פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
השגת גבול
רכשתי לפני שנתיים קרקע מאדם פרטי לבניית בית קרקע
כעט משהתחלתי בתהליך המודד הודיע לי שהחומה של השכן פולשת לשיטחי 20-30 ס"מ לאורך 28 מטר
רוחב שטח הוא בערך 8 מטר דבר שגם ככה לא נוח מבחינה תיכנונית
ברצוני לדעת לפני שאני פונה לשכן מה האופציות שעומדות לרשותי בחוק במידה והוא ידחה את בקשתי להריסה ובניה מחדש
הסגת גבול
שלום דניאל,
אם השכן לא יענה לדרישתך תוכל להגיש כנגדו תביעת סילוק יד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בירור המועד בו מקרקעין הוסדרו, וקבלת אישור על כך
רציתי לדעת איך אני מברר, מתי המקרקעין בגוש 4272 חלקה 202 בראש העין, הוסדרו ונרשמו בפנקס הזכויות.
חשוב לי המועד המדוייק שבו המקרקעין הועברו מפנקס השטרות לפנקס הזכויות, לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969.
למי אני פונה ואיזה אישור משפטי עליי להשיג?
תודה
בירור המועד בו מקרקעין הוסדרו, וקבלת אישור על כך
שלום אבי,
נסה לפנות לרמ"י לצורך קבלת המידע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות – מי רשאי להיות המשכיר בחוזה ??
תודה.
חוזה שכירות - מי רשאי להיות המשכיר בחוזה ??
שלום ורדה,
המשכיר יכול להיות מי שיש לו זכויות בנכס או מיופה כוחו.
אם לבעלך אין זכויות בדירה אין לו מה להשכיר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סתימה ביוב שוחה בחצר הבניין ברכוש המשותף מי משלם
סתימה ביוב שוחה בחצר הבניין ברכוש המשותף מי משלם
שלום יוסי,
ככל שהסתימה איננה נובעת ממעשה בלתי סביר של השוכר, על המשכיר לשלם את חלקו בתיקון הביוב המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המזגן התקלקל בשכירות
המזגן התקלקל - האם עלי לשלם שכירות
שלום שלמה,
אם המשכת להשתמש בדירה גם בזמן תיקון המזגן, ואם המשכיר לא התעלם מטענותיך אלא המזגן ממתין לתיקון לאחר שנקרא טכנאי, נראה שאינך זכאי לפיצוי ועליך להוסיף ולשם את דמי השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת שיקים של שוכר לקונה חדש
יש לי דירה עם שוכרים וחוזה בתוקף.
מכרץי עכשיו את הדירה, האם מותר לי להעביר את הצקים של הבטחונות לרוכש הדירה?
הדייר טוען שאסור לי לעשות זאת בלי הסכמתו.
מה הדין?
העברת שיקים של שוכר לקונה חדש
שלום אליהו,
מעת העברת הדירה לרוכש נכנס הוא לנעלי המשכיר לכל דבר ועניין וזכאי לקבל את הבטוחות שבידי המשכיר המקורי.
אם השוכר איננו מסכים להעברת הבטוחות והשיקים עליו להעביר אמצעי תשלום ובטוחות חדשים לרוכש אחר יחשב כמי שמפר את הסכם השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישה
השתפות בעלות זיפות ואיטום
שלום שי,
ראשית יש לציין כי על כל בעלי הדירות להשתתף בעלויות האיטום והזיפות של גג הבית המשותף ככל שהוא מהווה רכוש משותף.
אסיפת דיירים היא חוקית אם ניתנה לגביה הודעה מתאימה מראש ואם נכח בה לפחות מחצית מבעלי הדירות. ניתן לקבוע בהזמנה, כי אם לא יהיו נוכחים מספיק דיירים תתקיים האסיפה במועד אחר ואז היא תהיה חוקית בכל מספר משתתפים.
ניתן לקבל החלטות ברוב רגיל של משתתפי האסיפה, אך לא ניתן להטיל בהחלטה כזו הוצאות מסוג שלא פורש בחוק או בתקנון אלא על מי שהסכים לכך.
פרקטית, אם המחלוקת היא על עלות העבודות כדאי לבקש מהוועד לקבל 3 הצעות מחיר לפני התקשרות עם בעל מקצוע.
בנוסף, כל בעל דירה זכאי לעיין במסמכי הנהלת החשבונות של הנציגות ועל הנציגות לאפשר זאת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצהרה על הפקעת קרקע
מחיר הקרקע
שלום מיכאל,
כדאי להפנות שאלה זו לשמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בכמה תשלומים נהוג לשלם על רכישת דירה?
מחיר הדירה 500 אלף, אין לי צורך במשכנתא.
מהי חלוקת התשלומים המקובלת? אני רוצה להגן על עצמי
שלא יווצר מצב שהמוכר יקבל חלק נכבד מהכסף לפני שהדירה עוברת בפועל על שמי בטאבו
האם התשלום הראשון להערת אזהרה נכון שיהיה 20% כמו שהבנתי? - שזה 100 אלף שקל?
והתשלום הבא הוא פשוט האחרון - 400 אלף נוספים? ככה עושים את זה?
או שהוטעיתי ועדיף ליתר ביטחון תשלומים מרווחים יותר, למשל שלושה או ארבעה?
מה דעתך?
ושאלה נוספת - מה מגן עליי במידה ואחרי שאני מקבלת הערת אזהרה
גוף או חברה או מישהו פתאום יטיל עיקול על הדירה כי למוכר יש חובות?
זה דבר שיכול לקרות אחרי שכבר רושמים הערת אזהרה על שמי, ואיך מתגוננים ממצב כזה?
בכמה תשלומים נהוג לשלם על רכישת דירה?
שלום איילה,
אין מספר תשלומים מסויים שנכון תמיד.
בכל עסקה מספר התשלומים עשוי להיות שונה בהתאם, בין היתר לאפשרויות התשלום של הקונה, צרכי המוכר, משך הזמן בין החתימה לקבלת החזקה בדירה, הצורך במשכנתא ועוד.
המתווה שהצגת הוא אפשרי, אך לא ניתן להביע דעה על ישימותו במקרה שלך בלי להכיר את שאר העובדות.
עיקול המוטל לאחר שנרשמה הערת אזהרה נדחה מפני הזכות המובטחת באותה הערת אזהרה.
יש לקבוע בחוזה את חובת המוכר להסיר כל עיקול כזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח פרטי בבניין
האם זה נכון והאם שטח הכנסיה לבית שלי הוא לא פרטי שלי כמו שאני לא פולש לשטח הכניסה שלו או אומר לו אם לשים שטיח/תמונה/עציץ?
תודה.
האם השטח בכניסה לדירה שלי הוא שטח פרטי?
שלום דני,
אם לא נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף, שטחי חדר המדרגות והלובי הקומתי הם רכוש משותף ואינם מהווים חלק מהדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות – חלקה חקלאית פרטית
האם מעבד האדמה צריך לעשות חוזה שכירות עם בעל הקרקע?
האם שטח חקלאי הנמצא בסמכות סטטוטורית של מועצה האם היא צריכה לדווח לבעלי הקרקע על בקשה לשכירות הקרקע.
חוזה שכירות - חלקה חקלאית פרטית
שלום אתי,
על מנת לעשות שימוש בקרקע פרטית יש לערוך הסכם מתאים עם בעלי הקרקע.
הרשות המקומית לרוב איננה מעורבת בהסכמים הנוגעים לעיבוד חקלאי של קרקע פרטית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נדלן מסחרי בבעלות משותפת – ביצוע תשלומים
נכס נדלן מסחרי בבעלות 2 אחים כל אחד 50% (לא עסק אלא הכנסה מהשכרה).
- האם דיווח מקדמות מס במס הכנסה מתבצע בחלוקה שווה עבור כל אחד מהאחים בנפרד?
כלומר נפתחים 2 תיקים במס הכנסה וכל אחד מהאחים מדווח את חלק ההכנסה משכ"ד ובהתאם את המס שלו?
- והאם אותו הדבר לגבי ארנונה (חשמל ומים) במידה והנכס אינו מושכר - האם כל אחד מקבל בנפרד תשלום לארנונה (חשמל ומים)??
תשלומים בגין נכס משותף
שלום משה,
ככל שהאחים מקבלים כל אחד את חלקו בשכר הדירה עליהם לדווח כל אחד על הכנסותיו.
לגבי תשלומים - יש להסדיר עניין זה עם הגופים הרלוונטיים, אך ככל שמדובר בנכס שהשימוש בו כיחידה אחת לרוב יוצא חשבון אחד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגורים של אחד מהיורשים בדירה
3 ילדים יורשים דירה לאחר פטירת הוריהם. אחד מהם מתמודד נפש וגר מאז ומתמיד בדירה. מכאן שהוא דייר מוגן (?)
היורש השני רוצה לעבור לגור בדירה.
1. האם זה חייב להיות בהסכמת היורש השלישי? והאם ישנה חבות תשלום כלשהו כמו שכד ליורש השלישי?
2. האם במצב שהיורש השני יעבור לגור בדירה הוא יכול להפוך מתישהו להיות דייר מוגן?
המון תודה מראש!
מגורים של אחד היורשים בדירה
שלום אור,
יורש אינו יכול לעשות בדירה שימוש אלא בהסכמת שאר היורשים.
בכ מקרה בו אחד היורשים מתגורר בנכס בהסכמת היורשים האחרים מומלץ לערוך הסכם שכירות (עם או ללא תמורה) ולהגדיר בהן את זכויותיו ואת זכויות היורשים האחרים.
אם הדירה תמכר בהוצל"פ או עקב צו פירוק שיתוף כאשר אחד מבעליה מתגורר בה הוא עשוי להחשב לדייר מוגן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכנסת אנשים לדירה ללא רשות
אודה לעזרתכם, אחי שוכר דירה שהחוזה שלה מסתיים ב1.10, בעל הדירה מצא דיירים חדשים שהסכימו וחתמו על החוזה דירה שלהם כניסה ב1.10
הדיירים החדשים החליטו שהם לא רוצים להיכנס לדירה בסוף ומחפשים מחליפים אחרים שיכנסו במקומם.
הבעיה כאן שהדיירים החדשים מתעקשים להכניס אנשים לראות את הדירה בזמן אחי לא נמצא בבית וללא רשות שלו.
בנוסף הם איימו על אחי טלפונית (הדיירים החדשים) שהם יעשו מה שבא להם והם יכנסו מתי שהם מחליטים וגם יהרסו לו דברים בבית אם הוא לא יתן להם.
האם יש חוק שמאשר לבעל הדירה ולדיירים שחתומים מאוקטובר להיכנס ללא רשות שלי אחי וללא נוכחות שלו בבית.
הכנסת אנשים לדירה ללא רשות
שלום תמרה,
יש לבחון את חוזה השכירות, אבל כעקרון אין למשכיר או למי מטעמו זכות להכנס לדירה המושכרת בהעדרו של השוכר ובלי רשותו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום לחברת ניהול
תשלום לחברת ניהול
שלום ורדינה,
הנשיאה בהוצאות התחזוקה של הרכוש המשותף מחושב בהתאם ליחס בין שטח רצפת הדירה לשטח רצפות כלל הדירות.
אם נפלה טעות בחישוב יש לתקנה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום וועד
מחלוקת בעניין חוב לוועד הבית. בעל דירה מכר דירה עם חוב לוועד, לפני מכירת הדירה החלו הליכים בהוצאה לפועל כנגדו (נפתח תיק). השאלה היא, האם יש אפשרות מבחינת החוק לדרוש מבעל הדירה שקנה את הדירה את החוב הנ"ל?
חוב לוועד הבית
רויטל שלום,
ככל שהחוב רובץ על בעל הדירה הקודם ונפתח תיק בהוצאה לפועל בגין החוב יש להיפרע ממנו, אלא אם הסכים קונה הדירה לשאת בהתחייבויותיו לוועד ולהיכנס בנעליו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
וועד
נציגות וועד בית משותף
גיא שלום,
בהחלט כן אלא אם תקנון הבית המשותף מורה אחרת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון בית משותף
שינוי תקנון בית משותף
רן שלום,
בעלי הדירות בבניין רשאים לנסח את תקנון הבית המשותף או לשנות את הוראותיו על-פי רוב של בעלי הדירות? ששני שלישים (3/2) מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון בית משותף
תקנון בית משותף
רן שלום,
בעלי הדירות בבניין רשאים לנסח את תקנון הבית המשותף או לשנות את הוראותיו על-פי רוב של בעלי הדירות? ששני שלישים (3/2) מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב לפינוי בינוי — מתחם או בניין
הורי גרים בבניין בן 40 המתוחזק יפה. בבניין יש חניות , מעלית והוא בסביבה טובה. בגלל גילו בבניין צריך שיפוץ חיצוני כמו כל בניין בגיל הזה. לאחרונה עלתה הצעה מדיירים בבניין שאינם מעוניינים להוציא כסף מכיסם עבור שיפוץ, לעשות פינוי בינוי למבנה.
בבניין אין רוב של 80% התומכים בכך.
מה עשו הדיירים הרוצים פינוי בינוי? באו בדברים עם בניין סמוך, בניין בן 80 ללא חניות מעלית ומרתף , וראה זה פלא שם יש רוב גדול לתוכנית פינוי בינוי, הלכו הדיירים לעירייה, והעירייה אומרת זה שני בעניינים הם מתחם ויש בו את הרוב הדרוש.
ואני הקטן שואל, איפה ההגינות? בוודאי שרירי בבניין בן 80 מוזנח וישן ירצה להתאחד עם בניין נוסף נורמלי ולעשות שיפוץ אך מה פתאום מותר להתייחס לשני הביניינים כאחד??
שאלתי היא מה עמדת בתי המשפט ביחס בסיטואציה כזו? האם ניתן להכריז כי נמצא רוב לפרוייקט על סמך הנחה שזה מתחם ? או שבגלל השונות המשמעותית ביותר בין שני הביניינים דרוש רוב בכל אחד מהם
אשמח מאד אם תוכלו גם לתת לפחות אסמכתא אחת מפסקים, אם מקיימים
תודה רבה
השואל
פינוי בינוי
שלום רב,
נא הפנה את שאלתך לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר משלם ולא חתום על חוזה
תודה מראש
עדי
דייר משלם ולא חתום על חוזה
שלום עדי,
כדאי מאוד להתעקש עם השוכר על חתימת הסכם שכירות חדש, לדאוג לבטוחות מתאימות ולחדש את החוזה מדי שנה.
חוזה בכתב דרוש לצורך הבהרת התחייבויות השוכר כלפייך, ולהיפך
לשוכר אין זכות לסרב לחתום על חוזה, ובמצב הנוכחי את רשאית לפנות אותו מיד בתום תקופת השכירות הנוכחית, ככל שהיתה הסכמה לגבי תקופה כזו, או בתוך זמן סביר אם אין הסכמה לגבי תקופת שכירות מסויימת.
מאחר שהחוזה נחתם בשנת 2008 ככל הנראה אין סכנה שהשוכר יהפוך לדייר מוגן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה ללא ההצמדות
אנו מעוניינים לשכור דירה שקיימות לה שתי הצמדות (לפי תקנון הבניין) גג של 90 מ"ר וחניה.
בעל הדירה אומר שהוא משכיר לנו רק את הדירה והחניה, ולא את הגג (הוא טוען שיש שם יריעות ביטומניות שעלו לו הרבה כסף והוא לא רוצה שנעשה על הגג מסיבות ויהרסו את היריעות). בנוסף הוא שם בגג מחסן קטן שלו.
בהנחה שהמחיר הוא דורש הולם (כלומר מחיר של דירה עם חניה באזור, ללא גג) - האם חוקית מותר לו להשכיר לנו ללא הגג?
האם נוכל לחתום על ההסכם ובפועל להשתמש בגג? (אמרנו לנו שזה לא חוקי להשכיר דירה ללא ההצמדות שלה, אז בעצם אין משמעות לרצונו להשכיר ללא הגג)
השכרת דירה ללא ההצמדות
שלום רויטל,
אין כל מניעה להשכיר חלק מדירה או דירה ללא הצמדות.
אם תחתמו על החוזה ותעשו שימוש בגג יהווה הדבר הסגת גבול והפרת החוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנושא נדלן
בדירה שלנו יש חלק גדול במרפסת שנאמר לנו שאסור להשתמש בו, הוא בהמשך רציף למרפסת הבית ומופרד במעקה בלבד
האם יש דרך לקבל אישור להשתמש בחלק הזה - לא לבנות , אלא רק כמרפסת .
הבניין עבר שיפוץ תמא ונאמר לנו שבחלק זה אין היתר לשימוש וזה נחשב למרחב משותף של הבניין.
רק אציין שזה המשך ישיר של המרפסת ואין לשאר הדירים גישה לשם.
אשמח למענה
תודה רבה.
חלק מהמרפסת אסור לשימוש
שלום טל,
נא הפני שאלתך לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מחושב מס רכישה וכמה אחוזים
חישוב מס רכישה
שלום רב,
חישוב מס רכישה נעשה בהתאם לסוג הנכס ולמחיר הרכישה.
ניתן לעשות שימוש בסימולטור של רשות המסים בקישור זה:
https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/frmFirstPage.aspx?cur=1#nbb
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה בחכירה – שאלת המשך
מדובר בדירה שתקופת החכירה שלה תמה ב 2025.
מי שרוכש את הדירה היום, מה עליו לעשות ב 2025?
תודה.
רכשת זכויות חכירה סמוך לפני סיום החכירה
שלום אלון,
אם החכירה תמה בתוך זמן קצר יחסית כדאי לבדוק כבר כעת אם ניתן להאריכה ומה תהיה דרישת התשלום לצורך ההארכה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
