פורום נדל"ן

במקרים ספציפיים ניתן יהיה לעשות שימוש בפטור *חד פעמי* למכירת 2 דירות בפטור ממס שבח.

הרעיון הוא למכור 2 דירות בפטור ממס שבח לצורך רכישת דירה אחת אחרת.

הפטור הוא פטור חד פעמי וניתן לעשות בו שימוש לצורך מכירת 2 הדירות ורכישת דירה "חלופית".

לצורך כך יהיה עלינו לעמוד בתנאים של סעיף 49 ה לחוק מיסוי מקרקעין כאשר התנאים הם כדלקמן:

1. המוכר הוא תושב ישראל.

2. במועד מכירת הדירה הראשונה יש בבעלותו של המוכר רק דירת מגורים אחת נוספת.

3. על המוכר יהיה למכור את הדירה הנוספת בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה.

4. שווי שתי הדירות הנמכרות יחד הוא 2,034,000 (שווי מירבי הוא 3,383,000 ש"ח - מעל זה אין פטור)

5. על המוכר לרכוש את הדירה הנרכשת בשווי של לפחות 75% משווי 2 הדירות 12 חודשים לפני או אחרי מכירת הדירה הנוספת.

נתוני השאלה לא מאפשרים אינדיקציה של בחינת החשיפה למס.

יש לבחון מס פרמטרים נוספים: כמה דירות יש למוכר, האם זו דירה יחידה? כמה זמן החזיק המוכר בדירה וכו',

המלצתי היא לפנות לעורך דין לצורך בחינת הנושא עוד בטרם ביצוע העסקה בפועל על מנת לבחון את החשיפה למס.

מבחינה משפטית ניתן לבצע מכירה עוד בטרם העברת הזכויות בפועל (הסכם מתונה אשר יתנה את ביצוע ההסכם ברישום הזכויות) עם זאת, המלצתי היא להסדיר את נושא רישום הזכויות ואז לבצע את העסקה.

מבחינה מס שבח, אין הבדל האם החנות עברה או עתידה לעבור על שמכם.

ליאת שלום רב,

משעה שהדיירים עשו דין לעצמם ואת מחזיקה בבטוחות (שיקים) אני סבור שהדרך המהירה היא באמצעות לשכת ההוצאה לפועל, אך לפני כן יהיה על מי שמטפל לבחון את הוראות ההסכם.

המלצתי היא לשכור שירותי עורך דין לטיפול בעניין אשר יבחן האם נכון להגיש תביעה כספית או הגשת השטרות לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל וזאת בהסתמך על הסכם השכירות

אנה שלום רב,

אין חוק המחייב אותך להשתמש בשירותי עורך דין לצורך העברת זכויות.

עם זאת, יש פעולות בהעברת הזכויות אותן לא ניתן יהיה לבצע ללא עורך דין.

לא ניתן לומר שהחלטת בית הדין היא "לא חוקית" ככל ואכן זו ההחלטה אני סבור שהחלטה זו תסייע לך לבצע את ההעברה בצורה חלקה.

נועה שלום רב,

1. ביחס להעברת הדירה מס הרכישה יהיה 1/3 ממס הרכישה בעסקה רגילה.

2. אם היא תרכוש דירה נוספת, אזי היא תחוייב במדרגות מס של דירה נוספת (8%).

בברכה,

בהמשך לשאלתי לעיל לקוח שקנה ממני דירה חתום על טופס הערת הזהרה לבנק על סכום מסויים בחודש אפריל 
ויש לו אישור עקרוני על סכום גבוה יותר  כפול ליתר דיוק מתאריך 12.3.20  ... טענתו היא שמשכן חלק מנכס אחר לטובת ההלוואה וכו' 

האם יתכן שלא תהיה רשומה בהערת אזהרה כל הסכום  ?

או שצריך להיות מסמך אחר  , אישור עקרוני יכול להתבטל ?

כאמור עו"ד  עונה לי תשובות לא מובנות לכן אני פונה אליכם

תודה מראש

שימי שלום רב,

בשים לב לעובדה, כי אתה ואחיך שותפים בדירה, הרי שאת התביעה יהיה עליך להגיש לבית המשפט לענייני משפחה- בבית המשפט יכול לקרות אחת מ-2:

או שבית המשפט יביא אתכם לפשרה או שבית המשפט ימנה כונס נכסים למכירת הדירה ולחלוקת התמורה בינכם.

חנן שלום רב,

את התשובה אחלק ל-2,

ראשית, ההתקשרות בניכם המשיכה על בסיס ההסכם המקורי - אומנם לא הוערך בכתב אך הוערך "בהתנהגות" לכן ניתן לומר שהתנאים נמשכים.

עם זאת, אתה מציין שההסכם נמשך מספר שנים, ולכן רצוי להגיע על מנגנון הודעה בהסכמה כחודש מראש. הצעתי היא לשוחח עם בעל הדירה.