פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
השתתפות בהוצאות בניית חומה משותפת
בניתי בית פרטי לפני שנתיים ויש לי חומה משותפת עם שכן שטרם התחיל לבנות ולא ברור מתי יבנה.
יצוין כי החומה בנויה חצי על השטח שלי וחצי על שלו, טרם הבנייה הוא חתם לי על הגרמושקה ועל מסמך נוסף מטעם המועצה שאומר שהוא ישתתף איתי בהוצאות הבנייה. בסיום הבנייה פניתי אליו לגבי התשלום ועד עכשיו הנושא לא קיבל מענה. ועכשיו יש לי בעניין שתי שאלות:
1. האם לפי חוק אני יכול לחייב אותו בהשתתפות בהוצאות בניית החומה? ממתי כן?
2. תאורטית במידה והוא מוכר את השטח ועד שלב זה אינו משלם. הוא טוען שאינו חייב לשלם מאחר ואינו בונה והקונה טוען שהוא קנה את המגרש "as is" ומאחר והיו חומות בשלב הרכישה הוא אינו צריך לשלם בעבורן. מה החוק אומר בעניין?
תודה רבה על המענה!
האם ניתן לחייב את השכן להשתתף בהוצאות בניית חומה משותפת?
שלום לביא,
לדבריך השכן חתם על מסמך שלפיו ישלם לך מחצית מעלויות בנית הגדר.
יש לבחון את תוכן המסמך ואת תוכן ההתחייבות.
כעקרון, גדר הבנויה בין 2 המגרשים נחשבת רכוש משותף ועל 2 הצדדים לשאת בעלויות הכרוכות בה.
אם השכן מסרב לשלם את חלקו ניתן להגיש כנגדו תביעה מעת שההוצאות לבנית הגדר שולמו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכט
מה שכ"ט המותר לעו"ד של הקבלן
שלום נוי,
על פי תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה-2014, שכר הטרחה אותו מותר לעו"ד של הקבלן לגבות הוא, לפי הנמוך מבין השניים:
(1) 4,960 שקלים חדשים;
או
(2) סכום השווה למחצית האחוז של תמורת הדירה, כפי שנקבעה בחוזה המכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפקעת חלק ממגרש ובניה בסמוך לקו מגרש לאחר הפקעה
אני גר בבניין מגורים משותף. על חזית המגרש הפונה לרחוב, רשומה הפקעה של מטר לטובת העירייה (לכל אוריך המגרש). אנו מתכננים לבנות מרפסות בחזית הבניין. בתכנון המרפסת ניתן להתקרב עד 3 מטר לגבול המגרש ולא פחות.
האם גבול המגרש הנשלח בחשבון הוא הגבול לפני ההפעה או לאחריה?
האם ניתן לדרוש פיצוי על ההפקעה הזו?
האם יש הבדל אם בניית המרפסת היא במסגרת תמא 38/1 או בניה עצמאית?
תודה רבה, יוחאי
בניה בסמוך לקו מגרש לאחר הפקעה
שלום יוחאי,
כעקרון גבול המגרש החדש הוא הגבול שלאחר ההפקעה.
ניתן לנסות לבקש הקלה או לבדוק אם לפי תכנית אחרת שחלה ניתן לבנות מרפסות בחריגה מקו הבנין.
לעניין פיצוי בגין ההפקעה יש לפנות ליעוץ משפטי פרטני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 חדרים ברמת גן או 4 חדרים באשקלון?
אשמח לדעת לאן כדאי לנתב את הכסף שלי לדירה להשקעה במסגרת התקציב שלי- האם עדיף 2 חדרים ברמת גן או 4 חדרים באשקלון? לאיזה מהם יש פוטנציאל צמיחת ערך גבוהה יותר?
בנוסף, כמה להערכתך תוסיף הרכבת הקלה לערך הדירה בהתחשב בעובדה שהנכס שארצה יהיה במרחק הליכה מתחנת רכבת קלה ברמת גן?
תודה!
שאלות
יעוץ כלכלי
שלום רן,
השאלה איננה מתחום עיסוקו של הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות למס רכישה לפי שיעורים של דירה יחידה
מס
תנאי זכאות למדרגות מס מופחתות
שלום חן,
בעת מכירת דירה "על הנייר" לא ניתן לקבל פטור ממס שבח.
אחד התנאים לקבלת הפטור הוא שהמוכר החזיק בדירה 18 חודשים קודם למכירתה, ותקופת ההחזקה מתחילה רק לאחר קבלת טופס 4.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת ספסל לישיבה בשטח ציבורי ברחוב
התקנת ספסל בשטח ציבורי
בלוני גז בדירה חדשה
התנתקות ממערכת הגז המרכזית
בהנחה וההתנתקות בפועל לא פוגעת ביתר הדיירים ניתן להתנתק מהמערכת יש לשלם את הוצאות הניתוק בפועל לרבות בדיקה של בודק מוסמך.
הגבלת זמן ברישום הערת אזהרה
לדוגמה - תוך 12 חודשים תוסר הערת האזהרה.
תודה
רישום הערת אזהרה קצובה בזמן
מס רכישה ברכישת דירה שלישית לטובת שיפור דיור
ברשותנו 2 דירות - אחת בה אנחנו מתגוררים ששוויה באזור ה2.3, ודירה נוספת שאני רכשתי לפני שהכרנו שמושכרת כעת לסטונדטים ושוויה באזור ה800K , ברצוננו לשפר את הדיור ולעבור לבית אחד, כמובן שנצטרך למכור את אחת או שתי הדירות, האם נשלם מס רכישה מלא ללא פטור גם אם נמכור את הדירה היקרה? תודה רבה מראש
משפרי דיור: האם נשלם מס רכישה גם אם נמכור את הדירה היקרה שלנו?
בר שלום רב,
שאלתך מצריכה בחינה מעמיקה הואיל ויש לבחון גם את החשיפה למס שבח במכירת הדירות (כאשר שיעור המס הוא כ- 25%).
ככלל קיים מס רכישה ברכישת דירה נוספת.
עם זאת ביחס לעובדה כי קיימת דירה שנרכשה טרם הנישואין הרי שיש לבחון את אופן השימוש בדירה ולבחון האם ניתן להחריגה מהתא המשפחתי.
בכל מקרה מומלץ לפנות לייעוץ טרם ביצוע עסקה מסוג זה על מנת לבחון את החשיפה למס (במכירה / רכישה)
הצמדת התשלום הראשון בעסקת רכישת דירה
הצמדה בגין תשלום לקבלן
מבלי לעיין בהוראות ההסכם, ככל והתשלום בוצע לנאמן הרי שהתשלום לנאמן כמוהו תשלום לקבלן וע"כ אין כל סיבה לחייב בהצמדות.
האם מבנה יביל כגון קראוון נחשב כ׳נדל״ן׳?
א. האם קראוון, או מבנה יביל מצריכים רישום בטאבו?
ב. האם כאשר יחובר למים וחשמל בעליו יצטרך לשלם ארנונה?
ג. האם הקרקע חייבת להיות בבעלותי ע״מ להניחו עליה?
ד. על אילו סוגי קרקאות מותר להניח מבנה יביל?
תודה רבה מראש, אריאל.
הצבת מבנה יביל בקרקע
שווי מכירה בדולרים
טני ובעלי רכשנו דירה ואנחנו מייצגים את עצמנו.
בדיווח למיסוי מקרקעין מבקשים שווי רכישה
מה אני צריכה לרשום שם? הדירה נרכשה ב1991 ב170 אלף דולר.
מה אני צריכה לרשום?
תודה רבה על העזרה
שקלים
את שווי סכום זה בשקלים בעת הרכישה
שווי רכישת דירה בדולרים
שלום רב,
יש להמיר את שווי הדולרים לש"ח בהתאם לשער היציג במועד הרכישה.
תז
אלו מסמכים לצרף לבקשה?
בקשה לביטול הערת אזהרה
שלום מרי,
יש לאמת את חתימת המבקש על הבקשה (ע"י עו"ד).
יש לצרף ת.ז. של מגיש הבקשה (בהגשה לא מקוונת).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיקת הערה דחוף
בשירו תהתשלומים הממשלתי יש כמה אופציות:
בעד מחיקת הערת אזהרה - הגשה מקוונת 86.00 ₪
בעד מחיקת הערת אזהרה על פי בקשת הצדדים 107.00 ₪
אגרה למחיקת הערת אזהרה
שלום חנניה,
גובה האגרה תלוי באופן הגשת הבקשה - מקוונת (86 ש"ח) או בלשכה (107 ש"ח).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושה
האם יהיה לי לפטור בגין דירת ירושה
פטור במכירת דירת ירושה
שלום אילן,
1/6 מדירה איננה נחשבת כדירה נוספת וכך אף נכס מסחרי.
לאור נתוני השאלה נראה כי ינתן פטור ממס שבח בגין דירת הירושה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 שאלות
2 שאלות בקשר לעסקת מקרקעין:
האם אפשר להגיש לא מקוון בקשה לרישום הערת אזהרה?
האם אפשר לא מקוון להגיש בקשה להעברת דירה בטאבו כשאין משכנתא.[?
רישום הערת אזהרה ורישום עסקה
טופס
טופס בקשה לרישום הערת אזהרה
אופציה בחוזה שכירות
יש לי בחור שמשכיר ממני אולם ועוד מעט הוא מסיים שנה שלישית שזאת שנה שהוא האריך באופציה, ביקשתי מהבחור שבסוף התקופה אני רוצה שהוא יפנה את הנכס כי אנחנו מוכרים אותו, קיבלתי מכתב מהעורך דין שלו שהוא רוצה לנצל את האופצייה שיש לו והוא שלח לי את החלק מהחוזה שרשום שם על האופצייה ומה שרשום שם שיש לו אןפצייה להאריך ב12 חודשיים אבל בחוזה לא כתוב כמה שנים הוא יכול עוד להאריך, שאלתי היא מה אני עושה והאם הוא יכול להישאר חוקית כמה שהוא רוצה?
תודה מראש(:
אופציה בהסכם השכירות
תשריט נכס מקרקעין לא נמצא במנהל או בטאבו
התחלנו בתהליך עם עו"ד לקניית דירה (קוטג' טורי) .. העו"ד שלנו מצא מסמכים כמו גושפנקא מהטאבו ועוד .. אך לא מצא את התשריט המקורי (תשריט נכס מקרקעין המשמש לזיהוי הנכס) .. עד כה מסמך זה לא נמצא בשום מקום (במנהל או בטאבו או מקום אחר) .. לפי ההסבר של העו"ד הדבר מהווה בעיה בקבלת משכנתא.
יש לציין כי המוכר קיבל בזמן שקנה את הדירה (לפני כ - 10 שנים בערך ) משכנתא , אז לכן סביר שהמסמך הזה היה ברשותו , אך כרגע לא מוצאים אותו (גם המוכרים לא מצאו זאת במסמכיהם ) ..
מה ניתן לעשות כעת על מנת לקדם את העסקה?
ניסינו ליצור קשר עם העו"ד הקודם שטיפל במכירת הדירה .. האם יש עוד רעיונות איך ניתן למצוא את המסמך או האם זה מונע קבלת משכנתא?
תודה
תשריט
לא מצוי תשריט בתיק הנכס
שלום רב,
בנושאי מימון ככלל רצוי לפנות לבנק לקבלת אישור עקרוני למשכנתא טרם ההתקשרות בהסכם.
קל וחומר כאשר ידוע כי קיים חוסר של תשריט בתיק הבניין. בנסיבות אלו רצוי אף להזמין שמאי מקדים מאת הבנק טרם ההתקשרות ככלל יכול שבאמת לא קיים התשריט ובמקרים כאלו ניתן לקבל את אישורה של מחלקת ההנדסה כי בתיק הבניין לא מצוי התשריט.
תשריט
לעניין שמאי- ככלל הבנק גם לא מממן את השמאי כאשר נוטלים משכנתא.
התשריט הוא מסמך חשוב כפי שציינת. העדרו לא בהכרח יפריע.
אולי ניתן לאתר תשריטים ישנים במיסוי מקרקעין, ברשות המקומית. כמו כן ניתן לנסות לאתר אצל אנשים פרטיים שהינם בעלים נוספים של נכסים באותה חלקה, במידה ויש כאלו.
מקלט שנבנה עי אדם פרטי
סבא שלי גר בבנין בו ארבע דיירים בעל 2 קומות וחצר משותפת סביב הבניין.
בשנות השישים בערך סבא היה צריך לבנות מקלט שרשום על שמו ושייך לו כמובן שכולם רשאים להיכנס בעת הצורך. המקלט נמצא בחלקו האחורי של הבנין בחצר המשותפת. עם השנים המקלט הפך למחסן והשכן שגר מתחתיו ״השתלט״ על חצי החצר ריצף , שם שער בכניסה ועשה לו מעין כניסה פרטית לביתו. הגישה היחידה למקלט היא דרך החצר ״שלו״.
השאלה שלי היא כזאת אני סטודנטית לעיצוב אופנה וסבי הציע שאפנה את המקלט ואשתמש בו לצורכי הלימודים אך השכנים מאיימים להוציא צו מניעה ודורשים ממני לא לעבור דרך ה״גינה שלהם״ ושהם אינם מוכנים שאכנס למקלט מה עלי לעשות ומה החוק באמת קובע?
תודה רבה
מקלט
שאלתך מורכבת.
מה הרושם המקלט בטאבו?
מה נרשם לגבי המקלט בהיתר הבניה?
השתלטות על חצר משותפת
משחים
איך מדווחים משחים למיסוי מקרקעין?
אם בבקשה אפשר לתת לי תשובה מפורטת .
תודה
דיווח משח
דיווח משח מתבצע בצורה מקוונת באתר רשות המיסים (מערכת מייצגים) יהיה עליך להכנס לאתר באמצעות הכרטיס החכם המונפק.
בהצלחה,
תיקון גג
יש בעיה בגג של בניין משותף והועד מסרב לתקן ויש לי רטיבות ונזקים בדירה שלי. אני גר בקומה אחרונה.
האם אני יכול לתקן את הגג על חשבוני ואחרכך לתבוע את הועד?
האם לפני שאני תובע את הועד, צריך להביא מומחה (שמאי) שיאשר שיש בעיה בגג ולראות את הנזק שלי בדירה ולתת לי אישור בכתב לבית משפט או שאפשר לתבוע בלי זה? מה כדאי?
תודה
תיקון נזילה בגג
כרטיס
הסכמה
בניה בחצר
לביא שלום רב,
נתוני השאלה אינם ברורים, עם זאת, ככל ובכוונתך שבתקנון הבית המשותף יש הוראה שלא ניתן לבנות ללא הסכמת הקבלן הרי שניתן לתקן את התקנון. כמו כן ככל ובכוונתך כי בהסכם הרכישה יש הגבלת בנייה ביחס לחצר הרי שעליכם לבדוק למי שייכת החצר
צובר גז שהפך ללא בטיחותי בבניין מגורים
בבניין מגוריי מתבצעת תכנית בניה שבעקבותיה הפך צובר הגז שבבניין ללא בטיחותי (עקב הפחתת מרחקי בטיחות מינימאליים מאלמנטי בניה וממערכות חשמל).
בעקבות כך נדרש הקבלן המבצע לשנות את מיקום הצובר או לתת פתרון חלופי באמצעות מיכלי גז.
א. לצורך הזזת צובר נדרש היתר, האם דרוש היתר בניה גם לצורך התקנת מיכלי גז בבניין?
ב. האם כתוצאה ממחדלי הקבלן (שלא תכנן כראוי את תכנית הבניה תוך התייחסות לבעיית הצובר) ניתן להגיש נגדו תביעת נזיקין בגין עגמת נפש עקב התנהלותו ובגין נזקים שנגרמו /ייגרמו לנו ולרכושינו (הפסקת אספקת הגז לבניין וכו')?
ג. האם ניתן לתבוע גם את מחלקת הרישוי בעיריה בעקבות רשלנותה ואישורה של תכנית בניה לקויה שאינה נותנת מענה/פתרון ראוי ותקני לבעיית הצובר?
תודה.
תביעת קבלן
שלום רב,
יש להפנות את השאלה לפורום בתי המשפט / נזיקין
קניה משותפת של דירת מגורים
אנחנו זוג בוגר לא ילדים.
על מנת לשדרג את דירת המגורים שלנו ליותר גדולה, הציע לי בעלי, לקנות בשותפות עם אחיינו דירה.
כלומר: בעלי ישים חצי מהכסף והאחיין ישים חצי. (הכל ללא משכנתא).
וחצי מהדירה תהיה ע"ש בעלי בלבד וחצי האחר יהיה ע"ש אחין של בעלי.
ובכל מקרה האחיין לא יהיה רשאי לעשות כרצונו עם הדירה כל עוד אנחנו חיים.
בבוא העת יירש האחיין את כל הדירה.
רציתי לקבל חוות דעת משפטית מה דעתכם לגבי סידור שכזה?
תודה.
רכישת דירה עם שותף
דנה שלום רב,
ככלל ניתן לבצע עסקת רכישה משותפת, עם זאת מנתוני השאלה כי הדירה תרשם ע"ש בעלך וע"ש האחיין. רצוי לשקול הסדר אחר שיבטיח את חלקך בדירה.
