח עלי להגיש בעת הארכת זכות חכירה ?
כאשר אני מסתכל על המש"ח הורוד לא נראה לי שהוא מתאים שכן אין כאן מכירה אלא הארכה.
עזרתכם בבקשה.
איזה מש"ח עלי להגיש בעת הארכת זכות חכירה ?
כאשר אני מסתכל על המש"ח הורוד לא נראה לי שהוא מתאים שכן אין כאן מכירה אלא הארכה.
עזרתכם בבקשה.
מש"ח- תשובה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
07/10/13
שלום רב,
לפי ידיעתי מדובר במש"ח כחול.
יש השלכה לסוג הארכת זכות החכירה (ראשונה, שניה, כרוכה במס וכו')
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
לפי ידיעתי מדובר במש"ח כחול.
יש השלכה לסוג הארכת זכות החכירה (ראשונה, שניה, כרוכה במס וכו')
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיום השכם שכירות –
אילנית
07/10/13
שלום רב, הודעתי לבעלת הבית לפני חודשיים שברצוני לעזוב, מצאתי לה דייר חלופי כמו שדורש החוק אך היא סיכלה את החוזה עמו בכך שהיא לא פעלה להפגש איתו, לא ענתה לו לטלפנים כדי לתאם לחתימת חוזה בטענה שהיא לא לחוצה כי יש לה את הצ'קים שלי , עד שהדייר התייאש ומצא משהו אחר. בנוסף, אני משלמת שכירות של 3200 וכעת היא מבקשת ממני למצוא דייר במחיר של 3500 - מה שהופך את מציאת הדייר החלופי לבלתי אפשרי. רציתי לשאול האם היא יכולה להעלות את המחיר ולבקש ממני לבקש מחיר גבוה יותר ממה שאני משלמת ? והאם העובדה שאני מצאתי דייר והיא סיכלה את החוזה פוטרת אותי ממציאת דייר חלופי שוב ? האם אני יכולה לבטל את הצ'קים ? *** אני כבר לא נמצאת בדירה הזאת ונמצאת בדירה אחרת מה שיקרה שאני אשלם שכירות על בית שאיני גרה בו
סים הסכם שכירות- תשובה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
07/10/13
אילנית שלום,
במידה ובחוזה השכירות הוסכם כי עליך למצוא דייר חלופי שייכנס בנעלייך, ומילאת את המוסכם בחוזה את פטורה מלמצוא דייר חלופי נוסף. נראה שבעלת הבית במקרה זה פועלת בחוסר תו"ל והיא זו שמפרה את החוזה ביניכם.
לכן, אינך חייבת לשלם את שכר הדירה.
דרשי מבעלת הבית לקבל את השיקים שלך.
באם אין הסכמה בינך לבין בעלת הבית אני ממליצה לך להסתייע בעורך דין מתחום המקרקעין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
במידה ובחוזה השכירות הוסכם כי עליך למצוא דייר חלופי שייכנס בנעלייך, ומילאת את המוסכם בחוזה את פטורה מלמצוא דייר חלופי נוסף. נראה שבעלת הבית במקרה זה פועלת בחוסר תו"ל והיא זו שמפרה את החוזה ביניכם.
לכן, אינך חייבת לשלם את שכר הדירה.
דרשי מבעלת הבית לקבל את השיקים שלך.
באם אין הסכמה בינך לבין בעלת הבית אני ממליצה לך להסתייע בעורך דין מתחום המקרקעין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שי
מת"א 38
07/10/13
האם במיקרה של תמ"א 38/2 החוק מחייב בחירת נציגות דיירים אן כל דייר זכותו לעבוד מול היזם/הקבלן?
מה קורה אם העו"ד של הדיירים נתן ייועץ מה לעשות אם אחד הדיירים לא הסכים עם סוג הערבות שהיזם הציע( בעבר הדיירים כן הסכימו ועכשו הם ויתרו על ערבות אוטונומית והסכימו על ערבות חוק מכר משופרת?)
אני מבין שבאותו הרגע העו"ד כבר לא מייצג את הדייר הזה?
מה קורה אם העו"ד של הדיירים נתן ייועץ מה לעשות אם אחד הדיירים לא הסכים עם סוג הערבות שהיזם הציע( בעבר הדיירים כן הסכימו ועכשו הם ויתרו על ערבות אוטונומית והסכימו על ערבות חוק מכר משופרת?)
אני מבין שבאותו הרגע העו"ד כבר לא מייצג את הדייר הזה?
תשובה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
08/10/13
שי שלום,
אני ממליצה לך להפנות את שאלתך בעניין לפורום תמ"א 38.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
אני ממליצה לך להפנות את שאלתך בעניין לפורום תמ"א 38.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום במושע – בעלות משותפת
מור
07/10/13
שלום, רכשתי מגרש הוא אחד מתוך חמישה שכולם בבעלות אחת של חברה. כעת אני רוצה לעשות רישום בעלות במושע האם אני חייבת שכל חמשת הבתים יבצעו את הרישום או שאני יכולה לרשום בעלות על 20% מהחלקה?
רישום במושע- בעלות משותפת- תשובה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
07/10/13
מור שלום,
במידה ויש בידייך תשריט חלוקה של המגרשים בתוך החלקה, עקרונית ניתן לרשום בעלות במגרש שלך בנפרד.
כמו כן, יש צורך בהסכם שיתוף במקרקעין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
במידה ויש בידייך תשריט חלוקה של המגרשים בתוך החלקה, עקרונית ניתן לרשום בעלות במגרש שלך בנפרד.
כמו כן, יש צורך בהסכם שיתוף במקרקעין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומי ועד בית והוצאות
גיל
06/10/13
בית משותף סיים בנית תמ"א 38 בה דירות הקומה העליונה גדולות יותר.דיירים מקומה תחתונה עברו לעליונה וחלקם בועד.
הועד אינו מוכן לגבות דמי ועד לפי שטחי הדירות.
כמו כן הועד אינו מציג פירוט ומוציא הוצאות כראות עיניו שאינן שוטפות. אנא עזרתכם.
הועד אינו מוכן לגבות דמי ועד לפי שטחי הדירות.
כמו כן הועד אינו מציג פירוט ומוציא הוצאות כראות עיניו שאינן שוטפות. אנא עזרתכם.
תשלומי ועד הבית- תשובה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
07/10/13
גיל שלום,
על פי החוק נשיאת הוצאות ועד הבית מתבצעת לפי חלקו היחסי של כל בעל דירה ברכוש המשותף. בנוסף, יש לבדוק גם מה אומר תקנון הבית המשותף לגבי תשלומי ועד הבית.
ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים בעניין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
על פי החוק נשיאת הוצאות ועד הבית מתבצעת לפי חלקו היחסי של כל בעל דירה ברכוש המשותף. בנוסף, יש לבדוק גם מה אומר תקנון הבית המשותף לגבי תשלומי ועד הבית.
ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים בעניין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למי שייכת הדירה
הינדה
06/10/13
כשהייתי רווקה אבי קנה לי דירה ,דירה שאני חתומה על החוזה שלה. בינתיים דירה שהורי גרו בדמי מפתח נמכרה, ואני הייתי סטודנטית לא נשואה המלצתי להם לעבור לגור בדירה שלי. לאחר שהתחתנתי לא רציתי להוציאם מהדירה ,החלטנו לרכוש דירה. באותה תקופה על מנת לקבל משכנתא אסור היה להיות בעל דירה .לכן העברתי את הדירה לאמא שלי ללא תמורה.(לא ציינו שהדירה חוזרת אלי לאחר מותה)אמי גרה בדירה 30 שנה. לאחר מותה האם יש לי עילה לדרוש אותה בחזרה?
תשובה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
07/10/13
הינדה שלום,
בעקרון, מתנה במקרקעין נגמרת ברישום הזכויות, ולאחר מכן לא ניתן לחזור ממנה.
(לפי חוק המתנה, ניתן לחזור ממתנה רק בתנאים מיוחדים שעל פי תיאור המצב בשאלתך הם לא חלים).
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
בעקרון, מתנה במקרקעין נגמרת ברישום הזכויות, ולאחר מכן לא ניתן לחזור ממנה.
(לפי חוק המתנה, ניתן לחזור ממתנה רק בתנאים מיוחדים שעל פי תיאור המצב בשאלתך הם לא חלים).
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן
צ.מ
06/10/13
1.האם יש בעיה לרכוש מחסן הנמצא בבית משותף למרות שהקונה אינו בעל דירה בבניין? מדובר במחסן הרשום בטאבו כתת חלקה נפרדת לא מוצמד לדירה.
2. מה שיעור מס הרכישה על מחסן
3. האם המוכר יצטרך לשלם בנוסף למס שבח גם מיסים אחרים כגון מס מכירה, מס רכוש, מע"מ
2. מה שיעור מס הרכישה על מחסן
3. האם המוכר יצטרך לשלם בנוסף למס שבח גם מיסים אחרים כגון מס מכירה, מס רכוש, מע"מ
תשובה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
07/10/13
שלום רב,
1. ככל הנראה אין בעיה לרכוש את המחסן.
2. מס הרכישה יהיה בגובה של 5% מערך הרכישה.
3. מס מכירה או רכוש לא יחולו. לגבי המע"מ- התשובה תלויה בזהות המוכר והקונה ולאיזה צורך נקנה המחסן.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
1. ככל הנראה אין בעיה לרכוש את המחסן.
2. מס הרכישה יהיה בגובה של 5% מערך הרכישה.
3. מס מכירה או רכוש לא יחולו. לגבי המע"מ- התשובה תלויה בזהות המוכר והקונה ולאיזה צורך נקנה המחסן.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב תשלומי איזון על ידי גריעה מזכויות בלעומת יתרון מבניה
גיל
06/10/13
שלום, למה הכוונה במשפט "בית המשפט הורה כי תשלומי האיזון יהיו בהתאם לגריעה מהזכויות של יתר השכנים ברכוש משותף, ולא מהיתרון שנוצר כתוצאה מהבנייה".
תודה
תודה
חישוב תשלומי איזון- תשובה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
07/10/13
גיל שלום,
לתשובה מלאה יש לראות את ההקשר המלא של המשפט.
אולם, נראה כי הכוונה היא שיש לשלם תשלומי איזון ככל הנראה על מנת לפצות את השכנים שנגרע חלק מחלקם ברכוש המשותף כתוצאה מהליך מסוים. (כנראה בניה שבעקבותה חל שינוי במצב הזכויות).
ההבחנה היא שהתשלום יחושב בהתאם לחלקים שנגרעו מהשכנים ולא לפי החלקים שהתווספו לאחר בניה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
לתשובה מלאה יש לראות את ההקשר המלא של המשפט.
אולם, נראה כי הכוונה היא שיש לשלם תשלומי איזון ככל הנראה על מנת לפצות את השכנים שנגרע חלק מחלקם ברכוש המשותף כתוצאה מהליך מסוים. (כנראה בניה שבעקבותה חל שינוי במצב הזכויות).
ההבחנה היא שהתשלום יחושב בהתאם לחלקים שנגרעו מהשכנים ולא לפי החלקים שהתווספו לאחר בניה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ מסדרון בקומת משרדים
עופרי
06/10/13
שלום לעורכי הדין,
אני בעל משרד בבניין משרדים.
בקומתי נמצאים בסה"כ 24 משרדים.
היום קיבלתי מכתב מהועד של הבנין שהוא מתכוון לעשות שיפוץ במסדרון וזה עולה 70 אלף שקל ועל כן עליי להשתתף ב 2920 ש"ח.
שאלתי היא האם ניתן לחייב אותי להשתתף בשיפוץ? אני מעולם לא ראיתי את התוכנית לשיפוץ,לא אמרו לי על זה כלום וגם אין לי רצון שישפצו את המסדרון ובייחוד לא ב70 אלף שקל.
האם אני חייב להשתתף בשיפוץ?
תודה מראש.
אני בעל משרד בבניין משרדים.
בקומתי נמצאים בסה"כ 24 משרדים.
היום קיבלתי מכתב מהועד של הבנין שהוא מתכוון לעשות שיפוץ במסדרון וזה עולה 70 אלף שקל ועל כן עליי להשתתף ב 2920 ש"ח.
שאלתי היא האם ניתן לחייב אותי להשתתף בשיפוץ? אני מעולם לא ראיתי את התוכנית לשיפוץ,לא אמרו לי על זה כלום וגם אין לי רצון שישפצו את המסדרון ובייחוד לא ב70 אלף שקל.
האם אני חייב להשתתף בשיפוץ?
תודה מראש.
החלטה של ועד בית
עו"ד תומר שזר
מנהל
06/10/13
זו חברת ניהול?
צריך לבדוק את הסמכויות שלה, ואת החוזה שלך ומה הסכמת שהיא תבצע.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
צריך לבדוק את הסמכויות שלה, ואת החוזה שלך ומה הסכמת שהיא תבצע.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח פרטי
ליאת
06/10/13
שלום רב,
אני מיתגוררת בבניין בעל 5 קומות כאשר הקומה החמישית והגג הינם בבעלותי.
בקומת גג ישנו חדר בבעלותי. מעל החדר הנ"ל ישנו שטח שע"פ נסח הטאבו רשום שהינו צמוד ושייך לי,יש לציין כי על שטח זה נמצאים קולטי שמש של דיירי הבנין כמו כן בתוכניות של הבניין שטח זה מוגדר כשטח משותף.
כעת יש נזילות מהזפת של השטח המדובר.
וועד הבנין טוען שהשטח הנ"ל הינו שטח פרטי ועל כן אני צריכה לתקן נזילות אלו מחשבוני,למרות שקולטי הדיירים יושבים על השטח הזה. האם נכון הדבר?
אני מיתגוררת בבניין בעל 5 קומות כאשר הקומה החמישית והגג הינם בבעלותי.
בקומת גג ישנו חדר בבעלותי. מעל החדר הנ"ל ישנו שטח שע"פ נסח הטאבו רשום שהינו צמוד ושייך לי,יש לציין כי על שטח זה נמצאים קולטי שמש של דיירי הבנין כמו כן בתוכניות של הבניין שטח זה מוגדר כשטח משותף.
כעת יש נזילות מהזפת של השטח המדובר.
וועד הבנין טוען שהשטח הנ"ל הינו שטח פרטי ועל כן אני צריכה לתקן נזילות אלו מחשבוני,למרות שקולטי הדיירים יושבים על השטח הזה. האם נכון הדבר?
נזילה מהגג - מה עושים?
עו"ד תומר שזר
מנהל
06/10/13
צריך לבדוק את זה יותר לעומק.
אם יש שם קולטים ויתכן שהנזילה משם - אז נראה שהאחריות היא משותפת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
אם יש שם קולטים ויתכן שהנזילה משם - אז נראה שהאחריות היא משותפת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום משכון ברשם המשכונות
שלי
06/10/13
לפני כ - 4 שנים נחתם הסכם הלוואה ביני לבין בתי וחתני לצורך עזרה ברכישת דירה. לפני ימים אחדים נמסר לי כי היה צורך ברישום משכון ברשם המשכונות על מנת שלמשכון יהיה תוקף כלפי צד ג'. האם אכן כך ? האם ניתן כיום לרשום המשכון ?
רישום משכון ברשום המשכונות
עו"ד תומר שזר
מנהל
06/10/13
אני לא יודע בדיוק מה סוכם, אבל אם רוצים שיהיה להסכם תוקף כלפי דירה או נכס אחר יש צורך לרשום את ההתחייבות או בטאבו בצורת הערת אזהרה או ברשם המשכונות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי נדלן
עידן
06/10/13
שלום,
אני מעוניין לרכוש דירה לשפץ אותה ולמכור אותה.
1. לאילו מיסים עליי לשים לב?
אני יודע כי קיימים: מס רכישה ומס שבח האם יש עוד
איזשהו מס שלא שמעתי עליו?
2. מישהו אמר לי שאם אני מוכר את הדירה בטווח של שנה וחצי מרגע הקנייה אני מחוייב לשלם מס של כ 25% האם זה נכון? באיזה מס מדובר?
3. האם כדאי לי להתייעץ עבור נושא זה מול רו"ח או שגם עו"ד המתעסק בנדל"ן מכיר את חוקי המיסוי?
תודה מראש,
עידן
אני מעוניין לרכוש דירה לשפץ אותה ולמכור אותה.
1. לאילו מיסים עליי לשים לב?
אני יודע כי קיימים: מס רכישה ומס שבח האם יש עוד
איזשהו מס שלא שמעתי עליו?
2. מישהו אמר לי שאם אני מוכר את הדירה בטווח של שנה וחצי מרגע הקנייה אני מחוייב לשלם מס של כ 25% האם זה נכון? באיזה מס מדובר?
3. האם כדאי לי להתייעץ עבור נושא זה מול רו"ח או שגם עו"ד המתעסק בנדל"ן מכיר את חוקי המיסוי?
תודה מראש,
עידן
מיסוי מקרקעין
עו"ד תומר שזר
מנהל
06/10/13
אתה צריך להתיעץ עם עו"ד שמתמחה במיסוי מקרקעין.
בגדול יתכן גם היטל השבחה (למרות שזה פחות אמור להלחיץ אותך), ויש לבדוק את מצב מכירת הדירות שלך בשנים האחרונות.
כדאי לבצע את היעוץ לפני הרכישה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
בגדול יתכן גם היטל השבחה (למרות שזה פחות אמור להלחיץ אותך), ויש לבדוק את מצב מכירת הדירות שלך בשנים האחרונות.
כדאי לבצע את היעוץ לפני הרכישה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין משותף
דניאלה
06/10/13
בבניין משותף אחד הדיירים פלש לשטח משותף.
חלק מהדיירים, ביניהם הוועד בית, מעוניינים לתבוע בבית משפט את הפולש.
הדיירים מעוניינים שהפולש יפנה את המקום.
לא כל הדיירים מעוניינים להיכלל התביעה.
השאלות: האם ניתן לחייב את המסרבים להשתתף בתביעה?
האם וועד הבית יכול לכפות את רצונו?
האם חוק "עשיית עושר ולא במשפט" יכול לעזור לחייב את הדיירים שאינם מעוניינים לתבוע את השכן הפולש?
חלק מהדיירים, ביניהם הוועד בית, מעוניינים לתבוע בבית משפט את הפולש.
הדיירים מעוניינים שהפולש יפנה את המקום.
לא כל הדיירים מעוניינים להיכלל התביעה.
השאלות: האם ניתן לחייב את המסרבים להשתתף בתביעה?
האם וועד הבית יכול לכפות את רצונו?
האם חוק "עשיית עושר ולא במשפט" יכול לעזור לחייב את הדיירים שאינם מעוניינים לתבוע את השכן הפולש?
בית משותף - תביעה של ועד הבית
עו"ד תומר שזר
מנהל
06/10/13
הועד יכול לתבוע בשם כל הדיירים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוצה להתחיל למוד נדל"ן
אילן
06/10/13
שלום, אני רוצה להתחיל למוד ולהתעסק בתחום הנדל''ן כמו שאני מכיר את עצמי אני לומד הכי מהר מלימוד עצמי אז אני אשמח לאיזה קישור לספק מומלץ איפה אני יכול לקנות ?
התשלמות במקרקעין
עו"ד תומר שזר
מנהל
06/10/13
יש הרבה ספרים, תחפש בגוגל ספרות משפטית, יש את ההוצאה לאור ויש עוד כמה כאלה.
ממליץ לך אולי לעבור כמה השתלמויות במקרקעין זה יכול לעזור לך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
ממליץ לך אולי לעבור כמה השתלמויות במקרקעין זה יכול לעזור לך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיון בספר הקצאות/פרוגרמה/חוזים
שי ארביב
05/10/13
שלום רב,
רציתי לשאול היכן ניתן לעיין במסמכים הבאים:
1.לכל רשות מקומית יש "ספר הקצאות" המפרט את הקרקעות שהיא מקצה לעמותות ללא תמורה והוא חייב על פי הנוהל להיות גלוי לציבור. היכן אני יכול לעיין בו?
2.היכן ניתן לעיין בפרוגרמה של העירייה לגבי שטחים ציבוריים והמטרות להן הן נועדו?
3.היה ובוצעה הקצאה כלשהי מצד העירייה, היכן ניתן לעיין בחוזה בין העירייה לעמותה המגדיר את כל מטרות ההקצאה והתנאים?
החלטות מועצה
עו"ד תומר שזר
מנהל
06/10/13
לדעתי זה יהיה מצוי בהחלטות של המועצה - צריך יהיה "לחפור" בהחלטות המועצה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש בלתי סביר
אלון
05/10/13
שלום רב
לפני כחודש חתמתי על חוזה להשכרת דירה בבניין משותף.
לאחרונה התחוור לי כי שכניי הצמודים לי, עושים שימוש בלתי סביר ברכוש משותף בבניין (שביל הגישה לדירות) ויתרה מכך הם אף השתלטו על חלק ממנו זה הצמוד לדירתם. הדבר מטריד עד מאוד מאחר וילדיהם מנצלים שטח זה למשחקים והתרוצצויות.
האם הדבר יכול להוות עילה להתרת חוזה ומה יש לעשות שכן מגורים בתנאים שכאלה אינם אפשריים
בתודה
לפני כחודש חתמתי על חוזה להשכרת דירה בבניין משותף.
לאחרונה התחוור לי כי שכניי הצמודים לי, עושים שימוש בלתי סביר ברכוש משותף בבניין (שביל הגישה לדירות) ויתרה מכך הם אף השתלטו על חלק ממנו זה הצמוד לדירתם. הדבר מטריד עד מאוד מאחר וילדיהם מנצלים שטח זה למשחקים והתרוצצויות.
האם הדבר יכול להוות עילה להתרת חוזה ומה יש לעשות שכן מגורים בתנאים שכאלה אינם אפשריים
בתודה
חוזה שכירות
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
אני סבור שלא.
כיצד בעל הדירה אחראי לכך ?
יש כאן לטעמי בעיה מבחינתך.
אלא אם תוכיח שבעיה זו היתה ידועה לו , והוא הסתיר זאת.
וגם אז ישאלו מה מידת ההפרעה, ואם מדובר במשהו סביר, אז כאן גם יש לך בעיה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
כיצד בעל הדירה אחראי לכך ?
יש כאן לטעמי בעיה מבחינתך.
אלא אם תוכיח שבעיה זו היתה ידועה לו , והוא הסתיר זאת.
וגם אז ישאלו מה מידת ההפרעה, ואם מדובר במשהו סביר, אז כאן גם יש לך בעיה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרחק בין חדר שינה לחנות סמוכה
משה
04/10/13
שלום,
בתמונה רואים בניין מגורים צמוד לחנות. המרחק בערך 2 מטר. מדובר בחדר שינה. בצד שמאל שלא רואים יש אותו חלון גדול שממנו נוף מדהים לקיר של חנות. מה המרחק המותר במקרה כזה?
בברכה.
בתמונה רואים בניין מגורים צמוד לחנות. המרחק בערך 2 מטר. מדובר בחדר שינה. בצד שמאל שלא רואים יש אותו חלון גדול שממנו נוף מדהים לקיר של חנות. מה המרחק המותר במקרה כזה?
בברכה.
מרחק בין בניינים
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
צריך לשאול מהנדס...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבדלי שומה לא מידתיים של מנהל מקרקעי ישראל
יהונתן
04/10/13
שלום רב,
רכשנו מגרש לבנייה בהרחבה קהילתית בצפון. לפני כחודשיים קיבלנו מפרט כספי מהמנהל, לפיה העריך שמאי המנהל את הקרקע בכ-360,000 ש"ח ונדרשנו לשלם דמי היוון בסך 31% מערך הקרקע. לפני כחודש שילמנו את השובר ונחתם חוזה פיתוח מול המנהל, לאחר שוויתרנו על האופציה להגיש השגה על הערכת השמאי (מתוך הנחה שהערכתו היתה סבירה). לפני כשבוע נודע לנו, כי שני מגרשים הסמוכים אלינו, קיבלו אך לאחרונה מפרט כספי, בו מעריך שמאי המנהל (שמאי אחר) את הקרקע בכ-190,000 ש"?ח בלבד!, היינו בכחצי מהערכת עמיתו לעבודה במנהל. כמובן שהחוכרים החדשים מיהרו לשלם שמא המנהל ייתקן את השומה. המצב מתסכל ונראה לא סביר ולא מידתי. מה יש באפשרותנו לעשות, אם בכלל, ומה הסיכוי לכך?
רכשנו מגרש לבנייה בהרחבה קהילתית בצפון. לפני כחודשיים קיבלנו מפרט כספי מהמנהל, לפיה העריך שמאי המנהל את הקרקע בכ-360,000 ש"ח ונדרשנו לשלם דמי היוון בסך 31% מערך הקרקע. לפני כחודש שילמנו את השובר ונחתם חוזה פיתוח מול המנהל, לאחר שוויתרנו על האופציה להגיש השגה על הערכת השמאי (מתוך הנחה שהערכתו היתה סבירה). לפני כשבוע נודע לנו, כי שני מגרשים הסמוכים אלינו, קיבלו אך לאחרונה מפרט כספי, בו מעריך שמאי המנהל (שמאי אחר) את הקרקע בכ-190,000 ש"?ח בלבד!, היינו בכחצי מהערכת עמיתו לעבודה במנהל. כמובן שהחוכרים החדשים מיהרו לשלם שמא המנהל ייתקן את השומה. המצב מתסכל ונראה לא סביר ולא מידתי. מה יש באפשרותנו לעשות, אם בכלל, ומה הסיכוי לכך?
הבדלי שומת מקרקעין במינהל מקרקעי ישראל
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
שלום רב,
ראה אכן יש כאן לכאורה עוול נוראי, אבל צריך לבדוק כיצד ניתן להשיג על השומה לאחר שכבר שולמה ומה ההכרעה המוסמכת.
לאור מורכבות העניין, אני לא בטוח שניתן לעשות כן במסגרת תשובה בפורום.
וממליץ לך לפנות ליעוץ משפטי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
ראה אכן יש כאן לכאורה עוול נוראי, אבל צריך לבדוק כיצד ניתן להשיג על השומה לאחר שכבר שולמה ומה ההכרעה המוסמכת.
לאור מורכבות העניין, אני לא בטוח שניתן לעשות כן במסגרת תשובה בפורום.
וממליץ לך לפנות ליעוץ משפטי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום ארנונה על בן אדם שנפטר
אינה
04/10/13
שלום רב,
סבא שלי נפטר ביולי 2005 בגיל 79. היום הגיע מכתב לאמא שלי (שהיא הבת היחידה של סבא) שלסבא הצטבר חוב ארנונה עד 31/08/2005 בסך 500 ש"ח ועליה לשלם את זה תוך 25 יום אחרת יינקטו נגדה הליכים משפטיים. לא רשום על איזו תקופה החוב וגם לא קיבלנו לפני זה שום הודעות חוב מהעיריה. מה על אמא שלי לעשות? האם זה חוקי? תודה רבה.
סבא שלי נפטר ביולי 2005 בגיל 79. היום הגיע מכתב לאמא שלי (שהיא הבת היחידה של סבא) שלסבא הצטבר חוב ארנונה עד 31/08/2005 בסך 500 ש"ח ועליה לשלם את זה תוך 25 יום אחרת יינקטו נגדה הליכים משפטיים. לא רשום על איזו תקופה החוב וגם לא קיבלנו לפני זה שום הודעות חוב מהעיריה. מה על אמא שלי לעשות? האם זה חוקי? תודה רבה.
תשלום ארנונה ישן
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
לכאורה החוב התיישן...
תבקשו התראות קודמות שיעבירו לכם העתק ואז תסרוק לכאן ואני לעזור לך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תבקשו התראות קודמות שיעבירו לכם העתק ואז תסרוק לכאן ואני לעזור לך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם שופט יכול למנות כונס נכסים כשיש מחלוקת על השמאות?
רחל
04/10/13
בהליך פירוק שיתוף התקיים דיון כשדו"ח השמאות ע"י שמאי שמינה השופט לא הועבר לנתבעים טרם הדיון ולא היה להם ידיעה במהלך הדיון מה נרשם בדו"ח. רק בסיום הדיון ומתן ההחלטה הועבר הדו"ח לידי הנתבעים והם מצאו בו פגם מהותי בחישוב שווי זכויות הבנייה. עד כדי כך שהנכס הוערך ב-50% משוויו.למרות זאת ולמרות שהנתבעים ביקשו שמאות משלהם פסק השופט לפרק את השיתוף והטיל את בדיקת השמאות על כונס הנכסים.האם השופט אינו מחוייב לקיים דיון בדו"ח שמאות מוסכם לפני שיעביר את הנכס לכינוס? ומה סמכותו של כונס נכסים להחליט מה שווי הנכס לפני פרסום מכרז?
כינוס נכסים
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
קראתי את השאלה, ואני סבור שלא ניתן יהיה ליתן תשובה ראויה , שכן צריך לבדוק את המצב שתואר באופן ספציפי ופרטני לאחר בדיקת המקרה לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערר על החלטת מנהל הארנונה
משה
03/10/13
שלום,
אני רוצה להגיש ערר על החלטת מנהל הארנונה בעיריית תל אביב שדחה את הההשגה שלי.
רציתי לדעת האם פגרת הסוכות נספרת במניין 30 הימים שיש להגיש את הערר.
תודה
אני רוצה להגיש ערר על החלטת מנהל הארנונה בעיריית תל אביב שדחה את הההשגה שלי.
רציתי לדעת האם פגרת הסוכות נספרת במניין 30 הימים שיש להגיש את הערר.
תודה
פגרת סוכות
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
לדעתי - כן היא נספרת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת טופס 4 עם חריגת בניה
ארז
03/10/13
שלום,
ברצוני לשאול מה קורה במצב שבניין בן 3 קומות חרג 40 ס"מ מקו הבניין וכן עוד מטר למעלה בגובה.
האם ניתן לבקש טופס 4 ולנסות להעלים את העין או שמא להגיש בקשה כלשהי? אם בקשה אז איזה ואיך בדיוק התהליך הזה עובד?
תודה מראש.
ברצוני לשאול מה קורה במצב שבניין בן 3 קומות חרג 40 ס"מ מקו הבניין וכן עוד מטר למעלה בגובה.
האם ניתן לבקש טופס 4 ולנסות להעלים את העין או שמא להגיש בקשה כלשהי? אם בקשה אז איזה ואיך בדיוק התהליך הזה עובד?
תודה מראש.
טופס 4
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
אם הביקורת תעלה על זה, לא ינתן טופס 4...
וצריך יהיה לבדוק האם ניתן לקבל אישור לחריגה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
וצריך יהיה לבדוק האם ניתן לקבל אישור לחריגה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפסקת חוזה שכירות בשל הרחבות בבניין (לא של הדירה אלא מסביב לה)
תמר
03/10/13
שלום רב
אנו חתומים לחוזה עד לאוגוסט 2014.
בעלת הבית שיתפה כי צפוי שינוי אבל לא הודיעה מתי ובנספח לחוזה רשום כי בבוא העת יפגשו הצדדים לדיין בהורדות שכה"ד בתקופה זו. בעלת הבית לא הודיעה שמדובר ב 7 דירות מסביב וכי האזור יהפוך לאתר בניה, הן בהרחבות החיצוניות והן כל דירה ודירה והשיפוץ שיערכו בה. המגורים יהפכו לבלתי אפשריים. כמו כן בניי ואנוכי סובלים מאסטמה בשל אבק ומאחר וכך המצב יהיה חמור לנו בריאותית. בעלת הבית מאשרת יציאה אך בעל פה בלבד ומסכמת רק בעל פה ואני דורשת מסמך והיא אינה לגמרי מסכימה. אנו מעוניינים לצאת מהדירה אבל כעת מוסיפה כי עלינו לסיידה ולסדרה ובחוזה אין סעיף כזה.
מה עלינו לעשות? הרי יש החמרה משמעותית של תנאי המגורים ובעיקר הרעה למצבנו הבריאותי. היא נאותה להפחית שכ"S במאה ש"ח בלבד ורק ל 3 חודשים - זה כמו להשאיר ירושה בסך...1 ש"ח - העלבון צורם והחשש עוד יותר. תודה על כל מענה בעיקר משפטי..
אנו חתומים לחוזה עד לאוגוסט 2014.
בעלת הבית שיתפה כי צפוי שינוי אבל לא הודיעה מתי ובנספח לחוזה רשום כי בבוא העת יפגשו הצדדים לדיין בהורדות שכה"ד בתקופה זו. בעלת הבית לא הודיעה שמדובר ב 7 דירות מסביב וכי האזור יהפוך לאתר בניה, הן בהרחבות החיצוניות והן כל דירה ודירה והשיפוץ שיערכו בה. המגורים יהפכו לבלתי אפשריים. כמו כן בניי ואנוכי סובלים מאסטמה בשל אבק ומאחר וכך המצב יהיה חמור לנו בריאותית. בעלת הבית מאשרת יציאה אך בעל פה בלבד ומסכמת רק בעל פה ואני דורשת מסמך והיא אינה לגמרי מסכימה. אנו מעוניינים לצאת מהדירה אבל כעת מוסיפה כי עלינו לסיידה ולסדרה ובחוזה אין סעיף כזה.
מה עלינו לעשות? הרי יש החמרה משמעותית של תנאי המגורים ובעיקר הרעה למצבנו הבריאותי. היא נאותה להפחית שכ"S במאה ש"ח בלבד ורק ל 3 חודשים - זה כמו להשאיר ירושה בסך...1 ש"ח - העלבון צורם והחשש עוד יותר. תודה על כל מענה בעיקר משפטי..
חוזה שכירות
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
לטעמי, צריך לסיים את חוזה השכירות בצורה מכובדת, אני לא רואה כאן פערים כה גדולים ביניכם.
תערכו פגישה מסודרת, תעלו את הדברים וכך צד יתפשר מעט.
מבחינה משפטית, את לא חייבת להחזיר את הדירה מסויידת, אבל לא בטוח שאת יכולה לצאת מהחוזה...
תלוי מה רשום.
תלוי אם היא ידעה על השיפוץ ולא דיווחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תערכו פגישה מסודרת, תעלו את הדברים וכך צד יתפשר מעט.
מבחינה משפטית, את לא חייבת להחזיר את הדירה מסויידת, אבל לא בטוח שאת יכולה לצאת מהחוזה...
תלוי מה רשום.
תלוי אם היא ידעה על השיפוץ ולא דיווחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
•קניית דירה מקרוב משפחה בחול
יוסיבי
03/10/13
שלום לכולם,
אולי למישהו יש מידע שיכול להעיר את עיני.
אני ובן זוגי מעוניינים לקנות דירה מקרובת משפחה שגרה בחול.
פנינו לבנק לקבלת יעוץ על משכנתא, עוד בטלפון הבנק שאל את כל שאלותיו ולבסוף סירב אפילו להיפגש איתנו בטענה שהם לא נותנים משכנתא למי שקונה דירה מקרובת משפחה (כלומר לא עברנו אצלהם איזשהו סף מאד קריטי)
יש לנו הון עצמי שמהווה כ 60% מערך הנכס והמשכנתא שביקשנו מהווה סה"כ כ 40% מערך הנכס ערך החזר המשכנתא מהווה אצלנו כ 25% מההכנסה החודשית נטו, כלומר לפי הנתונים היבשים, אנחנו עומדים בכל תנאי הרגולציה.
מה ניתן לעשות ומדוע הבנק מסרב?
תודה רבה על העזרה!
אולי למישהו יש מידע שיכול להעיר את עיני.
אני ובן זוגי מעוניינים לקנות דירה מקרובת משפחה שגרה בחול.
פנינו לבנק לקבלת יעוץ על משכנתא, עוד בטלפון הבנק שאל את כל שאלותיו ולבסוף סירב אפילו להיפגש איתנו בטענה שהם לא נותנים משכנתא למי שקונה דירה מקרובת משפחה (כלומר לא עברנו אצלהם איזשהו סף מאד קריטי)
יש לנו הון עצמי שמהווה כ 60% מערך הנכס והמשכנתא שביקשנו מהווה סה"כ כ 40% מערך הנכס ערך החזר המשכנתא מהווה אצלנו כ 25% מההכנסה החודשית נטו, כלומר לפי הנתונים היבשים, אנחנו עומדים בכל תנאי הרגולציה.
מה ניתן לעשות ומדוע הבנק מסרב?
תודה רבה על העזרה!
נטילת משכנתא
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
תפני ליעוץ אישי אצל יועץ משכנאות, המקרה שתואר לטעמי כן מאפשר קבלת משכנתא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
