פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תשלום מס שבח
מה עלי לעשות למזער את המיסים?
מס שבח במכירת 2 דירות
שלום רות,
לגבי הדירה הראשונה שתחוייבי - תצטרכי לשלם מס שבח.
לגבי הדירה השניה יתכן שתהייה זכאית לפטור.
אם מדובר בשתי דירות קטנות הנמכרות לצורך רכישת דירה גדולה יותר קיים פטור מיוחד וניתן לבדוק אם את עומדת בתנאיו.
כדאי לפנות ליעוץ פרטני על מנת לבחון זכאות לפטור ולהחליט איזו דירה כדאי למכור קודם על מנת לצמצם את המס שיחול.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסים
האם חלים עלי מיסים כל שהם?
חיוב במס בהחלפת דירות
שלום מיכל,
המצב אותו את מתארת איננו מתנה (שם לא ניתנת תמורה) אלא עסקת חליפין. את תהיי חייבת במס שבח בגין מכירת דירתך (אלא אם כן את עומדת בתנאי הפטור) ותשלמי מס רכישה בגין רכישת דירת היורשים.
היורשים ישלמו מס שבח בגין מכירת דירתם (אלא אם כן הם זכאים לפטור אישי או לפטור של המוריש) ומס רכישה בגין רכישת דירתך.
מי שרוכש דירה שתהיה דירתו היחידה (את או מי מהיורשים) יהיה זכאי למדרגות מס רכישה מוטבות בגין דירה יחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
האם בעתיד אם האישה רוצה לימכור את הבית תיצטרך לשלם מס שבח?
הסכם ממון ומס שבח
שלום לורה,
כעקרון, כאשר קיים בין בני זוג הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית, וכאשר הפרדה כאמור מתקיימת בפועל תתחשב בכך רשות המסים. הדבר תלוי בין היתר בנוסח ההסכם ובבחינת התנהלות בני הזוג לאורך השנים.
יחד עם זאת - אם מדובר בהפרדה של רכוש שהיה בעבר משותף יתכן שרשות המסים תתיחס לכך כאל עסקה מלאכותית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שייכות קיר חיצוני של מרפסת מעל קומת מסחר
למי שייך צידו החיצוני של קיר מרפסת הצמודה לדירה מעל קומת מסחר?
ניתלו על הקיר שלטים של חנויות, ללא אישור בעלי הדירה, תוך גרימת נזק של חורים וסדקים
שייכות קיר חיצוני של מרפסת מעל קומת מסחר
שלום דני,
יש לבדוק את העניין בתקנון בניין.
באין קביעה אחרת קיר חיצוני הוא רכוש משותף של כל בעלי הדירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישה מכונס הנכסים
רכשתי בשנת 1997 משק חקלאי מכונס הנכסים של הסוכנות היהודית. היום מתברר כי בחלק מהנכס יש תוספות אותן רכשתי אז איזה שאינו מופיעות בתוכנית הבנייה.
התוצאה היא שכיום כאשר אנחנו מתכוננים להעברת השטח והבית בטאבו מנהל מקרקעי ישראל דורש ממני לעשות תכנית בנייה חדשה ולשלם קנס עבור שימוש בקרקע חיבור הגדלת הבית.
ידוע לי שכאשר רוכשים כל דבר ובמיוחד נדלן מכונס הנכסים הנכס צריך להיות נקי מכל חוב. מה עלי לעשות הסכום הנדרש לתשלום מגיע לכ 200000 שח.
רכישה מכונס הנכסים
שלום אריק,
לא ניתן להשיב לשאלה מבלי לעיין בחוזה הרכישה.
במרבית המקרים רוכש מכונס רוכש את הנכס "as is" כלומר לוקח על עצמו את הסיכון שיהיו קיימות חריגות בניה ומכאן את ההשלכות הנובעות מכך - כגון הצורך להסדיר את החריגות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מס במכירת דירה מירושה וקניית דירה אחרת
אני מעוניין למכור דירה בירושה עם יורשים אחרים ובתמורתה אני רוצה לקנות דירה אחרת.
האם יש פטור ממס שבח ומס רכישה?
מדובר לא על דירה יחידה
חישוב מס במכירת דירה מירושה וקניית דירה אחרת
שלום אורן,
אם הדירה איננה דירתך היחידה יחול חיוב במס שבח במכירתה אלא אם כן אתה צאצא או בן זוג של המוריש ולמוריש היתה דירה אחת שלו היה מוכר אותה היה זכאי לפטור.
בעת רכישת דירה חלופית שאיננה דירה יחידה ישולם מס רכישה של 8% לפחות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישורי מיסים לטאבו ללא חתימה/חותמת
שאלה נוספת ברשותכם (עו"ד במקצוע אך לא עוסק במקרקעין) .
ברשותי אישור מס שבח ואישור מס רכישה לרישום בטאבו . אין יתרה לתשלום . הופקו מהמערכת .
האישורים ללא חתימה/חותמת .
האם תקין או שמחויבת חתימה/חותמת עליהם ?
ת ו ד ה
אברי
אישורי מיסים לטאבו ללא חתימה/חותמת
שלום אברי,
אכן, אישורי מסים שהופקו מהמערכת הממוחשבת אינם נושאים חתימה או חותמת ומכובדים כפי שהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקף שטרי העברת זכות שכירות
אני עו"ד במקצועי , ייצגתי עצמי ברכישת דירה עבורי , אך לא עוסק בשיגרה במקרקעין .
יש ברשותי שטרי העברת זכות שכירות אשר אומתו ונחתמו ביום 15.07.2019 .
כעת יש ברשותי כל המסמכים/האישורים לצורך הגשת התיק לרישום על שמי בטאבו .
האם השטרות מהמועד הנ"ל יכובדו ? בכוונתי לגשת להגיש המסמכים ביום ראשון .
תודה רבה .
אברי
תוקף שטרי העברת זכות שכירות
שלום אברי,
שטרי עסקה תקפים לשנה מיום חתימתם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת חנות
הזדכות במע"מ
שלום שלומי,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הזזת מונה ראשי באופן חד צדדי ע"י חברת הגיחון
אני גר בבניין משותף משנות ה-60 אשר בחזיתו פונה לרחוב ובאחד הצדדים גובל במדרגות ציבוריות. מונה המים הראשי של הבניין וכן מדי המים של הדיירים ממוקמים בכניסה צדדית מצד המדרגות, מרחק של כ-15 מטר מהכביש.
לאחרונה התגלתה נזילה בצינור המים של חברת הגיחון המוביל מהכביש למונה הראשי של הבניין. כיוון שהצינור ישן וחלוד והחלפתו תדרוש עבודה רבה, הגיחון רוצים לבטל אותו ולהעביר את המונה הראשי לחזית הבניין סמוך לכביש שם עובר קו המים הראשי. בין המיקום החדש לבין מדי המים של הדיירים, מרחק של כ-15 מטר כאמור, הם מתכוונים להעביר צינור פלסטיק בשטח הבניין, צינור שמעתה יהיה באחריות הבניין. כל זאת אני יודע משיחה עם הצוותים שבאו לאתר את הנזילה, לא קיבלנו על כך הודעה רשמית.
הבעיה היא שהעברת הצינור איננה פשוטה – בעיקר כי יש בדרך שביל כניסה שצריך לעבור.
האם אכן מותר להם להעביר את המונה בצורה חד-צדדית למרחק כזה?
האם אנחנו יכולים לסרב להעברת הצינור בשטח הפרטי של הבניין?
האם מותר להם פשוט להעביר ולחפור איפה שהם רוצים בשטח הפרטי שלנו או שיש חובה לתאם איתנו את מסלול הנחת הצינור?
האם מותר להם לחייב אותנו באגרות והיטלים על העברת המונה והעברת הצינור?
ברור שמצידנו אין עניין בהעברת המונה, ובטח לא בצינור פלסטיק שיעבור מעתה דרך הגינה.
תודה רבה,
חיים
הזזת מונה לשטח פרטי
שלום חיים,
כעקרון אין לרשות המקומית זכות להעביר צנרת בתחומי שטח פרטי.
עליכם לבחון את הפתרונות ההנדסיים האפשריים ולפעול לכך שהפתרון הרצוי לכם הוא שיתקבל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה משותפת
אם כן, מה הרוב הנדרש לקיים החלטה כזו?
חניה משותפת
שלום שירי,
ניתן להגיע להחלטה ברוב הקבוע בתקנון (אם חל התקנון המצוי - רוב רגיל) או לתקן את התקנון ברוב בעלי הדירות ש 2/3 מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול
השאלה היא אלו הם התנות או החוק בהן אוכל לראות הדרישות
פיצול דירה
שלום שי,
אם כוונתך לפיצול דירה צמודת קרקע על פי הוראת השעה תמצא את התנאים בקישור הבא:
https://www.nevo.co.il/law_word/law14/law-2660.pdf
שים לב שזהו פיצול מעשי אך איננו ניתן לרישום בטאבו.
אם הכוונה לפיצול בבית משותף - כאן נדרשת פעולה תכנון של תיקון תב"ע אותה יש לבחון מול הועדה המקומית הרלוונטית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה
היזם הוסיף סעיפים בכתב יד אחרי החתימה - מותר לו?
שלום דילן,
הוספת סעיפים לכתב ההסכמה הראשון לאחר שחתמתם עליו ובלי לקבל את הסכמתכם לכך מהווה מרמה.
העובדה שחתמתם על חוזה ובו מופיעים הסעיפים הללו עלולה להחשב להסכמתכם לסעיפים אלה.
מומלץ לפנות להתיעצות משפטית הכוללת את בדיקת המסמכים שנחתמו ונסיבות החתימה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון
תיקון תקנון
שלום רב,
אם אין שינויים נדרשים בתקנון אין צורך לתקנו.
ככל שנדרש לתקן את התקנון יש לעשות זאת באופן הקבוע בחוק ונדרשת חתימה של 3/4 מבעלי הדירות שלהם צמודים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוב דייר
האם אני יכול לרשום הערת אזהרה במפקח על המקרקעין.??
חוב לועד הבית
שלום אסף,
לא ניתן לרשום הערת אזהרה ללא הסכמת היורשים.
תוכל להגיש למפקח תביעה כנגד היורשים לתשלום החוב ולאחר קבלת פסק דין לרשום עיקול במסגרת הליכי ההוצל"פ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפגעי גשם
מהתקרה של שכן מעליי נוזל מים כאשר יורד גשם .בפניה אליו הוא מאשר בדיקה מטעמי ע"י איש מקצוע מטעמי ורק לאחר מכן שאיש המקצוע יאשר כי הבעיה היא ממנו הוא יתחיל לטפל .
לטענתי הוא אמור להביא איש מקצוע מטעמו לבדוק את הנושא מכיוון שהנזילה מגיעה מדירתו .
מה החוק בנידון ? מיותר לציין כי איש מקצוע מטעמי יעלה לי כסף והרי הנזילה מגיעה מדירתו ...
באחריות מי להביא מהנדס לבדיקת נזילה
שלום מאיר,
אין קביעה בחוק מי ישא בעלויות איש המקצוע. התעקשות בעניין זה לא תקדם את תיקון התקלה.
לאחר שאותו איש מקצוע יקבע שהמקור לנזילה אכן אצל השכן תוכל לתבוע ממנו את כל נזקיך, לרבות התשלום לאיש המקצוע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד בית
האם ניתן להפסיק לשלם דמי ועד עד לביצוע תיקון?
שלום יהודה,
על פי הפסיקה אין אפשרות להתנות על תשלום דמי הועד ואינך יכול להפסיק לשלמם על דעתך בלבד.
אם הועד איננו נענה לדרישתך לתקן את הנזילה תוכל להגיש למפקח על הבתים המשותפים תביעה לקבלת צו שיורה לועד לפעול לתיקן הנזילה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ravit
גביה פאסיבית של היטל כבישים שהתישן
שלום רוית,
על פי פסיקת בתי המשפט, מקום בו החוב לעיריה התישן אין באפשרותה לנקוט באמצעי גביה כלשהם, לרבות גביה פאסיבית. העיריה אינה רשאית בנסיבות כאלה לסרב להוציא אישור עיריה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס 4
קיבלנו את המפתחות לדירה בחודש 4.19 ( כיום היא מושכרת)
קנינו את הדירה לאחר שכבר סיימו לעשות שם תוספת של מרפסות שמש..אך הדירה שקנינו היא ללא מרפסת שמש כי המוכר לא רצה לעשות..
כעת הוועד מבקשים שנשתתף בתשלום אגרת טופס 4 בסך של מאה שח בטענה שהטופס הנ"ל נתקבל עכשיו ושעשו אותו לאחר שקנינו את הדירה..ומאיימים לפנות לתרבות הדיור במידה ולא נשלם..האם אנחנו הקונים צריכים לשלם או לא?
המוכר מתגורר כיום בחו"ל( עזב את הארץ)
טופס 4
שלום רב,
תשלום בגין קבלת טופס 4 בגין עבודות שנעשו ברכושם הפרטי של בעלי דירות אחרים לא מהווה הוצאות לתחזוקה של הרכוש המשותף ונראה כי לא ניתן לחייב אתכם בתשלום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעבר לחנייתי שרך מעבר שכנים
שלום רב...אחרי 20 שנה שבהם אני יוצאת מהבניין לחנייתי היחידה (דרך חנייתם הכפולה של השכנים -בטאבו) אוסרים עלי השכנים מעבר דרכם. חונים בצמידות לדלת היציאה שלי..טוענים שאעשה הסיבוב לחנייתי מהדלת הראשית של הבניין...האם זו זכותם?? דלת היציאה(השנייה) נועדה לשם יציאתי לחנייה. כך קניתי הבית. אין לה שום שימוש אחר..כל השכנים האחרים(3) חונים בקדמת הבית..בנוסף חוששת מה אעשה כשאצטרך בעתיד נגישות (כסא גלגלים )מהרכב הביתה ...בקידמת הבית הכניסה עם מדרגה של 20 ס"מ.. האם זכותם?תודה.
מעבר לחניה דרך חנית השכנים
שלום טלי,
כעקרון חניה צמודה נחשבת שטח פרטי של בעלי אותה חניה.
עליך לבדוק אם נרשמה בטאבו זיקת הנאה לטובתך לצורך מעבר לחניה שלך. אם לא - זכותם של השכנים למנוע מעבר שלך בשטחם.
ניתן כמובן לשוחח עם השכנים, להבין מה מפריע להם ולנסות להגיע איתם להבנות לעניין המעבר שלך לחניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו
רישום עיקול
שלום צביקה,
נא הפנה שאלתך לפורום בתי משפט באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה על קרקע קטנה
כיצד מבצעים הליך פירוק שותפים (3) לקרקע שעדיין חקלאית (250 מ"ר).
כמו כן האם חל היטל השבחה על מכירת חלק מהקרקע הנ"ל (62 מ"ר) (שהועברה אלי בירושה) ואושרה במקומית אך עדיין לא במחוזית?מדובר על קרקע שהייתה בבעלותו של אבי משנות ה-70 בערך, במיקום מאוד יוקרתי בארץ.
תודה!
היטל השבחה על קרקע קטנה
שלום מאיה,
תוכלי לפנות לועדה המקומית וברר האם חל היטל השבחה במכירת השטח ואם כן - לבקש שתערך שומה לחישוב היטל ההשבחה.
על מנת להחליט מה הדרך היעילה והטובה ביותר לפירוק השיתוף יש לבדוק את נתוני הקרקע והתכניות החלות עליה והאפשרויות העולות מנתונים אלה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת/קניית דירה שאינה רשומה בטאבו ע"ש המוכרים
האם אפשר למכור/לקנות את הדירה? האם יש קושי במכירתה? האם קיים סיכון בקנייתה?
הערה נוספת
היורשים הם תושבי חוץ.
מכירת/קניית דירת ירושה שאינה רשומה ע"ש המוכרים
שלום רב,
רכישת דירה מיורשים שטרם נרשמו בטאבו היא עסקה בסיכון. רצוי שלא לפעול בעניין זה אלא ביעוץ וליווי משפטי צמוד.
רישום צו ירושה הוא הליך קצר ויחסית פשוט. לכן יש לברר ולוודא מדוע הרישום לא בוצע במשך תקופה כה ארוכה והאם יבוצע קודם לחתימת החוזה.
אם התשובה שלילית - יש להבין מדוע ולא להעביר כספים למוכרים לפני רישום הדירה על שמם.
בנוסף - אין להסתפק ביפוי כח כללי אלא יש לדרוש יפוי כח קונסולארי ובלתי חוזר למכירת הדירה לרוכשים הספציפיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
רישום בטאבו
שלום זאב,
יש לוודא מה מהות התשלום שמבקש ממך עורך הדין (השתתפות בתשריטים? שכר טרחה? וכו') והאם על פי הסכם הרכישה זהו תשלום שמוטל עליך.
ביצע הרישום ע"י עו"ד אחר מטעמך יהיה אפשרי רק אם החברה תסכים לשתף פעולה ותסכים לחתום על המסמכים הנדרשים ולהמציא את המסמכים הנדרשים ממנה. לרוב ביצוע הרישום ע"י עו"ד החברה יעיל יותר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניית קטנועים בכניסה לביניין משותף
חניית קטנועים בכניסה לבית משותף
שלום יוסי,
לא ניתן לעשות שימוש ברכוש המשותף אם שימוש כזה מפריע לשאר הדיירים או מסכן אותם.
אם בעלי הקטנועים אינם נענים לפניה ניתן לפנות ללשכת המפקח על הבתים המשותפים בתביעה לקבלן צו מניעה.
אם החניה נעשית בשטח ציבורי ולא בשטח הבנין נסו לפנות לעיריה או למשטרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
