פורום נדל"ן

שלום שגיא,

בעת רישום הזכויות על שם הקבלן, הקבלן הוא במעמד "רוכש", כלומר מי שמקבל את הזכויות. העובדה שאחר כך מכר דירות לרוכשים אחרים אינה משנה את מעמדו לעניין זה.

שלום אריה,

כדאי לברר עם רמ"י מדוע הזכויות לא נרשמו על שמך ומה נדרש ממך על מנת לעשות זאת.

יש לדעת כי עד לפני מספר שנים לא ניתן היה לרשום בעלות (להבדיל מחכירה) על נכסי קק"ל. יתכן שהדבר השתנה ביחס לנכס שלך וגם זאת ניתן לבדוק מול רמ"י.

שלום מוריה,

בתקופת השכירות אתם רשאים להשתמש בדירה ללא הפרעה מצד המשכיר.

בהעדר התחייבות שלכם בחוזה השכירות אתם רשאים להתנגד לביצוע השיפוץ, או להעמיד תנאים לביצועו במהלך תקופת השכירות.

שלום ישראל,

"טופס 50" הוא אישור כי המכירה שביצע הקבלן אינה כפופה לחוק מיסוי מקרקעין אלא המיסוי עליה יוטל לפי פקודת מס הכנסה.

קבלת טופס 50 משמעה שאין חוב מס שבח לקבלן, ועקרונית מנהל מסמ"ק רשאי להוציא אישור לרישום הזכויות על שם הרוכש.

לגבי תשלום החוב - חסרים פרטים רבים על מנת להשיב לשאלה.

שלום שגיא,

כאשר לקונה יש משכנתא, רמ"י תדרוש התחייבות עוה"ד המבצע את הרישום כי ירשום באותו מעמד את המשכנתא, וכמובן יש לרשום את המשכנתא על זכויות הרוכש במעמד רישומן על שמו.

שלום משה,

כל עוד לא נרשמת העיסקה בטאבו יש לך זכויות חוזיות כלפי המוכר אך לא זכויות קנייניות התקפות כלפי כל אדם.

מומלץ לפעול בהקדם להשלמת רישום הזכויות על שמך.

אם ייצג אותך בעיסקה עו"ד כדאי לבדוק עמו מדוע לא נרשמה העיסקה ואילו מסמכים מצויים בידיו. אם יש בידיו אישורי מסים ויפוי כח בלתי חוזר מטעם המוכר הוא יוכל לפעול לרישום הזכויות על שמך.

אם לא קיימים מסמכים יש ליצור קשר עם המוכר או עם יורשיו על מנת שיחתמו על המסמכים הנדרשים, או, במקרה שלא ישתפו פעולה, להגיש כנגדם תביעה מתאימה.

שלום יונתן,

ההשלכות מול רשות המיסים עלולות להיות קנסות, ריביות והפרשי הצמדה שיגדילו את סכום החיוב. בנוסף, אי דיווח מהווה עבירה פלילית על כל המשתמע מכך.

מעבר לכך - לא ניתן יהיה לרשום את הזכויות על שמך בטאבו בלי לקבל אישורי מס שבח ומס רכישה ממסמ"ק.

כדאי לדווח מוקדם ככל שניתן, שכן הקנסות גדלים ומצטברים ככל שחולף הזמן.

שלום יורי,

לא ברור משאלתך אם השכן יכול היה להתקין את העמדה על קיר המחסן שלו או על קיר אחר ואם התקנת עמדת הטעינה על קיר המחסן שלכם גורמת לכם נזק כלשהו או מפריעה להתקנת מתקן דומה גם על ידכם.

כעקרון, אם המחסן צמוד לדירתכם הוא שייך רק לכם.

אולם, הקיר החיצוני הוא לרוב רכוש משותף לכל בעלי הדירות(אפשר לבדוק במסמכי רישום הבית המשותף אם הקירות החצוניים אינם מהוווים רכוש משותף) - וניתן לעשות שימוש ברכוש המשותף ללא הסכמה כל עוד זהו שימוש סביר שאינו מונע שימוש דומה מבעלי הדירות האחרים ואינו גורם להם נזק.

שלום רב,

יש לבדוק את הוראות חוזה השכירות שנחתם בינך לבין המשכיר והאמור להלן כפוף לאמור בחוזה.

ככל שאין בחוזה או במסמך מאוחר יותר התיחסות לעריכת השינויים, ואם התוספות והשינויים נעשו בהסכמת השוכר, אתה רשאי לבחור אם להשאיר אותם (ללא תמורה) או לפרקם.

אם השינויים נעשו שלא בהסכמת המשכיר המשכיר רשאי לבחור אם לדרוש ממך לסלק את המחוברים או לדרוש ממך להשאיר אותם ואז ידרש לשלם לך את עלותם ההקמה או את שווים בעת עזיבת המושכר, לפי הנמוך.

אם אתה מפרק את התוספות שהוספת עליך להשיב את המושכר כשהוא במצב טוב ותקין כפי שקבלת אותו, כלומר לתקן כל נזק שיגרם עקב הפירוק.

שלום רב,

הסכם מחייב למכירת דירה חייב להיות בכתב ולכלול פרטים נוספים מעבר להסכמה עקרונית לגבי המחיר.

כל עוד לא נחתם חוזה הבעלים אינם מחוייבים כלפיכם.

כדאי להגיע איתם להבנות בעניין זה, ורצוי לא לחתום על מסמך כלשהו לפני שתתיעצו עם עו"ד מטעמכם.

שלום יהודה,

רק מי שיש לו זכויות בדירה בבית המשותף (בין אם הוא גר שם ובין אם לא) רשאי לרכוש בעלות בחניה הרשומה כהצמדה לדירה אחרת. (סעיף 55 (ב) לחוק המקרקעין).

שלום שיר,

חוות דעת שמאיות ניתנות למטרות שונות ויכול להיות שוני בקביעת שווי לכל מטרה.

אכן, שמאות שמטרתה הערכת הנכס לשמש בטוחה היא נמוכה יותר, אך זה לא מאפיין כל שמאות.

יש לעדכן את השמאי לגבי מטרת השמאות וכך השמאות תהיה מדוייקת יותר.

אם קיים חשש לאי דיוק ניתן לקבל חוות דעת של שמאי נוסף.

שלום יעל,

לשכן מותר לבנות בחצרו כל עוד הוא פועל על פי דין. עם זאת, הוא אינו רשאי לגרום לך נזק.

אם את חוששת מנזקי הצפה כדאי להתיעץ עם מהנדס, ואם יתברר שהבניה המתוכננת תגרום לנזקים כדאי לפנות אל השכן ולפעול לעריכת שינויים בבניה המתוכננת או במקרה הצורך להגיש תביעה לצו מניעה כנגדו.

שלום מאיה,

קיימת בעייתיות בחתימה על הסכם שכירות עם מי שאינו בעל הדירה. זה חושף אתכם לתביעות פינוי ותשלום לבעלים האמיתי.

אם המשכיר אכן רכש את הדירה אמור להיות לו או לעורך דינו יפוי כח ממנה, אותו יוכל להציג לכם.

אם המשכיר נמנע מלהציג לכם מסמך המראה מה הקשר שלו לדירה ואם אין לו זכויות בדירה אין כל תוקף לחוזה השכירות שנחתם על ידו.

שלום רפי,

לא תוכל למנוע את מכירת הדירה למרות קיומן של הנזילות.

הפתרון היעיל יותר הוא לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין לקבלת צו שיורה לבעלי הדירה לבצע את התיקון הנדרש.

שלום משה,

עליכם לפנות לאיש מקצוע שיבחן האם נגרם נזק עקב הבניה החדשה למערכת הביוב ואם כן מהו הנזק שנגרם, ואז לפנות לקבלן/בעלי הבניין החדש בדרישה לתיקון הנזק.

שלום אלי,

סביר להניח שהקבלן התחייב לבנק (או למשרד השיכון, בהתאם לתנאי מחיר למשתכן) לרשום את הערת אזהרה לפני ולכן הוא דורש ממך תשלום אגרה.

אם יחלפו 3 שנים, ואם תמסור לקבלן אישור של הבנק לשחרור מהתחייבותו לרשום את המשכנתא, הקבלן לא ירשום את הערת האזהרה (ואף תוכל לבקש החזר של האגרה).

אם ההערה תרשם בטרם חלוף 3 השנים, לאחר חלוף התקופה על הבנק למסור לך בקשה למחיקת הערת האזהרה (או לפעול למחיקתה בעצמו).

שלום שירלי,

חובת ההשתתפות בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף היא חובה מוחלטת.

לא תמיד ניתן לשלוט בקצב התקלות או הצורך לתקן או לשפץ חלקים ברכוש המשותף.

כדאי לנהל על כך דיון באסיפת הדיירים, להעלות את הקושי מטעמכם ולנסות להגיע להסדרים שיאפשרו גמישות בתשלומים או ביצוע דחוי של אותם תיקונים שניתן לדחות.

שלום נחמיה,

לצורך ביצוע ההעברה יש לקבל את הסכמת הבנק ולעמוד בתנאיו.

שים לב, שבמקרה בו המתנה מועברת בכפוף למשכנתא אותה תשלם הבת, רשות המסים עלולה לראות בכך עסקה בתמורה, ולא מתנה.

שלום נעה,

יש לבחון את הוראות החוזה.

סביר להניח שהן כוללות הוראה המתירה לקבלן להקדים את מסירת החזקה. במקרה כזה יש לראות אם הקבלן עמד בתנאי ההוראה (אם קיימים כאלה) ואתם תדרשו לקבל את הדירה ולשלם את יתרת התמורה.

מאחר שמדובר בהקדמה משמעותית כדאי לנסות להגיע להסכמות עם הקבלן לעניין מועד המסירה החדש או לעניין ריביות פיגורים ככל שתאלצו לפגר בתשלום.

שלום רב,

ההטבה לחיילי מילואים ברכישת קרקע באזורי עדיפות מתיחסת למגרשים שיפורסמו בהגרלות, מכרזים או בפטור ממכרז ע"י רשות מקרקעי ישראל.

ההנחה מוגבלת למגרשים לבניה למגורים, ששווים עד 900,000 ש"ח (למחוסרי דיור) או 500,000 ש"ח (למשפרי דיור) ולגבי יתרת השווי תשולם התמורה המלאה.

יש לדעת שקיימות מגבלות למכירת המגרשים והתחייבות לגור בהם.

כשתאתר קרקע מתאימה ברשימות המכרזים/הגרלות של רמ"י תתבקש להגיש את המסמכים המעידים על שירות המילואים יחד עם שאר מסמכי ההגשה.

כמובן, אפשר להעזר בעו"ד העוסק במקרקעין.

שלום ורדינה,

מאחר שהבית המשותף כבר נרשם, ניתן לראות על שם מי נרשמו החניות בפועל.

כעקרון - חניות שלא הוצמדו לאחת הדירות מהוות רכוש משותף. עם זאת - העקרון הנ"ל כפוף להוראות חוזה הרכישה, אשר בו הקבלן רשאי היה לשמור לעצמו זכות לעשות שימוש מאוחר בחניות.

עדי שלום,

לא ניתן להפריד בין ההצמדות של הדירה לדירה עצמה בעת המכירה. יחד עם זאת, ניתן להעביר הצמדות בין בעלי הדירות בבניין בלבד (לדוגמא, שכן שרוכש משכן אחר את המחסן וכו').

תודה,

עו"ד יוני לוי

אור שלום,

לא ניתן לעשות שימוש למגורים במקרקעין שייעודו שימוש מסחרי.

משכך, נראה כי בעל הנכס פועל בניגוד לחוק.

נוכח מצבך, נראה שניתן יהיה לבטל את הסכם השכירות אולם בטרם כל פעולה יש להיוועץ עם עו"ד לשם קבלת ייעוץ פרטני בעניין.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום איתן,

על מנת להשיב לשאלה באופן מדוייק יש לעיין במסמכי ההסכמות שנערכו בינך לבין בעלי הזכויות בבניין.

זיקת הנאה ניתן לרכוש במספר אופנים. הרלוונטיים לשאלתך הם רכישה מכח שימוש רב שנים ורכישה מכח הסכם.

כעקרון – לא ניתן לרכוש זיקת הנאה מכח שנים כאשר השימוש נעשה בהסכמת הבעלים (להבדיל משימוש ללא התנגדותם). מנתוני השאלה עולה כי בעלי הזכויות הסכימו לשימוש שאתה עושה בשביל.

אפשר לבחון קיומה של זיקת הנאה מכח הסכם, ככל שניתן ללמוד על כך מההסכמות שנערכו ביניכם בעבר.

עניין נוסף שיש לתת עליו את הדעת הוא העובדה שהשביל נעול ולמעשה יש לך זכות חזקה בו. זיקת הנאה איננה כוללת זכות להחזיק במקרקעין.

לשם רישום זיקת הנאה בלשכת רישום המקרקעין נדרשת חתימת בעלי הזכויות בבניין. ככל שלא יסכימו לחתום וככל שניתן יהיה לבסס את זיקת ההנאה, יהיה עליך לפנות לבית המשפט בתביעה מתאימה כנגדם.