פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
כינוס נכסים לרישום בית משותף – מהערת אזהרה לבעלות
שלום וברכה,
האם לכונס נכסים שניתן לו צו מבימ"ש שמסמיך אותו לחתום על כל מסמך שנדרש לצורך רישום בית משותף בנכס מסוים, קיימת סמכות במסגרת הבקשה לרישום בית משותף להעביר בעל הערת אזהרה לרמה של בעל זכות בעלות?
מדובר במצב שקיים רישום בעלות עתיק של אנשים שנפטרו ומי שבעל הדירה ומחזיק בה בפועל כבר יותר מ20 שנה הוא בעל הערת אזהרה בלבד?
תודה רבה,
מיטל
כינוס נכסים לרישום בית משותף
שלום מירב,
יש לבחון את החלטת המינוי והסמכויות שהוקנו לפיה לכונס הנכסים.
רישום הזכויות ע"ש בעל הערת אזהרה איננו חלק בלתי נפרד מרישום הבית המשותף וחתימה על מסמכי רישום הבית המשותף איננה כוללת בהכרח הסמכה להעברת זכויות.
את רישום הדירה על שם בעל הערת האזהרה ניתן לבצע אחרי רישום הבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה בכינוס נכסים
אודה לתשובה- לאחר תביעה של פירוק שיתוף הסכמנו כי עורכי הדין שלנו (של התובע ושל הנתבע) ימונו ככונסי נכסים . לאחר התמחרות זכינו ואנחנו קונים את הדירה . השאלה שלי מי צריך לדווח למס שבח על העסקה? האם כונסי הנכסים? האם אני באופן עצמאי או מטעם עורך דין מטעמי? תודה מורן
מכירה בכינוס נכסים
שלום מורן,
התשובה תלויה בהגדרת תפקידו וסמכויותיו של הכונס.
לעתים קרובות מי שמדווח לרשות המסים הוא עוה"ד של הקונה מטעם הקונה והכונס מטעם המוכר.
ניתן כמובן להסכים או לקבוע אחרת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרויקט תמא
במסגרת פרויקט של הוספת ממ"ד ומחסן, נשאלת השאלה האם שני אלה גורעים לי מאחוזי הבניה שנותרו לי לנצל?
בנוסף האם מותר לי למכור את המחסן לאחד השכנים? ואז אם התשובה לשאלה הקודמת חיובית, אני מוכרת את זכויות הבניה שלי לשכן?
ושאלה אחרונה, האם מותר לי למכור בדרך של חכירה לדורות ואז אין צורך בדיווח על העסקה כעסקת מכר לכל דבר? וגם לא אאבד את זכויות הבניה שלי?.
תודה על המענה המקצועי.
תמ"א 38
שלום טלי,
נא פני לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה של זכויות בטאבו
שילמתי לרשות מקרקעי ישראל חוב בגין דמי חכירה בכרטיס אשראי ב 6 תשלומים .
1. האם האישור- אסמכתא על התשלום ישמש בעבורי להעביר את הזכויות בנכס בטאבו על שמי לאלתר?
2. מה נדרש עוד להציג במעמד העברת הזכויות בנכס?
רישום זכויות חכירה בטאבו
שלום רב,
לצורך רישום הזכויות בטאבו נדרשת חתימת רמ"י על שטרי חכירה מתאימים, חתומים גם על ידי הצדדים לעסקה (מוכר, קונה) אותם מגישים ללשכת רישום המקרקעין בצרוף המסמכים המתאימים לעסקה (אישורי מסים/אישור הרשות המקומית וכיוב').
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שחרור ערבות לצרכי תצ"ר
במסגרת בקשה להיתר בניה, נתבקשתי ע"י העיריה להפקיד ערבות עבור תצ"ר. כעת, עם סיום הבניה וקבלת טופס 4, העיריה מסרבת לשחרר את הערבות עד לרישום הפקעה בטאבו, לטובת העיריה. האם זה חוקי? יתר הדיירים בבנין לא מוכנים לחתום, והיחסים בינינו לא כ"כ טובים, וכעת אין לי אפשרות לרשום הפקעה בטאבו וגם לא לקבל חזרה את הערבות. מה אפשר לעשות?
בתודה מראש,
אהרן
ערבות לרישום תצ"ר
שלום אהרן,
מטרת הפקדת הערבות במקרה כזה היא להבטיח את רישום התצ"ר הכולל את ההפקעה.
בדוק את המסמכים עליהם חתמת, סביר להניח שקיימת בהם התחייבות לביצוע הרישום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הודעת ווצאפ נחשבת "אישור בכתב"?
בדירה או בחלק ממנה ו/או לשכפל מפתח לאדם אחר זולתם ללא אישור המשכיר
בכתב, במשך כל תקופת השכירות. במידה שלא יתקיים התנאי הנ"ל במלואו, יהווה
הדבר הפרת הסכם מצדם של השוכרים ולמשכיר תהא הזכות לדרוש פינוי מהדירה
ללא כל שיהוי וללא הודעה מוקדמת. באם שכפלו השוכרים מפתח נוסף לאדם אחר
לאחר קבלת אישורו של המשכיר בכתב, מתחייבים השוכרים למסור למשכיר את
המפתח ששוכפל עם תום חוזה זה.
הודעת ווטסאפ כהודעה בכתב
תיווך עסקה בין צדדים
אני מעוניין לקשר בין שני גורמים שונים לגבי עסקה נדלנית גדולה - אך אינני מתווך. אין לי ידע בנדל"ן ואני מעוניין להרוויח אך ורק על הקישור בין שני הצדדים במידה והעסקה נסגרת. האם יש דרך חוקית לעשות זאת מבלי רישיון תיווך?
עסקת תיווך ללא רישיון
חזרתי לדירתי המושכרת
קיים סעיף בהסכם השכירות שיש לי מול השוכר, במקרה של אי תשלום דמי השכירות במשך שלושה חודשים, "המשכיר יכול להגיע לדירה ולהחליף צילינדר בדלת הכניסה לדירה, להוציא את החפצים של השוכר החוצה לחצר ולחזור לחיות בדירה שלי". האם אפשרי לבצע זאת מבחינה חוקית.
תודה ובכבוד רב, חוליו
בעל הדירה החליף מנעול והוציא את הציוד שלי מהדירה
פיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן
רכשתי על הנייר דירה חדשה מקבלן. בנספח לחוזה המכירה נכתב שבכל מקרה לא ינתן פיצוי בגין עיכוב של 60 יום. כלומר, הפיצוי (שכר דירה) ינתן רק החל מהיום ה-61. חוק מכר קובע שלאחר 60 ימי עיכוב במסירת בדירה, ינתן פיצוי רטרואקטיבי, קרי החל מהיום הראשון לעיכוב.
בנוסף, גובה הפיצוי (שכר הדירה) נקבע כ- 0.3% ממחיר העלות של הדירה בתוספת הצמדה למדד תשומות הבנייה. סכום זה מהווה למעשה 100 אחוז מדמי השכירות של דירה זהה באותו האזור. חוק מכר קובע שהפיצוי אמור להיות 150% מדמי השכירות של דירה דומה באותו האזור.
שאלותי הן: מה גובר על מה? האם החוזה עליו חתמתי (אשר מנוגד לחוק המכר) גובר על הוראות החוק? או שחוק המכר הוא המחייב את הקבלן (למרות החוזה עליו חתמתי).
תודה
מי גובר הוראות החוזה או הוראות חוק המכר
התחייבות לקבלן על אי-התנגדות
חתמנו חוזה עם קבלן בפרויקט בבנייה. לאחר מכן הראה לנו אחד הרוכשים סעיף בחוזה (שהעו"ד שלי משום מה התעלם ממנו) שהגג של הבניין שייך לקבלן, ואנחנו מתחייבים שבמקרה שהוא יעשה שינוי תב"ע כדי לבנות דירות נוספות על הגג, לא נתנגד לכך, ואם נידרש לחתום לו אף נעשה כך.
האם יש תוקף חוקי להתחייבות כזו?
מימוש זכויות בנייה על הגג
השאלה הנשאלת היא שאלת רחבת היקף המתייחסת הן להצמדת הגג והן לזכויות בנייה עתידיות עם זאת, בקצרה ככל והקבלן הבהיר לכלל הדיירים כי זכויות הבנייה נתונות לו הרי שעליו היה לעשות כן באופן ברור לחלוטין, בנסיבות בהן הנושא לא הובהר הרי שניתן יהיה לעתור לבית המשפט על מנת שיבחן הסוגיה.
האם יורש רשאי לדרוש שכ"ד מיורש שמתגורר בדירה מירוש
יצוין כי היורש א' שאינו מתגורר בדירה מעולם לא שלח דרישת תשלום ליורש ב' המתגורר בדירה ומצד שני מסרב להוציא צוו ירושה לדירה.
ואם מגיע לו ליורש א' שכ"ד מהי תקופת ההתיישנות עבורה הוא זכאי לדרוש שכ"ד רטרואקטיבית
דרישת שכר דירה מיורש המתגורר בדירת ירושה
יורש שלא מתגורר בדירה יכול לדרוש מחצית שכר דירה מקובל מאת יורש שמתגורר בדירת ירושה. הדרישה יכולה להיות רטרואקטיבית 7 שנים אחורה.
חתימה על פרוטוקול מסירת דירה לפני קבלת טופס 4
פרטוקול מסירת דירה
מס שבח
אנחנו נהיה פטורים ממש שבח באוגוסט 2020 שזה שנה וחצי לאחר שנכנסנו לדירה חדשה. השאלה היא אם אנחנו מוצאים קונים לדירה עכשיו והכניסה לדירה תהיה באוגוסט 2020, האם יש דרך לערוך את החוזה כך שתאריך החתימה שלו יהיה באוגוסט 2020 על מנת להימנע מתשלום מס השבח.
תודה
דיווח על עסקת מכר
שלום וברכה,
הדיווח על עסקת המכר עליו להעשות בתוך 30 ימים מהמועד בו נמכרת הדירה. ככל ובזמן זה יהיה עליכם לשלם מס שבח החיוב יהיה לאלתר
המשכיר החליף מנעול
בגלל שהמשכיר של הדירה הביא נערות ליווי לדירה ליד ופגע ברגשותיי ביקשתי לסיים שכירות והודעתי לו. הוא לא רצה. סרבתי לשלם עד שיפסיק עם השכירות לנערות ליווי והוא החליף מנעול בדירה שלי וכל הציוד שלי שם. המשטרה לא רוצה לעזור
איזה צו עליי להגיש לבית משפט שיחזיר לי את הציוד. אני לא יכול לקחת כעת עורך דין והציוד דחוף. בהמשך בתביעה אוכל להעזר בסיוע המשפטי אבל הציוד חשוב לי שלא יגנוב לי
תשובה לתגובה
שלום וברכה,
ככל והנך זקוק לסיוע משפטי וידך אינה משגת הנך מוזמן לפנות לסיוע המשפטי, כמו כן הנך רשאי להגיש תביעה לבית המשפט לתביעות קטנות בבקשה לצו עשה
הבהרה על פסק דין
הגשתי בפני המפקחת על המקרקעין תביעה ובכותרתה ציינתי "צו עשה" אף על פי שנושא חשוב ומפורט בתביעה היה גם תביעה כספית שהנתבעת חייבת לוועד. אני אינני חבר וועד.
בפסק הדין קיבלתי הוצאות (משמע זכיתי) אך נאמר שהיות שהתביעה איננה כספית (אע"פ שעיקרה כספי), ואף על פי שהחוק לצידי (פסק הדין ציטט את מספר הסעיף), רק וועד הבית רשאי לבקש את הכספים שביקשתי בשמו.
שאלות:
1. האם הוועד צריך להגיש תביעה חדשה ולזכות בוודאות על פי פסק הדין שניתן לי ?
2. האם אפשר לבקש הבהרה/החלטה אחרי מתן פסק הדין או שזה אבוד?
מה עושים במקרה כזה ?
תביעה על ידי בעל הדין הנכון
שלום עדיאל,
לאור העובדה שאתה לא זכאי לקבל את הסעד הכספי, על נציגות הבית המשותף להגיש תביעה חדשה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה דירה
מתגוררת בדירה. שכורה החוזה השכירות רשום 10/8/18-10/7/19 12 חודשים ובעלת הדירה קיבלה 12 שיקים שנפרעו במועד
בחוזה יש סעיף בהמשך לתקופת השכירות רשום החוזה עם אופציה להערכה ולא מצויין תקופה הודעתי לבעלת הדירה שברצוני לממש את האופציה והיא מסרבת
אופציה בחוזה שכירות
שלום רוני,
יש לבחון את נוסח החוזה על מנת לקבוע אם קיימת אופציה.
אם לפי נוסח החוזה אכן ניתנה אופציה לשוכרת - המשכירה איננה רשאית לסרב להאריך את תקופת השכירות
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזר כספי ערבות לשוכר
אני שוכרת דירה זו השנה הרביעית. ברשות בעלת הדירה שישה חודשי שכירות כערבות. כעת צריכה לחתום על חוזה חדש (מתחדש כל שנה)
האם אוכל לבקש ממנה החזר עבור שלושה חודשים עפ התיקון בחוק?
החזר כספי ערבות לשוכר
שלום אפרת,
אכן, תנאי החוק אינם מאפשרים כיום קבלת פקדון בסכום העולה על 3 חודשי שכירות ואת זכאית להחזר.
יחד עם זאת, יתכן שתדרשי להמציא בטוחות נוספות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כוכי
בתודה ובכבוד רב, כוכי
השוכר לא משלם - מותר לי להחליף מפתחות?
שלום כוכי,
כאשר השוכר איננו משלם את דמי השכירות הדרך המשפטית הנכונה היא לפנות בתביעת פינוי לבית המשפט. בנוסף תהיי זכאית לתבוע את הכספים המגיעים לך או להגיש את השיקים שחזרו לביצוע בהוצאה לפועל.
גם אם זה נראה לא הוגן - אינך רשאית להחליף מנעול ולסלקו בכח הזרוע, ואם תעשי כן יהיה זכאי לשוב לדירה. יתר על כן, את תהיי חשופה לתביעות בגין נזק שיגרם לרכושו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול צ'קים שכר דירה
חתמתי על הסכם שכירות שבמסגרתו נתתי 12 צ'קים דחויים מראש.
בהסכם ניתן להודיע חודשיים מראש על סיום החוזה.
מאחר והצ'קים נמצאים אצל המשכיר ואולי לא ירצה להחזיר לי אותם, האם ניתן וחוקי לבטלם?
מה קורה אם אני מבטלת את הצקים אבל המשכיר עשה להם ניכיון?
תודות רבות
ביטול צ'קים
שלום רב,
אם השכירות מתבטלת כדין על המשכיר להשיב לך את השיקים.
על מנת למנוע העברת הצ'קים לצד שלישי כלשהו כדאי להגבילם למוטב בלבד ולגביה באמצעות חשבון בנק בלבד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עמדה להטענת רכב חשמלי בחניית דייר הצמודה לדירתו
האם נדרש רק אישור מהוועד לכך, או גם אישור מכלל הדיירים?
להדגיש - העמדה תוצב בחניה שלו.
עמדה להטענת רכב חשמלי בחניית דייר הצמודה לדירתו
שלום אילן,
לטעמי, ככל שהעמדה תוצב בחניה הצמודה לדירת אותו דייר והעלות לא תוטל על כלל הדיירים אלא עליו בלבד אין צורך באישור כל הדיירים אלא די בהחלטת רוב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עבירה
מספר עבירה ואת המילים נפתח תיק פיקוח בניה ללא היתר
מסמכי תיק בועדה מקומית
שלום ניל,
באתר העיריה ניתן לראות רק תיקים שנסרקו.
נסה לפנות לשרדי הועדה לשם עיון בתיק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום לחברה המשכנת
בשיטוטים באינטרנט ראיתי שהסכום לרישום הזכויות הוא 300 שח מעמ.
מה הנכון?יש חוק לגבי רישום זה או שכל קבלן/עורך דין יכול לגבות כרצונו?
דמי טיפול להעברת זכויות בחברה משכנת
שלום אמיר
קיימת מגבלה חוקית על סכומים שרשאית החברה המשכנת לגבות בגין רישום העברת זכויות בפנקסיה. בהתאם לצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999הסכום המותר הוא 300 ש"ח + מע"מ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צוואה ונסח טאבו
הצוואה נכתבה ב2010
הוצאתי הסטוריה נסח טאבו ושם מופיע שב2014 והבית הועבר ללא תמורה על שם סבתא שלי
רשום למטה אין הגבלה של צוואה ואין הגבלה של העברה .
רציתי לשאול מכיוון שהיא נפטרה רק ב2016 האם הצוואה בתוקף או שלא?
פרטים
חסרים פרטים: האם הדוד נפטר ומתי?
הורשת זכויות במקרקעין
שלום נועה,
הדוד יכול להוריש לך רק רכוש ששייך לו בעת פטירתו.
עצם כתיבת צוואה איננה מגבילה את הדוד בעריכת עסקאות בדירה במהלך חייו. יתר על כן - הדוד רשאי לשנות או לבטל את צוואתו בכל עת.
יחד עם זאת - אם הסבתא נפטרה לפני הדוד והורישה לו את זכויותיה בדירה, או חלק מהן - יתכן שתהיי זכאי לרשת את חלקו זה, אם הצוואה לא בוטלה או שונתה על ידו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חריגות בנייה
ייעצו לנו לפנות ל'מפקח לבתים משותפים' יש למישהו מושג אם זה אכן נכון, או משהו אחר שניתן לעשות, אנחנו ממש בדילמה לא פשוטה, הבנייה הזאת חוסמת אותנו לגמרי, ושלא כחוק!
תודה רבה מראש
חריגות בניה
שלום רויטל,
ככל שהרשות איננה פועלת לעצירת בניה בלתי חוקית ניתן להגיש כנגדה תביעה מתאימה.
מומלץ לפנות לעו"ד מתחום התכנון והבניה להתיעצות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום זכויות בחברה המשכנת
בשיטוטים באינטרנט ראיתי שהסכום לרישום הזכויות הוא 300 שח + מעמ.
מה הנכון?יש חוק לגבי רישום זה או שכל קבלן/עורך דין יכול לגבות כרצונו?
שכ"ט
העו"ד לא עובד בהתנדבות ובקש שכ"ט
תשלום לחברה משכנת בגין העברת זכויות
שלום אורלי,
קיימת מגבלה חוקית על סכומים שרשאית החברה המשכנת לגבות בגין רישום העברת זכויות בפנקסיה. בהתאם לצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999הסכום המותר הוא 300 ש"ח + מע"מ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
