פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חוזה לדירה מקבלן
רכישת דירה משותפות לא רשומה
שלום בני,
לא מובן מנתוני השאלה בבעלות מי הקרקע עליה נבנית הדירה ומה זכויות השותפות הלא רשומה.
מצב בו מי שמוכר קרקע הוא שותפות לא רשומה (להבדיל ממכירה ע"י מספר בעלים השותפים בקרקע) איננו שכיח.
מומלץ מאוד לבצע בדיקה יסודית של הסכם,של זכויות המוכרים ושל המתווה המשפטי המוצע באמצעות עו"ד מנוסה מתחום המקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות במחיר למשתכן
רציתי לשאול לגבי חבר שלי.
אמא שלו הייתה בעלת 3 דירות, וכדי להתחמק ממס דירה 3 העבירה לו דירה על שמו.
בנוסף, היא החתימה אותו על חוזה שלא מאפשר לו לעשות כלום בדירה, מבלי ליידע אותו על ההשלכות.
אנו מעוניינים לקנות דירה ביחד, וההשלכות הן רבות:
1)צריך לשלם מס רכישה גבוה כי זו לא דירה ראשונה
2)אנו לא זכאים למחיר למשתכן, למרות שאין לו קשר לדירה שעל שמו והוא לא גר בה מעולם.
וכנראה יש עוד השלכות לא ידועות.
גם אם הוא יחזיר לה את הדירה עדיין לא נהיה זכאים למחיר למשתכן ב6 שנים הקרובות כי כביכול ב6 הקרובות הייתה לנו דירה ב6 שנים האחרונות.
האם ניתן לשכנע את משרד השיכון שאנו כן זכאים?
או מצד שני, לעשות שימוש בדירה בלי הסכם האם, היות ולא הזהירה אותו מהשלכות ההסכם?
מה אפשר לעשות?
אפשרויות השימוש בדירה שהתקבלה במתנה
שלום רב,
אכן, יש השלכות רבות להעברת דירה או לקבלת דירה במתנה.
מבחינת מחיר למשתכן, הסיכוי לקבל החלטה לטובתכם איננו גבוה.
חברך יכול להחזיר את הדירה לאמו (עסקת מתנה) ולחזור להיות חסר דירה באופן שדירה שתרכשו תחשב דירתכם היחידה ותוכלו להנות ממדרגות מס מוטבות.
לגבי השימוש בדירה - לא ניתן להשיב לשאלה בלי לעיין בהסכם המתנה ובתנאיו. יחד עם זאת, ניתן לנסות להגיע להבנות עם האם בעניין זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומי ריבית והצמדה במקרה של איחור במסירת דירה
ביום 31.12.2018 הקבלן היה אמור למסור לנו את הדירה שרכשנו כנגד תשלום אחרון בגין הדירה (כל התשלומים האחרים כבר שולמו). נכון להיום, הדירה טרם נמסרה באשמת הקבלן ולכן לא שילמנו את התשלום האחרון. האם מגיעים לקבלן הפרשי הצמדה לפי המדד שיחול ביום התשלום האחרון או האם מגיעים לו הפרשי הצמדה לפי המדד של דצמבר 2018, שכן זהו המדד של החודש בו היינו אמורים לשלם ולקבל את הדירה? במיוחד לאור העובדה שהעיכוב המסירה הוא באשמת הקבלן ואנחנו היינו יכולים לשלם כבר בדצמבר 2018.
תודה רבה,
שני
תשלומי הצמדה במקרה של איחור במסירה
שלום שני,
יש לבדוק את הוראות החוזה בסוגיה זו.
בדרך כלל הפרשי הצמדה משולמים עד מועד התשלום בפועל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התניית קבלת כספים בגין עיסקת פירוק שיתוף
אנא תשובתכם הברורה
החזקת כספי מכירה על ידי כונס נכסים
שלום רב,
מבלי להכיר את התיק ומבלי לעיין בהסכם המכר אין כל אפשרות לתת תשובה עניינית לשאלה. ככל והמנגנון שנקבע הוא השארת הכספים עד לסיום ההשגה הרי שזכותו של הכונס לעשות כן
אפשרות לסיים את החוזה בהודעה של תשעים יום
לפי הבנתי מחוק שכירות הוגנת שוכר צריך להודיע עד שישים יום מראש האם זה נכון גם אם בחוזה כתוב תשעים יום2
האם תנאי של תשלום נוסף רק כשצד אחד מחליט לסיים את החוזה הוא חוקי ותקף
על פי החוזה ? לפי מה שהבנתי אמורים להיות תנאים שווים לשני הצדדים או
תנאים מקלים לשוכראשמח אם תוכל להסביר תודה רבה
האם אפשר לסיים חוזה שכירות לפני המועד?
שלום רב,
מבלי לעיין בהוראות הסכם השכירות, יש לבחון 2 עניינים: ראשית, מתי נחתם הסכם השכירות ושנית על מה הצדדים הסכימו. ככל והצדדים קבעו מנגנון לפיו ניתן יהיה להודיע 90 ימים מראש הרי שהם בחרו במסלול המתנה על החוק (ככל ואכן ההסכם נחתם לאחר החוק). דבר נוסף ככל והצדדים הסכימו על פיצוי חד צדדי כזה או אחר, הרי שטענות ביחס לפיצוי חד צדדי היה מקום להעלותם בטרם החתימה על ההסכם ולא לאחריו.
חתימה לשני מתווכים ונכס אחד
אני מעונינת לרכוש את הדירה, ואיני זוכרת את שם המתווך הראשון, שהראה לי את אותה דירה.
מה עושים במקרה כזה?
אודה לך מאוד על תשובתך .
חתימה לשני מתווכים לגבי נכס אחד
שלום טלי,
במקרה כזה יזכה בשכר הטרחה המתווך שהיה הגורם היעיל להתקשרות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי סעיף 39(12)(א)
הנני נתקל בסתירה בין 2 בעלי מקצוע בנוגע לשאלה - איזה ניכויים יוכרו בגין מכירת דירת מגורים מזכה
שהתקבלה בידי המוכר מאחיו במהלך שנת 2014 ,במתנה פטורה ממס לפי סעיף
62 בחוק מיסוי מקרקעין ?
לטענת רו"ח הבקיא בחומר - ניתן יהיה לנכות כנגד השבח את כל ההוצאות שניתן לנכותן על פי הוראות חוק
מיסוי מקרקעין הן- אלה שיצאו על ידי האח, נותן המתנה, והן אלה שיצאו על ידי
המוכר .
לטענת עו"ד - לא יהיה ניתן לנכות את כל ההוצאות, אלא רק את אלו שהוציא האח נותן המתנה בלבד לפי הוראות סעיף 39(12) לחוק מיסוי מקרקעין.
אודה לעזרה מי צודק.
שאלה לגבי סעיף 39(12)(א)
שלום רב,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מיסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח למכירת קרקע מירושה
האם אדם שמעולם לא הייתה לא דירה ,המקבל קרקע במתנה / מירושה צריך לשלם מס שבח?
תודה
מס שבח
קרקע שאינה דירת מגורים לא פטורה ממס שבח
מס שבח למכירת קרקע מירושה
האם אדם שמעולם לא הייתה לא דירה ,המקבל קרקע במתנה / מירושה צריך לשלם מס שבח?
תודה
מס שבח במכירת קרקע שהתקבלה בירושה
שלום מאיה,
אין פטור ממס שבח במכירת קרקע (להבדיל ממכירת דירת מגורים מזכה שעשויה להיות פטורה ממס).
יתר על כן, בחישוב המס יתחשבו במחיר וביום הרכישה של המוריש (ולא ביום הפטירה שלו).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום עבור שיפוצים
תשלום עבור שיפוצים
שלום מיקי,
כעקרון ההליך הוא הפוך - אסיפת הדיירים צריכה לאשר את השיפוץ לפני ביצועו.
יחד עם זאת, אם השיפוץ אכן נדרש לצורך שמירה על הקיים על הדיירים לממן אותו.
על פי חוק חובת הנציגות לנהל הנהלת חשבונות מסודרת ולשמור העתקי קבלות וזכותכם כדיירים לקבל דו"ח מסודר מהנציגות ולבדוק את החשבונות ואת העתקי הקבלות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו ירושה במהלך פינוי בינוי טימיינג
רישום ירושה או הסכם בין יורשים
שלום תמיר,
הסכם בין יורשים הוא דרך טובה להעברת נכסי ירושה תוך חסכון במס.
במקרה שלכם יש לבצע בירור עובדתי נוסף, וכדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
העברת נכס במתנה לקרוב
שלום תמי,
עסקת מתנה היא עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין.
על מנת לבצע אותה יש להכין הסכם (או תצהירים), לדווח על העסקה לרשות המסים ולגופים אחרים ככל שרלוונטיים (רמ"י, חברה משכנת, רשות מקומית), לפעול להשגת האישורים הנדרשים לצורך הרישום ובצע את הרישום עצמו בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו).
אין חובה על פי חוק לערוך את העסקה באמצעות עו"ד, אך בלתי מעשי להתנהל בעניין זה ללא יעוץ משפטי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת קרקע למגרשים קימים.
הנדון :תוספת קרקע אל מגרשים קימים.
בוועדה המקומית של העיריה החליטו על תוספת קרקע למגרשים קימים. כ 4 במספר ויצירת מגרש נוסף..וזה על חשבון ש"צפ ובאנו על חתימות הסכמה אצל מהנדס העיר.
כשעבר לדיון בוועדה מחוזית החליטו ועדה מחוזית על ביטול התכנית בטענה שיש מחסור בשטחים ציבוריים .
היות והוא לוא נראה כשטח ציבורי ..
היות ויש תקדים להפיכת ש"צפ למגורים...
האם ניתן משפטית לחייב את הוועדה המחוזית בקבלת התכנית והסכמה על התכנית..
.....אודה לכם על תשובתכם..
ערעור על החלטת ועדה מחוזית
שלום אלי,
ניתן להגיש בקשה לרשות ערעור על החלטת הועדה המחוזית (או ערר בזכות אם הועדה המקומית תגיש אותו בתנאים הקבועים בחוק), ובמקרה שהרשות לא תנתן או הערר ידחה ניתן להגיש עתירה מנהלית לבית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אריחי מבנה שנופלים
האם קבלן אחראי לתיקון אריחי בניין מגורים שנופלים במבנה בין 14 שנה?
תודה
אחריות קבלן לתיקון חיפוי חוץ
שלום יוסי,
אחריותו של קבלן לחיפוי חוץ היא 7 שנים + 3 שנות אחריות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח במכירת דירה יחידה ללא קנית דירה חלופית
פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה
שלום רוני,
אם מדובר בדירתו היחידה של המוכר ומתקיימים כל תנאי הפטור, לרבות סכום תקרת הפטור (כיום כ 4,500,000), יוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
קבלת הפטור איננה מותנית ברכישת דירה אחרת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עמלת סוכן כפולה
בתקופת הבלעדיות רציתי למכור את הדירה שלי.
את הדירה שלי מכרתי לאחר תקופת הבלעדיות לסוכן נדלן שנשלח על ידי הסוכן שלי.
1.האם אני מחוייב לשלם עמלת תיווך על 2 העסקאות?
2.האם אני מחוייב לאחר סיום תקופת הבלעדיות?
3.בתחילת העסקה הסוכן התחייב למכור את הדירה בסכום של 1.2 מיליון, הדירה נמכרה בהנחה בסכום של 970 אלף בגלל שאני הבנתי שאין התחייבות כלפי הסוכן.
4.הסוכן דורש ממני עמלה עבור 2 הדירות. מה עליי לעשות?
תשלומים למתווך
שלום מיכאל,
אם התחייבת בכתב לשלם למתווך שכר בגין כל אחת משתי העסקאות, ואם המתווך בצע את עבודה ומצא לך קונה/דירה, יהיה עליך לעמוד בהתחייבותך ולשלם את שכרו.
אם אינך בטוח בתוכן ההסכם מומלץ לפנות להתיעצות עם עו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סגירת מרפסת
מסתבר שרוב הדיירים סגרו את המרפסת, זו היתה מרפסת בצורת משולש ורובם סגרו כך שהמרפסת ריבוע.
מה זה אומר? המוכר ביקש שלא נציין זאת בחוזה כי זה עלול להקשות ולהאריך את החתימה כי אולי יצטרך להביא מסמכים.
אשמח עזרתכם.
תודה רבה
רחלי
המוכר "סגר מרפסת - האם יש סיכון לקונה?
שלום רחלי,
יש לבדוק אם סגירת המרפסת מהווה חריגה מהיתר הבניה שניתן לבניין (וסביר להניח שכך הדבר).
ככל שלא יתקבל היתר ולו בדיעבד לסגירת המרפת תהיי את הקונה חשופה לביצוע עבירה פלילית של שימוש ללא היתר.
מומלץ לדרוש מהמוכר להסדיר את סגירת המרפסת באמצעות קבלת היתר מתאים, או, במידה שלא ניתן על פי התב"ע להסדיר את הבניה - לבצע פעולות להריסתה בעצמו ועל חשבונו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זוכה "מחיר למשתכן" מת. האם יורשיו ייכנסו לנעליו?
זוכה "מחיר למשתכן" מת. האם יורשיו ייכנסו לנעליו?
שלום מיכאל,
מאחר שאין בנוהל הנחיה מפורשת הקובעת אחרת יתכן לטעון שיחולו דיני הירושה הרגילים והזוכים על פי צוואת המשתכן ירשו את הדירה.
יחד עם זאת, תתכן גם טענה שהדבר מנוגד לתכלית תכנית מחיר למשתכן (בעיקר אם מדובר ביורש רב דירות). לי לא ידוע על פסיקה של בתי המשפט בתחום זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שכירות על דירה יחידה
יש לי דירה יחידה על שמי שאני משכירה בסכום חודשי של 6,000 ש"ח ובמקביל אני שוכרת דירת גן בערך באותו סכום, לא באותה עיר.
האם אני צריכה לשלם מס על השכרת הדירה?
תודה אסתר
מס
שוכרת מטעמי עבודה?
מס על השכרת דירה
שלום אסתר,
כעקרון עלייך לשלם מס על השכרת דירתך למרות שאת שוכרת דירה למגורייך.
ניתן לבדוק אפשרויות להפחתת המס, בעיקר אם את משלמת משכנתא על הדירה, ולצורך כך כדאי להתיעץ בעו"ד העוסק במסוי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם הלוואה והצהרת הון
בהסכם הלוואה עם בן משפחה, הלוותי כסף אך ללא כוונה לקבל את הכסף בחזרה, אלה כבטוחה.
בהצהרת הון (עצמאי) מה יש להצהיר בנושא אם בכלל?
תודה רבה
הסכם הלוואה והצהרת הון
שלום אלכס,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מס שבח
אני מעוניין לתת דירה מתנה לבן דוד שלי, כיצד אני אחשב מס שבח אם המחיר הינו - 0 ש"ח? והאם בן דוד שלי יצטרך לחכות עד לתום תקופת הצינון כדי למכור את הדירה לאחר מכן?
לפי איזה שווי מחושב מס שבח בעסקת מתנה?
שלום דוד,
בעסקת מתנה המס מחושב לפי שוויה של הדירה גם אם לא משולם כסף בפועל.
בן דודך יצטרך לחכות עד תום תקופת הצינון רק אם ירצה למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק "כח עליון" מה הקריטריונים
ובעלי נכנס לכלא
ואין ביכולתי להשלים את העיסקה
האם זה יכול להחשב כ'כח עליון
ולהביא לביטול העיסקה בלי חיובים של הפרת חוזה?
אשמח לתשובה,
תודה
האם כניסת רוכש לכלא מהווה כח עליון
שלום רב,
מצב מצער בו הרוכש נכנס לכלא איננו נחשב בדר"כ כח עליון או סיכול של ההסכם, בוודאי אם על פי החוזה רכשתם את הדירה"ביחד ולחוד".
יחד עם זאת ברור שיש כאן קושי בהמשך ביצוע העסקה ובמצב כזה כדאי להגיע להסכמות עם המוכרים ולבטל את החוזה בהסכמה ובכפוף לתשלום פיצוי כבר כעת, על מנת לא לגרום לכולכם נזקים נוספים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס על העברה
אדם ללא דירה שההורים רוצים להעביר בעלות על הדירה שתהיה על שמו.
הוא שילם חלק מהותי מהסכום של הדירה.
האם הוא צריך לשלם מס שבח/רכישה או מס אחר על הדירה?
תודה לעוזרים.
מיסוי בקבלת מתנה מהורה
שלום רון,
אם מדובה בקבלת דירה במתנה מההורים, הבן יהיה זכאי לשלם 1/3 ממס הרכישה שהיה חל עליו אילו היה מדובר בעסקה רגילה. החישוב נערך על פי שווי הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה ראשונה ושניה
אחותי ואני רוצות לקנות דירה ראשונה להשקעה (חצי-חצי).
אלו מיסים צריך לשלם על דירה להשקעה
והאם כשנרצה לקנות דירה נוספת נצטרך לשלם יותר מיסים היות שזו לא דירתנו הראשונה?
תודה מראש וערב טוב
רכישת דירה ואחר כך דירה נוספת
שלום זיו,
אם בעת רכישת הדירה הראשונה זו דירתכן היחידה, תוכלו לבקש לשלם מדרגות מוטבות של מס רכישה.
ככל שתרכשו אחר כך דירה נוספת זו כבר לא תהיה דירתכם הראשונה ותשלמו בגין רכישתה מס רכישה של 8% ומעלה.
כדאי לפנות ליעוץ משפטי על מנת לתכנן את הרכישות בצורה מושכלת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היום הייה פסק הדין
הקיצר פסקה לשלם על כול השיפוץ + אגרה 375 ש"ח
לא פסקה לשלם לעורך דין דמיי יצוג של הועד . מעניין למה . הוא לא קיבל שכר טירחה
תודה
תשלום הוצאות משפט
שלום קרמר,
לא תמיד נפסקות הוצאות לטובת בעל הדין שזכה במשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
