פורום נדל"ן

שלום סלים,

מתנה במקרקעין מסתיימת ברישום בטאבו.

אם לא נערכו מסמכים כלשהם - אין גם התחייבות לתת מתנה, שכן גם לכך נדרשים מסמכים בכתב.

מכאן שלכל היותר נתת לבנך רשות לגור בבבית ותוכל לבטל רשות זו ולהגיש נגדו תביעה לסילוק יד.

כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני לשם בדיקה מעמיקה של העובדות ושל דרכי הפעולה העומדות בפניך.

שלום רב,

חסרות עובדות רבות לשם מתן מענה הולם לשאלה.

מומלץ לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד שיבחן את כלל העובדות והמסמכים, לרבות כתב התביעה וכתב ההגנה וכל מסמך רלוונטי אחר ויחווה דעתו לעניין סיכויי הערעור.

שלום נופר,

אין מיעה חוקית לרשום נכס על שם אחד מבני זוג גם אם הם נשואים.

יחד עם זאת - כדי להבהיר את כוונתכם ולקבע את רצונכם שהדירה לא תהיה נכס משותף מוטב לערוך הסכם ממון ולאשרו בבית המשפט. 

שלום רב,

לא ברור משאלתך אם לבנין לא היה היתר בניה מלכתחילה, ואם כן האם "נעלם" מתיק העיריה, או אם אין היתר רק לתוספות מאוחרות יותר.  

לגבי דירתך, עליך לפנות לועדה המקומית בבקשה להיתר להרחבת דירתך, ככל שניתן לעשות זאת על פי התב"ע החלה במקום. ככל שיש בדירתך הרחבה ללא היתר על הבקשה לכלול גם שטח זה. 

יתכן שהועדה תדרוש בהזדמנות זו להסדיר את כלל הבניה בבניין אך אין וודאות בכך.  

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין



בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

שלום יוסי,

על פי העולה מדבריך יהיה עליך להגיש כנגד הקבלן תביעה הן בגין האיחור במסירה והן בגין ליקויי בניה. מציעה לך לפנות ליעוץ משפטי פרטני ולהתחיל לדרוש מהקבלן באופן מסודר ומתועד לעמוד בהתחייבויותיו על פי החוזה.

שלום גורי,

כעקרון, ובכפוף להוראות החוזה, רצון של צד לבטל את החוזה באופן חד צדדי מהווה הפרה של החוזה.

אתה רשאי להסכים לכך בכפוף לתשלום הפיצוי המוסכם או פיצוי נמוך מזה אם תסכים.

יחד עם זאת, אינך חייב להסכים לביטול ותוכל לתבוע את אכיפת החוזה.

מציעה לך לשאול את הקונים מה הסיבה לביטול ולבחון איך רצונך להתקדם גם בהתחשב במצב וגם בהתחשב בצרכיך שלך.

שלום טל,

בהתחשב בכך שבדירה קיימים בפועל 3 חדרים ובהנחה שבדקת זאת פיזית בעצמך, אינני רואה חוסר תום לב בהתנהגות המוכרת. לא קבלת נכס שונה מזה שהסכמת לרכוש.

שלם שוש,

במקרה המתואר מדובר בעסקת מתנה, שהיא עיסקה במקרקעין לכל דבר ועניין ויש לדווח עליה לרשות המסים (במקרים מסויימים ינתן פטור ממס שבח אך לא בכל המקרים וכנ"ל לגבי מס רכישה) ולרשות המקומית.

מומלץ לא לערוך עסקה כזו בלי ליווי משפטי פרטני.

שלום רב,

השאלה איננה מובנת.

אם הכוונה להפקעה של חלק מהמגרש -

קרקע המוחזקת במשותף ע"י מספר בעלים - לכל אחד מהבעלים המשותפים יש חלק בכל שטח הנכס. חזקה יחודית תתכן רק אם קיים בין השותפים הסכם שיתוף ויש לבחון את נוסח ההסכם כדי לדעת מה קורה במקרה של הפקעה.

שלום רב,

למיטב ידיעתי ניתן לעבור דירה במקרה של סיום חוזה השכירות, אך מאחר שההנחיות משתנות חדשות לבקרים לא ניתן להשיב על שאלה זו. יש לבדוק  עם פיקוד העורף או המשטרה מה ההנחיות בנוגע למעבר דירה בסמוך למועד המתוכנן.

בינתיים עליכם לעשות ככל שביכולתכם, בהתחשב במגבלות הקיימות, על מנת לעמוד בהתחייבותכם החוזית כלפי המשכיר במידה שתהיה הקלה במגבלות.

שלום רן,

שינוי קונסטרוטיבי במבנה טעון היתר בניה.

שלום עמיחי,

כעקרון הרעה במצב הכלכלי לא מהווה עילה לביטול חוזה שכירות.

לצערי, רק בסיום המשבר ניתן יהיה לדעת מה השלכותיו לטווח ארוך והאם בתי המשפט יתחשבו במי שהפרו חוזה בשל הרעה במצבם הכלכלי בעקבות השלכות הקורונה.

הדרך הטובה ביותר היא להגיע להסכמה עם בעל הבית שלך, וגם עם השותף, ולסייע להביא דייר שיכנס במקומך.

שלום דידי,

לרוב בשטח שיעודו חקלאי לא ניתן לקבל היתר לבניה למגורים.

שלום רות,

מצב המשק הנובע מהוראות מגבילות של משרד הבריאות פוגע בעסקים רבים בצורה קשה מאוד וקשה בשלב זה להעריך למשך כמה זמן ובאיזה היקף. כרגע הציפיה היא שתוך חודש-חודשיים ניתן יהיה להפעיל עסקים כרגיל.

החוזה שנחתם רלוונטי, אך כרגע אולי לא ניתן או לא כדאי להפעיל את הסנקציות הקבועות בו. נסי להגיע עם השוכרים להבנות לגבי תשלום שכירות חלקי או דחיית מועד התשלום לתקופה קצרה עד שיוכלו להתחיל להפעיל את העסק. או בדקי אפשרות להשכיר את הנכס לאחרים למרות המצב ולבטל את ההסכם עם השוכרים שאינם משלמים.

שלום רות,

אם הסכמת לכך שהשכר יעזוב ויפנה את הנכס ונחתם חוזה עם שוכרים חדשים נראה שלא תוכלי לדרוש מהשוכר הקודם להסיף ולשלם דמי שכירות.

שלום רב,

ככל שהנכס נמכר, הכיע מועד המסירה, אין תנאים שמחייבים את הרוכש לאפשר מגורים של המוכר או מי מטעמו בדירה והרוכש עמד בתנאי החוזה - הוא זכאי להחליט מי יתגורר בדירה.

עליכם לבחון את תנאי הסכם ההעברה לבעלך וכדאי להתיעץ בעניין גם עם עו"ד.

שלום,

בהנחיה רשות המיסים, נאמר כי מדיניות רשות המסים בעניין הינה כי ככל שהמחסן מוצמד לדירת מגורים ויחדיו הם משמשים כחטיבה אחת ונרכשו מאותו קבלן, יש למסות את התוספת כחלק נוסף לדירת המגורים, שהיינו במקרה שלכם מוסיפים את עלות המחסן לעלות הדירה ומשלמים את מס הרכישה בהתאם למדרגות מס של רכישת דירה יחידה. זאת בעיקר כאשר הרכישה בוצעה בתוך זמן קצר ממועד רכישת הדירה, הרי אז יש לראותה כרכישת חלק מדירת המגורים.

רשויות המס לא נקבו בזמן מדוייק למה הכוונה בזמן קצר, אך על פניו, תקופה של שנה וחצי אינה נחשבת זמן קצר (משערים שזמן קצר מדובר בשנה) ויכול להיות שרשויות המס תסווג רכישה זו כנכס שאינו מגורים ותחיייב במס רכישה בשיעור של 6% מעלות המחסן.

שלום,

אתה יכול לפנות למפקח על הבתים המשותפים.

שלום,

פנייה לרשות המיסים - מיסוי מקרקעין.

שלום קרן,

לגבי הדירה שרכשתם - לא כל איחור מהווה כח עליון, על הקבלן יהיה להוכיח שהאיחור נגרם בפועל בשל "המצב". כרגע ענף הבניה מוחרג מהוראות ההסגר.

לגבי הדירה שמכרתם - המצב ידוע לכל הצדדים המעורבים. נסו להגיע עם הרוכשים להסכמות לעניין  דחיית מועד המסירה.

שלום,

בתום מותם חלילה של מוטבי הערת האזהרה, יורשי המנוחים החוקיים יורשים את המנוחים והופכים להיות מוטבי הערת האזהרה.

שלום רב,

על מנת להפסיק את תשלומי השכירות על הקבלן יהיה להוכיח שהעיכוב הנוסף נעוץ רק בתוצאות הנובעות ממשבר הקורונה ואינן בשליטתו. ככל שתקופת המשבר תהיה קצרה יותר נראה שהקבלן יתקשה לטעון שמדובר באיחור בשל נסיבות שאינן בשליטתו, שכן לו היה מוסר את הדירה במועד המוסכם בחוזה כלל לא היה מגיע למצב של עיכוב נוסף בשל הקורונה. 

שלום דניאל,

תוכל לקבל את המידע מרשות המסים.

שלום ליאור,

ככל שאין מדובר בדירה שבנה המוכר על מנת למכור לאחר לא חלות על המוכר הוראות חוק המכר (דירות) ואין לו אחריות לתיקון ליקויים עתידיים בדירה אלא אם קבל על עצמו לעשות כן במסגרת החוזה.

החריג לכך הוא ליקויים שהמוכר ידע על קיומם ולא גילה אותם לרוכש.

שלום טל,

כעקרון תקופת איחור במסירה בשל "כח עליון" לא נחשבת תקופה שיש לפצות בגינה את הרוכש.

יחד עם זאת יש חשיבות לניסוח הסעיף בהסכם המכר שלכם ועל הקבלן יהיה להוכיח שנמנע ממנו לעבוד בשל נסיבות הקורונה - למשל אי הגעת עובדים שחלו, מחסור בחמרים וכו', ולמשך כמה זמן.

השאלה אם הקורונה אכן הוותה כח עליון במקרה שלכם תצטרך להבדק עובדתית - האם העיכוב במסירה אכן נגרם עקב הקורונה או אולי היו לכך גורמים אחרים והקורונה היתה רק תרוץ, בעיקר לנוכח העובדה שמועד המסירה קדם למועד תחילת ההגבלות.

שימו לב, שמאחר שהעיכוב במסירה לאחר תקופת הגרייס מחייב את הקבלן בפיצוי גם עבור תקופת הגרייס, ושהעיכוב בגין שינויים צריך להיות סביר ומתאים להיקף השינויים.