פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
התקנת מעלית בבניין משותף
בעיקרון, על פי חוק צריך כמדומני 2/3 מהדיירים שיצביעו בעד מעלית.
היה ורק 4 דיירי הקומה האחרונה רוצים להתקין מעלית על חשבונם, האם אפשר לעשות זאת כאשר רק הם משלמים את התקנתה ואת אחזקתה וע"י כך שישמו מונה חשמל בנפרד למעלית?
למעלית יהיה מפתח ורק דיירי הקומה האחרונה שמימנו את ההתקנה ומשלמים את האחזקה יוכלו להשתמש בה.
כמובן שבמידה ודיירים אחרים בבניין ירצו בעתיד להשתמש במעלית, הם יוכלו לשלם את חלקם בגין ההתקנה של המעלית ומרגע הצטרפותם, ישלמו גם על האחזקה.
האם זה משהו שניתן לעשות?
האם ניתן להתקין מעלית כאשר רק 4 דיירים מעוניינים להתקין? האם בכל מקרה צריך את הסכמת 2/3 מהדיירים?
האם ניתן לקבל הסכמה של 2/3 מהדיירים אך לא לחייבם בהתקנה / אחזקה כל עוד הם לא משתמשים בפועל במעלית?
תודה
התקנת מעלית ע"י חלק מדיירי בית משותף
שלום נורית,
עליכם לקבל את הסכמת 2/3 מבעלי הדירות ומותר לכם להגיע עמם להסכם בדבר אופן השימוש בה והנשיאה בהוצאותיה.
כדאי לקבוע הסכמה זו כסעיף בתקנון הבית המשותף ולתקן אותו בהתאם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש באדמתי לאחזקה ע"י השכן
יש לי חלקת אדמה עם בית שאני משכיר,. השוכר משתמש בחלק המגרש לציוד שלו (הוא גנן), .
כיוון ואני לא גר בנכס ונמצא שם רק פעם בכמה שנים, התברר לי בזמן האחרון שהשכן שלי משכיר בבית שלו את קומת העמודים לשוכר ששם ציוד שלו ומכונית שלו על אדמתי.
פניתי לשכן מספר פעמים וביקשתי שיידאג לפינוי כל הדברים שנמצאים בשטח שלי, הוא כל פעם אומר שניפגש בשטח ונברר מה קורה וכל פעם מבטל את הפגישה, התברר לי שגם בנו שם פרגולה שחצי בשטח שלי.
מה אני יכול לעשות? מותר לי לפנות בעצמי (אקח מישהו בתשלום) שיבצע זאת, לשים את הדברים בשטח שלו? לשבור את הפרגולה?
אני רוצה לעשות גדר על הגבול.
תודה
שמוליק
סילוק פולש מקרקע
שלום שמוליק,
ככל שיש על שטח שלך חפצים שאינם שלך אתה רשאי לפנותם. כדאי לתת לשכן התרעה על כוונה זו ולאפשר לו לפנות את החפצים בעצמו. יש לקחת בחשבון שפעולה כזו עלולה להביא לטענות נגדיות של השכן, לרבות טענות לעניין נזק שנגרם לרכושו.
לכן, לטעמי, הדרך הנכונה לפתור מצב כזה אם הדבות איננה עוזרת היא הגשת תביעה מתאימה לבית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח בעת מכירה לאח
אני מוכר דירה לאח במחיר מלא.
בהנחה ואני זכאי לפטור ממס שבח - תושב ישראל, דירה יחידה, לא מכרתי דירה נוספת ב 18 חודשים אחרונים, גרתי בה לפחות שנתיים ועולה פחות מארבעה מליון וחצי ש"ח - האם יש השפעה לזה שאני מוכר לאחי?
האם עצם זה שאני מוכר לאחי יכול לגרום לי לשלם מס שבח?
תודה מראש
פטור ממס שבח בעת מכירה לאח
שלום אביה
עצם המכירה לאח איננה שוללת אפשרות לנצל פטור ממס שבח, ככל שמתקיימים תנאי החוק לקבלת פטור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה ללא הגג המוצמד
בנסח הטאבו יש גג עם שטח מוגדר המוצמד לדירה.
כעת, לאחר שחלפו שנים מהרכישה נודע לי כי הוגשה בקשה להיתר בניה על הגג, ובין היתר הופתעתי לגלות כי אני הוא אחד מן המבקשים היתר בניה בעיריה. מעולם לא חתמתי על בקשה להיתר בניה ולא נתתי הסכמתי כלל.
להערכתי, וכפי שהבנתי מדיירים אחרים בבניין, הקבלן שבנה את הבניין ביקש להותיר לעצמו את הגג מבלי לטרוח להעבירו על שמו (כנראה מסיבות מיסוי).
האם הדבר תקין? האם מוכר לכם מקרים כאלו? מה באפשרותי לעשות?
רכישת דירה ללא הגג המוצמד
שלום רוני,
כדאי לפנת בדחיפות לעו"ד מתחום המקרקעין לבדיקת חוזה הרכישה וכלל המסמכים וקבלת יעוץ לגבי זכויותיך ואפשרויות הפעולה שלך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל חיים המתגורר דרך קבע בנדל"ן של דיור מוגן
בברכה, עמית
בעל חיים המתגורר דרך קבע בנדל"ן של דיור מוגן
שלום עמית,
השאלה איננה בתחומי העיסוק של הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר פיצול
תיקון חוק לעניין פיצול דירות
שלם יצחק,
הצעת החוק טרם נדונה. בתמיחת מאי 2021 ההצעה הונחה שוב על שולחן הכנסת הנוכחית לדיון מוקדם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח על זכויות בנייה
אני מוכר דירת גג, וכעת התברר לי שיהיה עליי לשלם מס שבח עבור זכויות הבנייה שיש לדירה.
זכויות הבנייה שיש לדירה הם בניית חדר על הגג של עד 40 מ"ר לחדר במקום 23 מ"ר שקיימים.
כיצד אוכל לדעת אם וכמה עליי יהיה לשלם מס שבח.
מס שבח על זכויות בנייה
שלום רוני,
כעקרון שווי זכויות הבניה נקבע ע"י שמאי.
לצורך קביעת עצם החיוב במס שבח יש חשיבות לשיעור תוספת הזכויות ביחס לגודל הדירה כולה.
מומלץ להתיעץ בעו"ד לצורך ביצוע החישוב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדה חלק משטח הדירה?
הצמדה חלק משטח הדירה?
שלום רוני,
שטח הצמדה מופיע בנפרד ואיננו כלול בשטח הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייצוג עו״ד וסיכויים
האם עו״ד יכול לדעת את החוקים של חברות מאכלסות לגבי דיור ציבורי? כמו סיכויים לעתירה מנהלית?
תודה
ייצוג עו״ד וסיכויים
שלום אור,
סביר להניח שעו"ד שעוסק בתחום ידע להעריך סיכויי עתירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכוש משותף
הייתי רוצה לדעת עם הכן הגדר המקיפה את חצרינו הפרטי הוא רכוש משותף של כל הדיירים בבנין,
האם מותר לדיירים בקומה א' לבנות מרפסת הנתמכת על הגדר המקיפה את החצר ? , ולבנות את המרפסת מעל לחצרנו הפרטי?
רכוש משותף
שלום רב,
כדי להשיב לשאלה יש לבחון את תשריט הבית המשותף ואת התקנון המוסכם, ככל שנרשם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח טאבו-הערה בדבר איסור העברת נכס לזרים
חמותי ז"ל נפטרה לפני 11 שנים. לפני כ 7 חודשים נפטרה הבת שלה מקורונה(היתה ערירית) . בכוונת יתר האחיות והאח למכור את הבית. בנסח שהצאנו מהאינטרנט. רשומה האזהרה הנ"ל. בצד ימין בשורה רשום המספר 24249/2011/18 באמצע השורה רשום תאריך 10/11/2011 מה המשמעויות שצריך לקחת בחשבון כאשר צריך למכור את הבית.
הערה בדבר איסור העברת נכס לזרים
שלום רב,
הערה זו נרשמת על נכסים שנוהלו בעבר ע"י רמ"י.
משמעות המכירה היא שלא ניתן למכור נכס זה למי שאינם תושבי ישראל, אלא אם כן התקבל לכך אישור של רשות מקרקעי ישראל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
השכן שלי הורס בית ישן ובונה 3 יחידות חדשות . (לא במסגרת תמא 38). השכן בחר לבנות את הממדים שלו עם חריגה מקו הבניה שלו לכיוון הבית שלנו. עם חלון לכיוון שלנו. נוצר מצב שקיר הממד -והחלון שלו הוא בטווח של 1מי מהחצר שלנו. אני מתנגדת לקרבה זו אלינו. האם יש לי על מה להסתמך?
התנגדות לבניה
שלום רב,
נא פני לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ גג רעפים
מקווה שהבהרתי את הענין.
תודה מראש
שיפוץ גג משותף
שלום פרי,
ככל שהגג הוא רכוש משותף ואיננו שייך לאחת הדירות על כל הדיירים להשתתף בעלויות התיקון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות במקרקעין
תודה על מענה.
העברת זכויות במקרקעין
שלום צבי,
בתכנון מס נכון ניתן יהיה למכור את הדירה גם ללא תקופת צינון בשל העברת מתנה.
כדאי לפנות ליעוץ משפטי לפני ביצוע העסקה על מנת לפעול באופן המיטבי עבורכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה
שולח שנית עם עדכון לגבי סעיף 4
האם יש שינוי? האם זאת הפרה
תודה,
עופר
שלום
אני משכיר יחידת דיור נפרדת בבית שאני גר לזוג. הם החליטו להלין את גרושתו של המשכיר ובעלה כבר כשבועיים וזאת לטענתנו כי הם חסרי בית ואמר שהם מחפשים להם בית, כמו כן שאלו מראש אם זה מתאים. לא ברור גם כמה בפועל יישארו, הם מחוסרי מגורים.
השוכרים חתומים בחוזה על כך:
1. שכירות זו היא אישית לשוכר בלבד ולא ניתנת להעברה לאדם אחר.
2. לשוכר לא ניתנת הזכות לצרף שותפים נוספים במשך תקופת השכירות.
3. אסור לשוכר להעביר לאחר את החזקה ו/או המושכר לא בכולו ולא בחלקו ולא בחלק מסוים ממנו, לא בתמורה ולא בלי תמורה.
4. לשוכר לא שמורה הזכות לצרף שותפים נוספים במשך תקופת השכירות.
האם מותר לשוכר להלין אותם? דרשנו שהם שיעזבו והוא טוען שמותר לו. מה עוד שהעלות החשבונות תופחת שהם מלינים עוד אנשים והנל נופל עלינו. האם זאת הפרת חוזה?
תודה
הפרת חוזה
שלום עומר,
בכפוף לשאר תנאי החוזה, לפי הסעיפים המצוטטים אין לשוכר זכות להלין בדירה באופן קבוע אנשים נוספים.
לעניין ההוצאות - ובלי קשר לשאלת מגוריהם של אנשים נוספים בדירה - עליכם לדאוג להעברת החשבונות על שם השוכר וכך הן לא יחולו עליך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה על הפרת הסכם מכר ואכיפת הסכם
תביעה על הפרת הסכם מכר ואכיפת הסכם
שלום מיכאל,
ככל שמדובר באכיפת הסכם הנוגע למקרקעין רשומים - בית המשפט המוסמך יהיה בית המשפט המחוזי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתב תביעה- עשה , שאלה
אם תבעתי את השכן בגין נזילה שלא טרח בכלל להביא אינסטלטור ולא רצה שיתוף פעולה ואני הבאתי מטעמי. והוא עדיין טען שזה מרכוש משותף כי לא רוצה לשלם.
וכעת לאחר שקיבל את כתב התביעה ויש דיון. התחיל להזיז עצמו הביא אינסטלטור- ועדיין טוען לא ממנו. ומנגד הפעיל את חברת הביטוח שלו.- כל הזמן טען שהם לא באים בגללי, כי אמרתי שנזק התחיל לפני שנה, ויש התיישנות.. ( זה שקר כבר הבנתי שאין התיישנות ופעיים קבעו תאריך לבוא וביטלו אח"כ, כי קרה משהו בינהם).ועכשיו שוב זורק אותי ומתעקש שאני צריכה למלא תביעה.
וגם בימ"ש הציע מומחה מטעמו והנתבעים הסכימו וכבר ענינו בחיוב לבימש שהחל במינוי.
אני העברתי חומר למומחה.
מה אני אמורה כעת לעשות? להסכים שחברת ביטוח תבוא ותתקן? ובטח יאמר לבימ"ש שתיקן.
ואז מה עם התביעה וההוצאות?
ומה עם המומחה?
נכון שכדאי לי / מותר לי לסרב למלא לו את הטפסים לביטוח ולרצות מומחה?
האם בימ"ש נוטה להחזיר הוצאות מומחה?
גם לא ברור אם טוען שזה לא הוא למה רצה מומחה ולמה פתאום יש טפסים של ביטוח...
או שפיספסתי משהו.
לסיכום: מה עליי לעשות?
כתב תביעה- עשה , שאלה
שלום רב,
נא פני לפורום דיני נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טירחה כונס בפירוק שיתוף
בפניה של הכונס לבית המשפט לא קיבל בית המשפט את טענתו של הזועה על אי יכולתו לשלם את שכר טירחת הכונס וביקש ממנו לשלם תוך 7 ימי עבודה את התשלום
לצערי לא עשה זאת הזוכה בנכס ואי לכך מעקב הכונס את כספי המוכרים
האם יש באפשרותינו לפנות לבית המשפט ולבקש את ביטול הסכם מכר זה ? האם צק המכר בגובה 10% מערך הצעה יכול לשמש כפיצוי לשאר בעלי הנכס אשר לא קיבלו את כספם
בתודה אבישי גורין
שכר טירחה כונס בפירוק שיתוף
שלום אבישי,
השאלה איננה מתחום העיסוק של הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיום חוזה מכר דירה
המוכרים לא העבירו על שמם מים. ( מונים אחרים הועברו לקונים) אבל גם המוכר לא שלח להם מסמכים בעניין. האם מותר למוכר לנתק כי זה על שמו? או חייב קודם לפנות לקונים או להתרות או לנקוט פעולה בנידון? האם כשהמוכר ניתק בלי כל פנייה לקונים, יש בזה הפר ת ההתחייבות לעיל וחוסר תום לב בקיום חוזה? או זכות המוכר לשבת בחיבוק ידיים ואם הקונים לא נוקטים פעולה אקטיבית להעברה על שמם ומשאירים על שם המוכר, אז זכות המוכר לנתק?
קיום חוזה מכר דירה
שלום ראובן,
המוכר יכול לפנות לעיריה, להודיע על המכירה ועל מועד כניסת הרוכשים לדירה ולסגור את חשבונו.
בנוסף כדאי לפנות לקונים ולהתרות בהם על כך שלא העבירו על שמם את חשבון המים.
פעולה של ניתוק, בעיקר כשלא קדמה לכך כל התראה לקונים לא נמסרו להם מסמכי העברה של חשבון המים היא קיצונית ולא צריכה לשמש כסעד ראשון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכוש משותף
שלום אנחנו גרים בקומת קרקע בבנין רב קומתי , החצר הפרטית מוקפת בגדר ,
האם הגדר הוא רכוש משותף והשכנים יכולים לעשות עליו מה שהם רוצים?
רכוש משותף
שלום רב,
כדי לקבוע אם הגדר היא רכוש משותף יש לבחון את תשריט הבית המשותף ואת התקנון.
גם אם הגדר היא רכוש משותף השכנים אינם יכולים לעשות כל העולה על רוחם, אלא עליהם להמנע מפגיעה בזכויותיכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה
במידה ומי שמפר את ההתקשרות ללא הודעה של 30 יום כפי שמופיע בחוזה. האם אני יכול לקחת את הכסף שמגיע על ה30 בגלל אי קיום התנאי הנ"ל מכספים שיש ברשותי ששייכים לבניין ולהודיע שלקחתי משם את הכסף בכדי שלא יהיה מצב שארדוף אחריהם שישלמו לי?
הפרת חוזה
שלום דניאל,
לא ניתן להשיב לשאלה בלי לקרוא את החוזה כולו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה של שכן ללא היתר שגורמת למטרד והפרעות
בנייה של שכן ללא היתר שגורמת למטרד והפרעות
שלום נתנאל,
נא פנה לפורום נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיקת שם מרשם המשכונות
אתמול נודע לי ששמי רשום ברשם המשכונות , בנושא של דירה שאותה מכרתי לפני כשמונה שנים. שמי רשום תחת הקטגוריה : "ממשכן לטובת חיובו של אחר" .
העסקה הזו הסתיימה כמובן סופית , החזקה בדירה עברה וקיבלתי את מלוא התמורה כבר לפני שנים רבות .
האם תוכלו להסביר מדוע שמי עדיין רשום שם ומה עלי לעשות כדי למחוק אותו ?
תודה רבה מראש מקרב לב
מחיקת שם מרשם המשכונות
שלום אברי,
ככל הנראה נרשם משכון על זכויותיך לטובת הבנק של הקונה.
תוכל לפנות לקונה ולדרוש שימחק את המשכון, ככל שהזכויות בדירה נרשמו כבר על שמו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איטום מקיר חיצוני של בניין חדש
כדי לטפל יש צורך לבצע סנפלינג מהדירה שלי.
האם אני מחויבת ע"פ חוק להכניס את איש הסנפלינג או שיש אופציה שהקבלן יביא מנוף ויתקן את האיטום מבחוץ. מה החוק מחייב ? והאם אני יכולה לדרוש תשלום עבור יום עבודה אל מול הקבלן?
איטום מקיר חיצוני של בניין חדש
שלום נריה,
לרוב חוזה רכישה מקבלן מסדיר את חובת הרוכש לאפשר ביצוע תיקונים ואת הפיצוי שינתן לו, אם בכלל, במקרה כזה.
תוכלי לבדוק עם איש מקצוע מתחום השיפוצים מה האפשרות לבצע את התיקון בלי להשתמש בדירתך וככל שהדבר אפשרי תוכלי לפנות לקבלן בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי: עיכוב ברישום בטאבושאלה
לדבי העו"ד (מטעם הקבלן) הוא העביר את כל המסמכים כולל מדידות לעירייה.
העירייה צריכה לכנס ישיבה להסדיר את השטח (איחוד שטחים) פרפלציה.
אני רוצה לקבל מכתב רשמי היכן הדברים עומדים.
איך כדאי לפנו לעו"ד (של הקבל) על מנת לקבל תשובה רשמית / משפטית
איך מומלץ להתנסח ?
תודה מראש,
פניה לעו"ד של הקבלן
שלום אפי,
מומלץ לפנות בכתב ולהסביר באופן ברור מה אתה רוצה לקבל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
