פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
רכישת נכס שמתנהלים לגביו הליכים משפטיים
רכישת נכס שמתנהלים לגביו הליכים משפטיים
שלום ירון,
בנסיבות המתוארות על ידך המשך ביצוע התשלומים מעמיד אותך בסיכון גדול.
כדאי לפנות בדחיפות להתיעצות משפטית כדי לשקול אם להצטרף להליך המתקיים או להגיש כנגד המוכר תביעה לביטול החוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מטרת ההפקעת שונתה, האם זכאי לפיצוי?
כעבור שנתיים התכנית בוטלה, במקומה נערכה תכנית חדשה שבה השטח שיועד לבניה, בצד אחד של הדרך, הוסב למגרש חניה גדול. ההפקעה התיתרה (ניתן להוכחה) והיה נכון לבטלה. הגם שיעודה המקורי שונה. בנוסף, עברו מאז כ- 16 שנים,
האם אני זכאי לפיצוי?
הפקעה
שלום דוד,
לשם מתן תשובה לשאלתך נדרש בירור עובדתי.
כדאי לפנות לעו"ד שעיסוקו הפקעות לשם בחינת אפשרויות הפעולה שלך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
אמי מחוייב להשאר בדירה עד ה5/10 ?
שכירות לשנה
שלום שלומי,
גם אתה סברת כי החוזה הינו לשנה כלומר עד 5/10.
לאור הזמן הקצר שבמסגרתו התבררה הטעות נראה כי אכן אתם מחוייבים להשאר בדירה עד תום התקופה המוסכמת (או לפחות לשאת בתשלומים עד מועד זה).
בנסיבות אלה סביר שתוכל לדחות את חופשתך למועד הנכון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום
רישום מקוון של משכנתא
שלום רב,
בשלב זה ניתן לרשום באופן מקוון רק משכנתאות לטובת בנק דיסקונט ובנק טפחות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות שנת בדק
השלט הוא לא הגורם לרטיבות, הרטיבות במקום גבוה ממנו, אבל עדיין בשביל הטיפול צריך להסירו ולאחר העבודות להרכיבו מחדש.
באחריות מי ההסרה וההרכבה לפי החוק? באחריותי (הבעלים של השלט והמבנה בהווה) או באחריות הקבלן שבנה את המבנה?
אחריות שנת בדק
שלום מור,
יש לבחון את הוראות חוזה המכר.
כעקרון - על הקבלן להשיב את המצב לקדמותו כך שניתן לטעון שעליו לממן את פירוק השלט והתקנתו מחדש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה חצי בבעלותי
דירה שנקנתה לפני מספר רב של שנים ע״י זוג נשוי ורשומה חצי חצי על שמם.
לאחר מספר שנים הזוג התגרש וכיום הגבר מעוניין למכור את הדירה שנמצאת כרגע בהשכרה (הזוג מתחלק ביניהם בדמי השכירות).
האישה לא מעוניינת למכור. מה אפשר לעשות? האם אפשר לחייב את האישה לשלם את החצי/למכור?
מכירת דירה חצי בבעלותי
שלום משה,
כעקרון אתה רשאי למכור את חלקך בדירה לכל אדם בלי תלות באשתך, אך הדבר עלול להתבטא במחיר הדירה.
בנוסף - תוכל להגיש כנגד אשתך תביעה לפירוק השיתוף בדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום וועד בית
קניתי דירה באפריל ועד היום הדירה הייתה ריקה (בחלק מן הזמן עקב שיפוצים)
רק מהחודש אוגוסט הדירה מושכרת.
עבור התקופה שהדירה הייתה ריקה ועד להשכרתה קיבלתי פטור מהעיירייה מתשלום ארנונה.
וועד הבית מבקש שאשלם תשלום וועד בית עבור כל התקופה הנ"ל שהנכס היה ריק ולא התגוררו שם כלל ...מה החוק אומר בעניין?אני מחוייב לשלם או שלא שהרי לא השתמשתי בשירותי הבניין כל התקופה הזו ? אציין שהבניין מטופל על יי תרבות הדיור...תודה רבה
ועד בית לדירה ריקה
שלום רב,
הנשיאה בהוצאות התחזוקה של הרכוש המשותף חלה על כל בעלי הדירות בחלקים יחסיים ביניהם ובלי תלות בשאלת המגורים בדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שווי דירה בפתח תקווה
כמה שווה היום דירת 3 חדרים חדשה בפתח תקווה (פינוי בינוי ) 82 מ''ר כולל מרפסת ממ''ד וחניה שנקנתה ב2/16 ב1,350,000?
תודה רבה
פורום לא מתאים
ומדוע סברת כי השאלה שייכת לפורום של יעוץ משפטי?
לא נראה לך שיותר מתאים לפורום של שמאות?
מי רשאי להעריך שווי דירה?
שלום מיכל,
על מנת לקבל הערכת שווי של דירה יש לפנות לשמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוות דעת שמאי לפירוק שיתוף במקרקעין
לאחר שהמו"מ על פירוק השיתוף לא הביא לתוצאות, אחד היורשים מבקש לפנות לבית המשפט.
האם לצורך פירוק השיתוף במקרקעין באמצעות בית המשפט אפשר להשתמש בחוות הדעת השמאית שהוכנה במסגרת המו"מ או שנדרשת חוות דעת מיוחדת אחרת?
חוות דעת שמאי
שלום שמואל,
ניתן להשתמש בחוות הדעת הקיימת ככלשהיא תומכת בטענות הצד שמגיש אותה. הצד השני רשאי כמובן להגיש חוות דעת אחרת מטעמו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח לדירה ראשונה- ממתי???
האם הספירה של 18 החודשים כדי לקבל את הפטור ממס השבח מתחיל מפרוטוקול המסירה של הדירה או מקבלת טופס 4?
תודה לעונים! :)
פטור ממס שבח לדירה ראשונה- ממתי?
שלום לירן,
יש לספור 18 חודשים מיום שהדירה היתה ראויה למגורים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה דרך משרד תיווך
חתמתי במשרד תיווך על הסכמה לקניית דירה
רשום בה שאם אתחרט אשלם 5%
במעמד זה לא היה עו"ד או בעל הדירה
האם אם אני מתחרטת אני אמורה לשלם?
פשוט בבדיקה שעשיתי לא יכולה לקבל הלוואה
האם הצהרה כזו שחתמתי חוקית? או סה חייב להיות במעמד עו"ד?
תודה מראש על התשובה
האם חוזה/זכרון דברים שנחתמו ללא נוכחות עו"ד תקפים?
שלום רלי,
אין כל חובה לחתום על חוזה או זכרון דברים בנוכחות עו"ד והעדר עו"ד לא פוגע בתוקף המסמך שנחתם.
כדאי לפנות לעו"ד לצורך בדיקת נוסח המסמך והאפשרויות העומדות בפנייך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי ערבות של שישה חודשים
אני משכירה דירה זו השנה הרביעית. חוזה מתחדש אוטומטית בכל שנה. במעמד חתימת החוזה, לפני ארבע שנים, בעלת הדירה גבתה ערבות של שישה חודשים. בעקבות החוק החדש המתיר לגבות 3 חודשים בלבד, פניתי אליה לבדוק האם נוכל לקבל החזר של שלושת החודשים שנגבו וזאת התשובה שקיבלתי - "החוק החדש אומר שצריך לקחת פקדון/ערבות עבור 3 חודשי שכירות, או באם מוסכם אחרת בין שני הצדדים.
1) החוזה שלכם הוא לפני החלת החוק.
2) אני עומדת מאחורי סכום הפיקדון ואמשיך איתו גם בחידוש החוזה בתום 5 שנים. השוכר יכול להגיד שהוא אינו מעוניין לתת פיקדון גדול יותר מ 3 חודשים, ואז נאלץ להיפרד כידידים.
אנו לא עושים דברים בניגוד לחוק והכל בהיוועצות עם יועצים משפטיים."
האם לגיטימי?
גובה ערבות לחוזה שכירות
שלום רב,
נא ראי תשובתי לשאלה זהה של אפרת.
יחד עם זאת - יש לבחון את נוסח החוזה ובעיקר סעיף החידוש האוטומטי.
לא ניתן להתנות על סעיף חוק השכירות האוסר קבלת פקדון גבוה מ 3 חודשי שכירות (או 1/3 מדמי השכירות לתקופה - לפי הנמוך) אלא לטובת השוכר (כלומר - ניתן להסכים על ערבות נמוכה יותר, לא גבוהה יותר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כינוס נכסים לרישום בית משותף – מהערת אזהרה לבעלות
שלום וברכה,
האם לכונס נכסים שניתן לו צו מבימ"ש שמסמיך אותו לחתום על כל מסמך שנדרש לצורך רישום בית משותף בנכס מסוים, קיימת סמכות במסגרת הבקשה לרישום בית משותף להעביר בעל הערת אזהרה לרמה של בעל זכות בעלות?
מדובר במצב שקיים רישום בעלות עתיק של אנשים שנפטרו ומי שבעל הדירה ומחזיק בה בפועל כבר יותר מ20 שנה הוא בעל הערת אזהרה בלבד?
תודה רבה,
מיטל
כינוס נכסים לרישום בית משותף
שלום מירב,
יש לבחון את החלטת המינוי והסמכויות שהוקנו לפיה לכונס הנכסים.
רישום הזכויות ע"ש בעל הערת אזהרה איננו חלק בלתי נפרד מרישום הבית המשותף וחתימה על מסמכי רישום הבית המשותף איננה כוללת בהכרח הסמכה להעברת זכויות.
את רישום הדירה על שם בעל הערת האזהרה ניתן לבצע אחרי רישום הבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה בכינוס נכסים
אודה לתשובה- לאחר תביעה של פירוק שיתוף הסכמנו כי עורכי הדין שלנו (של התובע ושל הנתבע) ימונו ככונסי נכסים . לאחר התמחרות זכינו ואנחנו קונים את הדירה . השאלה שלי מי צריך לדווח למס שבח על העסקה? האם כונסי הנכסים? האם אני באופן עצמאי או מטעם עורך דין מטעמי? תודה מורן
מכירה בכינוס נכסים
שלום מורן,
התשובה תלויה בהגדרת תפקידו וסמכויותיו של הכונס.
לעתים קרובות מי שמדווח לרשות המסים הוא עוה"ד של הקונה מטעם הקונה והכונס מטעם המוכר.
ניתן כמובן להסכים או לקבוע אחרת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרויקט תמא
במסגרת פרויקט של הוספת ממ"ד ומחסן, נשאלת השאלה האם שני אלה גורעים לי מאחוזי הבניה שנותרו לי לנצל?
בנוסף האם מותר לי למכור את המחסן לאחד השכנים? ואז אם התשובה לשאלה הקודמת חיובית, אני מוכרת את זכויות הבניה שלי לשכן?
ושאלה אחרונה, האם מותר לי למכור בדרך של חכירה לדורות ואז אין צורך בדיווח על העסקה כעסקת מכר לכל דבר? וגם לא אאבד את זכויות הבניה שלי?.
תודה על המענה המקצועי.
תמ"א 38
שלום טלי,
נא פני לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה של זכויות בטאבו
שילמתי לרשות מקרקעי ישראל חוב בגין דמי חכירה בכרטיס אשראי ב 6 תשלומים .
1. האם האישור- אסמכתא על התשלום ישמש בעבורי להעביר את הזכויות בנכס בטאבו על שמי לאלתר?
2. מה נדרש עוד להציג במעמד העברת הזכויות בנכס?
רישום זכויות חכירה בטאבו
שלום רב,
לצורך רישום הזכויות בטאבו נדרשת חתימת רמ"י על שטרי חכירה מתאימים, חתומים גם על ידי הצדדים לעסקה (מוכר, קונה) אותם מגישים ללשכת רישום המקרקעין בצרוף המסמכים המתאימים לעסקה (אישורי מסים/אישור הרשות המקומית וכיוב').
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שחרור ערבות לצרכי תצ"ר
במסגרת בקשה להיתר בניה, נתבקשתי ע"י העיריה להפקיד ערבות עבור תצ"ר. כעת, עם סיום הבניה וקבלת טופס 4, העיריה מסרבת לשחרר את הערבות עד לרישום הפקעה בטאבו, לטובת העיריה. האם זה חוקי? יתר הדיירים בבנין לא מוכנים לחתום, והיחסים בינינו לא כ"כ טובים, וכעת אין לי אפשרות לרשום הפקעה בטאבו וגם לא לקבל חזרה את הערבות. מה אפשר לעשות?
בתודה מראש,
אהרן
ערבות לרישום תצ"ר
שלום אהרן,
מטרת הפקדת הערבות במקרה כזה היא להבטיח את רישום התצ"ר הכולל את ההפקעה.
בדוק את המסמכים עליהם חתמת, סביר להניח שקיימת בהם התחייבות לביצוע הרישום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הודעת ווצאפ נחשבת "אישור בכתב"?
בדירה או בחלק ממנה ו/או לשכפל מפתח לאדם אחר זולתם ללא אישור המשכיר
בכתב, במשך כל תקופת השכירות. במידה שלא יתקיים התנאי הנ"ל במלואו, יהווה
הדבר הפרת הסכם מצדם של השוכרים ולמשכיר תהא הזכות לדרוש פינוי מהדירה
ללא כל שיהוי וללא הודעה מוקדמת. באם שכפלו השוכרים מפתח נוסף לאדם אחר
לאחר קבלת אישורו של המשכיר בכתב, מתחייבים השוכרים למסור למשכיר את
המפתח ששוכפל עם תום חוזה זה.
הודעת ווטסאפ כהודעה בכתב
תיווך עסקה בין צדדים
אני מעוניין לקשר בין שני גורמים שונים לגבי עסקה נדלנית גדולה - אך אינני מתווך. אין לי ידע בנדל"ן ואני מעוניין להרוויח אך ורק על הקישור בין שני הצדדים במידה והעסקה נסגרת. האם יש דרך חוקית לעשות זאת מבלי רישיון תיווך?
עסקת תיווך ללא רישיון
חזרתי לדירתי המושכרת
קיים סעיף בהסכם השכירות שיש לי מול השוכר, במקרה של אי תשלום דמי השכירות במשך שלושה חודשים, "המשכיר יכול להגיע לדירה ולהחליף צילינדר בדלת הכניסה לדירה, להוציא את החפצים של השוכר החוצה לחצר ולחזור לחיות בדירה שלי". האם אפשרי לבצע זאת מבחינה חוקית.
תודה ובכבוד רב, חוליו
בעל הדירה החליף מנעול והוציא את הציוד שלי מהדירה
פיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן
רכשתי על הנייר דירה חדשה מקבלן. בנספח לחוזה המכירה נכתב שבכל מקרה לא ינתן פיצוי בגין עיכוב של 60 יום. כלומר, הפיצוי (שכר דירה) ינתן רק החל מהיום ה-61. חוק מכר קובע שלאחר 60 ימי עיכוב במסירת בדירה, ינתן פיצוי רטרואקטיבי, קרי החל מהיום הראשון לעיכוב.
בנוסף, גובה הפיצוי (שכר הדירה) נקבע כ- 0.3% ממחיר העלות של הדירה בתוספת הצמדה למדד תשומות הבנייה. סכום זה מהווה למעשה 100 אחוז מדמי השכירות של דירה זהה באותו האזור. חוק מכר קובע שהפיצוי אמור להיות 150% מדמי השכירות של דירה דומה באותו האזור.
שאלותי הן: מה גובר על מה? האם החוזה עליו חתמתי (אשר מנוגד לחוק המכר) גובר על הוראות החוק? או שחוק המכר הוא המחייב את הקבלן (למרות החוזה עליו חתמתי).
תודה
מי גובר הוראות החוזה או הוראות חוק המכר
התחייבות לקבלן על אי-התנגדות
חתמנו חוזה עם קבלן בפרויקט בבנייה. לאחר מכן הראה לנו אחד הרוכשים סעיף בחוזה (שהעו"ד שלי משום מה התעלם ממנו) שהגג של הבניין שייך לקבלן, ואנחנו מתחייבים שבמקרה שהוא יעשה שינוי תב"ע כדי לבנות דירות נוספות על הגג, לא נתנגד לכך, ואם נידרש לחתום לו אף נעשה כך.
האם יש תוקף חוקי להתחייבות כזו?
מימוש זכויות בנייה על הגג
השאלה הנשאלת היא שאלת רחבת היקף המתייחסת הן להצמדת הגג והן לזכויות בנייה עתידיות עם זאת, בקצרה ככל והקבלן הבהיר לכלל הדיירים כי זכויות הבנייה נתונות לו הרי שעליו היה לעשות כן באופן ברור לחלוטין, בנסיבות בהן הנושא לא הובהר הרי שניתן יהיה לעתור לבית המשפט על מנת שיבחן הסוגיה.
האם יורש רשאי לדרוש שכ"ד מיורש שמתגורר בדירה מירוש
יצוין כי היורש א' שאינו מתגורר בדירה מעולם לא שלח דרישת תשלום ליורש ב' המתגורר בדירה ומצד שני מסרב להוציא צוו ירושה לדירה.
ואם מגיע לו ליורש א' שכ"ד מהי תקופת ההתיישנות עבורה הוא זכאי לדרוש שכ"ד רטרואקטיבית
דרישת שכר דירה מיורש המתגורר בדירת ירושה
יורש שלא מתגורר בדירה יכול לדרוש מחצית שכר דירה מקובל מאת יורש שמתגורר בדירת ירושה. הדרישה יכולה להיות רטרואקטיבית 7 שנים אחורה.
חתימה על פרוטוקול מסירת דירה לפני קבלת טופס 4
פרטוקול מסירת דירה
מס שבח
אנחנו נהיה פטורים ממש שבח באוגוסט 2020 שזה שנה וחצי לאחר שנכנסנו לדירה חדשה. השאלה היא אם אנחנו מוצאים קונים לדירה עכשיו והכניסה לדירה תהיה באוגוסט 2020, האם יש דרך לערוך את החוזה כך שתאריך החתימה שלו יהיה באוגוסט 2020 על מנת להימנע מתשלום מס השבח.
תודה
דיווח על עסקת מכר
שלום וברכה,
הדיווח על עסקת המכר עליו להעשות בתוך 30 ימים מהמועד בו נמכרת הדירה. ככל ובזמן זה יהיה עליכם לשלם מס שבח החיוב יהיה לאלתר
