פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תיקון נזקים בדירה מירושה שאחד היורשים גר שם
אבינו נפטר ובצוואה כתב כי הדירה שלו תהיה 50-50 לי ואחותי.
אבל כתב שאחותי יכולה לגור בדירה עד שארית חייה.
וכל זמן שהיא גרה שם לא ניתן למכור את הדירה ולא לפנותה משם. וכמובן לא להשכיר את הדירה.
הדירה במצב לא טוב.
יש נזילות.
ונדרשים תיקונים לא מעטים.
דירה שאני לא הייתי מרוצה להחזיק בה אלא למכור.
אחותי דורשת להמשיך לגור שם.
אם אקבל על עצמי את הצוואה, האם אני אהיה מחוייב בתשלום על תיקונים כגון צנרת? תיקונים שיצטרכו לעשות בבניין?
בחלוקה של 50-50 עם אחותי?
נזקים
אין לך דין של משכיר ואין התחייבות חוזית כלפיה
אחד היורשים גר בדירה - האם יורש אחר אחראי לנזקים?
שלום רב,
כעקרון - כבעלים משותף בדירה עליך לשאת בהוצאות הדרושות לתחזוקתה. יחד עם זאת, ברור שבמצב הנוכחי אינך נהנה כלל מבעלותך בדירה.
כדאי להגיע להסכמות עם אחותך בכל הנוגע לנשיאה בהוצאות בעת מגוריה בדירה או אולי אף לעניין רכישת חלקך.
אם אין הוראות מיוחדות בצוואה ואין שיתוף פעולה מצדה תאלצו לישב את המחלוקות ביניכם בבית המשפט במקרה שהיא או שצד ג' כלשהו יתבעו אותך בגין נזקים או עלויות של תיקונים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת מחסן
ברשותי דירה בבניין דירות הכוללת מחסן,הקבלן הציע לי לרכוש מחסן נוסף בבנייין, הדירה ברשותי כשנתיים ,לאילו מיסים /היטלים אני אמור לצפות?
תודה
אבי
רכישת מחסן
שלום אבי,
בגין רכישת המחסן יחול עליך מס רכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה של נפטר
עזבון
מנהל העזבון
השכרת דירה של נפטר
שלום שולמית,
ניתן להסמיך את אחד היורשים לחתום בשם שאר היורשים על הסכם השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכנסת שותף לדירה שכורה
הכנסת שותף לדירה שכורה
שלום ריקי,
ככל שאין בחוזה הגבלה על מספר האנשים שרשאית השוכרת לארח בדירתה תתקשה לטעון שיש להעלות את שכר הדירה. נסה להגיע עמה להסכמה לעניין תוספת תשלום מים בהתאם לתוספת במספר הנפשות.
לגבי העתיד כדאי להסדיר עניין זה במסגרת החוזה שיחתם בתום תקופת השכירות עם השוכרת הנוכחית או עם כל שוכר אחר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מעמידר
אמא שלי הייתה בתהליך קניית דירה מעמידר ונפטרה בפתאומיות
מה קורה האם אני יכולה להמיך להלחם על זה ?
רכישת דירה מעמידר
שלום רום,
השאלה תלויה בשלב בו נמצאה אמך ז"ל בתהליך הרכישה לפני פטירתה. אם כבר נשלחו אליה שוברי תשלום והם שולמו במועדם ניתן לטעון כי נכרת חוזה והיורשים נכנבסים בנעליה, ככל שמדובר בשלב מוקדם יותר הסיכוי נמוך יותר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החתמה על שטרות של רשות מקרקעי ישראל
המוכר דואג לשטרי המכר חתומים
על המוכר לספק את כל מסמכי רישום העסקה
ובכלל זה העברת זכות שכירות חתומה
שים לב שדמי היוון שולמו שלא תמצא עצמך משלם אותם במקומו.
תביעה מקבלן דבר שלא התחייב במפרט טכני
רציתי לשאול שאלה כזו
בדובר בדירה חדשה מקבלן, בימות החורף נוצר בעיות עיבוי קשות מאוד על הקירות החיצוניים בתוך הבית
אחרי בדיקת מהנדס מבנים הוא טוען שיש צורך להוסיף שכבת בידוד וזה אמור לפתור את הבעיה,
הדרך המומלצת הוא להוסיף שכבת בידוד קלקר או צמר סלעים ומעליו קיר גבס.
הבעיה הוא שהקבלן לא התחייב במפרט טכני לשכבת בידוד כמו"כ התקן לא מחייב זאת במקרה שלנו
מצד שני בלי בידוד מקצועי נוצר בעית עיבוי ואין שום תקן שמאפשר לבנות דירות שאי אפשר להתגורר בה באופן תקני
יצוין שמדובר עובש ופטריות על כל הקירות החיצוניים וכן הורס רהיטים ובגדים.
אשמח לשמוע מה החוק אומר בענין הזה, האם יש אפשרות לתבוע את הקבלן שיעשה זאת?
חוק המכר דירות
חובת תיקון ליקויים בדירה
שלום מוטי,
על פי חוק על הקבלן חלה חובה לתקן כל אי התאמה שמקורה בעבודה, תכנון או חמרים לקויים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי
איזה מס יש לשלם במכירת מגרש חד משפחתי לבניה?
אם בניתי שלד על המגרש, איזה מס אצטרך לשלם?
מס שבח
מיסוי במכירת מגרש
שלום איציק,
במכירת מגרש יש חיוב במס שבח ויתכן אף חיוב בהיטל השבחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לחייב הריסת גדר בין שכנים
נבנתה לפני כ 14 שנה בזמן שאני לא הייתי בעל הקרקע
תודה
בבקשה צריך את עזרתכם, האם ניתן לדרוש הריסת הגדר ?
האם ניתן לחייב הריסת גדר בין שכנים
שלום רב,
אם הגדר מסכנת אותך או את המשתמשים בחצרך תוכל לתבוע את תיקונה או הריסתה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
במהלך החודשיים הללו בעל הדירה עשה שיפוצים כלליים בדירה. השוכר טוען שאינו רוצה לשלם את השכירות על הזמן שבו עשה בעל הדירה את השיפוצים. האם יש צדק בטענתו?
חוזה
התשובה טמונה בחוזה
פיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה
שלום מנחם,
פיצוי מוסכם איננו תלוי בגובה הנזק שנגרם.
בית המשפט רשאי להפחית את שיעור הפיצוי המוסכם אם איננו פרופורציונאלי לנזק שניתן היה לצפות בעת חתימת החוזה. קשה להניח שבית המשפט יקבע שפיצוי מוסכם של חודשיים הוא גבוה מדי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה טכנית כדי למנוע סחבת
בעת חתימה על שטר מכר ורישום מקוון של עסקה, איזה עו"ד יכול לבצע את הרישום, רק מי שחתום על הסכם המכר או שניהם? זכור לי משהו על רישום מקוון ועל מי שחתום על השטר, אודה לתשובה
יפוי כוח
מי יכול לרשום עסקה באופן מקוון
שלום דביר,
כל עוד לא נשברת "שרשרת" החתימות הדיגיטליות יכול כל עו"ד לרשום את העסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עמנואל
לאשתי יש דירה יחידה שהוריה רשמו על שמה עוד לפני שהתחתנו.
אנחנו מעוניינים לעשות העברת בעלות כדי שהדירה תהיה רשומה על שם שנינו ביחד.
האם הדבר כרוך בתשלום מס?
תודה!
מגורים
העברת מחצית דירה לבן זוג
שלום עמנואל,
אם אשתך תעביר לך מחצית מהדירה במתנה היא תהיה פטורה ממס שבח ואתה תהיה זכאי לפטור חלקי ותשלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה חל בגין העסקה (בהתאם לשווי הדירה ולמספר הדירות יש לך).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לבנות בניין מחדש
2 דיירים שנמצאים בקומת קרקע לא מעוניינים לבנות תבית מחדש והודיעו לנו שמבחינתם שיהיה שטח ריק, עכשיו 2 הדיירים שכן מעוניינים לבנות תבניין מחדש הם אמורים לבנות על הבית החדש שלהם.
השאלה היא כזאת....
במידה והם מתעקשים שלא לבנות את הבית הקרקע שלהם (הבסיס לבניה שלנו מעל) האים אנחנו יכולים להרים את הבית שלנו על עמודים , שככה בין העמודים זה השטח שלהם ושהם יבנו מתי שבא להם?
והאים ישנו סרט שאומר שאם הם לא מעוניינים לבנות את שלהם אז אנחנו לא יכולים לבנות את שלנו?
בית משותף שנהרס
סעיף 60 לחוק המקרקעין קובע:
בית משותף שנהרס
60. (א) נהרס בית משותף, כולו או מקצתו, מכל סיבה שהיא, ובעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (להלן - המשקמים) החליטו להקים את הבית מחדש או לתקנו, ישא כל בעל דירה בהוצאות הכרוכות בכך לגבי דירתו, ובעלי כל הדירות ישתתפו בהוצאות הכרוכות בכך לגבי הרכוש המשותף, כל אחד לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתו.
(ב) סירב בעל דירה להשתתף בהקמת הרכוש המשותף או תיקונו, רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים ולאחר שנוכח שאין אפשרות מעשית להקים את הבית המשותף לגבי יתר הדירות בלבד, לצוות על בעל הדירה להעביר, תוך המועד שקבע ושלא יפחת מששה חדשים, את זכותו בדירה לאדם אחר שיקבע בעל הדירה, ושיבוא במקומו בכל הנוגע לחובת ההקמה או התיקון.
(ג) לא העביר בעל הדירה את זכותו כאמור בסעיף קטן (ב), רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים, לצוות על העברת הזכות למי שהציעו המשקמים, ובאין הצעה מצידם - למי שקבע המפקח, ועל רישומה על שמו של אותו אדם לאחר שישולם לבעל הדירה, או יופקד ביד המפקח, שוויה של הזכות.
(ד) נתגלעו חילוקי דעות לגבי שווי הזכות, ייקבע השווי על ידי המפקח לפי בקשת המשקמים או בעל הדירה.
(ה) כל בקשה למפקח להשתמש בסמכות מסמכויותיו לפי סעיף זה, דינה כדין תביעה לפני המפקח לפי סימן ד'.
בנית בית משותף מחדש
שלום אבי,
מאחר שאתם רק מחצית מבעלי הזכויות לא די בהחלטתכם על מנת לחייב אתבעלי הדירות הנוספים להשתתף בעלויות הבניה מחדש.
תוכלו לנסות להגיע איתם להסכמה לגבי בנית דירותיכם והותרת חלל מתאים לבנית דירותיהם כשירצו בכך.
ככל שאין הסכמה - יתכן שתאלצו לפנות לבית המשפט בנסיון לאפשר את הבניה ולכל הפחות לקבל פיצוי על הנזק שנגרם לכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומים נוספים בקניה דירה מקבלן
עבור רישום הדירה בטאבו סך שך 3500 שח ועבור רק הכנה לתשתית גז עוד 1700 שח (לא חיבור רק הכנה) ועוד 350 שח עבור שעון מים .
האם זה הגיוני לדרוש ממני את הסכומים האלה
האם יש חוק מכר שמכסה אותי בדבר הזה . הקבלן מהר אותי לחתום על החוזה ולא הודיע לי שיש עוד תשלומים מעבר לסכום ששלמתי עבור הדירה.
תשלומים נוספים בקניה דירה מקבלן
שלום גיל,
גם ברכישת דירה מקבלן כדאי להתנהל במתינות לקרוא את החוזה ולהבינו ולקבל יעוץ משפטי מעו"ד מנוסה מתחום המקרקעין.
סביר להניח שבחוזה המכר מעוגנת חובתך לשלם את התשלומים הנדרשים ממך כעת, מבלי לפרט את הסכומים. ככל שלא מופיעה כזו התחייבות אינך חייב לשלם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
ברשותי דירה שרכשתי ב 2008 ומגרש שרכשתי ב 2016.
ברצוני כיום למכור את הדירה כדי לבנות על המגרש.
האם אני מחויב בתשלום מס שבח כאילו מכרתי דירה שנייה?
דירה יחידה
לפי נתוני השאה נראה כי בבעלותך דירה יחידה הפטורה ממס.
מגרש אינו דירה.
מס שבח
שלום משה,
כעקרון, מגרש איננו מהווה דירה. ככל שיש לך דירה ומגרש הדירה נחשבת דירה יחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיווח למיסוי מקרקעין
אני עו"ד , עסקתי במקרקעין מספר שנים , אך כארבע שנים לא עוסק בתחום (משלם דמי חבר ובעל תעודת חבר) . אני במו"מ למכירת דירה בבעלותי ויש לי שתי שאלות ברשותכם :
1. מבחינת מנגנון נאמנות בגין תשלום ראשון עד לרישום ה"א ונאמנות בסוף במסירת חזקה : אני מייצג עצמי בעיסקה אך לא יכול להיות נאמן של עצמי . מה הייתם מציעים ? האם מותר והאם אתי לבקש מעוה"ד של הקונה לשמש כנאמן ?
3. מבחינת דיווח למיסוי מקרקעין . הבנתי שכיום ניתן לדווח רק באופן מקוון. אין לי כרטיס חכם אישי (קומסיין וכו) . האם אני חייב לבצע את התהליך של קומסיין לצורך כך בלבד או שזו לא חובה ? מה האופציות ? אני מניח שאופציה אחת היא שעוה"ד של הקונה תבצע את הדיווח לשנינו ? האם זה אפשרי והאם יש אופציות נוספות שלא מצריכות כרטיס חכם ?
תודה רבה על הסיוע ויום טוב.
אברי
איך מדווחים למסוי מקרקעין אם אין כרטיס חכם
שלום אברי,
בלשכות רשות המסים יכול כל אדם להגיש הצהרה מקוונת בסיוע פקיד בשעות קבלת קהל ובלי צורך בכרטיס חכם.
קיימת כמובן גם אפשרות שעוה"ד של הקונה יבצע את הדיווח.
לגבי נאמנות - לטעמי הפקדת הכספים בנאמנות אצל ב"כ הקונה עלולה להציב אותו במצב של ניגוד עניינים, בעיקר בכל הנוגע לתשלום האחרון. מציעה להסתייע בעו"ד אחר שיהיה מחוייב רק כלפיך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרקע לא מוסדרת
רציתי לדעת בבקשה איזה בעיות יכולות להיווצר מרכישת בית שנמצא על קרקע לא מוסדרת. על נכס הטאבו רשום "מוקפא לצורך הסדר".
תודה רבה
קרקע לא מוסדרת
שלום רחל,
בקרקע לא מוסדרת הודאות בנכונות הרישום ולגבי זהות הבעלים קטנה יותר וניתן להביא ראיות שיסתרו את זכויות הבעלים.
בנוסף, קשה יותר לבצע רישומים בשל הקפאת הנכס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרוטוקול מסירה
חתמתי על פרוטוקול מסירת דירה שעליו הופיע תאריך שונה מתאריך החתימה בפועל, האם החוזה תקף?. במעמד זה לא נחתמו כל הטפסים.
עכשיו הקבלן דרוש ממני לחתום על שאר הטפסים כאשר רשום בהם תאריך שונה מתאריך החתימה בפועל? האם זה חוקי/קביל?
תודה
אלי.
אודה מאוד אם תוכלי לעזור לי בסוגיות האלה.
תודה
אלי
תוכלו*
פרוטוקול מסירה
שלום אלי,
אתה רשאי למחוק את התאריך השגוי ולתקנו לתאריך הנכון במועד החתימה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה ברחבת כיבוי אש שהוקצה ע"י קבלן הבנין
נאלצנו לקרוא למשטרה והשוטר טען שאין סעיף של איסור חניה ברחבה כיבוי אש בשטח פרטי.
הדרך היחידה להגיע לתחנת המשטרה ולהגיש תלונה. (אגב הוצבו שם עמודים על מנת שלא יחנו ויפריעו לכניסת דיירים לחניתם הפרטית. וחלילה בזמן אמת יוכלו להיכנס רכבי כיבוי אש)
חניה ברחבת כיבוי אש
שלום רות,
על פי הנחיות רשות הכבאות יש להותיר את רחבת כיבוי האש פנויה בכל עת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כח עליון או תירוצים אחרים לעיכוב במסירה
שאלתי - האם טענות של תביעה משפטית (שככל הנראה הייתה ידועה לקבלן כבר במועד החתימה על החוזה) ועיכובים בפרצלציה יכולות לעמוד לזכותו של הקבלן והן טענה סבירה על מנת שיתחמק מתשלומי פיצויים על עיכוב במסירה?
כח עליון או תירוצים אחרים לעיכוב במסירה
שלום רב,
יש לבדוק את נוסח ההוראות העוסקות באפשרות דחית המסירה וכיצד מוגדר בהן כח עליון.
בדר"כ פרצלציה איננה מהווה עילה לעיכוב במסירה.
אין חובה להסכים לכל טענות הקבלן ותוכלו לתבוע את הפיצוי בגין המסירה המאוחרת בבית המשפט, אשר יחליט גם אילו עיכובים מהווים "כח עליון".
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך כל עליון
אגב, האם הקבלן יכול להתנות את מסירת הדירה בחתימה על כתב ויתור תביעות ובכך ללחוץ/לסנדל אותנו בנושא?
הערה מישפטית מרמ'י לשכן על אותה חלקה
הערה משפטית ברמ"י
שלום יוסי,
עליך לפנות עם המסמכים המתאימים לקבלת יעוץ משפטי פרטני. לא ניתן להשיב לשאלתך בלי להבין באיזו הערה מדובר ואיך נרשמו הנכסים הרלוונטיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדות
הצמדות
ליסה,
נא ראי תשובתי הקודמת לשאלתך.
לא ניתן להוסיף עליה בלי לבדוק את מסמכי הרישום של הבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנק למשנכתאות
טופס מש"ח לבנק
שלום בני,
הבנק מבקש לוודא שהעסקה דווחה כחוק לרשות המסים כדי שלא יגרמו עיכובים ברישום הזכויות וכתוצאה מכך ברישום המשכנתא.
יש לדווח העסקה בתוך 30 יום מיום העסקה ולהעביר לבנק את טופס ההצהרה ובו מוטבע מספר השומה ותאריך ההגשה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טטיאנה
איפה אני יכולה למצוא החלתה של המפקחת על המקרקעין-לא נמצא בנבו או בתקדין
תודה רבה
מגר פסירה - מפקחים על רישום מקרקעין
שלום טטיאנה,
משרד המשפטים הקים מאגר (חלקי) של פסיקת מפקחים. ניתן למצוא אותו באתר הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין.
להלן הקישור:
https://www.justice.gov.il/Units/LandRegistration/LegalInfo/Pages/SearchPsika.aspx
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
מה זה דייר ממשיך בדיור הציבורי
אם הבת התגוררה עם ההורה מעל 20 שנה עד לפטירת האב האם היא זכאית להמשיך להתגורר בדירה והאם היא יכולה לרכוש את הדירה מהדיור הציבורי?
תודה
דייר ממשיך בדיור הציבורי
שלום רב,
כעקרון, אם הבת התגוררה בדירה עם האב ב - 20 השנים האחרונות היא זכאית להחשב כדייר ממשיך גם אם היא עצמה איננה עונה לתנאי קבלת זכאות בעצמה.
נא ראו הסבר בקישור הבא:
https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%A9%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA_%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94_%D7%91%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8_%D7%94%D7%A6%D7%99%D7%91%D7%95%D7%A8%D7%99_%D7%A2%D7%9C-%D7%99%D7%93%D7%99_%D7%93%D7%99%D7%99%D7%A8_%D7%9E%D7%9E%D7%A9%D7%99%D7%9A
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
