פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ייפוי כח בלתי חוזר
יפוי כח ופשיטת רגל
שלום אהרון,
כעקרון יפוי כח בלתי חוזר איננו מתבטל בשל קיומ של הליך פשיטת רגל. יחד עם זאת יש לזכור, שיפוי הכח תלוי בעסקה במסגרתה ניתן ובמסגרת הליכי פשיטת הרגל ניתן לטעון טענות כנגד העסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
אם העו״ד שולח בקשה לסניף דיור ציבורי מבקש מכתב הוכחה של וועדת חריגים לתשובת רכישת דיור האם החברה יכולה להתעלם מהבקשה של העו״ד או שהם מחוייבים להגיש לו טפסים של החלטת וועדה?
תודה
קבלת החלטות ועדת חריגים
שלום רב,
החברה המאכלסת חייבת להעביר לדייר את החלטת ועדת החריגים ולמסור לו כל מסמך אחר הנוגע אליו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה של ההורים
להורים שלי יש בית. אמא שלי נפטרה לפני 3 שנים ובבית גר אבא שלי עם אחותי ובעלה וילדיה.
לאחרונה העלו רעיון למכור את הבית לקחת את הכסף כהון עצמי שלהם ולהוסיף על זה משכנתא ולקנות בית חדש.
אחותי לא שאלה אף אחד ופשוט החליטה על זה לבדה. אני ממש מסרבת לזה מהסיבה שאמא רצתה שהבית יתחלק בין הילדים אבל לא עשו צוואה..גם היום אין צוואה .
שאר האחים פוחדים להביע דעה כדי לא לריב ..
ויש לי שאלות ..
1. האם אחותי יכולה לעשות צעד כזה ?
2. האם בגלל שאמא נפטרה 50% מהבית הוא אוטומטי של הילדים ?
3. האם לא צריך לקבל את האישור של האחים במכירה מאחר ואמא נפטרה ורק אבא בחיים ?
בבקשה..נא ייעוצך איך אוכל כביכול לדאוג שכל אח יקבל את חלקו כמו שאמא רצתה מבלי ליצור ריב בין האחים ...
תודה
עסקאות בנכס משותף
שלום ורד,
עם פטירתה של אמך ובהעדר צוואה מתחלק חלקה של אמך בדירה על פי הוראות חוק הירושה - מחצית מזכויותיה יורש בעלה והמחצית השניה מתחלקת בין ילדיה בחלקים שווים ביניהם.
שותף אחד איננו רשאי להחליט על מכירת הדירה כולה בלי הסכמת שאר השותפים.
יחד עם זאת לכל שותף הזכות לפנות לבית המשפט בתביעה לפירוק השיתוף ובמקרה כזה ככל הנראה תפורק הדירה בדרך של מכירתה לצד ג', כאשר כל אחד מהצדדים יקבל את חלקו היחסי בכספים שישלם הקונה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הזכם שיתוף
האם אפשר לרשום בטאבו הסכם שיתוף לגבי דירת מגורים שאינה רשומה כחלקה נפרדת ולא רשומה כבית משוף
הסכם שיתוף
שלום איציק,
על דירות בבית משותף גם אם מדובר בבית משותף שלא נרשם ככזה, לא חלות הוראות השיתוף הרגילות של חוק המקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצויי קיום ו
בשלב מאוחר מאוד במו"מ באופן שמחייבו בפצוי. האם הפיצוי עשוי להיות בנסיבות מתאימות פיצויי קיום? האם יתכן ובית משפט יחייבו למכור?
השאלה
בשלב מאוחר מאוד במו"מ באופן שמחייבו בפצוי. האם הפיצוי עשוי להיות בנסיבות מתאימות פיצויי קיום? האם יתכן ובית משפט יחייבו לחתום על החוזה ולמכור לי?
אשמח לעזרה , תודה מראש.
יש ברצוני לשלוח בקשה למחלקת נכסים "לוועדת השמות" בעיריית אשדוד להוספת/ החלפת שם לרחוב ספציפי קיים שאני עושה בו שינויים מרשימים בקרב האוכלוסייה ואופי הרחוב ישנם קריטריונים אשר נעמדים בהם.
כמה שאלות .
1. אשמח לדעת איזה עורך דין מוסמך מאיזה תחום יכול לעזור ולטפל בהגשת הבקשה לוועדת השמות בעיריית אשדוד?
2. אשמח להמלצות של עורכי דין + דרך ליצירת קשר שעשו דברים כאלה בעבר והצליחו.
תודה רבה .
שינוי שם רחוב
שלום רב,
השאלה איננה מתחום העיסוק של הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הורשת 2 דירות
נניח גם שלאף מהילדים אין דירה משל עצמו והם גרים בשכירות.
נניח שהם ירשו את הדירות ומתגוררים בהן אבל באיזה שלב בחייהם הם רוצים למכור את הדירות האלו ולקנות במקומן דירות אחרות.
האם הם יצטרכו לשלם מס שבח (מתוך הנחה שהדירה שירשו היא עדיין דירתם היחידה)?
שאלה נוספת:
מה קורה אם בעל 2 הדירות נותן לאחד מילדיו את אחת הדירות במתנה וכותב בצוואה שהוא מוריש את הדירה השניה לבן השני? האם אז הבנים צריכים לשלם מס שבח (במקרה שמישהו מהם ימכור את הדירה שירש על מנת לקנות דירה אחרת)?
מס שבח במכירת דירת ירושה
שלום ארנון,
התשובה ניתנת בהתאם לחוק הקיים, ככל שיוסיף לחול.
ככל שבעת המכירה הדירה תהיה דירתו היחידה של היורש הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח בין אם התקבלה בירושה ובין אם התקבלה במתנה (בסייג של חלוף תקופת הצינון טרם המכירה).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה זה הדבר הזה?!
דירה בבעלות שנינו 30 שנה ללא חובות או משכנתא. אני מבקשת לקנות את חלקו בקיזוז הכספים שמגיעים לי לאחר אקטואריה שאושרה! משום מה ושלא בתום לב, הוצא לי צו פינוי בתקופת החרום ומונה "כונס" למכור את הדירה ורק לצד ג' שמסרב לשמאות, פרסום, והתמחרות, כאשר החוק אומר שיש לי זכות ראשונים וכאשר בעלת מחצית הנכס. תשובתכם בהקדם על המצב ההזוי הזה?
מינוי כונס
שלום גלית,
נראה שחסרים בשאלתך פרטים רבים, כגון קיומם של דיונים בבית משפט או בערכאה אחרת.
מציעה שתפני את שאלתך לפורום המתאים באתר זה - אם צו הפינוי ניתן בהוצל"פ - פורום הוצל"פ
אם הצו ניתן בבית משפט לענייני משפחה - פורום דיני משפחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המנעות מרישום בטאבו
הכוונה המקורית הייתה לרשום את הנכס כ"בית משותף" ולרשום דירות מסוימות על שמי ועל שם אחיי.
לפי הסכם המתנה איני זכאי להכנסות מהנכס (למשך 10 שנים לפחות, אולי אפילו עד פטירת אימי) וגם איני רשאי לבצע מכירה למשך 10 שנים ללא הסכמת אימי.
השאלה היא האם ניתן *לא* לבצע את הרישום על שמי בטאבו לפחות למשך 10 השנים הללו (שני אחיי עדיין ירצו, אני חושב, שהחלק שלהם יירשם על שמם, אבל אולי זה לא ישנה להם מפני שהם גם אינם רשאיים למכור למשך 10 שנים לפחות). אני אסביר מדוע איני רוצה רישום על שמי בטאבו.
איני רוצה שיבוצע רישום על שמי בטאבו מפני שאני גר בחו"ל כרגע (ומשלם מיסים בחו"ל) ואם הנכס יירשם על שמי זה ייצור לי חובות דיווח מאוד מסובכות בחו"ל בגלל המצב הזה בו הנכס רשום על שמי אבל אימי מקבלת את ההכנסות.
בתודה מראש,
מיכאל
המנעות מרישום בטאבו
שלום מיכאל,
לא מומלץ לדחות את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין אך לא ניתן לחייב אותך לרשום את הזכויות על שמך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה למשתכן – גירושים
זכינו בדירה למשתכן, חתמנו על משכנתא.
הדירה תהיה מוכנה רק עוד שנתיים.
אנחנו מתגרשים
לא נוכל לממן 3 דמי דיור
גם שכד לכל דירה וגם משכנתא.
הבנתי שיש ועדת חריגים וניתן לבקש אישור למוכרה.
האם ניגשים לוועדה בתום תהליך הגירושין דהיינו עם הגט , או שניתן להתחיל במקביל?
דירה למשתכן - גירושים
שלום רב,
ניתן לפנות לועדה גם תוך כדי הליכי הגירושין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כח בהשכרת נכס
אמי המבוגרת משכירה משרד. לעיתים מצבה הבריאותי לא מאפשר לה לטפל בענייני השכירות כמו לקבל שיקים ולהיות נוכחת בעת חתימת המשך שכירות.
מה ניתן לעשות כדי שאוכל לטפל בענייני המשרד כאשר הוא על שמה?
חוץ מייפוי כח מתמשך,
האם ניתן לעשות ייפוי כוח ספציפי לנכס זה (במעמד השכירות) שאוכל לטפל במקומה? (התשלומים כמובן על שמה וחשבונה)
יפוי כח בהשכרת נכס
שלום נועם,
תוכלי לפעול בשם אמך אם יהיה ברשותך יפוי כח נוטריוני ממנה.
יפוי כח כזה יהי בתוקף כל עוד אמך צלולה בדעתה.
אם החשש הוא מפני מצבים של חוסר צלילות יש לחתום על יפוי כח מתמשך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיקת הערת אזהרה
מחיקת הערת אזהרה
שלום גלית,
לרוב עורכי הדין של היזם דורשים את מחיקת הערת האזהרה של המוכר כחלק מתהליך רישום ההעברה אצלם.
כדאי שעורך הדין שיצג אותך במכירה יבדוק עניין זה מול היזם וככל שאין דרישה מיוחדת מצידו להשארת המצב על כנו יפעל לביטול הערת האזהרה של המוכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה.
דייר וותיק בשיכון הציבורי מאוד וותיק , קשיש התגורר ב2 דירות מחוברות כל הזמן אמרו שכל עוד הוא חי לא יכולים לקחת בית 1 ממנו פתאום באים בדרישה הסניף במכתב מהרכז שעלינו להחזיר בית אחד תוך חודשיים ללא פניה טלפונית רק במכתב, מה גם שהם לא מתקנים ליקויים רבים שחובה עליהם לתקן כבר שנים הם רושמים ולא עושים דבר, השאלה אם מותר להם לקחת דירה אחת כל עוד בעל החוזה חי ? מה אפשר לעשות בנושא זה שלא יקחו דירה אחת כל עוד בעל הדירה חי?
תודה
דרישה להחזרת דירה בדיור הציבורי
שלום חנה,
באפשרות הדייר להגיש ערר על ההחלטה לועדת החריגים.
יש להגיש את הערעור באמצעות חברת האכלוס המנהלת את הדירה ולפרט בו את כל הנימוקים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור לטאבו העיריה
הערה על פי תקנה 29
שלום טל,
נא הפני שאלתך לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערה בדבר הגבלה בהעברה והגבלה בירושה
בשכירו של חכירה ראשית ל- 49 שנה
בסיפא מצוין שיש הערה בדבר הגבלה בהעברה והגבלה בירושה ?
האם תקין ?
מה המשמעות ?
והאם יש צורך לברר דברים נוספים
הערה בדבר הגבלה בהעברה והגבלה בירושה
שלום מיכל,
כאשר יש הוראה כזו יש לקבל את אישור רשות מקרקעי ישראל לפני רישום של הורשה או מכר.
זו הוראה שכיחה בעיקר בנכסים צמודי קרקע.
יש לבדוק את חוזה החכירה ואת התנאים לקבלת הסכמת רמ"י.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה
מהו יום המכירה בחוזה עם תנאי מתלה
שלום ציון,
כעקרון, גם בחוזים עם תנאי מתלה יום המכירה הוא יום חתימת החוזה.
קיימים חריגים לכלל זה ולכן יש לבחון את הוראות ההסכם לצורך מתן תשובה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
השתתפות בהוצאות החזקת הרכוש המשותף
שלום גל,
עליך לשלם את חלקך היחסי בעלויות התיקון ככל שאר בעלי הדירות בבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נאמנות
נאמנות
שלום יגאל,
קיימת חובה להגיש למסמ"ק הצהרת נאמנות בתוך 30 יום מיום העסקה לצורך קבלת פטור בהעברה מהנאמן לנהנה.
אין חובה לציין זאת בהסכם, אך על הנאמנות להתקיים בעת חתימת ההסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס 4 שמתעכב באופן חריג
טופס 4 שמתעכב באופן חריג
שלום אורנה,
ליזם יש אינטרס כלכלי לקדם את קבלת טופס 4. כדאי שתבררו מהי הסיבה לעיכוב ותלחצו על הקבלן לקדם את הטיפול בעניין.
אם איננו עושה כן תרופתכם היא אכן תביעה לבית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיום חוזה שכירות בזמן הסגר
סיום חוזה שכירות בזמן הסגר
שלום הילה,
מועד סיום השכירות על פי ההסכם היה ידוע לך והוא מחייב אותך.
יחד עם זאת, בהתחשב בסגר, שהוראותיו המדוייקות ביחס למעבר דירה לא לגמרי ברורות, נסו להגיע להסכמה עם המשכיר על הארכת השכירות עד לאחר חלוף הסגר.
לחילופין, יתכן שעליכם להתפשר ולשלם לפחות לגבי חלק מהתקופה דמי שכירות כפולים גם לדירתכם החדשה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם עם המוכר
רכישת דירה לאחר הסכם תמ"א 38 בבנין
שלום ינאי,
סביר להניח, שעל פי הסכם התמ"א על המוכר לדאוג לכך שגם אתה תחתום על מסמכי התמ"א וכי תדרש הסכמת היזם להעברת הזכויות על פי ההסכם.
בנוסף - זכויות המוכר כפופות להסכם התמ"א והוא אינו יכול למכור לך יותר ממה שיש לו.
לפיכך, אם תרכוש את הדירה תהיה גם אתה כפוף להסכם התמ"א ותדרש לחתום על מסמכיו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא
האם זה תקין ? המשכנתא הייתה על סכום מסויים.
משכנתא ללא הגבלה בסכום
שלום יני,
כדאי לפנות לבנק ולברר עניין זה. כדאי לרשום את סכום המשכנתא, אלא אם כן חתמתם על הסכם משכנתא ללא הגבלה בסכום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גירושין – יציאת צד מהסכם מכר
אנחנו זוג נשוי וחתמנו על הסכם מכר לרכישת דירת יד שנייה . הכניסה לדירה היא בעוד מספר חודשים.
החלטנו להתגרש בהסכמה והוחלט שאני אמשיך ברכישת הדירה בעצמי ואטול על עצמי את המשכנתא ואשלם את מלוא ההון העצמי שקיים ברשותי. כל התשלומים שבוצעו בעד הדירה שולמו על חשבוני בלבד.
כיצד מבצעים את הדבר בפועל שכן ההסכם חתום עם המוכרים על שם שנינו ונרשמה הערת אזהרה על שם שנינו תודה.
העברת זכויות בדירה עקב גירושין
שלום ערן,
למעשה מדוב במצב בו אשתך מעבירה לך את חלקה בדירה שרכשתם.
הדרך הרצויה לעשות זאת, מבחינת חבות במס, היא במסגרת הסכם הגירושין שלכם.
שימו לב, שככל שקיימת משכנתא יש לקבל את הסכמת הבנק להעברה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל
תשלום היטל השבחה ע"י מוכר
שלום רועי,
זהו הנוסח המקובל בחוזי מכר והוא תואם את לשון החוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור עיריה
השארת כספים בנאמנות לצורך הבטחת קבלת אישור עיריה
שלום אפי,
סכום הנאמנות נקבע בכל עסקה ועסקה בהתאם לנתוני הנכס.
לרוב ניתן לקבל מהרשות מידע לגבי עצם החבות בהיטל השבחה וניתן לדרוש זאת מהמוכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
