פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הודעת שוכר על עזיבת נכס ללא הסכמת הבעלים בארנונה
בבעלותי חנות באיזור ירושלים. השוכר הפר את החוזה ועזב את החנות והודיע על כך לעייריה.
העירייה, בזמן שיש חוזה בתוקף ואין בידיה הסכמת הבעלים לשינוי, החזירה את הארנונה חזרה לבעלים והוציאה לו חשבון ארנונה.
עד כמה שזכור לי בחוזה שמעל שנה מחויבת העיירייה בהסכמת בעלים לשינוי. האם אני טועה? כיצד ניתן לפעול מול העירייה לשם החזרת החיוב בארנונה ע"ש השוכר מקום בו יש חוזה בתוקף ואין הסכמת בעל הנכס לשינוי.
תודה מראש
הודעת שוכר על עזיבת נכס ללא הסכמת הבעלים בארנונה
שלום אופיר,
מי שחדל להחזיק בנכס רשאי למסור על כך הודעה לעיריה.
את הנזק שנגרם לך עקב הפרת הסכם השכירות, לרבות תשלומי הארנונה, תאלץ לתבוע מן השוכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נטל
הוגשה תביעה המבוססת על סעיף 10 לחוק המקרקעין: "10. "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
האם על התובע הטוען כי הסתמכך בתום לב על המרשם חובת הוכחה תום לב? או על הנתבעים הנטל להוכיח חוסר תום לב?
נטל ההוכחה
שלום רון,
במשפט אזרחי נטל ההוכחה מוטל על התובע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה של עמידר
יש לה כמה ילדים אחד גר איתה לא מוצהר בעמידר.
מה הזכויות מה האפשרויות
האם ילד אחר יכול להתנגד.
איך
תודה
האם ניתן לרשת זכויות של דיירת בדיור הציבורי?
שלום רב,
זכויות של דייר בדיור הציבורי אינן עוברות בירושה אלא בכפוף להוראות לחוק הדיור הציבורי.
הבן שהתגורר בדירה יחד עם אמו יוכל להוסיף ולהתגורר בדירה אם גם הוא עונה לתנאי הזכאות לדירה בדיור הציבורי. אם איננו זכאי בעצמו לדיור ציבורי ידרש לפנות את הדירה בתוך 9 חודשים ממועד פטירת האם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכב חונה במעבר לגישה לשאר החניות בביניין המשותף ו
שלום יש תופעה השכן מחנה רכב שלא בחניה במעבר וחוסם בכך את האפשרות להגיע לחניות הפרטיות באופן מסודר
נאלצי לעשות איגוף דרך השכנים
רכב החונה בחניה הפרטית והשכן חוסם מאחור בשטח המיועד לתימרון וכניסה לחניה שלי למי פונים
תודה
רכב חוסם מעבר לחניה - מה ניתן לעשות?
שלום יוסי,
ככל שהשכן החוסם איננו מפסיק את מעשיו למרות פניותיך תוכל לפנות כנגדו בתביעה לצו מניעה בפני המפקח על רישום מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי מחניה בטאבו
יש לי שכן נכה שמתלונן שלא יכול לעבור עם ההליכון בין המכוניות שלי ושל השכן ודרש שלא אחנה בחניה הפרטית שלי בטאבו.
הסברתי שזו חניה פרטית ויש כניסה מסודרת לבנין .אך השכן איים שיפנה לעורך דין וידאג שיפנו אותי מהחניה הפרטית שלי כי קשה לו להגיע לחניה שלו דרך הכניסה לחניה.
שאלתי היא האם יש לו קייס??הרי יש לו אפשרות להכנס דרך הכניסה הראשית של הבנין.או לדאוג לעצמן לחניית נכה הרחוב הראשי מול הכניסה לבנין.או אפילו לבקש שיכינו לו שביל נגישות דרך הגינה. ברצוני לציין שגם אני בעלת נכות.(ללא הליכון או כסא גלגלים).תודה ריקי
חניה פרטית רשומה בטאבו
במידה והחניה רשומה בטאבו הצמדה לנכס הדירה השכן לא יכול לעשות דבר בעיניין את צודקת
פינוי מחניה בטאבו
שלום ריקי,
ככל שהחניה צמודה לדירתך את רשאית להוסיף ולהשתמש בה.
יש למצוא פתרון נגישות אחר לאותו דייר על מנת שיוכל להכנס לבניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב שטח מבני עזר ביחס לשטח בניה עיקרית
כלומר האם 1 מ"ר בניה עיקרת שווה 3 מ"ר של מבני עזר או 4 מ"ר של מבני עזר או 5 מטר של מבני עזר
תודה ויום טוב
חיים
חישוב שטח מבני עזר ביחס לשטח בניה עיקרית
שלום חיים,
נא ראה תשובה קודמת לשאלתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון בית משותף
האם תקנון בית משותף שנכתב ונחתם חד צדדית במעמד הקבלן בזמן הקמת הבניין יכול להיתקף בבית משפט במקרה וישנם בו סעיפים הפוגעים כיום בזכויות דיירי הבניין? (לדוג' שימוש בשטחים משותפים לצורך פרטי, נישול מזכויות הגג וכו')
תודה.
תקנון בית משותף
שלום רן,
אם הסעיפים אשר לטענתך פוגעים בדיירים היו ידועים לרוכשים במועד חתימת החוזה והופיעו במפרט הטכני - תתקשו מאוד לתקוף אותן.
כדאי לפנות לעו"ד לבחינת ההוראות והסכמי המכר ולבחינת אפשרות של הגשת תביעה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניית נכים בבנין משותף
אם מדובר בשטח פרטי, לתמרורים אין כל משמעות וניתן
לחנות
פקח או שוטר לא מוסמך לתת דו"ח בשטח פרטי המשמש את דיירי הבניין בלבד, כל דוח שיינתן, יבוטל
חניית נכים
שלום אביטל,
אם החניות מסומנות כחניית נכים ואינן מוצמדות לדירה, רק נכה רשאי לחנות בהן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקונים שלא בוצעו שנתיים
אני גרה בדירה כבר קרוב לשנתיים כולל הארכת חוזה פעמיים.
מיום הכניסה ועד היום אל תוקן דבר והתקלות בלתי נסבלות.
הכיריים שהם בילט אין- רק גז אחד עובד והם אל קונים חדש כבר חודשים
יש רטיבות באמבטיה ומתחת לכיור
כל המנעולי דלתות בבית מפורקים לגמרי, ודלת הכניסה לפעמים ננעלת בלי אפשורת לפתוח
ארון הקיר התפרק כך ש2 דלתות נעקרו והאחרות רעועות
מאוור התקרה חורק ומפחיד
שלט המזגן לא תקין
על כל ההתיקונים הם יודעים וחקל הם אמרו לי בסדר תקראילמישהו וחלק אמרו שהם יקראו.
הבעיה שאין לי כסף גם לשלם כל כך הרב הלבעלי מקצוע וגם אחר כך לרדוף אחרי בעלי הדירה וגם לשלם שכר דירה (מעל 5000 שח שכר הדירה) ולכן כל פעם אני פונה ומבקתש שיתקנו והם אומרים בסדר ואל עושים דבר.
מה אני יכולה לעשות? כרגע אני חייבת להם שכד על חודש שעבר שביקשתי לשלם באיחור, ובעשירי לחודש שכר דירה נוסף, כלומר 10,000 שח. האם אני יכולה לתאם עם בעלי מקצוע בימיםה קרובים עבודות עתידיות ולומר לבעלי הדירה ששכר דירה אחד אני מקזזת לטובת התיקונים אלא אם אצטרך יותר (בוודאות יהיה צורך ביותר).
הם היו בדיר ה3 פעמים בשנתיים האלה וראו הכל.
תודה
ביצוע תיקונים בדיה שכורה
שלום אמה,
אם המשכיר איננו מתקן בדירה ליקויים שעליו לתקן או שהסכים לתקן - תוכלי להודיע כי את תבצעי את התיקונים על חשבון המשכיר ולקזז את העלויות מדמי השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סכום הפיצוי בגין איחור במסירת דירה
סכום הפיצוי בגין איחור במסירת דירה
שלום אורנה,
עלייך לברר מה שכר הדירה המשולם באזורך לדירה בגודל של הדירה שלך.
תוכלי להעזר לשם כך במתווכים המכירים את האזור או לקבל חוות דעת של שמאי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזקת כספים על ידי כונס נכסים
בגין מכירת הנכס שילמתי את מלוא מס השבח למעט סכום זניח (פחות מ 10 אלף שח) אשר נימצא
בהליך השגה מסודרת מול רשות המיסים.
האם על פי חוק בגלל אותה השגה שעדין לא טופלה ברשות המיסיים - כונס הנכסים מנוע מלהעביר אלי את מרבית כספי התמורה בגין מכירת הנכס, (אין לי בעייה שיחזיק אצלו בשלב זה אפילו 50 אלף שח עד סיום הליך ההשגה) - מהו החוק, במידה וישנו, אשר מאפשר לכונס לא להעביר אלי כספים אילו בגלל מס שבח
החזקת כספים על ידי כונס נכסים
שלום דני,
בהסכם המכר מצוי בדרך כלל סעיף העוסק במועד העברת הכספים המוחזקים בנאמנות לידי המוכר.
על הנאמן לפעול בהתאם להוראה זו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת הירת בניה ללא הסכמה כל בעלי הקרקע המשותפת
בניה על קרקע משותפת
שלום שי,
בעלי רוב הזכויות אינם יכולים לפעול באופן שמקפח את זכויותיהם של בעלי המיעוט.
יחד עם זאת מיעוט בעלי הזכויות איננו יכול "לישון על זכויותיו".
כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני בהקדם כדי לבדוק אפשרות של הגשת תביעה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשת התנגדות להיתר בנייה
האם כשמגישים התנגדות להיתר בנייה לוועדה המקומית חייבים במקביל להגיש עותק גם לוועדה המחוזית ?
תודה
הגשת התנגדות להיתר בנייה
שלום אושר,
בהגשת התנגדות לבקשה להיתר בניה לועדה המקומית אין צורך להמציא עותק לועדה המחוזית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות קבלן
כי הקבלן טועו שנה אחת בלבד.
האם יש חוק שאומר אחרת
אחריות קבלן
שלום גיל,
אין בחוק המכר (דירות) קביעה ספציפית לגבי מנוע תריס, לפיכך חלה עליו תקופת בדק של שנה.
בנוסף חלה תקופת אחריות של 3 שנים שבמהלכה תוכלו להוכיח שהליקוי נובע מעבודה לקויה או חמרים לקויים שבהם השתמש הקבלן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן לא מבצע את המתואר בתכנית היתר בניה
קניתי דירה חדשה מיזם. לאחרונה הוא סיים את עבודות החיפוי החיצוני ונוכחתי לראות שהחיפוי החיצוני שנעשה שונה מזה המתואר בתכנית היתר הבניה: לפי התכנית, רוב הבנין מחופה באבן ובאיזורים מסויימים כתוב בתכנית "פרקט דמוי עץ ע"פ ההדמיה" עם חתימת הקבלן. בפועל, הקבלן חיפה איזורים שע"פ התכנית מיועדים לחיפוי דמוי פרקט בחיפוי אבן הזהה לזה של שאר הבנין.
השאלה שלי היא האם תיאור החיפוי בתכנית היתר הבניה מחייבת את הקבלן לבצע אותה כפי שהיא מבלי קיצורי דרך? זהו התיאור היחידי של החזית החיצונית של הבנין שהיה ברשותי (בנוסף להדמיה) כאשר חתמתי על החוזה. אדגיש שהחתימה על החוזה היתה הרבה לפני השלמת השלד של הבנין ועבודות החיפוי החיצוני.
תודה,
הילה
האם מותר לקבלן לשנות את חיפוי הבניין
שלום הילה,
המפרט הטכני הוא המגדיר את העבודות אותן על הקבלן לבצע. יש לבדוק את ההגדרות הקבועות שם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח מבני עזר ביחס לשטי בניה עיקרי
תודה רבה
חיים
כללים לקביעת שמאות
שלום חיים,
השאלה איננה משפטית יש להפנות אותה לשמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחויבות של קבלן לגבי תשריט ותכניות היתר בניה
יש לי שאלה לגבי המחויבות של הקבלן לתכנית היתר בניה (תכנית אדריכלית):
רכשתי דירה חדשה מקבלן, הבניה עדיין בתהליכים.
לדירה 2 מרפסות, קדמית ואחורית. במפרט הטכני מצוין כי סוג המעקה במרפסות הוא “לפי תכנית האדריכל”. בתשריט המצורף לחוזה וגם בתכנית היתר הבניה (שאושרה ע״י העיריה) מצויין כי המעקה ב2 המרפסות הוא מעקה זכוכית.
בפועל הקבלן עשה מעקה זכוכית במרפסת הקדמית וקיר בלוקים במרפסת האחורית.
האם תשריט הדירה ותוכנית היתר הבניה מחייבים את הקבלן?
חשוב לציין שהדירה נרכשה חודשים לפני שנבנו המעקות וכי אלו המצגים שהיו ידועים לי בעת הרכישה.
תודה
מחויבות של קבלן לגבי תשריט ותכניות היתר בניה
שלום דורון,
המסמך המחייב לעניין זה הוא המפרט הטכני. ככל שהוא מפנה לתכנית האדריכל (ולא "לבחירת האדריכל") - התכנית מחייבת אף היא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פוליש בקומות הבנײַן בן 14 קומות
פוליש בקומות הבנײַן
שלום רותי,
פוליש תקופתי נכלל לרוב במסגרת הוצאות השמירה על הרכוש המשותף ועל כן קמה חובה להשתתף בעלויות הכרוכות בו. לרוב החלטות בעניין זה מתקבלות ע"י הועד.
אם אינך שבעת רצון מהאופן בו נקבעה ההחלטה תוכלי להעלות עניין זה באסיפת הדיירים ותוכלו לקבוע כיצד צריכות להתקבל החלטות מעין זו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרשאת כניסה בשער חשמלי ליישוב
ביישוב ישנו וועד אשר החליט על הרשאות כניסה בשער החשמלי.
בין אלו הוחלט כי בעלי נכס אשר אינם מתגוררים ביישוב ומשכירים את הנכס, לא יקבלו הרשאה אלא יצרו קשר עם הדייר בנכס והוא אשר יכניס אותם.
בעלי הנכס זועמים בטענה שחייבים להתיר להם כניסה בגין בעלותם על הנכס וזאת למרות שאינם גרים ביישוב ואינם רשומים בכתובת של היישוב כלל.
האם זה חוקי?
הרשאת כניסה בשער חשמלי ליישוב
שלום סימה,
השאלה איננה מתחומי העיסוק של הפורום.
יחד עם זאת, ההחלטה הנ"ל עלולה לפגוע בבעלי הנכסים - למשל פגיעות בזכות הקניין ובחופש התנועה - באופן לא מידתי, בעקר במקרים של סכסוך בין בעל הנכס לבין השוכרים, בעוד שקשה לראות את הסיכון הרב שנגרם אם תותר כניסתם של בעלי הנכסים לישוב.
כדאי לשוחח עם הועד בעניין זה ולהגיע להסכמות שימנעו פגיעה כזו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פתיחת דלת ליציאה מגינה
אני גר בדירת גן ואני רוצה לפתוח יציאה מהגינה הפרטית שלי לגינה המשותפת של הבניין
האם הדבר ניתן מה הפרצדורה? מה העריה יכולה לעשות אם אפתח?
תודה
פתיחת דלת ליציאה מגינה
שלום דני,
לצורך פתיחת פתח במבנה עליך להגיש בקשה להיתר בניה.
ככל שלא תבקש היתר בניה ותפתח את הדלת תהיה צפוי להליכים מינהליים או אף פליליים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת הערת אזהרה
דירה שנרכשה דרך מחיר למשתכן ועדיין בבנייה, אפשר לרשום עליה הערת אזהרה (הימנעות מעשיית עסקה) לטובת צד ג' (לאדם פרטי), כל עוד היא עדיין בבנייה או רק אחרי קבלת טופס 4?
תודה רבה
הוספת הערת אזהרה לדירה בבניה
שלום אלכס,
אם הדירה עדיין בבניה - המשמעות היא שזכויות הרוכשים טרם נרשמו בטאבו.
הרוכש יוכל לרשום הערת אזהרה לטובת אחר על זכויותיו רק לאחר רישום הזכויות בדירה על שמו.
גם אם הקבלן רושם הערות אזהרה לטובת הרוכשים כבר בשלב זה סביר להניח שלא יחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה מעין זו (אך תמיד ניתן לנסות ולשאול).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושת זכות חכירה מהוונת
בין הבעלים קיימת הסכמה על חלוקה פנימית ביניהם של החלקה, ולפי הסכמה זו שילמו לפני כ 25 שנה דמי היוון לרמ"י.
אמי נפטרה והורישה לי את זכויותיה בשטח המהוון, וכעת אני אמורה להעביר על שמי ברמ"י את זכות החכירה המהוונת.
הבעיה היא שדודי הפחיד אותי. הוא אמר לי שכשהוא הלך עם אמי, אחרי מותם של הוריהם, להעביר את זכות חכירת המגרש על שמם, המינהל ערך איתם חוזה. הוא לא זוכר במה מדובר ולא יודע מה משמעות העניין, אלא רק שקיים דבר כזה - חוזה.
דודי אמר לי שמכיון שאני היא היורשת החוקית של אמי, וממילא הזכויות שלה שייכות כעת לי, לא כדאי שאלך לרמ"י לבקש את העברת זכות החכירה, משום שהוא מפחד שיעבדו עליי וישנו את החוזה (שידוע לו על קיומו אך אינו יודע מה מהותו)
בבואי להעביר את הזכויות במגרש על שמי ברמ"י -
מה חשוב שאדע?
למה חשוב שאשים לב במיוחד?
מהו החוזה שאותו דודי הזכיר, אך אינו זוכר את מהותו?
בתודה עבור ההסברים
ירושת זכות חכירה מהוונת
שלום טובה,
אמך אינה יכולה להוריש לך אלא את מה שיש לה, ומה שיש לה מוגדר בחוזה החכירה שחתמה עם רמ"י.
המתנה ללא מעש לא תשפר את מצבך, אלא כדאי לברר את העובדות לאשורן.
תוכלי לפנות לרמ"י עם צו הירושה ולבקש העתק של חוזה החכירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התניית מסירת דירות במסירת שטחים משותפים
רכשנו דירה במסגרת מחיר למשתכן.
מועד המסירה מתקרב והקבלן מתנה את מסירת הדירות במסירה של השטחים המשותפים. כמו כן הוא טוען כי מרגע מסירת השטחים המשותפים, תשלום דמי הניהול יחול על בעלי הדירות (עוד בטרם מסירת הדירות).
אציין כי החוזה שותק בנושא הנ"ל.
האם הקבלן פועל כדין?
תודה!
התניית מסירת דירות במסירת שטחים משותפים
שלום יהונתן,
בדרך כלל מסדיר חוזה המכר גם את עניין מסירת הרכוש המשותף, לרבות תחילת תשלום ההוצאות בגינו.
בהעדר קביעה בחוזה כי מסירת הרכוש המשותף תקדם למסירת הדירות זכותכם לסרב לכך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן שאינו הצמדה
מחסן שאינו הצמדה
שלום רוית,
מחסן יכול להרשם כיחידה נפרדת ואז איננו מהווה הצמדה אך יתכן שהוא בבעלותך.
כדי לבדוק את הנכס הספציפי יש לעיין בנסח ובמדת הצורך גם בחוזה הרכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מומחה בית משפט וחוק מכר דירות
מומחה בית משפט וחוק מכר דירות
שלום אדווה,
מומחה בית המשפט אמור לתת חוות דעתו בהתאם להנחיות בית המשפט.
ככלל מהנדס יתן חוות דעת בהתאם להכשרתו - האם קיימים ליקויים, מה עלות תיקונים, מה או מי הגורם לליקויים.
את הטענות המשפטיות יטענו הצדדים ובית המשפט יחליט בהן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
