פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שאלה
מיה
28/05/08
אם הורים ממנו כ-70% משוי דירה לילד שלהם אך הדירה נרשמה על
שם הילד(הילד היה רווק ). היום כעבור 4 שנים הילד (שהוא נשוי+1) מעוניין להעביר את הדירה על שם הוריו ללא תמורה.(אציין לפני שנישא הילד עשה עסקת ממון).
1. רציתי לדעת האם זה אפשרי או שיש עם זה בעיה? ואם כן האם חל מס רכישה (להורים יש כבר דירה משלהם)ומה האחוז? האם חל מס מכירה
2. האם עסקת ממון כשלעצמה מבטיחה כי לאישה אין חלק בדירה( גם במידה והבעל נפטר ויש ילד)? או שיש לבצע חוזה נוסף על מנת להבטיח שהדירה תהיה רק של הבעל.
תודה
שם הילד(הילד היה רווק ). היום כעבור 4 שנים הילד (שהוא נשוי+1) מעוניין להעביר את הדירה על שם הוריו ללא תמורה.(אציין לפני שנישא הילד עשה עסקת ממון).
1. רציתי לדעת האם זה אפשרי או שיש עם זה בעיה? ואם כן האם חל מס רכישה (להורים יש כבר דירה משלהם)ומה האחוז? האם חל מס מכירה
2. האם עסקת ממון כשלעצמה מבטיחה כי לאישה אין חלק בדירה( גם במידה והבעל נפטר ויש ילד)? או שיש לבצע חוזה נוסף על מנת להבטיח שהדירה תהיה רק של הבעל.
תודה
ניתנה תשובה לעיל
עו"ד זהר ארד
מנהל
31/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
אפרים אפרתי
28/05/08
שלום
אבקש מידע לבעיה בתשלום מס רכישה.
האם חובה חוקית להוסיף שכר טירחת עו"ד מתאם היזם/ הקבלן, למחיר
הדירה ועל שניהם לשלם מס רכישה?.
בתודה
אפרים אפרתי
אבקש מידע לבעיה בתשלום מס רכישה.
האם חובה חוקית להוסיף שכר טירחת עו"ד מתאם היזם/ הקבלן, למחיר
הדירה ועל שניהם לשלם מס רכישה?.
בתודה
אפרים אפרתי
לא
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטוח בדירה שכורה
מילי
28/05/08
מבקש התייחסותכם לסעיף בחוזה שכירות.נראה מפחיד
השוכר אחראי כלפי המשכיר ו/או כל צד שלישי לכל נזק מכל מין וסוג שהוא, שייגרם לכל אדם ולכל רכוש שהוא, הנובע ממצב המושכר ו/או הציוד המותקן בו ו/או הפעולה ו/או מחדל שיתרחשו בו.
מבלי לגרוע מהוראות האמורות בסעיף זה לעיל, מתחייב השוכר לנקוט בכל הצעדים לביטול כל דרישה ו/או תביעה שתוגש נגד המשכיר על כל נזק כאמור, ולשפות את המשכיר בגין כל סכום שייאלץ לשלם בתוקף פסק דין חלוט. השוכר מתחייב לעשות פוליסת ביטוח רכוש וצד ג בגין נזק שייגרם למבנה/רכוש ויצרפ את המשכיר כמוטב בפוליסה.
השוכר אחראי כלפי המשכיר ו/או כל צד שלישי לכל נזק מכל מין וסוג שהוא, שייגרם לכל אדם ולכל רכוש שהוא, הנובע ממצב המושכר ו/או הציוד המותקן בו ו/או הפעולה ו/או מחדל שיתרחשו בו.
מבלי לגרוע מהוראות האמורות בסעיף זה לעיל, מתחייב השוכר לנקוט בכל הצעדים לביטול כל דרישה ו/או תביעה שתוגש נגד המשכיר על כל נזק כאמור, ולשפות את המשכיר בגין כל סכום שייאלץ לשלם בתוקף פסק דין חלוט. השוכר מתחייב לעשות פוליסת ביטוח רכוש וצד ג בגין נזק שייגרם למבנה/רכוש ויצרפ את המשכיר כמוטב בפוליסה.
נא להפנות את השאלה לפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה ומע"מ בשנת 1981
א
28/05/08
שלום רב, מישהו יודע מה היו מדרגות מס רכישה ומה היה המע"מ בשנת 1981? או היכן אני יכולה למצוא מידע זה? תודה מראש.
תנסה אולי באתר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התגוררות ללא תשלום בכפייה
רעות
28/05/08
שלום, העניין הוא כזה, זוג נשוי בני 30+ מתגורר אצל אם האישה על חשבונה, קצבת זקנים. הזוג לא טורח להשתתף בהוצאות הבית השוטפות, כולל משק בית. האם סירבה לתת להם לגור שם, אך הבת הביאה לה טענה מצפונית שאם היא מסלקת אותה היא בעצם לא אוהבת אותה וכאן האם נכנעה.
מה אפשר לעשות כדי לגרום להם לעזוב או שלפחות ישלמו בהוצאות?
ישנו צו מסוים איום אזהרה?
תודה.
מה אפשר לעשות כדי לגרום להם לעזוב או שלפחות ישלמו בהוצאות?
ישנו צו מסוים איום אזהרה?
תודה.
אנא הפני את השאלה לפורום דיני משפחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טרחת עורך דין
אלעד
27/05/08
בחוזה שכירות דירה מי מהצדדים צריך לשלם שכר טרחת עורך דין. השוכר או המשכיר. מדובר בעורך דין שמייצג את משכיר הדירה. מה הנוהג לגובה השכר.
שכר טרחת עו"ד בהסכם שכירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/05/08
אלעד שלום,
נהוג שמי ששוכר את שירותיו של עו"ד הוא אשר משלם את שכרו. הדבר אף מתיישב עם ההגיון שכן העו"ד מחוייב לשמור על זכויותיו של לקוחו.
ישנן משכירי דירות שמנסים לגלגל את שכר טרחת העו"ד או חלקו על שוכרי דירות ואין בכך פסול מבחינה משפטית או חוקית. הדבר הינו מסחרי במהותו ונתון למו"מ בין הצדדים בדיוק כמו גובה שכר הדירה החודשי.
אתה כמובן יכול לומר למשכיר שבנסיבות האלה אתה לא שוכר את הדירה, אך בשוק השכירות של היום, שהביקוש עולה על ההיצע, נראה שידו של המשכיר תהיה על העליונה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
נהוג שמי ששוכר את שירותיו של עו"ד הוא אשר משלם את שכרו. הדבר אף מתיישב עם ההגיון שכן העו"ד מחוייב לשמור על זכויותיו של לקוחו.
ישנן משכירי דירות שמנסים לגלגל את שכר טרחת העו"ד או חלקו על שוכרי דירות ואין בכך פסול מבחינה משפטית או חוקית. הדבר הינו מסחרי במהותו ונתון למו"מ בין הצדדים בדיוק כמו גובה שכר הדירה החודשי.
אתה כמובן יכול לומר למשכיר שבנסיבות האלה אתה לא שוכר את הדירה, אך בשוק השכירות של היום, שהביקוש עולה על ההיצע, נראה שידו של המשכיר תהיה על העליונה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בעלות על דירה
מתן
27/05/08
שלום רב.
דירה רשומה על שמו של אלמוני, אך עקב רישום שבוצע בעבר במס רכוש - הרישום שם מורה כי הדירה שייכת לפלוני.
האם עקב כך יכול פלוני או כל מישהו אחר להעביר את הדירה לבעלותו בלי שאלמוני ידע על כך?
בתודה מראש על העזרה.
דירה רשומה על שמו של אלמוני, אך עקב רישום שבוצע בעבר במס רכוש - הרישום שם מורה כי הדירה שייכת לפלוני.
האם עקב כך יכול פלוני או כל מישהו אחר להעביר את הדירה לבעלותו בלי שאלמוני ידע על כך?
בתודה מראש על העזרה.
רישום בעלות
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/05/08
מתן שלום,
מה שגובר וקובע זה הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). קורה שישנן טעויות במס רכוש ויש להעמיד אותם על טעותם (באמצעות אסמכתאות) ולדרוש לתקן את הטעות.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
מה שגובר וקובע זה הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). קורה שישנן טעויות במס רכוש ויש להעמיד אותם על טעותם (באמצעות אסמכתאות) ולדרוש לתקן את הטעות.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשה לפירוק שותפות בקרקע משותפת
k_hanan
27/05/08
למישהו יש טיוטת הסכם לפירוק שותפות בקרקע משותפת?
ישנם אתרים אשר מוכרים דוגמאות הסכמים. נסי לחפש ברשת.
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יחידות דיור
אלי
27/05/08
שלום אצלי בבנין עשו יחידות דיור חילקו ל4
השאלה שלי אם יו"ר ועד הבניין יכול לתבוע ?
או שרק לעירייה יש את הזכות לתבוע על מה שעשו?
השאלה שלי אם יו"ר ועד הבניין יכול לתבוע ?
או שרק לעירייה יש את הזכות לתבוע על מה שעשו?
דפדף למטה וראה תשובתי מיום 17.5 "על פיצוי ופיצול"
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבן גר בדירה הרשומה על שם אביו שנפטר
שרון
26/05/08
שלום,
פלוני גר בחו"ל ונתן לבנו לגור בדירה אשר בבעלותו. לעת זקנה האב שב לארץ וגר זמן מה בדירה עם בנו. כאשר האב נפטר הבן המשיך להתגורר באותה דירה אך שם הבעלים של הדירה נשאר עדיין על שם אביו.
א. האם אותו בן שגר בדירה של אביו שנפטר יכול להתחמק מדרישות וקנסות של העירייה בתואנה שהם נשלחו על שם אביו
ב. האם העירייה אינה יכולה להטיל דרישות וקנסות על הבן כיוון שאינו רשום בטאבו כבעל הדירה?
ג. איזה חוק בא להגן על שאר בעלי הדירות מהתחמקות של אותו בן מדרישות וקנסות שונים?
בברכה,
שרון
פלוני גר בחו"ל ונתן לבנו לגור בדירה אשר בבעלותו. לעת זקנה האב שב לארץ וגר זמן מה בדירה עם בנו. כאשר האב נפטר הבן המשיך להתגורר באותה דירה אך שם הבעלים של הדירה נשאר עדיין על שם אביו.
א. האם אותו בן שגר בדירה של אביו שנפטר יכול להתחמק מדרישות וקנסות של העירייה בתואנה שהם נשלחו על שם אביו
ב. האם העירייה אינה יכולה להטיל דרישות וקנסות על הבן כיוון שאינו רשום בטאבו כבעל הדירה?
ג. איזה חוק בא להגן על שאר בעלי הדירות מהתחמקות של אותו בן מדרישות וקנסות שונים?
בברכה,
שרון
חבות בתשלומי ארנונה
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/05/08
שרון שלום,
ע"פ פקודת העיריות החבות בתשלום ארנונה חלה על מחזיק במקרקעין (להבדיל מבעלים של מקרקעין). הרישום בטאבו אינו מעלה ואינו מוריד ומה שקובע הוא מי רשום כמחזיק בעירייה.
ככל שאביך ז"ל רשום כמחזיק בספריי העירייה, החבות בארנונה חלה עליו.
עם זאת, לאחר פטירת האב, יכולה העיריה לבוא בדרישות תשלום לעזבונו של האב וכך בדרך עקיפה להגיע אליך ולכיסך.
שאלתך האחרונה אינה מובנת.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
ע"פ פקודת העיריות החבות בתשלום ארנונה חלה על מחזיק במקרקעין (להבדיל מבעלים של מקרקעין). הרישום בטאבו אינו מעלה ואינו מוריד ומה שקובע הוא מי רשום כמחזיק בעירייה.
ככל שאביך ז"ל רשום כמחזיק בספריי העירייה, החבות בארנונה חלה עליו.
עם זאת, לאחר פטירת האב, יכולה העיריה לבוא בדרישות תשלום לעזבונו של האב וכך בדרך עקיפה להגיע אליך ולכיסך.
שאלתך האחרונה אינה מובנת.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי על רכישת דירה שנייה
זוהר
26/05/08
המקרה - זוג לפני נישואין. לגבר דירה בבעלותו. האם במידה ונרכוש יחדיו דירה אחרת (ללא מכירת הראשונה). זה ייחשב כדירה שנייה ואז יהיה מס על רכישת הדירה ? ומה ניתן לעשות במידה והתשובה חיובית.
תודה.
תודה.
מיסוי על רכישת דירה שניה
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/05/08
זוהר שלום,
על פי ההגדרה בסעיף 9(ג1א)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין "יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי - כרוכש אחד".
המשמעות הינה, כי המחוקק העניק את ההטבה לרכישת דירת מגורים יחידה ל"תא המשפחתי" ולא לכל אחד מבני הזוג בנפרד.
על פי הגדרה זו, לכאורה לא תהיו זכאים להינות מתשלום מס רכישה מופחת ברכישת דירתכם החדשה.
יחד עם זאת, סוגיות דומות נדונו לא אחת בבתי משפט ובועדות ערר, ואף נקבעה הלכה בבית המשפט העליו בעניין דומה (הלכת פלם). שם נקבע, כי במקרה שבמועד רכישת הדירה הראשונה של אחד מבני הזוג, טרם היו בני הזוג זוג, ואין לבן הזוג זכויות בדירה לאור הסכם ממון שבין בני הזוג, יהיה בן הזוג השני שאין בבעלותו דירה, זכאי למס רכישה מופחת בגין חלקו בדירה החדשה. ישנן פסיקות נוספות כאמור בהן נדונו נסיבות שונות ובכל מקרה ישנן פסיקות לגופו של עניין.
על כן, רצוי מאוד שתעזרו בשירותיו של עו"ד בעל התמחות במיסוי מקרקעין בטרם הרכישה בכדי שיבדוק את המקרה שלכם לגופו של עניין ויוכל לייעץ לכם באופן פרטני. לשם כך תוכלו גם להיעזר במודל "פניה דחופה" באתר זה.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
על פי ההגדרה בסעיף 9(ג1א)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין "יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי - כרוכש אחד".
המשמעות הינה, כי המחוקק העניק את ההטבה לרכישת דירת מגורים יחידה ל"תא המשפחתי" ולא לכל אחד מבני הזוג בנפרד.
על פי הגדרה זו, לכאורה לא תהיו זכאים להינות מתשלום מס רכישה מופחת ברכישת דירתכם החדשה.
יחד עם זאת, סוגיות דומות נדונו לא אחת בבתי משפט ובועדות ערר, ואף נקבעה הלכה בבית המשפט העליו בעניין דומה (הלכת פלם). שם נקבע, כי במקרה שבמועד רכישת הדירה הראשונה של אחד מבני הזוג, טרם היו בני הזוג זוג, ואין לבן הזוג זכויות בדירה לאור הסכם ממון שבין בני הזוג, יהיה בן הזוג השני שאין בבעלותו דירה, זכאי למס רכישה מופחת בגין חלקו בדירה החדשה. ישנן פסיקות נוספות כאמור בהן נדונו נסיבות שונות ובכל מקרה ישנן פסיקות לגופו של עניין.
על כן, רצוי מאוד שתעזרו בשירותיו של עו"ד בעל התמחות במיסוי מקרקעין בטרם הרכישה בכדי שיבדוק את המקרה שלכם לגופו של עניין ויוכל לייעץ לכם באופן פרטני. לשם כך תוכלו גם להיעזר במודל "פניה דחופה" באתר זה.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר בניה
יואב
26/05/08
שלום
אנו מעוניינים לרכוש שטח ועליו לבנות יחידות דיור להשכרה.
ברצוני לדעת האם יש הבדל בהיתרים אם הבנייה מבטון או קראוונים?
היכן אוכל לקבל מידע לגבי הפרוצדורה הדרושה ומחירים בכדי לבדוק כדאיות.
תודה
אנו מעוניינים לרכוש שטח ועליו לבנות יחידות דיור להשכרה.
ברצוני לדעת האם יש הבדל בהיתרים אם הבנייה מבטון או קראוונים?
היכן אוכל לקבל מידע לגבי הפרוצדורה הדרושה ומחירים בכדי לבדוק כדאיות.
תודה
היתר בניה
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/05/08
יואב שלום,
תוכל לפנות למחלקת הנדסה בעירייה או ברשות המקומית הרלבנטית בכדי לקבל את כל המידע הרלבנטי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
תוכל לפנות למחלקת הנדסה בעירייה או ברשות המקומית הרלבנטית בכדי לקבל את כל המידע הרלבנטי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות חודשית
איריס
26/05/08
שלום.הנני גרה בדירה בשכירות חודשית.החוזה הוא לפי דולרים.יש לי את האופציה לעוד שנה ואני הודעתי לבעל הדירה שאני מממשת אותה.שאלתי היא באם החוזה הוא בדולרים והרי מה שקורה היום בעל הדירה מפסיד(זה היה יכול להיות גם ההיפך)אם בעל הדירה מותר לו לשנות לפי שקלים.תודה
נא להפנות את השאלה לפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
26/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה שכורה: מי רשאי לגור בדירה
זוהר
26/05/08
דירה הושכרה לפלוני. לאחר זמן מה התברר שאחיו עבר לגור במקומו בדירה. פלוני טוען שאחיו גר שם באופן זמני ואין שום בעיה בדבר. הדבר דומה למצב שבו חברה של פלוני היתה גרה איתו. כך שלפי טענת פלוני למשכיר לא יכולה להיות טענה בעניין והדבר אינו מהווה הפרה יסודית של החוזה.
רציתי לדעת מה נכון במקרה הזה.
רציתי לדעת מה נכון במקרה הזה.
יש לציין עוד
זוהר
26/05/08
יש לציין שאחיו של פלוני גר בדירה במקום פלוני, כלומר פלוני לא גר בדירה אלא בדירה אחרת.
תשלום דמי תיווך
רוכשת דירה
26/05/08
שלום רב!
חתמנו על חוזה לתשלום דמי תיווך לצורך הצגת דירה ע"י מתווך. לאחר שראינו את הדירה פעמיים החלטנו לא לרכוש אותה והמתווך לא ניהל משא ומתן עבורנו. לאחר כחודשיים ראינו מודעה באינטרנט על דירה באותו בניין ובה צויין במפורש "מפרטי ללא תיווך" וכאשר הגענו לראותה הסתבר שמדובר באותה דירה. מהשלב הזה כל ההתנהלות היהת ישירות מול בעל הדירה ללא שום עזרה/תמיכה מהמתווך. אנו דאגנו לעדכן אותו שהחלטנו לרכוש את הדירה 3 חודשים לאחר חתימת ההסכם מולו.
1. לאור הנסיבות שהמתווך לא שימש הגורם היעיל לסגירת העסקה, האם הוא זכאי לדמי תיווך מופחתים? או שבכל מקרה הוא זכאי לעמלה מלאה.
2. האם יש לנו case וכדאי לפנות לייעוץ משפטי?
3. האם מפורט בחוק מהם תפקידי המתווך?
בתודה מראש!
חתמנו על חוזה לתשלום דמי תיווך לצורך הצגת דירה ע"י מתווך. לאחר שראינו את הדירה פעמיים החלטנו לא לרכוש אותה והמתווך לא ניהל משא ומתן עבורנו. לאחר כחודשיים ראינו מודעה באינטרנט על דירה באותו בניין ובה צויין במפורש "מפרטי ללא תיווך" וכאשר הגענו לראותה הסתבר שמדובר באותה דירה. מהשלב הזה כל ההתנהלות היהת ישירות מול בעל הדירה ללא שום עזרה/תמיכה מהמתווך. אנו דאגנו לעדכן אותו שהחלטנו לרכוש את הדירה 3 חודשים לאחר חתימת ההסכם מולו.
1. לאור הנסיבות שהמתווך לא שימש הגורם היעיל לסגירת העסקה, האם הוא זכאי לדמי תיווך מופחתים? או שבכל מקרה הוא זכאי לעמלה מלאה.
2. האם יש לנו case וכדאי לפנות לייעוץ משפטי?
3. האם מפורט בחוק מהם תפקידי המתווך?
בתודה מראש!
תשלום דמי תיווך
עו"ד זהר ארד
מנהל
26/05/08
שלום רב,
אתייחס לשאלותיך על פי סדרן.
1. לאור הנסיבות אתם יכולים לנהל מו"מ עם המתווך על תשלום דמי תיווך מופחתים מאחר ולטענתכם הוא לא היה הגורם היעיל בעסקה. אתם לא זכאים לכך אך יש להניח שהמתווך יסכים לקבל שכר מופחת ולא להיגרר להליכים משפטיים יקרים וארוכים.
2. יש לכם אפשרות לפנות ליעוץ/הליך משפטי אך מדובר בהליך יקר שסביר להניח שההוצאות שייגרמו לכם בסופו של יום (גם אם תזכו) יעלו על תשלום דמי תיווך, וודאי על דמי תיווך מופחתים.
חשוב לציין שברגע שחתמתם למתווך יהיה לכם קשה מאוד בהתמודדות משפטית מולו.
3. בחוק מצוין שעל מתווך להיות גורם יעיל בעסקה אך במצב שאתם שללתם מהמתווך להיות גורם יעיל לא תקבלו מזור בבית המשפט. רוצה לומר, כאשר ראיתם את הדירה בפעם השניה יכולתם לחדש את הקשר עם המתווך ולבקש ממנו לנהל את המו"מ או לעזור בכל דרך לסגור את העסקה.
לא ניתן לאחוז את המקל בשתי קצוותיו אחרת כל אחד שחותם למתווך יכול לנהל בעצמו את המו"מ ולטעון שהמתווך לא היה גורם יעיל בסגירת העסקה.
לסיום אציין, שישנן פסיקות של בתי המשפט שזיכו מתווכים בעמלת תיווך מלאה רק על מסירת כתובת של נכס מבלי שהיו מעורבים בשום דרך במו"מ.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
אתייחס לשאלותיך על פי סדרן.
1. לאור הנסיבות אתם יכולים לנהל מו"מ עם המתווך על תשלום דמי תיווך מופחתים מאחר ולטענתכם הוא לא היה הגורם היעיל בעסקה. אתם לא זכאים לכך אך יש להניח שהמתווך יסכים לקבל שכר מופחת ולא להיגרר להליכים משפטיים יקרים וארוכים.
2. יש לכם אפשרות לפנות ליעוץ/הליך משפטי אך מדובר בהליך יקר שסביר להניח שההוצאות שייגרמו לכם בסופו של יום (גם אם תזכו) יעלו על תשלום דמי תיווך, וודאי על דמי תיווך מופחתים.
חשוב לציין שברגע שחתמתם למתווך יהיה לכם קשה מאוד בהתמודדות משפטית מולו.
3. בחוק מצוין שעל מתווך להיות גורם יעיל בעסקה אך במצב שאתם שללתם מהמתווך להיות גורם יעיל לא תקבלו מזור בבית המשפט. רוצה לומר, כאשר ראיתם את הדירה בפעם השניה יכולתם לחדש את הקשר עם המתווך ולבקש ממנו לנהל את המו"מ או לעזור בכל דרך לסגור את העסקה.
לא ניתן לאחוז את המקל בשתי קצוותיו אחרת כל אחד שחותם למתווך יכול לנהל בעצמו את המו"מ ולטעון שהמתווך לא היה גורם יעיל בסגירת העסקה.
לסיום אציין, שישנן פסיקות של בתי המשפט שזיכו מתווכים בעמלת תיווך מלאה רק על מסירת כתובת של נכס מבלי שהיו מעורבים בשום דרך במו"מ.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הארכת חוזה שכירות
מיכל
26/05/08
אני משכירה דירה מזה 9 חודשים בסכום שנקבע בחוזה ל290 דולר.
החוזה הוא לתקופה של שנה.
בחוזה יש את הסעיף הזה:"אם השוכר רוצה לחדש את החוזה עליו להודיע להמשכיר בכתב שני חדשים קודם כלות זמן גמר החוזה לחתום על חוזה חדש לפחות חודש אחד קודם כלות זמן החוזה. אם היתה הסכמה בכתב בין בעל הבית והשוכר, אז נחשב השוכר לדייר לעתיד. ואם השוכר לא עשה זאת רשאי בעל הבית להשכיר את הדירה לאחר".
בגלל שהדולר ירד בעל הדירה רוצה להעלות את המחיר בתום 12 החודשים.
השאלה שלי האם הסעיף הנ"ל מקנה לי זכות לחידוש החוזה ואם כן לתקופה של כמה זמן יוכל להיות החידוש , והאם הסעיף אומר שתנאי החוזה החדש יהיו זהים לחוזה הזה או רק מתייחס לאופציה של אפשרות חידוש אך בעל הדירה יכול לנקוב בכל סכום שיעלה על דעתו בחידוש חוזה השכירות.
דבר נוסף- מעבר לסעיף הזה אין כל סעיף המתייחס לתקופת אופציה או לתנאי חידוש חוזה
החוזה הוא לתקופה של שנה.
בחוזה יש את הסעיף הזה:"אם השוכר רוצה לחדש את החוזה עליו להודיע להמשכיר בכתב שני חדשים קודם כלות זמן גמר החוזה לחתום על חוזה חדש לפחות חודש אחד קודם כלות זמן החוזה. אם היתה הסכמה בכתב בין בעל הבית והשוכר, אז נחשב השוכר לדייר לעתיד. ואם השוכר לא עשה זאת רשאי בעל הבית להשכיר את הדירה לאחר".
בגלל שהדולר ירד בעל הדירה רוצה להעלות את המחיר בתום 12 החודשים.
השאלה שלי האם הסעיף הנ"ל מקנה לי זכות לחידוש החוזה ואם כן לתקופה של כמה זמן יוכל להיות החידוש , והאם הסעיף אומר שתנאי החוזה החדש יהיו זהים לחוזה הזה או רק מתייחס לאופציה של אפשרות חידוש אך בעל הדירה יכול לנקוב בכל סכום שיעלה על דעתו בחידוש חוזה השכירות.
דבר נוסף- מעבר לסעיף הזה אין כל סעיף המתייחס לתקופת אופציה או לתנאי חידוש חוזה
נא להפנות השאלה לפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
26/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשר לשכירת דירה והזכויות שמגיעות לשוכר
מירב
25/05/08
רציתי לשאול האם כאשר אני שוכרת דירה, ואחרי זמן מה יש בעיות בצנרת או בעיות של סתימה בצינורות, האם אני צריכה לממן את התיקונים או שבעל הדירה צריך לממן?
שאלה שניה - האם מותר לי להתקין מחשב שלי בדירה המושכרת?
שאלה שניה - האם מותר לי להתקין מחשב שלי בדירה המושכרת?
זכויות שוכר וחובות משכיר
עו"ד זהר ארד
מנהל
26/05/08
מירב שלום,
בדר"כ נהוג ומקובל שהמשכיר הוא זה שאחראי לתיקון נזקים ו/או בלאי בתשתיות המושכר, כגון בעיות אינסטלציה, חשמל, רטיבות וכיו"ב. יחד עם זאת יש לבדוק את הוראות הסכם השכירות עליו חתמת. ישנם מקרים בהם מצוין בהסכם כי המשכיר אחראי לנזקים הנובעים מבלאי סביר בלבד, ולכן אם יוכח למשל שסתימה בשירותים נוצרה כתוצאה מתחזוקה לא נאותה של המושכר (לדוגמא - זריקת כמות גדולה של מגבונים לאסלה אשר גרמה לסתימה) האחריות לתיקון תחול על השוכר.
שאלתך השניה לגבי מחשב לא ברורה. התקנה של מחשב אינה מצריכה שינויים במושכר. תחברי לחשמל ותתחילי לגלוש.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בדר"כ נהוג ומקובל שהמשכיר הוא זה שאחראי לתיקון נזקים ו/או בלאי בתשתיות המושכר, כגון בעיות אינסטלציה, חשמל, רטיבות וכיו"ב. יחד עם זאת יש לבדוק את הוראות הסכם השכירות עליו חתמת. ישנם מקרים בהם מצוין בהסכם כי המשכיר אחראי לנזקים הנובעים מבלאי סביר בלבד, ולכן אם יוכח למשל שסתימה בשירותים נוצרה כתוצאה מתחזוקה לא נאותה של המושכר (לדוגמא - זריקת כמות גדולה של מגבונים לאסלה אשר גרמה לסתימה) האחריות לתיקון תחול על השוכר.
שאלתך השניה לגבי מחשב לא ברורה. התקנה של מחשב אינה מצריכה שינויים במושכר. תחברי לחשמל ותתחילי לגלוש.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד במכירת דירה (לא מקבלן)
מוכר הדירה
25/05/08
שתי שאלות:
קיבלתי ייעוץ מעו"ד שאמר שיטפל לי בתיק רק עם אני אביא גם את הקונה אליו מכיוון שאין לו זמן כרגע ודבר כזה יחסוך המון זמן בטיפול ולא יפגע באינטרס של מי מאיתנו. יש אמת בדבר?
מה שכ"ט המקובל בעסקה מסוג זה? והאם זה חל על שני הצדדים?
תודה,
ניר
קיבלתי ייעוץ מעו"ד שאמר שיטפל לי בתיק רק עם אני אביא גם את הקונה אליו מכיוון שאין לו זמן כרגע ודבר כזה יחסוך המון זמן בטיפול ולא יפגע באינטרס של מי מאיתנו. יש אמת בדבר?
מה שכ"ט המקובל בעסקה מסוג זה? והאם זה חל על שני הצדדים?
תודה,
ניר
מומלץ לך לחפש עו"ד אחר
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושה או טאבו
ירון
25/05/08
אני יתום ונודע לי לאחרונה שסבי נפטר והוריש לדודי דירה, ע"י רישום בטאבו. האם אני יכול לתבוע לחלקו של אבי או שמא הרישום בטאבו מונע זאת? (הרישום נעשה לפני שנה).
רישום ירושה
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/05/08
ירון שלום,
רישום של ירושה בטאבו מתבצע באמצעות צו ירושה. ההליך לקבלת צו ירושה כולל, בין היתר, פרסום הבקשה למתן צו הירושה בעיתון ומשלוח הודעה ליורשים, בכדי לאפשר לכל מי שמעוניין לטעון כנגד הצוואה/ירושה להגיש התנגדות.
בהנחה והירושה אכן נרשמה בטאבו אזי נראה ש"איחרת את הרכבת" מבחינת הגשת התנגדות אך יש כמובן לבדוק את תקינות ההליך לקבלת צו הירושה ויתכן וימצא פתח לתקוף את ההליך בבית משפט.
שאלות נוספות בעניין זה אנא הפנה לפורום דיני משפחה.
זהר ארד, עו"ד
רישום של ירושה בטאבו מתבצע באמצעות צו ירושה. ההליך לקבלת צו ירושה כולל, בין היתר, פרסום הבקשה למתן צו הירושה בעיתון ומשלוח הודעה ליורשים, בכדי לאפשר לכל מי שמעוניין לטעון כנגד הצוואה/ירושה להגיש התנגדות.
בהנחה והירושה אכן נרשמה בטאבו אזי נראה ש"איחרת את הרכבת" מבחינת הגשת התנגדות אך יש כמובן לבדוק את תקינות ההליך לקבלת צו הירושה ויתכן וימצא פתח לתקוף את ההליך בבית משפט.
שאלות נוספות בעניין זה אנא הפנה לפורום דיני משפחה.
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
לין
24/05/08
האם ניתן להעביר דירת מגורים בין אחים?
כן.
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניוד זכויות
מירית
24/05/08
שלום רב,
אם ישנם זכויות בנייהעל הגג, האם קיימת אפשרות לנייד זכויות אלה לחלק אחר בנניין/לקומות אחרות??
תודה
אם ישנם זכויות בנייהעל הגג, האם קיימת אפשרות לנייד זכויות אלה לחלק אחר בנניין/לקומות אחרות??
תודה
זכויות בניה
עו"ד זהר ארד
מנהל
24/05/08
מירית שלום,
המונח "ניוד זכויות" הוא מושג חדש יחסית ומתייחס להעברת זכויות בניה מבניין אחד לבניין אחר. אם אני מבין נכון, שאלתך נוגעת לא לניוד זכויות אלא לאפשרות של ניצול זכויות הבניה הקיימות במגרש/בניין קיים.
עליך לבדוק אם התב"ע (תוכנית בניין עיר) מאפשרת זאת. לשם כך מומלץ להתיעץ עם אדריכל.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
המונח "ניוד זכויות" הוא מושג חדש יחסית ומתייחס להעברת זכויות בניה מבניין אחד לבניין אחר. אם אני מבין נכון, שאלתך נוגעת לא לניוד זכויות אלא לאפשרות של ניצול זכויות הבניה הקיימות במגרש/בניין קיים.
עליך לבדוק אם התב"ע (תוכנית בניין עיר) מאפשרת זאת. לשם כך מומלץ להתיעץ עם אדריכל.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשום הערות אזהרה במרשם המקרקעין לפי פסק דין מבית המשפט העליון
רחל
24/05/08
שלום
לאחר שעברתי על כל השאלות בפורום מהראשון ועד האחרונה לא מצאתי משהו דומה למקרה שלי.
בידי פסק דין מבית המשפט העליון ע"א 6360/98 לרישום שתי הערות אזהרה במרשם המקרקעין
ציטוט.
"[1] האחת לעינין הצמדת החצר לדירת הקרקע וההסכמה לבניה.
[2] השניה לעינין הצמדת הגג לקומה א' ולעינין איסור הבניה על הגג
אלא בהסכמת כל הצדדים"
סוף ציטוט
הבהרה
על פי פסק הדין בעלי ואני בעלי דירת הקרקע והחצר, ואחותי בעלת קומה א'
הנכס כולו עדיין על שם אבינו המנוח.
יש לי עו"ד שמייצג אותי מתחילת הדרך 1993 אך בזמן האחרן עשה כמה טעויות סופר שלא הסבו לי נזק אלה העריך את ההליכים
כאשר היה עורך דיני מנהל בכדי לרשום את הערות במרשם המקרקעין
סרבו לרשום את ההערות בטוענה שמספר הגוש והחלקה לא מופיע בפסק הדין של בית המשפט העליון, אך עורך דיני לא עמד על כך
שבפסק הדין כתוב ציטוט ,"ערעור של פסק דינו של בית משפט המחוזי בתל אביב-יםו מיום 6.8.98 בת"א 203/93 שניתן על ידי כבוד השופטת ד"ר דרורה פלפל" .............. "להסכם זה אנו נותנים תוקף של פסק דין, והוא יבוא תחת פסק דינו של בית משפט המחוזי"
ובפסק הדין של בית המשפט המחוזי כן כתוב גוש, חלקה ותת חלקות
עורך דיני פנה לבית המשפט העליון בבקשה להוסיף בפסק הדין גוש וחלקה לפני כשנה, אך ב-23/8/07 ההחלטה הייתה לתגובת הצד שכנגד
ב-7/10/07 הוערך המועד לתיקון פסק הדין ל-15/10/07
וב-11/11/07 ההחלטה הייתה שבעלי ואני המשיבים נכין פסיקתא מתאימה שתאושר ע"י המערערת [אחותי].
וכאן התחילה הסחבת. שאחותי מנסה לשפר עמדות כל בקשתי היא על פסק הדין כלשונו להוסיף גוש וחלקה עד היום אין תיקו אחותי מערימה קשיים. רוצה לשפר עמדות
ו/או העברת הדיון לבית משפט לעיניני משפחה,
מה שנראה תמוהה למיטב ידעתי פסק דין של בית משפט עליון גובר על כל פסק דין אחר.
.שאלתי איך בעלי ואני יכולים להביא את רישום הערות במנהל עם פסקי הדין שבידינו,
אנו רוצים לפחות שהערות ירשמו במינהל שמה יקרה לנו משהו רע לפחות שלילדינו ונכדינו יהיה משהו להאחז.
תודה על סבלנותכם.
רחל
נ.ב
אני מעבירה את התוכן גם בהודעה דחופה אין לי מה להסתיר, נהפוכהו
פסק הדין מופיע בגוגל, ובפסקי דין של בתי המשפט.
אני מבקשת לסיים צעד אחד שנמשך משנת 1992
מידע נוסף: רישום מקרקעין
לאחר שעברתי על כל השאלות בפורום מהראשון ועד האחרונה לא מצאתי משהו דומה למקרה שלי.
בידי פסק דין מבית המשפט העליון ע"א 6360/98 לרישום שתי הערות אזהרה במרשם המקרקעין
ציטוט.
"[1] האחת לעינין הצמדת החצר לדירת הקרקע וההסכמה לבניה.
[2] השניה לעינין הצמדת הגג לקומה א' ולעינין איסור הבניה על הגג
אלא בהסכמת כל הצדדים"
סוף ציטוט
הבהרה
על פי פסק הדין בעלי ואני בעלי דירת הקרקע והחצר, ואחותי בעלת קומה א'
הנכס כולו עדיין על שם אבינו המנוח.
יש לי עו"ד שמייצג אותי מתחילת הדרך 1993 אך בזמן האחרן עשה כמה טעויות סופר שלא הסבו לי נזק אלה העריך את ההליכים
כאשר היה עורך דיני מנהל בכדי לרשום את הערות במרשם המקרקעין
סרבו לרשום את ההערות בטוענה שמספר הגוש והחלקה לא מופיע בפסק הדין של בית המשפט העליון, אך עורך דיני לא עמד על כך
שבפסק הדין כתוב ציטוט ,"ערעור של פסק דינו של בית משפט המחוזי בתל אביב-יםו מיום 6.8.98 בת"א 203/93 שניתן על ידי כבוד השופטת ד"ר דרורה פלפל" .............. "להסכם זה אנו נותנים תוקף של פסק דין, והוא יבוא תחת פסק דינו של בית משפט המחוזי"
ובפסק הדין של בית המשפט המחוזי כן כתוב גוש, חלקה ותת חלקות
עורך דיני פנה לבית המשפט העליון בבקשה להוסיף בפסק הדין גוש וחלקה לפני כשנה, אך ב-23/8/07 ההחלטה הייתה לתגובת הצד שכנגד
ב-7/10/07 הוערך המועד לתיקון פסק הדין ל-15/10/07
וב-11/11/07 ההחלטה הייתה שבעלי ואני המשיבים נכין פסיקתא מתאימה שתאושר ע"י המערערת [אחותי].
וכאן התחילה הסחבת. שאחותי מנסה לשפר עמדות כל בקשתי היא על פסק הדין כלשונו להוסיף גוש וחלקה עד היום אין תיקו אחותי מערימה קשיים. רוצה לשפר עמדות
ו/או העברת הדיון לבית משפט לעיניני משפחה,
מה שנראה תמוהה למיטב ידעתי פסק דין של בית משפט עליון גובר על כל פסק דין אחר.
.שאלתי איך בעלי ואני יכולים להביא את רישום הערות במנהל עם פסקי הדין שבידינו,
אנו רוצים לפחות שהערות ירשמו במינהל שמה יקרה לנו משהו רע לפחות שלילדינו ונכדינו יהיה משהו להאחז.
תודה על סבלנותכם.
רחל
נ.ב
אני מעבירה את התוכן גם בהודעה דחופה אין לי מה להסתיר, נהפוכהו
פסק הדין מופיע בגוגל, ובפסקי דין של בתי המשפט.
אני מבקשת לסיים צעד אחד שנמשך משנת 1992
מידע נוסף: רישום מקרקעין
מקרה מורכב, מיוחד וספציפי מידי למענה בפורום - ככל שפנית ב"פניה דחופה" תקבלי מענה אישי
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת שני בתים מהמנהל
אורן
24/05/08
האם יש אפשרות להחכיר מהמנהל שתי בתים עם שטח אדמה של חצי דונם, חלקה עם בית בישוב קהילתי וחלקה עם בית בקיבוץ ?
מומלץ לברר זאת במשרדי מינהל מקרקעי ישראל
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היכן מגישים תביעה לפינוי
זיו
24/05/08
שלום רב,
ברצוני להגיש תביעה לפינוי דייר אשר הפסיק לשלם דמי שכירות
הדירה בפתח תקווה האם אני יכול להגיש את התביעה בתל אביב מכיוון שזה המקום בו נחתם החוזה ונוהל המו"מ?
ברצוני להגיש תביעה לפינוי דייר אשר הפסיק לשלם דמי שכירות
הדירה בפתח תקווה האם אני יכול להגיש את התביעה בתל אביב מכיוון שזה המקום בו נחתם החוזה ונוהל המו"מ?
נא להפנות השאלה לפורום בתי משפט
עו"ד זהר ארד
מנהל
24/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נבנה ללא היתר האם רשאי לקבלו?
אודי
24/05/08
האם מבנה שמשמש למטרות עסקיות ומבנה קטן מאוד (קיוסק..)שנבנה לפני המון שנים (30 שנים ) ונבנה ללא שום היתר בניה בכלל או היתר כלשהוא האם יכול בעל המבנה לקום ולבקש היתרים(רשיון עסק...) ויש סיכוי שהוא יקבל אותו?
יש לבדוק במחלקת רישוי בעירייה
עו"ד זהר ארד
מנהל
24/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
