פורום נדל"ן

שלום רות,

מצב המשק הנובע מהוראות מגבילות של משרד הבריאות פוגע בעסקים רבים בצורה קשה מאוד וקשה בשלב זה להעריך למשך כמה זמן ובאיזה היקף. כרגע הציפיה היא שתוך חודש-חודשיים ניתן יהיה להפעיל עסקים כרגיל.

החוזה שנחתם רלוונטי, אך כרגע אולי לא ניתן או לא כדאי להפעיל את הסנקציות הקבועות בו. נסי להגיע עם השוכרים להבנות לגבי תשלום שכירות חלקי או דחיית מועד התשלום לתקופה קצרה עד שיוכלו להתחיל להפעיל את העסק. או בדקי אפשרות להשכיר את הנכס לאחרים למרות המצב ולבטל את ההסכם עם השוכרים שאינם משלמים.

שלום רות,

אם הסכמת לכך שהשכר יעזוב ויפנה את הנכס ונחתם חוזה עם שוכרים חדשים נראה שלא תוכלי לדרוש מהשוכר הקודם להסיף ולשלם דמי שכירות.

שלום רב,

ככל שהנכס נמכר, הכיע מועד המסירה, אין תנאים שמחייבים את הרוכש לאפשר מגורים של המוכר או מי מטעמו בדירה והרוכש עמד בתנאי החוזה - הוא זכאי להחליט מי יתגורר בדירה.

עליכם לבחון את תנאי הסכם ההעברה לבעלך וכדאי להתיעץ בעניין גם עם עו"ד.

שלום,

בהנחיה רשות המיסים, נאמר כי מדיניות רשות המסים בעניין הינה כי ככל שהמחסן מוצמד לדירת מגורים ויחדיו הם משמשים כחטיבה אחת ונרכשו מאותו קבלן, יש למסות את התוספת כחלק נוסף לדירת המגורים, שהיינו במקרה שלכם מוסיפים את עלות המחסן לעלות הדירה ומשלמים את מס הרכישה בהתאם למדרגות מס של רכישת דירה יחידה. זאת בעיקר כאשר הרכישה בוצעה בתוך זמן קצר ממועד רכישת הדירה, הרי אז יש לראותה כרכישת חלק מדירת המגורים.

רשויות המס לא נקבו בזמן מדוייק למה הכוונה בזמן קצר, אך על פניו, תקופה של שנה וחצי אינה נחשבת זמן קצר (משערים שזמן קצר מדובר בשנה) ויכול להיות שרשויות המס תסווג רכישה זו כנכס שאינו מגורים ותחיייב במס רכישה בשיעור של 6% מעלות המחסן.

שלום,

אתה יכול לפנות למפקח על הבתים המשותפים.

שלום,

פנייה לרשות המיסים - מיסוי מקרקעין.

שלום קרן,

לגבי הדירה שרכשתם - לא כל איחור מהווה כח עליון, על הקבלן יהיה להוכיח שהאיחור נגרם בפועל בשל "המצב". כרגע ענף הבניה מוחרג מהוראות ההסגר.

לגבי הדירה שמכרתם - המצב ידוע לכל הצדדים המעורבים. נסו להגיע עם הרוכשים להסכמות לעניין  דחיית מועד המסירה.

שלום,

בתום מותם חלילה של מוטבי הערת האזהרה, יורשי המנוחים החוקיים יורשים את המנוחים והופכים להיות מוטבי הערת האזהרה.

שלום רב,

על מנת להפסיק את תשלומי השכירות על הקבלן יהיה להוכיח שהעיכוב הנוסף נעוץ רק בתוצאות הנובעות ממשבר הקורונה ואינן בשליטתו. ככל שתקופת המשבר תהיה קצרה יותר נראה שהקבלן יתקשה לטעון שמדובר באיחור בשל נסיבות שאינן בשליטתו, שכן לו היה מוסר את הדירה במועד המוסכם בחוזה כלל לא היה מגיע למצב של עיכוב נוסף בשל הקורונה. 

שלום דניאל,

תוכל לקבל את המידע מרשות המסים.

שלום ליאור,

ככל שאין מדובר בדירה שבנה המוכר על מנת למכור לאחר לא חלות על המוכר הוראות חוק המכר (דירות) ואין לו אחריות לתיקון ליקויים עתידיים בדירה אלא אם קבל על עצמו לעשות כן במסגרת החוזה.

החריג לכך הוא ליקויים שהמוכר ידע על קיומם ולא גילה אותם לרוכש.

שלום טל,

כעקרון תקופת איחור במסירה בשל "כח עליון" לא נחשבת תקופה שיש לפצות בגינה את הרוכש.

יחד עם זאת יש חשיבות לניסוח הסעיף בהסכם המכר שלכם ועל הקבלן יהיה להוכיח שנמנע ממנו לעבוד בשל נסיבות הקורונה - למשל אי הגעת עובדים שחלו, מחסור בחמרים וכו', ולמשך כמה זמן.

השאלה אם הקורונה אכן הוותה כח עליון במקרה שלכם תצטרך להבדק עובדתית - האם העיכוב במסירה אכן נגרם עקב הקורונה או אולי היו לכך גורמים אחרים והקורונה היתה רק תרוץ, בעיקר לנוכח העובדה שמועד המסירה קדם למועד תחילת ההגבלות.

שימו לב, שמאחר שהעיכוב במסירה לאחר תקופת הגרייס מחייב את הקבלן בפיצוי גם עבור תקופת הגרייס, ושהעיכוב בגין שינויים צריך להיות סביר ומתאים להיקף השינויים.

שלום ירון,

התשובה להלן כפופה, כמובן לתוכן ההסכמות ולהוראות החוזה.

לאחר הפינוי תעדו את מצב הדירה בתמונות או בסרטון כדי למנוע טענות בנודע למצבה הפיזי.

תוכלו להודיע למשכיר כי הדירה פונתה בהתאם למושכר וכי יוכל לקבל את המפתחות במקום שתקבעו כנגד השבת השיקים.

במקביל תוכלו לתת הודעת ביטול לשיקים שמסרתם בגין המשך השכירות.

שלום רועי,

המצב הנוכחי אכן מציב בפנינו אתגרים ומחייב אותנו להסתגל לתקופה בה חוסר הוודאות גדול ומציק.



חשוב ויפה להתחשב בשוכרים הנתקלים במצוקה זמנית עקב בידוד או הפסקת עבודה.

נקודת המוצא היא חוזה השכירות הקיים. עליך לבדוק מה הבטוחות שהחוזה מקנה לך ולוודא שאכן קבלת אותן.

ניתן להגיע עם השוכרים להסכמה בדבר דחיית מועד התשלום הקרוב או חלק ממנו למשך 60 יום מבלי שהדבר יהווה הפרה של החוזה ובלי שתפעיל את הבטוחות שבידך. ככל שיחלוף המועד והתשלום לא יבוצע ואם לא תגיעו להסכמה אחרת תוכל להמשיך ולנהוג על פי האמור בחוזה.



אם תרצה לפעול בכיוון כזה כדאי שיהיו בידיך שיקים להבטחת התשלומים הנדחים.

מומלץ לנסח כל הסכמה אליה תגיע עם השוכרים בכתב כדי למנוע ויכוחים עתידיים.

שלום רב,

על הדייר הבונה לפנות למפקח על רישום מקרקעין כדי לתקן את צו הבית המשותף באופן שישקף את המצב הקיים.

ניתן לבצע את התיקון בכל עת לאחר הבניה. יש בעלי דירות שלא מבצעים תיקון כאמור במשך שנים רבות.

דן שלום, 

חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים שנבנתה במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 מעט מורכב ובשאלתך חסרים נתונים לצורך מענה לשאלתך. 

ככל חישוב מס שבח במכירת דירה בפרויקט תמ"א 38/2 תלויה בשיעור אחוז הזכויות שנמכרו ליזם בתמורה לשירותי הבנייה של הדירה הנמכרת, מהו שווי הדירה הנמכרת, האם באפשרות המוכר לנצל פטור כלשהו מכוח חוק מיסוי מקרקעין וכו'. 

מומלץ להיוועץ בטרם המכירה עם עו"ד העוסק במקרקעין ובקיא במיסוי מקרקעין. 

אבי שלום, 

יש לפעול על פי הוראות חוזה השכירות. ככל שיחסי השכירות הסתיימו, ושולמו מלוא התשלומים החלים עליך על פי הוראות חוזה השכירות, על בעלת הדירה להשיב לך את הביטחונות שהופקדו בידה. באפשרותך לבטל את השיק אשר מוחזק בידה או לנקוט בהליכים משפטיים לצורך השבתו. 

חסן שלום רב, 

ככל שיתבקש היתר בניה, עומדת לשכנתך הזכות להגיש התנגדות מנומקת לוועדת התכנון והבניה. לאחר שהוועדה תשמע את עמדתה בסמכותה לקבל או לדחות את התנגדותה. 

טל שלום, 

ישנם מספר סעיפי חוק המגנים על הרוכש במצב שתיארת, ביניהם סעיף בחוק החוזים הקובע כי הטעיה תיחשב גם "אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג, או לפי נסיבות, היה על הצד השני לגלותן".



כלומר, נקודת המוצא היא כי שבגלל שהנגישות של הקונה למידע מהותי על הנכס היא מוגבלת, מעמדו נחות לעומת זה של המוכר.



לכן על המוכר לגלות לרוכש, באופן אקטיבי ומפורש, כל נתון הקשור במצבו הייחודי של הנכס הנמכר.

כמו כן על הצדדים בעסקה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב גם בשלב המשא ומתן. 

יחד עם זאת, במספר פסקי דין נדחתה תביעה כנגד המוכרים והסוגיה תלויה במספר גורמים.



עולות בין היתר השאלות הבאות: האם הקונה ערך את כל הבדיקות אשר יכול היה לערוך בטרם התקשרותו בחוזה?

האם הצהרות המוכרים ניתנו בתום לב?

האם המוכרים הציעו לקונים לבדוק את הדירה ולהביא מומחה?

האם הדירה הייתה ריקה לפני המכירה? האם היו ליקויים שתוקנו בעבר? והאם ליקויים נוכחיים גולו לקונים?

הואיל והעסקה טרם הושלמה, הייתי ממליץ להיוועץ בעו"ד בקיא בתחום, ולשקול את צעדיך בהתאם. 

נורית שלום, 

על הצהרה לביטול עסקה יש להחתים את כל הצדדים לעסקה. ככל שעל ההצהרה לרשויות המס חתם רק תובע אחד ורשויות מיסוי מקרקעין מסתפקות בחתימתו, ניתן להגיש את ההצהרה. ככל שלא, יש להחתים את כל הצדדים לעסקה. 

שירה שלום רב, 

יש לוודא כי ייפוי הכוח אכן ספציפי לעסקה, ומופיעים בו פרטי העסקה (פרטי הדירה - גוש, חלקה) ופרטי. כמו כן ככל ומיופה הכוח אינו עו"ד על ייפוי הכוח להיות ייפוי כוח נוטריוני. 

ככל שברצונך ליטול משכנתה למימון הרכישה, יש לוודא מול הבנק שלך כי בחתימת המוכר על מסמכי המשכנתה, יסתפק הבנק בחתימת מיופה כוחו. 

בהצלחה! 

יוסי שלום, 

ראשית יצוין כי לא תמיד ישנה התאמה בין שטח הדירה בפועל לשטח הרשום בחשבון הארנונה ולשטח הרשום בנסח לשכת רישום המקרקעין. 

לשאלתך, יש להיוועץ בעו"ד או לבצע בדיקות בטרם התקשרותך בחוזה שכירות. ככל שאתה חתום על הסכם שירותי תיווך מול המתווך, יש להוכיח כי הוא פעל בחוסר תום לב והטעה אותך ביודעין. הסתמכות על מודעה בלוח נדלן בלבד, אינה עומדת לזכותך במקרה זה. 

שלום יוסי,

כולנו היינו רוצים לדעת אם מחירי דירות יעלו או ירדו בכל עת ולא רק בימי הקורונה.

ניתן לנסות לבצע הערכות כלכליות (לא משפטיות), אך הללו יהיו מבוססות על הנחות ולא על עובדות ואינן מתחום עיסוקו של הפורום.

שלום סמדר,

יתכנו שינויים ברישום שטח הדירה בטאבו ובעיריה שכן בתקופות שונות המדידות נעשו באופן שונה לצרכי רישום ולצרכי ארנונה.

המצב המצוי יותר הוא כאשר שטח הדירה בטאבו קטן יותר מאשר שטח הדירה בעיריה. מקרה הפוך הוא נדיר. יתכן שהדבר מרמז על כך שהדירה פוצלה ויש לבחון אם פיצוי כזה, ככל שנעשה, נעשה על פי היתר כדין.

כדאי לבצע מדידה של הדירה בפועל וכן לבחון את היתרי הבניה שניתנו לה ולהשוות את הבנוי על פי ההיתר לשטח הדירה בפועל.

שלום רנית,

חסרים פרטים עובדתיים על מנת להשיב לשאלה באופן מדוייק. למשל לא ברור מתי הוקמו המדרגות וע"י מי, האם יגרם נזק לשכנים מקיצור הקיר ועוד.

ככלל קובע חוק המקרקעין כי בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר. לפיכך וככל שלא נגרם לשכנים נזק מקיצור קיר החניה תוכלו לשקול להגיש כנגדם תביעה ולקבל אישור בית המשפט לקיצור הקיר.