פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מה צריך להקפיד בחוזה בבנין משולב עם מסחר
בנוסף בעלי החנויות רוצים לסגור את הגלריה ולהוסיף עסקים
מה צריך להקפיד בחוזה
שלום וברכה,
יש להקפיד לשכור שירותיו של עורך דין שיבחן את ההסכם, הוראותיו, ואת יתר התנאים והנזגרות של ההסכם
סגירת חדר ללא תקרה עם גג בטון – הטל השבחה
ברשותי דירת גג בתל אביב שיש בה חדר בצד הבנין שאין לו תקרה,מעין מרפסת פנימית.
אני מעונין לסגור את החדר הנ"ל עם תקרת בטון, החדר גודלו כ 20 מ"ר (3X6 בערך).
1) הדירה בצפון הישן של ת"א והמחיר למ"ר הוא 50,000 ש"ח .
2) הדירה אומנם דירת מגורים אבל מושכרת,אני אינני גר בה,אינני יודע אם זה פרט חשוב,אולי מבחינת העיריה הנתון חשוב לצורך מס שבח ,הבנתי מקריאה באינטרנט שהפטור הוא עד 140 מ"ר ורק למי שמתגורר בנכס ואם הנכס מושכר אז אין פטור.
3) השטח הסגור (ללא מרפסות) של הדירה הנוכחי קטן מ 120 על פי נסח הטאבו אבל אני לא בטוח מה הם הכללים בקביעת שטח,אני יודע בוודאות רק שטח כללי של דירה+מרפסות (כולל עובי בלוק) . שטח קומה -170 מ"ר,מרפסת קידמית 25 מ"ר,החדר שאני מעונין לסגור כ 20 מ"ר, כלומר השטח הנוכחי הסגור הוא כ 125 מ"ר (מדידה כוללת עובי בלוק).
שאלות:
1)אני מניח שהדבר כרוך בהיטל השבחה מצד העיריה,בכמה בערך מדובר?
ניסיתי להעריך בעצמי על פי מה שראיתי באינטרנט - שווי נוכחי של מרפסת
הוא חצי משווי מ"ר בנוי, כלומר ההשבחה היא 25,000 ש"ח למ"ר והיטל ההשבחה הוא 50% , כלומר אדרש לשלם 12,500 ש"ח למ"ר היטל השבחה (לא כללתי עלויות בניית גג גם כי קטנות יחסית וגם כי לא ידועות לי כרגע, אני מניח כ 1000 ש"ח למ"ר),זה המון,אני מאוד מקווה שאני טועה,האם מישהו יכול לתת מושג מהו סדר הגודל של היטל ההשבחה במקרה כזה ?
2)האם המהנדס/אדריכל (אדריכל מספיק ?) שיגיש את התוכנית לעיריה
ידע לאמר יותר לגבי סדר הגודל של ההיטל ?
אודה לכל מי שיוסיף מידע או שיקול כי פשוט אין לי עם מי להתיעץ.
תודה
סגירת חדר ללא תקרה
שלום וברכה,
נוכח האמור בשאלתך המלצתי היא לפנות לייעוץ משפטי / ייעוץ שמאי פרטי טרם ביצוע האמור
בנק
רישום עסקה
ירושה
הבת שלה נפטרה כאשר בבעלותה 2 דירות: אחת שרכשה ואחת זו שירשה מאמה (ירושת דירה יחידה).
הנכד ירש עכשיו 2 דירות אלו.
האם במכירתן תהיינה שתיהן פטורות ממס? (כלומר האם "זכותה של הבת למכור את דירת הירושה בפטור ממס" עוברת גם בירושה לנכד?
מכירת דירה בירושה
נילי שלום רב,
לטעמי, ובהסתמך על נתוני השאלה, יש פטור גם לדירת הסב (פטור של המוריש) וגם פטור לדירת האם (פטור של המורישה),
בברכה,
מיכאל
אגרת טאבו
כמה סה"כ לשלם?
רישום עסקה כולל משכנתא
התלבטות נדל"נית
הון עצמי 1.000.000.
אפשרוית שיש:
1. רכישת נכס חדש ללא מכירת נכס קיים
2. רכישת נכס חדש עם מכירת נכס קיים
3. מקסימום משכנתות ומינימום הון עצמי
4. מקסימום הון עצמי ומינימום משכנתות
נא עזרתכם לקבל החלטה מושכלת וכדאית כלכלית במינימום הפסדים.
שאלה
אין מדובר בשאלה משפטית.
קאוצינג נדלני
שלום וברכה,
הפורום לא עוסק במתן ייעוץ השקעות בנדלן. ניתן לפנות לייעוץ באופן פרטי
גג בבניין
כן
איך זה אפשרי אם גג זהו רכוש משותף ?
רכישת גג
לצורך מענה על השאלה יש לבחון את הזכויות בגג
קבלת טופס 4 ללא תשתיות חשמל מוכנות
טופס 4 חלקי
שלום וברכה,
ככל הנראה מדובר בטופס 4 חלקי, יש לבחון את הוראותיו
שמאות מוקדמת
האם כדאי לקחת שמאי מקדים טרם רכישת דירה?
שלום וברכה,
גילוי נאות, גם אני נוהג להמליץ בפני הרוכשים לשכור שירותיו של שמאי מקדים מאת הבנק למשכנתאות טרם חתימה על הסכם לרכישת דירה.
זאת מ-2 טעמים עיקריים:
הראשון, השמאי יבחן את הנכס מבחינה תכנונית וכך למעשה נדע האם בנכס קיימות חריגות בנייה או תוספות בניה שלא כדין.
השני, השמאי יבחן את שווי הדירה, וכך למעשה נדע מה גובה המשכנתה אותה עתידים נהיה לקבל מהבנק.
בחינת שווי הנכס ובחינה של המצב התכנוני שלו יאפשרו לנו להבין האם העסקה שלפנינו כדאית והאם אנחנו אכן יכולים לרכוש את הדירה.
פיצול דירות והיטל השבחה – חישוב עבור מרתף
היטלי השבחה
בקשה לאשור העברת זכויות ברמ י
בקשה לעברת זכויות בהתאם לצו קיום צוואה
שלום וברכה,
מנתוני השאלה עולה כי מדובר בחכירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין שאין לגביה הגבלה בהעברה וירושה. לפיכך ביצוע ההעברה מתבצע בלשכת רישום המקרקעין בלבד.
רישום תיקון
תיקון צו בית משותף
שלום ארז,
יש לבצע תיקון של צו הבית המשותף ובו לרשום 2 חנויות במקום החנות האחת הרשומה.
כבכל מקרה של תיקון, תתכן התנגדות של בעלי הזכויות האחרים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטר משכנתא
בנוסף מה עדיף שטר משכנתא ללא הגבלה בסכום או מישכון
משכנתא
שלום דניאל,
תנאי המשכנתא, לרבות לעניין העברתה ליורשים, קבועים בשטר המשכנתא.
לטעמי, ככל שאין קביעה אחרת בשטר המשכנתא היורשים נכנסים בנעלי האם המנוחה.
ככל שמדובר בנכס מקרקעין הרשום בלשכת רישום המקרקעין יש לרשום משכנתא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילה ושכן סרבן
בבעלןתי דירה בבאר שבע שאני משכיר כבר כמה שנים. השוכר שלי הודיע לי שיש שלולית קבועה של מי ביוב באזור שבו יוצא צינור ארבע צול מחדר השירותים שלנו אל מחוץ לבניין. לא רואים מים יוצאים מהצינור שלנו אז קראנו לאינסטלטור שיבדוק והוא אמא שיש נזילה בחלק של הצינור אחרי שהוא נכנס מתחת לריצוף של חות הבניין. העניין הוא שהצינור שלנו בסמיכות לצינור השכנים וכאשר הנזילה מתחת לריצוף אי אפשר לגעת של מי הנזילה עד שיפרקו את הריצוף. החלטתי כצעד ראשון לדבר עם בעל הדירה הסמוכה אך נתקלתי ביחס שלילי וטענות כגון הנזילה לא ממני ואם תגעו בצינור שלי אני אתבע. השאלה שלי היא איך להתנהל מפה. אני לא רוצה להשאיר את השוכרים שלי עם שלולית מי ביוב מתחת לחלון ומצד שני לא יודע מה לעשות במעדה ונפתח את הריצוף ונגלה שהנזילה מגיעה מצינור השכן.
תרשמי מאוד לעצתכם.
נזילה ושכן סרבן
שלום יניב,
מובן שעדיף לפתור עניין כזה בהבנה הדדית ובהסכמה,
מציעה בשלב ראשון לבדוק ולוודא כי הנזילה איננה בצינור שלכם באמצעות פירוק הריצוף שאיננו שייך לשכן (רצפת דירתכם או בהסכמת ועד הבית/רוב הדיירים אם זה רכוש משותף.
אם השכן הסרבן איננו מאפשר בדיקת מקור התקלה, ואם אי אפשר לבדוק מה המקור בלי להכנס לשטחו, תאלצו להגיש תביעה ולקבל צו לבדיקת מקור הנזילה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב במסירה ואי מתן תשובות ומפרטים
עיכובים בביצוע תמ"א 38
שלום אורנה,
נא הפני שאלתך לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערכת שווי שטח
לאחרונה יצאתי מדירה אותה שכרתי במשך כמעט 3 שנים. בחוזה הוסכם כי אני ואחיו של המשכיר נחלוק גינה. בפועל ובמרבית מתקופת השכירות, נמנע ממני השימוש בגינה מאחר ואחיו של המשכיר ניכס לעצמו חלק מסוים לטובת מחסן אישי ובשארית הגינה נמנע השימוש מסיבות מגוונות שאליהן לא אכנס כרגע. על כך ועוד בכוונתי להגיש כנגד המשכיר תביעה. שאלתי היא איך יודעים לחשב שווי גינה? שווי המחסן שנבנה על חשבון שטח הגינה? ובנוסף האם ניתן לכמת שווי הנאה מגינה? האם יש חוק בנושא?
תודה רבה על המענה!
נטע
הערכת שווי מקרקעין
שלום נטע,
שמאי מקרקעין יוכל לסייע בקביעת הנתונים הנ"ל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צוואה
האם ביטול החלק שנכתב בכתב יד צריך אישור של בית המשפט כדי לבטלו? אציין שהתאריך שמופיע מתחת לכתב היד תואם לתאריך שנכתב בכותרת של הצוואה תואם לתאריך שנכתב בכתב היד,
תודה ובברכה
צוואה
שלום בצלאל,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני משפחה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפקח
כמה אגרה?
האם גם המשכיר יהיה נתבע?
האם מותר לבקש ממנקה הבניין לפנות החפצים לאחר החלטה של ישיבת וועד הבית?
תביעה נגד שכן לפינוי הרכוש המשותף
שלום גילי,
אגרה בתביעה לסילוק יד היא 657 ש"ח.
אם מדובר בפעולות של השוכר אין חובה להגיש תביעה כנגד המשכיר, אך עשויים להיות לכך יתרונות טקטיים.
לא מומלץ לפעול ללא החלטה של ערכאה שיפוטית. הדבר עלול לחשוף אתכם לתביעות בגין גרימת נזקים לרכושו של השכן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השתלטות על חניה, איך פותרים
מה עלינו לעשות ולמי עלינו לפנות? אציין כי פנינו אל השוכר והבהרנו לו את המצב, הוא טיפוס קצת אלים ו...
אנו נואשים, כי מצד אחד מדא על סכום לא גבוה, כחמש מאות ש''ח בחודש, מאידך זהו נכס שלנו ואנחנו מעוניינים שמישהו ישתלט עליו.
תודה
השתלטות על חניה, איך פותרים
שלום רוני,
תוכלו לפנות לבית המשפט בתביעה לקבלת צו מניעה כנגד השותף הפועל בניגוד לרצונכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור
שאלתי אם הוועדה המקומית תאשר להם ללא חתימה שלי,האם ניתן לערער לוועדה מחוזית או לפתוח הליכים בבית המשפט?
תודה ובברכה
הליכי התנגדות וערר
שלום בצלאל,
כעקרון הועדה המקומית רשאית לקבל את התנגדותך או לדחות אותה.
תוכל להגיש ערר על החלטת הועדה המקומית ותוכל להשיג על החלטת ועדת הערר בפני בית המשפט לעניינים מינהליים.
יש לשים לב שאם טענותיך הן טענות קנייניות הן אינן בסמכות הועדה אלא יש לפנות לבית המשפט בתביעה מתאימה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו על דירה
לגבי דירה שקיימת כבר 50 שנה כחלק מבנין שלכל דיריו יש טאבו אבל היא לא רשומה (גם לא בהערת הזהרה)אבל מיסים ומונה ספציפי לדירה יש.
השאלה אם לא חושבים למכור את הדירה,האם יש סיכון?
2. האם אפשר אפילו בתשלום להסדיר הערה או טאבו לדירה?
דירה שאינה רשומה בטאבו
שלום שרון,
יש לנסות ולהבין מדוע הדירה איננה רשומה בטאבו למרות ששאר הדירות בבניין רשומות.
ניתן לבחון אפשרות של תיקון צו הבית המשותף באופן שהדירה תרשם כחלק ממנו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיה ברישום משותף
בבואינו לקחת כעת משכנתא גילינו שהבית לא רשום בטאבו.
ביררנו והבעיה היא כזאת.
הקבוצה לפני המכירה לנו הלקוחות היתה מחולקת ל3 שותפים שווים, כשלכל אחד היה 16/48 בקרקע. כל השותפים מכרו את חלקם ללקוחות שונים.
אנחנו קנינו מאחד מהמוכרים ששמו משה.
למשה הזה היו 16 חלקים מתוך 48, כאשר 3 חלקים מתוך חלקו היו גג הבנין.
למעשה בגג הבנין אין אישורי בניה כרגע. ואין שום דבר. וסביר להניח שגם לא יהיו בעשור הקרוב.
מה שקורה הוא, שכיון שכך, כשבאים לרשום תתי חלקות ברישום בית משותף, אין לאיפה להצמיד את הגג, הוא כאילו באויר, כי למשה לא נשאר שום רכוש בבנין לבד מאותם 3 חלקים שהם הגג.
השאלה מה עושים כעת. משה אינו מוותר על חלקו בגג, הוא טוען שזה שווה כסף כיון שאם אי פעם יבנו במקום מגדלים יהיה לו חלק בבנין.
משה מוכן למכור את הגג לאחד השכנים רק לצורך הרישום, ולעשות חוזה פנימי בינו לבין הקונה שהגג יהיה שייך לו. הם סומכים זה על זה.
הבעיה שבמכירה כזאת יש מיסים [רכישה. אולי גם שבח], ואף אחד אינו מוכן לשלם.
מה עושים? האם יש פתרון?
בעיה ברישום בית משותף
שלום דוד,
כדאי לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד העוסק ברישום בתים משותפים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה בטאבו לדירה של חסויה
התמנתי לשמש אפוטרופסית של אימי. אני מבינה שעלי לרשום הערת אזהרה על דירתה.
האם אוכל לבצע זאת בכל סניף של משרדי הטאבו או שעלי לנסוע במיוחד לעיר בה נמצאת הדירה?
האם יש גורם ממשלתי שיכול לסייע לי בתהליך או שעלי לשכור עורך דין?
הערת אזהרה בטאבו לדירה של חסויה
שלום גלית,
את יכולה לבצע את הרישום בעצמך.
עליך לפנות עם עותק מאושר של ההחלטה ללשכת רישום המקרקעין בה רשומה הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בעלות מחכירה לבעלות
שדרוג מחכירה לבעלות
שלום מיקי,
לפי המסמך המצורף הדירה שייכת לקק"ל ואים אפשרות כעת לשדרג את הזכויות לבעלות.
כעקרון על מנת לבצע את השדרוג יש לפנות למשרדי המחוז הרלוונטי בבקשה באמצעות טופס שניתן להוריד באתר רמ"י.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי דירה יד 2
אני מתענינת ברכישת דירה לי במקום הנוכחית.
אני נכה 100 אחוז רשות המיסים.
מה גובה מס הרכישה שאדרש לשלם באם אמכור הדירה הנוכחית ומה גובה המס אם אחליט להשאירה ולהתגורר בחדשה
רוב תודות
הקלה במס לנכה
שלום ברכה,
אם את עונה על תנאי הזכאות הקבועים בתקנות (כדאי לוודא עם עוה"ד שייצג בעסקה) ולא ניצלת את הזכאות לרכישת דירה בהקלה במס רכישה יותר מפעם אחת, אזי, בהנחה שהדירה תשמש למגורייך בפועל תוכלי לרכוש את הדירה ולשלם מס רכישה מופחת (1/2%) גם אם ברשותך דירות נוספות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
