פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בית משותף
ב
24/05/17
בחלקה נמצא בית משותף והוא הרשום בפנקס בתים משותפים לפי הרשום חלקה מחולקת לתת
קלקות שבכל אחד מהן רשום בעל הדירה. שאלות: כל תת חלקה היא יחידת קניינית נפרדת ?
לכל הבעל הדירה יש זכויות קניניות אך ורק בשטח של אותה תת חלקה שבה הוא רשום ? אם
רישום בית משותף ששבו את החלקה מחולקת לתת חלקות מתבטלת בעלות משותפת בשטח של חלקה
? האם חלוקה של חלקה לתת חלקות שבוצעת בהליך רישום במרשם מקרקעין זו הלוקת מקרקעין
נוספת לחוק התכנון והבניה ? אם כן, איזה מסמך מסמיך חלוקת קרקע של חלקה לתת חלקות ?
תודה רבה
קלקות שבכל אחד מהן רשום בעל הדירה. שאלות: כל תת חלקה היא יחידת קניינית נפרדת ?
לכל הבעל הדירה יש זכויות קניניות אך ורק בשטח של אותה תת חלקה שבה הוא רשום ? אם
רישום בית משותף ששבו את החלקה מחולקת לתת חלקות מתבטלת בעלות משותפת בשטח של חלקה
? האם חלוקה של חלקה לתת חלקות שבוצעת בהליך רישום במרשם מקרקעין זו הלוקת מקרקעין
נוספת לחוק התכנון והבניה ? אם כן, איזה מסמך מסמיך חלוקת קרקע של חלקה לתת חלקות ?
תודה רבה
המשמעות של רישום בית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/05/17
שלום רב,
המשמעות של רישום בית משותף הינה חלוקת המגרש ליחידות קנייניות נפרדות (תתי-חלקות). כל תת חלקה משקפת דירה/יחידה אחרת בבניין.
המטרה היא לאפשר בעלות/חכירה נפרדת בכל דירה ודירה, באופן שמקל על הוודאות (איזו דירהשייכת למי) ועל עריכת עסקאות עתדיות.
תתי החלקות נוצרות מכח צו רישום הבית המשותף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המשמעות של רישום בית משותף הינה חלוקת המגרש ליחידות קנייניות נפרדות (תתי-חלקות). כל תת חלקה משקפת דירה/יחידה אחרת בבניין.
המטרה היא לאפשר בעלות/חכירה נפרדת בכל דירה ודירה, באופן שמקל על הוודאות (איזו דירהשייכת למי) ועל עריכת עסקאות עתדיות.
תתי החלקות נוצרות מכח צו רישום הבית המשותף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום זכויות בדירה
א
24/05/17
זוג נישא לאחר שהבעל רכש דירה קודם לכן. בדירה יש משכנתה. לאחר הנישואין, מבקש הבעל
לרשום את הדירה גם על שם אשתו. הדירה רשומה בחברה המשכנת. מה הפרוצדורה לרישום
הזכויות בדירה גם ע"ש האישה? האם חלה חבות במס? (לבניה"ז זו דירתם היחידה)... מה
הטפסים/המסמכים הנדרשים?
לרשום את הדירה גם על שם אשתו. הדירה רשומה בחברה המשכנת. מה הפרוצדורה לרישום
הזכויות בדירה גם ע"ש האישה? האם חלה חבות במס? (לבניה"ז זו דירתם היחידה)... מה
הטפסים/המסמכים הנדרשים?
העברת זכויות בדירה לבת זוג
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/05/17
שלום רב,
על בני הזוג לערוך הסכם מתנה (או תצהירי מתנה). מדובר בעסקה לכל דבר ועניין, אותה יש לדווח, בין היתר, לרשות המסים ולקבלאישורים מתאימים.
מאחר שקיימת משכנתא על הדירה - יש לקבל את הסכמת הבנק להעברת הזכויות (וסביר שהבנק יציב תנאים למתן ההסכמה).
ככל עסקה במקרקעין - מומלץ לערוך גם עסקת מתנה ע"י עו"ד מתחום המקרקעין.
ככל שמדובר בדירת המגורים של בני הזוג - לא יהיה בגין ההעברה חיוב במס שבח או במס רכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על בני הזוג לערוך הסכם מתנה (או תצהירי מתנה). מדובר בעסקה לכל דבר ועניין, אותה יש לדווח, בין היתר, לרשות המסים ולקבלאישורים מתאימים.
מאחר שקיימת משכנתא על הדירה - יש לקבל את הסכמת הבנק להעברת הזכויות (וסביר שהבנק יציב תנאים למתן ההסכמה).
ככל עסקה במקרקעין - מומלץ לערוך גם עסקת מתנה ע"י עו"ד מתחום המקרקעין.
ככל שמדובר בדירת המגורים של בני הזוג - לא יהיה בגין ההעברה חיוב במס שבח או במס רכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור עיריה לטאבו שאלה שתעניין את כולם
טובי
24/05/17
שלום
רכשתי נכס שני הצדדים מיוצגים. אני במסגרת פרובונו. העברתי את מלוא התמורה והמוכר שעוהד שלו אמר שיש ברשותו אישור עיריה
לא המציא את האישור. החזקה עברה עוד קודם אליי בגלל פסח ואישור עיריה המוכר אמר שהעורך דין שלו ימציא מייד לאחר החג כי הוא אצלו.
העורך דין שלי אמר לי לשלם הכל במועד מסירת החזקה. לאחר החג התברר שעוהד של המוכר לא דאג לאישור עיריה ועכשיו יש לי חוב של 4 חודשים מיום קבלת החזקה. אני עוד גר בבית הישן ומשלם ארנונה והעיריה רוצה את כל הכסף כדי להמציא אישור לטאבו. מסתבר שהעורך דין שת המוכר נתן את כל הניירת לעורך דין של הפרובונו וכתב במכתב שאישור עיריה יומצא לאחר שהקונה יסדיר חוב. אני מבהיר. בהעברת החזקה לא היה כל חוב. האישור היה אמור לעבור אליי והמוכר תרץ את זה בכך שבגלל פסח האישור יעבור מייד אחכ.
אני רוצה לדעת אם העורך דין של המוכר צודק ובאחריותי להמציא אישור עיריה כשסך התמורה הועברה אליו על פי תאריכי החוזה. העורך דין שלי מתחמק ואומר לי לשלם ולקבל אישור. העניין שמדובר בסכומי עתק על 2 בתים.
אשמח לדעה מושכלת ואני יודע שזאת לא עצה משפטית. תודה.
רכשתי נכס שני הצדדים מיוצגים. אני במסגרת פרובונו. העברתי את מלוא התמורה והמוכר שעוהד שלו אמר שיש ברשותו אישור עיריה
לא המציא את האישור. החזקה עברה עוד קודם אליי בגלל פסח ואישור עיריה המוכר אמר שהעורך דין שלו ימציא מייד לאחר החג כי הוא אצלו.
העורך דין שלי אמר לי לשלם הכל במועד מסירת החזקה. לאחר החג התברר שעוהד של המוכר לא דאג לאישור עיריה ועכשיו יש לי חוב של 4 חודשים מיום קבלת החזקה. אני עוד גר בבית הישן ומשלם ארנונה והעיריה רוצה את כל הכסף כדי להמציא אישור לטאבו. מסתבר שהעורך דין שת המוכר נתן את כל הניירת לעורך דין של הפרובונו וכתב במכתב שאישור עיריה יומצא לאחר שהקונה יסדיר חוב. אני מבהיר. בהעברת החזקה לא היה כל חוב. האישור היה אמור לעבור אליי והמוכר תרץ את זה בכך שבגלל פסח האישור יעבור מייד אחכ.
אני רוצה לדעת אם העורך דין של המוכר צודק ובאחריותי להמציא אישור עיריה כשסך התמורה הועברה אליו על פי תאריכי החוזה. העורך דין שלי מתחמק ואומר לי לשלם ולקבל אישור. העניין שמדובר בסכומי עתק על 2 בתים.
אשמח לדעה מושכלת ואני יודע שזאת לא עצה משפטית. תודה.
אישור עיריה ותשלום חוב שנוצר אחרי מסירת החזקה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/05/17
שלום טובי,
במרבית החוזים נקבע שעל הקונה לשלם את הוצאות השוטפות, לרבות מיסים עירוניים, החל ממועד מסירת החזקה.
אישור העיריה ניתן לתקופה מוגבלת, בדרך כלל עד אותו מועד אשר לגיו סולקו החובות.
על המוכר חובה לסלק את החובות שקדמו למסירת החזקה, ויתכן שהיה מקל אישור עיריה אך זה היה מוגבל בתקפו עד מועד זה.
ככל שמבקשים תוקף עתידי לאישור העיריה, נדרש תשלום ארנונה עתידי (החל ממועד מסירת החזקה) ע"י הקונה.
ככל שהחוב נוצר בשל העובדה שלא שלמת לעיריה את תשלומי הארנונה או המים - לא תוכלו לקבל אישור עיריה עד שתשלם את החוב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
במרבית החוזים נקבע שעל הקונה לשלם את הוצאות השוטפות, לרבות מיסים עירוניים, החל ממועד מסירת החזקה.
אישור העיריה ניתן לתקופה מוגבלת, בדרך כלל עד אותו מועד אשר לגיו סולקו החובות.
על המוכר חובה לסלק את החובות שקדמו למסירת החזקה, ויתכן שהיה מקל אישור עיריה אך זה היה מוגבל בתקפו עד מועד זה.
ככל שמבקשים תוקף עתידי לאישור העיריה, נדרש תשלום ארנונה עתידי (החל ממועד מסירת החזקה) ע"י הקונה.
ככל שהחוב נוצר בשל העובדה שלא שלמת לעיריה את תשלומי הארנונה או המים - לא תוכלו לקבל אישור עיריה עד שתשלם את החוב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
גולי
23/05/17
שלום רב, שכרנו שירות תיווך למכור את הבית ולא הגענו למצב של זכרון דברים אך קיבלנו טלפון יומי מהמתווך שיש קונה בסכום שביקשתי אך קרה מקרה שבגללו לא מעוניינת למכור את הבית המתווך מציין שחייבת לו 3% מהערך שחתמנו בהסכם לשירותי תיווך האם כך הדבר כי ממש דוחק אותי לפינה הרי אני לא חתמתי עם קונה על הסכם דברים למה לשלם כל כך הרבה ?
תשלום למתווך כשלא נמכרה דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/05/17
שלום רב,
יש לבדוק את נוסח הסכם שכר הטרחה שחתמתם עם המתווך והאם הוא כולל התיחסות למקרה בו הדירה לא נמכרת בנסיבות שתארת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבדוק את נוסח הסכם שכר הטרחה שחתמתם עם המתווך והאם הוא כולל התיחסות למקרה בו הדירה לא נמכרת בנסיבות שתארת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיף סותר בהסכם שכירות ומשמעותו המשפטית
מיכל
23/05/17
ידוע לי כי המשכיר לי דירה מתכנן בשלב מסויים לעבור בעצמו לדירה ולהוציא אותי ,לאחר סיכום כי הוא כי הוא ישכיר לי אותה לתק' של 12 חודשים נוספים ללא אפשרות יציאה ע"י מי מהצדדים. המשכיר רושם בהסכם השכירות הבלתי מוגנת ביננו , עליו רוצה שאחתום כי:
"הואיל : והשוכר מודה כי המשכיר אינו מתגורר בדירה, אך ידוע לו כי המשכיר מתכוון לחזור ולהשתמש בדירה" ............................ "
"הואיל: "והסכמי השכירות בין הצדדים הסתיימו, והמשכיר מעוניין להשכיר את הדירה והשוכר מעוניין לשכור את הדירה.... לתקופה נוספת של 12 חודשים מלאים נוספים, ללא אפשרות יציאה/הוצאה בטרם עת ע"י מי מהצדדים, המתחילים ביום29.6.2017 ומסתיימים ביום 28.6.2018 (להלן "התקופה הקצובה").
השאלה:
המלל הרשום ב"הואיל "הראשון תמוה, מאחר והמשכיר מעולם לא התגורר בדירה, מדובר בדירה מהניילון שאני הראשון שגר בה, זאת ועוד המשכיר מסרב להסביר לי מה כוונת המשורר במלל המופיע ב"הואיל" הראשון ומסרב למוחקו. אני מפחד שהמלל בהואיל הראשון נרשם ע"י השוכר בכוונת זדון על מנת לשבור את החוזה ביננו לפני תום 12 החודשים הנקובים במלל המופיע ב"הואיל" השני-האם יש בסיס משפטי לפחדיי???
ובמילים אחרות האם פחדיי מוצדקים והאם באמצעות המלל המופיע ב"הואיל" הראשון, בו רשום שידוע לשוכר שהמשכיר מתכוון לחזור ולהשתמש בדירה. יכול המשכיר לשבור את תק' 12 ה חודשים הנקובים בהואיל השני, חרף שרשום בהואיל השני שמדובר בתקופה של 12 חודשים ללא אפשרות יציאה/הוצאה ע"י מי מהצדדים???
תודה רבה
"הואיל : והשוכר מודה כי המשכיר אינו מתגורר בדירה, אך ידוע לו כי המשכיר מתכוון לחזור ולהשתמש בדירה" ............................ "
"הואיל: "והסכמי השכירות בין הצדדים הסתיימו, והמשכיר מעוניין להשכיר את הדירה והשוכר מעוניין לשכור את הדירה.... לתקופה נוספת של 12 חודשים מלאים נוספים, ללא אפשרות יציאה/הוצאה בטרם עת ע"י מי מהצדדים, המתחילים ביום29.6.2017 ומסתיימים ביום 28.6.2018 (להלן "התקופה הקצובה").
השאלה:
המלל הרשום ב"הואיל "הראשון תמוה, מאחר והמשכיר מעולם לא התגורר בדירה, מדובר בדירה מהניילון שאני הראשון שגר בה, זאת ועוד המשכיר מסרב להסביר לי מה כוונת המשורר במלל המופיע ב"הואיל" הראשון ומסרב למוחקו. אני מפחד שהמלל בהואיל הראשון נרשם ע"י השוכר בכוונת זדון על מנת לשבור את החוזה ביננו לפני תום 12 החודשים הנקובים במלל המופיע ב"הואיל" השני-האם יש בסיס משפטי לפחדיי???
ובמילים אחרות האם פחדיי מוצדקים והאם באמצעות המלל המופיע ב"הואיל" הראשון, בו רשום שידוע לשוכר שהמשכיר מתכוון לחזור ולהשתמש בדירה. יכול המשכיר לשבור את תק' 12 ה חודשים הנקובים בהואיל השני, חרף שרשום בהואיל השני שמדובר בתקופה של 12 חודשים ללא אפשרות יציאה/הוצאה ע"י מי מהצדדים???
תודה רבה
הגדרת תקופת השכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/05/17
שלום מיכל,
לא ניתן להשיב לשאלה בלי לבדוק את מכלול סעיפי החוזה.
אם את חוששת מפני ה"הואיל" הראשון - בקשי מהמשכיר להוסיף בו את התאריך שבו הוא מתכוון לחזור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ניתן להשיב לשאלה בלי לבדוק את מכלול סעיפי החוזה.
אם את חוששת מפני ה"הואיל" הראשון - בקשי מהמשכיר להוסיף בו את התאריך שבו הוא מתכוון לחזור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבה בישוב שריגים
אפרת
23/05/17
אנו מתעניינים ברכישת שטח בהרחבה של יישוב שריגים.
איך ניתן לדעת שהכל תקין? היכן ניתן למצוא מידע על הפרוייקט?מהחינת קרקעות,שווי וכו
איך ניתן לדעת שהכל תקין? היכן ניתן למצוא מידע על הפרוייקט?מהחינת קרקעות,שווי וכו
רכישת נכס
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/05/17
שלום אפרת,
לפני רכישת דירה או מגרש יש לוודא מי בעלי הזכויות בשטח, לבדוק את מהות הזכויות (בטאבו ו/או ברשות מקרקעי ישראל), לבדוק את ההיבטים התכנוניים בועדה לתכנון ובניה והיבטים רבים נוספים הכרוכים בהסכם ובהתקשרות (היבט כלכלי, אפשרויות מימון ועוד) . לצורך כך מומלץ להעזר באנשי מקצוע - שמאי מקרקעין, אדריכל וכמובן עו"ד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לפני רכישת דירה או מגרש יש לוודא מי בעלי הזכויות בשטח, לבדוק את מהות הזכויות (בטאבו ו/או ברשות מקרקעי ישראל), לבדוק את ההיבטים התכנוניים בועדה לתכנון ובניה והיבטים רבים נוספים הכרוכים בהסכם ובהתקשרות (היבט כלכלי, אפשרויות מימון ועוד) . לצורך כך מומלץ להעזר באנשי מקצוע - שמאי מקרקעין, אדריכל וכמובן עו"ד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח על דירה שהתקבלה בירושה
בוריס
23/05/17
שלום רב,
יש בבעלותי דירה שרכשתי ב 2007.
ב 2012 ירשתי מאחי דירה נוספת אותה אני משכיר. הדירה נרכשה ב 1997 ע"י הוריי שהורישו אותה לאחי.
אם אני מוכר השנה את הדירה שהתקבלה בירושה:
האם אשלם מס שבח יחסי על תקופת 2014-2017?
האם יש הבדל אם אמכור ב 2018?
או שאני בכלל פטור במקרה הנ"ל?
יש בבעלותי דירה שרכשתי ב 2007.
ב 2012 ירשתי מאחי דירה נוספת אותה אני משכיר. הדירה נרכשה ב 1997 ע"י הוריי שהורישו אותה לאחי.
אם אני מוכר השנה את הדירה שהתקבלה בירושה:
האם אשלם מס שבח יחסי על תקופת 2014-2017?
האם יש הבדל אם אמכור ב 2018?
או שאני בכלל פטור במקרה הנ"ל?
מס שבח למוכר מרובה דירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/05/17
שלום בוריס,
ככל שלא מכרת דירה אחרת משנת 2014 תוכל למכור את הדירה בחישוב לינארי, בין בשנת 2017 ובין לאחריה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שלא מכרת דירה אחרת משנת 2014 תוכל למכור את הדירה בחישוב לינארי, בין בשנת 2017 ובין לאחריה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגדרת גובה מבנה חריג
שרית
22/05/17
שלום רב,
האם יש הגדרה של מהו גובה חורג ממבנה, מלבד פרשנות סובייקטיבית של שכנים/ועדה מקומית?
ככל שישנם פסקי דין הדנים ו/או מכריעים בסוגיה זו, אשמח קבל הפניה אליהם.
בתודה מראש, שרית.
האם יש הגדרה של מהו גובה חורג ממבנה, מלבד פרשנות סובייקטיבית של שכנים/ועדה מקומית?
ככל שישנם פסקי דין הדנים ו/או מכריעים בסוגיה זו, אשמח קבל הפניה אליהם.
בתודה מראש, שרית.
גובה מבנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/05/17
שלום שרית,
הגובה המותר לבניה מוגדר בתב"ע החלה על המגרש.
כאשר הבנין גבוה מן המותר על פי התב"ע מדובר בחריגת בניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הגובה המותר לבניה מוגדר בתב"ע החלה על המגרש.
כאשר הבנין גבוה מן המותר על פי התב"ע מדובר בחריגת בניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש סיכוי לביטול חוק דירה שלישית
מאיה
22/05/17
האם יש סיכוי שחוק דירה שלישית לא יצא לפועל? או שצריך להפנים שהוא יוצא לפועל?
תודה
תודה
חוק דירה שלישית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/05/17
שלום מאיה,
בשלב זה אין כל ידיעה על ביטול החוק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בשלב זה אין כל ידיעה על ביטול החוק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו
ל
22/05/17
האם דירה שרשומה במנהל מספיקה, או חייבים גם טאבו, ואם כן, כמה עולה לעשות טאבו?
רישום בטאבו
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
22/05/17
לא תמיד נכס הרשום במינהל ניתן לרישום בטאבו. במידה והדבר אפשרי יש לסיים את הרישום בטאבו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית ממד בבניין משותף – אובדן ערך הדירות
בנימין
22/05/17
בבניין קומות יש 20 דיירים , 5 דיירים החליטו להגיש הצעה לבניית ממד ומרפסות .
התוכנית שהוצעה תכער את הבניין כולו בחזית והממדים יבלטו בחזית ולא תהייה אחידות בבנייה , בצד אחד יש ממד אחד ובאחר יש 4 מתוך 6 .
שאלות :
#1 האם ניתן להוכיח או לתבוע אובדן ערך כתוצאה מכך ?
האם מגיע פיצויי לדיירים מכיוון שהממדים יבנו על השטח המשותף של הבניין .
#2 חלק מהדיירים חתמו ואישרו אך הובהר כי לא הבינו את התוכנית שהוצגה ואף חלקם טוענים שרימו אותם .
מה עושים ?
#3 במידה וחתמתי האם אוכל להתנגד ?
באופן עקרוני אין התנגדות לתוכנית ממד יש התנגדות לגבי המיקום והכיעור של הבניין .
תודה רבה
התוכנית שהוצעה תכער את הבניין כולו בחזית והממדים יבלטו בחזית ולא תהייה אחידות בבנייה , בצד אחד יש ממד אחד ובאחר יש 4 מתוך 6 .
שאלות :
#1 האם ניתן להוכיח או לתבוע אובדן ערך כתוצאה מכך ?
האם מגיע פיצויי לדיירים מכיוון שהממדים יבנו על השטח המשותף של הבניין .
#2 חלק מהדיירים חתמו ואישרו אך הובהר כי לא הבינו את התוכנית שהוצגה ואף חלקם טוענים שרימו אותם .
מה עושים ?
#3 במידה וחתמתי האם אוכל להתנגד ?
באופן עקרוני אין התנגדות לתוכנית ממד יש התנגדות לגבי המיקום והכיעור של הבניין .
תודה רבה
התנגדות לבניית ממד
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
22/05/17
בנימין שלום,
יש לבחון את שאלתך בשני מישורים.
המישור הקנייני- ע"פ חוק המקרקעין מדובר בבניה שמתבצעת על הרכוש המשותף. לצורך בנייה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה יש צורך בהסכמת 75% מבעלי הדירות ש-66% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
במישור התכנוני- עליכם להגיש התנגדות לועדה לתכנון ובניה. בין היתר על יסוד הטעמים שכתבת. כמו כן הועדה תתחשב בכך שאין התכנות קניינית לבנייה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יש לבחון את שאלתך בשני מישורים.
המישור הקנייני- ע"פ חוק המקרקעין מדובר בבניה שמתבצעת על הרכוש המשותף. לצורך בנייה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה יש צורך בהסכמת 75% מבעלי הדירות ש-66% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
במישור התכנוני- עליכם להגיש התנגדות לועדה לתכנון ובניה. בין היתר על יסוד הטעמים שכתבת. כמו כן הועדה תתחשב בכך שאין התכנות קניינית לבנייה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין חדש – מתי מתחילים לשלם וועד בית?
אינה
22/05/17
שלום רב,
רכשתי דירה מהקבלן בבניין חדש. כעת מתחיל האיכלוס בבניין. טרם קיבלתי זימון לקבלת מפתח, אך חלק מהדיירים בבניין כבר קיבלו זימון לקבלת מפתח.
השאלה היא ממתי אני מחויבת לשלם ועד בית? התשלום לועד בית כולל תשלום לחברת אחזקה.
תודה.
אינה
רכשתי דירה מהקבלן בבניין חדש. כעת מתחיל האיכלוס בבניין. טרם קיבלתי זימון לקבלת מפתח, אך חלק מהדיירים בבניין כבר קיבלו זימון לקבלת מפתח.
השאלה היא ממתי אני מחויבת לשלם ועד בית? התשלום לועד בית כולל תשלום לחברת אחזקה.
תודה.
אינה
תשלום ועד בית
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
22/05/17
שלום אינה,
תשלום ועד הבית מתחיל ברגע מסירת המפתח.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
תשלום ועד הבית מתחיל ברגע מסירת המפתח.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ארנונה מוגדלת
י
22/05/17
שלום רב לפני כ-שבוע קיבלתי מכתב מעיריית עכו ובו דרישה לתשלום ארנונה מוגדלת בגין
תוספות בנויות בביתי לפי תצלומי אויר שביצעו רטרואקטיבית מתחילת השנה. שאלתי- האם
זה הליך חוקי ? הצילום והרטרואקטיביות. בתודה
תוספות בנויות בביתי לפי תצלומי אויר שביצעו רטרואקטיבית מתחילת השנה. שאלתי- האם
זה הליך חוקי ? הצילום והרטרואקטיביות. בתודה
ארנונה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
22/05/17
שלום וברכה,
חיוב רטרואקטיבי הנו כאשר חיוב
הארנונה בגין שנת כספים מסוימת מושת על הנישום לאחר ששנה זו נסתיימה.
לגבי צילום אויר לא ידוע לי על איסור כלשהו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
חיוב רטרואקטיבי הנו כאשר חיוב
הארנונה בגין שנת כספים מסוימת מושת על הנישום לאחר ששנה זו נסתיימה.
לגבי צילום אויר לא ידוע לי על איסור כלשהו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמת מחסן לדירה
א
22/05/17
הדירה נמצאת בביתר נרכשה ונמסרה לפני כ10 שנים מחסן צמוד ולא נרכש מהקבלן אני
מעוניין במחסנים והקבלן מוכן למכור הדיירים בבניין טוענים שזה רכוש משותף והקבלן
איבד הזכויות במחסנים הבנתי שהחוק אומר שלאחר מסירת כל הדירות הקבלן מפסיד היכולת
למכור המחסנים השאלה האם בשטחי איו"ש זה החוק? תודה רבה
מעוניין במחסנים והקבלן מוכן למכור הדיירים בבניין טוענים שזה רכוש משותף והקבלן
איבד הזכויות במחסנים הבנתי שהחוק אומר שלאחר מסירת כל הדירות הקבלן מפסיד היכולת
למכור המחסנים השאלה האם בשטחי איו"ש זה החוק? תודה רבה
תחולת חוק המכר דירות ביהודה ושומרון
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
22/05/17
שלום וברכה,
חוק המכר דירות חל בתחומי יו"ש מכוח תקנון המועצות המקומיות (יהודה והשומרון).
לאור זאת ככל שהמחסנים מהווים רכוש משותף יש צורך בהסכמת כלל הדיירים על מנת להצמיד אותם לדירה ספציפית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
חוק המכר דירות חל בתחומי יו"ש מכוח תקנון המועצות המקומיות (יהודה והשומרון).
לאור זאת ככל שהמחסנים מהווים רכוש משותף יש צורך בהסכמת כלל הדיירים על מנת להצמיד אותם לדירה ספציפית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אובדן הכנסות שכר דירה עקב נזקי רטיבות מהשכן
יצחק
21/05/17
היכן ניתן לתבוע אובדן הכנסות משכר דירה עקב עזיבת השוכר בגלל נזילה מדירת השכן מעל. (בית משפט לתביעות קטנות?)
האם לתבוע זאת לאחר מתן פסק דין "צו עשה" של המפקח על המקרקעין ,או לאחר ביצוע מלא של תיקון הנזילה אצל השכן?
האם לתבוע זאת לאחר מתן פסק דין "צו עשה" של המפקח על המקרקעין ,או לאחר ביצוע מלא של תיקון הנזילה אצל השכן?
תביעת נזיקין
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
22/05/17
יצחק שלום,
ניתן לתבוע תביעת נזיקין בבית משפט שלום וכן בבית משפט לתביעות קטנות תלוי בסכום התביעה.
אין מניעה להגיש תביעה אף לאחר תיקון הנזילה ככל שהנזק גובש.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ניתן לתבוע תביעת נזיקין בבית משפט שלום וכן בבית משפט לתביעות קטנות תלוי בסכום התביעה.
אין מניעה להגיש תביעה אף לאחר תיקון הנזילה ככל שהנזק גובש.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה פטור או לא?
דרור
21/05/17
רכשתי עם עוד 4 שותפים ( סה"כ 5
רוכשים) יחידת קרקע במשותף חלקה בלתי מסוימת (מושע). החלקה מקנה בנית 5 יחידות
דיור בנות 100 מ"ר כל אחת (אחת לכל שותף). המקרקעין צריך לעבור איחוד וחלוקה
וכן אישור תכנית מפורטת. האם יחול על כל היחיד היטל השבחה (בהנחה שתהא השבחה)? כי
הרי בנית יחידה בת 100 מ"ר פטורה מהיטל השבחה בהיותה פחות מ- 140 מ"ר
פטורים על
פי התקנות?
רוכשים) יחידת קרקע במשותף חלקה בלתי מסוימת (מושע). החלקה מקנה בנית 5 יחידות
דיור בנות 100 מ"ר כל אחת (אחת לכל שותף). המקרקעין צריך לעבור איחוד וחלוקה
וכן אישור תכנית מפורטת. האם יחול על כל היחיד היטל השבחה (בהנחה שתהא השבחה)? כי
הרי בנית יחידה בת 100 מ"ר פטורה מהיטל השבחה בהיותה פחות מ- 140 מ"ר
פטורים על
פי התקנות?
מענה ספציפי
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
22/05/17
דרור שלום,
שאלתך דורשת יעוץ פרטני.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
שאלתך דורשת יעוץ פרטני.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח ברכישת דירה בהנחה
אייל
21/05/17
שלום רב,ברצוני לקנות דירה בהנחה מקרוב משפחה.לצורך השאלה,הדירה שווה כ2 וחצי מיליון ש"ח ואני אקנה אותה בכ1.3 מליון ש"ח.זוהי לא הדירה היחידה של המוכר,והיא תהיה הדירה הראשונה שלי.האם מס שבח חל על המוכר בעת המכירה? והאם זה על שווי הדירה בשוק או על סכום המכירה?בנוסף,אם אמכור את הדירה בעוד כ18 חודשים,וזוהי דירתי היחידה,האם אז יחול עליי מס שבח?תודה רבה.
העברת דירה מקרוב משפחה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
22/05/17
איל שלום,
שווי המכירה נקבע לפי שווי הדירה בשוק. רשויות המס עשויים לקבוע את מחיר המכירה לפי ערכה המלא אא"כ תוכיחו כי אכן היה סיבה אמיתית למתן ההנחה.
ככל ולא תמכור במשך 18 חודש דירה אחרת בפטור מס שבח וזו תהיה דירתך היחידה תהיה זכאי לפטור ממס שבח.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
שווי המכירה נקבע לפי שווי הדירה בשוק. רשויות המס עשויים לקבוע את מחיר המכירה לפי ערכה המלא אא"כ תוכיחו כי אכן היה סיבה אמיתית למתן ההנחה.
ככל ולא תמכור במשך 18 חודש דירה אחרת בפטור מס שבח וזו תהיה דירתך היחידה תהיה זכאי לפטור ממס שבח.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איפה אפשר לתבוע שכן על נזילה
שלמה
21/05/17
בתביעות קטנות או אצל המפקח על המקרקעין?
נזקי רטיבות באשמת השכן: היכן לתבוע
עופר בן אברהם
21/05/17
בתמצית: תביעה
לפיצוי בלבד אפשר להגיש לבית המשפט לתביעות
קטנות (עד 33,400 ש"ח
נכון לעכשיו) או לבית משפט
השלום; ואילו תביעה לצו
עשה, שיחייב את הנתבע לתקן
את הפגמים בדירתו, למפקח
על רישום מקרקעין. ובפירוט:
1. ככלל, למפקח
אין סמכות לדון בתביעות נזיקין, למעט
הסגת גבול (סעיף 72 לחוק
המקרקעין).
2. חריג לכלל עשוי לנבוע מסעיף
76 לחוק בתי המשפט [נוסח
משולב], הקובע: “הובא
ענין כדין לפני בית משפט והתעוררה בו דרך
אגב שאלה שהכרעתה דרושה לבירור הענין,
רשאי בית המשפט להכריע בה לצורך
אותו ענין אף אם הענין שבשאלה הוא בסמכותו
הייחודית של בית משפט אחר או של בית דין
אחר". סמכות נגררת זו
נתונה גם למפקח נוכח סעיף 74 לחוק
המקרקעין, הקובע: “למפקח
הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט
בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית".
לדוגמה: אם
נציגות (ועד) הבית
תובעת בעל דירה בשל אי-תשלום
דמי ועד, ובעל הדירה טוען,
שדירתו ניזוקה, משום
שהוועד התרשל בחובתו לזפת את הגג,
יכול המפקח להכריע בשאלת הפיצוי
המגיע לאותו בעל דירה, כדי
לקזזו מהחוב הנטען.
דא עקא, עיון
בפסיקה מלמד, שהפירוש לחריג
הזה אינו אחיד. יש מקפידים
על החוק כלשונו ויש גורסים, כי
בעניין שהמפקח רשאי לחייב בו לעשות מעשה,
הוא רשאי גם לפסוק פיצוי בגין
נזק ישיר, שהיה נמנע,
אילו נעשה אותו מעשה; זאת
כדי למנוע פיצול הדיון בפני ערכאות שונות.
ראה למשל החלטות השופטת עידית
וינברגר, מבית משפט השלום
בקריות, בעניין מיכאלי נגד
גונן (תא"מ
13117-05-14) ובירן נגד מיוסט
(ת"א
30750-01-15). שתיהן דנות בבקשות
לצו עשה ולפיצוי כספי בשל נזקי רטיבות,
שנגרמו לדירה בשל ליקויים
בדירה שכנה. בשתי ההחלטות
הסבירה השופטת, כי היא
מוסמכת לדון בתביעה הכספית בלבד,
ואילו הדיון בצו מקומו אצל
המפקח, וכך הבהירה: “אף
אחד מענפיה של התביעה אינו יכול להיחשב
עניין שבגררא, בבחינת טפל
ההולך אחר העיקר, כמשמעו
בסעיף 76 לחוק בתי המשפט
[נוסח משולב] הנ"ל,
שכן הכרעה בתביעה לצו עשה אינה
נדרשת לצורך הכרעה בתביעה הכספית,
ולהיפך".
וראה גם החלטת המפקח אורן
סילברמן בתיק 75/14, קוזי
ואח' נגד דסטגר ואח',
שבה הוא כותב (בעמוד
3): “ויודגש, המפקח
מוסמך להורות על מתן צווי עשה, שעניינם
חיוב בביצוע תיקונים בשל נזקי רטיבות
מכוח הוראות התקנון המצוי. צו
כנ"ל לא נתבקש בהליך
דנן, ובכל מקרה אין בסמכות
זו להקנות למפקח את הסמכות לפסוק פיצויים
נזיקיים, אף אם אלו קשורים
בנזקי רטיבות".
אולם בהמשך מסייג המפקח את
דבריו ומדגיש, כי "אף
אם ייטען, כי קבלת פיצוי
בגין נזקי רטיבות כמוהו כמתן צו עשה לתיקון
הליקויים, הרי שבהליך דנן
נתבעים סעדים נזיקיים נוספים, שאינם
רק בגין תיקוני רטיבות" (כלומר,
אילו נתבע הפיצוי רק בשל נזקי
רטיבות, היה המפקח שוקל
לפסקו).
לעומת אלה, ראה
פסק דינו של המפקח הבכיר פנחס לוי בתיק
156/05, משה (ז"ל)
ואליסה כהן נגד נציגות הבית
המשותף, שבו הוא מחייב את
הנציגות גם לאטום את גג הבית וגם להחזיר
לתובעים את עלות סיוד וצביעת דירתם,
שנפגעה בשל רטיבות, שהייתה
נמנעת אלמלא התרשלות הנתבעת.
לפיצוי בלבד אפשר להגיש לבית המשפט לתביעות
קטנות (עד 33,400 ש"ח
נכון לעכשיו) או לבית משפט
השלום; ואילו תביעה לצו
עשה, שיחייב את הנתבע לתקן
את הפגמים בדירתו, למפקח
על רישום מקרקעין. ובפירוט:
1. ככלל, למפקח
אין סמכות לדון בתביעות נזיקין, למעט
הסגת גבול (סעיף 72 לחוק
המקרקעין).
2. חריג לכלל עשוי לנבוע מסעיף
76 לחוק בתי המשפט [נוסח
משולב], הקובע: “הובא
ענין כדין לפני בית משפט והתעוררה בו דרך
אגב שאלה שהכרעתה דרושה לבירור הענין,
רשאי בית המשפט להכריע בה לצורך
אותו ענין אף אם הענין שבשאלה הוא בסמכותו
הייחודית של בית משפט אחר או של בית דין
אחר". סמכות נגררת זו
נתונה גם למפקח נוכח סעיף 74 לחוק
המקרקעין, הקובע: “למפקח
הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט
בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית".
לדוגמה: אם
נציגות (ועד) הבית
תובעת בעל דירה בשל אי-תשלום
דמי ועד, ובעל הדירה טוען,
שדירתו ניזוקה, משום
שהוועד התרשל בחובתו לזפת את הגג,
יכול המפקח להכריע בשאלת הפיצוי
המגיע לאותו בעל דירה, כדי
לקזזו מהחוב הנטען.
דא עקא, עיון
בפסיקה מלמד, שהפירוש לחריג
הזה אינו אחיד. יש מקפידים
על החוק כלשונו ויש גורסים, כי
בעניין שהמפקח רשאי לחייב בו לעשות מעשה,
הוא רשאי גם לפסוק פיצוי בגין
נזק ישיר, שהיה נמנע,
אילו נעשה אותו מעשה; זאת
כדי למנוע פיצול הדיון בפני ערכאות שונות.
ראה למשל החלטות השופטת עידית
וינברגר, מבית משפט השלום
בקריות, בעניין מיכאלי נגד
גונן (תא"מ
13117-05-14) ובירן נגד מיוסט
(ת"א
30750-01-15). שתיהן דנות בבקשות
לצו עשה ולפיצוי כספי בשל נזקי רטיבות,
שנגרמו לדירה בשל ליקויים
בדירה שכנה. בשתי ההחלטות
הסבירה השופטת, כי היא
מוסמכת לדון בתביעה הכספית בלבד,
ואילו הדיון בצו מקומו אצל
המפקח, וכך הבהירה: “אף
אחד מענפיה של התביעה אינו יכול להיחשב
עניין שבגררא, בבחינת טפל
ההולך אחר העיקר, כמשמעו
בסעיף 76 לחוק בתי המשפט
[נוסח משולב] הנ"ל,
שכן הכרעה בתביעה לצו עשה אינה
נדרשת לצורך הכרעה בתביעה הכספית,
ולהיפך".
וראה גם החלטת המפקח אורן
סילברמן בתיק 75/14, קוזי
ואח' נגד דסטגר ואח',
שבה הוא כותב (בעמוד
3): “ויודגש, המפקח
מוסמך להורות על מתן צווי עשה, שעניינם
חיוב בביצוע תיקונים בשל נזקי רטיבות
מכוח הוראות התקנון המצוי. צו
כנ"ל לא נתבקש בהליך
דנן, ובכל מקרה אין בסמכות
זו להקנות למפקח את הסמכות לפסוק פיצויים
נזיקיים, אף אם אלו קשורים
בנזקי רטיבות".
אולם בהמשך מסייג המפקח את
דבריו ומדגיש, כי "אף
אם ייטען, כי קבלת פיצוי
בגין נזקי רטיבות כמוהו כמתן צו עשה לתיקון
הליקויים, הרי שבהליך דנן
נתבעים סעדים נזיקיים נוספים, שאינם
רק בגין תיקוני רטיבות" (כלומר,
אילו נתבע הפיצוי רק בשל נזקי
רטיבות, היה המפקח שוקל
לפסקו).
לעומת אלה, ראה
פסק דינו של המפקח הבכיר פנחס לוי בתיק
156/05, משה (ז"ל)
ואליסה כהן נגד נציגות הבית
המשותף, שבו הוא מחייב את
הנציגות גם לאטום את גג הבית וגם להחזיר
לתובעים את עלות סיוד וצביעת דירתם,
שנפגעה בשל רטיבות, שהייתה
נמנעת אלמלא התרשלות הנתבעת.
מס שבח על תוספת ממד
lalaland
19/05/17
עומד על הפרק בבניין שלנו. רציתי לברר אם ברשותי דירה של 100 מ"ר ואוסיף ממד בגודל מקובל ואחכ אמכור את הדירה אצטרך לשלם מס שבח. הנני גרה בדירה 35 שנה וזו דירתי היחידה. כמו כן האם על הממד צריך לשלם ארנונה?
האם ישולם מס שבח על תוספת ממ"ד?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
21/05/17
שלום רב,
מס שבח משולם על עסקה של מכירת דירה.
עצם בניית ממד איננו עסקה במקרקעין המחוייבת במס שבח.
אם בעת מכירת הדירה היא תהיה דירתך היחידה ותעמדי ביתר תנאי הפטור העובדה שהוספת ממ"ד לא תגרור תשלום מס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מס שבח משולם על עסקה של מכירת דירה.
עצם בניית ממד איננו עסקה במקרקעין המחוייבת במס שבח.
אם בעת מכירת הדירה היא תהיה דירתך היחידה ותעמדי ביתר תנאי הפטור העובדה שהוספת ממ"ד לא תגרור תשלום מס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם משרד השיכון יכול לפנות
מלי
19/05/17
שלום רב,
אני כבר שאלתי כאן לגבי עניין אחר, אבל באותו הקשר ברצוני לדעת את זכויותיי בדיור הציבורי.
אני דיירת בדיור הציבורי כמה שנים, הדירה צריכה שיפוץ, ומאז שביקשתי שיפוצים מהחברה שמאכלסת, הם מנסים בכל מיני דרכים ל"השתיק" אותי, לדוגמא; הציעו לי דירה קטנה יותר.
לאחר מכן על פיגור של חודש כבר שלחו לי התראה לפני הוצאה לפועל. ( היו פעמים שאיחרתי ומעולם לא שלחו לי התראה בכזו בהילות).
האם יש להם זכות לפנות אותי מהדירה?
נ"ב; שלא לדבר שבכלל התכוונתי לתבוע אותם על הפרת חוזה מכיוון שלא משפצים את הדירה - הדבר מפחיד אותי, כלומר הצעד שאעשה ואתבע אותם, אהיה בסכנת פינוי מהדירה.
אודה לתשובה.
אני כבר שאלתי כאן לגבי עניין אחר, אבל באותו הקשר ברצוני לדעת את זכויותיי בדיור הציבורי.
אני דיירת בדיור הציבורי כמה שנים, הדירה צריכה שיפוץ, ומאז שביקשתי שיפוצים מהחברה שמאכלסת, הם מנסים בכל מיני דרכים ל"השתיק" אותי, לדוגמא; הציעו לי דירה קטנה יותר.
לאחר מכן על פיגור של חודש כבר שלחו לי התראה לפני הוצאה לפועל. ( היו פעמים שאיחרתי ומעולם לא שלחו לי התראה בכזו בהילות).
האם יש להם זכות לפנות אותי מהדירה?
נ"ב; שלא לדבר שבכלל התכוונתי לתבוע אותם על הפרת חוזה מכיוון שלא משפצים את הדירה - הדבר מפחיד אותי, כלומר הצעד שאעשה ואתבע אותם, אהיה בסכנת פינוי מהדירה.
אודה לתשובה.
מתי ניתן לפנות דייר בדיור הציבורי?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
21/05/17
שלום מלי,
על פי סעיף 4 לחוק הדיור הציבורי: "הוראות חוק זה המקנות זכויות לשוכר או לדייר ממשיך, לא יחולו אם חוזה השכירות הופר הפרה יסודית, אלא אם כן תוקנה ההפרה בתוך זמן סביר לאחר שניתנה ארכה לכך."
פיגור בתשלום נחשב הפרה של ההסכם וככל שהפיגור יהיה ארוך יותר, הוא יחשב הפרה יסודית.
עצם העובדה שתגישי תביעה לאכיפת ביצוע התיקונים איננה אמורה לגרום לפינוי שלך, אבל למען הסדר הטוב כדאי שתתעדי כל פניה של החברה אלייך וכדאי שלא תתני לה סיבות לפנות אותך.
בברכה,
על פי סעיף 4 לחוק הדיור הציבורי: "הוראות חוק זה המקנות זכויות לשוכר או לדייר ממשיך, לא יחולו אם חוזה השכירות הופר הפרה יסודית, אלא אם כן תוקנה ההפרה בתוך זמן סביר לאחר שניתנה ארכה לכך."
פיגור בתשלום נחשב הפרה של ההסכם וככל שהפיגור יהיה ארוך יותר, הוא יחשב הפרה יסודית.
עצם העובדה שתגישי תביעה לאכיפת ביצוע התיקונים איננה אמורה לגרום לפינוי שלך, אבל למען הסדר הטוב כדאי שתתעדי כל פניה של החברה אלייך וכדאי שלא תתני לה סיבות לפנות אותך.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות מעבר
משה
19/05/17
לשני בניינים (בניין X ובניין Y) שהינם בית משותף אחד יש שני חניונים. הכניסה היא משער אחד הנמצא
בחניון של בניין X.
מיד לאחר שנכנסים לחניון של בניין X, יש שטח שמוגדר
כ"רכוש משותף". בתסריט הבניינים אין סימון שזהו אזור חניה (אין סימון של
חניות) אבל בפועל הוא מנוצל כחניה למספר רכבים של בניין X. בתקנון המוסכם מפורט כי "מוסכם בזה כי תינתן זכות מעבר כללית הדדית לשטחי הרכוש המשותף של כל מבנה לכל אחד
מבעלי היחידות בבית המשותף".
שאלה: האם "זכות מעבר כללית" משמעה גם כי מותר לדיירי בניין
Y לחנות בשטח הזה, או רק לעבור בו?
יש לציין כי דיירי בניין X מתנגדים שדיירי בניין Y יחנו במקום הזה כי כמובן בא על חשבונם.
אודה
לתשובה מושכלת
בחניון של בניין X.
מיד לאחר שנכנסים לחניון של בניין X, יש שטח שמוגדר
כ"רכוש משותף". בתסריט הבניינים אין סימון שזהו אזור חניה (אין סימון של
חניות) אבל בפועל הוא מנוצל כחניה למספר רכבים של בניין X. בתקנון המוסכם מפורט כי "מוסכם בזה כי תינתן זכות מעבר כללית הדדית לשטחי הרכוש המשותף של כל מבנה לכל אחד
מבעלי היחידות בבית המשותף".
שאלה: האם "זכות מעבר כללית" משמעה גם כי מותר לדיירי בניין
Y לחנות בשטח הזה, או רק לעבור בו?
יש לציין כי דיירי בניין X מתנגדים שדיירי בניין Y יחנו במקום הזה כי כמובן בא על חשבונם.
אודה
לתשובה מושכלת
זכות מעבר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
21/05/17
שלום משה,
לטעמי משמעות הביטוי זכות מעבר איננה כוללת זכות לחניה.
בכל מקרה כדאי לפרש את התקנון רק מתוך התיחסות לכל סעיפיו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לטעמי משמעות הביטוי זכות מעבר איננה כוללת זכות לחניה.
בכל מקרה כדאי לפרש את התקנון רק מתוך התיחסות לכל סעיפיו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל בית
יואל
19/05/17
האם יש דין קונגטי לעניין חובות משכיר לגבי תיקונים בבית כמו צנרת ועוד?
חובות המשכיר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
21/05/17
שלום יואל,
נכון לעת הזאת, חובות המשכיר קבועות בחוק השכירות והשאילה אך אין מדובר בדין קוגנטי והצדדים יכולים להתנות עליו בהסכם השכירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נכון לעת הזאת, חובות המשכיר קבועות בחוק השכירות והשאילה אך אין מדובר בדין קוגנטי והצדדים יכולים להתנות עליו בהסכם השכירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה בטאבו
עוזי
18/05/17
שלום, קניתי דירה בשנות ה70 ולא רשמתי אותה בטאבו.
מה אני צריך לעשות כדי לרשום אותה בטאבו ?
המוכר מחוץ לתמונה.
מה אני צריך לעשות כדי לרשום אותה בטאבו ?
המוכר מחוץ לתמונה.
רישום דירה בטאבו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
21/05/17
שלום עוזי,
לא ברור משאלתך האם מצויים בידיך כל המסמכים הדרושים להעברת הזכויות בדירה על שמך, לרבות יפוי כח בלתי חוזר מהמוכר.
אם אינם מצויים בידך תזדקק לשיתוף פעולה של המוכר לצורך חתימה על מסמכים וקבלת אישורי מסים (בהנחה שהעסקה דווחה לרשות המסים) או מסמכים אחרים, ככל שנדרשים.
ככל שהמוכר לא ישתף פעולה - תאלץ להגיש כנגדו תביעה משפטית לצורך השלמת רישום הזכויות על שמך.
ממליצה לך לפנות לעו"ד לבדיקת המסמכים המצויים בידיך ולקבלת יעוץ בעניין דרך הפעולה היעילה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ברור משאלתך האם מצויים בידיך כל המסמכים הדרושים להעברת הזכויות בדירה על שמך, לרבות יפוי כח בלתי חוזר מהמוכר.
אם אינם מצויים בידך תזדקק לשיתוף פעולה של המוכר לצורך חתימה על מסמכים וקבלת אישורי מסים (בהנחה שהעסקה דווחה לרשות המסים) או מסמכים אחרים, ככל שנדרשים.
ככל שהמוכר לא ישתף פעולה - תאלץ להגיש כנגדו תביעה משפטית לצורך השלמת רישום הזכויות על שמך.
ממליצה לך לפנות לעו"ד לבדיקת המסמכים המצויים בידיך ולקבלת יעוץ בעניין דרך הפעולה היעילה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חייבים לשלם את כל ההוצאות בבניין?
רותי
18/05/17
בבית משותף החליפו את צינורות הביוב ואת בורות הביוב. בשליש מהבניין, לא נדרשו להחליף את בורות הביוב שהיו שלמים, רק את הצינור. בשני שליש מהבניין היו צריכים להחליף הכל ולאור התנהלות רשלנית של הדיירים בתחזוקה השוטפת ובנייה פרועה על הגג ולצדדים, אשר כנראה הרסו את התשתיות. האם הדייר בשליש שנותר די שלם, צריך לשאת בחלק שווה בשווה כמו שאר הדיירים לעלות השיפוץ, או שהוא יכול לטעון כי הוא משלם רק את החלק היחסי שלו בתיקון הצינור, ומי שהרס את בורות הביוב יישא בנזק יותר.
נזק ברכוש המשותף
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/05/17
רותי שלום,
בוודאי ששכל שיוכח שנגרם נזק ברשלנות ע"י מי מהדיירים, עלות התיקון תהיה מוטלת עליו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בוודאי ששכל שיוכח שנגרם נזק ברשלנות ע"י מי מהדיירים, עלות התיקון תהיה מוטלת עליו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נוסח טאבו
א
18/05/17
מהיכן ניתן להוציא נוסח טאבו של הדירה ?
נסח טאבו
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/05/17
כאן
https://ecom.gov.il/counter/alternative/tabuNesach/Homepage.aspx?counter=10&catalog=1&category=tabuNesach&Language=he
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
https://ecom.gov.il/counter/alternative/tabuNesach/Homepage.aspx?counter=10&catalog=1&category=tabuNesach&Language=he
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
