פורום נדל"ן

שלום אלון,

חוסר הרצון לעבוד עם אדם שאינו מוסר לך פרטים נכונים מובן בהחלט.

מתווך צריך לפעול בזהירות ובמיומנות ולמסור לך כל פרט מהותי שבידיעתו. פעולה בניגוד לכך מהווה עבירת משמעת וניתן להגיש בגינה תלונה לועדת המשמעת.

יחד עם זאת, העובדה שהדירה מוצאת חן בעיניך ומתאימה לצרכיך עשויה להעיד שהטעות או ההטעיה אינם מהותיים, ואם חתמת למתווך על הסכם והוא אכן הגורם היעיל להתקשרות נראה שתצטרך לשלם את שכרו.

שלום אורן,

חוזרת על האמור בתשובותי הקודמות.

ליתר חידוד אלה הוראות החוק:

זכות זכאי לרכוש דירה ציבורית

2. (א) זכאי רשאי לרכוש את הדירה הציבורית שבה הוא מתגורר במחיר ובתנאים האמורים בסעיף 3, ובהתאם להוראות חוק זה, ולצורך זה יגיש בקשה. 

    (ב) היתה הדירה הציבורית שהזכאי רשאי לרכוש מורכבת ממספר דירות שאוחדו לדירה אחת, רשאית החברה לדיור ציבורי, במשך תקופה של שנה מהיום שהזכאי הגיש לה בקשה לרכוש את הדירה, לפצל את הדירה האמורה לדירות, שמספרן לא יעלה על מספר הדירות המקורי, ובלבד שכל אחת מהדירות המתקבלות תהיה ראויה למגורים, והזכאי יהיה רשאי לבחור מתוכן דירה אחת שאותה יהיה זכאי לרכוש. 

  (ג) הוראות סעיף קטן (ב) יחולו אם בדירה הציבורית מתגורר זכאי אחד בלבד, או שמתגוררים בה הזכאי עם קרוב אחד בלבד, והחברה לדיור ציבורי הבטיחה לזכאי סידור חלופי סביר באותו אזור, לתקופה שבה נערכות עבודות הפיצול בדירה ציבורית.

שלום מלאכי,

על פי התקנון המצוי לכל דירה יש קול אחד, ואם היא מוחזקת ע"י שותפים עליהם למסור יפוי כח לשותף על מנת שייצג אותם.

התקנון המצוי אינו מתיחס להצבעה של חלק מהשותפים ואינו קובע אפשרות של 1/2 קול.

לשיקולכם אם להתיחס להצבעה כ 1/2 קול או לדרוש יפוי כח מטעם השותף הנוסף כדי להכיר בה. לטעמי האפשרות השניה תואמת יותר את לשון התקנון המצוי.

ככל שיש בבניין תקנון מוסכם התשובה כפופה להוראותיו.

שלום רב,

לפי חוק מיסוי מקרקעין נכון להיום, אם בעת שתמכור את דירת המגורים שלך יהיו לך 2 דירות תשלם בעת המכירה מס שבח ובעת רכישת דירה חלופית תשלם מס רכישה שיתחיל ב 8%.

שלום בוריס,

אין על כך קביעה מפורשת בתקנון המוסכם, אך לטעמי, אם ידוע כי חלק מהדיירים אינם מתגוררים בבניין יש להודיע להם באופן אישי ולא להסתפק במודעה על לוח המודעות, וזאת כדי למנוע כל טענה אפשרית על מחטף ולאפשר להם להשתתף בקבלת ההחלטות שעל הפרק.

שלום רן,

יש להודיע על קיומה של אסיפת דיירים לפחות 4 ימים מראש.

אם ההודעה נתלית על לוח המודעות בבניין היא נחשבת כאילו נמסרה לכל דייר יום לאחר תלייתה).

שלום אביב,

החוקים הרלוונטיים הם פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור ) וחוק התכנון והבניה.

לבחינת שאלת הפיצוי כדאי לפנות לעו"ד מנוסה בתחום ההפקעות עם כל הפרטים הרלונטיים.

שלום מיקי,

לעיתים ניתן להוכיח את קיומו של השיפוץ ואת עלותו גם בהעדר קבלות באמצעות ראיות משניות כגון הוכחות על הוצאת הכספים מהבנק בסכומים הנטענים, חוות דעת שמאי היחס לעלות השיפוץ, חוזים עם בעלי מקצוע ועוד.

שלום רב,

הרשות היתה רשאית לגבות מכם דמי שכירות ככל שהיו לה זכויות להשכיר את המבנה (למשל - הסכם עם רמ"י).

שלום דנית,

אין אפשרות לקבל זכות קניין בחניה רק משום שחנית בה במשך חצי שנה.

כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני ולבדוק על פי המסמכים עליהם חתמת את אפשרות החלפת החניה באופן אחר או קבלת פיצוי בגין החלפת החניה.

שלום דודו,

הדרך הנכונה לפתור בעיה של מבנה מסוכן היא לתקן אותו.

הבנק חושש שהבניין יהרס והבטוחה שתמסר לידיו (שיעבוד של הנכס) תאבד את ערכה.

יחד עם זאת - ניתן לתקוף את הכרזת העיריה במקרה בו איננה תואמת את המצאות באמצעות חוות דעת נגדית.

שלום רב,

לגבי כל עסקת נדל"ן בישראל רצוי לקבל יעוץ ויצוג משפטי. עניין זה מקבל משנה תוקף כשהקונים תושבי חוץ.

המורכבות לגבי תושבי חוץ רבה יותר בעניינים שונים, למשל:

בענייני מיסוי - לרוב אינם זכאים להקלות במס רכישה וכן נדרשים לחתום באופן אישי על ההצהרות לרשות המסים;

קיימת מגבלה על מכירת נכסים בניהול רמ"י (או שנוהלו בעבר ע"י רמ"י) לתושבי חוץ;

לעיתים קרובות נדרש טיפול נוסף מול הבנק לצורך העברת/קבלת כספים מחו"ל;

עסקת מקרקעין היא עסקה הדורשת טיפול משפטי מקצועי, רצוי מעו"ד שייצג רק את הקונה/מוכר ולא את שני הצדדים.

שלום רב,

ככל שאין בהסכם המכר התניה של התשלום בקיומו של האישור המבוקש אין הקונה רשאית לעכב את התשלום והאיחור נחשב כהפרת החוזה.

עליך לדרוש מהקונה תוספת לתשלום האחרון על פי הפיצוי הקבוע בהסכם להפרה מסוג זה. אם מדובר בפיצוי יומי לא תוכל לדעת מה שיעורו אלא לאחר שיבוצע התשלום (רק אז תדע בכמה ימים איחרה הקונה).

ככל שהפיצוי איננו משולם יתכן שתדרש להגיש תביעה כנגד הקונה.

שלום נעמה,

התשובה בקצרה היא שחיוני לקבל יצוג מעו"ד מטעמך בעסקת רכישת דירה, גם ברכישה מקבלן.

עורך הדין של הקבלן איננו מיצג אותך בעיסקה. תפקידו הוא לייצג את הקבלן ואת האינטרסים של הקבלן. התשלום שמשולם לו הוא בעיקרו עבור טיפולו ברישום הבית המשותף ורישום הדירה על שמך, פעולות אותן מתחייב הקבלן לבצע בהסכם המכר.

זכויותיך והאינטרסים שלך ישמרו אך ורק ע"י עו"ד מטעמך. רק עו"ד מטעמך יוודא את התאמת החוזה לחוק, ויסב את תשומת לבך לסעיפים שישיתו עליך תשלומים נוספים. רק מעו"ד מטעמך תקבלי יעוץ והסבר לגבי תוכן החוזה, החיובים המוטלים עלייך על פיו וזכויותייך כלפי הקבלן.

בעסקה שהיא מהיקרות ביותר שתבצעי רצוי שתקבלי יעוץ משפטי שרואה את טובתך ואת צרכייך.

שלום אלחנן,

שכ"ט הקבוע בחוק הינו בגין עסקה לרכישת דירה אחת. לפיכך, לטעמי יש להכפיל את שכ"ט הקבוע בחוק במספר הדירות הנרכשות.