פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ירידת ערך תשלומי איזון.
רובין הוד
26/03/08
דייר הסב בבניה בלתי חוקית תוך שימוש חורג במחסנים למגורים 2 מחסנים בבנין.העיריה הגישה כתב תביעה נגד הדייר על שימוש חורג מהיתר ושימוש במחסנים למגורים.ידוע שההליך ימשך זמן רב.ברגע זה מתגוררים דיירים במחסנים .האם ישנה אפשרות לתבוע במקביל את הדייר על ירידת ערך של נכסינו ואו תשלומי איזון ? כל הבניה והשיפוץ לוותה במחאה מצד רוב הדיירים.מהו ההליך כיצד מתחילים אותו והאם יש קייס.תודה רבה על כל התיחסות.
תביעה בגין ירידת ערך
עו"ד זהר ארד
מנהל
26/03/08
שלום רב,
בכדי לבדוק האם יש קייס צריך לפנות לעו"ד ליעוץ ראשוני.
כמו כן, יש לבדוק אם אכן ישנה ירידת ערך כתוצאה מהשימוש החורג. בדיקה זו יש לעשות באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך שניתן יהיה להסתמך על חוות דעתו בבית משפט. יש לקחת בחשבון שתביעה אזרחית עשויה אף היא לקחת זמן רב ויכול שאף זמן רב יותר מהליכים פליליים שמנהלת העיריה כנגד הדייר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בכדי לבדוק האם יש קייס צריך לפנות לעו"ד ליעוץ ראשוני.
כמו כן, יש לבדוק אם אכן ישנה ירידת ערך כתוצאה מהשימוש החורג. בדיקה זו יש לעשות באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך שניתן יהיה להסתמך על חוות דעתו בבית משפט. יש לקחת בחשבון שתביעה אזרחית עשויה אף היא לקחת זמן רב ויכול שאף זמן רב יותר מהליכים פליליים שמנהלת העיריה כנגד הדייר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוזי בנייה
עדי
26/03/08
שלום
ברצוני לדעת מיהי הרשות המוסמכת לקביעת אחוזי בנייה
תודה
ברצוני לדעת מיהי הרשות המוסמכת לקביעת אחוזי בנייה
תודה
ועדות התכנון והבניה
עו"ד זהר ארד
מנהל
26/03/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיווך
אמנון
26/03/08
מתווך מסוים הראה דירה להורי וחתם איתם על הטופס.
הורי שעהבו את הבית חזרו הביתנ ונדהמו לגלות שהבית מופיע למכירה באתר אינטרנט מפורסם.
שאלתי היא האם כעת אני יכול לקנות את הדירה על שמי כדי לא לשלם את דמי התיווך המופרזים שהמתווך דורש?
הרי אם יוודע למתווך על העסקה אני יכול לטעון שראיתי את המודעה באינטרנט.
הורי שעהבו את הבית חזרו הביתנ ונדהמו לגלות שהבית מופיע למכירה באתר אינטרנט מפורסם.
שאלתי היא האם כעת אני יכול לקנות את הדירה על שמי כדי לא לשלם את דמי התיווך המופרזים שהמתווך דורש?
הרי אם יוודע למתווך על העסקה אני יכול לטעון שראיתי את המודעה באינטרנט.
דמי תיווך
עו"ד זהר ארד
מנהל
26/03/08
אמנון שלום,
אתה תוכל כמובן לטעון הרבה דברים אך זה לא ישנה את העובדה שמדובר במזימה לעקוף מתווך במטרה להימנע מדמי תיווך. ככל שהמתווך יגלה זאת, סביר להניח שהוא יתבע את הוריך לדין ובנסיבות שתיארת יש להניח שלא יהיה לו קשה להוכיח את תביעתו והוריך יחוייבו לשלם דמי תיווך וזאת בנוסף להוצאות שיגרמו להם ולמתווך.
יותר פשוט לנסות ולבקש הנחה בדמי התיווך.
ויש גם מוסר השכל - פעם הבאה לבדוק קודם כל באינטרנט בטרם פניה למתווכים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
אתה תוכל כמובן לטעון הרבה דברים אך זה לא ישנה את העובדה שמדובר במזימה לעקוף מתווך במטרה להימנע מדמי תיווך. ככל שהמתווך יגלה זאת, סביר להניח שהוא יתבע את הוריך לדין ובנסיבות שתיארת יש להניח שלא יהיה לו קשה להוכיח את תביעתו והוריך יחוייבו לשלם דמי תיווך וזאת בנוסף להוצאות שיגרמו להם ולמתווך.
יותר פשוט לנסות ולבקש הנחה בדמי התיווך.
ויש גם מוסר השכל - פעם הבאה לבדוק קודם כל באינטרנט בטרם פניה למתווכים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקה עם קרוב
משה
25/03/08
שלום רב
שאלתי- אח מוכר קרקע מינהל לאחותו ובן זוגה במחיר שמכסה רק את הוצאותיו
האם רשאי מנהל מש"ח לשום את העסקה לפי שווי שוק.
בברכה.
שאלתי- אח מוכר קרקע מינהל לאחותו ובן זוגה במחיר שמכסה רק את הוצאותיו
האם רשאי מנהל מש"ח לשום את העסקה לפי שווי שוק.
בברכה.
התשובה היא כן
עו"ד זהר ארד
מנהל
28/03/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת נכס מקרקעין ללא תמורה בין כלה לכלה…
ארז
25/03/08
שני אחים ירשו נכס מקרקעין. שני האחים העבירו לפני מותם בצוואה את חלקם לנשותיהם וילדיהם. לאחר ששני האחים נפטרו, מעוניינת כלה אחת להעביר לכלה השניה את חלקה במקרקעין ללא תמורה. האם ניתן לקבל פטור ממס שבח בעסקה זו?
לאחר בדיקה, נראה כי המסלול של פטור ממס שבח באמצעות מתנה לקרוב במסגרת חוק מיסוי מקרקעין אינו רלוונטי שכן יחס כלות של אחים אינם נחשבות "קרוב" לעניין חוק מס שבח מקרקעין.
שאלתי, האם מבחינת חוק הירושה, ניתן ליהנות מפטור מס שבח באמצעות טכניקה של הסתלקות מעיזבון, או שהיחס המשפחתי בעניינו ( כלה כלפי כלה ) איננו מאפשר זאת?
לאחר בדיקה, נראה כי המסלול של פטור ממס שבח באמצעות מתנה לקרוב במסגרת חוק מיסוי מקרקעין אינו רלוונטי שכן יחס כלות של אחים אינם נחשבות "קרוב" לעניין חוק מס שבח מקרקעין.
שאלתי, האם מבחינת חוק הירושה, ניתן ליהנות מפטור מס שבח באמצעות טכניקה של הסתלקות מעיזבון, או שהיחס המשפחתי בעניינו ( כלה כלפי כלה ) איננו מאפשר זאת?
תיקון צו צוואה
עו"ד זהר ארד
מנהל
28/03/08
שלום רב,
בנוסף להסתלקות מעזבון ניתן לבחון גם תיקון צו צוואה, דבר אשר במקרים מסוימים ובתנאים מסוימים ניתן לבצע באופן רטרואקטיבי ואף בחלוף שנים רבות מחלוקת העזבון. הנושא סבוך, מורכב ותלוי בנסיבות ספציפיות של המקרה ועל כן אינו מתאים להמשך דיון במסגרת הפורום.
לשם בחינת האפשרויות השונות העומדות בפניכם, יש לפנות לעו"ד עם כל החומר והנתונים הרלבנטיים ולקבל יעוץ פרטני וספציפי למקרה. ניתן גם לנסות להעזר במודל "פניה דחופה" לשם כך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בנוסף להסתלקות מעזבון ניתן לבחון גם תיקון צו צוואה, דבר אשר במקרים מסוימים ובתנאים מסוימים ניתן לבצע באופן רטרואקטיבי ואף בחלוף שנים רבות מחלוקת העזבון. הנושא סבוך, מורכב ותלוי בנסיבות ספציפיות של המקרה ועל כן אינו מתאים להמשך דיון במסגרת הפורום.
לשם בחינת האפשרויות השונות העומדות בפניכם, יש לפנות לעו"ד עם כל החומר והנתונים הרלבנטיים ולקבל יעוץ פרטני וספציפי למקרה. ניתן גם לנסות להעזר במודל "פניה דחופה" לשם כך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות חבר מושב
איריס
24/03/08
שלום רב,
אבקש לדעת מהו הדין במקרה הבא:
חבר מושב מזה כמה עשרות שנים, התגרש, ואשתו וילדיו נשארו לגור בבית המקורי שבו התגורר.
האם מחויב המושב (מושב עובדים ולא מושב שיתופי), לדאוג לחבר למקום מגורים חליפי? האם הוא זכאי לבית אחר על שמו? מהן זכויותיו, בהתחשב בכך שהוא החבר המקורי, ואשתו הצטרפה אליו אחרי כמה שנים?
תודה מראש,
איריס.
אבקש לדעת מהו הדין במקרה הבא:
חבר מושב מזה כמה עשרות שנים, התגרש, ואשתו וילדיו נשארו לגור בבית המקורי שבו התגורר.
האם מחויב המושב (מושב עובדים ולא מושב שיתופי), לדאוג לחבר למקום מגורים חליפי? האם הוא זכאי לבית אחר על שמו? מהן זכויותיו, בהתחשב בכך שהוא החבר המקורי, ואשתו הצטרפה אליו אחרי כמה שנים?
תודה מראש,
איריס.
תקנון התאגדות
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/03/08
איריס שלום,
את התשובה לשאלתך עליך לחפש בתקנון ההתאגדות של המושב. אני מניח שהוא יעמוד לרשותך במזכירות המושב.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
את התשובה לשאלתך עליך לחפש בתקנון ההתאגדות של המושב. אני מניח שהוא יעמוד לרשותך במזכירות המושב.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכרון דברים
רון
24/03/08
שלום,
ברשותי דירה שאני מוכר ואני מחפש לשם כך נוסח זכרון דברים באינטרנט. היכן אוכל למצוא זאת?
תודה רבה מראש,
רון
ברשותי דירה שאני מוכר ואני מחפש לשם כך נוסח זכרון דברים באינטרנט. היכן אוכל למצוא זאת?
תודה רבה מראש,
רון
טפסים
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/03/08
רון שלום,
ישנם אתרי איטרנט רבים עם מאגרי טפסים שונים אותם ניתן להוריד. חלקם חינם וחלקם בתשלום. תוכל להיעזר בכל מנוע חיפוש לאיתור אתרים אלו.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ישנם אתרי איטרנט רבים עם מאגרי טפסים שונים אותם ניתן להוריד. חלקם חינם וחלקם בתשלום. תוכל להיעזר בכל מנוע חיפוש לאיתור אתרים אלו.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת בעלים לנכס
דוד
24/03/08
שלום,
אני מעוניין להוסיף את אישתי כבעלים על הדירה שלנו כיצד עושים זאת? במה זה כרוך? ומהו התשלום עבור פעולה זו?
בברכה,
דוד
אני מעוניין להוסיף את אישתי כבעלים על הדירה שלנו כיצד עושים זאת? במה זה כרוך? ומהו התשלום עבור פעולה זו?
בברכה,
דוד
עסקה במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/03/08
דוד שלום,
בכדי להקנות לאשתך זכויות בדירת המגורים עליך להעביר לה ללא תמורה זכויות בדירה. זאת יש לעשות על ידי הסכם העברה ללא תמורה או הסכם מתנה בצירוף תצהירים לרשויות המס על כך שלא שולמה או נתקבלה תמורה כלשהי בגין הזכויות. לאחר קבלת אישורי המיסים ועריכת שטרי מכר או שטרי העברת זכות שכירות ניתן יהיה לרשום את העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בכדי להקנות לאשתך זכויות בדירת המגורים עליך להעביר לה ללא תמורה זכויות בדירה. זאת יש לעשות על ידי הסכם העברה ללא תמורה או הסכם מתנה בצירוף תצהירים לרשויות המס על כך שלא שולמה או נתקבלה תמורה כלשהי בגין הזכויות. לאחר קבלת אישורי המיסים ועריכת שטרי מכר או שטרי העברת זכות שכירות ניתן יהיה לרשום את העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טעות רישום הדירה בטאבו
גיא
24/03/08
לפני 9 שנים רכשתי דירה חדשה צמודת מחסן וחניה מהקבלן ושילמתי לעו"ד מטעמו שכר טירחה שהיה אחראי להעביר את הדירה על שמי בטאבו.
בפועל הנכס נרשם על שם השכנים ולא על שמי.
מה עלי לעשות ? האם אני יכול לתבוע את העו"ד ?
בפועל הנכס נרשם על שם השכנים ולא על שמי.
מה עלי לעשות ? האם אני יכול לתבוע את העו"ד ?
טעות ברישום זכויות
עו"ד זהר ארד
מנהל
24/03/08
גיא שלום,
אתה מתאר בשאלתך סיטואציה חמורה ביותר אשר דורשת בדיקה עובדתית וטיפול משפטי מיידי. בהנחה ואכן ארעה טעות ברישום, ההתמקדות הראשונית והמיידית צריכה להיות בתיקון הטעות ולא בבחינת האפשרות להגיש תביעה כנגד עורכי הדין.
מוצע לך לפנות ללא דיחוי לעו"ד עם כל החומר הרלבנטי או לפנות ב"פניה דחופה" באתר זה ויעשה מאמץ להוסיף ולכוון אותך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
אתה מתאר בשאלתך סיטואציה חמורה ביותר אשר דורשת בדיקה עובדתית וטיפול משפטי מיידי. בהנחה ואכן ארעה טעות ברישום, ההתמקדות הראשונית והמיידית צריכה להיות בתיקון הטעות ולא בבחינת האפשרות להגיש תביעה כנגד עורכי הדין.
מוצע לך לפנות ללא דיחוי לעו"ד עם כל החומר הרלבנטי או לפנות ב"פניה דחופה" באתר זה ויעשה מאמץ להוסיף ולכוון אותך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה
הדס
20/03/08
היי
יש מושא עם בבנייה של 3 יחידות דיור. י שהיטל השבחה כי יש זכויות בניה.
למוכרת יש פטור מס מכירה על דירת יחיד, האם יש לה גם פטור במס שבח אם היא מוכרת אחת מהדירות?
בתודה מראש
יש מושא עם בבנייה של 3 יחידות דיור. י שהיטל השבחה כי יש זכויות בניה.
למוכרת יש פטור מס מכירה על דירת יחיד, האם יש לה גם פטור במס שבח אם היא מוכרת אחת מהדירות?
בתודה מראש
מס שבח
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/03/08
הדס שלום,
אין מספיק נתונים בשאלתך בכדי לקבוע האם למוכרת יש אפשרות לבקש ולקבל פטור ממס שבח. כך או אחרת, בפורום זה אין אנו בודקים זכאות לפטור ממס שבח, דבר אשר יכול להיעשות רק על ידי עו"ד אשר בודק את כל הנתונים הרלבנטיים הקשורים במוכר ובעסקה.
לסיום אציין, כי אף אם המוכרת זכאית לפטור ממס שבח בגין מכירת הדירה, יתכן ותחוייב במס שבח בגין זכויות הבניה הנוספות שציינת שישנן. גם נושא חשוב זה יש לבדוק באמצעות עו"ד בטרם התקשרות בעסקת מכר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
אין מספיק נתונים בשאלתך בכדי לקבוע האם למוכרת יש אפשרות לבקש ולקבל פטור ממס שבח. כך או אחרת, בפורום זה אין אנו בודקים זכאות לפטור ממס שבח, דבר אשר יכול להיעשות רק על ידי עו"ד אשר בודק את כל הנתונים הרלבנטיים הקשורים במוכר ובעסקה.
לסיום אציין, כי אף אם המוכרת זכאית לפטור ממס שבח בגין מכירת הדירה, יתכן ותחוייב במס שבח בגין זכויות הבניה הנוספות שציינת שישנן. גם נושא חשוב זה יש לבדוק באמצעות עו"ד בטרם התקשרות בעסקת מכר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח-עזרה דחוף
ניר
20/03/08
שלום,
ברצוני לקנות מגרש במושא,שעל המושא 3 אנשים.
האם יהיה עליי לשלם מס שבח?
ברצוני לקנות מגרש במושא,שעל המושא 3 אנשים.
האם יהיה עליי לשלם מס שבח?
מס שבח
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/03/08
ניר שלום,
מס שבח הינו מס שעל פי דין חל על מוכר זכות במקרקעין ולא על רוכש זכות. רוכש חב בתשלום מס רכישה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
מס שבח הינו מס שעל פי דין חל על מוכר זכות במקרקעין ולא על רוכש זכות. רוכש חב בתשלום מס רכישה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירת משנה למחסן צמוד
משה
19/03/08
יש לי מחסן צמוד לדירה, ואני מבקש להחכיר לדורות בחכירת משנה את המחסן לצד שלישי שאינו מתגורר בבנין, שאלתי האם הטאבו ירשום חכירת משנה שכזו? ואם כן מה העלויות?
אודה על תשובתכם.
אודה על תשובתכם.
.
משה
25/03/08
הפרת חוזה דיור
ניר ומיכל
19/03/08
אנחנו שוכרים דירה בתל אביב. החוזה הינו לשנה, בין 8/2007 ל 9/2008. בשל צרכי עבודה אנו נאלצים לסיים את המגורים בדריה בטרם עת, סביב, מאי 2008.
יצויין שתאריכי תקופת השכירות מצויינים בחוזה, ובידי המשכיר הופקד שטר חוב ע"ס 10000 "להבטחת מילוי התחייבויות תנאי החוזה"
יצויין שתאריכי תקופת השכירות מצויינים בחוזה, ובידי המשכיר הופקד שטר חוב ע"ס 10000 "להבטחת מילוי התחייבויות תנאי החוזה"
נא להפנות השאלה לפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/03/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מושג משפטי לא מושג
רחלי
19/03/08
מה הכוונה לפיצול סעדים בבקשה ולהצהרת פתיחה?האם אפשר הסבר או להפנות אותי למקור
תודה
רחלי
תודה
רחלי
פיצול סעדים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
19/03/08
רחלי שלום,
ראשית, פנייתך מתאימה יותר ל"פרום בתי משפט" המנוהל במקצועיות רבה באתר.
מכל מקום אשיב בקצרה. כשתובע עותר לבימ"ש ואינו יודע בשלב הפנייה לערכאות, אם וכאשר יזדקק לסעדים נוספים, עליו להגיש בקשה לפיצול סעדים. כך למשל בעניינך,אם בכוונתך לבקש סעד הצהרתי כעת ואת רוצה לשמור פתח גם להגיש תביעה כספית לאחר מכן (עם חשיפת נתונים חדשים, או שינוי נסיבות).
בברכה,
טל רכניץ, עו"ד
ראשית, פנייתך מתאימה יותר ל"פרום בתי משפט" המנוהל במקצועיות רבה באתר.
מכל מקום אשיב בקצרה. כשתובע עותר לבימ"ש ואינו יודע בשלב הפנייה לערכאות, אם וכאשר יזדקק לסעדים נוספים, עליו להגיש בקשה לפיצול סעדים. כך למשל בעניינך,אם בכוונתך לבקש סעד הצהרתי כעת ואת רוצה לשמור פתח גם להגיש תביעה כספית לאחר מכן (עם חשיפת נתונים חדשים, או שינוי נסיבות).
בברכה,
טל רכניץ, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קושי/ה בנוגע להסכם במקרקעין
מוניקה
18/03/08
לגבי הסכם במקרקעין (שחלקם באירופה) שאחד מן הצדדים מבקש להפר הוצע לי לפנות לבית משפט כדי לבקש סעד או פסק דין הצהרתי ובמקביל להגיש תביעה כספית: שאם לא יקיים אחד מן הצדדים(זה שאני ובן משפחתי תובעים על נסיון להפרת ההסכם ביננו ) את ההסכם יפסוק בית המשפט מועד קצוב שלאחריו אם לא יעמוד הצד בהסכם המוצהר (לחלוקה הנדרשת בין הצדדים) יפסוק בית המשפט כסף או תמורה כשווי החלוקה עלפי ההסכם ש"יוצהר". מאחר ומדובר פה במקרקעין שבארץ אחרת ויש בעייה אחכ (כלומר לכשיפסוק בית המשפט את תקפותו של ההסכם מחד ואת היעד הביטול מאידך) לכפות הלכה למעשה את פסק הדין הישראלי (למרות שלפי הסכם במקרקעין הדין אותו יחילו על כל סכסוך הוא הדין הישראלי בלבד) על הצד המפר..התביעה שתבוא במקביל לסעד הצהרתי תאפשר את החלוקה השווה ותמנע את הצורך לרדוף אחרי המגיע לתובעים בארץ זרה, על כל הבעייתיות הכרוכה בזה.. כלומר נקבל התובעים את התמורה המגיעה לנו מכסף ונכסים שישנם בארץ בבעלות משותפת. בד דודתי שלומדת משפטים(משפחה אבל לא עדיין 100 אחוז מבושלת בידע) אמרה לי שיש בעיה עם אפשרות זו שהוצעה לי. האם יש צדק בדבריה? ואני יכולה למנוע מעצמי מהלך מוטעה מראש.?בכבוד רב
מוניקה שכבר הציגה שאלה זו ןלא נענתה.
בתודה מראש ובתקוה שאתם תוכלו להאיר את עיניי.
מוניקה שכבר הציגה שאלה זו ןלא נענתה.
בתודה מראש ובתקוה שאתם תוכלו להאיר את עיניי.
הפרת הסכם שותפות לגבי מקרקעין בחו"ל
עו"ד טל רכניץ
מנהל
19/03/08
מוניקה שלום רב,
ראשית, בשם מנהלי הפרום התנצלותנו אם שאלתך כבר נשאלה ולא נענתה.
אני חייב להודות ששאלתך סבוכה כשלעצמה, וגם תיאור הפרטים אינו כ"כ ברור.
חלק גדול משאלתך תלוי באמור בנוסח ההסכם שנחתם עם השותף בשים לב לאמור שם באשר לסמכות השיפוט והדין החל. אכיפת פס"ד ישראלי בחו"ל הינו הליך בפני עצמו שיש לקבל חוו"ד נפרדת בגינו (הדבר תלוי בהוראות ההסכם, הצדדים לו וכיו"ב).
הקונסטרוקציה המשפטית שהעלית לגבי פיצול התביעה להצהרתית ולכספית, ייתכן וכלל אינה נדרשת ו/או מועילה, ויש לראות את התייחסות הוראות ההסכם שנחתם לגבי סמכות השיפוט והדין הרלוונטי כאמור.
בכל מקרה, בסוגיות סבוכות כאמור הפורום אינו מתאים להתייחסות קונקרטית כאמור, ומומלץ לך להיוועץ עם עו"ד בעל ניסיון בתחום ולהציג בפני את המסמכים. ניתן גם להיעזר במודול "פנייה דחופה" של האתר לעניין זה.
בברכה,
טל רכניץ, עו"ד
ראשית, בשם מנהלי הפרום התנצלותנו אם שאלתך כבר נשאלה ולא נענתה.
אני חייב להודות ששאלתך סבוכה כשלעצמה, וגם תיאור הפרטים אינו כ"כ ברור.
חלק גדול משאלתך תלוי באמור בנוסח ההסכם שנחתם עם השותף בשים לב לאמור שם באשר לסמכות השיפוט והדין החל. אכיפת פס"ד ישראלי בחו"ל הינו הליך בפני עצמו שיש לקבל חוו"ד נפרדת בגינו (הדבר תלוי בהוראות ההסכם, הצדדים לו וכיו"ב).
הקונסטרוקציה המשפטית שהעלית לגבי פיצול התביעה להצהרתית ולכספית, ייתכן וכלל אינה נדרשת ו/או מועילה, ויש לראות את התייחסות הוראות ההסכם שנחתם לגבי סמכות השיפוט והדין הרלוונטי כאמור.
בכל מקרה, בסוגיות סבוכות כאמור הפורום אינו מתאים להתייחסות קונקרטית כאמור, ומומלץ לך להיוועץ עם עו"ד בעל ניסיון בתחום ולהציג בפני את המסמכים. ניתן גם להיעזר במודול "פנייה דחופה" של האתר לעניין זה.
בברכה,
טל רכניץ, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוסר תום לב במשא ומתן
אלעד
18/03/08
אני מנהל מזה כחודשיים משא ומתן לרכישת דירה. כעת, ולאחר שסיימתי לבדוק את כל הבדיקות שראוי לבדוק בטרם הרכישה, המוכר מעוניין שלא למכור עקב התמשכות ההליכים.
אני מעוניין לתבוע אותו על חוסר תום ליבו וביטול העסקה.
להליך היו הוצאות רבות עבורי, הן בבדיקות שערכתי והן הוצאות עו"ד.
היכן אני תובע? כמה כסף מקובל לתבוע?
אני מעוניין לתבוע אותו על חוסר תום ליבו וביטול העסקה.
להליך היו הוצאות רבות עבורי, הן בבדיקות שערכתי והן הוצאות עו"ד.
היכן אני תובע? כמה כסף מקובל לתבוע?
חוסר תום לב במשא ומתן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/03/08
ראשית, חשוב לבדוק מהם הנזקים שנגרמו לך, כתוצאה מניהול המשא ומתן בחוסר תום לב על ידי הצד השני?
אם הנזקים הכספיים הישירים (כמו הוצאות שכ"ט עו"ד והוצאות כספיות נוספות שהוצאת) נמוכים מ-18,000 ש"ח, כדאי להגיש את התביעה לבימ"ש לתביעות קטנות.
אם הסכומים עולים על 18,000 ש"ח יש להגיש את התביעה לבית משפט השלום.
כעיקרון, תביעה בעילה כזו היא קשה מאוד להוכחה.
חלק מניהול משא ומתן הוא העובדה שמדובר רק במשא ומתן, שכל אחד מהצדדים רשאי לחדול ממנו ולהחליט שאינו מעוניין להתקדם לקראת הסכם.
גם אם תצליח להוכיח את העילה הזו, הרי שלא תקבל פיצוי בגין "עוגמת נפש" וכיו"ב, אלא רק בגין נזקים כספיים ישירים שנגרמו לך.
אם הנזקים הכספיים הישירים (כמו הוצאות שכ"ט עו"ד והוצאות כספיות נוספות שהוצאת) נמוכים מ-18,000 ש"ח, כדאי להגיש את התביעה לבימ"ש לתביעות קטנות.
אם הסכומים עולים על 18,000 ש"ח יש להגיש את התביעה לבית משפט השלום.
כעיקרון, תביעה בעילה כזו היא קשה מאוד להוכחה.
חלק מניהול משא ומתן הוא העובדה שמדובר רק במשא ומתן, שכל אחד מהצדדים רשאי לחדול ממנו ולהחליט שאינו מעוניין להתקדם לקראת הסכם.
גם אם תצליח להוכיח את העילה הזו, הרי שלא תקבל פיצוי בגין "עוגמת נפש" וכיו"ב, אלא רק בגין נזקים כספיים ישירים שנגרמו לך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ארגון הקבלנים והבונים
שירי
18/03/08
שלום, רציתי לדעת מהו ארגון הקבלנים והבונים, ומהו תפקידו
אודה לעזרתכם.
אודה לעזרתכם.
יש לארגון הקבלנים והבונים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/03/08
אתרי אינטרנט לפי המחוזות הגיאוגרפיים של הקבלנים.
מומלץ מאוד להיכנס ולראות. יש שם המון אינפורמציה ותוכלי וודאי למצוא שם תשובות לשאלתך.
מומלץ מאוד להיכנס ולראות. יש שם המון אינפורמציה ותוכלי וודאי למצוא שם תשובות לשאלתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת קבלן
חנה
17/03/08
כמה זמן במשוער נמשך תביעה של קבלן על ליקויים בבניה בשטחים הציבוריים של הבניין?
האם כל הדיירים חייבים לתבוע או רק הרוב?
במקרה וחייבים לקחת בורר כמה יכול לעלות כל התהליך? (כולל אגרות, שמאי, עו"ד ועוד).
כמה זה כדאי?
האם כל הדיירים חייבים לתבוע או רק הרוב?
במקרה וחייבים לקחת בורר כמה יכול לעלות כל התהליך? (כולל אגרות, שמאי, עו"ד ועוד).
כמה זה כדאי?
תביעה בגין ליקויי בנייה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/03/08
ראשית, נשאלת השאלה החשובה ביותר - מהם ליקויי הבנייה שהתגלו ברכוש המשותף? כמה הם מפריעים לשימוש ברכוש המשותף? כמה יעלה לתקן אותם? האם בכוונת השכנים לתקן אותם בכל מקרה?
אם התגלו ליקויים משמעותיים ואמיתיים, אין סיבה שלא להגיש תביעה לבימ"ש.
בד"כ בימ"ש ממנה מומחה מטעמו שבודק את הליקויים הנטענים וכותב חוות דעת איך לתקנם וכמה יעלה לתקנם.
תביעה כזו יכולה להימשך כשנה עד שנה וחצי אם תסתיים בפשרה וכשלוש או ארבע שנים אם תסתיים בפסק דין.
העלויות הן אגרת בימ"ש, שכ"ט עו"ד, שכ"ט מומחה מטעם הדיירים שיכין חוו"ד לבימ"ש, שכ"ט מומחה שימונה ע"י בימ"ש.
מומלץ שהדיירים יחליטו על הגשת התביעה במסגרת אסיפת דיירים ואז גם כולם יישאו בהוצאות.
אם התגלו ליקויים משמעותיים ואמיתיים, אין סיבה שלא להגיש תביעה לבימ"ש.
בד"כ בימ"ש ממנה מומחה מטעמו שבודק את הליקויים הנטענים וכותב חוות דעת איך לתקנם וכמה יעלה לתקנם.
תביעה כזו יכולה להימשך כשנה עד שנה וחצי אם תסתיים בפשרה וכשלוש או ארבע שנים אם תסתיים בפסק דין.
העלויות הן אגרת בימ"ש, שכ"ט עו"ד, שכ"ט מומחה מטעם הדיירים שיכין חוו"ד לבימ"ש, שכ"ט מומחה שימונה ע"י בימ"ש.
מומלץ שהדיירים יחליטו על הגשת התביעה במסגרת אסיפת דיירים ואז גם כולם יישאו בהוצאות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה עם צו הריסה
MOMO
17/03/08
אני מעוניין לרכוש דירה שיש עליה בנסח טאבו - צו הריסה של עיריית ת"א משנת 1979 על חריגות בנייה.
שאלותי הם:
- האם ניתן בכלל לקנות נכס כזה? העירייה תתן לעשות העברת בעלות?
- האם יש סיכוי שיבואו פתאום לדרוש ממני להרוס את החריגות למרות ששלושים שנה אף אחד לא דרש להרוס? מה עם חוק התיישנות?
תודה מראש
שאלותי הם:
- האם ניתן בכלל לקנות נכס כזה? העירייה תתן לעשות העברת בעלות?
- האם יש סיכוי שיבואו פתאום לדרוש ממני להרוס את החריגות למרות ששלושים שנה אף אחד לא דרש להרוס? מה עם חוק התיישנות?
תודה מראש
רכישת דירה עם צו הריסה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/03/08
דירה שרשום לגביה צו הריסה היא דירה עם פגם, ובהתאם לכך גם המחיר שלה אמור להיות נמוך משמעותית.
בהחלט יש סיכון שבאיזשהו שלב בעתיד ינקטו כנגד הבעלים ו/או המחזיק בדירה הליכים בנוגע לחריגות הבנייה.
לגבי הרישום ע"ש הקונה בטאבו - צריך לבדוק את נסח הטאבו, לראות איך רשום הבניין, איך רשומה הדירה ואיך רשום צו ההריסה.
בהחלט יש סיכון שבאיזשהו שלב בעתיד ינקטו כנגד הבעלים ו/או המחזיק בדירה הליכים בנוגע לחריגות הבנייה.
לגבי הרישום ע"ש הקונה בטאבו - צריך לבדוק את נסח הטאבו, לראות איך רשום הבניין, איך רשומה הדירה ואיך רשום צו ההריסה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות בדירה
דנה
17/03/08
שלום,
אנו במו"מ לרכישת דירה. מהו טווח הזמנים המקובל להעברת רישום הזכויות בדירה ע"ש הקונה? האם צריך להשאיר פיקדון/ סכום כסף שישולם רק לאחר שהמוכר השלים את הרישום? אם כן, כמה נהוג (באחוזים).
תודה,
דנה
אנו במו"מ לרכישת דירה. מהו טווח הזמנים המקובל להעברת רישום הזכויות בדירה ע"ש הקונה? האם צריך להשאיר פיקדון/ סכום כסף שישולם רק לאחר שהמוכר השלים את הרישום? אם כן, כמה נהוג (באחוזים).
תודה,
דנה
העברת זכויות בדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/03/08
כעיקרון, התנאים להעברת זכויות ע"ש קונה הם שהקונה שילם את כל הכסף עבור הנכס וכן שהתקבלו כל אישורי המסים בגין העסקה (דבר האורך מספר חודשים).
במצב שהקונה משלם את כל הכסף, מקבל את החזקה אולם טרם התקבלו כל אישורי המסים, בהחלט יש מקום להפקדת כספים בנאמנות להבטחה של תשלומי מסים אלה.
הסכום שמשאירים בנאמנות אינו באחוזים. צריך לבדוק מה החשיפה המירבית של המוכר למסים (כמה היטל השבחה וכמה מס שבח, אם חלילה לא יקבל פטור) ואת הסכום הזה להשאיר בנאמנות.
במצב שהקונה משלם את כל הכסף, מקבל את החזקה אולם טרם התקבלו כל אישורי המסים, בהחלט יש מקום להפקדת כספים בנאמנות להבטחה של תשלומי מסים אלה.
הסכום שמשאירים בנאמנות אינו באחוזים. צריך לבדוק מה החשיפה המירבית של המוכר למסים (כמה היטל השבחה וכמה מס שבח, אם חלילה לא יקבל פטור) ואת הסכום הזה להשאיר בנאמנות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה
שלמה
17/03/08
אני מכיר מישהו שמוכן למכור דירה במחיר מאד זול ואני יכול לפרסם את הדירה ואמצא קונה שיקנה את זה במחיר יקר
וכך אני יכול להרויח את ההפרש כ - 10.000 $
השאלה איך לעשות את זה ?
כי אם אפגיש את הקונה עם המוכר שניהם לא יאהבו את זה ויעשו קנוניא ביניהם כדי להוציא אותי מהתמונה ואז אפי' דמי תיווך לא יתנו לי כי אין לי רשיון תיווך וסתם אצא עם לשון בחוץ .
ואם אני ממש יקנה את הדירה ואח"כ ימכור אותה
א. יש הרבה עלויות שאצטרך לשלם .
ב. אני מפחד שאם לא אמצא מיד קונה והמוכר ירצה את הכסף ואין לי לשלם את דמי הדירה .
האם יש איזה פתרון בשביל זה ?
תודה
וכך אני יכול להרויח את ההפרש כ - 10.000 $
השאלה איך לעשות את זה ?
כי אם אפגיש את הקונה עם המוכר שניהם לא יאהבו את זה ויעשו קנוניא ביניהם כדי להוציא אותי מהתמונה ואז אפי' דמי תיווך לא יתנו לי כי אין לי רשיון תיווך וסתם אצא עם לשון בחוץ .
ואם אני ממש יקנה את הדירה ואח"כ ימכור אותה
א. יש הרבה עלויות שאצטרך לשלם .
ב. אני מפחד שאם לא אמצא מיד קונה והמוכר ירצה את הכסף ואין לי לשלם את דמי הדירה .
האם יש איזה פתרון בשביל זה ?
תודה
קניית דירה
אוהד
17/03/08
איפה הדירה ומה המחיר שמבוקש. אם היא שווה לא אכפת לי לשלם לך "דמי תיווך".
שינוי ייעוד
עוזי
17/03/08
נכס בבעלותי משמש בפועל כדירת מגורים בניגוד להיתר הבניה שנקבע עי הועדה המקומית לתכנון.
מהו התהליך הנדרש על מנת לשנות יעוד של נכס ?האם יתכן כי לא ניתן יהיה לשנות את יעודו על אף שבצורתו נראה כדירת מגורים ואף קיימת כל התשתית הרצויה לדירה (שירותים,מקלחת,מטבח וכו')
האם תהליך זה כרוך בעלויות מיסוי שונות או עלויות אחרות?
מהו התהליך הנדרש על מנת לשנות יעוד של נכס ?האם יתכן כי לא ניתן יהיה לשנות את יעודו על אף שבצורתו נראה כדירת מגורים ואף קיימת כל התשתית הרצויה לדירה (שירותים,מקלחת,מטבח וכו')
האם תהליך זה כרוך בעלויות מיסוי שונות או עלויות אחרות?
שינוי יעוד
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/03/08
עוזי שלום,
בהחלט יתכן שלא ניתן לשנות את יעוד הנכס, הדבר תלוי בין היתר בתוכנית בניין עיר החלה על הנכס. יחד עם זאת, יתכן וניתן לקבל אישור לשימוש חורג מבלי לשנות את היעוד.
מוצא כי בשלב ראשון תפנה למחלקת ההנדסה בעירייה ותברר פרטים אודות האפשרויות השונות.
לגבי עלויות אציין רק, כי העירייה יכולה להתנות מתן אישורים שונים בתשלום היטל השבחה ועל כן גם אם הדבר אפשרי מומלץ כי תבחן מראש מהן העלויות הכרוכות בכך.
בשלב שני תוכל להיעזר בשירותיו של אדריכל שיפעל בעבורך לקבלת האישורים הדרושים בהתאם להנחיות הרשות ובהתאם לחוקי התכנון והבניה.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
בהחלט יתכן שלא ניתן לשנות את יעוד הנכס, הדבר תלוי בין היתר בתוכנית בניין עיר החלה על הנכס. יחד עם זאת, יתכן וניתן לקבל אישור לשימוש חורג מבלי לשנות את היעוד.
מוצא כי בשלב ראשון תפנה למחלקת ההנדסה בעירייה ותברר פרטים אודות האפשרויות השונות.
לגבי עלויות אציין רק, כי העירייה יכולה להתנות מתן אישורים שונים בתשלום היטל השבחה ועל כן גם אם הדבר אפשרי מומלץ כי תבחן מראש מהן העלויות הכרוכות בכך.
בשלב שני תוכל להיעזר בשירותיו של אדריכל שיפעל בעבורך לקבלת האישורים הדרושים בהתאם להנחיות הרשות ובהתאם לחוקי התכנון והבניה.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח לחנות
מירי
17/03/08
ברצוני לדעת האם נכס המופיע בנסח טאבו כחנות אך בפועל משמש כדירת מגורים שנים לאחר שנעשה בו השינוי המתאים לשמש כיחידת דיור אך שינוי זה לא בוצע במסמכים המשפטיים של הנכס.
האם במקרה כזה בעת מכירת הנכס יכול מס שבח או שמא יכול להכלל בפטור כדירת יחיד?
האם במקרה כזה בעת מכירת הנכס יכול מס שבח או שמא יכול להכלל בפטור כדירת יחיד?
פטור של דירת מגורים לחנות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
19/03/08
מירי שלום,
מס שבח בודק מהותית את הטענה ויתייחס לגופם של דברים.
אם תצליחי להוכיח כי היחידה שימשה כדירת מגורים בפועל שניתן לה היתר בוועדה המקומית ורק בטאבו לא עודכן הרישום, את יכולה לנסות להעלות את הטענה. קחי רק בחשבון שסביר להניח כי רשויות המס ינהלו עימך דין ודברים בעניין.
בברכה,
טל רכניץ, עו"ד
מס שבח בודק מהותית את הטענה ויתייחס לגופם של דברים.
אם תצליחי להוכיח כי היחידה שימשה כדירת מגורים בפועל שניתן לה היתר בוועדה המקומית ורק בטאבו לא עודכן הרישום, את יכולה לנסות להעלות את הטענה. קחי רק בחשבון שסביר להניח כי רשויות המס ינהלו עימך דין ודברים בעניין.
בברכה,
טל רכניץ, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה לפני נישואים
אסתי
16/03/08
אני מעוניינת לקנות דירה שתירשם על שמי בלבד וזו דירתי היחידה. הבעיה היא שמסירת הדירה היא רק בעוד חצי שנה ואז כבר אהיה אישה נשואה. האם זה משנה לעניין הפטור למס קנייה שאני אמורה לקבל
רכישת דירה לפני הנישואין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/03/08
המועד הקובע והרלבנטי לעניין מס רכישה הוא מועד החתימה על הסכם המכר.
העובדה שכשתקבלי את הדירה תהיי כבר נשואה, לא תשפיע על שיעור מס הרכישה שאת עתידה לשלם, אם במועד החתימה על הסכם המכר, הסטטוס שלך יהיה עדיין "רווקה".
יחד עם זאת, ייתכן שתהיה לכך השפעה על הסדרי הממון בינך לבין בעלך, וייתכן, שכדאי לך לשקול עריכת הסכם ממון. בעניין זה מומלץ להיוועץ בפורום דיני משפחה.
העובדה שכשתקבלי את הדירה תהיי כבר נשואה, לא תשפיע על שיעור מס הרכישה שאת עתידה לשלם, אם במועד החתימה על הסכם המכר, הסטטוס שלך יהיה עדיין "רווקה".
יחד עם זאת, ייתכן שתהיה לכך השפעה על הסדרי הממון בינך לבין בעלך, וייתכן, שכדאי לך לשקול עריכת הסכם ממון. בעניין זה מומלץ להיוועץ בפורום דיני משפחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת חדר על הגג
אורה
16/03/08
שלום. אני מתגוררת בבנין משותף, בדירת עם קומת גג מעל. השכן מדירת הגג הסמוכה לשלי השכיר את החדרון שעל הגג שלו לזוג. מאחר ומדובר בחדרון קטן המשמש כחדר שינה+ אמבטיה, המטבח, סירים, גז, מכונת הכביסה וכד' מתנהלים בשטח המרפסת הפתוחה צמודים לקיר המשותף בינינו. למעשה כל היום והלילה יש רעש מהמרפסת, כלים,צ דיבורים, מכונות וכד'. האם יש איזשהי עילה לדרוש פינויי או איסור השכרה. יש לציין שכבר הערנו לדיירים ובעליהם על הרעש הבוקע מהמרפסת. אך התוצאה זיהה . לתשובתך אודה
השכרה של החדר על הגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/03/08
כדאי לבדוק ברשות המקומית האם לחדר שעל הגג יש היתר לשמש כדירת מגורים, או שמדובר בחדר שהייעוד שלו הוא "חדר כביסה" או משהו מעין זה שהותר לפני עשרות שנים.
במידה ומדובר בחדר שהיעוד החוקי שלו (כפי שמופיע בהיתר הבנייה של הבניין) אינו מגורים, תוכלו לפנות לרשות המקומית ולבקש שישלחו פקח. בסמכותו של הפקח למלא דו"ח לרשות המקומית, אשר בעקבותיו יכולים להינקט הליכים פליליים כנגד מי שעושה שימוש בנכס בניגוד להיתר הבנייה.
במידה ומדובר בחדר שהיעוד החוקי שלו (כפי שמופיע בהיתר הבנייה של הבניין) אינו מגורים, תוכלו לפנות לרשות המקומית ולבקש שישלחו פקח. בסמכותו של הפקח למלא דו"ח לרשות המקומית, אשר בעקבותיו יכולים להינקט הליכים פליליים כנגד מי שעושה שימוש בנכס בניגוד להיתר הבנייה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
