פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הכנסת אנשים לדירה ללא רשות
אודה לעזרתכם, אחי שוכר דירה שהחוזה שלה מסתיים ב1.10, בעל הדירה מצא דיירים חדשים שהסכימו וחתמו על החוזה דירה שלהם כניסה ב1.10
הדיירים החדשים החליטו שהם לא רוצים להיכנס לדירה בסוף ומחפשים מחליפים אחרים שיכנסו במקומם.
הבעיה כאן שהדיירים החדשים מתעקשים להכניס אנשים לראות את הדירה בזמן אחי לא נמצא בבית וללא רשות שלו.
בנוסף הם איימו על אחי טלפונית (הדיירים החדשים) שהם יעשו מה שבא להם והם יכנסו מתי שהם מחליטים וגם יהרסו לו דברים בבית אם הוא לא יתן להם.
האם יש חוק שמאשר לבעל הדירה ולדיירים שחתומים מאוקטובר להיכנס ללא רשות שלי אחי וללא נוכחות שלו בבית.
הכנסת אנשים לדירה ללא רשות
שלום תמרה,
יש לבחון את חוזה השכירות, אבל כעקרון אין למשכיר או למי מטעמו זכות להכנס לדירה המושכרת בהעדרו של השוכר ובלי רשותו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום לחברת ניהול
תשלום לחברת ניהול
שלום ורדינה,
הנשיאה בהוצאות התחזוקה של הרכוש המשותף מחושב בהתאם ליחס בין שטח רצפת הדירה לשטח רצפות כלל הדירות.
אם נפלה טעות בחישוב יש לתקנה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום וועד
מחלוקת בעניין חוב לוועד הבית. בעל דירה מכר דירה עם חוב לוועד, לפני מכירת הדירה החלו הליכים בהוצאה לפועל כנגדו (נפתח תיק). השאלה היא, האם יש אפשרות מבחינת החוק לדרוש מבעל הדירה שקנה את הדירה את החוב הנ"ל?
חוב לוועד הבית
רויטל שלום,
ככל שהחוב רובץ על בעל הדירה הקודם ונפתח תיק בהוצאה לפועל בגין החוב יש להיפרע ממנו, אלא אם הסכים קונה הדירה לשאת בהתחייבויותיו לוועד ולהיכנס בנעליו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
וועד
נציגות וועד בית משותף
גיא שלום,
בהחלט כן אלא אם תקנון הבית המשותף מורה אחרת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון בית משותף
שינוי תקנון בית משותף
רן שלום,
בעלי הדירות בבניין רשאים לנסח את תקנון הבית המשותף או לשנות את הוראותיו על-פי רוב של בעלי הדירות? ששני שלישים (3/2) מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון בית משותף
תקנון בית משותף
רן שלום,
בעלי הדירות בבניין רשאים לנסח את תקנון הבית המשותף או לשנות את הוראותיו על-פי רוב של בעלי הדירות? ששני שלישים (3/2) מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב לפינוי בינוי — מתחם או בניין
הורי גרים בבניין בן 40 המתוחזק יפה. בבניין יש חניות , מעלית והוא בסביבה טובה. בגלל גילו בבניין צריך שיפוץ חיצוני כמו כל בניין בגיל הזה. לאחרונה עלתה הצעה מדיירים בבניין שאינם מעוניינים להוציא כסף מכיסם עבור שיפוץ, לעשות פינוי בינוי למבנה.
בבניין אין רוב של 80% התומכים בכך.
מה עשו הדיירים הרוצים פינוי בינוי? באו בדברים עם בניין סמוך, בניין בן 80 ללא חניות מעלית ומרתף , וראה זה פלא שם יש רוב גדול לתוכנית פינוי בינוי, הלכו הדיירים לעירייה, והעירייה אומרת זה שני בעניינים הם מתחם ויש בו את הרוב הדרוש.
ואני הקטן שואל, איפה ההגינות? בוודאי שרירי בבניין בן 80 מוזנח וישן ירצה להתאחד עם בניין נוסף נורמלי ולעשות שיפוץ אך מה פתאום מותר להתייחס לשני הביניינים כאחד??
שאלתי היא מה עמדת בתי המשפט ביחס בסיטואציה כזו? האם ניתן להכריז כי נמצא רוב לפרוייקט על סמך הנחה שזה מתחם ? או שבגלל השונות המשמעותית ביותר בין שני הביניינים דרוש רוב בכל אחד מהם
אשמח מאד אם תוכלו גם לתת לפחות אסמכתא אחת מפסקים, אם מקיימים
תודה רבה
השואל
פינוי בינוי
שלום רב,
נא הפנה את שאלתך לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר משלם ולא חתום על חוזה
תודה מראש
עדי
דייר משלם ולא חתום על חוזה
שלום עדי,
כדאי מאוד להתעקש עם השוכר על חתימת הסכם שכירות חדש, לדאוג לבטוחות מתאימות ולחדש את החוזה מדי שנה.
חוזה בכתב דרוש לצורך הבהרת התחייבויות השוכר כלפייך, ולהיפך
לשוכר אין זכות לסרב לחתום על חוזה, ובמצב הנוכחי את רשאית לפנות אותו מיד בתום תקופת השכירות הנוכחית, ככל שהיתה הסכמה לגבי תקופה כזו, או בתוך זמן סביר אם אין הסכמה לגבי תקופת שכירות מסויימת.
מאחר שהחוזה נחתם בשנת 2008 ככל הנראה אין סכנה שהשוכר יהפוך לדייר מוגן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה ללא ההצמדות
אנו מעוניינים לשכור דירה שקיימות לה שתי הצמדות (לפי תקנון הבניין) גג של 90 מ"ר וחניה.
בעל הדירה אומר שהוא משכיר לנו רק את הדירה והחניה, ולא את הגג (הוא טוען שיש שם יריעות ביטומניות שעלו לו הרבה כסף והוא לא רוצה שנעשה על הגג מסיבות ויהרסו את היריעות). בנוסף הוא שם בגג מחסן קטן שלו.
בהנחה שהמחיר הוא דורש הולם (כלומר מחיר של דירה עם חניה באזור, ללא גג) - האם חוקית מותר לו להשכיר לנו ללא הגג?
האם נוכל לחתום על ההסכם ובפועל להשתמש בגג? (אמרנו לנו שזה לא חוקי להשכיר דירה ללא ההצמדות שלה, אז בעצם אין משמעות לרצונו להשכיר ללא הגג)
השכרת דירה ללא ההצמדות
שלום רויטל,
אין כל מניעה להשכיר חלק מדירה או דירה ללא הצמדות.
אם תחתמו על החוזה ותעשו שימוש בגג יהווה הדבר הסגת גבול והפרת החוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנושא נדלן
בדירה שלנו יש חלק גדול במרפסת שנאמר לנו שאסור להשתמש בו, הוא בהמשך רציף למרפסת הבית ומופרד במעקה בלבד
האם יש דרך לקבל אישור להשתמש בחלק הזה - לא לבנות , אלא רק כמרפסת .
הבניין עבר שיפוץ תמא ונאמר לנו שבחלק זה אין היתר לשימוש וזה נחשב למרחב משותף של הבניין.
רק אציין שזה המשך ישיר של המרפסת ואין לשאר הדירים גישה לשם.
אשמח למענה
תודה רבה.
חלק מהמרפסת אסור לשימוש
שלום טל,
נא הפני שאלתך לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מחושב מס רכישה וכמה אחוזים
חישוב מס רכישה
שלום רב,
חישוב מס רכישה נעשה בהתאם לסוג הנכס ולמחיר הרכישה.
ניתן לעשות שימוש בסימולטור של רשות המסים בקישור זה:
https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/frmFirstPage.aspx?cur=1#nbb
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה בחכירה – שאלת המשך
מדובר בדירה שתקופת החכירה שלה תמה ב 2025.
מי שרוכש את הדירה היום, מה עליו לעשות ב 2025?
תודה.
רכשת זכויות חכירה סמוך לפני סיום החכירה
שלום אלון,
אם החכירה תמה בתוך זמן קצר יחסית כדאי לבדוק כבר כעת אם ניתן להאריכה ומה תהיה דרישת התשלום לצורך ההארכה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה מחוכרים
מה המשמעות של רכישת דירה מחוכרים, כאשר הבעלים הרשומים הם חברה ממשלתית עירונית?
האם יש בזה סיכון בהשוואה לרכישה שבה הדירה נרשמת בטאבו על שם הקונה?
תודה.
קניית דירה הרשומה כזכות חכירה
שלום רב,
דירה אשר זכויותיה רשומות כחכירה הינה שיטת רישום נפוצה ונובעת בין היתר מהעובדה כי קרקעות רבות בישראל רשומות ע"ש רשות מקרקעי ישראל, קק"ל וכו'. עסקאות רבות מבוצעות במתכונת של רכישת זכויות חכירה, ואי בהכרח סיכון בהשוואה לרכישת זכויות הרשומות בטאבו. יחד זאת מומלץ להיוועץ בעו"ד מקרקעין המנוסה בעסקאות מסוג זה, לצורך בדיקת זכויות החכירה, תקופת החכירה, היוונה וגורמים נוספים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה על מקרקעין של בני זוג נשואים
1. מה צריך לעשות ?
2. האם לאחר 120 תוקף הערת האזהרה פג ?
רישום הערת אזהרה בגין הימנעות מעשיית עסקה
שלום רב,
באפשרותכם לרשום הערה אזהרה בגין הימנעות מעשיית עסקה לטובתכם על זכויותיו של בן הזוג השני. הערת האזהרה תועבר בהתאמה גם ליורשיכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
תוספת בניה בגבול מגרש ללא הסכמה
שכן בבניין משותף הסמוך אלינו קיבל את הסכמת שכניו לתכנית והגיש אותה לועדה המקומית. הבעיה היא שהמבנה שהקים בדירת הגן שלו נמצא ממש בגבול הדירה שלנו אך הוא לא פנה לקבל את הסכמתנו, האם הגיוני?
איננו מסכימים למבנה שמהווה הפרעה איומה, האם יתכן מצב שבו יקבל את אישור הועדה? איך ניתן למנוע זאת?
תודה!
ליאור
תוספת בניה בגבול מגרש ללא הסכמת השכן
ליאור שלום,
אנא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתרנו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור זריז של מרפסת
אישור העירייה לבניית פרגולה או גגון במרספת
דובי שלום רב,
אנא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתרנו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום חלקי בארנונה
תשלום חלקי בארנונה בהיעדר טופס 4
אחיאל שלום רב,
יש לבדוק באתר העירייה הרלוונטי הוראות מפורטות בעניין. על פניו אינך זכאי להנחה בארנונה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה מתמ"א עם חריגות בנייה
לבניין יש חריגות בנייה באחת הקומות והיעדר טופס 5.
שאלתי היא במידה וחריגות הבנייה לעולם לא יתוקנו ולא יהיה טאבו אך תהייה לנו הערת אזהרה בטאבו האם זה מספיק טוב?
האם יש חוק התיישנות על אי תיקון חריגות שלאחריו כן נוכל לקבל טאבו.
אנחנו מאוד מבולבלים לגבי השאלה האם הערת אזהרה היא מספקת ובטוחה ולא תקשה עלינו למשל למכור את הדירה בעתיד? או שהאם הידיעה שבוודאות יהיה לנו טאבו בעתיד היא הכרחית.
תודה מראש, אפרת
האם הערת אזהרה הרשומה לטובתנו מבטחת אותנו?
אפרת שלום,
הערת אזהרה מוגדרת כזכות חוזית במקרקעין. היא אינה זכות קניינית. רצוי וחובה לסיים את העסקה ברישום זכויות הבעלות בדירה על שמכם. הותרת המצב הקיים עלולה להציב בפניכם קשיים במכירת הדירה, קבלת מימון מבנק ובעיות נוספות. מומלץ להסדיר את חריגות הבנייה לצורך השלמת רישום הזכויות בדירה על שמכם.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום על תחזוקת מזגן בדירה שכורה
המזגן שלי הפסיק לקרר והסתבר שחסר לו גז, משהו שאמור להיות בתחזוקה שוטפת של המזגן פעם בשנתיים על פי הטכנאי שהגיע ומילא גז.
בעלת הדירה שלי מחייבת אותי לשלם על התחזוקה הזאת.
האם אכן זה באחריותי?או שתחזוקה שוטפת של המזגן היא באחריותה?
את שאר פעולות התחזוקה של ניקוי פילטרים אני מבצע כל חצי שנה כנדרש.
תודה.
תשלום בגין תחזוקת מזגן בדירה שכורה
שחר שלום,
יש לבדוק את הוראות הסכם השכירות בקשר עם השימוש במתקני הדירה ועלות תחזוקתם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום מספר רב של מחסנים על דירה אחת
קניתי דירה בבית משותף מייזם, עם הצמדה של 2 מחסנים לדירה, עדיין לא עשו טאבו משותף, ובנתיים הכל רשום אצל החברה המשכנת (הייזם).
לאחר כשנה, קניתי עוד כמה מחסנים מדייר אחר, והחברה המשכנת מסרבת לרשום את המחסנים הנוספים על הדירה שלי, בטענה שלא ניתן לפי החוק לרשום יותר משני מחסנים על דירה, או לרשום מחסנים ששטחם עולה על 24 מטר,
ראיתי שכתבתם כאן בפורום שניתן לרשום מספר רב של מחסנים על דירה אחת, האם זה נכון לכל המקרים? אם כן מה אני יכול לעשות שהייזם מתנגד לרישום?
רישום מס' מחסנים כהצמנדות לדירה אחת בבית משותף
יש לבדוק את ההוראות התכנוניות החלות על הצמדות בפרויקט בו נרכשה דירתך. ייתכן וסירוב היזם צנובע מהעובדה כי ככל שיוצמדו מס' מחסנים לאותה דירה ייתקל היזם בסירוב המפקחת על בתים משותפים לרישום כל המחסנים כהצמדות לדירה אחת, במסגרת הליך רישום הבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שתי שאלות
2- האם בתנאי ר כישה זו מוגבל היזם לשכ"ט עו"ד לפי חוק מכר דירות החדש דהיינו 5090 שח לט כולל מעמ
קבוצת רכישה
ארנון שלום רב,
הוראות חוק המכר (דירות) אינן חלות על רכישה במסגרת של קבוצת רכישה. יחד עם זאת יש לעיין במערכת הסכמי הרכישה ולבדוק מי עוה"ד נאמן חברי הקבוצה. בחלק מהמקרים תשלום חברי הקבוצה עבור רכיב הקרקע אינו מקנה בשלב הראשון אף רישום הערת אזהרה לטובת קבוצת הרוכשים אלא הפקדת הכספים בידי הנאמן אשר רשאי להעבירם בהתאם להוראות הסכם השיתוף והתקדמות הבניה בפרויקט. רישום הערת אזהרה כנגד תשלום רכיב הקרקע הגיוני בהחלט במסגרת פרויקט קבוצת רכישה.
תשלום שכ"ט לעוה"ד נאמן חברי הבקבוצה אינו מוגבל לסכום הנקוב בחוק המכר דירות הואיל והחוקק אינו חל על עסקאות המבוצעות במתכונת קבוצת רכישה.
מומלץ להיוועץ בעו"ד מקרקעין בטרם התקשרות בעסקה כזו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה משכנת לא פעילה
קניתי דירה שרשומה במינהל (לא בטאבו), והדירה בזמנו נבנתה ע"י חברה משכנת שפשטה את הרגל במהלך הבנייה וכבר לא קיימת, הדבר מוכח אף ברשם העמותות שאין כזו חברה. אך בעת העברה של הזכויות, במינהל העלו באוב את עניין החברה משכנת, ואינם מסכימים להעביר את הדירה על שמינו ללא אישור של החברה משכנת, שכאמור איננה. שאלתי האם המינהל לא אמור במקרה דנן להיכנס בנעלי הברה המשכנת ולהיות הגוף המנהל את הנכס?
חברה משכנת לא פעילה
אלי שלום רב,
העברת זכויות ברשות מקרקעי ישראל כפופה לנהלי הרשות. ככל שהחברה המשכנת אינה פעילה כבר יש לבדוק ברשם החברות מי מונה למפרק החברה או למהל המיוחד. בחלק גדול מהמקרים הוא אמון על השלמת הליך העברת הזכוית ככל שהחברה אינה קיימת.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתובת מגורים במשרד הפנים נותנת זכות בדירה?
דיירות מוגנת
שלום רב,
על פי המתואר בשאלתך, אחיך אינו עונה להגדרה של דייר מוגן בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר. שינוי מען במשרד הפנים, יכול להתבצע ע"י אחיך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
לפני מספר ימים אני ובת זוגתי חתמנו על חוזה שכירות.
בעל הדירה אינו היה נוכח במעמד החתימה, אלא אדם אחר, מיופה כוח מטעמו (מגדיר את עצמו כבעל הנכסים שלו), אשר מתעסק בכל נושא השכירות עבורו.
בחוזה השכירות אנו חתומים מול בעל הדירה בלבד, אך מיופה הכוח, רוצה שהצ'קים יהיו רשומים עבורו (עבור מיופה הכוח) ולא עבור בעל הדירה.
האם מצב זה תקין? האם אנחנו מכוסים מבחינה משפטית במקרה הזה? האם זה לגיטימי לרשום את הצ'קים עבור מיופה הכוח, ולא עבור בעל הדירה?
חוזה שכירות
אביר שלום רב,
מומלץ לקבל את אישורו של בעל הדירה (המשכיר) להעברת דמי השכירות עבור מיופה כוחו. כמו כן הייתי ממליץ לציין בחוזה השכירות ולהחתים את בעל הדירה, כי תשלום דמי השכירות למיופה כוחו של הבעלים כמוה כתשלום לבעל הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפקעה ומס שבח
טופס
אם יש כוונה לבקש פטור יש למלא טופס 7000.
צריך למלא גם את פרטי הרוכשת (מדינת ישראל, אם זה המצב) אך לא עניינים אחרים הקשורים אליה (הצהרות וכיוב')
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
