פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
קבוצת וואטאפ בבנין משותף
ווצאפ
יש פס"ד מעניין שקובע כי ווצאפ דינו כדין אסיפת דיירים וחובה לשתך את כולם.
חסימה אישית לווטסאפ
שלום רב,
ככל שיש סיכסוך הרי שניתן לפנות למפקח. עם זאת, ווטסאפ הוא לא דרך ההתקשרות היחיד וע"כ ניתן לשקול חלופות בדמות הודעת טקסט/ מכתב רשום וכדומה,
בברכה,
שאלה בעניין פטור מס שבח
שאלה בנושא מיסוי מקרקעין פטור מס שבח
ירשתי לפני כשנתיים 2 דירות.
אחת מכרתי והצהרתי למיסוי ע"פ חישוב שבח ליניארי זה אושר ושולם השבח ע"פ חישוב ליניארי.
לאחר המכירה קיימת בידי עוד דירה אחת מהירושה וזו דירתי היחידה - הדירה מהירושה. לשאתי - האם אני יהיה זכאי לפטור מוחלט ממס שבח באופן מלא על דירה זו? שכאמור זו דירתי היחידה שלי בישראל. לעניין החוק הדירה בבעלותי (כיורש) מחודש נובמבר 2017 האם אהיה זכאי לפטור ? שכן אני נכנס לנעלי המוריש שזו כעת דירתו היחידה ושלי., ואילו היה בחיים היה זוכה לפטור? מהם התנאים לעמידה בתנאי הפטור - אודה לסדר.
תודה רבה.
דירת ירושה
ירשת את 2 הדירות מאותו מוריש? מה הקשר בינך למוריש?
אחד התנאים לפטור מס רכישה בגין דירת ירושה היא כי בבעלותו של המוריש היתה דירה אחת בלבד ביום פטירתו .
מכירת דירת ירושה
שלום רב,
מנתוני השאלה עולה כי למוריש היו 2 דירות ומשכך לא תהיי זכאית לפטור במס שבח. לפיכך גם בדירה זו החישוב יהיה לינארי.
בברכה,
מיכאל
סגירת מרפסת פתוחה מקורה בגג
אני גרה בקומה הראשונה-קרקע ומעליי ישנה שכנה שיש לה מרפסת פתוחה מקורה עם גג והחליטה ביום בהיר לאחרונה לסגור את המרפסת עם תריסים וחלונות הזזה ללא היתר ואישור השכנים ואישור שלי ויש לציין כי המרפסת נבנתה על עמודי ושטח מעל דירתי היכן שממוקמת המרפסת שלו ולא שולם לי מעולם עבור הבנייה/סגירת של המרפסת.
אבקש לדעת האם השכנה צריכה לקבל היתר עבור סגירת המרפסת ? כיצד עליי להתנגד בנוגע לסגירה ואי תשלום עבור מיקום המרפסת על שטח ועמודי דירת ביתי ?
אודה על תשובתכם בנושא.
בניה לא חוקית
כמה זמן חלף מאז נסגרה המרפסת? אולי ניתן להוציא צו הריסה מינהלי.
בגין בניה לא חוקית ניתן להגיש תלונה לרשות / מועצה המקומית. לאחר בדיקת הפיקוח יתכן ויוגש נגדה כתב אישום ובסופו של דבר אף צו הריסה.
בניה ללא היתר
חוק המקרקעין
החוק שקדם לחוק המקרקעין
שלום רב,
טרם חקיקת חוק המקרקעין עשו שימוש בחוקי הקרקעות העותמאנים
הסדר
הסדר מקרקעין
עו"ד שגיא שלום רב,
שאלתך רחבה והיא מצריכה בחינה של הנושא, עליך לפנות לייעוץ משפטי פרטני בעניין
התישנות
טעות מהותית במרשם במקרקעין לא מוסדרים.
חלפו 15 שנה מאז נרשם הנכס ע"ש בעליו ונרשמה הטעות.
האם ניתן לתבוע או שחלה התיישנות?
טעות במרשם
אומנם התיישנות על מקרקעין לא מוסדרים היא 15 שנים, אך יחד עם זאת מועד המניין הוא לא בהכרח כפי שאת סבור ועל כן לדעתי רצוי לפנות לייעוץ משפטי בעניין על מנת לבחון את הסוגיה,
בברכה,
מיכאל
מס רכישה מופחת
מס רכישה מופחת לאחר מכירת 2 דירות
שלום רונן,
אם יהיו ברשותך 2 דירות במועד רכישת הדירה ככל הנראה לא תוכל לקבל הקלה במדרגות מס רכישה. כדאי לפנות ליעוץ כדי לבחון, לאור ערכן של הדירות, אפשרות לקבל פטור מיוחד במכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה אחת.
אם בעת רכישת הדירה תהיה ברשותך רק דירה אחת תוכל לקבל מדרגות כשל דירה יחידה בתנאי שתמכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודש ממועד הרכישה. שים לב, שאם לא תמכור את הדירה בתוך הזמן הזה תחוייב במס הרכישה המלא בצרוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הרכישה עד מועד התשלום בפועל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה
אני מעונינת לקנות דירה.
התקציב שלי מאוד מועט,בלי יכולת לגייס עוד כסף בשום צורה.
מצאתי דירה מקסימה במחיר זול,ירושה.בעיר זולה יחסית שמתאימה לתקציבי(בקושי אמנם).
הבעיה היא שבעיר שבה עוד אני יכול להרשות לעצמי לקנות דירה,המצב קשה מאוד.ויש הרבה משקיעים שחוטפים לך מהיד את הדירה.כמו בכול הארץ,רק חזק יותר.
למשל-רציתי להביא חברת בדק בית,לחשוב על כול מיני דברים-ופשוט כבר יש מתענין רציני אחר לדירה.
אז נאלצתי לוותר על בדק הבית ,ל בנתים לפחות+להציע הצעה גדולה יותר.
לאחר תיאור המצב,יש לי כמה שאלות:
א.איך מתמודדים עם שוק כזה קשה ???
ב.לגבי הבאת חברת בדק בית-
חבר אמר לי שעו"ד טוב שמתעסק בנדדל"ן יכול לרשום בחוזה מכירה ש"המוכר מצהיר שהבית נמסר במצב טוב והתשתשיות טובות וכו'.."
ואז אם יתגלה קלקול-ניתן לתבוע.ולהביא בדק בית אפילו יכול בעצם להזיק.
אך יש בעיה עם כול הענין הזה-
דבר ראשון -מה קורה אם למשל המוכר עוזב את הארץ?מבזבז/מעביר את הכסף לאחר /נפטר/קשה לאתרו וכו'..-את מי נתבע???
דבר שני,לקנות דירה שבסוף מתגלה שיש בה קרינה איומה או כול דבר אחר .
למשל אפילו משהו קטן אפילו-כמו "אין תריסים"-המוכר יכול להגיד שראיתי את זה לפני כן+שמבחינתו אפשר לחיות רק עם זכוכית-בעיה.מה עושים?
לקנות ?לא לקנות?כי הרי המצב יהיה ככה גם בדירות אחרות..
ג.דרך אגב אם אני אח"כ עושה ביטוח דירה לבית ומראה הוכחה שבדק בית בדקו את הדירה והיא טובה/סבירה -זה יכול להוריד לי את העלויות הפרמיה?
אשמח לתשובות בנושא בעיקר לגבי סעיף ב
תודה!
קניית דירה
שלום רב,
אכן שוק הדירות הארץ איננו פשוט ונדרשות סבלנות והתמדה כדי למצוא דירה שמתאימה לטעמך ולתקציבך.
לעניין בדק בית - לטעמי עדיף לדעת מראש אם קיימות בדירה בעיות פיזיות - לעיתים כדאי להתיעץ עם בעל מקצוע ולוותר על רכישת דירה בעייתית.
העובדה שבדקת את הדירה איננה גורעת מהצהרות המוכרים אך מבהירה לך את המצב לאשורו.
לעניין פרמית הביטוח יש לברר עם חברת ביטוח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשה לביטול הערת אזהרה
אבא שלי מוכר את דירתו ובמעמד החתימה עורך הדין החתים אותו על טופס לרישום הערת אזהרה וגם טופס לביטול הערת אזהרה.
למה צריך גם ביטול?
אודה לתשובה?
תודה רבה לכם
בקשה לביטול הערת אזהרה
שלום אביגייל,
סביר להניח שהנימוק מופיע בחוזה המכירה.
בדר"כ נועדה חתימה כאמור לוודא שהערת האזהרה תמחק אם העסקה תבוטל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערה
האם ניתן לרשום הערת אזהרה כאשר רשומה הערה קודמת?
שלום כרמי,
ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובת רוכש הדירה, אלא שזכויותיו יהיו כפופות לזכויות המובטחות בהערה הראשונה והעסקה לא תרשם כל עוד רשומה ההערה הראשונה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות קבלן
השאלה שלי כמה זמן יש אחריות שנה או 4 שנים ?
הקבלן לא רוצה לתקן כי אמר שנה
ואני הבאתי משהו שיתן לי בתשלום
אחריות קבלן למנוע חשמלי בתריס
שלום שלי,
לגבי מנוע של מזגן חלה כפי הנראה תקופת בדק של שנה, וכן תקופת אחריות בה הקבלן חייב לתקן אם תוכלי להוכיח שמקור התקלה הוא בעבודה, חומרים או תכנון לקויים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מס שבח
אני ואחותי ירשנו דירת מגורים מההורים.
הדירה נרכשה אי שם בשנות ה-80.
רציתי לבדוק בסימולציה כמה שבח יש אם בכלל.
השאלה שלי היא אם אני לא יודעת מהו שווי הרכישה בעבר? מה עושים? למי פונים?
תודה רבה
חישוב מס שבח
שלום איילת,
תוכלו לפנות לרשות המסים בבקשה לעיין בהצהרה שניתנה במועד הרכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזק לדירה בשכירות
נזק לדירה בשכירות
שלום אבי,
יש לבחון את הסכם השכירות, וכל תשובה לשאלה כפופה לאמור בו.
יתכן שחוסר המעש מצד המשכיר מהווה הפרה של החוזה.
אפשרות נוספת היא להביא איש מקצוע לבחינת התקלה ותיקונה וקיזוז העלות מדמי השכירות (עליך להודיע על כך למשכיר מראש)
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי הסכמה לתכנית פינוי בינוי
יש בבניין שלי כמה דיירים אשר נדלקו על פרואקט פינוי בינוי שמצעים לנו. והם לוחצים עלי לחתום על הסכמה, למרות שאין לי שום עיניין בדבר. האם יש אפשרות למנוע לחצים מטעם השכנים, כי יש לי רושם שזה גובל בהטרדות מתמידות?
אי הסכמה לתכנית פינוי בינוי
שלום אדל,
אינך חייבת להסכים לפרוייקט כלשהו, אך עלייך לתת תשובה עניינית.
אם השכנועים הופכים להיות מאיימים או מטרידים אפשר לבחון אפשרות תביעה עם עו"ד מתחום הנזיקין או אפשרות הגשת תלונה עם עו"ד מהתחום הפלילי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס 4
החשמל והמים מעולם לא נותקו וניתן היתר לפיצול כחוק. אין תוספת בניה או שינויים או שיפוצים הנכס ומאוכלס לאורך כל הזמן כבר 30 שנה.
האם צריך טופס 4?
סעיף בחוזה
שלום
האם ניתן למשכיר להכניס לחוזה שכירות סעיף כזה
יש 15 ימים בין חתימת החוזה לכניסת השוכר המתוכננת
"השוכר ידאג להעביר על שמו החוזים של חברת החשמל, ארנונה , תאגיד המים ,חברת הגז, וועד בית. השוכר ישלח למשכיר את המסמכים שמאשרים העברת על שמו של החשמל, המים, הגז, הארנונה וועד הבית.
כניסת השוכר לדירה מותנית בקבלת האישורים האלה על ידי המשכיר . אי קבלתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם ואשר יזכה את המשכיר לבטל הסכם זה ולמנוע כניסת השוכר לדירה".
תודה
טופס 4
שלום ליאת,
ככל שלא בוצעה עבודת בניה וניתן טופס 4 לדירה טרם הפיצול לא נדרש לקבל שוב טופס 4.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סכסוכי שכנים בבית משותף
סכסוכי שכנים בבית משותף
שלום דני,
לועד הבית אין סמכות להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות.
ככל שנדרש רק צו שיחייב את השכנים לתקן את הנזילה ניתן להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין.
ככל שנגרם נזק ורוצים לתבוע גם פיצוי בגינו יש לפנות לבית משפט השלום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף חלוקת שטחים משותפים
איך מתבצע ההצמדה על ידי תוכנית אדריכל המוגשת לרשם הבתים משותפים לפני הבניה או רק לאחר מכן ?
לגבי תשלומי איזון שכנראה מגיעים לבעלי הקומות התחתנות האם נרבע על ידי שמאי או על ידי הרשם או כל גורם אחר ?
אשמח לקבל תשובה
בית משותף חלוקת שטחים משותפים
שלום דוד,
תיקון צו הבית המשותף והצמדת הבניה החדשה לדירות הקיימות מתבצעים רק אחרי סיום הבניה.
תשלומי איזון נקבעים בדר"כ ע"י שמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות
האם שמאות לעלות לפי מ"ר לזכויות בניה כוללת בתוכה גם שמאות למ"ר משטח הגג?
למה מתיחסת השמאות
שלום גיל,
כדי להבין מה כוללת השמאות יש לקרוא אותה ו/או לקבל הבהרות מן השמאי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה
2 דירות של הדיור הציבורי המחוברות לדירה אחת ( אל ניתנות ליפיצול) והדייר הוותיק מתגורר עם עוד שני נפשות 40 שנה ורוצה לרכוש את 2 הדירות אל סורב ע״י הועדה המוזר הוא שהתקבל תשובה מהסניף בכתב ולא מהוועדה עצמה הם טוענים שאפשר רק דירה אחת לרכוש האם עם כל הוותיקות יכולים כך לסרב בעל תוקף לרכישת שני הדירות יחד לאחר שנים כה רבות?
תודה
רכישת 2 דירות מחוברות בדיור הציבורי
שלום אורן,
כעקרון הכללים לקביעת זכאות לרכישת דירה מחוברת אינם כוללים וותק מגורים.
יתכן שניתן לתקוף את ההחלטה על בסיס התנאים הקבועים בחוק, אך לכך נדרש בירור עובדתי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח מקרקעין
כעת אנחנו רוצים למוכרה,איזה תאריך וסכום קניה עלתה לנו הדירה ? שנת 2010 וסך 650 אלף שח?
או שנת 2013 וסכום 900 אלף שח?
תודה מראש
מהו יום הרכישה במכירת דירה שהתקבלה במתנה
שלום רב,
בעת מכירת דירה שהתקבלה במתנה מחושב מס השבח על פי יום ושווי הרכישה של נותן המתנה (בדוגמה שלך שנת 2010 וסך 650,000).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה לשטח מבנה משותף
שאלה
1. מה החוק אומר לגבי פלישה לשטח המשותף?
2. איך אפשר לעצור אותו ולדרוש לפנות את השטח המשותף ולהחזיר הכול לקדמותו.
3. האם יש אפשרות לראות דוגמא לעצומה של דיירי בית או לניק קישור וכ"ד
פלישה לשטח מבנה משותף
שלום דוד,
לאף אחד מדיירי הבית המשותף אין זכות להשתלט על שטח המהווה רכוש משותף.
מומלץ לפנות בדחיפות בתביעה לסילוק ידו של הפולש ולצו מניעה כנגדו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת מצלמות במעלית
האם מותר להתקין מצלמות במעלית בבניין ?
האם צריך רוב מסוים של דיירים ?
תודה רבה.
התקנת מצלמות במעלית
שלום רב,
מבחינה קניינית ניתן להתקין מצלמות ברכוש המשותף בהחלט רוב רגיל של בעלי הדירותן.
מבחינת דיני הגנת הפרטיות, קיימת לעיתים התיחסות למעלית כאל מקום סגור ו"פרטי". ולכן, אם כל בעלי הדירות הסכימו לכך - אין מניעה להתקין מצלמות במעלית, אך אם ישנם מתנגדים צריך יהיה טיעון טוב לטובת הכלל המצדיק את הצבת המצלמות במעלית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצלמה במעלית
עדכון רשום שם בטבא לאחר פטירת אחד הבעלים
תודה.
רישום צו ירושה
שלום שרי,
לא ניתן לרשום צו ירושה או צו קיום צוואה באופן חלקי (רק על שם חלק מהיורשים).
ככל שהדבר מתאים לצרכים שלכם ניתן לבחון אפשרות של עריכת הסכם בין יורשים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון מוסכם בבניין משותף
שינוי תקנון מוסכם בבית משותף
שלום מנואל,
נא ראה סעיף 62 לחוק המקרקעין:
62. (א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות. (ההדגשות אינן במקור).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיוב בהצמדה וריבית – החישוב לא מסתדר
נאמר לי שרשות המסים משתמשת בריבית בגובה 4%.
אלא שאני רואה שסכום ההצמדה שחושב וסכום הריבית שחושבה הינם סכומים כמעט זהים לחלוטין - קרי מכאן עולה שחישוב ההצמדה השנתית שחושב אף הוא 4% - על כן שאלתי איך מבוצע חישוב ההצמדה - (לפי איזה מדד ?) (כי הרי בשנת 2018 המדד לא היה 4%)
תודה על העזרה
חיוב בהצמדה וריבית - החישוב לא מסתדר
שלום דני,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
