פורום נדל"ן

שלום רוני,

כעקרון, לצורך הפעלת מעלית שבת בניין בו קיימת מעלית אחת בלבד יש לקבל את הסכמת רוב הדיירים להפעלת המעלית כמעלית שבת גם אם טכנית הדבר אפשרי. 

שלום רב,

לצורך רישום צו בית המשותף יש לערוך תשריט המתאר את המצב הקיים. ככל שהיחידה לגביה רומות זכויותיך נחשבת "דירה" לפי ההגדרה בחוק המקרקעין ( "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר") ניתן לרשום אותה כדירה בבית משותף.

שלום סיגל,

לרוב יש עלות לרכישת חניה נוספת. יש לבחון את חוזה הרכישה שלך כדי להבין כמה חניות רכשת והאם הרישום בטאבו תואם זאת.

הטענה לפיה לא הבנת על מה חתמת היא טענה חלשה שלרוב איננה מתקבלת בבית משפט, בוודאי בחלוף שנים בהן ידוע לך המצב בפועל.

שלום רלי,

ככל שאין אפשרות להסדיר עניין זה בהסכמה והדברות,

לעניין תשלום דמי הועד ניתן להגיש תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין.

לעניין זריקת הלכלוך והבוץ ניתן להגיש תביעה לבית המשפט השלום.

שלום אפי,

משמעות הערת אזהרה על המנעות מעשיית עסקה היא שבעל הנכס מנוע מלבצע בו עסקאות, כלומר לא יוכל למכור אותה בניגוד לאמור בהערה אם ימכור  העסקה לא תרשם בטאבו.

יש לבחון את תוכן ההערה על מנת לוודא את זכותו של המוכר לבצע את העסקה וממה בדיוק עליו להמנע לפני חתימה על חוזה רכישה.

רישום הערת אזהרה איננו עסקה, ולכן ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה נוספת גם אם היא סותרת את הערת האזהרה הרשומה.

שלום לוי,

בהנחה שרצונך שהחלק הבנוי יהווה חלק מדירתך ולא רכוש משותף, יש להצמיד את הגג, או לפחות את החלק עליו תבנה, לדירתך.

שלום מיכאל,

כעקרון לא מומלץ למסור חזקה ולהעביר זכויות לפני קבלת מלוא התמורה בגין הדירה.

עליך לערוך הסכם הלוואה עם חברך ולקבוע בו את תנאי ההלוואה ותקופת ההחזר וכן את הבטוחות הנדרשות (משכנתא בדרגה 2 היא אופציה אחת, יתכנו אופציות נוספות).

בתנאים מסויימים (מועד החזר קצר יחסית) ניתן לערוך זאת במסגרת הסכם המכר.

ממליצה לך להתיעץ עם עו"ד מנוסה לפני כל פעולה או כל הבטחה לחברך.

שלום רב,

שליחות יכולה להיות גם בעל פה, אך זכותך לא להכיר בשליחות אם לא הוצגה לך הרשאה בכתב ונמסר לך העתק ממנה.

לענייני מקרקעין, יפוי כח הניתן לאדם שאיננו עו"ד צריך להיות נוטריוני.

כדאי גם לדבר עם בעל הדירה ולברר אצלו אם הוא אכן מסכים להשכרתה.

שלום נדיה,

נא הפני שאלתך לפורום תכנון ובניה באתר זה.

שלום רב,

נא הפנה שאלתך לפורום דיני נזיקין באתר זה.

שלום רונית,

התשוה שניתנה לעיל נכונה.

לא ניתן לכפות עליך תשלום בשיעור גדול יותר מזה הקבוע בחוק ובתקנון אלא בהסכמתך.

שלום גלעד,

כל עוד סכום התביעה הוא בגבולות סמכות בית המשפט לתביעות קטנות ואין מדובר בבירור עובדתי מסובך במיוחד ניתן לתבוע קבלן בבית המשפט לתביעות קטנות.

שלום אלעד,

התנאים המחייבים אותך ואת החברה קבועים במערכת ההסכמים שנחתמה על ידיכם במהלך חיי העסקה (הצטרפות לקבוצה, רכישת הקרקע, הסכם שיתוף, חוזים עם קבלנים, מארגני הקבוצה וכו').

במרבית המקרים אין בקבוצת רכישה התחייבות למחיר סופי, והרוכשים מתחייבים לשאת בכל העלויות בהתאם לחלקם בפרוייקט.

במרבית החוזים אין מגבלה לגבי שיעור עליית מחיר הדירה ביחס למחיר ההתחלתי ואין על כך מגבלות גם על פי דין.

אם האמור בהסכם הכתוב סותר את ההבטחות שניתנו בעל פה לפני שנחתם - אין משקל להבטחות אלה. עצם החתימה מראה שהסכמתם לתנאים כפי שהם מופיעים בחוזה.

אם אין התיחסות לדברים במערכת החוזית שנחתמה ותוכלו להוכיח את ההבטחות שניתנו לכם -  יתכן וינתן להן משקל.

מציעה שתתארגנו ותפנו לעו"ד שיבחן את כלל העובדות ואת הוראות ההסכמים.

שלום אביבה,

כשחתמתם על החוזה לא הסתפקתם בערבות אלא דרשתם שטר חוב.

ויתור על שטר החוב משמעותו בטוחות פחותות ונטילת סיכון גבוה יותר על ידיך.

את שיק הבטחון יש לשמור במקום בטוח ונגיש לך.

ככלל - מומלץ לחתום על חוזה חדש מדי מספר שנים, ולהחתים מחדש את הערבים.

שלום מאיר,

כדי להשיב לשאלתך יש לבחון את תנאי המכרז ואת הסכמי הרכישה.

שלום שחר,

אם דו"ח המהנדס איננו עונה על המובטח לך תוכל לתבוע השלמת העבודה או קבלת החזר כספי בבית משפט לתביעות קטנות.

שלום אביב,

פסק הדין תקף אם לא בוטל בערעור.

שאלת חלותו עליך תלויה בתוכנו של פסק הדין. 

נסי לאתר את פסק הדין באמצעות לשכת המפקח הרלוונטית או באמצעות עורך הדין שייצג את הורייך.

שלום מוטי,

נא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתר זה.

שלום רב,

על המשכיר היה להפנות את תשומת לבכם לשינוי בהסכם, בעיקר אם הוא גורע מזכויותיכם.

יחד עם זאת היה עליכם לקרוא את החוזה בטרם חתמתם עליו.

יהיה צורך לבחון את השאלה על סמך העובדות המלאות, לרבות תוכנו של הסעיף הפוגע ומהות הפגיעה בזכויותיכם. ככל שהפגיעה מהותית יותר ינתן כנראה משקל גדול יותר לחוסר תום הלב של המשכיר.

הילה שלום,

לבעלי הדירה אסור להיכנס לדירה ללא רשותך, בטח ובטח לא לחטט בדברים האישיים שלך.

את יכולה להחליף את המנעול בעצמך.

חגית שלום,

לא ניתן להשכיר את הדירה ללא הסכמת כל הבעלים.

ניתן לפעול משפטית בעניין.

בברכה,

שלום,

סביר להניח שכחלק מהליך המכירה, הצד השני של העסקה ידרוש את הארכת החכירה, אחרת לא ניתן לבצע העברת זכויות בטאבו.

ההליך לא מתרחש אוטומאטית ויש לפנות למינהל לצורך ביצוע היוון נוסף.

המוכר יכול לטפל בכך מראש, או שיש אפשרות להיכנס לעסקה עם תנאי המתלה את התקיימות העיסקה בביצוע ההיוון הנוסף והרישום בטאבו.

בברכה,

בהצלחה.

שלום מרי,

לצערי אין לך על פי חוק זכות לדירתה של דודתך, שכן אינך יכולה להחשב כדיירת ממשיכה שלה - אינך אחד מבני המשפחה המנויים בחוק כזכאים ולא התגוררת עם דודתך בדירה לפני שעברה למוסד סיעודי.

מעבר לכך, לדודתך אין זכות לקבוע למי להעביר את דירתה, והדבר נקבע ע"י החברה המאכלסת בהתאם לתור הזכאים הממתינים.

אתן יכולות להגיש לעמיגור בקשה עקב כך שגם את זכאית לדיור ציבורי, אך אין כל וודאות שבקשה זו תענה בחיוב. סביר יותר שבעקבות הבקשה תידרש דודתך לפנות את הדירה.

שלום שחר,

מומלץ להתיעץ עם עו"ד שיבחן את חוזה הרכישה לפני נקיטת צעדים כלשהם.

כעקרון יש חובה לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את הליקוי, ועל הקבלן לתקן את הליקוי בתוך זמן סביר.

שלום לדנידין,

לצערי התשובה שלי לא תהיה משמחת כל כך.

תקנון הבית המשותף מהווה חלק ממסמכי היסוד המשפטיים של הבניין ושל זכויות בעלי הדירות בו, ולפני רכישת דירה יש צורך לבדוק היטב את הוראותיו. בדיקה שכזו היה עליכם לעשות טרם רכשתם את הדירה. 
הסכמות בין שכנים בעל פה אינן יכולות לגבור על הסכמות בתקנון, ותיקון התקנון מחייב היערכות כפי שקבוע בחוק המקרקעין (או בתקנון עצמו).

כך או אחרת, הקביעה בתקנון גוברת על התנהגות במשך שנים, והרישום בתקנון שנרשם בטאבו בהחלט יכול לקבע את זכותו של אותו בעל דירה בחניות, גם אם לא נרשמו  - עקב טעות, יש להניח - בצו הבית המשותף כהצמדה לדירה הספציפית.

נסיון לתקוף את המצב אינו בעל סיכויים גבוהים, שכן ככל שאין בתקנון אפשרות לשנות מההחלטה ברוב הנדרש, איני רואה כיצד ניתן יהיה לשנות את רוע הגזרה.

היה עליכם לבדוק טרם הרכישה - באמצעות עורך הדין שייצג אתכם בעסקה - מהן הזכויות ביחס לבית המשותף כולו ולא רק את הרישום בנסח הרישום המתייחס לדירה הספציפית הנרכשת, כפי שלעיתים נוהגים, לצערי, עורכי דין שפחות בקיאים בתחום. צר לי.