פורום נדל"ן

שלום יורי,

יש לבחון את הסכם החכירה המקורי ולבדוק אם היתה בו אופציה להארכת תקופת החכירה (ואז לא יהיה יחיוב במס רכישה ). אם לא היתה אופציה כזו או אם התקבלו זכויות נוספות על הקיימות בהסכם החכירה ידרש תשלום מס רכישה.

שלום בר,

יש לבצע הליך של הוספת זיהוי, במסגרתו יש למלא טופס יעודי וכן לצרף אסמכתאות וראיות לכך שמדובר בבעלים הנכון של המקרקעין (חוזה רכישה מקורי, שטר רישום בטאבו, תצהירי זיהוי וכיוב').

הסבר נוסף ניתן למצוא כאן:

https://www.gov.il/he/service/proof_of_identity 

שלום שמואל,

אלא אם כן נקבע בחוזה אחרת באופן מפורש, הקבלן אחראי לרישום זכויות הקונים בטאבו.

ניתן לתבוע מהקבלן לבצע את הרישום וכן ניתן לתבוע ממנו נזקים שנגרמו עקב אי ביצוע הרישום, ככל שנגרמו כאלה.

שלום אלי,

יפוי כח איננו עומד במנותק מהעסקה שבמסגרתה ניתן וניתן להשתמש בו רק לצורך ביצוע העסקה.

אם הזכויות נרשמו על שם אמך, אין עוד צורך ביפוי הכח.

ניתן לבטל יפוי כח ולרשום על כך הערה בלשכת רישום המקרקעין, אך מוטב לנהוג בזהירות ולוודא שרישום הזכויות אכן הושלם.

לא ברורה מהות ההערה עליה אתה מדבר ומה הקשר שלה ליפוי הכח ואף עניין זה יש לבדוק בטרם ביטול יפוי הכח.

שלום מיכל,

מהתאור בשאלה עולה כי יתכן שהמשכיר מפר את החוזה. במקרה כזה תהיה לך זכות לבטל את החוזה.

על מנת לקבל החלטה מושכלת יש לבדוק את תנאי ההסכם ואת העובדות וכדאי לפנות לשם כך ליעוץ משפטי אצל עו"ד.

שלום רב,

חתימה על הסכם תיווך איננה מחייבת את המוכר למכור, אך במקרה כזה יש להודיע על כך למתווך, כדי שלא יבצע פעולות נוספות.

לגבי חיוב האשה - צריך יהיה להוכיח כוונה שהחוזה יחייב אותה למרות שנחתם רק ע"י הבעל. 

שלום רב,

אינך יכולה לאלץ את השכנים להסכים להצבת המכולה בשטחם. תוכלי לעשות כן רק בהסכמתם. אולי אם תציעי להם פיצוי מסויים יתרצו.

שלו רב,

נא הפנה שאלתך לפורום נזיקין באתר זה.

שלום דן,

אין חובה להעזר בעו"ד אלא לצורך אימות החתימות. כן כדאי להתיעץ בעו"ד לגבי המשמעות של ביטול הערת האזהרה והשלכותיה בהתאם לסיבות שהביאו אתכם לעשות זאת.

כעקרון אינכם זקוקים להסכמת בתכם או ליפוי כח ממנה לצורך ביטול ההערה הרשומה לטובתכם. הרשם רשאי יהיה לדרוש מסמכים נוספים ככל שלא ישתכנע כי התמלאו תנאי החוק לביטול ההערה.

שלום יפית,

בהתאם לחוק השכירות השוכר מחוייב אך ורק בתשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף. לא ניתן לחייב שוכר בהוצאות חריגות והללו יחולו על המשכיר.

על מנת לקבוע אם מדובר בהוצאה חריגה או שוטפת יש להבין את מהותה והיקפה.

פיצויי פיטורים, תיקונים ברכוש המשותף והוצאות סיוד הגג ככל הנראה יחשבו הוצאה חריגה.

לטעמי, ביטוח לאומי הוא בגדר הוצאה שוטפת כחלק משכר המנקה ויש לבחון את תקופת הפיגור ואת החפיפה עם תקופת השכירות.

בכל מקרה כדאי לבקש פירוט של התשלומים השונים.

שלום ורדינה,

החוק (בסעיף 58)  מתיחס ל"שטח רצפת הדירה" כאשר לרוב נקבע בפסיקה (ובהתאמה לדברי ההסבר בהצעת החוק) כי הכוונה היא לשטח רצפת הדירה עצמה לא כולל הצמדות ושטחים פתוחים. 

לפי האמור לעיל, ככלל אם המרפסת מהווה חלק משטח הדירה (ניתן לבדוק זאת בתשריט הבית המשותף) היא תכלל בחישוב ואם מדובר בהצמדה יהיה דינה שונה

הקביעה בחוק כפופה לקביעה אחרת ככל שנקבעה כזו בתקנון הבניין, לפיכך עליך לבחון את תקנון הבית המשותף.

שלום רחל,

נא הפני שאלתך לפורום תכנון ובניה באתר זה.

אלמוג שלום רב,

אין תשובה חד משמעית לשאלתך. התשובה תלויה כמובן באופי העסקה ונתוניה, בין היתר מועד מסירת החזקה בנכס, האם על הנכס רובצת יתרת משכנתה של המוכרים, סכומי ומועדי התשלומים הנוספים בעסקה. 

מומלץ להיוועץ בעו"ד בתחום המקרקעין אשר מנוסה בעסקאות מכר דירות יד שנייה לצורך בניית פריסת תשלומי התמורה בעסקה, באופן שיגן עליך בצורה המיטבית בכפוף להסכמות בינך ובין המוכר.

בהצלחה!

קדם שלום,

יש לעיין בהוראות המפרט הטכני אשר צורף להסכם הרכישה ולהנחיות גורמי התכנון או חברת החשמל. 

פיני שלום,

מהנתונים בשאלתך וככל שהסכם הדייר המוגן מאפשר זאת, עולה כי לא ייגרם נזק לדייר מוגן העובר לדירה חליפית אשר בבעלותו עד אשר יסתיים פרויקט תמ"א 38 בבניין בו הוא מתגורר כיום. 

שלום רב,

נכים הרוכשים דירה למגוריהם זכאים לתשלום מס רכישה מופחת. נכה הזכאי להטבה במס רכישה הינו:

- מי שנקבעה לו על-ידי המוסד לביטוח לאומי דרגת אי כושר השתכרות לצמיתות בשיעור של ‎75% לפחות.

- מי שנקבעה לו דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של ‎100%, או נכות של ‎90% על-פי חישוב משוקלל, בשל צבירת נכויות באיברים שונים (מותנה בוועדה רפואית).

- מי שהוא קטוע יד או רגל, או משותק, ובשל הפגיעה נקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של ‎50% לפחות (מותנה בוועדה רפואית).

לאישה מעל גיל 80 כמפורט בשאלתך אין הקלות במס רכישה או שבח או היטלי השבחה למעט חריגים כגון פריסת מס שבח במקרה של מכירת נכס, בגין הכנסות נמוכות בשנים שקדמו למכירה. 

שלום אביבה,

ראשית, אם בדירה מתגוררים אנשים שאינם חתומים על הסכם שכירות איתך הדבר אכן מהווה בעיה, בעיקר אם נעשה תוך הפרה של ההסכם. השוכרים החדשים כנראה אינם מחוייבים לדבר כלפייך, אף אם יתכן שהחוזה שלהם מחייב אותם לשמור על הדירה או לפנות אותה במועד. אין לך בטוחות שלהם או פרטים שלהם ולא קבלת מהם אמצעי תשלום למקרה שהשוכר יפסיק לשלם לך.

אם אינך יכולה לבדוק בעצמך את העניין תוכלי להעזר בשירותי חברת חקירות.

שלום אורנה,

הפורום איננו עוסק בשאלות שכר טרחה.

העניין נתון למו"מ עם עוה"ד.

שלום רב,

ככלל אם המתןןך מפר את הסכם הבלעדיות תוכל לבטל את ההסכם. אם פעולותיו אינן עולות כדי הפרה של ההסכם אינך זכאי לבטלו.

מומלץ לפנות ליעוץ פרטני לבחינת הפשרות לביטול הסכם הבלעדיות בהתאם לחוק ולהוראות ההסכם.

שלום חיים,

מועד העליה על הקרקע מוגדר בדרך כלל בחוזה. 

שלום רונן,

ככל שקיים חוזה הלוואה בינך לבין בתך תהיה אחד מבין שאר הנושים.

תוכל להבטיח את זכותך להפרע ראשון מהדירה באמצעות רישום משכנתא לטובתך.

שלום אבי,

רוב הקרקעות במדינה הן בניהול רשות מקרקעי ישראל.

ככל שיש זכאות לרכישת הבעלות ניתן לפנות לרמ"י (כל דייר לגבי דירתו) ולהסדיר זאת.

כאשר הדירה נמכרת יהיה הקונה זכאי לזכויות שהיו למוכר לעניין זה.