פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חישוב מס שבח
אני ואחותי ירשנו דירת מגורים מההורים.
הדירה נרכשה אי שם בשנות ה-80.
רציתי לבדוק בסימולציה כמה שבח יש אם בכלל.
השאלה שלי היא אם אני לא יודעת מהו שווי הרכישה בעבר? מה עושים? למי פונים?
תודה רבה
חישוב מס שבח
שלום איילת,
תוכלו לפנות לרשות המסים בבקשה לעיין בהצהרה שניתנה במועד הרכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזק לדירה בשכירות
נזק לדירה בשכירות
שלום אבי,
יש לבחון את הסכם השכירות, וכל תשובה לשאלה כפופה לאמור בו.
יתכן שחוסר המעש מצד המשכיר מהווה הפרה של החוזה.
אפשרות נוספת היא להביא איש מקצוע לבחינת התקלה ותיקונה וקיזוז העלות מדמי השכירות (עליך להודיע על כך למשכיר מראש)
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי הסכמה לתכנית פינוי בינוי
יש בבניין שלי כמה דיירים אשר נדלקו על פרואקט פינוי בינוי שמצעים לנו. והם לוחצים עלי לחתום על הסכמה, למרות שאין לי שום עיניין בדבר. האם יש אפשרות למנוע לחצים מטעם השכנים, כי יש לי רושם שזה גובל בהטרדות מתמידות?
אי הסכמה לתכנית פינוי בינוי
שלום אדל,
אינך חייבת להסכים לפרוייקט כלשהו, אך עלייך לתת תשובה עניינית.
אם השכנועים הופכים להיות מאיימים או מטרידים אפשר לבחון אפשרות תביעה עם עו"ד מתחום הנזיקין או אפשרות הגשת תלונה עם עו"ד מהתחום הפלילי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס 4
החשמל והמים מעולם לא נותקו וניתן היתר לפיצול כחוק. אין תוספת בניה או שינויים או שיפוצים הנכס ומאוכלס לאורך כל הזמן כבר 30 שנה.
האם צריך טופס 4?
סעיף בחוזה
שלום
האם ניתן למשכיר להכניס לחוזה שכירות סעיף כזה
יש 15 ימים בין חתימת החוזה לכניסת השוכר המתוכננת
"השוכר ידאג להעביר על שמו החוזים של חברת החשמל, ארנונה , תאגיד המים ,חברת הגז, וועד בית. השוכר ישלח למשכיר את המסמכים שמאשרים העברת על שמו של החשמל, המים, הגז, הארנונה וועד הבית.
כניסת השוכר לדירה מותנית בקבלת האישורים האלה על ידי המשכיר . אי קבלתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם ואשר יזכה את המשכיר לבטל הסכם זה ולמנוע כניסת השוכר לדירה".
תודה
טופס 4
שלום ליאת,
ככל שלא בוצעה עבודת בניה וניתן טופס 4 לדירה טרם הפיצול לא נדרש לקבל שוב טופס 4.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סכסוכי שכנים בבית משותף
סכסוכי שכנים בבית משותף
שלום דני,
לועד הבית אין סמכות להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות.
ככל שנדרש רק צו שיחייב את השכנים לתקן את הנזילה ניתן להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין.
ככל שנגרם נזק ורוצים לתבוע גם פיצוי בגינו יש לפנות לבית משפט השלום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף חלוקת שטחים משותפים
איך מתבצע ההצמדה על ידי תוכנית אדריכל המוגשת לרשם הבתים משותפים לפני הבניה או רק לאחר מכן ?
לגבי תשלומי איזון שכנראה מגיעים לבעלי הקומות התחתנות האם נרבע על ידי שמאי או על ידי הרשם או כל גורם אחר ?
אשמח לקבל תשובה
בית משותף חלוקת שטחים משותפים
שלום דוד,
תיקון צו הבית המשותף והצמדת הבניה החדשה לדירות הקיימות מתבצעים רק אחרי סיום הבניה.
תשלומי איזון נקבעים בדר"כ ע"י שמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות
האם שמאות לעלות לפי מ"ר לזכויות בניה כוללת בתוכה גם שמאות למ"ר משטח הגג?
למה מתיחסת השמאות
שלום גיל,
כדי להבין מה כוללת השמאות יש לקרוא אותה ו/או לקבל הבהרות מן השמאי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה
2 דירות של הדיור הציבורי המחוברות לדירה אחת ( אל ניתנות ליפיצול) והדייר הוותיק מתגורר עם עוד שני נפשות 40 שנה ורוצה לרכוש את 2 הדירות אל סורב ע״י הועדה המוזר הוא שהתקבל תשובה מהסניף בכתב ולא מהוועדה עצמה הם טוענים שאפשר רק דירה אחת לרכוש האם עם כל הוותיקות יכולים כך לסרב בעל תוקף לרכישת שני הדירות יחד לאחר שנים כה רבות?
תודה
רכישת 2 דירות מחוברות בדיור הציבורי
שלום אורן,
כעקרון הכללים לקביעת זכאות לרכישת דירה מחוברת אינם כוללים וותק מגורים.
יתכן שניתן לתקוף את ההחלטה על בסיס התנאים הקבועים בחוק, אך לכך נדרש בירור עובדתי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח מקרקעין
כעת אנחנו רוצים למוכרה,איזה תאריך וסכום קניה עלתה לנו הדירה ? שנת 2010 וסך 650 אלף שח?
או שנת 2013 וסכום 900 אלף שח?
תודה מראש
מהו יום הרכישה במכירת דירה שהתקבלה במתנה
שלום רב,
בעת מכירת דירה שהתקבלה במתנה מחושב מס השבח על פי יום ושווי הרכישה של נותן המתנה (בדוגמה שלך שנת 2010 וסך 650,000).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה לשטח מבנה משותף
שאלה
1. מה החוק אומר לגבי פלישה לשטח המשותף?
2. איך אפשר לעצור אותו ולדרוש לפנות את השטח המשותף ולהחזיר הכול לקדמותו.
3. האם יש אפשרות לראות דוגמא לעצומה של דיירי בית או לניק קישור וכ"ד
פלישה לשטח מבנה משותף
שלום דוד,
לאף אחד מדיירי הבית המשותף אין זכות להשתלט על שטח המהווה רכוש משותף.
מומלץ לפנות בדחיפות בתביעה לסילוק ידו של הפולש ולצו מניעה כנגדו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת מצלמות במעלית
האם מותר להתקין מצלמות במעלית בבניין ?
האם צריך רוב מסוים של דיירים ?
תודה רבה.
התקנת מצלמות במעלית
שלום רב,
מבחינה קניינית ניתן להתקין מצלמות ברכוש המשותף בהחלט רוב רגיל של בעלי הדירותן.
מבחינת דיני הגנת הפרטיות, קיימת לעיתים התיחסות למעלית כאל מקום סגור ו"פרטי". ולכן, אם כל בעלי הדירות הסכימו לכך - אין מניעה להתקין מצלמות במעלית, אך אם ישנם מתנגדים צריך יהיה טיעון טוב לטובת הכלל המצדיק את הצבת המצלמות במעלית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצלמה במעלית
עדכון רשום שם בטבא לאחר פטירת אחד הבעלים
תודה.
רישום צו ירושה
שלום שרי,
לא ניתן לרשום צו ירושה או צו קיום צוואה באופן חלקי (רק על שם חלק מהיורשים).
ככל שהדבר מתאים לצרכים שלכם ניתן לבחון אפשרות של עריכת הסכם בין יורשים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון מוסכם בבניין משותף
שינוי תקנון מוסכם בבית משותף
שלום מנואל,
נא ראה סעיף 62 לחוק המקרקעין:
62. (א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות. (ההדגשות אינן במקור).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיוב בהצמדה וריבית – החישוב לא מסתדר
נאמר לי שרשות המסים משתמשת בריבית בגובה 4%.
אלא שאני רואה שסכום ההצמדה שחושב וסכום הריבית שחושבה הינם סכומים כמעט זהים לחלוטין - קרי מכאן עולה שחישוב ההצמדה השנתית שחושב אף הוא 4% - על כן שאלתי איך מבוצע חישוב ההצמדה - (לפי איזה מדד ?) (כי הרי בשנת 2018 המדד לא היה 4%)
תודה על העזרה
חיוב בהצמדה וריבית - החישוב לא מסתדר
שלום דני,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיון השגה על מס שבח
ניראה לי לא תקין בעליל שפתאום הסכום שנקבע במיטב השפיטה לפני כמה חודשים - בא חכמולוג, פקיד אחר שדן בהשגה תוקע שומה חדשה הגבוה בעוד מאות אלפי שקלים מהשומה שחושבה על ידי רשות המסים במיטב השפיטה. (פשוט שוק כוחני של הממסד רק כי אפשר).
האם זה תקין והגיוני ?
השגה על מס שבח
כניסת בעל הדירה לדירה ללא אישורי
רציתי לשאול אם יש לי עילה לתביעה.
לפני כחודשיים הודעתי לבעל הדירה שאני עוזב את הבית בתום החוזה, כאמור בעל הבית פירסם את הדירה על מנת למצוא שוכרים חלופים. כאמור קרה מקרה ואשתו של בעל הבית רצתה לקבוע עם אנשים בשעות הבוקר ואמרתי לה שאני לא אהיה בבית וא ואהיה בעבודה והיא ביקשה להיכנס כשאנחנו לא נמצאים,אך לא אשירתי לה מיכוון שיש לי בבית דברים בעלי ערך רב בבית ולא רציתי שמישהו יכנס לדירה כאשר אני לא נמצא. כמו כן היא ניסתה לשאול גם את אישתי וקיבלה ממנה את אותה התשובה. יש לציין שבחוזה רשום שאם הם רוצים להראות את הדירה הם צריכים לתאם איתנו מראש ,בהסכמתנו ובשעות הנוחות לנו. כאמור היום קרה לנו מקרה נורא. בעחת הדירה שאלה אותי אם אני אהיה בבית בשעה 5 בערב כי היא רוצה להראות את הדירה באור יום. אמרתי לה שאני ואשתי עובדים עד שעות מאוחרות ונגיע רק לקראת 7 בערב אך יום למחרת אני בחופש אז היא יכולה להזמין אנשים לראות הדירה משעות הבוקר והלאה. כאמור בשעה 4 בצהריים אשתי הגיעה לבית מהעבודה מוקדם מהצפוי מיכוון שלא חשה בטוב (היא חודש שישי בהריון) והלכה לישון. לפתע לאחר שעה וחצי אשתי שמעה מישהו הולך בבית ונבהלה היא קמה מתוך שינה בבהלה וראתה שבעלת הדירה מראה את הדירה לאנשים ביודעין שאנחנו לא בבית וללא אישורינו. והיא הופתעה שאישתי בבית ואשתי עוד יותר נבהלה כי היא לא ציפתה שהיא תיכנס ללא אישור שלנו במיוחד שהתראנו זאת בפניה כמה וכמה פעמים כי ישלנו בבית המון דברים יקרי ערך. יש לציין שאישתי מאז המקרה בלחץ וחרדה ובהלה ואף קיבלה מהרופא לנוח שבוע בבית כדי שלא יקרה משהו לעובר מהלחץ שבו שרתה. רציתי לשאול האם יש פה עילה לתביעה? יש לציין שבעלת הדירה מודה שנכנסה ואף רשמה לנו היא מצטערת. ושזה היה בתום לב. אך זה לא היה בתום לב זה היה בתחבולה כששאלה מתי אנחנו חוזרים מהעבודה לוודא שאין אף אחד בבית. יש לציין שאנחנו חושדים שהם נכנסו לנו לבית יותר מפעם אחת במהלך תקופת השכירות מיכוון שבאתר שהם פירסמו את המודעה של הדירה הם פירסמו אם תמונות של הרהיטים שלנו ללא אישרינו אבל של חלק מהריהטים שקנינו מהחודשים הראשונים של השכירות... כמו כן הם קיבלו אישור להיכנס רק פעם אחת לבית כאשר היינו חודש בירח דבש והם היו צריכים לתקן משהו בחשמל אך מאז הברהנו להם כמה פעמים שאנחנו לא מעונינים שיכנסו לנו לבית כאשר אנחנו לא נמצאים.
אשמח ליעוץ תודה.
כניסת בעל הדירה
פינוי דייר מחדר מושכר
החדר מושכר לי על ידי הבעלים של הבית.
על החוזה כתוב - הסכם שכירות בלתי מוגנת.
לאחרונה בעל הדירה אמר שהוא רוצה שאני אפנה את החדר.
יש לי עוד 6 חודשים עד גמר החוזה.
האם הוא יכול חוקית לעשות זאת?
2) צריך לציין שקרה דבר אחד חריג. תאונת דרכים מלפני שנה שמנעה ממני לעבוד אלא להישאר כל היום בחדר.
המצב הגופני שלי השתפר מאוד אבל עדיין לא לחלוטין.
תודה.
פינוי מושכר
נזק לדירה בשכירות
בעל הדירה לא מטפל בנזילה
במקרה זה המלצתי היא לפנות לייעוץ משפטי לצורך פתיחה בהליך משפטי כנגד בעל הדירה המתחמק.
פרגולה קיימת ללא היתר
אשמח לתשובתכם המלומדת, רכשתי דירה לפני כ7 שנים ובה היתה פרגולת רעפים ללא היתר. היה נציג ממחלקת הנדסה של העירייה כי מדובר בדירת גג ולא דובר על כך דבר. אני בדרכי למכור את הדירה. האם עליי לבצע רישוי או שיש חוק התיישנות של 5 שנים?
להבנתי לא כלול בחוק הפרגולות. תודה מראש
פרגולה ללא היתר
קנו בית בשנת 1945 ועברו לירדן
עש ביטדי מסמך של בחור ירדני שסבתו קנתה בית ביפו בשנת 1945 אך עברו לירדן מאז. המסמך רשום בערבית ואף חתום . והשאלה-
1- מהן זכויותיה או זכויות צאצאיה לבית זה שנקנה בתמורה כספית?
2- האם העובדה שלא היה שלום עם ירדן עד חתימת הסכם השלום יכול לתת הקלת מה?
3- מה ניתן לעשות? בהתחשב שאולי כבר בנו על הקרקע בית רב קומות?
רכישת בית בשנת 1945
שאלתך סבוכה ומשלבת נושאים שונים ואין כל אפשרות לענות עליה במסגרת הפורום.
המלצתי היא לפנות לייעוץ משפטי פרטני.
השלמת רישום ללא תשלום מלא במס רכישה
הבעיה היא במס הרכישה - הדירה שרכשנו עכשיו היא דירה שנייה ובינתיים הצהרנו על הדירה הזאת כדירה חליפית מתוך מטרה למכור את הדירה הראשונה תוך חצי שנה בהמשך או לשלם את המס כולו. כרגע שולם המס כדירה יחידה וע"פ מה שהבנתי מרשות המיסים הם יתנו אישור מס רכישה רק אם או ימכרו את הדירה הראשונה או לחלופין ישלמו את המס המלא כדירה שנייה.
הבנתי שבסופו של עניין כרגע אין אפשרות לרשום את הדירה מכיוון שלא התקבל אישור מס רכישה וזה משהו שגורם לנו הרבה חששות. אנחנו מפחדים שהמוכרים כרגע יעשו בעיות בהמשך או חלילה ירשמו הערת אזהרה על מישהו אחר וזה יסבך מאוד את העניינים.
האם יש איזשהי דרך כן לרשום את הדירה על שמם או לחלופין להבטיח איכשהו שלא יוכלו לרשום הערת אזהרה על שם מישהו אחר? וזה מבלי ששילמנו את המס כולו או מכרנו את הדירה הראשונה?
ממש אשמח לטיפ בעניין הזה..
תודה!
השלמת רישום הדירה
הדרך להשלים את הרישום הוא באמצעות צירוף אישור ממס רכישה:
או באמצעות תשלום השובר או באמצעות מכירת הדירה.
מבלי זה אין אפשרות להשלים את הרישום.
מתוכן השאלה עולה כי העסקה הושלמה הועברו לכם כלל המסמכים לרבות ייפוי הכח וע"כ לא ברור ממה נובע החשש
בנייה על הגג
האם זה משהו אפשרי מבחינת החוק?
אני מבין שיהיה עליי לשלם לשאר הדיירים. כיצד נקבע מה גובה התשלום?
בניית ממד על הגג
ככל והגג הוא רכוש משותף יהיה עליך לקבל את אישורם של 75% מבעלי הדירות.
מבחינת גובה התשלום הרי שאין מחיר קבוע לתשלום הדיירים וזהו עניין שייסגר באמצעות משא ומתן.
לא בטוח שניתן טכנית לבנות ממ"ד "על הגג"
בניית ממ"ד חייבת להיות על פי הקבוע בתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), תש"ן-1990
כלומר, ממ"ד ניתן לבנות רק על גבי ממ"ד קיים, כך שכל הממ"דים יחד בכל הקומות יוצרים "מגדל"
ציטוט -
"174. (א) כל המרחבים המוגנים הקומתיים שאינם באותה קומה ימוקמו זה מעל זה, כך שיווצר מגדל בטון רציף לכל גובה הבנין (להלן - מגדל מוגן).
(ב) מרחב מוגן קומתי לא יכלול יותר מקיר חיצוני אחד, אלא באישור רשות מוסמכת.
(ג) קירותיו החיצוניים של המרחב המוגן הקומתי התחתון ייבנו עד ליסודות.
(ד) היה מרחב מוגן קומתי מעל קומה מפולשת, יש להמשיך עד היסודות את קירותיו החיצוניים בתחום הקומה המפולשת, ב-70% לפחות מאורך היקפם; פתחים בקירות הנמשכים לקומה המפולשת יהיו בקירות מנוגדים.
(ה) רשות מוסמכת רשאית לאשר סטיה מהאמור בתקנות משנה (א) עד (ד) ובלבד שהמתכנן יוכיח להנחת דעתה, כי תובטח יציבות אופקית ואנכית של המרחבים המוגנים בפני כוחות הדף העשויים לפעול עליהם."
הוספת מעלית בבניין קיים
שתי שאלות:
1. מהו אחוז ההשתתפות ההוגן לקומה ?
2. דייר אחד מתוך ה9 אינו בעל אמצעים ולא מסוגל לעמוד בהוצאה. הוא מפרסם את דירתו למכירה בימים אלה. לשאר הדיירים אין בעייה לשלם את חלקו כל עוד יחזיר את חלקו מסכום המכירה. האם יש דרך משפטית לאכוף זאת?
השתתפות בהתקנת מעלית
סעיף 59 ו' לחוק המקרקעין קובע בין היתר כדלקמן:
1. יש צורך לקבלת הסכמתם של 2/3 מבעלי הדירות בבניין.
2. "בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית יישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם יישאו בהוצאות כאמור"
ככל ואין הוא מסכים להתקנת המעלית הרי שאין מקום לחייבו בעניין זה
שוכר דירה שבא בדרישות
הדייר כותב לי.תביאי בבקשה צבעי פרטי שיצבע מבפנים ומבחוץ .אני הסברתי לך כמה זה חמור. אני אסמתי.בסוף אגיע לתביעות?
אודה על תגובתכם . מותר לו.?
רטיבות בדירה
ככל ובדירה קיימת רטיבות הרי שעל בעל הנכס האחריות לטפל בעניין בין אם מדובר בעצמו ובין באמצעות פנייה לועד הבית המשותף. ככל ומקור הרטיבות הוא בקיר החיצוני הרי שהדרישה לתשלום תופנה לועד הבית.
רטיבות בקיר חיצוני
ארנונה לעסק זעיר
אני עצמאית , רפלקסולוגית, יש לי קליניקה, בבית, בחדר שגודלו 10 מטר, מגיעים אלי פעם ביומיים שלושה מטופלים, רוב עבודתי הינה מחוץ לבית,יש לציין שחדר זה כל בני הבית משתמשים בו, שהוא חדר עבודה לילדי הבוגרים שהם סטודנטים, חדר עבודה לבעלי שהוא עובד שכיר, וחדר אורחים שישנים בחדר זה. האם אני מחוייבת לשלם ארנונה, אני עוסק זעיר- פטור, מרוויחה פחות ממשכורת מינימום מעבודה זו. (בגלל סכסוך שכנים, הם הלשינו לעיריה, ועכשיו אני נדרשת לשלם ארנונה כעסק לכל דבר), אשמח לתשובה
תשלומי ארנונה
לימור שלום רב,
הפורום הנ"ל לא עוסק בחיובי ארנונה יש להעביר את השאלה לפורום הרלוונטי
