פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הערת אזהרה לפי סעיף 126 המנעות מעסקה
2 שאלות.
קיים נכס בבעלותי, כתבתי הערת אזהרה בגין המנעות מעסקה לטובת אחותי הגדולה על בסיס הסכם משפטי שעשינו לצורך איזון הירושה של הורינו לאחר 120.
א. האם יהיה ניתן בעתיד להשכיר את הנכס לתקופות קצרות גם ללא הסכמת אחותי? להבנתי השכרה לתקופה קצרה מ5 שנים איננה מצריכה רישום הזכות בטאבו ואינה עסקת מקרקעין כך שאין בעיה.
ב. במידה ולאחר 120 של ההורים ואיזון הירושה, אחותי תתנגד להסרת ההערה, להבנתי הדרך היחידה שניתן להסירה זה על ידי צו בית משפט...רציתי להבין כמה סבוך התהליך במידה ומחיקת ההערה מגובה בהסכם משפטי גם היא...כמה זמן לוקח עד להסרת ההערה ופסיקה, ומה ההשלכות הנוספות (לא מוצא על זה מידע אינטרנטי).
תודה מראש,
הערת אזהרה לפי סעיף 126 המנעות מעסקה
שלום רב,
על מנת לדעת מאילו עסקאות התחייבת להמנע יש לעיין בהסכם. ככל שההסכם אינו קובע אחרת, לרוב הערת אזהרה איננה מונעת השכרה לטווח קצר.
על מנת למחוק את הערת האזהרה בלי שיתוף פעולה של אחותך יהיה עליך להגיש לבית המשפט תביעה כנגדה. לרוב, הליכים בבית משפט אינם הליכים מהירים. לא ניתן להסיק את מורכבות ההליך מנתוני השאלה.
בקבלת יעוץ מתאים לפני חתימת ההסכם ניתן היה למזער את הסיכון של אי מחיקת הערת האזהרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילה בדירה מעל שגרמה לרטיבות בדירה שלי
נזילה בדירה מעל שגרמה לרטיבות בדירה שלי
שלום ליטל,
אם מקור הנזק הוא בנזילה מהדירה למעלה, האחריות לתיקון הנזק (או לתשלום עבור תיקון זה) היא על בעלי הדירה ממנה נבעה הנזילה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסת מקורה עם קירות
מרפסת מקורה עם קירות
שלום דוד,
שטח מרפסת שמש, גם אם היא פתוחה מצד אחד בלבד - אינו נחשב חלק מ"שטח פלדלת" של הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
אמא שלי נפטרה לפני כמה שנים ואבא שלי שיהיה בריא עדיין בחיים . אין צוואה .
בבית של ההורים עם האבא שלי גר אחי ביחד עם אשתו וילדיהם כבר 12 שנה. לבית אין משכנתא כבר 20 שנה . אשתו(ערמומית) של אחי משכנעת את אבא שלי למכור את הבית בכדי שיתן להם (לה ולאחי) את הכסף של הבית בכדי שיוכלו לקנות עבורם בית . בית שיהיה שלהם מהכסף של הבית של ההורים .אבא שלי ממש לא רוצה ומעוניין שכל אחד מילדיו יקבל חלק שווה מהבית.
יש לי שאלות :
1. האם העובדה שהם גרים בנכס כבר שנים הופכת את הבית לשלהם או שיש להם זכויות יתר על הבית ? אציין שעל הבית אין משכנתא ואת המיסים משלם אבא שלי.
2. הבנתי שמבחינה חוקית 25% מהבית שייך לילדים ו 75% שייך לאבא .
האם אפשר למכור את הבית בלי אישור של האחים ?
ואם לא ניתן , באיזה שלב נעצרת המכירה ? בשלה עריכת החוזה ? ברישום טאבו ?
באיזה שלב מביאים את המכירה לידיעת או רשות האחים כדי לעצור או לדעת לפחות לגבי המכירה ?
תודה על ייעוץ דחוף
מכירת דירת ירושה
שלום נטלי,
עצם מגורי אחיך ואשתו בדירת ההורים יחד איתם לא מקנה להם זכויות בדירה. שונה הדבר אם נערך איתם הסכם מבכתב המקנה להם זכויות.
לאחר פטירת אימך מתחלק חלקה בדירה בין אביך (1/2) לבין ילדיה של אמך (1/2). כלומר בנסיבות השאלה לילדים יש 25% בדירה.
אביך יכול למכור את חלקו בדירה בכל עת. הוא לא נדרש להודיע לך או לאחייך ואיננו זקוק לשם כך לאישורכם, אך אין באפשרותו למכור את חלקך או את חלקם של אחיך.
סביר להניח שקונים מעטים בלבד מוכנים לקנות חלק בדירה, ואם ימצא קונה כזה הדבר יתבטא במחיר הדירה. עם זאת, ככל שתהיה מכירה כזו לא תהיה מניעה לרשום את זכויות הקונה בטאבו.
לא התיחסת למגורי אביך במקרה שיחליט למכור את הדירה, ועליכם לתת את הדעת גם לכך. אם אביך איננו רוצה למכור או אם אתם חוששים מהשפעה לא הוגנת עליו, כדאי שתדאגו שיהיה מיוצג ע"י עו"ד מטעמו ולבחירתו, ולא עו"ד משותף יחד עם אחיך וגיסתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרשנות לחוק מכר דירות
המשפט מחוק המכר:
"תקופות בדק הן: כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – 3 שנים". מה הן מכונות?
פרשנות לחוק מכר דירות
שלום לאוניד,
לטעמי חוק המכר תקף גם לגבי הרכוש המשותף.
דירה כוללת גם את חלקה היחסי ברכוש המשותף.
התוספת לחוק מתיחסת גם לרכוש המשותף למשל פיתוח החצר, הקירות החצוניים וכו'.
גם המפרט הטכני כולל עניינים הקשורים לרכוש המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישה דירה וירושה
אם אני אפוטרופוס של אבי ( קשיש בעל דמנציה)וגר עמו ואנו רוכשים דירה בדיור הציבורי מכספי, מה עושים אם אני רוצה שיהיה צוואה שבה הוא מעניק לי כמתנה ירושה את הדירה שיאריך חיים כמובן עד 120 ( ויש לציין שהדירה נשארת על שמו כמובן ) ויש אחים כמובן שמוכנים לחתום מכיוון שאני משלם על הדירה? האם זה אפשרי ומתי עושים זאת האם לאחר הרכישה של הדירה?
תודה
רכישה דירה וירושה
שלום דני,
קשיש דמנטי שמונה לו אפוטרופוס איננו כשיר לערוך צוואה. עליך להגיע להסכמות עם האחים, רצוי בליווי עו"ד מתחום דיני המשפחה/ירושה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
שכירות
שלום יוסי,
נא פנה לפורום מיסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור נכס רכש
שאלה לי אישור רכישת נכס מבית משפט
אם אני אפוטרופוס של אימי וגר איתה בדיור ציבורי
וכרגע יש לי את ההצעת מחיר , כיצד מגישים בקשה לאישור
האם העו״ד שולח את כל הטפסים של הקבלה דרך המשרד שלו? או שצריך לגשת פיזית לבית המשפט? האם זה כרוך באגרה?
תודה
אישור בית המשפט לרכישת נכס באמצעות אפוטרופוס
שלום אור,
יש להגיש בקשה לבית המשפט לענייני משפחה.
אם אתם מיוצגים ע"י עו"ד, הבקשה תוגש באמצעות עוה"ד.
נדרשת אגרה להליך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת שוכרים בחוזה
מאז, כמה אנשים התעניינו בדירה , הפניתי אותם לבעלת הדירה ומסתבר שהיא אמרה להם סכום גבוה ממה שאני משלם.
בנוסף, בעלת הדירה ביקשה ממני היום שלא אנקוב בסכום , ועלות השכירות יסגר מולה, כלומר, היא רוצה לסגור חוזה חדש עם המחליפים שיימצאו.
בעלת הדירה דורשת סכום גבוה מאוד לדירת 3 חדרים באזור, מה שמקשה עליי למצוא מחליפים לחוזה.
האם בעלת הדירה מפירה חוזה? מה אוכל לעשת? אודה להתייחסותכם.
החלפת שוכרים בחוזה
שלום רועי,
אין אפשרות להשיב לשאלה בלי לעיין בהוראות חוזה השכירות ולראות כיצד מנוסח הסעיף המתיר לך למצוא דיירים חלופיים.
כעקרון, אם השוכרת התחייבה לאפשר לך להביר דייר מחליף שיכנס במקומך לאותו חוזה היא לא רשאית לדרוש מדייר מחליף דמי שכירות גבוהים מאלה הנקובים בחוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכות שופטים בבית משפט לעיניינים מקומיים
א. אבקש לדעת האם בית משפט מוסמך לחתום על צווי הריסה שיפוטיים ללא הליך פלילי.
ב. האם אותו צו יקרא צו שיפוטי או שזה רק הליך ביניים. (כלומר מהו בעצם הליך בב"נ).
ג. והאם הוא מוסמך לאחר עיון בבקשת המתלונן והראיות שהציגה לו התביעה להוציא צו הריסה מחייב לאזרח לפעול להריסת ואו הסדרת החריגות בפרק זמן מוקצב על פי חוק.
אודה לתשובתך.
צו הריסה ללא הליך פלילי
שלום חיים,
משמעות הקיצור בב"ן הוא בקשות בניה.
נא ראה סעיף 239 לחוק התכנון והבניה, העוסק במקרים בהם רשאי בית משפט ליתן צו הריסה שיפוטי בלא שהתקיים הליך פלילי.
מדובר בצו שיפוטי אשר לנפגע אשר לא היה צד לבקשה יש זכות לבקש את ביטולו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר מוגן
חובה לתת לו דיור חלופי דומה באיזור דומה
ולמעשה בתי משפט מחייבים וגם מקובל לתת דירה בבעלות ולא בדמי מפתח כדיור חלוף.
השאלה שלי מה החוק כאש לדייר המוגן דירות נוספות בבעלותו. האם גם אז החובות לעיל קיימות ? או שזה רק כאשר לדייר אין דירות בבעלותו?
דייר מוגן
שלום רינה,
בחוק לא קיים סייג למקרה בו יש לדייר המוגן דירות בבעלותו.
זה עשוי להוות טיעון לעניין סוג הסידור החלוף המתאים במקרה זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן דירתי
אנחנו מעוניינים לרכוש דירת 3 חדרים בבניין תמא.
לפי התוכניות המקוריות חצי חדר הוא מחסן ולפי תוכניות השיווק הוא חדר ואין שום איזכור למחסן. המשווק טוען שאין בעיה להפוך אותו לחדר ואפשר לפרק את הקיר.
נשמח להבהרה בנוגע למחסן דירתי.
מחסן דירתי
שלום רב,
מחסן על פי ההיתר הוא מחסן, ולא שטח מגורים. צירופו לדירה באופן חוקי מותנה בקבלת היתר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
"עודף" בנסח טאבו
"עודף" בנסח טאבו
שלום שחף,
עודף הוא יתרת מקרקעין שנותרה לבעלים לאחר שמכר חלק מזכויותיו.
בנסח הרישום יופיעו הבעלים הנוספים של המקרקעין, לרבות הרוכש החדש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רטיבויות בדירה בשלושה מוקדים
רטיבויות בדירה בשלושה מוקדים
שלום יואל,
ככל שועד הבית איננו מטפל במפגע ניתן להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין למתן צו מתאים כנגד בעלי הדירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טרמפולינה
אני גרה בבניין משותף
מעלי מרפסת של השכן בו שם טרמפולינה והילדים קופצים בלי הפסקה בין בצהריים ובין אחר הצהריים.
פניותי אליהם לא עוזרות ואנחנו ממש סובלים מרעשי המתכת המוטחים באינטנסיביות מעלינו ובפרט בחדר השנה .
האם יש חוק שמונע הנחת טרמפולינות בבית משותף ?
טרמפולינה
שלום מירה,
נא פני לפורום נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השתתפות בבניית ממ"ד
השתתפות בבניית ממ"ד
שלום שירי,
לא ניתן לחייב את הדיירים שאינם מעוניינים בממ"ד להשתתף בבניית השלד, אך אם ירצו להשלים את בניית הממ"ד בעתיד תוכלו לדרוש מהם את חלקם היחסי בעלויות בניית השלד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרקע של מינהל
קניתי דירה בתוך בניין מגורים שהקרקע שייכת למינהל לפני 9 שנים בשנת 2014. אז בנסח טאבו היה רשום:
"לתקופה של 49 שנים. תאריך סיום 31/3/2024 שכירות מהוונת. אין הגבלה בהעברה ובירושה."
לכן פניתי למינהל כדי לדעת איך אני מחדש את החוזה החכירה עוד פעם. אין לי מספר חוזה ולפי מספר זהות, גוש וחלקה, הם לא רואים שום נתונים. הם אמרו שאולי הקרקע עבר לבעלותי.
הוצאתי נסח טאבו חדש. הפעם לא מופיעה ההערה הישנה בקשר לתקופה של 49 שנים וגם לא מופיעה תאריך הסיום. הדבר היחידי שמופיע הוא מתאריך 14/10/2015 שנה אחרי שקניתי את הדירה:
"הערה בדבר העברה לזרים. שם המוטב מדינת ישראל. סעיף 4 יט לחוק רשות מקרקעי ישראל תש"ך19."
האם זה אומר שהקרקע עבר לבעלותי בלי שמישהו הודיע לי?
בתודה מראש
שדרוג חכירה לבעלות
שלום רמי,
לפי נתוני הנסח החדש ניתן להבין שאכן זכות החכירה שהיתה לך שודרגה לזכות בעלות, הכפופה לאיסור העברה למי שאינו אזרח ישראל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת דוד על גג שהורחב באישור
התקנת דוד על גג שהורחב באישור
שלום אלון,
כעקרון, אם הגג איננו צמוד לדירה העליונה הוא מהווה רכוש משותף. בניה שנעשתה על גג כזה - הגג שלה יהווה ככל הנראה רכוש משותף. יש לבדוק את מסמכי הבית המשותף, את ההסכמות שניתנו, ככל שניתנו, לבניה וכל הסכם שנחתם בין בעלי הדירות, אם נחתם.
ככל שמדובר ברכוש משותף ואין הסכמות מיוחדות אחרות, תוכלו לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין למתן צו שיאפשר הצבת דוד השמש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אנשים מעירים לי על עמידה במקום ציבורי
אנשים מעירים לי על עמידה במקום ציבורי
שלום רב,
השאלה איננה בתחומי העיסוק של פורום זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא נכס מסחרי
יש פיגורים בתשלום המשנכתא.
מה מדיניות הבנקים מאיזה סכום חוב
או תוך כמה זמן נפתחים הליכים למימוש המשכנתא ומכירת הנכס?
משכנתא נכס מסחרי
שלום רני,
נא פנה לפורום בנקאות באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר בנייה לא לפי תקנים מחייבים
אלא שבדיקה שערכנו גילתה כי כמה דברים ברכוש המשותף נבנו אמנם לפי תוכניות היתר הבנייה אך הם לא לפי התקן המחייב ברשות מקומית זו,
כגון מרחק רב של טמון אשפה מהכניסה לבנין וכן חדר עגלות קטן מהתקן שנקבע בהוראות המרחביות.
האם יש לנו טענה על הקבלן על או על העירייה.
והאם ניתן לעשות משהו בנדון?
היתר בנייה לא לפי תקנים מחייבים
שלום אברהם,
עליכם לקבל חוות דעת הנדסית לעניין התאמת הבניה לתכניות המחייבות וככל שאין התאמה כזו יש לקבל חוות דעת שמאית האם נגרם לכם עקב כך נזק כספי. את הנזק ניתן לתבוע מהאחראי למחדל (העיריה או הקבלן).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישובים סטטים
חישובים סטטיים
שלום יוני,
האחריות לחישובים סטטיים מוטלת על הקונסטרוקטור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש לי 2 דירות עפי החוק?
האם יש לי 2 דירות עפי החוק?
שלום סימה,
1/4 דירה אינו מונע פטור ממס שבח במכירת דירת המגורים שלך (בהנחה ששאר תנאי הפטור מתקיימים) והטבת מס רכישה של דירה יחידה ברכישת הדירה החדשה (ככל שהדירה הקודמת תמכר בטווח הזמן המותר על פי חוק מיסוי מקרקעין).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת קרקע חקלאית – מיסוי
הוצע לי למכור אותה במצבה כפי שהיא - כרגע הגוש כולו בתהליך קידום להגדרה - קרקע לבניה.
שאלתי - מה חוקי המס כאן האם אצטרך לשלם מס שבח? והאם אני יכול להשית אותו על הקונה? או את חלקו?
תודה!
מכירת קרקע חקלאית - מיסוי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קליניקה מחוץ למושכר
שכרתי בית ומחוצה לו יש קליניקה של בעלת הבית עליו היא משלמת ארנונה (מושכר בתשלום למטפלת נוספת). מסתבר שהמים והחשמל עלינו. פנינו אליה שתתקין מדי מים וחשמל נפרדים, אבל היא מסרבת בטענה שזה "רק שלושים שקל בחודש" ושהיא לארג'ית איתנו בתיקונים של המושכר. לדעתנו התנהלותה בריונית. איך אנחנו יכולים לגרום לה לעשות זאת?
תשלומים שאינם בגין המושכר
שלום רונית,
אינכם חייבים לשלם תשלומים שאינם חלים על הנכס המושכר לכם ואתם רשאים לדרוש מהמשכירה להשיב לכם הוצאות עודפות אלה או (אלא אם כן נכתב אחרת בהשכם השכירות) להודיע לה ולקזז אותן משכר הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
