פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בעלות משותפת בדירה
תודה
בעלות משותפת בדירה
שלום רב,
ככל שאחותך אינה משתפת עמך פעולה נראה שתאלצי להגיש כנגדה תביעה לפירוק שיתוף לצורך מכירת הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מערכת סולרית לחימום מים
פירוק מערכת חימום
שלום דוד,
לא ניתן לפגוע בזכויות של דיירים (להשתמש במערכת החימום הקיימת) או להטיל עליהם חובות (לממן מערכת יצור חשמל סולרית) אלא בהסכמתם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח טאבו
מה זה רוצה לומר. מה הפירוש ולמה שיהיו כאלו הגבלות האם יש מצב שלא ניתן למכור את הדירה.
העברה בירושה ובהעברה
שלום שרה,
העברת הזכויות דורשת הסכמת רשות מקרקעי ישראל.
הסכמה כזו תנתן בהתאם להוראות חוזה החכירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישה של נכס נוסף כשקיימת בעלות על 1/3 דירה
רכישה של נכס נוסף כשקיימת בעלות על 1/3 דירה
שלום עדינה,
כעקרון כל רכישה מוייבת במס רכישה.
אם בבעלותך 1/3 דירה תוכלי להנות בעת רכישת הדירה ממדרגות מס רכישה כשל דירה יחידה, ואז, בהתאם לשווי הדירה, התשלום עשוי להיות 0.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה לבן זוג
ראיתי שרשמתם באחת השאלות שמכירת חצי דירה לבן הזוג (דירה בה אנחנו מתגוררים), חייבת במס רכישה. (קיימת דירה נוספת לכל אחד מבני הזוג).
לפי מה שקראתי באתרים שונים, מכירת דירה חצי דירה מבן זוג אחד לבן זוג השני, בתנאי שבני הזוג מתגוררים באותה דירה, אינה חייבת במס רכישה. האם לא כך הדברים? האם הדבר נכון רק לעניין מתנה של חצי מהדירה?
מה קורה בפרידה של שני בני הזוג? האם הם לא יכולים למכור חצי מהדירה מהאחד לשני?
אשמח לקבל הבהרה בנושא.
מכירת דירה לבן זוג
שלום אולגה,
הפטור קיים רק במקרה של מתנה לא של עסקת מכר.
אין מניעה שבן זוג ימכור את חלקו בדירה לבן הזוג האחר אז יחוייב במס או שיוכל לנצל פטור אחר (למשל אם מדובר בדירתו היחידה של המוכר)
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה בין בני זוג
אני ובן זוגי רכשנו דירה לפני שלוש שנים. איננו נשואים אך יש לנו ילד משותף.
לי קיימת עוד דירה בבעלותי.
אנחנו בעלי חשבונות בנק נפרדים (למעט חשבון חיסכון אחד משותף).
אנו מעוניינים להעביר את הדירה בה אנחנו מתגוררים על שמי, ושבן זוגי ירכוש דירה בנפרד (כך שתיחשב דירה יחידה עבורו - לעניין מס רכישה). אציין שקיימת על הדירה משכנתא.
האם ניתן לבצע מהלך כאמור? האם ניתן להפחית את החזקתו בדירה הקיימת ל-1/3 ובכך רכחשץ דירה חדשה לא תהיה חייבת במס רכישה?
העברת דירה בין בני זוג
שלם דריה,
גם אם דירת המגורים שלכם תועבר על שמך, עדיין על פי חזקת התא המשפחתי יחשב בן זוגך כבעל דירת מגורים מכח בעלותך בדירה. התשובה עשויה להשתנות אם יש לכם הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית ואם תוכלו להוכיח הפרדה כאמור בפועל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה במתנה מבן לאב
הבן שלי קונה דירה בשלב טרום בניה. הבניה תסתיים בעוד ארבע שנים. אני מעוניין שהוא יעביר אלי את הדירה ללא תמורה (מתנה) לאחר סיום הבניה בעוד ארבע שנים. ידוע לי שאצטרך לשלם מס רכישה 1/3.
מה המועד המוקדם ביותר בו יוכל הבן להעביר את הדירה אלי ללא תמורה (במתנה)?
האם אפשר לבצע את העברת הדירה במתנה בעוד 4 שנים לאחר שהבניה הסתיימה?
האם רק לאחר טופס 4? האם רק לאחר רישום בטאבו?
האם יש תקופת צינון בה הבן חייב להחזיק בדירה לפני שיוכל להעביר אותה אלי במתנה?
העברת דירה בבניה במתנה מבן לאב
שלום דוד,
כשמדובר בהעברה במתנה בין קרובים ניתן לבצע את ההעברה בכל עת, בכפוף להוראות הסכם המכר בעניין זה. מס הרכישה במתנה לפני סיום הבניה יחושב כמס על קרקע ולא על דירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירת גן בבית משותף
האם ניתן לרשום דירה ברישום תלת מימד
שלום טלי,
לא ניתן לרשום דירה בבית משותף כחלקה תלת מימדית.
לרוב הגינה נרשמת כהצמדה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי עיכוב מסירה
בבית מקבלן מציינים בחוזה תאריך מסירה עם אופציית הארכה של 60 יום.(עפ חוק מכר).
ידוע לי כי: חוק המכר ששונה לפני שנתיים, אומר שקבלן יכול לאחר במסירת הדירה עד 60 ימים. זה חוק קוגנטי, *אי אפשר להתנות עליו* אי אפשר להוסיף סעיפים שמתנים את מסירת הדירה. למרות זאת נחתם נספח שינויים.
בנספח שינויים מצויין שעקב שינויים יכול הקבלן לדחות תאריך מסירה עד x ימים מעבר ל 60 יום. לשון הניסוח בנספח "ידוע לנו ומוסכם עלינו כי בגין הזמנת שינויים דלעיל תהא החברה זכאית לדחות את מועד המסירה בת 30 ימים". שינויים שבוצעו הינם מינוריים לפני ביצוע עוד כשהבית היה על הנייר וללא בניית הקומה שלנו.לא הוסבר לנו על הימים וגילנו אותם לקראת תאריך המסירה המיועד לפני חמישה חודשים. הקבלן טוען שסך הימים האלו של הנספח שינויים ללא פיצוי כספי,
הבית עוד לא נמסר ועוד לא הוגש טופס 4 וכו'.....
האם מישהו חווה דבר דומה? מה נכון לעשות? האם יש קישור לתקדימים או מקרים דומים?
תודה מראש
פיצוי עיכוב מסירה
שלום אלוני,
המצב אותו אתה מתאר קורה לא מעט פעמים.
לא תמיד הקבלן מקבל אישור לכלול את הימים הללו בימי עיכוב המסירה המותרים.
יש לבדוק את נוסח המסמך עליו הוחתמתם ואת סבירות הדחיה ביחס לשינוי שהוזמן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילות בצינור דירת קרקע
שלום רב,
ברשותי דירת גן (קרקע) בבניין משותף בין 8 דירות.
בחודש האחרון התגלו 2 נזילות קשות בצינור (קולטן ביוב) של הביוב, השכנים החליטו לעשות טיפול חירום ולהזמין אינסטלטור ואף לשלם ללא חשבונית.
השבוע שוב התחילה נזילה במקטע אחר של הצינור המדובר ושוב הזמינו אינסטלטור לתיקון חירום במקום לבצע החלפה פעם אחת ולתמיד של כל הצנרת.
שאלתי העיקרית, אצלי בדירה נגרם נזק לתקרה, לקיר- כל הקרמיקה התנפחה, רובה יצאה מהקיר והריצוף במקרה שלי זה פרקט התנפח כולו בחלק של המטבח.
השכנים הפצירו כל לא הולכים לשלם בעבור אף נזק שנגרם לדירתי,
כיצד ניתן להתנהל מולם?
נזילות בצינור דירת קרקע
שלום תמי,
נא הפני שאלתך לפורום נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוץ מים אצל השכנים
מה אפשר לעשות?
האם יש הליך מהיר שמאפשר לפתור את הבעיה?
מהו בית המשפט המתאים לכך, מהו ההליך ומהי הפרוצדורה?
פיצוץ מים אצל השכנים
שלום ניר,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מכונס נכסים
התעניינתי בעסקאות של כונס נכסים.
ממה שהבנתי בסיום ההתמחרות חותמים על חוזה ומחוייבים לשלם את כל הסכום.
האם זה אכן כך? ואם כן האם קנייה כזו מתאימה למשפרי דיור? כלומר האם יש זמן למכור את הדירה בבעלותי לאחר חתימה (קנייה) מכונס?
רכישת דירה מכונס נכסים
שלום דודו,
יש לבדוק עם הכונס מה דרישותיו לעניין מועדי התשלום.
במרבית המקרים הכוונה היא לסיים את המכירה תוך זמן קצר ואז יתכן שמשפר דיור לא יצליח למכור דירה ולקבל תשלומים במועד והתאמת העסקה תלויה במקורות תשלום אחרים (הון עצמי, הלוואת גישור וכיוב')
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוצים בבניין משותף
או שיפור? מדובר בבניין בן 6 שנים בלבד, הלובי לא עבר שיפוץ, אך נראה סביר בהחלט, ומטרת השיפוץ היא שיהיה "יותר יפה" נטו. האם ניתן להגדיר את זה כשיפור או שזה אפור? תודה רבה.
שיפוצים בבניין משותף
שלום דניאל,
המבחן הוא מבחן המציאות השכל הישר כאשר כל מקרה נבחן לגופו.
סיוד ותחזוקת הקיים - נדרשים.
תוספות על המצב הקיים - יש לקבל הסכמה מכלל הדיירים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן במקלט משותף
תודה מראש
יגאל
מחסן במקלט משותף
שלום יגאל,
ככל שמדובר ברכוש משותף אין למי מהדיירים זכות לקבל בו חזקה יחודית אלא בהסכמת כל הדיירים.
כעקרון אין לאחסן במקלט חפצים אלא באופן שלא ימנע שימוש בו בשעת חירום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסרת מבנים בלתי חוקיים
התשובה מעניינת אבל עדיין משאירה אותי ללא תשובה למה שהתכוונתי. מהפירוש הסרת מבנים בלתי חוקיים.האם המוכר שלא בנה שום דבר חייב להסיר על חשבונו מבנה במידה ונבנה על ידי שכן אחר או על ידי הקבלן. ואם השכנים מתנגדים
ואם הוא לא יסיר אז הוא לא יוכל לקנות את הדירה . מה פירוש סוג ההגבלה אילו סוגים יש.
ובכלל אולי לא כדאי להכנס לדבר שיש עליו שאלה
הקשר השאלה איננו ברור
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוכחת זיקה למקרקעין
אני מתגורר בשכונת כפר שלם בתל אביב
שכידוע כל המבנים שם הם ללא היתר כולל הבית שלי והקרקעות בבעלות המנהל והערייה אך התושבים מחזיקים במקום מכח ישיבה על הקרקע במשך עשרות שנים ואף מקום המדינה בעידוד המדינה,כמו שכונות גבעת עמל,אבו כביר,נס לגויים וכו'.
בניתי בחצר הבית קונסטרוקציה ברזל להצללה עם ברזנט מעל ופחי איסכורית בחלק מהדפנות
בגודל 100 מ"ר עריית תל אביב הוציאה צו הריסה על כל הקונסורוקציה הגשנו בקשה לבית המשפט לעיכוב ולביטול חלקי כך שנהרוס מחצית מהקונסטרוקציה ומחצית נשאיר כדי שיתאים לתקנות הפטור(פרגולה 50 מ"ר פטור מהיתר תיקון 101) ובכך נציל מחצית מהקונסטרוקציה.
בית המשפט עיכב את הצו וביקש את תגובת המשיבה .
המשיבה מתנגדת לבקשה ומתעקשת שאין לנו זיקה לקרקע בטענה שמי שבונה בתקנות הפטור צריך להיות עם זיקה לקרקע ,למרות שהבית שאנו מתגוררים בו נמצא צמוד על אותו שטח .
1. השאלה היא איך אנחנו יכולים להוכיח זיקה לקרקע??
(הגשנו מסמך של תשלום ארנונה על הבית אבל אנו כנראה שזה לא מספיק)
2. והאם זיקה מכח שנים תופסת במקרה זה גם על השטח ולא רק על הבית שבו אנו מתגוררים?
המבקשת מייצגת את עצמה .
הוכחת זיקה לקרקע
שלום רב,
מתן תשובה לשאלה מצריך בדיקה של עובדות ומסמים. מומלץ לפנות ליעוץ משפטי פרטני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיווך דירות
איפה בודקים אם מתווך הוא מתווך מורשה?
יום טוב.
פנקס המתווכים
שלום סלבי,
ניתן לבדוק זאת בפנקס בעלי רשיונות לתיווך בקישור הבא:
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור דיירים – העברת צינור
בברכה,
אישור דיירים - העברת צינור
שלום רחל,
כעקרון נדרש אישור הדיירים, אא"כ אין מניעה שכל שכן אחר יעשה שימוש דומה בקיר החיצוני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אימות חתימה שטר מכר
אני עו"ד במקצועי אך לא עוסק בכך בשגרה . לאחרונה רכשתי דירה וייצגתי את עצמי בתהליך . העסקה הסתיימה .
עורך הדין של המוכר אימת חתימות של מוכרים ורוכשים על הצד האחורי של שטר המכר בחלק העליון, אך שכח לאשר/לאמת בחלק התחתון יותר של אישור בדיקת פרטים המופיעים בשטר .
שאלתי : האם אני יכול לאשר חלק זה בעצמי על אף העובדה שאני מופיע שם כרוכש או שזה בעייתי?
תודה רבה מראש על הסבלנות והסיוע.
בברכה
אברי
אישור לפי תקנה 14
שלום אברי,
כעקרון אין מניעה שתאשר כי בדקת את השטר והמסמכים שצורפו לו, והם מתאימים לעסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכן הקים חצר על גג הבית שלי
אני גרה בבניין משותף בן 3 קומות
אני מתגוררת בקומה השלישית והאחרונה
משני הצדדים שלי יש שתי דירות, שכנים שלי
הגג הוא משותף, מוצמד לכל הדירות יחד בטאבו.
אני נעדרתי מהארץ לתקופה של חודשיים, וכשחזרתי גיליתי
שפתחו לי על הגג, שמעל הדירה שלי מרפסת שמש
שמו שם עציצים ומיטות שיזוף ומנגל
מעל הראש שלי יש עכשיו סוג של גג של מלון ובשימוש השכנה
שבנתה ליד הדירה שלה סולם קטן מסתלסל למעלה הגג
שם היא וילדיה מבלים ועושים מסיבות קיץ ואולי גם חורף
הרעש לא ממש מפריע, אבל האם יש לי מה לעשות בנידון?
למה אני צריכה את כל המסיבת גן הזאת מעל הראש שלי?
יש לי מה לעשות? השכנה אומרת שזה לא צריך להפריע לי מה היא עושה על הגג
ושאני יהיה בדירה שלי ולא אפתח עיניים עליה.
זה חוקי כל זה?
שכן הקים חצר על גג הבית שלי
שלום הראלה,
אם הגג מהווה רכוש משותף אין לאף שכן זכות "להשתלט" עליו ולקבל בו חזקה יחודית.
תוכלי לתבוע סילוק יד אצל המפקחת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה במתנה
כידוע, לאחר קבלת דירה במתנה, חלה על מקבל המתנה תקופת צינון, שאם ימכור במהלכה יבוטל הפטור ממס. אבל האם תקופת הצינון תקפה גם לגבי עסקת מתנה נוספת? לדוגמה: אדם קיבל דירה במתנה מאביו ורוצה להעבירה במתנה לבנו לפני תום תקופת הצינון. האם ההעברה הנוספת תבטל את הפטור בהעברה הראשונה?
העברת דירת מתנה במתנה
שלום ערן,
העברה בתקופת הצינון איננה מבטלת את הפטור שניתן בגין ההעברה הראשונה.
תקופת הצינון מונעת קבלת פטור בגין מכירת דירת המתנה לפי פרק 5 לחוק, אך איננה מונעת פטור לפי סעיף 62 (העברה לקרוב).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיוב בהיטל השבחה
מכרנו דירה בטבריה וחוייבנו לשלם היטל השבחה. האם אפשר לשלם את ההיטל ואח"כ להגיש השגה? או שאם שילמנו את ההיטל אז כבר אי אפשר להגיש השגה?
תודה מראש.
היטל השבחה
שלום אהרן,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגבלת רמ"י
הגבלה בירושה והעברה רמ"י
שלום שרה,
במרבית המקרים רמ"י איננה מסרבת להעברת זכויות אלא מתנה אותה בתנאים רלוונטיים לעיסקה ולנכס, למשל הסרת או הכשרת מבנים בלתי חוקיים.
לעיתים קבלת ההסכמה כרוכה בתשלום, למשל אם החכירה איננה מהוונת או אם נדרש לשלם בגין תוספות בניה שבוצעו.
תחולת ההגבלה על הקונה תלויה בסוג ההגבלה וסוג הנכס. סביר להניח שההגבלה תחול גם על הקונה ועל יורשיו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיף 126 טאבו
האוכל להחכיר את הדירה לטוח ארוך ללא הסכמת המוטבים?
הערת אזהרה על דירת ירושה
שלום דוד,
יש לבדוק את הוראות הצוואה על מנת להבין מה זכויות המוטבים ומה בדיוק נאסר עליך לעשות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין שעבר חיזוק
עקב נפילת אריחי שיש מהבניין (בן 15 שנה) עשינו חיזוק (עיגון מכאני) לאריחים.
האם יש חובת דיווח על זה בזמן מכירת דירה?
האם יש סיכוי ריאלי לתביעה מול הקבלן (מתנער מאחריות עקב גיל הבניין והעדר תקן בזמן שנבנה)?
כיצד זה יכול להשפיע על ערך הדירה?
האם צריך לגלות לקונה שנעשה חיזוק לחיפוי הבניין
שלום רב,
לכאורה האריחים תוקנו ולא קיימת בעיה, אך לאחרונה קיימת בפסיקה להחמיר עם מוכרי דירות שלא גילו פגמים שהיו ידועים להם, כך שלמען הזהירות כדאי להציג בפני הקונה את המצב.
סיכויי התביעה כנגד הקבלן נמוכים במיוחד, שכן על פי חוק המכר תקופת הבדק על חיפוי חוץ היא 7 שנים.
לגבי השפעת התיקון על ערך הדירה יש לקבל חוות דעת שמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
