פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
קבלת החלטות בבית משותף
דייר לא יוכל להגיע לאסיפת דיירים
במועד שנקבע
באסיפה תתקיים הצבעה האם מקבלים את תנאי החוזה של חברת ניהול חדשה
1. אם הדייר כותב בווטסאפ הקבוצתי שהוא מקבל את תנאי החוזה טרם האסיפה האם זה נחשב?
2. יתכן ובאסיפה יוחלט לשנות כמה סעיפים
האם הדייר יוכל לכתוב בווטסאפ טרם האסיםה שהוא מקבל את תנאי החוזה גם אם יוחלט באסיפה לשנות כמה סניפים?
3. אם התשובה שלילית בשני הסעיפים הקודמים והדייר יהיה חייב למנות מיופה כוח מטעמו האם הוא יכול למנות בעל דירה בבנין להצביע במקומו?
תודה
הצבעה באסיפת דיירים באמצעות מיופה כח
שלום יוסי,
הדיירי יכול למנות מיופה כח - שיכול להיות אחד השכנים האחרים - שיצביע בשמו במקומו. על מיופה הכח להציג בפני האסיפה כתב מינוי כתוב וחתום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם פשרה במקרקעין- ומיסוי
כבר הגבת לנו לשאלה הבאה-המצורפת בסיום-
ואני מוסיפה " באם תהיה חותמת של ביהמש על הסכם פשרה כזה- האם יחולו מיסים או שכבר לא "?
השאלה היתה-
לאחר שירשנו דונמים בחכירה מאת המינהל הופיע אדם שתבע בביהמ"ש שהחלקות שלו.
אחד הנתבעים מוכן לפשרה עם התובע- התובע יעביר לו סכום ותמורת זאת חלקו בדונמים יעברו על שם התובע.
והשאלות-
1- האם אירוע כזה- הסכם פשרה- בעירוב ביהמש- חייב במס?
2- ואם כן אילו מיסים עלולים כל אחד מהצדדים לשלם?
3- ואם לא אז מה הסיבה שלא נדרש מס באירוע כזה?
שוב- באם ההסכם בחתימת ביהמש שיודע על הפשרה שמחליפה תביעה - האם יש סיכוי שלא יחולו מיסים כאן?
כל טוב
זוהר
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השב
הסכם פשרה במקרקעין- האם חייב במס?
לילך עתני, עו"ד ונוטריון | 30/01/2019 16:11
שלום זוהר,
ההסכם המתואר הינו עסקה לכל דבר ועניין (רכישת קרקע בתמורה) ויהיה מחויבב במיסוי ככל עסקה (מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה ככל שחל, דמי הסכמה לרמ"י אם חלים וכיוב').
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השב
הסכם פשרה במקרקעין- ומיסוי
שלום זוהר,
אישור בית המשפט להסכם הפשרה איננו משנה את מהות העסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגבהת גדר עץ בכניסה לבניין
הנני מתגורר בקומת קרקע בבניין של 8 קומות , בכניסה לבניין ישנו שביל וגדר שקיימת מזו 20 שנים בכניסה לדירה שלי, לאחרונה בחתימת 75 אחוז מהדיירים הוחלט להגביהה את הגדר ממטר וחצי למטר ושישים , אך העירייה מורה לנו להרוס את הגדר לאלתר, מה קובע החוק?
בתודה מראש
היתר בניה לגדר
שלום יניב,
גדר עד גובה 1.5 מ' איננה טעונה כיום היתר בניה אלא אם כן מדובר בגדר הנמצאת בחזית המגרש הפונה לרחוב.
לצורך הגבהת הגדר מעל גובה זה, או אם לא ניתן היתר לגדר בעבר והוא גובלת ברחוב יש להוצא היתר בניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מקרקעין לא מוסדרים
הסדר זכויות במקרקעין
שלום מאור,
הסדר זכויות במקרקעין הינו הליך מורכב אשר נערך למתחם גדול של קרקעות, ולא לבניין בודד ואשר היוזמה לו צריכה להיות של שר המשפטים.
ככל שהכוונה לרישום בית משותף - כאן ליוזמת הדיירים ולשיתוף הפעולה ביניהם יש חשיבות רבה. אם זה העניין כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני ולהתקדם בהתאם להוראות עוה"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועדה
תשריט לרישום בית משותף
שלום רב,
כעקרון אין חובה לקבל את אישור הועדה המקומית.
אישור כזה ידרש במקרה בו קיימות חריגות בניה, הערות תכנוניות וכיוב'.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשריט
תשריט בית משותף איננו נמצא - האם יש מה לעשות?
שלום אלכס,
ראשית כדאי לנסות לאתר את התשריט במוסדות אחרים - למשל, אם מדובר בקרקע של רמ"י אמור להיות שם העתק.
בכל מקרה אחר יש לפנות למפקח על רישום המקרקעין ולבקש הנחיות כיצד להוסיף את התשריט (ככל הנראה בדרך של תיקון צו הבית המשותף).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחלוקת בגבול המגרש
החומה המפריד בינינו 2 מטר על החצר שלי
זה היה ככה 30 שנה ופתאום השכן מתעורר לפי השרטוט נראה שהוא
צודק השאלה אם אני חייב להחזיר ? כי ככה זה 30 שנה
מחלוקת בגבול המגרש
שלום רב,
ככל וקיימת מחלוקת רצוי תחילה לפנות למודד מוסכם אשר יבחן את הגבולות.
מס שבח על דירה מירושה . לי אין דירה.
מס שבח על דירת ירושה
שלום רב,
מנתוני השאלה עולה כי המוריש היה בעלים של דירה ומחצית דירה. לפיכך במכירת הדירה יהיה עלייך לשלם מס שבח.
בברכה ,
ניתן לרשום עיקול על נכס הערת אזהרה למניעת עסקה
האם ניתן לרשום עיקול/ שיעבוד על נכס עם הערת אזהרה?
ככלל אין מניעה לרשום עיקול / שיעבוד על נכס לאחר רישום הערת האזהרה.
אומנם כל מקרה יבחן לגופו אך ככלל ככל והעיקול / שיעבוד נרשמו לאחר הערת האזהרה הרי שזכותו של מוטב ההערה גוברים על העיקול / שיעבוד.
בברכה,
תצהירים
האם עו"ד שמגיש התנגדות לבקשה להיתר בנייה בשם מספר דיירים צריך לצרף תצהיר של כל אחד מהדיירים?
תודה
האם יש לצרף תצהיר של דיירים המתנגדים לבקשה להיתר?
שלום רב,
לבקשת ההתנגדות יש לצרף תצהיר של המתנגד
שאלה לגבי תמ"א 38
תמ"א 38
שלום מיכל,
נא הפני שאלתך לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור על החלטת הוועדה המקומית
האם דיירים שלא הגישו התנגדות לבקשה להיתר בנייה יכולים לערער לערכאה גבוהה יותר על החלטת הוועדה המקומית?
תודה
מי רשאי לערער על החלטת הוועדה המקומית
שלום אושר,
ערר רשאי להגיש רק מי שהיה צד לבקשה הראשונית (מבקש ההיתר או מי שהתנגד לו).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מיסים במכירת דירה
האים בגלל שאני אקבל כסף אני אצטרך לשלם מיסים?
ואים כן ,האים החישוב מתבצע לפי שווי הדירה החדשה שאני היתי אמור לקבל +25 מטר בחוק,ואז לראות שווי הדירה עתידית אל מול שווי הכסף שהקבלן נותן לי בעבור הדירה?
אשמר לפירוט מה המיסים/או מה עלי לעשות?
תודה.
תשלום מסים במכירת דירה
שלום אבי,
על מכירת נכס לקבלן חלים אותם חוקים כמו במכירה לצד ג אחר.
אתה תהיה מחוייב בתשלום מס שבח אא"כ אתה זכאי לפטור (למשל, אם מדובר בדירתך היחידה). כעקרון, החיוב במס שבח יעשה בהתאם למחיר המוסכם בחוזה עליו תחתמו.
בנוסף עשוי לחול חיוב בהיטל השבחה, ששיעורו נקבע על פי שמאות מקרקעין.
בכל מקרה לא מומלץ להתקשר בעסקה לפני הוועצות בעו"ד מטעמך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה קובע ,היתר בנייה או רישום בנוסח טאבו.
היתר בנייה ניתן לפני 30 שנה עם בעל ת"ז אחת.
בנוסח טאבו אותו בית רשום ע"ש שני תעודות זהות כמה שנים לאחר היתר הבנייה.
איזה רישום הוא הקובע במידה וארצה למכור את הבית?
תודה
איזה רישום קובע לעניין בעלות בקרקע?
שלום רב,
היתר בניה איננו קובע זכויות קנייניות בנכס.
הזכויות הקנייניות רשומות בטאבו, ומי שירצה לרכוש את הנכס יצטרך לרכוש אותו מכל הבעלים הרשומים. אם חלו שינויים במהלך השנים יש לוודא שהשינויים נרשמו בטאבו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפקעה לצרכי ציבור
הפקעה
שלום חגי,
מומלץ לפנות להתיעצת פרטנית על סמך מלוא העובדות עם עו"ד העוסק בדיני הפקעה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום שכירות
מחצית מסכום המכירה בתאריך חתימת החוזה והמחצית השניה שולמה 3
חודשים מאוחר יותר.
מי זכאי לתשלום השכירות עבור ה 3 חודשים.
הדבר לא הוזכר בחוזה.
מי מקבל את תשלומי השכירות לאחר חתימת הסכם מכר
שלום שמואל,
לרוב מקובל שהעברת החזקה בדירה נעשית במועד קבלת התשלום האחרון.
דמי שכירות משולמים בגין החזקה בדירה, לפיכך עד מועד מסירת החזקה לקונה יקבל אותם המוכר.
הדברים כפופים, כמובן, לאמור בהסכם שנחתם ביניכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכות בית משפט השלום בשטחי יו"ש
תודה מראש על התשובות
סמכות בית משפט השלום בשטחי יו"ש
שלום ברוך,
נא הפנה שאלתך לפורום בתי משפט באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוצים בבניין בו אני שוכר דירה
אני שוכר מזה חצי שנה דירה בהוד השרון באזור הישן. לפני מספר ימים נמסר לי כי הוחלט באסיפת הדיירים על שיפוץ בבניין שיחל בעוד חודש מהיום. מדובר בשיפוץ לא קטן שייערך כשניים שלושה חודשים.
אינני רוצה לחיות באתר בניה. פיגומים רעש לכלוך וכו'. חשוב לציין שאני עם תינוק מתוק בן חודש בבית ולכן אהיה כל שעות היום עם האבק וכל השיפוצים.
אני מעוניין לעזוב את הדירה בהקדם האפשרי אבל החוזה שלי הוא לעוד חצי שנה.
אין התייחסות בחוזה שחתמנו עליו לנושא של שיפוצים או משהו בסגנון.
האם השיפוץ הנ"ל מהווה עילה לסיום החוזה?
תודה מראש!
מיכה
האם עריכת שיפוץ בבניין מהווה עילה לסיום שכירות?
שלום מיכה,
יש לבחון את מידת ההשפעה של השיפוץ על איכות חייך ועל המשך מגוריך בדירה.
ככל שקיימת פגיעה קשה בהם ניתן לפנות למשכיר בדרישה לסיים את השכירות.
בכל מקרה - כדאי לנסות ולהגיע עם המשכיר להסכמות בעניין.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי נדל"ן מסחרי
רכש משרד להשכרה, עלות השכירות לחודש הינה 3500 ש"ח.
ההכנסה היחידה הינה ההכנסה מביטוח לאומי.
כמה בערך יצטרך לשלם הנכה למיסים מתוך הסכום הנ"ל + כמה ירויח נטו?
תודה רבה רבה,
שלום.
מיסוי
שלום רב,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות לעוד חצי שנה
השכרת נכס למימון טיול
שלום רב,
מאחר שההסתמכות שלכם על תשלומי השכירות גבוהה מאוד עליכם לדאוג לקבלת כספים מראש וכן לבטוחות שנציגיכם בישראל יוכלו לממש באופן קל ומהיר.
כדאי לפנות לעו"ד לצורך עריכת ההסכם ושמירה על זכויותיכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התייעצות
אני מעוניינת להשקיע בנדלן. עם מי כדאי לי להתייעץ? מחפשת גוף שלא מנסה למכור לי כלום ורק לייעץ לי בצורה אובייקטיבית לחלוטין ואמינה במי כדאי להשקיע
תודה
במי כדאי להתיעץ לפני השקעה בנדל"ן
שלום אפרת,
קיימים מספר בעלי מקצוע עמם רצוי להתיעץ לפני ביצוע השקעה בנדל"ן:
עו"ד - לבדיקת הזכויות והבטחת האינטרסים שלך בעסקה.
שמאי - לבדיקת היתרים וחריגות בניה, עלויות ואפשרויות תשואה.
יועץ משכנתאות ככל שרלוונטי - לקביעת התמהיל המתאים לך.
יועץ נדל"ן - לאיתור נכס המתאים לרצונותיך.
מהנדס - לבדיקת הנכס מבחינה פיזית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי על אירוע שקרה לצד ג' בדירה שכורה
אני לקראת חתימה על הסכם לשכירת דירת 4 חדרים. את בעל הדירה מייצג עורך דין. הייתי רק רוצה לוודא ששני הסעיפים הבאים סטנדרטיים וסבירים:
"השוכרים מתחייבים לשפות את המשכירה בגין כל תביעה ו/או דרישה ו/או פיצוי ו/או תשלום שתידרש לשלם בגין כל אירוע שבגינו עלולה המשכירה להיות מחויבות בתשלום לכל צד ג', לרבות עובדים ומשתמשים בדירה, והנובע משימוש של השוכרים ו/או מי מטעמם בדירה"
"מוסכם בזאת בין הצדדים כי מבלי לפגוע בזכותו של המשכיר לתבוע, לדרוש ולקבל נגד השוכר צווי מניעה ו/או ביצוע בעין מיד בתום תקופת השכירות"
תודה מראש,
איציק
אחריות שוכר לפי צד ג'
שלום איציק,
הסעיף בנוגע לפיצוי צד ג' הוא סעיף מוכר ומקובל.
הסעיף הנוסף מובא בחלקו ולא ברור הקשרו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל הדירה רוצה למכוא את הבית
האם שוכר חייב לאפשר הצגת הדירה לקונים פוטנציאלים?
שלום רחל,
פעמים רבות קיימת בחוזי שכירות הוראה לפיה על השוכר לאפשר הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים.
אם גם בחוזה שלך קיימת הוראה כזו עלייך לנהוג בהתאם לאמור בה.
ברור שמדובר מבחינתך בטרחה וטרדה ומומלץ להגיע עם המשכיר להבנות מבחינת תכיפות הביקורים והתאמתם לאילוצים שלך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
הערת אזהרה לפי סע' 126 לחוק המקרקעין שנרשמה מכוח הסכם שיתוף לטובת הצדדים, האם היא מוגבלת בזמן ?
הערת אזהרה על פי הסכם שיתוף
שלום דניאל,
תוקף הערת האזהרה איננו מוגבל בזמן אלא אם כן יש קביעה אחרת בהסכם השיתוף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכר שיצא ולא שילם
שוכר שיצא ולא שילם
שלום תמר,
האמור להלן כפוף להוראות הסכם השכירות בנוגע למימוש הבטוחות ולאפשרת הקיימת (או שאינה קיימת) לשוכ לפנות את הדירה לפני תום קופת השכירות.
כעקרון, אם השוכר לא שילם את דמי השכירות בגין כל תקופת השכירות תוכלי להפקיד את שיק הבטחון לצורך גביית חובותיו. ככל שנותרת יתרה לטובת השוכר יהיה עליך להחזירה.
אם השיק חוזר ניתן להפעילו במסגרת ההוצאה לפועל וכן ניתן להגיש תביעה כנגד השוכר והערבות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
