פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
כמה זמן לוקח התהליך
כמה זמן מרגע החתימה על חוזה מכר, העו"ד צריך לדווח למיסוי מקרקעין, ובהמשך לכך על הקונה לשלם מס רכישה?
ובמילים אחרות, תוך כמה זמן מהרגע שחותמים אני כמוכר כבר לא רשום כמחזיק הנכס משפטית? יש בדירה שוכרים. מרגיש לי שזה מתעכב יתר על המידה ולכן שואל. תודה רבה.
דיווח על עסקה
מרגע מכירת הדירה יש לדווח על העסקה בתוך 30 ימים.
ביחס למסירת החזקה המשפטית היא בהתאם למה שנקבע על ידכם בהסכם
כמות חלונות
רכשתי דירה חדשה מקבלן.
רשום במפרט כמות 2 חלונות בחדר שינה.
בפועל אני רואה חלון אחד.
בתרשים של הבית בסרטוט מופיע חלון אחד גדול.
אך בחוזה עצמו יש את הדף של פירוט חלונות ודלתות ורשום כמות 2 . מה קובע ? והאם אני זכאי לפיצוי
מפרט טכני רכישת דירה מקבלן
שינוי תקנון בניין מגורים משותף
האם בכינוס ישיבת ועד בית ובהצבעה של רוב הדיירים שהגיעו לאסיפה, ניתן לשנות את תקנון הבניין המשותף, כך שוועד הבית יהיה אחראי אך ורק לגגות, חדרי מדרגות, ומערכות חימום ומים, ולא יהיה אחראי יותר לקירות החיצוניות של הבניין, כך שהקירות החיצוניות של הבניין יוצמדו לכול דירה ודירה שהם בתחומה ויהיו בתחום אחריותה ?
שינוי תקנון
לצורך שינוי תקנון יש צורך ברוב בעלי הדירות שששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
לצורך הצמדת רכוש משותף יש צורך בהסכמת כל הדיירים, עם זאת לא ניתן לבצע הצמדה של רכוש המשתף או מתקנים המשמשים את כל הדיירים.
הסדר מקרקעין לוח
2. כמה זמן עשוי להמשך הליך הסדר מקרקעין? יתכן 10 שנים?
הסדר מקרקעין
מעת פרסום לוח הזכויות רשאי כל תובע לפנות לבית המשפט לצורך תיקון בתוך 3 חודשים ממועד הפרסום.
פרסום לוח הזכויות מתבצע כדלקמן: "לוח הזכויות ייחתם בידי פקיד ההסדר ויוצג שלושים יום במשרדו או במחנהו ובמשרדי מינהל הנפה שבה נמצא הישוב; הודעה על הצגה כאמור תפורסם ברשומות"
הליך הסדר קרקעות יכול לקחת מס שנים
דירה קבלן חדשה
100 שח עבור החרגה.
חיבור תשתית גז 1755
טאבו 3500 שח
נוטריון 250 שח
חיוב הוצאות על ידי הקבלן
שלום רב,
יש לעיין בהסכם המכר על מנת לבחון את הוראותיו ביחס לסכומים הנ"ל
שותפות הרשומה במע"מ – רכישת דירה
אבקש לברר האם שותפות הרשומה במע"מ ויש לה מספר שותפות כעוסק מורשה, אך איננה רשומה ברשם השותפיות (ולכן גם נעדרת מספר שותפות של רשם השותפויות), כשירה לרכוש דירה, ואם כן, אז האם מספר המע"מ של השותפות יהא מספר הזיהוי שלה לצורך רישום הבעלות על שמה במרשם המקרקעין.
תודה.
רכישת דירה באמצעות שותפות שאינה רשומה
שלום רב,
שותפות שאינה רשומה יכולה לרכוש דירה. ניתן לבצע את המרשם על השותפים עצמם.
יפוי כוח
האם ניתן לחתום על חוזה שכירות מול בתה של בעלת הנכס? האם לחוזה זה יש תוקף חוקי?
האם ניתן לבקש מבתה של בעלת הדירה שתמציא מסמך יפוי כוח? ואם כן, מה צריכים להיות קווי המסמך הנ"ל?
תודה מראש לעונים
חתימה על הסכם שכירות מול מיופה כוח
שלום רב,
הואיל והכנס אינו שייך למיופה הכוח, הרי שיש לדרוש אסמכתא (יפוי כח) המסמיך את בתה של בעלת הדירה לחתום בשמה על הסכם השכירות מולכם.
מס רכישה
אני קיבלתי בירושה דירה מאמי שנפטרה והדירה רשומה חצי עליי וחצי על אחי והדירה מושכרת כרגע
ברשותי יש דירה שבבעלותי שבה אני גרה ואני רוצה למכור אותה ולרכוש דירה אחרת השאלה היא אם אני יצטרך לשלם יותר מס רכישה בעת הקנייה
בגלל שיש על שמי חצי דירה בבעלותי
מס רכישה ברכישת דירה
תמר שלום רב,
ככל ומדובר ברכישת הדירה היחידה שלך הרי שהמס ישולם בהתאם למדרגות המס של דירה יחידה.
ככל ומדובר בדירה נוספת שיעור המס יחל מ- 8%.
דירת הירושה (ככל והיא הדירה היחידה) לא סותרת את חזקת הדירה היחידה.
בברכה,
מיכאל
שכירת דירה למשך חודשיים
אני מתכוון לשכור דירה למשך חודשיים.
רציתי לבר אילו חוקים חלים על הדירה, חוק הגנת הדייר? חוק שכירות הוגנת?
האם השכירות נחשבת לשכירות סטנדרטית או שמעמדה בעיני החוק שונה עקב זמן השכירות הקצר.
מה כדאי שיכלל בחוזה השכירות ביני לבין המשכיר?
תודה מראש לעונים
שכירות לתקופה קצרה
שלום רב,
על אף העובדה כי לכאורה מדובר "בשכירות קצרת מועד" הרי ששכירות היא שכירות ולפיכך הוראות החוק שיחולו הן חוק השכירות והשאילה.
שוכרים
1. אני רווקה, בת 70, ללא ילדים. בת יחידה. השכרתי דירה לזוג שוכרים, עד 2020. אם קורה לי משהו, מוות פתאומי, האם השוכרים יכולים להישאר בדירה עד תום תקופת השכירות?
2. כמה זמן עובר עד קבלת צו ירושה? האם בתקופת הביניים הזו הם יוכלו להישאר בדירה?
3. אם קרובי משפחה מערערים על הצוואה (הם לא מופיעים בה) - האם בתקופה זו, עד קבלת החלטת בית משפט, הדירה תינעל?
האם זכויות שוכרי דירה נפגעות במקרה בו המשכיר נפטר?
שלום שושנה,
זכויות השוכרים אינן נפגעות גם בעת פטירת המשכיר, בכפוף לכך שיוסיפו לשלם את דמי השכירות ליורשים החוקיים (או, למשל, להפקידם בבית המשפט במקרה של סכסוך בעניין הירושה).
זכותם של השוכרים איננה נפגעת גם בתקופה שעד קבלת צו ירושה/קיום צוואה ולא ניתן צו פינוי נגדם רק בשל פטירת המשכיר וגם אם מתנהלים הליכים משפטיים בין היורשים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו אחרי 40 שנים ללא מסמכים שאבדו+הערת אזה
רישום בטאבו אחרי 40 שנים
שלום שרית,
אם לא קיימים מסמכים כלל נסו לאתר את המוכרים ולהחתימם על מסמכי הרישום ועל יפוי כח שיאפשר לכם/לעו"ד מטעמכם לפעול לקבלת המסמכים הנדרשים.
אם לא תצליחו להחתים את המוכרים יתכן שתאלצו לפנות לבית המשפט בתביעה כנגדם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח
אני ואישתי קנינו דירה ראשונה חדשה מקבלן, וקיבלנו את המפתח אליה לפני כחצי שנה ומאז היא מושכרת לדייר.
כעת אנו מעוניינים למכור את הדירה ורצינו לדעת האם אנו זכאים לקבל פטור ממס שבח?
תודה רבה!
האם אפשר למכור דירה בפטור אחרי חצי שנה?
שלום דן,
אחד התנאים לקבלת פטור ממס שבח בעת מכירת דירה יחידה הוא החזקה בירה במשך 18 חודשים לפחות (לדבי דירה מקבלן - הספירה מתחילה מקבלת מפתח).
אם תמכרו את הדירה כעת לא תהיו זכאים לפטור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ממתי חל איסור מכירה 5 שנים?
ממתי חל איסור מכירה 5 שנים של בית - מקבלת טופס 4 או מחתימה על חוזה חכירה עם המנהל?
תודה רבה
ממתי חל איסור מכירה 5 שנים?
שלום משה,
אם הכוונה לאיסור במסגרת מחיר למשתכן - הספירה מתחילה מעת קבלת טופס 4.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מימוש אופציה בהסכם שכירות
מימוש אופציה בהסכם שכירות
שלום אלי,
אם השוכר עומד בתנאים לקבלת האופציה לא תוכל לבטל אותה רק מפני שרצונך למכור את הדירה אלא בהסכמת השוכר.
מכירת דירה איננה פוגעת בזכויות השוכר לממש את החוזה עליו חתמתם. אין בכך כדי למנוע את מכירת הדירה וניתן לקבוע בחוזה המכירה כי הדירה תועבר לקונה בכפוף להסכם השכירות, והקונה יקבל את דמי השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה דירה
ספירת ימים בחוזה
שלום שלומי,
בדרך כלל ספירת הימים כוללת את ימי סוף השבוע, ערבי חג וחגים.
אם רוצים לקבוע שימי סופ"ש/חגים לא יכללו במניין הימים יש לכתוב בחוזה כי מדובר ב"ימי עסקים"ץ
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חזרה מהסכם שכירות
ביטול הסכמה להארכת חוזה
שלום דנה,
לטעמי לא תוכלו לחייב את המשכירים להשכיר לכם את הדירה לתקופת שכירות נוספת.
נראה כי שני הצדדים יחסו חשיבות לעצם החתימה על החוזהולא הסתפקו בסיכום העקרוני של הפרטים. העובדה שלא נחתם בסופו של דבר מדברת בעד עצמה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תנאי עזיבת דירה בשכירות
לאחר-מכן, נודע לי על חוק שכירות הוגנת בו השוכר מחויב להודיע למשכיר 60 ימים מראש על עזיבת הדירה.
כבר חתמתי על-כך שאם ארצה לעזוב אצטרך למצוא מחליף במקומי שיחתום על החוזה באותם תנאים.
במקרה של עזיבה, מה יקבע?
תנאי עזיבת דירה בשכירות
שלום אילנית,
הסעיף אליו את מתכוונת עוסק במקרה בו נקבעה למשכיר זכות לבטל את החוזה בלא עילה, וקובע זכות הדדית לשוכר גם אם לא הדבר לא מופיע באופן מפורש בחוזה.
אם לא קיים סעיף המאפשר למשכיר לבטל את החוזה גם אם לא הפרת אותו, הסעיף עליו חתמת בהסכם השכירות תקף ומחייב אותך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תרשים בניה
שלום
קניתי דירה מכונס נכסים לפני 17 שנים. כיום אני רוצה למכור את הבית. ביקשו ממני תוכנית הבניה של הבית (קומה שניה שנבנתה ע"י הבעלים הקודמים). כשקניתי לא קיבלתי תוכניות בניה , פניתי לעיריה אבל גם אצלם אין תוכניות ( יתכן שבנו קומה שלמה בלי אישור העיריה? מחסן שללא אישור הורסים אותו) . אני אובד עצות כי השמאי מבקש תוכניות בניה ואין לי מהיכן להשיג.
אודה מאוד לתשובה דחופה
חסר תשריט בעיריה
שלום שמעון,
מעשית, יתכן מצב בו נבנתה קומה שלמה בלי היתר.
אם התשריט איננו מצוי במשרדי הועדה אפשר לנסות ולקבל מהם אישור כי הנכס נבנה בהיתר או לקבל את הנחיותיהם אם יש צורך לקבל כרגע היתר.
לגבי השמאי יש לעדכן אותו בכך שלא נמצא תשריט ולמצוא יחד עמו פתרונות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת נכס חדש
האם אני ישלם מס כלשהו אם אני ימכור ברווח ? ותוך כמה זמן אפשר למכור לשם מס כלשהו
מכירת נכס חדש
שלום גלעד,
על מנת להיות זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה עליך להחזיק בדירה לפחות 18 חודש (אם הדירה נרכשה בעת בנייתה מקבלן - 18 חודש מיום קבלת מפתח, ואם דיה קיימת מעת חתימת החוזה).
מכירה מוקדמת יותר תגרור חיוב במס שבח (בשיעור 25% מהרווח).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השקעה בדירה בירושלים
התכנון הוא שזה יהיה באזור ירושלים כי אני גר שם וזה יקל עליי מבחינת כל מה שצריך, אני לא מתכוון לרוץ בין כל חלקי הארץ כדי לקנות דירה להשקעה.
לכן אני צריך המלצה על אזור טוב בירושלים ששווה להשקיע שם, אשמח לשמוע המלצות
שתי השכונת הסמוכות - בית הכרם ורמת בית הכרם
פורום משפטי
שלום שלומי,
הפורום הוא פורום משפטי והשאלה חורגת מתחומי העיסוק שלו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש בסעיף 49ה
האם אני זכאי לפטור ממס רכישה וממס שבח (בהתאם לתקרות) לפי סעיף 49ה:
1. כאשר אמכור את 2 הדירות הקטנות ואקנה דירה אחרת גדולה?
2. כאשר אמכור את 2 הדירות הקטנות ואקנה את ה 2/3 הנותרים מהבית הגדול?
שימוש בסעיף 49ה
שלום אור,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה שניה
דירת ירושה
שלום דב,
על פי החוק כיום, בעת קבלת ירושה לא משולם מס.
1/3 בעלות בדירה כלשהי (או 50% בדירת ירושה) מהווה "דירה נוספת" אך לא ימנע קבלת פטור בגין מכירת דירה אחרת שיש לך ככל שהיא תהיה דירה יחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול דירה להשכרה
פיצול דירה לצורך השכרה
שלום רב,
על מנת לפצל דירה יש לקבל היתר מהועדה המקומית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הארכת חכירה בדירה שמוגדר מהעבר חברת מניות
החכירה הייתה ל99 שנים משנות החמישים.
מסתיימת עוד מס שנים. רציתי לדעת מה לעשות בכדי להאריך את החכירה?
הארכת חכירה בדירה בבעלות חברה
שלום חיים,
יש לפנות לחברה שבבעלותה הזכויות ולבצע הארכת חכירה, לדווח על כך לרשות המסים, להכין שטרי חכירה מתאימים ולרשום בטאבו.
אם מדובר בחברה שבילי הדירות הם בעלי המניות בה ונרשמה בעבר כ"חברת גוש חלקה" אפשר בהזדמנות זו לשקול את פירוק החברה, רישום הבנין כבית משותף ורישום הדירות על שם החוכרים. לכך נדרשת הסכמת כלל החוכרים ובעלי המניות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניות
תקן חניה
שלום מרינה,
החיקוק הרלוונטי הוא תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983
.
לועדה מקומית יש סמכות לשנות מתקן זה ועל כן יש לבדוק גם את הוראות התב"ע וההיתר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
