פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בעיה ברישום משותף
בבואינו לקחת כעת משכנתא גילינו שהבית לא רשום בטאבו.
ביררנו והבעיה היא כזאת.
הקבוצה לפני המכירה לנו הלקוחות היתה מחולקת ל3 שותפים שווים, כשלכל אחד היה 16/48 בקרקע. כל השותפים מכרו את חלקם ללקוחות שונים.
אנחנו קנינו מאחד מהמוכרים ששמו משה.
למשה הזה היו 16 חלקים מתוך 48, כאשר 3 חלקים מתוך חלקו היו גג הבנין.
למעשה בגג הבנין אין אישורי בניה כרגע. ואין שום דבר. וסביר להניח שגם לא יהיו בעשור הקרוב.
מה שקורה הוא, שכיון שכך, כשבאים לרשום תתי חלקות ברישום בית משותף, אין לאיפה להצמיד את הגג, הוא כאילו באויר, כי למשה לא נשאר שום רכוש בבנין לבד מאותם 3 חלקים שהם הגג.
השאלה מה עושים כעת. משה אינו מוותר על חלקו בגג, הוא טוען שזה שווה כסף כיון שאם אי פעם יבנו במקום מגדלים יהיה לו חלק בבנין.
משה מוכן למכור את הגג לאחד השכנים רק לצורך הרישום, ולעשות חוזה פנימי בינו לבין הקונה שהגג יהיה שייך לו. הם סומכים זה על זה.
הבעיה שבמכירה כזאת יש מיסים [רכישה. אולי גם שבח], ואף אחד אינו מוכן לשלם.
מה עושים? האם יש פתרון?
בעיה ברישום בית משותף
שלום דוד,
כדאי לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד העוסק ברישום בתים משותפים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה בטאבו לדירה של חסויה
התמנתי לשמש אפוטרופסית של אימי. אני מבינה שעלי לרשום הערת אזהרה על דירתה.
האם אוכל לבצע זאת בכל סניף של משרדי הטאבו או שעלי לנסוע במיוחד לעיר בה נמצאת הדירה?
האם יש גורם ממשלתי שיכול לסייע לי בתהליך או שעלי לשכור עורך דין?
הערת אזהרה בטאבו לדירה של חסויה
שלום גלית,
את יכולה לבצע את הרישום בעצמך.
עליך לפנות עם עותק מאושר של ההחלטה ללשכת רישום המקרקעין בה רשומה הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בעלות מחכירה לבעלות
שדרוג מחכירה לבעלות
שלום מיקי,
לפי המסמך המצורף הדירה שייכת לקק"ל ואים אפשרות כעת לשדרג את הזכויות לבעלות.
כעקרון על מנת לבצע את השדרוג יש לפנות למשרדי המחוז הרלוונטי בבקשה באמצעות טופס שניתן להוריד באתר רמ"י.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי דירה יד 2
אני מתענינת ברכישת דירה לי במקום הנוכחית.
אני נכה 100 אחוז רשות המיסים.
מה גובה מס הרכישה שאדרש לשלם באם אמכור הדירה הנוכחית ומה גובה המס אם אחליט להשאירה ולהתגורר בחדשה
רוב תודות
הקלה במס לנכה
שלום ברכה,
אם את עונה על תנאי הזכאות הקבועים בתקנות (כדאי לוודא עם עוה"ד שייצג בעסקה) ולא ניצלת את הזכאות לרכישת דירה בהקלה במס רכישה יותר מפעם אחת, אזי, בהנחה שהדירה תשמש למגורייך בפועל תוכלי לרכוש את הדירה ולשלם מס רכישה מופחת (1/2%) גם אם ברשותך דירות נוספות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיפוי לוחןת פח
מתברר כי החיפוי במרפסות ובעמודי הבנין לכל אורכם מחופה בלוחות פח.
לדברי המוכר זה כשל בחיפוי של הקבלן ונפילת אריחים והקבלן בתקופת בדק הניח את הלוחות.
מה עלי לבדוק בנושא,והאם עשוי להגרם לי נזק בעתיד
תודה
ליקויי בניה בחיפוי הבניין
שלום ארן,
במקרה כזה כדאי להביא מהנדס מטעמך שיבדוק את החיפויים וימליץ לגבי בטיחות הדירה והבניין והכדאיות לרכוש את הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סוף השכירות
תקופת השכירות לקראת סיום ועוד לא הגענו להסכמות לגבי החוזה החדש, אבל לגבי המחיר כן והוא פחות ממה שהיה קודם.
אם יעבור התאריכ והחוזה יגמר ועדיין לא נגיע להסכמות ואולי אפילו נחליט שלא מסכימים ושנפרדים. בהנחה שהיינו בסדר וניסינו להסכים והדרישות היו סבירות וכו' ...התעריף שלפיו נהיה חייבים הוא הישן או החדש?
סוף השכירות
שלום עמית,
כל עוד לא נחתם הסכם שכירות חדש לגבי תקופה חדשה יחולו תנאי ההסכם הקיים. זכותכם כשוכרים להמנע מהתשלום אם תפנו את הדירה במועד הקבוע בחוזה.
ניתן כמובן לנסות להגיע להסכמה אחרת עם בעלי הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיבוצים
זכות למנוע כניסה ברכב
שלום רב,
ובמה זה שונה ממדרחוב בעיר?
לכל ישוב יש זכות לקבוע את הסדרי החניה והתנועה בו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה בקרקע במושע
ואיך אני כרוכש דירה מהחברה אמור להחריג את הנותר מבעלות עליה, עוד בשלב הרכישה
רכישת דירה מקבלן שאינו בעלים של כל הקרקע
שלום אילני,
התשובה לשאלתך דורשת עיון במסמכי עסקת הקומבינציה ובמסמכי עסקת הרכישה שלך.
פעמים רבות לאחר עסקת קומבינציה חלקההבעלים בקרקע משקף את דירותיהם ואילו חלקי הקבלן את דירות הקבלן. לכן ירשמו הערות אזהרהר של הרוכשים מהקבלן על חלקו של הקבלן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה לעשות עם הועד?
יש לי סיכסוך עם ועד הבניין. הועד דורש סכום של 350 שקל לחודש. לפי דו"ח הכנסותהוצאות חובה מסתכמות ב-160 שקל לחודש. אני משלמת 300 שקל לחודש. עכשיו הם דורשים 20 צ'קים קדימה .
שאלות:
1. כמה צ'קים קדימה מותר לדרוש לועד? חשבתי שזה רק שנה קדימה.
2. הועד שלח לי מכתב ללא פירוט חוב עם סכום חוב גדול כביכול שכולל את ה- 14 התשלומים העתידיים שמתחילים מנובמבר 2019 (עד נובמבר 2019 נתתי צ'קים קדימה). האם זה חוקי? האם ניתן לתבוע אותם על סחיטה באיומים?
תודה.
אינה
מחלוקת על תשלומי ועד בית
אינה שלום רב,
ככל ויש מחלוקת בינך לבין ועד הבית על גובה התשלום ועל אופן התשלום הנך מוזמנת לפנות למפקח על הבתים המשותפים. יחד עם זאת, ביחס לשאלת, ככל ואינך מעוניינת לשלם באמצעות שיקים הרי שניתן לשלם באמצעות הוראת קבע.
הערת אזהרה בטאבו לפני צו אישור צוואה
בקשר לרישום הערת אזהרה המצב לא ברור לי.
שוב, אימה של אישתי לאחר שהתאלמנה מתכוונת לנסוע ולהתגורר עם משפחתה בארה"ב.
אישתי היגיעה איתה להסכם מסויים ואנו מבקשים להתנות את מכירת הדירה בקיום ההסכם ולכן אנו מבקשים להבטיח זאת באמצעות הערת אזהרה בטאבו. האם זה ניתן? והאם זה ניתן לביצוע לפני קבלת צו אישור צוואה?
תודה
רישום הערת אזהרה טרם קבל צו קיום צוואה
רישום הערת אזהרה כעת ירשם רק על הזכויות בפועל של האם ולא על הזכויות העתידיות,
בברכה,
מיכאל
העברת דירה ללא תמורה עם התניה
דירה עם התניה
שלום וברכה,
במקרה זה ועל מנת להבטיח את מנגנון התשלום בפועל רצוי לרשום הערת אזהרה על מנת לשמור על זכויות הנכדה.
מכירת חניה בבנין משותף
נתקבלה הצעה למכירת חניה בן בנינייים שלנו איך אפשר להעריך את ההצעה בכדי לתתהצעה שנזכה בה
תודה לעונים
מכירת חניה בבנין משותף
שלום טיטי,
על מנת להעריך שווי של נכס מקרקעין יש לקבל הערכה של שמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש חורג בנכס
כיצד אוכל לפעול על מנת שהשכן לא יפעל בצורה דווקנית כלפיי ?
בכבוד רב,
שגיא
שימוש חורג בנכס
שלום שגיא,
בשלב ראשון תוכל לפנות לרשות המקומית בתלונה ובדרישה למנוע את השימוש החורג.
אם יתעורר צורך - ניתן להגיש כנגד השכן תביעה בגין המטרדים שהוא גורם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תליית כביסה בחדר המדרגות המשותף
הכביסה גורמת לנו ללחות בחדר המדרגות ,שהגיע לידי כך ,שחודרת גם לסלון שלנו שהקיר שלו גובל בחדר המדרגות,ונגרם לנו עובש.
השכנה מסרבת להפסיק ולתלות כביסה.
מה עושים?
האם חוקי מה שהיא עושה?
תליית כביסה בחדר המדרגות
שלום רב,
שכן איננו רשאי להשתמש ברכוש המשותף באופן שגורם מטרד לשכנים האחרים. ניתן להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין ולבקש צו מניעה כנגד המשך תלית הכביסה בחדר המדרגות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שעיבוד נכס
שעבוד נכס
שלום דרור,
שאלתך איננה ברורה.
לא ניתן לקבל משכנתא לצורך רכישת דירה שניתנת במתנה.
אם אתם רוצים לקבל הלוואה כנגד משכון הדירה לפני או אחרי העברתה לבתכם תצטרכו לקבל לשם כך את הסכמת הבנק ולפעול בהתאם להנחיותיו.
אם בתכם תרצה לרכוש דירה אחרת ולקבל לשם כך משכנתא - היא תוכל לקבל סכום נמוך יותר מאשר במקרה של רכישת דירה יחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בחריש
מה למעשה יש לעשות כי בתוספת לחוזה שבו מוזכר נושא הגג אין שום איזכור לקולטים וכו'
קולטי שמש על גג מוצמד
שלום אבי,
מענה לשאלתך דורש בירור עובדתי נוסף, בעיקר בנוגע לתנאי ההסכם ולנוסח המפרט הטכני.
כעקרון גג מוצמד מהווה חלק מהדירה ואיננו אמור לשמש להתקנת רכוש משותף.
כדאי לפנות ליעוץ משפטי כדי לבחון את דרכי הפעולה האפשריות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על טופס מש"ח 7002 ע"י מיופה כוח.
האימה של אישתי שהתאלמנה לאחרונה, עומדת לנסוע ולהתגורר עם משפחתה בארה"ב. היא משאירה לאישתי ייפוי כוח למכירת הדירה. האם ייפוי כוח זה תקף לחתימה על טופס מש"ח 7002 כאשר תתבצע העיסקה למכירת הדירה?
שאלה נוספת, האם היא יכולה לחתום על בקשה להכנסת הערת אזהרה באטבו לפני שהתקבל צו לקיום צוואה? (הדירה שייכת שני שליש לה ושליש לבעלה המנוח).
תודה
מוטי
האם ניתן לחתום על טופס מש"ח באמצעות מיופה כוח?
שלום מוטי,
לא ניתן לחתום על הצהרת נכונות פרטים בהצהרה מקוונת באמצעות מיופה כח.
נדרשת חתימה אישית של הצדדים לעסקה. אם המוכרת נמצאת בחו"ל היא תוכל לחתום על הטופס בפני קונסול ישראל באותה מדינה.
ניתן לחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה לפני שהתקבל צו ירושה, אבל הערת האזהרה תרשם רק על הזכויות הקיימות למוכרת במועד הרישום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום למתווך
ברשותי דירה שכרגע נמצאת בבלעדיות אצל מתווך.
לפני כחודש שלחתי תמונות של הדירה לחבר מהעבודה כי הוא התעניין בדירה.
לפני כשבוע אותו חבר, הראה לחבר אחר את התמונות של הדירה. החבר הנוסף אהב את התמונות אבל ששמע שהדירה אצל מתווך לא היה מעוניין. יש לציין שהוא לא היה אצלי בבית והתקשורת היתה מול חבר שלי ולא מולו.
הבלעדיות בדירה מסתיימת בסוף השבוע הקרוב ואז אוכל לפרסם את הדירה בעצמי מיד לאחר שהמתווך יוריד את המודעה.
האם אותו חבר של חבר יהיה חייב בדמי תיווך כי הוא ראה תמונות של הדירה או שבגלל שלא היה לו קשר למתווך והמתווך לא "עבד" בשבילו הוא יהיה פטור מתשלום תיווך?
תודה
תשלום למתווך
שלום אבי,
תשלום למתווך מותנה בחתימה על הסכם לקבלת שירותי תיווך. אם החבר לא חתם על הסכם כזה עם המתווך הוא איננו מחוייב בתשלום דמי תיווך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי
רציתי לשאול אם אקנה דירה נוספת בשותפות עם שלושת אחים שלי , הכוונה שלכל אח יהיה 1/4 מהדירה.
האם נהיה עדיין חייבים במס רכישה ושבח?
מיסוי ברכישת דירה נוספת
שלום נועם,
רכישת של דירה נוספת או חלק מדירה נוספת תחוייב במס רכישה של 8% בעת רכישתה ובמס שבח בעת מכירתה אם עדיין תהיה דירה נוספת.
מאחר שמדובר רק ב 1/4 דירה, אם תרצי למכור את דירתך הקיימת ולרכוש דירה חלופית במקומה היא עדיין לחשב לצורכי מס כדירה יחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליקויים בבנייה בית מקבלן
כעת, חודשיים לאחר שאנחנו גרים בנכס ועירבנו את הדרגים הבכירים בחב' הבניה, הסכימו לפצות אותנו בסכום מסוים או לחילופין הסכימו לרצף מחדש.
השאלה שלי היא האם הם מחויבים למצוא לנו מקום לחיות בו עד שהם יבצעו את העבודה או לחילופין לפצות כספית? מדובר בקומה שלמה שירצפו ואנחנו זוג עם שלושה ילדים.
כמו כן, יש בעיה עם פתחי יציאה, עשו נמוכות יותר ממה שצוין בהסכם ובמפרט. האם יש טעם לתבוע?
תודה
יקויים בבנייה בית מקבלן
שלום קטי,
לפני הגשת תביעה בגין ליקויי בניה יש לאפשר לקבלן לתקן את הליקויים.
לגבי פיצוי נוסף - בכפוף לאמור בחוזה הרכישה ניתן לתבוע את הקבלן לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירה מהוונת – שטר שכירות – חכירה לדורות
אמי רכשה דירה (בניין משותף) וקיבלה מסמך של חכירה מהוונת, שטר שכירות - חכירה לדורות.
בשטר רשום: השטר זה מעיד שמדינת ישראל רשות הפיתוח קרן קיימת לישראל ע"י מינהל מקרקעי ישראל (להלן" המחכיר) מחכיר בחכירה לדורות (שם בעל הנכס) בחלק של 100%.
בשטר ראיתי שהוא תקף ל 49 שנים, מה קורה לאחר התקופה של 49 שנים? האם היא תצטרך לשלם שוב פעם על השטח דירה? האם ניתן למכור את הדירה? האם ניתן להוריש את הדירה?
אציין שיש לנו טאבו והנכס רשום בפנקסי מקרקעין
חכירה מהוונת
שלום דימה,
בנסח הטאבו תהיה התיחסות לאפשרות העברת הנכס או הורשתו. בדרך כלל בנכסים מהוונים ניתן למכור/להוריש בלי הגבלה, וגם אם יש הגבלה - ניתן לבצע זאת לאחר קבלת הסכמת רמ"י.
בסוף תקופת החכירה ניתן לחדש את החכירה בהתאם לתנאי חוזה החכירה. כיום בדירות בבניה רוויה (בתי דירות) לא נדרש תשלום לשם כך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום עבור תשריט בית משותף
תשלום עבור תשריט בית משותף
שלום שלומי,
מקובל שתשלום זה חל על הדיירים. יחד עם זאת יש לבדוק את האמור בחוזה הרכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור מסירת דירה מקבלן קבלן הבטיח לרוכשים בע"פ, ה
וגם דרש סדר תשלומים לפי זה (המוקדם ב 6 חודש)
אבל בחוזה כתב 30 חודש מהיתר הבניה (והסביר שזה החוזה אבל המסירה תהיה לפני)
כמובן שכבר עבר גם 30 חודש מהיתר הבניה ,וטוען על שינויי דיירים שזה מאחר מסירה.
השאלה האם אפשר לתבוע את הקבלן על שקרים בתום לב לרוכשים, שסמכו על המילה שלו שיביא לפני הזמן?
תוקף של הבטחה בעל פה
שלום אלי,
סביר להניח שבחוזה עליו חתמת מפיע סעיף לפיו רק הוראות החוזה מחייבות את הצדדים וכל הבטחה או מצג שניתנו קודם לכן בטלים.
כעקרון ניתן לתבוע קבלן על הבטחות שנתן בחוסר תום לב,אבל הסעיף הנ"ל יקשה על כך מאוד, ותזדקקו לראיות רציניות כדי שניתן יהיה לתבוע את הקבלן, לרבות ראיות להבטחות כאלה גם אחרי מועד החתימה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות גוברת של בנק מלווה מול קונה דירה
ברכישת דירה מקבלן רשום באחד הנספחים שזכויות הבנק המלווה את הבנייה בשעבוד גוברות על זכויות הקונה על פי ההסכם. האם יש מצב שבפשיטת רגל של החברה הקונה לא יוכל לממש את ערבות בנקאית ולא יקבל את מלוא הכסף ששילם? האם סעיף זה חורג מדרישות החוק בדבר הבטחת השקעות רוכשי דירות?
זכות גוברת של בנק מלווה מול קונה דירה
שלום ברק,
את התשובה לשאלתך יש למצוא במכלול מסמכי העסקה.
כעקרון הבנק המלווה אמור להסיר את השיעבוד כנגד הפקדת כל התשלומים בחשבון הפרוייקט, ואמור לתת מכתב החרגה מותנה בנוגע לכך. יש לוודא שכך הדבר גם בעסקה שלך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיור
שאלה לי בקשר לרכישת 2 דירות צמודות בדיור הציבורי ( ולפי החברה המאכלסת היא ניתנת לפיצול) ואין אפשרות לרכוש את שניהם רק אחת ואת השניה להחזיר במקרה של רכישה,גודל הדירות עולה בקצת מ100 מ״ר האם פניה ויעוץ לעו״ד יכולה לעזור במקרה זה? בחברה נאמר לי שחייב 8 נפשות :
1. האם החברה המאכלסת יכולה לדרוש מאתנו להחזיר דירה מעכשיו גם אם לא רכשנו את הדירות? בגלל שהגשנו וועדת ערר לרכישת הדירות ולא נעננו לרכוש את שניהם ובסוף לא רכשנו בכלל? חוזה סוציאלי של המון שנים יש לבעל שוכר חוזה הדירה
2. יש המון ליקויים בדירות שהם מודעים להם והם לא מתקנים כבר שנים אותם בטענה שאין תקציב?
3. והאם התייעצות מטעם המדינה עו״ד של שי״ל גם יהיה נכון לשאול או עדיף פרטי?
תודה אשמח לעצה טובה בעיקר לשאלתי השלישית
דיור ציבורי
שלום רב,
השאלה נענתה בתקופה האחרונה מספר פעמים.
עוה""ד שכדאי להתיעץ איתו הוא עו"ד שיש לו נסיון וידע בכל הנוגע לדיור ציבורי, ולא משנה מקום עבודתו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
