פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שואל
איזה עו״ד מתמחה בעניין של רכישת דירות בשיכון הציבורי?
תודה
רכישת דירה בשיכון הציבורי
שלום רב,
לרוב יהיה זה עו"ד העוסק בתחום המקרקעין/נדל"ן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירות מאוחדות
שלום
שאלה כללית 3 דיירים שהם בני משפחה מתגוררים בשני דירות בשיכון הציבורי צמודות ( שיש לציין הן ניתנות להפרדה) לנו נאמר מהחברה שניתן לרכוש רק אחת ואת השניה להשיב 2 הדירות הן בערך 115 מ״ר הדירות הם המון אתנו השאלה מה ניתן לעשות כדי להתעקש לרכוש את שניהם כי הם ערך רגשי לנו, האם זה החוק האם ניתן לרכוש טת שניהם במצב כלשהו? השאלה עד כמה דיירים שמתגוררים בדירות ניתן זכאות לרכישת שניהם?
תודה
בהמשך לשאלתח הוספה
דירות מאוחדות
שלום רב,
השאלה נענתה כבר מספר פעמים בחודשים האחרונים.
אם אינכם עומדים בקריטריונים לרכישת שתי הדירות גם יחד ואינכם מתכוונים להגיש ערר על ההחלטה ובכל זאת אתם רוצים לרכוש את הדירה, אציע לכם לבדוק אפשרות של רכישת הדירה השניה מעמידר במחירה המלא, ללא הנחות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלות משותפת בדירה
האם יש מה לעשות ואיך?
פירוק שיתוף בין יורשים
שלום ברכה,
כעקרון תוכלי למכור את חלקך בדירה אם תמצאי קונה שיהיה מוכן לרכוש אותו ממך, אך הדבר יתבטא במחיר נמוך.
תוכלי להגיש כנגד אחותך תביעה לפירוק השיתוף בדירה בדרך של מכירתה. לצורך כך יהיה עליך לאתר את אחותך ואת כתובתה, שכן יש למסור לידיה את כתב התביעה. אם יש לה מיופה כח בישראל יתכן שניתן להמציא את התביעה גם אליו. במקרים מסויימים ניתן לבקש תחליף המצאה אך יש לבחון עניין זה ע"י עוה"ד שייצג אותך וישמע את הפרטים במלואם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בעלות דירה בירושה
בטופס בקשה לרישום (רישום בהתאם לצו קיום צוואה), נתוני הנכס שלעיל מלאים ומספקים, או שנדרש למלא גם סעיף של "הספר", הדף"?
רישום צו ירושה
שלום רוני,
אין צורך למלא ספר ודף כאשר קיימים גוש וחלקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טרחה עורך דין
האחים החליטו למכור את הדירה:
1. מהו שכר טרחה לעורך דין שכל אחד מארבעת האחים ישלם?
2. האם על אזרחים שאינם אזרחי ישראל חל מיסוי מדינה כלשהו על מכירת הדירה?
תודה
מכירת דירה ע"י יורשים
שלום רב,
האחים יכולים לחלוק בתשלומי שכר הטרחה בכל אופן שיהיה מקובל עליהם.
אם הדירה היתה דירתו היחידה של המוריש, היורשים הם צאצאיו והוא היה זכאי לפטור לו היה מוכר את הדירה בעצמו גם היורשים שאינם תושבי ישראל יוכלו לקבל פטור ממס במכירת הדירה.
בכל מקרה אחר יהיו תושבי חוץ מחוייבים בתשלום מס שבח במכירת הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד נמנע מלפנות לקונה דירה שמאחר בתשלום
מכרתי דירה לפני מס חודשים והקונה מאחר ב 40 יום בתשלום שני . .. בתירוץ שיהיה לו כסף זמין באוגוסט בגלל סיכול הקורונה הבטיח שישלם ריבית ויהיה מכתב לגבי זה כמובן שלא שלח ...
לפי החוזה הוא בהפרה יסודית
פניתי לעו ד שלי הוא משום מה משכנע אותי להמתין לחכות מה יהיה באוגוסט ונמנע מלשלח מכתב לעו ד שלו
האם עו"ד נוסף ( שאבקש שייצג אותי) יכול לבקש בשמי את יפיי ו הכוח לביטול הערת אזההרה במידה ואדרוש שכן עו ד שלי מייעץ לי לקנות דירה בהסתמך על חוזה שלא מקויים והוא בהפרה):
תודה מראש
החלפת עו"ד במהלך עסקה
שלום דנה,
בכפוף לאמור בהסכם שכר הטרחה לשלך עם עוה"ד הראשון בדבר התשלומים המגיעים לו, אין כל מניעה להעביר את היצוג לעו"ד אחר.
לגבי השימוש ביפוי הכח - הדבר כפוף להוראות הסכם המכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד הבית
תשלומי שוכר לועד הבית
שלום טלמור,
על פי חוק השכירות והשאילה ניתן לחייב שוכר רק בעלויות האחזקה השוטפות של הרכוש המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לרשום בטבאו את החצר של הבית המשותף?
תודה מראש
הצמדת קרקע לדירה
שלום יונתן,
בהסכמת כל בעלי הדירות ניתן להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד
רכישת מכסחת דשא ע"י הועד
שלום רועי,
רכישת מכסחת דשא עשויה להחשב כחלק מעלויות התחזוקה השוטפת (גינון).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקונים
תיקונים במושכר
שלום יובל,
החוק קובע שבאחריות השוכר לתקן ליקויים שנגרמו עקב שימוש לא סביר בדירה.
תיקון כל ליקוי אחר הינו באחריות המשכיר.
סעיף זה איננו ניתן להתניה אלא לטובת השוכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן בניה
כמה עולה להוציא מעורך דין מכתב התראה לקבלן לתקן את הבית לפי הדוח מהנדס בדיקה
כמו כן כמה עולה ייצוג ותביעה בסדר גודל של 50 אלף שי
שכר טרחה
שלום גיל,
הפורום איננו עוסק בשאלות שכר טרחה.
יש להגיע לסיכום בעניין זה עם עוה"ד המיצג.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל דירה מסרב לתקן
כרגע המזגן מנותק כמה חודשים עקב המחלוקת.מה אני יכול לעשות במקרה כזה של אי הסכמה עם בעל הדירה?
בעל דירה מסרב לתקן תיקוני חשמל
שלום יוני,
על פי חוק השכירות, המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל בו. לגבי דירות מגורים חלה חובה לתקן את הפגם בתוך 30 יום מעת שהמשכיר נדרש לכך. אם המשכיר איננו מתקן את הפגם מאפשר החוק לשוכר, לאחר מתן הודעה מראש למשכיר, לבצע את התיקון ולדרוש מהמשכיר את ההוצאות הסבירות ששלם לשם כך.
ככל שמצב מערכת החשמל מהווה סיכון בלתי סביר לבטחונך(ויש צורך בחוות דעת מומחה לצורך קביעה כזו) תוכל לדרוש תיקון מיידי או לדרוש את ביטול החוזה עקב היותה של הדירה לא ראויה למגורים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כלב בדירה שכורה
אני משכיר דירה ויש ברשותי כלבה.באחד מהימים שחזרתי מטיול עם הכלבה נתקלתי בדייר של ועד הבית(הוא גם הדייר שמנקה את המדרגות) ושאל אם הכלבה משירה שיער.אמרתי לו שכן(זו כלבה האסקי סיבירי), והוא טען שאני צריך להרים את השערות שנושרות לה בחדר מדרגות.אם שמתי לב לשיער שאני סבור שנשר ממנה הרמתי אותו,אך כמובן אינני בוחן את המדרגות באופן קפדני.לפני כמה ימים הגיע אליי שוב אותו דייר בטענה שיש שערות שלה בחדר מדרגות.
חשוב לציין שלא שמעתי אף תלונה מהדיירים האחרים על הכלבה , וכאלה שראו אותה ודיברו איתי עליה הגיבו בחיוב ולא נשמעה תלונה עליה.היא איננה מרעישה.במידה והייתה עושה צרכים בחדר מדרגות ברור שמדובר פה באחריות שלי.
השאלה שלי מה אני אמור לעשות במקרה כזה?מי צודק?
אתה ממש לא חייב
אתה ממש לא חייב לנקות אחריך. גם אנשים משאירים אחריהם אבק במדרגות כשהם עולים ויורדים. הוא סתם מנסה לתפוס איתך ראש. יתרה מכך אתה לא חייב לו דין וחשבון כלל.
החזקת כלב בבית משותף
שלום דויד,
ככל שהכלב איננו משיר שערות באופן יוצא דופן ואיננו גורם מטרד לדיירים לא מוטלת עליך חובה מיוחדת לנקות את השיער.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח על דירה מקבלן שבאמצע בניה
שלום רב.רכשנו דירה על הנייר מקבלן לפני 5 שנים ויש עיכובים נוראיים בהתקדמות הבנייה.כרגע רק סיימו לבנות את השלד.אנחנו רוצים למכור את הדירה,אבל במחיר יותר גבוה ממה ששילמנו עליה לפני 5 שנים,כי היה לנו הוצאות שכירות עד עכשיו. האם נצטרך לשלם מס שבח על הפער של המחיר?? זו דירה יחידה שלנו! היה לנו בעבר דירה אבל מכרנו אותה וקנינו את זו על הנייר לפני 5 שנים כאמור. תודה רבה מראש..
מס שבח במכירת דירה מקבלן במהלך בניה
שלום יואל,
כל עוד לא נסתיימה בנית הדירה לא ניתן למכור אותה בפטור ממס שבח כי היא איננה נחשבת דירת מגורים.
גם אחרי סיום הבניה כדי לעמוד בתנאי הפטור יש להחזיק בדירה 18 חודשים לפחות טרם המכירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התישנות
התיישנות
שלום לילך,
במקרקעין לא מוסדרים התישנות היא אכן 15 שנה.
ניתן לרכוש זכויות במקרקעין לא מוסדרים מכח חזקה נוגדת. ככל שהבעלים לא ידע כלל על השימוש במקרקעין יש המפרשים זאת כחוסר אפשרות לרכוש את הזכות, שכן מי שכלל לא ידע על החזרה לא יכול להתנגד לה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מקרקעין ביו"ש
מקרקעין ביו"ש
שלום קובי,
מקרקעין ביו"ש אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין הישראלית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט עו"ד על מכירת מחסן
אני מבקש לדעת מה גובה שכ"ט על מכירת מחסן.
האם שני הצדדים צריכים לשלם ?
תודה על תשובתכם
שכ"ט
שלום משה,
הפורום איננו עוסק בשאלות שכר טרחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכרת שלא משלמת וועד
שוכרת שלא משלמת וועד
שלום שלמה,
הנציגות פועלת מול בעלי הדירות.
ככל שהשוכרת איננה משלמת עליכם לפנות לבעל הדירה.
אם בעל הדירה יאשר לשוכרת לקבל פירוט הוצאות והכנסות בשמו וכמובן אם יבקש זאת בעצמו חובה על הנציגות להציג את ספרי החשבונות בפניהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח במכירת דירה שנתקבלה במתנה
מכירת דירה שנתקבלה במתנה
שלום גל,
יש לדווח על העסקה ככל עסקה אחרת וניתן לבצע חישוב לינארי מוטב כל עוד מדובר בדירה מזכה.
יש לשים לב כי הדיווח כיום הוא מקוון.
עוד יש לשים לב, כי יום ושווי הרכישה של המוכר יהיו אלה של נותן המתנה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות חתום במייל
כלומר האם משכיר דירה יכול להשכיר דירתו על סמך חתימת השוכר על החוזה במייל?
תודה רבה
חוזה שכירות חתום במייל
שלום מני,
גם חוזה שנחתם ונשלח במייל הוא חוקי ותקף.
יחד עם זאת- מאחר שממילא צריך להעביר מפתח, דמי שכירות ובטוחות רצוי לבצע גם חתימה בנוכחות הצדדים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה העברה ללא תמורה
חישוב מס רכישה למספר רוכשים
שלום אבי,
כאשר דירה נמכרת (או מועברת מתנה) למספר רוכשים מס הרכישה מחושב לגבי כל רוכש כחלקו היחסי במס המוטל על הדירה כולה (הדרך השניה שציינת).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אני ואחי התחלקנו בירושה של אבי ויש לנו הסכם
במסגרת החלוקה נכתב שאחי מקבל מגרש ששייך היה לאבי.
המגרש רשום במינהל על שם אבי (זה בדוק) אבל אחי טוען שהוא לא מצליח להעביר אותו על שמו. הוא טוען שהמינהל כל פעם דורש ממנו אישור כזה או אחר ועכשיו הוא דורש תיקון להסכם ביננו (התיקון הוא טכני ומקובל על שנינו. שנינו הם היורשים היחידים).
בגלל זה אחי דורש לשנות את הסכם הירושה (הסכם שאושר ע"י בית-המשפט) כי הוא טוען שיתכן שלעולם לא יקבל את המגרש.
אין על המגרש חובות, משכנתא או עיקולים.
האם יתכן מצב שבו המינהל יכול למנוע מאחי את קבלת המגרש?
סירוב המינהל להעברת זכויות במגרש
שלום,
המינהל בהחלט יכול לסרב להעברת זכויות ממגוון סיבות (מסיבות טכניות ועד לסיבות מהותיות).
מציע שתבקש לראות את המסמך שבו המינהל מפרט את הסיבה לסירובו להעברת הזכויות על שם אחיך.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סירוב דייר בבית משותף להשתתף בתשלום שיפוץ.
אצלנו בבניין יש דירה שכורה שבעליה מסרב לשאת בחלקו בתשלום צביעת חדר המדרגות, בטענה כי לא יידעו אותו ולא ביקשו את הסכמתו מראש על השיפוץ וכי ההחלטה על כך לא נעשתה ע"י כינוס ישיבת ועד מסודרת.
אכן כך היה. אמנם לא התקיימה ישיבה מסודרת אבל כל הדיירים הסכימו על השיפוץ וכולם מלבדו שילמו את חלקם. האם בגלל נסיבות אלה רשאי הדייר שלא לשלם את חלקו??
ומה אפשר לעשות?
תודה
סירוב דייר בבית משותף להשתתף בתשלום שיפוץ.
שלום דורון,
בעל דירה איננו רשאי לסרב להשתתף בעלויות האחזקה השוטפות של הבית המשותף. ככל שזה המצב (סיוד חדר המדרגות לשם שמירת הקיים) תוכלו להגיש כנגדו תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין.
אם מדובר בשיפוץ לצורך שיפור הקיים נדרשת הסכמה מפורשת של כלל הדיירים כדי לחייבם בתשלום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן שנת בדק
עבר שנה מאכלוס הבית . מאז אני מבקש מהקבלן לתקן ליקויים עוד מהכניסה לבית ותוקנו רק סדקים.
אחרי שנה שלחתי לו דוח מהנדס בדיקה.
עכשיו הוא רוצה לשלוח את המהנדס שלו שוב לבדוק וללתת דוח נגד.
מה עושים עם זה ? שנה שלמה הוא לא מתקן עכשיו עוד מחפש להעביר את הזמן
קבלן שנת בדק
שלום,
במקרה כזה, אתה יכול לפתוח בהליכים משפטיים כנגד הקבלן.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו ירושה לקטין שבגר
אב נפטר והוצא צו ירושה לפיו הדירה נותרת בידי האם לאחר הסתלקות ילדיה. הבן הקטין שלא יכל להסתלק בגיר כעת. הדירה רשומה חצי על של האם וחצי על שם המנוח. הקטין שירש את חלק אביו רוצה להעביר חצי הנכס לאימו.
האם יש צורך קודם לרשום את הזכויות על שם הבן ואחכ להגיש תצהיר העברה ללא תמורה לאם או שמראש להציג לטאבו את צו הירושה. את צו בימש כשהיה קטין וישירות להעביר חלקו לאם?
תודה
העברת זכויות במקרה שיורש מוותר על חלקו בנכס
שלום,
ככל וצו הירושה הורה על הורשה לאם ולקטין, ניתן לערוך הסכם חלוקת עיזבון בו על אף האמור בצו הירושה, הקטין (שעכשיו בגיר) מוותר על חלקו בעיזבון (ביחס לדירה).
בברכה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
