פורום נדל"ן

שלום יוסי,

לרוב אופן החישוב והאפשרות להקדים תשלומים קבועים בהסכם המכר.

כעקרון, ובכפוף להוראות החוזה, בעת הקדמת תשלום יחול המדד שנקבע בחוזה לגבי אותו מועד (למשל - אם החישוב הוא על פי המדד ביום התשלום - יחושב המדד לפי מועד התשלום בפועל ולא המועד הקבוע בחוזה.

שלם דנה,

כדאי להפנות את השאלה ליועץ משכנתאות.

שלום טל,

התשובה לשאלתך מורכבת ותלויה בגורמים שונים, כגון מידת שיתוף הפעולה בין החוכרים הקיימים, היתכנות שינוי יעוד הקרקע ומה יהיו זכויות הבניה, מידת הנכונות של השותפים להשקיע כספים או מאמץ במימוש הזכויות,  וכו'. 

ככל שיש שיתוף פעולה בין החוכרים ניתן לחלק את החזקה והשימוש בקרקע או את אופן המימוש בהסכמה באמצעות הסכם שיתוף ובלא צורך בתביעת פירוק שיתוף.

במידת האפשר כדאי להגיע לשלב של מו"מ לגבי עסקת קומבינציה (אם זו הכוונה) רק לאחר שידועות לכם התשובות לשאלות שהוצגו לעיל, ולצורך קבלת תשובות אלה תצטרכו להעסיק אנשי מקצוע (אדריכל, שמאי, עו"ד וכיוב').

אפשרות אחרת היא להטיל את כל הבירורים הללו על קבלן/יזם שגם יוציא אחר כך את התכניות לפועל, במקרה כזה עשוי מרווח הפעולה של השותפים להצטמצם.

לאור מורכבות העניין אך מובן שלא ניתן לקבל תשובה מקיפה במסגרת הפורום. אני ממליצה לפנות להתיעצות משפטית אצל עו"ד מנוסה מתחום המקרקעין.

שלום מיכל,

רישום הזכויות על שם קונים בטאבו מותנה בין היתר גם בהצגת אישור לתשלום מס רכישה.

כל עוד הזכויות לא רשומות על שמך לא רכשת זכות קניינית שלמה בדירה ואת נשארת חשופה לנושים של המוכרים (גם אם ניתן יהיה לבטל עיקולים שיוטלו בגינם), אי תשלום מס רכישה חושף אותך לקנסות, ריבית (גבוהה) והוצאות נוספות ככל שיוחלט לנקוט כנגדך בהליכי אכיפה.

שלום יובל,

ההסכם אותו אתה מתאר הוא התחייבות של היורשים להעביר סכומי כסף לאלמנה. ההסכם צריך כמובן לכלול תנאים ביחס לסכומים, מקורם, מועד העברתם, תקופת העברתם, מה קורה אם בסוף התקופה דמי השכירות לא יכסו את החוב, סנקציות למקרה של הפרה וכיוב' עניינים כפי שיוסכמו בין הצדדים.

אין מדובר בעסקה במקרקעין במובן זה שלא מועברות זכויות במקרקעין. 

אפשר יהיה לרשום הערת אזהרה רק אם ההסכם יכלול התחייבות לבצע עסקה/להמנע מעסקה בנכסים או אם ירצו להתנות מכירה בהסכמת האם.

שלום רב,

ככלל - הדייר אחראי לתשלום בגין תיקון החלק המצוי בדירתו, אלא אם כן התקלה נובעת מהמערכת עצמה.

שלום דפנה,

מאחר שיש לך כבר דירה מס הרכישה לגבי הדירה החדשה יהיה 8% ממחירה.

שלום יוסי,

כעקרון לכל בעלי הדירות זכות שימוש שווה ברכוש המשותף. אתה זכאי לכך מכח הסכם השכירות (אלא אם כן קיימת על כך הגבלה בהסכם).

עליך לפנות לבעל הדירה כדי שיורה לועד למסור לך מפתח למחסן.

שלום שלומית,

לאחר הגשת בקשה להחלפת דירה מסיבות בריאותיות וקבלת חוו"ד מהועדה הרפואית תנתן החלטה הן לגבי הזכאות לקבל דירה חלופית וגם לגבי תנאי הזכאות. הדירה לא תהיה בהכרח בשטח זהה לשטחה של דירתך הנוכחית, אלא בהתאם לקריטריונים הקבועים בדיור הציבורי המפורטים בקישור זה: https://www.gov.il/he/departments/general/apartment_size_public_housing).

שלום רינתה,

לא בכדי נאמר "מרבה נכסים מרבה דאגה". 

כמי שמסתמכת על הכנסת השכירות לצורך תשלום דמי שכירות עבור דירת מגורייך עליך לקחת בחשבון שלא תמיד הדירה מושכרת, יתכנו תקופות מעבר בין שוכרים ויתכנו גם מקרים של אי תשלום ע"י שוכר. לכן חשוב להערך ולדאוג לררבה תקציבית למימון השכירות.

ההגנה המירבית על משכיר מגיעה מהחוזה עליו הוא מחתים את השוכר וכדאי לקבל יעוץ משפטי מיטבי בתחום זה, לרבות לעניין קבלת בטוחות. בנוסף כדאי לקבל כמה שיותר פרטים על השוכר, מקום מגוריו, מקום עבודתו, שיעור השתכרותו ועוד.

כאשר שוכר מפר את הסכם השכירות קיימת אפשרות לפנותו מהדירה בהליך מקוצר (יחסית...) בתוך מספר חודשים, ולהגיש תביעה כספית נפרדת כנגדו. אם יבחר שלא להתגונן או שלא להופיע לדיון למרות שזומן כדין ניתן יהיה לקבל פסק דין בהעדרו. את פסקי הדין ניתן להגיש לביצוע בהוצאה לפועל.

ניתן לקבוע בהסכם השכירות תנאי לעניין סמכות מקומית של בית המשפט במחוז מגורייך. לוב מדובר בבית משפט השלום.

מסירת ניהול הנכס לחברת ניהול איננה מונעת מהשוכר לתבוע אותך. בכפוף לאמור בחוזה את תוכלי לתבוע את חברת הניהול בהתאם לתביעה שתוגש נגדך.

שלום רעם,

כל השאלות שאתה מעלה הן שאלות נכונות.

רכישת דירה כשהרטיבות מגיעה משכן שדירתו עומדת ריקה מזה שנים שמעל ושלא ברור עד כמה ישתף פעולה בתיקון מגבירה את הסיכון. כאשר מתגורר מישהו בדירה שממנה הרטיבות יש לבעליה תמריץ רב יותר לתקן את הליקוי.

עליך להחליט אם מחיר הדירה בצרוף עלויות התיקון (ככל שניתן לתקנו בלא שיתוף פעולה מהשכן) ובצרוף עלויות התביעה כנגדו עדיין מהווה מחיר שאתה מוכן לשלם בגין הדירה הספציפית. (או לנסות להפחית את העלויות הללו ממחיר הדירה).

שלום שחר,

הקבלן רשאי לחייב אותך בתשלום סך של 5,000 ש"ח + מע"מ (או 0.5% + מע"מ - לפי הנמוך) בגין הוצאות משפטיות לרישום הנכס.

שלום גיל,

על פי חוק הנוטריונים וחוק לשכת עורכי הדין, אם בין מיופי הכח נכללים אנשים/חברות/גופים או  שאינם עורכי דין יש צורך באישור נוטריוני ליפוי הכח. כך גם אם יפוי הכח נחתם שלא בפני אחד מעורכי הדין מיופי הכח.

לגבי התשלום - קיים תעריף מחייב של משרד המשפטים לביצוען של פעולות נוטריוניות.

שלום אבירם,

לא ברור משאלתך מה ההודעה שקבלת ומה הנימוקים לה.

כעקרון יש לחדש את תוקף תעודת הזכאות, ואם אתם עדיין עומדים בקריטריונים היא תחודש.

שלום אבי,

על כל בעל דירה חלה חובה להשתתף בהוצאות הדרושות לתחזוקה תקינה של הבניין.

ככל שבעל דירה מסרב לעשות כן ניתן להגיש כנגדו תביעה מתאימה ולכפות את השתתפותו. הדבר נכון גם אם מדובר במספר בעלי דירות סרבנים.

שלום ורדינה,

החובה לשלם פיצוי מוסכם (דמי שכירות מוגדלים) לרוכש דירה חלה במקרה של איחור גדול יותר מחודשיים מהתאריך הרשום בחוזה (לדברייך גם נספח התשלומים מפנה לחוזה) והחל מהיום הראשון לאיחור.

שלום אברי,

השארת סכום כלכ כך גבוה לסיום העסקה איננה מקובלת לרוב.

את כספי המשכנתא ניתן לשלם גם במספר תשלומים ולא בהכרח בתשלום אחד. כך אם מתעוררת בעיה ניתן לדעת עליה בשלב מוקדם יותר ולנסות לפתר אותה באופן שיגרום פחות נזקים.

כדאי להתיעץ עם עו"ד לגבי הדרכים להגן עליך ולכל הפחות להבטיח שיהיה בידך סכום הפיצוי המוסכם למקרה בו הקונה יפר את החוזה.

שלום שחר,

התשובה כפופה לאמור בחוזה הרכישה.

ככל שלדעתך מדובר באי התאמה תוכל לדרוש מהקבלן תיקון גם לאחר קבלת המפתח.

כדאי לדאוג לקבלת חוות דעת שמאי מקרקעין כבר כעת.

שלום שמואל,

אם לא נקבעה בחוזה חובה לאפשר את ביקוריך בדירה בתקופת השכירות תתקשה לכפות זאת על השוכר. מוטב להגיע להסכמות ברוח טובה עם השוכר.

שלום דניאל,

אני מבינה את התסכול ועגמת הנפש שאתם חווים.

יחד עם זאת, בית משפט לא יתערב בקביעה שמאית ולא יכפה על שמאי לשנות את דעתו המקצועית. אין זו מומחיותו של בית המשפט, וכדי להכריע בסכסוך בעניין שווי דירה יבקש חוות דעת של שמאי. כפי הנראה, רק אם תוכלו להביא חוות דעת של שמאי המקובל על הבנק ומעריך את הדירה במחיר גבוה יותר תוכלו לקבל משכנתא גבוהה יותר,

כך גם לא ניתן לאלץ מוכרים להתפשר על מחיר נמוך יותר מהמחיר הנדרש על ידם רק כי המחיר איננו תואם הערכת שמאי או כי לא מתאפשר לכם לקחת משכנתא. אתם רשאים לנהל עימם מו"מ, כמובן, אך הם רשאים לא להסכים. הרי גם אתם טוענים שהדירה שווה יותר מאשר דירות דומות ברחובות סמוכים ומאשר קובע השמאי.

שלום שוקי,

אותו חלק עליו בוצעה תוספת הבניה הופך להיות חלק מהדירה ולא נשאר רכוש משותף, אבל יתרת השטח המשותף איננו מוצמד לדירה. למשל - תוספת בניה על הגג איננה גוררת הצמדה אוטומטית של שטח הגג שלא נבנה עליו דבר לתוספת הבניה והגג שנותר נשאר שטח משותף.

שלום רון,

לגבי מס רכישה המתווה שהצגת הוא מתווה נכון.

לגבי פטור ממס במכירת 2 הדירות - הדבר תלוי בשווי הדירות ובקיום תנאי סעיף 49ה לחוק (שווי 2 הדירות עד 1,986,000 ש"ח, מכירת הדירה השניה בתוך שנה ממכירת הדירה הראשונה ורכישת דירה חדשה במהלך השנה שקדמה או השנה שאחרי מכירת הדירה השניה, שעלותה לפחות 3/4 ממחיר 2 הדירות).

שלום עמית,

הפטור ניתן (פעמיים בלבד במהלך החיים) רק לדירה המיועדת לשמש למגורי הנכה בפועל.

שלום בני,

בעת ההכרזה על מתחם השיקום ובעת הפקדת התכנית המשנה את יעוד השטח היתה אמורה להנתן לתושבים הזדמנות להתנגד. עליך לבדוק את המועדים הרלוונטיים וכן אם וכיצד פורסמו התכניות כדי לבחון את המשך צעדיך.