פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תשלום באיחור לפי החוזה
כפיר
09/09/15
שלום רב,
בחוזה הרכישה של דירה, ישנה התייחסות גם להשכרת הדירה למוכר ע"י הרוכש. ישנם תאריכים קובעים לתשלומים (כמו גם תשלומי רכישת הדירה) לתשלומים להפקדת שכר דירה. איחור עד 7 ימים לא ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם. איחור מעל 7 ימים ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם ויחול פיצוי מוסכם. בהקשר לכך 2 שאלות: 1. האם הכוונה ל 7 ימי עסקים או 7 ימים רגילים? 2. התשלום איחר ביום (במקום ב 1/9 שולם ב 8/9) דהיינו חריגה של יום מעבר ל 7ימים גרייס. האם תיאורטית מדובר בהפרת הסכם הגוררת פיצוי מוסכם?
בחוזה הרכישה של דירה, ישנה התייחסות גם להשכרת הדירה למוכר ע"י הרוכש. ישנם תאריכים קובעים לתשלומים (כמו גם תשלומי רכישת הדירה) לתשלומים להפקדת שכר דירה. איחור עד 7 ימים לא ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם. איחור מעל 7 ימים ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם ויחול פיצוי מוסכם. בהקשר לכך 2 שאלות: 1. האם הכוונה ל 7 ימי עסקים או 7 ימים רגילים? 2. התשלום איחר ביום (במקום ב 1/9 שולם ב 8/9) דהיינו חריגה של יום מעבר ל 7ימים גרייס. האם תיאורטית מדובר בהפרת הסכם הגוררת פיצוי מוסכם?
הקונה איחר בתשלום לפי החוזה. האם מגיע לי פיצוי?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
14/09/15
כפיר שלום,
1. אם לא כתוב ימי עסקים הכוונה לימים "רגילים".
2. ייתכן שכן. יש לבדוק בחוזה המכר מהם התנאים להפרה הגוררים תשלום פיצוים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
1. אם לא כתוב ימי עסקים הכוונה לימים "רגילים".
2. ייתכן שכן. יש לבדוק בחוזה המכר מהם התנאים להפרה הגוררים תשלום פיצוים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ארנונה- ערעור על מדידות שנעשו לבניין ע"י העירייה
טז
09/09/15
שלום רב,
אנו גרים בבניין רב קומות באילת (כ-20 קומות).לאחרונה העירייה העלתה את סכומי הארנונה לדירות בבניין ובטענה כי נעשו מדידות חדשות ולכן לטענתם ההעלאה בארנונה.
לדוגמה- היינו משלמים 920 ש"ח וכיום העלו ל- 1,250 ש"ח!
שאלתי- בכוונתנו(בעלי הדירות) להביא מודד מוסמך אשר ימדוד את הבניין מחדש. כיצד עלינו להמשיך משם בכדי לערער על מדידות העירייה?
אנו גרים בבניין רב קומות באילת (כ-20 קומות).לאחרונה העירייה העלתה את סכומי הארנונה לדירות בבניין ובטענה כי נעשו מדידות חדשות ולכן לטענתם ההעלאה בארנונה.
לדוגמה- היינו משלמים 920 ש"ח וכיום העלו ל- 1,250 ש"ח!
שאלתי- בכוונתנו(בעלי הדירות) להביא מודד מוסמך אשר ימדוד את הבניין מחדש. כיצד עלינו להמשיך משם בכדי לערער על מדידות העירייה?
אודה מאוד להתייחסותכם (0:
טז
16/09/15
עזיבת דירה שכורה לפני תום החוזה
מלי
08/09/15
שלום
במידה ואני עוזבת דירה ששכרתי אחרי 3 חודשים בלבד, וזאת אחרי שנתתי את כל הכסף במזומן לשנה, ולא מצויין בחוזה השכירות שאני צריכה לפצות בסכום כלשהוא את בעל הדירה אם אני עוזבת באמצע,
האם אפשר לחייב את בעל הדירה להחזיר לי לפחות חצי מן הכסף?
במידה ואני עוזבת דירה ששכרתי אחרי 3 חודשים בלבד, וזאת אחרי שנתתי את כל הכסף במזומן לשנה, ולא מצויין בחוזה השכירות שאני צריכה לפצות בסכום כלשהוא את בעל הדירה אם אני עוזבת באמצע,
האם אפשר לחייב את בעל הדירה להחזיר לי לפחות חצי מן הכסף?
סיום שכירות לפני המועד
עו"ד ענת קציר
מנהלת
14/09/15
מלי שלום,
קשה יהיה לענות על שאלתך מבלי לקרוא את חוזה השכירות עליו חתמת.
בעיקרון, אם נתת הודעה מראש לבעל הדירה על סיום תקופת השכירות בטרם הזמן שנקבע בחוזה זמן סביר מראש, דהיינו, לפחות חודש, ולא נקבע אחרת בהסכם השכירות, על בעל הדירה להשיב לך את התשלומים ששולמו לו בגין השכירות,
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
קשה יהיה לענות על שאלתך מבלי לקרוא את חוזה השכירות עליו חתמת.
בעיקרון, אם נתת הודעה מראש לבעל הדירה על סיום תקופת השכירות בטרם הזמן שנקבע בחוזה זמן סביר מראש, דהיינו, לפחות חודש, ולא נקבע אחרת בהסכם השכירות, על בעל הדירה להשיב לך את התשלומים ששולמו לו בגין השכירות,
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איום בתביעה על הגשת ערעור לועדת משנה לתכנון ובניה
גיא
08/09/15
ברכה והצלחה!
ברשותי חנות אשר אני משכיר אותה למספרה בבניין בן 21 קומות .החנות שלי היא בקומת הכניסה .
הבניין בקומות העליונות הוא בן 21 קומות ומשמש למשרדים .
לאחרונה הכירייה נתנה אישור להפוך חלק מהמשרדים בקומות העליונות לדירות .
הגשתי התנגדות לועדת משנה לתכנון ובניה בטענה שמדירות המגורים זורקים עליי חפצים (וזה נכון .בקבוקי בירה וכד...)
הועדה המקומית לתכנון ובניה דחתה את בקשתי .קיבלתי טופס שאני יכול לערער על הועדה לועדת ערר לתכנון ובניה .
ניגשתי לועדה זו (ןעדת הערר לתכנון ובניה ) וגם שם דחו את בקשתי וחייבו אותי ב 1000 ש"ח הוצאות .
כעת הצד השני ,זה שהגיש את הבקשה לבניה מאיים לתבוע אותי בגין נזקים שנגרמו לו עקב הועדות .
האם הוא באמת יכול לתבוע אותי והאם יש לו סיכוי לנצח?
בתודה ושנה טובה
חגי
ברשותי חנות אשר אני משכיר אותה למספרה בבניין בן 21 קומות .החנות שלי היא בקומת הכניסה .
הבניין בקומות העליונות הוא בן 21 קומות ומשמש למשרדים .
לאחרונה הכירייה נתנה אישור להפוך חלק מהמשרדים בקומות העליונות לדירות .
הגשתי התנגדות לועדת משנה לתכנון ובניה בטענה שמדירות המגורים זורקים עליי חפצים (וזה נכון .בקבוקי בירה וכד...)
הועדה המקומית לתכנון ובניה דחתה את בקשתי .קיבלתי טופס שאני יכול לערער על הועדה לועדת ערר לתכנון ובניה .
ניגשתי לועדה זו (ןעדת הערר לתכנון ובניה ) וגם שם דחו את בקשתי וחייבו אותי ב 1000 ש"ח הוצאות .
כעת הצד השני ,זה שהגיש את הבקשה לבניה מאיים לתבוע אותי בגין נזקים שנגרמו לו עקב הועדות .
האם הוא באמת יכול לתבוע אותי והאם יש לו סיכוי לנצח?
בתודה ושנה טובה
חגי
איום בתביעה על הגשת ערעור לועדת משנה לתכנון ובניה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
14/09/15
גיא שלום,
בעיקרון הוא יכול לתבוע אותך אם הערעור גרם לו לנזקים.
מהן טענותיו?
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון הוא יכול לתבוע אותך אם הערעור גרם לו לנזקים.
מהן טענותיו?
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע תחליף המצאה במסגרת תביעה בפני המפקח
AMIRADV
08/09/15
אני מנהל תביעה שנידונה בפני המפקח על רישום המקרקעין.
אני נדרש לביצוע תחליף המצאה של כתב התביעה לאחד הנתבעים ולשם כך כקבוע בתקנה 499 לתקסד"א יש לצרף תדפיס ממרשם האוכלוסין לגבי אותו נתבע.
למיטב ידיעתי בהתאם להנחיות משרד הפנים לא ניתן להוציא תדפיס מעין זה ללא הסכמת אותו נתבע.
מה עושים?
האם בסמכות המפקח להורות בצו למשרד הפנים להנפיק לי את התדפיס הזה?
אני נדרש לביצוע תחליף המצאה של כתב התביעה לאחד הנתבעים ולשם כך כקבוע בתקנה 499 לתקסד"א יש לצרף תדפיס ממרשם האוכלוסין לגבי אותו נתבע.
למיטב ידיעתי בהתאם להנחיות משרד הפנים לא ניתן להוציא תדפיס מעין זה ללא הסכמת אותו נתבע.
מה עושים?
האם בסמכות המפקח להורות בצו למשרד הפנים להנפיק לי את התדפיס הזה?
למידע שאתה צריך ממשרד הפנים אין צורך בהסכמת הנתבע
אסף
08/09/15
לצורך קבלת המידע שאתה זקוק לו, אין צורך לקבל שום הסכמה.
ראה בקישור המצורף.
ראה בקישור המצורף.
הוצאות בניה
daniel
08/09/15
קנינו מגרש פרטי וכעת אנו בונים על בית מגורים ויחידה שתשמש למשרד של חברה שבבעלותנו ונעבוד ממנו באופן קבוע. המגרש נרכש על ידינו כאנשים פרטיים והקרקע רשומה על שמינן. האם החברה תוכל לדווח על הוצאות הבניה המיוחסות לחלק של המשרד וגם לקזז בגינן מע"מ ?
פנה לפורום דיני מיסים בבקשה.
עו"ד ענת קציר
מנהלת
14/09/15
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומי וועד ללא קבלה
סימה
08/09/15
אני גרה בבניין שאין לו וועד מסודר. יש אדם שאחראי על גביית החשמל מכל דייר והוא משלם זאת בדואר.
מדי פעם, אותו שכן מזמין על דעת עצמו כל מיני אנשי מקצוע שלטענתו צריכים לתקן כל מיני דברים, ואחר כך הוא תובע זאת מאיתנו ללא שהוא מציג לנו כל קבלה או כל מסמך אחר.
שאלתי, האם אני מחוייבת לשלם לו את הכספים מבלי שהוא:
1. מציג בפני קבלות
2. מבלי שהוחלט בצורה מסודרת (ישיבות וועד וכו) על עצם הזמנת בעל המקצוע
מדי פעם, אותו שכן מזמין על דעת עצמו כל מיני אנשי מקצוע שלטענתו צריכים לתקן כל מיני דברים, ואחר כך הוא תובע זאת מאיתנו ללא שהוא מציג לנו כל קבלה או כל מסמך אחר.
שאלתי, האם אני מחוייבת לשלם לו את הכספים מבלי שהוא:
1. מציג בפני קבלות
2. מבלי שהוחלט בצורה מסודרת (ישיבות וועד וכו) על עצם הזמנת בעל המקצוע
האם שכן יכול לשמש כוועד בית מבלי שנבחר?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
14/09/15
סימה שלום,
התשובה לשתי השאלות שלילית, אלא אם ימציא אותו שכן את כל האסמכתאות הנדרשות לכך. כמו כן, אם אותו שכן לא משמש כוועד בית אין לו את הסמכות לפעול באופן זה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
התשובה לשתי השאלות שלילית, אלא אם ימציא אותו שכן את כל האסמכתאות הנדרשות לכך. כמו כן, אם אותו שכן לא משמש כוועד בית אין לו את הסמכות לפעול באופן זה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס רכישה שהדירה לא רשומה בטאבו
חיים
08/09/15
שאלה קצת תמימה
האם ישנו תשלום מס רכישה על הדירה שלא רשומה בטאבו, אני יציין שהדירה כן רשומה בעירייה?
(העירייה מונעת רישום בטאבו בגלל חוב של השכן שלא שילם היטל השבחה, ולכן כל הדיירים בעונש)
האם ישנו תשלום מס רכישה על הדירה שלא רשומה בטאבו, אני יציין שהדירה כן רשומה בעירייה?
(העירייה מונעת רישום בטאבו בגלל חוב של השכן שלא שילם היטל השבחה, ולכן כל הדיירים בעונש)
רישום דירה בפנקסי המקרקעין
נוריאל יקנה עורך דין
09/09/15
שלום חיים,
אין קשר בין רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין לבין חובת תשלום מיסים עקב מכירת/ רכישת זכויות במקרקעין. המס חל על עצם ביצוע עסקת המקרקעין ואין לרישום הזכויות בפנקסי המקרקעין נפקות לעניין, כך שתחויב במס רכישה בהתאם למדרגות המס הקבועות.
בהצלחה!
אין קשר בין רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין לבין חובת תשלום מיסים עקב מכירת/ רכישת זכויות במקרקעין. המס חל על עצם ביצוע עסקת המקרקעין ואין לרישום הזכויות בפנקסי המקרקעין נפקות לעניין, כך שתחויב במס רכישה בהתאם למדרגות המס הקבועות.
בהצלחה!
בית משותף-חכירה
דוד
07/09/15
אני גר בבית משותף בדירה על שמי ועל שם אשתי. בראשית נסח הטאבו רשום:
חכירות
שכירות, עיריית חיפה, בשלמות
חלק בנכס: חלק במקרקעין
יש לזה משמעות מבחינתי?
חכירות
שכירות, עיריית חיפה, בשלמות
חלק בנכס: חלק במקרקעין
יש לזה משמעות מבחינתי?
חכירות שכירות על ידי העיריה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
14/09/15
דוד שלום,
באיזה אופן אתה ואשתך רשומים בנסח?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
באיזה אופן אתה ואשתך רשומים בנסח?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון בית משותף
שירן
07/09/15
שלום,
ברצוני לדעת האם כאשר יש תקנון מוסכם לבית המשותף המפרט בעיקרו את החניות וההצמדות לכל דירה, וכתוב בו מפורשות כי הוראות הסכם זה גוברות על הוראות התקנון המצוי וכאשר התקנון המוסכם שותק בעניין מסוים (כמו למשל האם מותר לתלות שלט על תיבת דואר.. )כיצד ניתן להסיק תשובות בעניינים לגביהם שותק התקנון? האם יש לגשת לתקנון המצוי ולהקיש משם תשובות, או שמא מה שלא נקבע במפורש הוא לכאורה לא אסור?
שאלתי נוגעת לתליית שלט חריטה מכובד על תיבת דואר פרטית שלי שהותאם עפ"י מידות התיבה וכתוב בו שמי, מקצועי ומספר הטלפון שלי, אותו נדרשתי ע"י הועד להסיר בטענה שאסור לי לתלות אותו וכי מדובר ברכוש משותף. תשובתי היתה כי דין התיבה הפרטית שלי לפי ההגדרה בחוק אינו כדין רכוש משותף מאחר ומשמשת רק אותי ולא את מרבית או כלל הדיירים. הועד ממשיך להטריד ולכן החלטתי להשיב להם בכתב, אך אני רוצה להיות בטוחה בעניין הוראות התקנון המוסכם שאינו מסדיר את הנושא הזה, כיצד יש לנהוג בעניין השלט.
אודה להתייחסותכם.
ברצוני לדעת האם כאשר יש תקנון מוסכם לבית המשותף המפרט בעיקרו את החניות וההצמדות לכל דירה, וכתוב בו מפורשות כי הוראות הסכם זה גוברות על הוראות התקנון המצוי וכאשר התקנון המוסכם שותק בעניין מסוים (כמו למשל האם מותר לתלות שלט על תיבת דואר.. )כיצד ניתן להסיק תשובות בעניינים לגביהם שותק התקנון? האם יש לגשת לתקנון המצוי ולהקיש משם תשובות, או שמא מה שלא נקבע במפורש הוא לכאורה לא אסור?
שאלתי נוגעת לתליית שלט חריטה מכובד על תיבת דואר פרטית שלי שהותאם עפ"י מידות התיבה וכתוב בו שמי, מקצועי ומספר הטלפון שלי, אותו נדרשתי ע"י הועד להסיר בטענה שאסור לי לתלות אותו וכי מדובר ברכוש משותף. תשובתי היתה כי דין התיבה הפרטית שלי לפי ההגדרה בחוק אינו כדין רכוש משותף מאחר ומשמשת רק אותי ולא את מרבית או כלל הדיירים. הועד ממשיך להטריד ולכן החלטתי להשיב להם בכתב, אך אני רוצה להיות בטוחה בעניין הוראות התקנון המוסכם שאינו מסדיר את הנושא הזה, כיצד יש לנהוג בעניין השלט.
אודה להתייחסותכם.
התקנון המצוי משלים כל מה שאין בתקנון מוסכם
אסף
07/09/15
כפי שנקבע בסעיף 64 לחוק המקרקעין:
"64. מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון,
יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות."
באשר לתליית שלט על תיבת המכתבים, הכולל גם את שם המקצוע שלך, לרבות מספר הטלפון שלך, הרי שיתכן ויש עם זה בעיה.
ראשית - השאלה אינה אם תיבת הדואר שלך היא קניינך הפרטי או רכוש משותף. נניח לטובתך שהיא קניינך הפרטי כאילו היתה חלק מדירתך הפרטית. הרי שעל פי סעיף 2 של התקנון המצוי, אסור לעשות שינויים בדירה הפרטית אשר פוגעים ברכוש המשותף - ציטוט:
"2. (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות
בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף..."
ובהמשך אותו סעיף מוגדרת מהי אותה פגיעה ברכוש המשותף:
" "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה..."
כיוון שהשלט, לדעת שכנייך, פוגע בחזות החיצונית של הרכוש המשותף, הם מתנגדים.
שנית - יתכן שהם מתנגדים גם מכיוון שהשלט מכריז בצורה בולטת ומאירת עיניים שבעלת הדירה משתמשת בה לא רק למגורים, אלא גם בתור "עסק" שמזמין לקוחות, והדבר פוגע ברכושם. שהרי אם לא כך, מדוע לכתוב את הגדרת המקצוע, ולשם מה מספר הטלפון? הדבר מאפיין בניין מסחרי ולא מתאים לבניין מגורים.
ושלישית - לכל תיבת מכתבים יש חלון קטן שבו מקובל לרשום את השם, וכך כנראה נוהגים כולם, ולכן רישום המקצוע ומס' הטלפון על שלט חיצוני רחב מימדים, עלול לחרוג מהשימוש הרגיל והסביר בתיבת המכתבים, על פי הזמן והמקום.
"64. מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון,
יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות."
באשר לתליית שלט על תיבת המכתבים, הכולל גם את שם המקצוע שלך, לרבות מספר הטלפון שלך, הרי שיתכן ויש עם זה בעיה.
ראשית - השאלה אינה אם תיבת הדואר שלך היא קניינך הפרטי או רכוש משותף. נניח לטובתך שהיא קניינך הפרטי כאילו היתה חלק מדירתך הפרטית. הרי שעל פי סעיף 2 של התקנון המצוי, אסור לעשות שינויים בדירה הפרטית אשר פוגעים ברכוש המשותף - ציטוט:
"2. (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות
בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף..."
ובהמשך אותו סעיף מוגדרת מהי אותה פגיעה ברכוש המשותף:
" "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה..."
כיוון שהשלט, לדעת שכנייך, פוגע בחזות החיצונית של הרכוש המשותף, הם מתנגדים.
שנית - יתכן שהם מתנגדים גם מכיוון שהשלט מכריז בצורה בולטת ומאירת עיניים שבעלת הדירה משתמשת בה לא רק למגורים, אלא גם בתור "עסק" שמזמין לקוחות, והדבר פוגע ברכושם. שהרי אם לא כך, מדוע לכתוב את הגדרת המקצוע, ולשם מה מספר הטלפון? הדבר מאפיין בניין מסחרי ולא מתאים לבניין מגורים.
ושלישית - לכל תיבת מכתבים יש חלון קטן שבו מקובל לרשום את השם, וכך כנראה נוהגים כולם, ולכן רישום המקצוע ומס' הטלפון על שלט חיצוני רחב מימדים, עלול לחרוג מהשימוש הרגיל והסביר בתיבת המכתבים, על פי הזמן והמקום.
יפוי כוח מחבר וועד בית לדייר.
אפרים אפרתי
07/09/15
שלום לחברי הפורום.
שאלתי היא: האם חבר בוועד בית יכול על פי חוק ליפות את כוחו של אחד הדיירים בישיבות והחלטות וועד הבית?
אבקשך תשובה מהירה ככל שאפשר.
בתודה וברכת חג שמח
אפרים
שאלתי היא: האם חבר בוועד בית יכול על פי חוק ליפות את כוחו של אחד הדיירים בישיבות והחלטות וועד הבית?
אבקשך תשובה מהירה ככל שאפשר.
בתודה וברכת חג שמח
אפרים
אם ייפוי הכוח הוא אישי כבעל דירה - זה חוקי
אסף
07/09/15
מאידך,
אם מדובר בייפוי כוח המחליף אותו במילוי תפקידו
כוועד בית, הרי שזה לא חוקי.
אם מדובר בייפוי כוח המחליף אותו במילוי תפקידו
כוועד בית, הרי שזה לא חוקי.
נוכלות
אנונימי
07/09/15
שלום רב ,
ראשית תודה רבה על הפעילות המבורכת שלכם.
אתמצת את המקרה -
קרוב משפחה במהלך תקופה רגישה בחייו ( מגובה במסמכים ) קיבל הצעה מחבר למכור נדלן שהיה ברשות קרוב המשפחה.
קרוב המשפחה הסכים בפועל לא התבצע המכירה והשטח נרשם בטאבו על שמו של החבר.
החבר מצידו טוען שבמהלך התקופה שילם לקרוב המשפחה כספים אך אינו יכול להוכיח זאת מכיוון שלא ניהל רישום.
ובמידה וקרוב המשפחה רוצה את הנכס בחזרה שישלם את מלוא שווי השטח.
ראשית תודה רבה על הפעילות המבורכת שלכם.
אתמצת את המקרה -
קרוב משפחה במהלך תקופה רגישה בחייו ( מגובה במסמכים ) קיבל הצעה מחבר למכור נדלן שהיה ברשות קרוב המשפחה.
קרוב המשפחה הסכים בפועל לא התבצע המכירה והשטח נרשם בטאבו על שמו של החבר.
החבר מצידו טוען שבמהלך התקופה שילם לקרוב המשפחה כספים אך אינו יכול להוכיח זאת מכיוון שלא ניהל רישום.
ובמידה וקרוב המשפחה רוצה את הנכס בחזרה שישלם את מלוא שווי השטח.
נוכלות
עו"ד ענת קציר
מנהלת
14/09/15
שלום רב,
צר לי, לא ברורה שאלתך.
נא הבהרתך
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
צר לי, לא ברורה שאלתך.
נא הבהרתך
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה חדשה מאדם פרטי
יוחאי
07/09/15
אני מעונין לרכוש דירה חדשה מאדם פרטי שבנה את הדירה במסגרת עסקת קומבינציה. אין עדיין טופס 4 אך הגענו להסכמה על המחיר. חוסה יהיה רק לאחר טופס 4. הציעו לי לחתום על הצעה מחיר שתנתן לו והפקדת סכום כלשהו. לרצינות. האם הדבר מקובל? איך אפשר להבטיח את הדירה?
האם כדאי לחתום על זכרון דברים?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
14/09/15
יוחאי שלום,
לטעמי, לא כדאי לחתום על זכרון דברים.
ניתן לחתום על חוזה מכר עם תנאי מתלה המגביל את מועד קבלת טופס 4 למועד מסוים, ואם עד לאותו מועד לא יתקבל, יבוטל החוזה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לטעמי, לא כדאי לחתום על זכרון דברים.
ניתן לחתום על חוזה מכר עם תנאי מתלה המגביל את מועד קבלת טופס 4 למועד מסוים, ואם עד לאותו מועד לא יתקבל, יבוטל החוזה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גישה לרכוש המשותף
ארי
06/09/15
בניין שעבר תמ"א 38 (נוספו דירות, לא פינוי בינוי). התקבל טופס 4. אין עדיין חשמל קבוע. הקבלן קובע למי לתת חשמל כאמצעי להפעלת לחץ, חדר החשמל נעול ורק לקבלן יש מפתח.
האם על נציגות הבית לדרוש את המפתח מהקבלן?
האם לכל בעל דירה חייבת להינתן גישה לרכוש המשותף, כולל חדר החשמל?
האם זכותו של בעל דירה לפרוץ את חדר החשמל ולהביא חשמלאי מטעמו שיחבר אותו לחשמל הזמני של הבניין?
תודה
האם על נציגות הבית לדרוש את המפתח מהקבלן?
האם לכל בעל דירה חייבת להינתן גישה לרכוש המשותף, כולל חדר החשמל?
האם זכותו של בעל דירה לפרוץ את חדר החשמל ולהביא חשמלאי מטעמו שיחבר אותו לחשמל הזמני של הבניין?
תודה
גישה לרכוש המשותף
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
08/09/15
שלום,
טופס 4 לא ניתן ללא חיבור חשמל של קבע.
מה הכוונה אמצעי להפעלת לחץ?
השאלה לא מובנת. אשמח להבהרות
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טופס 4 לא ניתן ללא חיבור חשמל של קבע.
מה הכוונה אמצעי להפעלת לחץ?
השאלה לא מובנת. אשמח להבהרות
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חזקה בדירה – האם ניתן לקנות דירה כזו?
דרורי
06/09/15
מוצעת דירה למכירה במחיר מציאה - "ללא טאבו".
ישנה חזקה של שהייה בנכס עשרות שנים.
הנכס למכירה - האם ניתן למכור נכס שאין עליו מסמכי בעלות אלא חזקה בלבד?
ישנה חזקה של שהייה בנכס עשרות שנים.
הנכס למכירה - האם ניתן למכור נכס שאין עליו מסמכי בעלות אלא חזקה בלבד?
רכישת דירה ממוכר שאינו הבעלים
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
08/09/15
שלום רב,
יש להבחין בין דירה לגבי יש למוכר זכות אובליגטריות (חוזיות) אם הבעלים הרשום אך הוא לא רשום כבעלים מסיבה כלשהי (היעדר פרצלצליה, אי רישום בית משותף וכו) לבין מצב בו המוכר הוא מחזיק בלבד- ואין לו זיקת בעלות לנכס לרבות חוזה בר תוקף עם הבעלים.
במקרה השני - כמדומני אתה מבין בעצמך כי "המציאה" לאו מציאה היא וכי אתה שם את כספך על קרן הצבי.
המקרה הראשון טעון ליבון ובירור מדוע המוכר עדיין לא רשום כבעלים והאם ניתן לרפא את הפגם ולהסדיר את רישום הבעלות
ללא הסדרת הרישום - לא הייתי מציע לערוך עסקה כזו
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עדכון שיעור המעמ
רוני
06/09/15
שלום רב. רכשתי דירה חדשה מקבלן לפני חצי שנה. עד היום שילמתי 25% מהתמורה. את היתרה אני אמור לשלם בעוד שנה. בחוזה שלי מול הקבלן ישנו סעיף שאומר שבמידה והמעמ יעלה אזי יתרת התשלום תשולם לפי המעמ החדש אך אין שום אזכור מה קורה במקרה בו המעמ יורד. האם אני יכול לטעון מול הקבלן שאת יתרת התשלומים אני זכאי לשלם לפי המעמ החדש הנמוך?
נתון חשוב לעניין זה הוא מתי קיבלת/תקבל חזקה בדירה
אסף
06/09/15
האם ישנה עילת תביעה – אי רישום בית משותף?
אבי
06/09/15
שלום רב, בשנת 95 רכשתי דירה חדשה בפרוייקט. לצערי עד עצם היום הזה הבית לא נרשם כבית משותף, למרות שישנה התחייבות מפורשת בחוזה. אולם לפני כשנה בערך קיבלנו מכתב (19 שנה אחרי העסקה) שמשרד עו״ד מטפל ברישום ולצורך כך צריך לשלם סכום מסוים על מנת לרשום כבית משותף. שאלתי היא האם ישנה עילת תביעה שכן הבית לא נרשם עד עצם היום הזה? האם שליחת המכתב מטעם עורכי הדין מנתק את הקשר? תודה,
האם ישנה עילת תביעה - אי רישום בית משותף
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
08/09/15
שלום,
יש לבחון מדוע לא נרשם בית משותף והאם הסיבות קשורות לרשלנותו של הקבלן ושל משרד עורכי הדין שמטפל ברישום.
בנוסף, יש להוכיח שכתוצאה מאי הרישום נגרם לכם נזק.
אני מציעה לכם להתייעץ עם עורך דין על מנת לבחון ולגבש עילת תביעה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
יש לבחון מדוע לא נרשם בית משותף והאם הסיבות קשורות לרשלנותו של הקבלן ושל משרד עורכי הדין שמטפל ברישום.
בנוסף, יש להוכיח שכתוצאה מאי הרישום נגרם לכם נזק.
אני מציעה לכם להתייעץ עם עורך דין על מנת לבחון ולגבש עילת תביעה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק הבוררות בהשכרת דירה
יעקב
06/09/15
שלום רב
האם אפשר להכניס לחוזה שכירות סעיף שכל הדו"ד שבין השוכר והמשכיר ידונו אצל בורר מוסכם ובמקרה של ויכוח יכריע הבורר ואח"כ לתת לבוררות תוקף משפטי? וזאת בכדי לחסוך התדיינות בבית המשפט שלוקחת הרבה זמן.
בתודה
יעקב
האם אפשר להכניס לחוזה שכירות סעיף שכל הדו"ד שבין השוכר והמשכיר ידונו אצל בורר מוסכם ובמקרה של ויכוח יכריע הבורר ואח"כ לתת לבוררות תוקף משפטי? וזאת בכדי לחסוך התדיינות בבית המשפט שלוקחת הרבה זמן.
בתודה
יעקב
בוררות על יחסי שוכר משכיר
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
08/09/15
שלום רב
אין מניעה לכך שיחסי שוכר משכיר ידונו בפני בוררות במקום בפני בית המשפט. יש לכלול תניית בוררות מתאימה בחוזה השכירות
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו של דירת ירושה
רמי
06/09/15
אנו שולשה אחים, אח אחד חסוי ומונה לו אפוטרופוס. לאחרונה הוצאנו צו ירושה לירושה אותה ירשנו שלושתנו. מבקשים עתה לרשום דירת הירושה שהורישו לנו על שמנו.
שאלתי, האם האח החסוי יכול לחתום על הבקשה לרישום הורשה בעצמו, או שהאפוטרופסים לרכושו אמורים לחתום בשמו. אודה לתשובתך.
שאלתי, האם האח החסוי יכול לחתום על הבקשה לרישום הורשה בעצמו, או שהאפוטרופסים לרכושו אמורים לחתום בשמו. אודה לתשובתך.
רישום בטאבו של זכות יורש שהינו חסוי
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
08/09/15
שלום רב,
כל פעולה לגביה נדרשת חתימת האח החסוי צריכה להיעשות על ידי האפוטרופוס
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה
רונן
06/09/15
אני מוכר לגרושתי (לא בהסכם גרושין, אלא הרבה אחרי)
חלק שלי בדירתנו שהיתה משותפת.
האם הפעולה היא מכירה?
חלק שלי בדירתנו שהיתה משותפת.
האם הפעולה היא מכירה?
מכירה לגרושה - האם מהווה מכירת זכות במקרקעין
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
08/09/15
שלום רב
ככל שאין מדובר בהעברה אגב גירושין לפי סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין, הרי שמדובר במכירת זכות במקרקעין לכל דבר וענין
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שומה
שוש
06/09/15
איך מחשבים שומה לדירה המועבר ללא תמורה
שומה - על שום מה <
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
08/09/15
שלום רב
לא עלה בידי להבין את שאלתך.
בכל מקרה רצוי כי תפני את השאלה לאחר ניסוחה מחדש לפורום דיני מיסים
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הדירה בטאבו לאחר תשלום אחרון
ציפי ר
05/09/15
האם לפי החוק ניתנת למוכר הדירה ארכה של 180 יום - מיום קבלת התשלום האחרון (מסירת חזקה) - כדי להמציא אישורים הדרושים לרישום הדירה בטאבו (תשלום מס שבח, אישורי עירייה וכו') על שם הקונה ?
פרק זמן להמצאת אישורי מיסים ברכישת דירה יד 2
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
06/09/15
שלום,
ברכישת דירה יד 2, הרבה פעמים אין במועד המסירה אישור מס שבח ואישור עירייה.
לרשויות מיסוי מקרקעין עד 8 חודשים להנפיק אישור מס שבח לפי החוק, ואילו מסירת הדירה לעיתים מתבצעת בפרק זמן קצר מזה.
לגבי אישור עירייה, לעיתים יש לשלם היטל השבחה, והזמנת שמאי וביצוע התשלום אורכים זמן.
לפיכך- מקובל להשאיר סכום כסף בנאמנות עד לקבלת האישורים ונהוג גם להגביל פרק זמן זה. 180 יום זה פרק זמן סביר (6 חודשים).
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ברכישת דירה יד 2, הרבה פעמים אין במועד המסירה אישור מס שבח ואישור עירייה.
לרשויות מיסוי מקרקעין עד 8 חודשים להנפיק אישור מס שבח לפי החוק, ואילו מסירת הדירה לעיתים מתבצעת בפרק זמן קצר מזה.
לגבי אישור עירייה, לעיתים יש לשלם היטל השבחה, והזמנת שמאי וביצוע התשלום אורכים זמן.
לפיכך- מקובל להשאיר סכום כסף בנאמנות עד לקבלת האישורים ונהוג גם להגביל פרק זמן זה. 180 יום זה פרק זמן סביר (6 חודשים).
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
קטי יצחק
05/09/15
שלום רב,
הורי קנו דירה מקבלן לפני כשנתיים, לפני שנה מכרו דירה שהייתה בבעלותם, כלומר הדירה שנקנתה היא דירה יחידה. כעת הורי רוצים לקנות דירה בעיר אחרת ולמכור את הדירה שיש ברשותם כמעט(שנקנתה לפני שנתיים). האם יחול עליהם מס שבח?
הורי קנו דירה מקבלן לפני כשנתיים, לפני שנה מכרו דירה שהייתה בבעלותם, כלומר הדירה שנקנתה היא דירה יחידה. כעת הורי רוצים לקנות דירה בעיר אחרת ולמכור את הדירה שיש ברשותם כמעט(שנקנתה לפני שנתיים). האם יחול עליהם מס שבח?
פטור ממס שבח
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
06/09/15
שלום,
פטור ממס שבח הוא כאשר מדובר בדירה יחידה שמחזיקים בה לפחות 18 חודשים- בתנאי זה עומדים, וכן שב- 18 חודשים לא נמכרה דירה אחת בפטור לפי סעיף זה- בתנאי זה לא עומדים, שכן הם מכרו דירה בפטור לפני 12 חודשים.
על מנת להיות זכאים לפטור ממס שבח, עליהם לחכות עוד 6 חודשים.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
פטור ממס שבח הוא כאשר מדובר בדירה יחידה שמחזיקים בה לפחות 18 חודשים- בתנאי זה עומדים, וכן שב- 18 חודשים לא נמכרה דירה אחת בפטור לפי סעיף זה- בתנאי זה לא עומדים, שכן הם מכרו דירה בפטור לפני 12 חודשים.
על מנת להיות זכאים לפטור ממס שבח, עליהם לחכות עוד 6 חודשים.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה – הוצאה מוכרת?
יונתן
05/09/15
שלום
לגבי מס רכישה עבור רכישת דירה ראשונה.
האם ניתן להפחית את המס ע"י הוצאה מוכרת כלשהיא? (דמי תיווך, שכ"ט עו"ד,...)
תודה
לגבי מס רכישה עבור רכישת דירה ראשונה.
האם ניתן להפחית את המס ע"י הוצאה מוכרת כלשהיא? (דמי תיווך, שכ"ט עו"ד,...)
תודה
הפחתת תשלום מס רכישה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
06/09/15
שלום,
לא ניתן לקזז הוצאות ממס הרכישה.
החוק מאפשר תשלום מס רכישה מופחת כאשר רכישת הדירה נעשית על ידי נכים, נפגעי פעולות איבה או בן משפחה של חלל או ברכישת דירה על ידי תושב חוץ / עולה חדש, או בהעברות ללא תמורה בין קרובים.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
לא ניתן לקזז הוצאות ממס הרכישה.
החוק מאפשר תשלום מס רכישה מופחת כאשר רכישת הדירה נעשית על ידי נכים, נפגעי פעולות איבה או בן משפחה של חלל או ברכישת דירה על ידי תושב חוץ / עולה חדש, או בהעברות ללא תמורה בין קרובים.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניה ומחירה של ירושה בין אחים
rony
05/09/15
אנו 7 אחים שירשנו את דירה הורינו ז"ל. האם אנחנו יכולים למכורולקנות בינינו את חלקי הדירה כך שיישארו 2 אחים ולכל אחד אחוזיםשונים?30%+70%
העברת חלקי דירה בין יורשים
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
06/09/15
שלום,
יש מספר דרכים לעשות זאת:
1. אם טרם ניתן צו ירושה, יכולים חלק מהאחים להסתלק מחלקם בירושה/ בדירה לטובת האחים האחרים. בדרך זו, לא מדובר בעסקה במקרקעין, ולכן לא יהיה צורך בדיווח העסקה לרשויות המיסים ובתשלום מיסים.
2. אם כבר ניתן צו הירושה- ניתן לערוך הסכם חלוקה בין היורשים, לפיו עבור החלק של האחים, הם יקבלו כספים מתוך העיזבון של המנוח. אני אדגיש כי רק אם יקבלו האחים האחרים את התמורה בגין חלקם בדירה מתוך העיזבון, ניתן לעשות זאת. גם דרך זו אינה עסקה במקרקעין, לא יהיה צורך בדיווח או בתשלום מיסים.
3. ככל ששתי הדרכים הראשונות אינן מתאימות- יש לרשום את הזכויות בחלקים שווים בין היורשים, ורק לאחר מכן לבצע עסקאות מכר. דרך זו פחות מומלצת שכן מדובר בעסקאות במקרקעין אשר יש בגינן חובת תשלום מיסים או ניצול פטורים.
אני ממליצה לך לגשת לעורך דין על מנת שייעץ לך כיצד לבצע את ההעברות עם מינימום תשלומי מיסים.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
יש מספר דרכים לעשות זאת:
1. אם טרם ניתן צו ירושה, יכולים חלק מהאחים להסתלק מחלקם בירושה/ בדירה לטובת האחים האחרים. בדרך זו, לא מדובר בעסקה במקרקעין, ולכן לא יהיה צורך בדיווח העסקה לרשויות המיסים ובתשלום מיסים.
2. אם כבר ניתן צו הירושה- ניתן לערוך הסכם חלוקה בין היורשים, לפיו עבור החלק של האחים, הם יקבלו כספים מתוך העיזבון של המנוח. אני אדגיש כי רק אם יקבלו האחים האחרים את התמורה בגין חלקם בדירה מתוך העיזבון, ניתן לעשות זאת. גם דרך זו אינה עסקה במקרקעין, לא יהיה צורך בדיווח או בתשלום מיסים.
3. ככל ששתי הדרכים הראשונות אינן מתאימות- יש לרשום את הזכויות בחלקים שווים בין היורשים, ורק לאחר מכן לבצע עסקאות מכר. דרך זו פחות מומלצת שכן מדובר בעסקאות במקרקעין אשר יש בגינן חובת תשלום מיסים או ניצול פטורים.
אני ממליצה לך לגשת לעורך דין על מנת שייעץ לך כיצד לבצע את ההעברות עם מינימום תשלומי מיסים.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
