פורום נדל"ן

שלום שחף,

כל תשובה ללא בדיקת המסמכים (הן מסמכי הרישום והן המצב שקדם לרישום) תהיה ניחוש.

מדוע לא לברר אצל היורשת או עוה"ד שלה?

שלום טל,

חוק השכירות והשאילה מטיל על המשכיר חובה לתקן כל ליקוי שאיננו נובע משימוש בלתי סביר בדירה. זהו סעיף מחייב שלא ניתן לשנות אלא לטובת השוכר.

לפיכך התניית ביצוע תיקונים עד סכום 2000 ש"ח על חשבון השוכר איננה חוקית.

לגבי הבניה המסיבית נדרש בירור עובדתי לגבי מידת ידיעתה של המשכירה על הבניה ומידת ידיעתכם, כמי שגרים באזור כבר 4 שנים. מומלץ לפנות ליעוץ משפטי פרטני תוך בדיקת כל העובדות.

שלום רן,

על פי חוק תוקף היתר בניה הוא ל 3 שנים מיום שהוצא (ולא 4). כדאי לוודא מה תוקף ההיתר שבידך.

תוכל לנסות לפנות לועדה ולבקש לבטל את ההיתר.

שלום אור,

לצורך תיקון צו הבית המשותף באופן שמצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין.

אם ההצמדה היא בשל עבודות להרחבת הדירה נדרשת הסכמה של 75% מבעלי הדירות שלהם צמודים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף. 

על מנת להכריע אם יש צורך בהסכמת בעלי הדירות בכל האגפים יש לבדוק את תקנון הבית המשותף.

הסכמת הדיירים להיתר הבניה אינה מהווה בהכרח הסכמה להצמדת הרכוש המשותף. כשתוגש הבקשה לתיקון צו הבית המשותף תנתן לבעלי הדירות שאינם מסכימים לכך אפשרות להגיש התנגדות למפקח על רישום המקרקעין.

שלום אייל,

במציאות הבטחונית בישראל כדאי לשקול ויתור על ממ"ד בכובד ראש.

באשר למקרה הספציפי שלכם, לצורך מתן תשובה יש לבדוק את המצב העובדתי (ההיתר הקודם, האם הטעות היא אכן טעות וכיוב') - כדאי להתיעץ עם עו"ד מתחום המשפט המינהלי או מתחום התכנון והבניה.

שלום אור,

מאחר שהמחסן מוקם על שטח המיועד לחניה יש לקבל היתר בניה.

שלום מיכל,

העברת זכויות בדירות לקטינים היא עסקה במקרקעין שיש לקבל לגביה אישור של בית המשפט לענייני משפחה. בית המשפט יבחן אם קבלת הדירות, בעיקר ככל שמדובר בדירות ממושכנות, משרתת את טובת הקטינים.

כל עוד הילדים קטינים תוכלו לטפל בשמם בהשכרת הדירות. סביר להניח שבית המשפט יקבע תנאים לגבי העברת הכספים לילדים ושמירת ערכם. מעת שיהפכו לבגירים תדרש הסכמתם לכל פעולה שתעשו בדירה.

יש להבין שהעברת הזכויות בדירה אל הילדים מוציאה אותן מכלל רכושכם ואתם לא תהיו חופשיים לבצע בהם עסקאות ככל העולה על רוחכם, אלא תדרשו לקבל אישור בית המשפט בגין כל עסקה כזו. בית המשפט יקבע תנאים להבטחת זכויות הילדים לקבלת התמורה. 

העברת דירה ממושכנת דורשת אישור של הבנק למשכנתאות. בהעדר מקורות הכנסה לילדים סביר להניח שהבנק יתנגד או יתנה את ההעברה בתנאים.

העברת הדירות לילדים תחייב אותם במס רכישה בשיעור 1/3 מ 8% שכן הילדים נחשבים בעלי דירות נוספות מכל היותם בני התא המשפחתי שלכם.

לפני ביצוע כל פעולה מומלץ מאוד לפנות ליעוץ משפטי פרטני ולבחון האם העברת הדירות לילדים משרתת את טובתם ואת טובתכם.

שלום ליאת,

ניתן לפנות למיסוי מקרקעין בבקשה לברר את נתוני התשלום באמצעות טופס 703, אותו ניתן לקבל כאן:

https://www.gov.il/he/service/real-estate-tax-703

שלום דני,

כעקרון הוצאות תחזוקה של קיר בגבול 2 מגרשים חלות על שני הצדדים במשותף.

ואולם - אם נגרם נזק לקיר ע"י אחד הצדדים אחריותו לתקן נזק זה.

שלום חגי,

אכן סוגיה מעניינת.

חסרים נתונים כגון האם הצדדים מאשרים שביטלו את הביטול או מתכחשים לו.

לטעמי, לאחר ביטול העסקה בכתב יש צורך בכתב חדש על מנת להחיותה או לחדשה.

שלום אלון,

הפורום אינו עוסק בשאלות שכר טרחה.

שלום הדסה,

מלבד אגרות ההליך בפני המפקח על רישום המקרקעין נדרש אישור של רשות המיסים ושל העיריה לרישום הבית המשותף.

ככל שלא מועברות זכויות בין בעלי הזכויות והרישום נעשה באופן יחסי לזכויות הקיימות ינתן פטור ממס שבח וממס רכישה.

העיריה תדרוש תשלום חובות ארנונה ותבחן אם קיימת בניה לא חוקית במקום, שצריך יהיה להסדירה.

ככל שהתכוונת לכלל הוצאות הרישום - ידרש תשלום גם למודד או אדריכל שיכין את תשריט הבית המשותף ולעורכי הדין שיטפלו ברישום.

שלום רויטל,

האחריות לטיפול בביוב משותף חלה על כל בעלי הדירות.

למרות זאת - אם הנזק נגרם מעץ אותו את מגדלת באחריותך למנוע את הנזק.

כמובן, לא תהיי אחראית לנזק שלא נגרם על ידך או על ידי רכושך.

שלום אלון,

בנקים נותנים לעיתים קרובות משכנתאות לדירות הרשומות בחברות משכנות גם בטרם נרשמו הזכויות על שם הרוכשים.

כדי להבין מה הבעיה הספציפית בעסקה שלכם וכיצד ניתן לפתור אותה יש לבדוק את מסמכי העסקה ואת דרישות הבנק.

שלום אור,

כעקרון, להצמדת קרקע לדירה לצורך הרחבתה נדרש אישור של 75% מבעלי הדירות. 

עם זאת - הסכמה להצמדת שטח לדירה צריכה להיות מפורשת. הסכמה לריצוף שטח שישמש כסוכה למשך שבוע בשנה לא בהכרח מהווה הסכמה להצמדת אותו שטח לדירה וגריעתו מהרכוש המשותף.

יש לבדוק את כלל ההסכמות בין השכנים לבין מבקש ההיתר ואת בקשת ההיתר עליה חתמו הדיירים.

שלום דוד,

כעקרון, זכות מעבר איננה אמורה לגרוע מזכויות הבניה, אך יתכן שבפועל תשתנה אפשרות ניצול הזכויות. יש לבדוק את המגרש הספציפי והאפשרויות הקיימות לגביו.

ניתן לרשום זיקת הנאה כזכות עצמאית וניתן לכלול זכות מעבר במסגרת הסכם שיתוף ולרשום את הסכם השיתוף.

שלום יפים,

נא פנה לפורום תמ"א 38 באתר זה.

שלום אקו,

מכירת דירה הרשומה רק ברמ"י אפשרית.

התהליך בדרך כלל ארוך יותר ועשוי לערב הן את רשות מקרקעי ישראל והן חברה משכנת, ככל שקיימת.

כדאי לבדוק היטב את רישום הזכויות בטרם ביצוע פעולה כלשהי.

שלום ענבל,

לא ניתן להשיב לשאלה בלי לעיין במסמך עצמו.

כעקרון נראה שקשה יהיה לקבל טענה שלא נחתם כלל הסכם לקבלת שירותי תיווך. 

שלום אורי,

לגבי הממ"ד - נדרש היה היתר להצבתו, ובמסגרת הבקשה להיתר יכול היית להגיש את התנגדותך. ככל שהממ"ד הוצב ללא היתר תוכל לפנות לועדה המקומית.

לגבי מטרדים אחרים - נא פנה לפורום נזיקין באתר זה.