פורום נדל"ן

שלום רב, 

דירה אשר זכויותיה רשומות כחכירה הינה שיטת רישום נפוצה ונובעת בין היתר מהעובדה כי קרקעות רבות בישראל רשומות ע"ש רשות מקרקעי ישראל, קק"ל וכו'. עסקאות רבות מבוצעות במתכונת של רכישת זכויות חכירה, ואי בהכרח סיכון בהשוואה לרכישת זכויות הרשומות בטאבו. יחד זאת מומלץ להיוועץ בעו"ד מקרקעין המנוסה בעסקאות מסוג זה, לצורך בדיקת זכויות החכירה, תקופת החכירה, היוונה וגורמים נוספים. 

שלום רב, 

באפשרותכם לרשום הערה אזהרה בגין הימנעות מעשיית עסקה לטובתכם על זכויותיו של בן הזוג השני. הערת האזהרה תועבר בהתאמה גם ליורשיכם. 

ליאור שלום, 

אנא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתרנו. 

דובי שלום רב,

אנא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתרנו. 

אחיאל שלום רב, 

יש לבדוק באתר העירייה הרלוונטי הוראות מפורטות בעניין. על פניו אינך זכאי להנחה בארנונה. 

אפרת שלום, 

הערת אזהרה מוגדרת כזכות חוזית במקרקעין. היא אינה זכות קניינית. רצוי וחובה לסיים את העסקה ברישום זכויות הבעלות בדירה על שמכם. הותרת המצב הקיים עלולה להציב בפניכם קשיים במכירת הדירה, קבלת מימון מבנק ובעיות נוספות. מומלץ להסדיר את חריגות הבנייה לצורך השלמת רישום הזכויות בדירה על שמכם. 

בהצלחה.

שחר שלום, 

יש לבדוק את הוראות הסכם השכירות בקשר עם השימוש במתקני הדירה ועלות תחזוקתם. 

עו"ד אופיר קנפו

מנחם בגין 7, רמת גן

03-6113000

OFIR@TAKLAW.CO.IL

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ארנון שלום רב,

הוראות חוק המכר (דירות) אינן חלות על רכישה במסגרת של קבוצת רכישה. יחד עם זאת יש לעיין במערכת הסכמי הרכישה ולבדוק מי עוה"ד נאמן חברי הקבוצה. בחלק מהמקרים תשלום חברי הקבוצה עבור רכיב הקרקע אינו מקנה בשלב הראשון אף רישום הערת אזהרה לטובת קבוצת הרוכשים אלא הפקדת הכספים בידי הנאמן אשר רשאי להעבירם בהתאם להוראות הסכם השיתוף והתקדמות הבניה בפרויקט. רישום הערת אזהרה כנגד תשלום רכיב הקרקע הגיוני בהחלט במסגרת פרויקט קבוצת רכישה. 

תשלום שכ"ט לעוה"ד נאמן חברי הבקבוצה אינו מוגבל לסכום הנקוב בחוק המכר דירות הואיל והחוקק אינו חל על עסקאות המבוצעות במתכונת קבוצת רכישה. 

מומלץ להיוועץ בעו"ד מקרקעין בטרם התקשרות בעסקה כזו. 

אלי שלום רב,

העברת זכויות ברשות מקרקעי ישראל כפופה לנהלי הרשות. ככל שהחברה המשכנת אינה פעילה כבר יש לבדוק ברשם החברות מי מונה למפרק החברה או למהל המיוחד. בחלק גדול מהמקרים הוא אמון על השלמת הליך העברת הזכוית ככל שהחברה אינה קיימת. 

בהצלחה. 

שלום רב,

על פי המתואר בשאלתך, אחיך אינו עונה להגדרה של דייר מוגן בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר. שינוי מען במשרד הפנים, יכול להתבצע ע"י אחיך. 

אביר שלום רב,

מומלץ לקבל את אישורו של בעל הדירה (המשכיר) להעברת דמי השכירות עבור מיופה כוחו. כמו כן הייתי ממליץ לציין בחוזה השכירות ולהחתים את בעל הדירה, כי תשלום דמי השכירות למיופה כוחו של הבעלים כמוה כתשלום לבעל הדירה. 

אם יש כוונה לבקש פטור יש למלא טופס 7000.

צריך למלא גם את פרטי הרוכשת (מדינת ישראל, אם זה המצב) אך לא עניינים אחרים הקשורים אליה (הצהרות וכיוב')

שלום מיכאל,

יש למלא הצהרה על מכירת זכות במקרקעין. כדאי לעשות זאת בסיוע עו"ד, אך אם תבחר שלא לעשות זאת ניתן למלא את הטופס במחשבים יעודיים המצויים במשרדי מיסוי מקרקעין בשעות קבלת הקהל.

מאחר שלדבריך נוכה מס במקור אני מציעה שתבדוק עם נת"ע האם ביצעו הם  את הדיווח לרשות המסים, ואם כן - בקש העתק ממנו. כעקרון בהפקעה משולם מס בשיעור 50% מהמ הרגיל, אך על פי תאורך יתכן שמגיע לך פטור.

כדאי לפנות לעו"ד להתיעצות ולבדיקת כל המסמכים.

שלום דנה,

בדרך כלל נדרשת הסכמה של האשה למכירה.  הדבר נדרש בעיקר ע"י בנקים אך גם ע"י רוכשים אחרים, וזאת כדילמנוע מצב בו יתעוררו טענות קנייניות של האשה לגבי הנכס מכח דיני המשפחה.

שלום רב,

את רשאית למכור את חלקך בדירה בלי קשר לאחותך, אך מעטים הקונים שירצו בכך והדבר יפגע בערך הדירה.

תוכלי להגיש כנגד אחותך תביעה לפירוק השיתוף ובית המשפט רשאי לחייב מכירת הדירה כולה.

יש לקחת בחשבון כי לתביעה כזו יהיו כמובן השלכות משפחתיות.

שלום אמיר,

רצוי שההסכם עם חברו של אביך יערך בכתב ויגדיר את תנאי התשלום.

אין מניעה שהתשלום יועבר ישירות למוכר.

יש לידע את המוכר על כך וכדאי לציין זאת בחוזה הרכישה.

שלום אבי,

כעקרון אם היו למוריש יותר מדירה אחר (וגם אם מדובר בחלק קטן של דירה) לא יהיה היורש זכאי לפטור מכוחו של המוריש.

כדאי לבדוק את כל העובדות הרלוונטיות, כולל מועדי הפטירה ונוסח צווי הירושה, ע"י עו"ד העוסק במיסוי מקרקעין כדי לקבל תשובה וודאית בעניינכם.

שלום רווית,

החוק איננו מחייב קבלן להכניס סעיף כאמור בחוזה, אך זה אכן סעיף שמגן עליהם מפני מצב בו יגרמו להם הפסדים והוצאות עקב הפרת החוזה ע"י הקונה.

סעיף כזה או דומיו מופיע בחוזים רבים של קבלנים.

שלום רב,

יש לקבל חוות דעת מקצועית מאדם שעיסוקו בניה/שיפוצים לגבי מקור הנזילה ואיך יש לתקן אותה.

אם הנזילה היא מהרכוש המשותף על כל הדיירים יהיה לשאת בעלויות התיקון.

שלום שרי,

מרבית הבנקים דורשים אישורה של האשה למכירת הנכס גם אם הוא רום על שם הבעל בלבד, על מנת לוודא שלא יהיו לאשה טענות עתידיות כנגד המכירה שיגרעו מהבטוחה שמקבל הבנק.

שלום רב,

אין בחוק הגבלה של תאריך סיום החוזה. יש לבחון אם יש מגבלה כזו בחוזה השכירות.

החוזה החדש רלוונטי ככל שכל הצדדים אינם מתכחשים לו.

שימי לב, כי משכיר איננו חייב להאריך את חוזה שכירות לתקופה נוספת ולולא הוארך החוזה היה עליכם לצאת מהדירה כבר במועד סיום השכירות על פי החוזה הקודם. 

שלום מני,

עליך לבדוק את נסח הרישום ביום עריכת החוזה ולעכב את קבלת התשלום עד אחרי רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.

יחד עם זאת, במקרה הנדיר שבו לעסקה הנוספת אין ראיות/רישומים לעיתים לא ניתן יהיה לדעת על קיומה ויש להכניס לחוזה סעיפים המבטיחים אותך במקרה כזה.

שלום איתי,

עד תחילת שנת 2020 חושב שטח דירה לצורך רישום בטאבו ללא שטח הקירות החיצוניים בהתאם להוראות חוק המקרקעין. 

החל ב-1/1/2020 חל נוהל חדש שמטרתו להתאים בין שטח הדירה לפי תקן 9 לבין שטחה לצורך הרישום בטאבו.

לפיכך המדידה שנעשתה לצורכי רישום הבית המשותף בשנת 2018 בוצעה על פי הנחיות לשכת המפקח דאז ולא מהווה טעות של המודד ואיננה משקפת אינטרס כלשהו של הקבלן.

אם הבית המשותף טרם נרשם ממילא יש לבצע מדידה חדשה בהתאם לנוהל החדש. אם הבית המשותף נרשם אין צורך בשיתוף פעולה של הקבלן לצורך ביצוע התיקון והעלויות יחולו עליכם.

שלום ורדינה,

אם מדובר בחוזה רכישה מקבלן, הקבלן מתחייב לשטח מסויים ומותרות לו סטיות במסגרת החוק (עד 2% משטח הדירה וההצמדות, כולל הרכוש המשותף). אם הסטיה גדולה מכך ניתן להגיש כנגד הקבלן תביעה.