פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הוצאת ציוד מהדירה
האם אני יכול לדרוש מהחברה שתטפל בזה? (מעבר דירה בשבוע הבא)
הוצאת ציוד מהדירה
שלום אבירם,
יש לבחון את ההסכם שנחתם עם החברה המבצעת את העבודות.
בכפוף לכך, סביר להניח שתצטרך לטפל בעניין זה בעצמך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת בעלים נוספים לדירה
לפני כ-10 שנים סבתא שלי, אני ונכד נוסף קנינו דירה במשותף (לקחנו הלוואה והתחלקנו בתשלומים). סיכמנו בינינו שכל עוד סבתא (או סבא ז"ל) בחיים, היא תגור בדירה, ורשמנו את הדירה על שם סבא וסבתא בטאבו. עשינו צוואה אצל נוטריון שבה כתוב כי הדירה תעבור לשני הנכדים (אני ונכד נוסף). כעת אנחנו מעוניינים להוסיף אותי ואת הנכד השני כבעלים נוספים של הדירה. כלומר שהדירה תהיה רשומה על שלושתנו. האם הדבר אפשרי ובמה זה כרוך?
בתודה מראש
נעמה
העברת זכויות בדירה במתנה
שלום נעמה,
ניתן להעביר זכויות בדירה באופן ששלושתכם תרשמו כבעלים בחלקים יחסיים.
אם לא נערך בעבר הסכם נאמנות שמכוחו ניתן היה להעביר את הזכויות לנכדים כיום, עליכם לבצע עסקת מתנה עם הסבתא, הכרוכה בין היתר בתשלומי מס רכישה וככל הנראה תהיה פטורה ממס שבח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות משכיר לתשתית כבלים בדירה
בדירה שאני משכירה אין תשתית לכבלים (הוט או יס). זוכרת הדירה דורשת שאזמין חשמלאי ליצירת תשתית כאמור. האם אני מחויבת בתשתית כאמור? אנו בחרנו בחברות המתבססות על אינטרנט.
תודה
האם משכיר חייב להתקין תשתית כבלים בדירה?
שלום דגנית,
משכיר איננו חייב להתקין תשתית כבלים בדירה אם לא התחייב לכך בהסכם השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס דירה ראשונה/שנייה
אדם ללא דירה כלל שמעוניין לקנות דירה להשקעה/ למגורים במחיר נמוך, ולאחר מספר שנים ירכוש דירה למגורים נוספת גדולה יותר במחיר גבוה יותר משמעותית, לפי הבנתי:
על הדירה הראשונה הוא פטור ממס עד סכום מסוים (כ 1.6 מ')ת ולאחר מכן קיימות מדרגות מס מסוימות מעבר לסכום זה.
ועל הדירה השנייה קיים מס של 8% מהשקל הראשון.
האם הבנתי נכון?
אם כך הדבר, למעשה נוצר מצב בו לא הכי כדאי לקנות דירה ראשונה להשקעה מבחינת מס, אם מחירה נמוך יותר ממחיר הדירה שיירכש בעתיד לצורך מגורים מכיוון, שהטבת המס "מתבזבת" על דירה שמחירה נמוך יותר.
אשמח לקבל אסבר מפורט יותר בנושא.
האם הדבר נכון גם כאשר הדירה הראשונה להשקעה נרכשת יחד עם שותף/שותפים?
האם אדם שקנה דירה ראשונה ולא זמן מה מכר אותה ונותר ללא דירה כלשהי, ולאחר מכן רוכש דירה אחרת - הדירה החדשה שיקנה תחשב כדירתו הראשונה?
תודה.
מס רכישה
שלום רב,
אכן, הבנת נכון.
אם לרוכש יש עד 1/3 בדירה נוספת - היא לא תפריע להכיר בדירה אחרת שירכוש כדירה ראשונה, עליה ניתן לשלם מס על פי המדרגות לדירה יחידה.
אם הדירה הקיימת נמכרת לפני רכישת הדירה החדשה (או בתוך 18 חודשים ממועד הרכישה של הדירה החדשה), הדירה החדשה תוכר כדירתו היחידה של הרוכש. במקרה כזה המכירה עשויה להיות פטורה ממס שבח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ת.ז לא מופיעה בנסח טאבו
הבעייה שבנוסח טאבו רשום שם המחזיק בנכס(שמו של אבי ושם משפחתו)אבל לא רשומה מספר ת.ז ולכן הטאבו מסרב להעביר את הזכויות על שם היורשים.
אני יציין דבר חשוב מאוד שהדירה הייתה בחכירה והועברה לידיו באופן סופי מידי מינהל מקרקעי ישראל.
במינהל מקרקעי ישראל לפי התיק של הדירה(מספר תיק במינהל שרשום על תעודת ההיוון) כן מופיע מספר ת.ז.
האם אישור מהמינהל (או בשמם היום רשות מקרקעי ישראל)יכול לחייב את הטאבו להוסיף את מספר התעודת זהות או שיש לבצע תהליכים נוספים.
הוספת ת.ז. בטאבו
שלום צחי,
על מנת להוסיף ת.ז. של מנוח בטאבו יש להגיש בקשה מסודרת ולצרף אליה תצהירי היורשים, תצהיר של מכר שאינו מבני המשפחה הקרובים של היורשים ואסמכתאות להיותו של המנוח בעל הזכויות בנכס (מסמכי המינהל, חוזה חכירה, הסכם רכישת הדירה וכיוב').
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי דירה שניה
השאלה היא כזאת אם אני אמכור את הדירה למגורים ואקנה אחת אחרת במקום אצטרך לשלם שוב את המס של ה8 אחוז ?
מיסוי דירה שניה
שלום הראל,
אכן, ככל שבעת רכישת דירה הרוכש כבר בעליה של דירת מגורים ישלם בגין הדירה הנוספת הנרכשת 8% מס רכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
אפשר הסבר מעמיק מה משמעות הערת הזהרה זו אימרת?
הערת אזהרה לפי הסכם גירושין
שלום יועז,
מבלי לקרוא את הסכם הגירושין ניתן להניח, שמשמעות ההערה היא שעל הבעל להעביר את הזכויות בדירה זו או בדירה חליפית שירכוש במקומה לילדים ככל הנראה בכפוף לתנאי הסכם הגירושין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שותפות
טענות נגד כונס נכסים
שלום מתן,
על מנת להשיב לשאלתך יש לבצע בירור עובדתי. כדאי לפנות לעו"ד על מנת לבחון את טענותיך כנגד הכונס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התאמת דלתות אש בבית משותף וותיק לתקנים חדשים
אני בוועד של בניין רב קומות שנבנה בשנת 2000 ומאז התקן לדלתות אש עבר שינוי גדול מאד ויש הרבה דרישות חדשות שיישומן עלול לדרוש החלפת דלתות בבניין. זאת הוצאה אדירה. השאלה היא האם לפי החוק זאת חובה? הרי לא דורשים "לתקן בניינים ישנים לתקן נגד רעידות אדמה שנהוג היום.
התאמת דלתות אש בבית משותף וותיק לתקנים חדשים
שלום איציק,
בניית הבניין נעשית בהתאם לתקן הקיים בעת הבניה.
בחוק התכנון והבניה או בתקנות על פיו אין הוראה בדבר התאמה לתקנים חדשים.
מאחר שמדובר בעניין בטיחותי אם אינכם בטוחים בעמידות הדלתות ניתן להתיעץ עם מהנדס הבקי בתחום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מזגן בחניה פרטית
הבניין שאני מתגוררת בו בתהליכי תמ"א שעומדת להסתיים יש לי חניה בטאבו שרשומה על שמי בסיבוב שביצענו באזור החנייה ראינו שהתקינו לנו בחניה מדחס של מזגן של השכן שגר בבנין האם יש לי עילה לבקש את הסרת ההתקנה של המדחס מהחנייה שלי?
אודה למענה מהיר מאחר ואני רוצה לפנות ליזם .
מזגן בחניה פרטית
שלום ליסיה,
לא ברור משאלתך היכן מוקם המדחס.
אם הוא על הקיר החיצוני של הבניין - זהו רכוש משותף וככל שהדבר מותר על פי ההיתר ואיננו מהווה הפרעה לחניה או גורם נזק לרכב החונה בה תתקשי להתנגד לכך.
מובן שאם ההתקנה גורמת הפרעה לחניה או נזק לרכב - זכותך למנוע זאת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כונס נכסים- האם ביהמ"ש לא יאשר מכירה במחיר נמוך?
כונס נכסים- האם ביהמ"ש לא יאשר מכירה במחיר נמוך?
שלום רב,
לבית המשפט שיקול דעת אם לאשר את המכירה והוא יתן דעתו למצב הנכס, למיקומו, לנתוני הצדדים והסיבות למכירה, להסכמתם או התנגדותם וכיוב' וכמובן גם למחיר.
אם בית המשפט ישתכנע שבנסיבות העניין לא ניתן היה לקבל הצעה טובה יותר יתכן שיאשר את המכירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית ע"י כמה עו"ד
שלום וברכה.
אם בפרויקט "התחדשות עירונית" הדיירים יהיו מיוצגים ע"י יותר מעו"ד אחד, כך שקבוצה/ות של הדיירים תהיה מיוצגת ע"י עו"ד מטעמה ( זאת ע"מ להימנע מוויכוח ארוך בעניין ) , לאלו בעיות או קשיים אפשר לצפות עקב כך? או שלא צפויות מכך קשיים?
יצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית ע"י כמה עו"ד
שלום אבי,
נא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה
אימי רכשה דירה מקבלן בעסקת קומבינציה לפני מס שנים.
רק לפני זמן מה נרשם הבניין בטאבו. אימי עדיין לא רשומה כבעלים בטאבו אבל יש הערת אזהרה על שמה.
ברבות השנים אימי העבירה לי את הבית בהעברה ללא תמורה.
כדי לעגן את זכויותיי מה עליי לעשות?
האם אני יכול לרשום הערת אזהרה על שמי בטאבו?
האם אני צריך לבקש מהעו"ד של הקבלן אישורים כלשהם כדי שאוכל לעשות זאת(אני לא ממש ביחסים טובים איתם).או שאוכל לעשות זאת בעצמי.
תודה על זמנך.
רישום הערת אזהרה "על" הערת אזהרה
שלום אבי,
כל עוד לא תרשם זכותה של אמך כבעלים בדירה תדרש הסכמת הקבלן ו/או בעלי הקרקע (בהתאם לרישום הבעלות הנוכחי) לצורך רישום הערת אזהרה לטובתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חומה משותפת בבית פרטי
השתתפות בתשלום בנית חומה משותפת בבית פרטי
שלום מיכל,
יש לבחון היטב את הוראות החוזה.
כעקרון, אם בחוזה רכישת המגרש אין הוראה כי עליכם יהיה לשאת בתשלום בגין בנית החומה וככל שנמכר לכם כשהוא נקי מזכויות צד ג' - על המוכר לשאת בתשלום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בעלות למרות עיקול (מאוחר להערת האזהרה)
כיצד יכולים הקונים לפעול להשלמת העסקה והרישום של הבעלות על שמם.
תיאורטית זכותם גוברת אבל איך פרקטית מתקדמים?
העברת בעלות למרות עיקול (מאוחר להערת האזהרה)
שלום רב,
פרקטית יש לפנות למי שהטיל את העיקול ולבקש להסירו. אם הדבר איננו מועיל יש לפנות לבית המשפט שהטיל את העיקול (או ללשכת ההוצל"פ) בבקשה מנומקת לביטול העיקול.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום תיקון צינור מים ראשי לאחר מכירת דירה
תודה.
תשלום תיקון צינור מים ראשי לאחר מכירת דירה
שלום שמעון,
התשובה כפופה לאמור בחוזה הרכישה.
במרבית החוזים אחריות המוכר לחובות לועד היא עד מועד מסירת הדירה לקונה.
לטעמי, אם הפיצוץ התגלה לפני מועד המסירה עלות התיקון היא עליך. אם התגלה לאחר מועד המסירה האחריות היא על הקונה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת שיפוי על נזק בגין נזילה
בקירות הדירה בוצע תיקון חפיף ע"י מישהו ששלח נציג הועד.
בתחילה האינסטלטור מטעם חברת הניהול אישר שהנזילה היא מצינור משותף, כך שיש לי זכות לדרוש מועד הבית תיקון הקירות אצלי באופן מושלם (לא חפיף..).
במהלך השיחות שלי עם חברת הניהול לקבל נוסח אישור למהות הנזילה, החליט הוועד (בלי קשר לעניין שלי) להפסיק את ההסכם עם חברת הניהול ואלו מצידם אומרים עכשיו שלא ידוע מאיזה צינור הייתה הנזילה, אולי זה בכלל מצינור שהיה שייך לאחד הדיירים אבל לא ניתן היה לזהות של מי.
איפה אני עומד כאן מול הדרישה לועד הבית לבצע תיקון מלא בדירתי?
קבלת שיפוי על נזק בגין נזילה
שלום אילן,
נסה ליצור קשר עם האינסטלטור שבצע את התיקון ולקבל את אישורו הכתוב למיקום ביצוע התיקון.
אם תגיע לתביעה משפטית תצטרך להביא חוות דעת של מומחה לעניין מיקום התיקון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך
בשנת 1986 בוצע רישום בטאבו ע"ש הבעל בלבד ע"י עורך דינו של הקבלן, כמו"כ אישורי המסים לעסקה ע"ש הבעל, וזו כנראה הטעות.
ב-2004 קנינו ורשמנו בחוזה את בני הזוג כמוכרים וכך מופיע באישורי המס
עכשיו מסמ"ק רוצים להזמין את התיק - אגרה 190 ש"ח ולראות את החוזה, אמרתי להם, מה זה יעזור? בחוזה בני הזוג המוכרים, רוצים קודם לראות.
המשך
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת דירה שניה בדירה אחרת
מכירת דירה בבניה לצורך רכישת דירה אחרת
שלום סמי,
לא תוכל לקבל החזר של מס הרכישה, אבל הוא יוכר כהוצאה בעת חישוב מס השבח במכירת הדירה.
אם תרכוש דירה אחרת שגם היא תהיה דירה נוספת תשלם ברכישתה מס רכישה של 8%.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה דרך תיווך
אני בתהליך קניית דירה דרך משרד תיווך.
העו"ד שמטפל בקנייה הוא עו"ד שהפנה אותי בעל משרד התיווך, אמר שהוא עובד איצו הרבה
אציין שאני לא מכירה את המתווך ואת העו"ד
כיצד אני בודקת שהכל נעשה כשורה היות ואני מעבירה כסף במזומן ללא משכנתא
מה עלי לבדוק?
תודה
איך לבחור עו"ד לעסקת רכישת או מכירת דירה
שלום רלי,
אם אינך סומכת על עורך הדין שמייצג אותך ואת צריכה שאדם אחר יבדוק את פעולותיו - כנראה אינך צריכה לשכור את שירותיו. בוודאי לא בעסקה כה משמעותית ויקרה.
אם אינך בטוחה - בקשי מחברייך המלצה על עוה"ד שיצג אותם.
אפשרות נוספת - חפשי המלצות ומידע על עו"הד ובחרי רק לאחר שהשתכנעת שמדובר בעו"ד שמומחיותו/מומחיותה בתחום המקרקעין, ושתקבלי יצוג מיטבי של האינטרסים שלך בנאמנות ובמקצועיות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סוכן דורש תשלום
תשלום למתווך
שלום שירה,
יתכן שבנסיבות כאלה המתווך לא יחשב לגורם היעיל לקיומה של עסקת המכר ולכן לא יהיה זכאי לתשלום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית בית
אדם שהולך לקנות בית - איך הוא צריך להגן על עצמו מדברים של שיעבודים/משכון/עיקולים
של הנכס של המוכר ? איך בודקים את זה ?
בדיקת זכויות המוכר
שלום ויקטור,
לשם בדיקת זכויות המוכר והאם קיימים על הדירה עיקולים או שעבודים יש לבדוק את נסח הרישום ו/או אישור זכויות מרמ"י או מחברה משכנת וכן ברשם המשכונות.
על מנת להגן מעיקולים או שעבודים עתידיים נהוג לרשום הערת אזהרה או משכון.
בדרך כלל יבדקו נושאים אלה ע"י עוה"ד שלכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית ממ"ד
אני גר בבניין 4 קומות על עמודים הכולל מקלט עם דירת גג בקומה 5
אנו רוצים לבנות ממ"ד לא במסגרת תמ"א 38 ובמימון עצמי האם החוק מאפשר זאת ואיזה אישורים נדרשים ותוך כמה זמן ניתן אם בכלל לקבל אישור והאם יש תנאים לקבלת אישור
תודה
בנית ממ"ד
שלום אלי,
אין מניעה להוסיף ממ"ד לבניין גם לא במסגרת תמ"א 38.
מובן שיש לקבל לשם כך היתר בניה מהועדה המקומית לתכנון ובניה.
את התנאים והדרישות הטכניות עליכם לברר עם מהנדס העוסק בתחום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שיתוף בית פרטי חלק מדו
קבלת העתק מתיק טאבו
שלום אילנה,
ככל שהסכם השיתוף נרשם ניתן להזמין את התיק ולקבל צילום של מסמכיו. אם הנכס איננו בבעלותך נדרשים יפוי כח או בקשה מנומקת לשם קבלת העתקי המסמכים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור במסירת דירה מקבלן בפרויקט תמא
לפני כשנה קניתי דירה מקבלן בפרויקט תמא, שמועד המסירה בחוזה 1.4.19.
הדירה טרם נמסרה והקבלן שלח מכתב שמתנער מאחריות לפיצוי מכיוון שרשות המים טרם ביצעה חיבורי מים ,לכאורה כ"כוח עליון".
1. עיקר התשלום שלי יתבצע במסירה, האם את ההצמדה של החוב למדד תשומות הבנייה ניתן לדרוש עד למועד המסירה בחוזה כך שלא יכלול איחורים ? מה אומר החוק ? (כלומר לא חושב שנכון שאשלם הצמדה של החוב לחודשי האיחור.)
2. מתלבט האם לדרוש מהקבלן פיצויים כבר עכשיו, או בהנחה שאין שום התיישנות - אולי עדיף לחכות למועד המסירה ורק אז לתבוע/לדרוש פיצויים.
כמובן אעדיף לשמור על יחסים נוחים עם הקבלן עד המסירה, השאלה אם יש איזשהו משהו להפסיד משתיקה בנוגע לפיצוי עד מועד המסירה. כי בינתיים לא התייחסתי למכתבו שמתנער מהפיצויים.
תודה מראש
מושון
הקבלן מאחר במסירת הדירה – מה עושים?
שלום רב,
יש לבחון את סעיפי חוזה הרכישה כדי לראות אילו איחורים נכללים במסגרת "כח עליון".
עוד יש לבחון אם האיחורים של הרשות תלויים באיזה אופן בקבלן.
על פי הוראות מרבית החוזים הצמדה משולמת עד מועד התשלום בפועל.
כעקרון חובת תשלום הפיצויים חלה מתחילת האיחור ועל הקבלן לשלמם מדי חודש בחודשו. את התביעה לקבלת הפיצויים ניתן להגיש עד תום תקופת ההתיישנות (7 שנים). למכתב כדאי להגיב, בעיקר אם אתה חולק על האמור בו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
