פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
אי ביצוע העברה בטאבו
אליהו
07/08/08
שלום רב
דירה ששנמכרה והקונה לא ביצע העברה בטאבו,( נרכשה מאדם פרטי) איזה סיכונים יש למוכר ולקונה במצב זה? והאם יש מגבלה חוקית בה הרישום בטאבו חייב להתבצע או הערת ההזהרה יכולה להישאר לנצח?
תודה רבה
דירה ששנמכרה והקונה לא ביצע העברה בטאבו,( נרכשה מאדם פרטי) איזה סיכונים יש למוכר ולקונה במצב זה? והאם יש מגבלה חוקית בה הרישום בטאבו חייב להתבצע או הערת ההזהרה יכולה להישאר לנצח?
תודה רבה
אי ביצוע העברת בעלות במקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
08/08/08
אליהו שלום
העובדה כי הדירה לא נרשמה על שמך ויש לטובתך רק הערת אזהרה יכולה לעורר בעיות מסוגים שונים. כך למשל- תהיה לך בעיה במכירת הדירה, בנטילת משכנתא, אתה חשוף לסיכונים שיוטלו עיקולים על הדירה בגין חובות של המוכר ועוד. חייבים להסדיר הנושא. ככל שהזמן חולף, מנסיון, צצים בעיות נוספות. למשל- המוכר נפטר ואתה נאלץ להתמודד עם יורשיו , תשלומים חדשים שצצים (למשל, חיובים בהיטל השבחה) ועוד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
העובדה כי הדירה לא נרשמה על שמך ויש לטובתך רק הערת אזהרה יכולה לעורר בעיות מסוגים שונים. כך למשל- תהיה לך בעיה במכירת הדירה, בנטילת משכנתא, אתה חשוף לסיכונים שיוטלו עיקולים על הדירה בגין חובות של המוכר ועוד. חייבים להסדיר הנושא. ככל שהזמן חולף, מנסיון, צצים בעיות נוספות. למשל- המוכר נפטר ואתה נאלץ להתמודד עם יורשיו , תשלומים חדשים שצצים (למשל, חיובים בהיטל השבחה) ועוד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שוטפות ורישום בטאבו על קרקע משוטפת
אסף
07/08/08
שלום ותודה מראש
אבקש את עזרתכם בנושא הנ"ל.
ישנה קרקע משותפת לארבעה משפחות ששטחה כ-2000 ממ"ר ורשומה בנסך כמשותפת לארבעה חלקים, ובנויים עלייה 4 דירות לפי חלוקה שווה של בית לכל רבע קרקע. אני בעל רבע מקרקע זאת.
שאלתי היא: כיצד נוכל לרשום כל חלקה בנפרד בטאבו על מנת למכור את חלקתי (שהיא רבע מהקרקע המשותפת) שאימי ז"ל הורישה לנו.
נאמר לי שאנו חייבים בפירוק שותפות וזה מחייב הוצאות ושכר עו"ד לכל ארבע המשפחות, בנוסף לכך שאר הגרים בחלקות אינם רוצים לשלם או לחתום מה עלי לעשות על מנת למכור באופן חוקי את חלקתי זאת ללא תלות באחרים. תודה רבה אסף.
אבקש את עזרתכם בנושא הנ"ל.
ישנה קרקע משותפת לארבעה משפחות ששטחה כ-2000 ממ"ר ורשומה בנסך כמשותפת לארבעה חלקים, ובנויים עלייה 4 דירות לפי חלוקה שווה של בית לכל רבע קרקע. אני בעל רבע מקרקע זאת.
שאלתי היא: כיצד נוכל לרשום כל חלקה בנפרד בטאבו על מנת למכור את חלקתי (שהיא רבע מהקרקע המשותפת) שאימי ז"ל הורישה לנו.
נאמר לי שאנו חייבים בפירוק שותפות וזה מחייב הוצאות ושכר עו"ד לכל ארבע המשפחות, בנוסף לכך שאר הגרים בחלקות אינם רוצים לשלם או לחתום מה עלי לעשות על מנת למכור באופן חוקי את חלקתי זאת ללא תלות באחרים. תודה רבה אסף.
,תשובה
אבי
07/08/08
ברור לך שבלי להוציא כסף מהכיס זה לא ילך ואתה מציין זאת בעצמך. אתה חייב לבדוק אופציה של תביעה לפירוק שיתוף כנגד שאר הבעלים, כל זאת כמובן אם הם אינם מעוניינים לרכוש את חלקך במקרקעין.
ייצוג שני צדדים בעסקת קנייה/מכירה
צבי
07/08/08
האם יכול עורך דין לייצג את מוכר הדירה ואת הקונה באותה העיסקה (דירה יד שנייה לא מקבלן)?
האם יש חוק שמונע ממנו לעשות כך?
תודה מראש
האם יש חוק שמונע ממנו לעשות כך?
תודה מראש
במקרה שכזה אין מניעה שעוה"ד ייצג את שני הצדדים
עו"ד עמית דביר
מנהל
07/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מס שבח
דידי
07/08/08
ברצוני למכור דירת מגורים מזכה, אין לי דירות/ בתים נוספים ולא מכרתי בארבע שנים האחרונות דירה, בדירה אותה אני רוצה למכור מתגוררת דירת מוגנת, האם אוכל לקבל פטור ממס שבח לפי סעיף 49 אם מתגוררת דירת מוגנת ?
פטור ממס שבח
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
07/08/08
דידי שלום
מתן ייעוץ בעניין פטור ממס שבח, באמצעות הפורום, מבלי לקבל ממך פרטים מלאים ורלבנטים לבחינת זכאותך לפטור ממס שבח איננו רציני ואחראי. אני ממליצה כי תפנה לעו"ד בתחום המקרקעין לקבל ממנו חוות דעת בעניין זכאותך לפטור ממס שבח.
אתה מציין כי הדירה הינה"דירת מגורים מזכה" אך זה מונח משפטי שיש לבדוק כי הדירה אכן עונה על התנאים הקבועים בחוק.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מתן ייעוץ בעניין פטור ממס שבח, באמצעות הפורום, מבלי לקבל ממך פרטים מלאים ורלבנטים לבחינת זכאותך לפטור ממס שבח איננו רציני ואחראי. אני ממליצה כי תפנה לעו"ד בתחום המקרקעין לקבל ממנו חוות דעת בעניין זכאותך לפטור ממס שבח.
אתה מציין כי הדירה הינה"דירת מגורים מזכה" אך זה מונח משפטי שיש לבדוק כי הדירה אכן עונה על התנאים הקבועים בחוק.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שבעל פה
ניר
07/08/08
ממש לפני חתימה על החוזה (לאחר שלושה שבועות) וללא זכרון דברים, אלא הסכם שבעל פה, חזר בו הקונה מההסכם והעלה דרישות חדשות (שמאות)
מה המשמעות של הפרה כזו (במידה ואגיע לתביעות קטנות)
מה נהוג בנוגע לשכר טרחה, כאשר לא נחתם הסכם בפועל
מה המשמעות של הפרה כזו (במידה ואגיע לתביעות קטנות)
מה נהוג בנוגע לשכר טרחה, כאשר לא נחתם הסכם בפועל
הפרת הסכם בעל פה
| עו"ד שרון עזרא
07/08/08
ניר שלום
מו"מ יש לנהל בתום לב. יתכן שיש לך עילה לטעון לניהול מו"מ בחוסר תום לב, אך יש לבחון עובדתית מהם הדרישות החדשות שהועלו, מדוע לא הועלו קודם, והאם הם סבירות. לגבי שכ"ט- מחד, עבודת עוה"ד נעשתה. מאידך, העבודה לא הושלמה שלא באשמתך, ואני מניחה כי תהיה עסקה אחרת במקומה . עליך להגיע להסכם עם עוה"ד בעניין זה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מו"מ יש לנהל בתום לב. יתכן שיש לך עילה לטעון לניהול מו"מ בחוסר תום לב, אך יש לבחון עובדתית מהם הדרישות החדשות שהועלו, מדוע לא הועלו קודם, והאם הם סבירות. לגבי שכ"ט- מחד, עבודת עוה"ד נעשתה. מאידך, העבודה לא הושלמה שלא באשמתך, ואני מניחה כי תהיה עסקה אחרת במקומה . עליך להגיע להסכם עם עוה"ד בעניין זה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בעיה עם הבעל בית ..help needed!
תומר
07/08/08
היי אני מאוד מקווה שמישהו כאן יוכל לתת לי ייעוץ , יש לנו מצב כמעט דימיוני:
אנחנו שלושה שותפים שגרים בדירה בפינת יעקוב אבינו ורגר, מסיימים בקרוב את החוזה( עוברים לדירה הרבה יותר טובה...
יש לנו דלת כניסה לבית שיכולה להכנס למוזיאון- ותמיד היא הייתה קשה מעט לפתיחה( הסיבוב של הידית) אבל לא משהו נוראי. בשבועות האחרונים המצב החמיר מעט, ובאחת מהפעמים הרבות שבעל הבית ניגש להראות את הדירה לדיירים עתידיים הסבתי את תשומת ליבו לבעיה, והוא כהרגלו עד שמשהו לא מתקלקל הוא לא מתקן. חשוב לציין שהוא (בעל הבית ) מרבה להגיע לדירה בחודשים האחרונים - להראות את הדירה, ולכן "יצא לו" להשתמש בדלת מספר רב של פעמים...
שלשום באחת בלילה שווקה הדלת חיים, ואנחנו ( אני, השותפים שלי וידידה שבאה ללמוד אצלנו והייתה צריכה ללכת הביתה) נותרנו כלואים בבית ( וזה לא בית קרקע). ניסינו ככל שיכלנו לפתוח את הדלת אך כל נסיונותינו עלו בתוהו. בסופו של דבר התקשרנו לבעל הבית והבהרנו לו את חומרת הבעיה והצענו להזמין פורץ ולתת לו את הקבלה, אך הוא אמר שהוא לא ישלם על פורץ ושאין לו תשובות בשבילינו בשעה כזאת. אחרי ויכוחים רבים הוא הסכים בטובו להגיע לנסות לפתוח את הדלת בעצמו, ואף הזהיר אותנו שאם הוא יצליח לפתוח אותה זה יעלה לנו הרבה מאוד כסף על זה שהקפצנו אותו באמצע הלילה.
כמובן שהוא הגיע ולא הצליח לפתוח את הדלת, הזמין פורץ שפרץ את הדלת ולמחרת תיקן אותה.
לפיו, התיקון עלה 1100 ש"ח והקריאה לפורץ באחת בלילה עלתה 400 ש"ח (למרות שהפורץ הודה ואמר שהוא בד"כ לוקח 400 אבל לו הוא לקח פחות). כל זאת הוא סיפר לי למחרת כשהוא בא (כהרגלו בלי להודיע) להראות את הדירה לשותפים פוטנציאליים. הוא ציין שהוא לא מוותר על תיקון הדלת שעלה 1100 ש"ח ומוכן לספוג את העלות, אבל בשום פנים ואופן הוא לא מוכן לשלם את 400 השקלים על הקריאה המאוחרת לפורץ, בגלל שאנחנו היינו אמורים לדווח שיש תקלה בדלת ואז לא היינו מגיעים למצב הנ"ל.
כמובן שהדרישה שלו נשמעת מגוחכת באוזניי כל אחד ששומע את הסיפור, מה גם שאם הייתה בעיה שהיינו אמורים להבחין בה, הרי שגם הוא היה פה מספיק פעמים בשביל להבחין בה בעצמו.
האבסורד לא נגמר פה, הוא השווה את המקרה שלנו (שנכלאנו בתוך בית - פשוטו כמשמעו) לפיצוץ של דוד שמש ואמר שבמצב כזה הוא יכול לחכות יום יומיים לפני טיפול בבעיה. כמובן שהבהרתי לו שההשוואה מגוחכת שכן אין להשוות בין פחות מקלחת אחת ביום לבין אנשים שלא יכולים לצאת מהבית. שוב פעם הוא כשל מלהגיב.
ואז הגיע הטיעון הבא מפיו - שהיינו יכולים לחכות עד 8 בבוקר לפורץ.. כמו שאמרתי קודם, הייתה אצלינו ידידה שלמדה איתנו והייתה צריכה ללכת הבייתה, השותפה הייתה צריכה ללכת לעבודה בשש בבוקר, ואחרי שכל זה נאמר התשובה שלו הייתה פשוטה - " אז תגיד לשותפה לשלם, כי היא זאת שלא יכלה לחכות...." .
דילגתי כמה שורות על מנת שכל מי שקורא ירגע מהצחוק המתגלגל שבטח אחז אותו.
לסיכום, וכאן אני נזקק לייעוץ, הבעיה היא כזאת:
אני יודע שהאשמה לא עלינו ומצידי שיתבע אותנו, אבל כל התשלומים של השכירות כבר אצלו( נפדו כבר - אנחנו בחודשיים האחרונים ומשלמים פעם בשלושה חודשים) , לכן העיניין האחרון שנותר זה הצ'ק ביטחון. כפי שבוודאי שמתם לב , בעל הבית השתגע, ואין לדעת איזה צעדים הוא עלול לנקוט. מה עושים?! אני יכול לבטל את הצ'ק בטחון אבל אז תהייה לו עילה לתבוע אותנו על ביטול הצ'ק.
אם אני לא מבטל, הוא עלול לפדות אותו ואז זה אנחנו אלה שנצטרך "לרדוף" אחריו.
זאת הדילמה, כולי תיקווה שמיטב המוחות כאן יחלצו לעזרתנו
אנחנו שלושה שותפים שגרים בדירה בפינת יעקוב אבינו ורגר, מסיימים בקרוב את החוזה( עוברים לדירה הרבה יותר טובה...
יש לנו דלת כניסה לבית שיכולה להכנס למוזיאון- ותמיד היא הייתה קשה מעט לפתיחה( הסיבוב של הידית) אבל לא משהו נוראי. בשבועות האחרונים המצב החמיר מעט, ובאחת מהפעמים הרבות שבעל הבית ניגש להראות את הדירה לדיירים עתידיים הסבתי את תשומת ליבו לבעיה, והוא כהרגלו עד שמשהו לא מתקלקל הוא לא מתקן. חשוב לציין שהוא (בעל הבית ) מרבה להגיע לדירה בחודשים האחרונים - להראות את הדירה, ולכן "יצא לו" להשתמש בדלת מספר רב של פעמים...
שלשום באחת בלילה שווקה הדלת חיים, ואנחנו ( אני, השותפים שלי וידידה שבאה ללמוד אצלנו והייתה צריכה ללכת הביתה) נותרנו כלואים בבית ( וזה לא בית קרקע). ניסינו ככל שיכלנו לפתוח את הדלת אך כל נסיונותינו עלו בתוהו. בסופו של דבר התקשרנו לבעל הבית והבהרנו לו את חומרת הבעיה והצענו להזמין פורץ ולתת לו את הקבלה, אך הוא אמר שהוא לא ישלם על פורץ ושאין לו תשובות בשבילינו בשעה כזאת. אחרי ויכוחים רבים הוא הסכים בטובו להגיע לנסות לפתוח את הדלת בעצמו, ואף הזהיר אותנו שאם הוא יצליח לפתוח אותה זה יעלה לנו הרבה מאוד כסף על זה שהקפצנו אותו באמצע הלילה.
כמובן שהוא הגיע ולא הצליח לפתוח את הדלת, הזמין פורץ שפרץ את הדלת ולמחרת תיקן אותה.
לפיו, התיקון עלה 1100 ש"ח והקריאה לפורץ באחת בלילה עלתה 400 ש"ח (למרות שהפורץ הודה ואמר שהוא בד"כ לוקח 400 אבל לו הוא לקח פחות). כל זאת הוא סיפר לי למחרת כשהוא בא (כהרגלו בלי להודיע) להראות את הדירה לשותפים פוטנציאליים. הוא ציין שהוא לא מוותר על תיקון הדלת שעלה 1100 ש"ח ומוכן לספוג את העלות, אבל בשום פנים ואופן הוא לא מוכן לשלם את 400 השקלים על הקריאה המאוחרת לפורץ, בגלל שאנחנו היינו אמורים לדווח שיש תקלה בדלת ואז לא היינו מגיעים למצב הנ"ל.
כמובן שהדרישה שלו נשמעת מגוחכת באוזניי כל אחד ששומע את הסיפור, מה גם שאם הייתה בעיה שהיינו אמורים להבחין בה, הרי שגם הוא היה פה מספיק פעמים בשביל להבחין בה בעצמו.
האבסורד לא נגמר פה, הוא השווה את המקרה שלנו (שנכלאנו בתוך בית - פשוטו כמשמעו) לפיצוץ של דוד שמש ואמר שבמצב כזה הוא יכול לחכות יום יומיים לפני טיפול בבעיה. כמובן שהבהרתי לו שההשוואה מגוחכת שכן אין להשוות בין פחות מקלחת אחת ביום לבין אנשים שלא יכולים לצאת מהבית. שוב פעם הוא כשל מלהגיב.
ואז הגיע הטיעון הבא מפיו - שהיינו יכולים לחכות עד 8 בבוקר לפורץ.. כמו שאמרתי קודם, הייתה אצלינו ידידה שלמדה איתנו והייתה צריכה ללכת הבייתה, השותפה הייתה צריכה ללכת לעבודה בשש בבוקר, ואחרי שכל זה נאמר התשובה שלו הייתה פשוטה - " אז תגיד לשותפה לשלם, כי היא זאת שלא יכלה לחכות...." .
דילגתי כמה שורות על מנת שכל מי שקורא ירגע מהצחוק המתגלגל שבטח אחז אותו.
לסיכום, וכאן אני נזקק לייעוץ, הבעיה היא כזאת:
אני יודע שהאשמה לא עלינו ומצידי שיתבע אותנו, אבל כל התשלומים של השכירות כבר אצלו( נפדו כבר - אנחנו בחודשיים האחרונים ומשלמים פעם בשלושה חודשים) , לכן העיניין האחרון שנותר זה הצ'ק ביטחון. כפי שבוודאי שמתם לב , בעל הבית השתגע, ואין לדעת איזה צעדים הוא עלול לנקוט. מה עושים?! אני יכול לבטל את הצ'ק בטחון אבל אז תהייה לו עילה לתבוע אותנו על ביטול הצ'ק.
אם אני לא מבטל, הוא עלול לפדות אותו ואז זה אנחנו אלה שנצטרך "לרדוף" אחריו.
זאת הדילמה, כולי תיקווה שמיטב המוחות כאן יחלצו לעזרתנו
תשלום עבור תיקון דלת שכורה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
07/08/08
תומר שלום
לגבי השאלה האם יש במקרה דנן עילה לביטול שיק הבטחון- נא לפנות לפורום דיני בנקאות.
בכל מקרה, אם יש עילה לביטול השיק, תוכל לעשות כן אחרי שהשיק הופקד. אם על השיק רשום "לבטחון בלבד" לא ניתן להפקידו בבנק ועל בעל הבית להגישו ללשכת ההוצאה לפועל. אז תוכל להגיש בקשת רשות להתגונן ולהעלות שם את טענותייך כי אינך חייב בתשלום.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לגבי השאלה האם יש במקרה דנן עילה לביטול שיק הבטחון- נא לפנות לפורום דיני בנקאות.
בכל מקרה, אם יש עילה לביטול השיק, תוכל לעשות כן אחרי שהשיק הופקד. אם על השיק רשום "לבטחון בלבד" לא ניתן להפקידו בבנק ועל בעל הבית להגישו ללשכת ההוצאה לפועל. אז תוכל להגיש בקשת רשות להתגונן ולהעלות שם את טענותייך כי אינך חייב בתשלום.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח?
ראובן
07/08/08
שלום רב,
אחותנו(שהיתה רווקה)ניפטרה לפני כ-5 שנים והורישה שני דירות , היורשים הם 4 אחיה של הניפטרת.
דירה אחת נימכרה לפני כ-3 שנים והרווח חולק בין היורשים.
כעת רוצים לימכור את הדירה השנייה,האם נחוייב במס שבח(כי אין הפרש של 4 שנים)או שיש פטור מכך?
תודה
אחותנו(שהיתה רווקה)ניפטרה לפני כ-5 שנים והורישה שני דירות , היורשים הם 4 אחיה של הניפטרת.
דירה אחת נימכרה לפני כ-3 שנים והרווח חולק בין היורשים.
כעת רוצים לימכור את הדירה השנייה,האם נחוייב במס שבח(כי אין הפרש של 4 שנים)או שיש פטור מכך?
תודה
פטור ממס שבח
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
07/08/08
ראובן שלום
יש מספר סעיפים שונים בחוק המאפשרים לקבל פטור ממס שבח. יש לבדוק באיזה סעיף פטור עשו שימוש בעת המכירה הקודמת והאם יש פטור אחר שניתן לעשות בו שימוש במקרה זה. יש לפנות לעו"ד המתמחה בדיני מקרקעין ומיסוי כדי שיבחון את הזכאות לפטור.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש מספר סעיפים שונים בחוק המאפשרים לקבל פטור ממס שבח. יש לבדוק באיזה סעיף פטור עשו שימוש בעת המכירה הקודמת והאם יש פטור אחר שניתן לעשות בו שימוש במקרה זה. יש לפנות לעו"ד המתמחה בדיני מקרקעין ומיסוי כדי שיבחון את הזכאות לפטור.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה במתנה שלא לקרוב!
בני
07/08/08
כולם מדברים על נושא העברת דירה במתנה בין קרובים, מה אומר החוק לגביי העברת דירה שלא בין קרובים? נניח בין הורה חורג לשעבר לצאצא של בן הזוג לשעבר.
העברת דירה במתנה לקרוב
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
07/08/08
בני שלום
העברת דירה במתנה לקרוב הינה עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין, אלא, שבמקרים מסוימים, היא פטורה ממס שבח והתשלום בגין מס רכישה הינו מופחת.
לשם כך יש לבדוק האם הקירבה בין המעביר לנעבר אכן מזכה בפטור/הקלה. את הבדיקה יש לעשות ע"י עו"ד המתמחה בדיני מקרקעין.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
העברת דירה במתנה לקרוב הינה עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין, אלא, שבמקרים מסוימים, היא פטורה ממס שבח והתשלום בגין מס רכישה הינו מופחת.
לשם כך יש לבדוק האם הקירבה בין המעביר לנעבר אכן מזכה בפטור/הקלה. את הבדיקה יש לעשות ע"י עו"ד המתמחה בדיני מקרקעין.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתנה לאדם זר
עו"ד עמית דביר
07/08/08
בני שלום,להוסיף על דבריה של עו"ד עזרא, אכן בהעברת דירה ללא תמורה לקרוב יש פטורים מסויימים, ואולם דומני כי שאלתך התחייסה להעברה ללא תמורה שלא לקרוב, קרי לאדם זר. במקרה כזה מדובר במכירת זכות במקרקעין שתהיה חייבת במס לכל דבר ועניין, אלא אם כן יעשו שימוש בפטור אחר על פי הדין (למשל מכירת דירת מגורים מזכה כל 4 שנים).עו"ד עמית דביר
הפרת חוזה של דירה
גיא
06/08/08
שלום, רכשתי דירה מקבלן שהוא גם עו"ד במקצועו אשר עשה את כל תהליך העסקה, הוא הפר את החוזה, האם יש מקום ללכת למשטרה ו/או ללשכת עורכי הדין ולהתלונן עליו על הונאתו, וזאת בלי קשר שאני מגיש נגדו תביעה אך אני חושש שייקח הרבה זמן לתוצאות. אנא יעצו לי
הערת מערכת: לקריאה אודות הפרת חוזה >>
הערת מערכת: לקריאה אודות הפרת חוזה >>
הפרת חוזה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
07/08/08
גיא שלום
אין אין בהפרת החוזה מימד פלילי- אין מקום לפנות למשטרה ועליך להגיש תביעה לבית משפט אזרחי. לשכת עורכי הדין מטפלת בדין משמעתי ואיננה תחליף להגשת תביעה אזרחית ועצם העובדה שהמוכר הינו עו"ד איננה עילה אוטומטית להגשת תלונה.
יש לבחון האם נסיבות ההפרה מצדיקות גם פתיחת תיק פלילי ומשמעתי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אין אין בהפרת החוזה מימד פלילי- אין מקום לפנות למשטרה ועליך להגיש תביעה לבית משפט אזרחי. לשכת עורכי הדין מטפלת בדין משמעתי ואיננה תחליף להגשת תביעה אזרחית ועצם העובדה שהמוכר הינו עו"ד איננה עילה אוטומטית להגשת תלונה.
יש לבחון האם נסיבות ההפרה מצדיקות גם פתיחת תיק פלילי ומשמעתי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה לבימ"ש השלום בגין הפרת חוזה
נויה
06/08/08
שלום, אני ובעלי רכשנו דירה מקבלן שהסתבר לנו שהוא בבעיות והוא לא קיים את החוזה עימנו. רציתי לדעת כמה זמן בערך מהגשת התביעה לבימ"ש השלום ייקבע מועד לדיון?
הערת מערכת: לקריאה אודות הפרת חוזה >>
הערת מערכת: לקריאה אודות הפרת חוזה >>
נא לפנות לפורום בתי משפט
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
06/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח והיטל השבחה
לירון
06/08/08
אני בתהליכי גירושין כבר 3 שנים, וכחלק מהתהליך אולצתי למכור את חלקי בנכס- שישית בלבד, כששני שליש היו שיכים לחמי.ועוד שישית לבעלי, החם תבע אותי בטענה שלוינו כסף ונשאר חוב, אזי הוחלט כי עורך הדין שלי מטעם הסיוע ישמש בתור כונס נכסים, יקח שמאי ונמכור את השישית וכך נכסה את ה'חוב'.
לאחר כמעט שנה מחתימת הסכם המחירה סופסוף הגענו לשלב מימוש הזכויות וקיבלתי טלפון מאותו עורך דין כדי לודא את פרטי חשבון הבנק שלי, עם זאת מסתר לי שיורד לי מהסכום- שכר טירחה לעוד כ- 6000, מס שבח כ-17000, והיטל השבחה של כ-6000. וזה עוד לפני סגירת החוב לחמי.- שכרגע עומד על 17000.
השיחה עם עורך הדין היתה מן הסתם מאוד נסערת, כי כשחתמתי על ההסכם זה היה בידיעה שמהסכום ירד כ30000 שקל, כשבפועל ירד יותר מ40000, וסכום נכבד הוא למסים.
האם אני בכלל צריכה לשלם- את שכר הטירחה (עו'ד מהסיוע המשפטי שהרחיב עצמו לכונס), מס שבח-כשזהו הנכס היחיד שהיה ברשותי, והיטל ההשבחה (אפילו שלא הבנתי מה ההבדל בין מס שבח להיטל מהשבחה- אותה נגזרת..?).
אשמח אם תענו לי בהקדם
האחראית על התיק שלי בסיוע המשפטי ביקשה שאשלח לה את הכל בדואר- ואיך שאני מכירה אותם יקח הרבה זמן והרבה בירוקרטיה לענות לי על השאלה.
תודה מראש..לירון
לאחר כמעט שנה מחתימת הסכם המחירה סופסוף הגענו לשלב מימוש הזכויות וקיבלתי טלפון מאותו עורך דין כדי לודא את פרטי חשבון הבנק שלי, עם זאת מסתר לי שיורד לי מהסכום- שכר טירחה לעוד כ- 6000, מס שבח כ-17000, והיטל השבחה של כ-6000. וזה עוד לפני סגירת החוב לחמי.- שכרגע עומד על 17000.
השיחה עם עורך הדין היתה מן הסתם מאוד נסערת, כי כשחתמתי על ההסכם זה היה בידיעה שמהסכום ירד כ30000 שקל, כשבפועל ירד יותר מ40000, וסכום נכבד הוא למסים.
האם אני בכלל צריכה לשלם- את שכר הטירחה (עו'ד מהסיוע המשפטי שהרחיב עצמו לכונס), מס שבח-כשזהו הנכס היחיד שהיה ברשותי, והיטל ההשבחה (אפילו שלא הבנתי מה ההבדל בין מס שבח להיטל מהשבחה- אותה נגזרת..?).
אשמח אם תענו לי בהקדם
האחראית על התיק שלי בסיוע המשפטי ביקשה שאשלח לה את הכל בדואר- ואיך שאני מכירה אותם יקח הרבה זמן והרבה בירוקרטיה לענות לי על השאלה.
תודה מראש..לירון
מס שבח היטל השבחה ושכ"ט כונס נכסים
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
06/08/08
לירון שלום
כדי להשיב על השאלה האם אכן החיוב בתשלום המיסים למס שבח והיטל השבחה נכון, והאם יש לך זכאות לקבל פטור ממס שבח יש לבדוק את התיק הספציפי שלך.זאת לא ניתן כמובן לעשות באמצעות הפורום.
לגבי שכ"ט הכונס- מקובל לפסוק שכר לעו"ד אשר פעל ככונס. השכר צריך לקבל את אישור בית המשפט/הוצאה לפועל. מדובר בסכומים שיכולים להגיע עד ל- 6% + מע"מ.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
כדי להשיב על השאלה האם אכן החיוב בתשלום המיסים למס שבח והיטל השבחה נכון, והאם יש לך זכאות לקבל פטור ממס שבח יש לבדוק את התיק הספציפי שלך.זאת לא ניתן כמובן לעשות באמצעות הפורום.
לגבי שכ"ט הכונס- מקובל לפסוק שכר לעו"ד אשר פעל ככונס. השכר צריך לקבל את אישור בית המשפט/הוצאה לפועל. מדובר בסכומים שיכולים להגיע עד ל- 6% + מע"מ.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכוש משותף
אלי
06/08/08
שלום,
כבר מספר שנים שיש לי נזילה בחדר האמבטיה בדירתי בקומה הראשונה שמקורה בחדר האמבטיה של השכנה שמעלי עקב בעיה בצינור פנימי שעובר לאורך כל הבניין.
פניתי לשכנה שתתקן את הצינור והיא אמרה לי שזה לא באחריותה כי זה רכוש משותף ועל ועד הבית לשלם את זה.
בנוסף אני יודע שהבעיה באה מהחלק שלה בצינור כי מעליה אין רטיבות וגם אצלה בתקרה אין רטיבות.
של מי באמת האחריות לתקן את הצינור ולשלם על הנזקים שנגרמו לי?
כבר מספר שנים שיש לי נזילה בחדר האמבטיה בדירתי בקומה הראשונה שמקורה בחדר האמבטיה של השכנה שמעלי עקב בעיה בצינור פנימי שעובר לאורך כל הבניין.
פניתי לשכנה שתתקן את הצינור והיא אמרה לי שזה לא באחריותה כי זה רכוש משותף ועל ועד הבית לשלם את זה.
בנוסף אני יודע שהבעיה באה מהחלק שלה בצינור כי מעליה אין רטיבות וגם אצלה בתקרה אין רטיבות.
של מי באמת האחריות לתקן את הצינור ולשלם על הנזקים שנגרמו לי?
רטיבות שמקורה אצל השכן
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
06/08/08
אלי
אם הנזילה מקורה בצנרת שעוברת אצל השכנה, אזי על השכנה לתקן את הנושא על חשבונה.
אם השכנה מסרבת, ניתן לפנות בתביעה למפקחת על בתים משותפים/ לבית משפט שלום.
אם מדובר ברכוש משותף- האחריות היא של ועד הבית.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אם הנזילה מקורה בצנרת שעוברת אצל השכנה, אזי על השכנה לתקן את הנושא על חשבונה.
אם השכנה מסרבת, ניתן לפנות בתביעה למפקחת על בתים משותפים/ לבית משפט שלום.
אם מדובר ברכוש משותף- האחריות היא של ועד הבית.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה מקבלן
שחר
06/08/08
אני ובן זוגי בתהליך של קניית דירה בירושלים מקבלן. הפרוייקט מאוד מתקדם מבחינת הבנייה. מתוך 4 בניינים 2 בנויים לחלוטין כולל דלתות ומטבחים.
חתמנו על הרשמה ושילמנו שיק של 10,000 שח מקדמה .
זמן אכלוס ע"פ החוזה מאי 2009.
האם יש צורך לקחת עו"ד שייצג אותנו בחתימת החוזה?
איזה אישורים עלנו לבדוק לפני חתימת החוזה?
איזה הערות יש לציין בחוזה?
הקבלן אינו ממליץ לנו לקחת עו"ד כיוון שהפרוייקט מאוד מתקדם והבניינים כמעט גמורים.
בדקנו את הבנק המלווה שאישר שהפרויייקט אכן מתקדם מצויין.
הקבלן הוא סאסי בהר חומה.
תודה
חתמנו על הרשמה ושילמנו שיק של 10,000 שח מקדמה .
זמן אכלוס ע"פ החוזה מאי 2009.
האם יש צורך לקחת עו"ד שייצג אותנו בחתימת החוזה?
איזה אישורים עלנו לבדוק לפני חתימת החוזה?
איזה הערות יש לציין בחוזה?
הקבלן אינו ממליץ לנו לקחת עו"ד כיוון שהפרוייקט מאוד מתקדם והבניינים כמעט גמורים.
בדקנו את הבנק המלווה שאישר שהפרויייקט אכן מתקדם מצויין.
הקבלן הוא סאסי בהר חומה.
תודה
רכישת דירה מקבלן
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
06/08/08
שחר שלום
רכישת דירה מקבלן/ יד שנייה, ללא ליווי מקצועי של עו"ד, עשויה להיות לעיתים הרת אסון.
כבר היו מקרים, בעבר הלא רחוק, שגם חברות בנייה גדולות נקלעו לקשיים רגע לפני השלמת הבנייה והותירו את הרוכגשים בפני שוקת שבורה.
עוה"ד של הקבלן לא מייצג אותכם ולא דואג לאינטרסים שלכם, ואם תסתכל בחוזה אני בטוחה שכתבו שם מפורשות כי זכותכם לייצג משפטי וכי עו"ד של הקבלן איננו מייצג אותכם.
אתם יכולים לפנות אלינו באמצעות "פנייה דחופה" דרך האתר לסיוע נוסף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
רכישת דירה מקבלן/ יד שנייה, ללא ליווי מקצועי של עו"ד, עשויה להיות לעיתים הרת אסון.
כבר היו מקרים, בעבר הלא רחוק, שגם חברות בנייה גדולות נקלעו לקשיים רגע לפני השלמת הבנייה והותירו את הרוכגשים בפני שוקת שבורה.
עוה"ד של הקבלן לא מייצג אותכם ולא דואג לאינטרסים שלכם, ואם תסתכל בחוזה אני בטוחה שכתבו שם מפורשות כי זכותכם לייצג משפטי וכי עו"ד של הקבלן איננו מייצג אותכם.
אתם יכולים לפנות אלינו באמצעות "פנייה דחופה" דרך האתר לסיוע נוסף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
מיכל
05/08/08
אני משלמת 780 דולר שכירות בעוד חודשיים מסתיים החוזה אך יש לי אופציה להמשיך, בעל הדירה רוצה להעלות את הסכום ל4800 שקל, האם זה חוקי?
מימוש אופציה בהסכם שכירות
עו"ד עמית דביר
מנהל
05/08/08
מיכל שלום,
התשובה לשאלתך טמונה בהסכם השכירות עליו חתמת עם המשכיר.
במקרה הטוב - הסכם השכירות מעניק לך אופציה באותם תנאים בדיוק למשך שנה נוספת, ואז המשכיר לא יכול להעלות את דמי השכירות ובאפשרותך לעמוד על אכיפת ההסכם ומימוש האופציה.
במקרה הפחות טוב - הסכם השכירות שותק לגבי תנאי האופציה וקובע רק שתהיה לך אופציה לשנה נוספת בתנאים שיוסכמו בין הצדדים. לעניות דעתי במקרה שכזה דמי השכירות כפופים למו"מ בין הצדדים, ואולם העלאת דרישה מצד המשכיר לקפיצה של 80% בדמי השכירות כפי שאת מתארת אינה סבירה, זאת גם בהתחשב בירידה החדה של שער הדולר.(בדר"כ דמי שכירות מועלים ב- 7%- 10% משנה לשנה).
כך או כך, יש לעניין בדיוק בסעיף האופציה בהסכם השכירות על מנת לעמוד על זכויותייך ביתר דיוק.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד.
התשובה לשאלתך טמונה בהסכם השכירות עליו חתמת עם המשכיר.
במקרה הטוב - הסכם השכירות מעניק לך אופציה באותם תנאים בדיוק למשך שנה נוספת, ואז המשכיר לא יכול להעלות את דמי השכירות ובאפשרותך לעמוד על אכיפת ההסכם ומימוש האופציה.
במקרה הפחות טוב - הסכם השכירות שותק לגבי תנאי האופציה וקובע רק שתהיה לך אופציה לשנה נוספת בתנאים שיוסכמו בין הצדדים. לעניות דעתי במקרה שכזה דמי השכירות כפופים למו"מ בין הצדדים, ואולם העלאת דרישה מצד המשכיר לקפיצה של 80% בדמי השכירות כפי שאת מתארת אינה סבירה, זאת גם בהתחשב בירידה החדה של שער הדולר.(בדר"כ דמי שכירות מועלים ב- 7%- 10% משנה לשנה).
כך או כך, יש לעניין בדיוק בסעיף האופציה בהסכם השכירות על מנת לעמוד על זכויותייך ביתר דיוק.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היכן אוכל למצוא חוזה להעברת זכויות במקרקעין
אבי
05/08/08
היכן אוכל למצוא חוזה להעברת זכויות במקרקעין וכן דוגמאות לזכרון דברים
הסכמים להעברת זכויות במקרקעין
עו"ד עמית דביר
מנהל
05/08/08
אבי שלום,
אין לי ספק כי ברשת מסתובבים דוגמאות רבות של הסכמי מכר וכן דוגמאות של זיכרון דברים. חיפוש מהיר בגוגל יעשה את העבודה.
יחד עם זאת, חשוב שתדע כי ניסוח הסכמי העברת זכויות במקרקעין דורש מומחיות וידע רב, והסתמכות על הסכמים אחרים לאוו דווקא ישמור על זכויותייך כצד להסכם שכזה ואף יכול לגרום לך לנזקים.
כמו כן, בהעברת זכויות במקרקעין אינני ממליץ על עריכת זיכרון דברים טרם ביצוע בבדיקות דרושות לנכסים הרלוונטיים. זיכרון דברים, ככל ונחתם ללא ליווי משפטי, יכול להוות הסכם מכר לכל דבר ועניין שאח"כ קשה מאד להשתחרר ממנו.
אני ממליץ לך להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום.
עו"ד עמית דביר.
אין לי ספק כי ברשת מסתובבים דוגמאות רבות של הסכמי מכר וכן דוגמאות של זיכרון דברים. חיפוש מהיר בגוגל יעשה את העבודה.
יחד עם זאת, חשוב שתדע כי ניסוח הסכמי העברת זכויות במקרקעין דורש מומחיות וידע רב, והסתמכות על הסכמים אחרים לאוו דווקא ישמור על זכויותייך כצד להסכם שכזה ואף יכול לגרום לך לנזקים.
כמו כן, בהעברת זכויות במקרקעין אינני ממליץ על עריכת זיכרון דברים טרם ביצוע בבדיקות דרושות לנכסים הרלוונטיים. זיכרון דברים, ככל ונחתם ללא ליווי משפטי, יכול להוות הסכם מכר לכל דבר ועניין שאח"כ קשה מאד להשתחרר ממנו.
אני ממליץ לך להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום.
עו"ד עמית דביר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית שהגדר וחניה נבנו על שטח של עיריה זה 30 שנה
יאיר
05/08/08
אני מעוניין למכור בית בהרצליה כאשר הבעלים הקודמים הסתבר בנו לפני 30 שנה חלק מהגדר והחניה על שטח של העיריה. לא ידוע לי על תלונה או צו הריסה. קניתי הבית לפני 22 שנה.
העיריה כבר סללה כביש ומדרכה חדשים לאורך הגדר ולא נראה שהם אי פעם יעשו שימוש בשטח.
האם ניתן לקבל אישור לטאבו?האם זה כרוך בקנסות? אני חושב שקטע השטח הופקע מהמגרש.
תודה מראש
העיריה כבר סללה כביש ומדרכה חדשים לאורך הגדר ולא נראה שהם אי פעם יעשו שימוש בשטח.
האם ניתן לקבל אישור לטאבו?האם זה כרוך בקנסות? אני חושב שקטע השטח הופקע מהמגרש.
תודה מראש
יש לי בעיה דומה של בניה ישנה על הפקעה
tamar
06/08/08
אודה על התייחסותכם
בנייה על שטח של העירייה
עו"ד שרון עזרא
06/08/08
יאיר שלום
אתה מערבב בין שני נושאים. לעניין הבנייה של הגדר והחניה, הרי אלו נעשו לא בשטח אשר בבעלותכם, וככל הנראה לא ניתן יהיה להכשיר עובדה זו ולתקן את הרישום בטאבו.
לעניין הפקעה- לא ברור לי האם כוונתך שהעירייה הפקיעה חלק משטח המגרש שלך. אם כן, יש לבדוק את חוקיות ההפקעה והאם י לשלם בגינה פיצוי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אתה מערבב בין שני נושאים. לעניין הבנייה של הגדר והחניה, הרי אלו נעשו לא בשטח אשר בבעלותכם, וככל הנראה לא ניתן יהיה להכשיר עובדה זו ולתקן את הרישום בטאבו.
לעניין הפקעה- לא ברור לי האם כוונתך שהעירייה הפקיעה חלק משטח המגרש שלך. אם כן, יש לבדוק את חוקיות ההפקעה והאם י לשלם בגינה פיצוי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חוזה שכירות
גלית
04/08/08
האם על השוכר לשלם על קלקולים של מכשירים חשמליים בדירה..?
תיקון נזקי מטלטלין במושכר
עו"ד עמית דביר
מנהל
05/08/08
גלית שלום,
השאלה שאת מעלה הנה בעיה מוכרת. מצד אחד, הבעלים משכיר את הדירה עם מטלטלין לשימוש השוכר ומצד שני אינו רוצה להתעסק עם תיקון יום יומי של מכשירים כאלו או אחרים ולא רוצה לשאת בעלות אחזקתם. אני מניח שבהסכם השכירות שלך יש סעיף שמתייחס לתיקון קלקולים במושכר ויש לבחון מה הוסכם בין הצדדים ואם לא נוסח סעיף שקובע התנערות מאחריות של בעל הבית לגבי המכשירים. בדר"כ מה שמוסכם בין משכיר ושוכר הוא שככל ומדובר בקלקול כתוצאה משימוש סביר ובלאי טבעי הרי שהמשכיר צריך לשאת בתיקון שכן את שכרת את הדירה יחד עם מכשירים פועלים וכך זה אמור להישאר בכל תקופת השכירות. מצד שני, אם מדובר בנזק כתוצאה מרשלנות שלך או שימוש בלתי סביר יוכל בעל הבית לטעון שעלייך לשאת בנזק.
שמחתי לעזור.
עמית דביר, עו"ד.
השאלה שאת מעלה הנה בעיה מוכרת. מצד אחד, הבעלים משכיר את הדירה עם מטלטלין לשימוש השוכר ומצד שני אינו רוצה להתעסק עם תיקון יום יומי של מכשירים כאלו או אחרים ולא רוצה לשאת בעלות אחזקתם. אני מניח שבהסכם השכירות שלך יש סעיף שמתייחס לתיקון קלקולים במושכר ויש לבחון מה הוסכם בין הצדדים ואם לא נוסח סעיף שקובע התנערות מאחריות של בעל הבית לגבי המכשירים. בדר"כ מה שמוסכם בין משכיר ושוכר הוא שככל ומדובר בקלקול כתוצאה משימוש סביר ובלאי טבעי הרי שהמשכיר צריך לשאת בתיקון שכן את שכרת את הדירה יחד עם מכשירים פועלים וכך זה אמור להישאר בכל תקופת השכירות. מצד שני, אם מדובר בנזק כתוצאה מרשלנות שלך או שימוש בלתי סביר יוכל בעל הבית לטעון שעלייך לשאת בנזק.
שמחתי לעזור.
עמית דביר, עו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמת גג לדירה
אורן
04/08/08
שלום. אני גר בבנין ורוצה שיוצמד הגג לדירה שלי (בהסכמת שאר הדיירים). האם זה משהו שאני צריך לשלם עליו מס רכישה?
כן. מס הרכישה יהיה בגובה 5% כיוון שלא מדובר בדירה
עו"ד עמית דביר
מנהל
05/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלות בטאבו לדירה יד שנייה שהמוכרים קנו מקבלן
לילך
04/08/08
לפני 4 שנים רכשתי דירה יד שנייה. המוכרים קנו אותה מקבלן והטאבו לא היה מסודר למעט הערת אזהרה לטובתם והערה לטובת הבנק ממנו לקחו את המשכנתא.
לאחר הרכישה יש הערת אזהרה לטובתי. עורך הדין מטעמי שטיפל ברכישת הדירה אמור לטפל גם בעניין העברת הבעלות בטאבו על שמי.
היום הוא הודיע לי כי החברה הקבלנית מסרבת להעביר את הרישום בטאבו ישירות אליי ודורשת שהמוכרים יחתמו אצלה על טפסים מסויימים ורק אז יתאפשר הרישום על שמי בטאבו. עורך הדין שלי אמר לי ליצור קשר עם המוכרים על מנת שיפנו לחברה הקבלנית להסדיר את הנדרש.
שאלותיי: מדוע אני צריכה לטפל ביצירת הקשר עם המוכרים ולא עורך הדין? מדוע המוכרים לא הוחתמו מראש, בעת החתימה על חוזה המכר בינינו על מה שנדרש לצורך העברה העתידית בטאבו? מי מבטיח שאצליח לאתר אותם? אולי הם לא בארץ? האם בכלל החברה הקבלנית יכולה לסרב להעביר על שמי בטאבו?
אודה על קבלת חוות דעת מקצועית בעניין.
לאחר הרכישה יש הערת אזהרה לטובתי. עורך הדין מטעמי שטיפל ברכישת הדירה אמור לטפל גם בעניין העברת הבעלות בטאבו על שמי.
היום הוא הודיע לי כי החברה הקבלנית מסרבת להעביר את הרישום בטאבו ישירות אליי ודורשת שהמוכרים יחתמו אצלה על טפסים מסויימים ורק אז יתאפשר הרישום על שמי בטאבו. עורך הדין שלי אמר לי ליצור קשר עם המוכרים על מנת שיפנו לחברה הקבלנית להסדיר את הנדרש.
שאלותיי: מדוע אני צריכה לטפל ביצירת הקשר עם המוכרים ולא עורך הדין? מדוע המוכרים לא הוחתמו מראש, בעת החתימה על חוזה המכר בינינו על מה שנדרש לצורך העברה העתידית בטאבו? מי מבטיח שאצליח לאתר אותם? אולי הם לא בארץ? האם בכלל החברה הקבלנית יכולה לסרב להעביר על שמי בטאבו?
אודה על קבלת חוות דעת מקצועית בעניין.
העברת זכויות
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/08/08
לילך שלום,
איננו יכולים לענות על מרבית שאלותיך וודאי שלא לבקר את התנהלותו של עורך דינך.
אומר רק זאת.
בהסכמי מכר, נהוג ומקובל (ואף הכרחי..) לקבל מהמוכרים יפוי כח בלתי חוזר המייפה את כוחו של עורך דינו של הקונה לחתום בשם המוכרים.
במידה וניתן יפוי כח כאמור, יכול עוה"ד לחתום בשם המוכרים על כל מסמך הנדרש לצורך העברת הזכויות.
עורכי הדין אינם "אוהבים" לעשות שימוש ביפוי כח מקום בו אפשר לאתר את המוכרים עצמם ולהשיג את חתימתם, אך קיומו של יפוי הכח הופך לקרדינלי מקום בו לא ניתן לאתר את המוכרים או שהמוכרים מסרבים לחתום או חלילה נפטרו.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
איננו יכולים לענות על מרבית שאלותיך וודאי שלא לבקר את התנהלותו של עורך דינך.
אומר רק זאת.
בהסכמי מכר, נהוג ומקובל (ואף הכרחי..) לקבל מהמוכרים יפוי כח בלתי חוזר המייפה את כוחו של עורך דינו של הקונה לחתום בשם המוכרים.
במידה וניתן יפוי כח כאמור, יכול עוה"ד לחתום בשם המוכרים על כל מסמך הנדרש לצורך העברת הזכויות.
עורכי הדין אינם "אוהבים" לעשות שימוש ביפוי כח מקום בו אפשר לאתר את המוכרים עצמם ולהשיג את חתימתם, אך קיומו של יפוי הכח הופך לקרדינלי מקום בו לא ניתן לאתר את המוכרים או שהמוכרים מסרבים לחתום או חלילה נפטרו.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם כמשכיר עליי לפצות שוכר שהפסיד ימי עבודה?
נתנאל
03/08/08
אני משכיר דירה בירושלים. לאחרונה הודעתי לשוכר שאני מעוניין להעלות את המחיר ב700 שקל. בתגובה טען השוכר שאם כך הוא יתבע ממני סכומים שונים שהשקיע בדירה ביניהם גם שווי שני ימי עבודה שבהם נשאר בבית כדי לחכות לטכנאי של דודי שמש. מדובר בבעיה שהשוכרים הסכימו לטפל בבעיה ושהנזק יירד משכר הדירה? האם אני מחוייב לשלם להם על ימי העבודה שהחסירו?
אנא פנה לפורום דיני נזיקין
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נאמן לקבוצת רכישה לצורך רכישת קרקע
יוסי
02/08/08
מתווך גייס קבוצת רכישה למגרש בניה לאחר שעו"ד אשר הוחלט כי ישמש כנאמן לקבוצת הרכישה,ביצע התמחרות על הקרקע והתחייב כי אחד מחברי הקבוצה ועוד נהנים,ישלמו בעבור הקרקע.
לאחר מכן נמצאו הנהנים אשר לא היו ידועים בעת ההתמחרות(ושילמו עבור הקרקע)האם אפשר לעשות זאת או שמראש זאת עבירה על החוק,
משרד עו"ד אשר טיפל בתיק לחץ עלינו לחתום בדחיפות על הודעת נאמנות לפני שיפוג תאריך ההודעה לרשויות המס.
ומה אני כחבר בקבוצת הרכישה יכול לעשות לאחר שהנאמנות לא הוכרה ע"י רשויות המס.
א.מול עורך הדין
ב.מול המתווך
לאחר מכן נמצאו הנהנים אשר לא היו ידועים בעת ההתמחרות(ושילמו עבור הקרקע)האם אפשר לעשות זאת או שמראש זאת עבירה על החוק,
משרד עו"ד אשר טיפל בתיק לחץ עלינו לחתום בדחיפות על הודעת נאמנות לפני שיפוג תאריך ההודעה לרשויות המס.
ומה אני כחבר בקבוצת הרכישה יכול לעשות לאחר שהנאמנות לא הוכרה ע"י רשויות המס.
א.מול עורך הדין
ב.מול המתווך
נאמנות בקבוצות רכישה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
02/08/08
יוסי שלום
כעקרון, בנאמנות, הנהנה צריך להיות ידוע כבר במועד ביצוע העסקה ולא לחפש אותו אחר כך. לא ברור לי אם כרגע יש בעיה קונקרטית, והאם רשויות המס לא הכירו בנאמנות. אם אכן יש בעיה, אתה יכול לפנות אלינו באמצעות פנייה דחופה ואז נברר לעומק את הסוגיה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
כעקרון, בנאמנות, הנהנה צריך להיות ידוע כבר במועד ביצוע העסקה ולא לחפש אותו אחר כך. לא ברור לי אם כרגע יש בעיה קונקרטית, והאם רשויות המס לא הכירו בנאמנות. אם אכן יש בעיה, אתה יכול לפנות אלינו באמצעות פנייה דחופה ואז נברר לעומק את הסוגיה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישה לתשלום דמי היוון
אילנה
02/08/08
דרישה לתשלום דמי היוון, כאשר כבר שנתיים דירה רשומהעל שם בעלים החדשים.
הסכם מכירת דירה
נערך בדצמבר 2006. היצהרתי שהדירה מהוונת.
הדירה הועברו באחד באפריל 2007.
ב12.4 2007 שולמו דמי חכירה שנתים על ידי המוכרים במזומן והקבלה אצל עורך הדיןהמייצג את הקונים.
ביוני 2008 אני נדרשת לשלם דמי היוון גבוהים, עבור דירה שכבר לא רשומה על שמי במינהל.
הקונים הודו שזו טעות עורך דינם, שקיבל יפוי כוח בלתי חןזר לטפל בהעברה,ה אך עומדים על כך שאני אשלם את כל בסכום לבד.
עורך הדין המייצג את הקונים מרבה לטלפן לנייד שלי ולאיים.
מבקשת מאוד יעוץ מה לעשות.
הסכם מכירת דירה
נערך בדצמבר 2006. היצהרתי שהדירה מהוונת.
הדירה הועברו באחד באפריל 2007.
ב12.4 2007 שולמו דמי חכירה שנתים על ידי המוכרים במזומן והקבלה אצל עורך הדיןהמייצג את הקונים.
ביוני 2008 אני נדרשת לשלם דמי היוון גבוהים, עבור דירה שכבר לא רשומה על שמי במינהל.
הקונים הודו שזו טעות עורך דינם, שקיבל יפוי כוח בלתי חןזר לטפל בהעברה,ה אך עומדים על כך שאני אשלם את כל בסכום לבד.
עורך הדין המייצג את הקונים מרבה לטלפן לנייד שלי ולאיים.
מבקשת מאוד יעוץ מה לעשות.
דמי היוון
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
02/08/08
אילנה שלום
לא כל עובדות המקרה ברורות לי ובכלל זה אין בפניי את הסכם המכר. אם היה לך ייצוג בעת עריכת החוזה אנא פני לעורך דינך. אם לא- את יכולה לפנות אלינו באמצעות "פנייה דחופה" דרך האתר .
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לא כל עובדות המקרה ברורות לי ובכלל זה אין בפניי את הסכם המכר. אם היה לך ייצוג בעת עריכת החוזה אנא פני לעורך דינך. אם לא- את יכולה לפנות אלינו באמצעות "פנייה דחופה" דרך האתר .
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיום הסכם שכירות לפני המועד
ליאורה
02/08/08
שלום רב,לפני כחצי שנה שכרתי דירה. מעוניינת לעזוב בטרם עת, אך המשכיר דורש מימני פיצוי של 2-3 חודשים ובנוסף פצוי על כי מכר בגללי מקרר ומכונת כביסה שהיו בדירה (ביקשתי מימנו לפנות, מאחר ויש לי משלי). חייבת לציין כי לא הוספנו כל סעיף לחוזה לגבי אופציה כלשהי ובכך אני לא מוגנת והכל פרוץ. ברצוני לדעת מה אומר החוק במיקרים כאלה. האם הוא יכול לדרוש מימני לשלם כל סכום שעולה על רוחו? האם אני חייבת גם לפצות אותו על אתם מוצרי חשמל שמכר? על כמה חודשים אני מחוייבת על פי חוק לפצותו?אשמח לתשובה
סיום חוזה שכירות בטרם עת
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
02/08/08
ליאורה שלום
אם אין לך בחוזה אפשרות מילוט, אזי בהעדר הסכמה אחרת, את צריכה לשלם לו עד סוף השכירות. כמובן שאם יכנס שוכר אחר במקומך, הוא לא יכול להתעשר פעמיים.
לגבי ציוד חשמלי- זה לא נראה לי קשור. הוא מכר את הציוד החשמלי בלי קשר לשאלה מתי את מפנה את המושכר ובכל מקרה היה נמצא באותו מצב שהוא צריך להשכיר נכס ללא ציוד חשמלי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אם אין לך בחוזה אפשרות מילוט, אזי בהעדר הסכמה אחרת, את צריכה לשלם לו עד סוף השכירות. כמובן שאם יכנס שוכר אחר במקומך, הוא לא יכול להתעשר פעמיים.
לגבי ציוד חשמלי- זה לא נראה לי קשור. הוא מכר את הציוד החשמלי בלי קשר לשאלה מתי את מפנה את המושכר ובכל מקרה היה נמצא באותו מצב שהוא צריך להשכיר נכס ללא ציוד חשמלי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישיון עסק
ויני
02/08/08
האם כאשר נדרשתי להציג בפני ביהמ"ש רישיון עסק האם יש גם להגיש יחד עם הרישיון את שלושת הדברים הללו:1. מפה מצבית 2. תרשים סביבה 3. תוכנית עסק
וברשותכם היכן אני יכול למצוא פס"ד שמדברים אנשים שתובעים אחרים על אי הצגת רישיונות עסק בעוד שהם מפעילים עסקם ללא רישיונות?
וברשותכם היכן אני יכול למצוא פס"ד שמדברים אנשים שתובעים אחרים על אי הצגת רישיונות עסק בעוד שהם מפעילים עסקם ללא רישיונות?
רשיון עסק
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
02/08/08
ויני שלום
פורום דיני מקרקעין איננו הפורום המתאים לדיון בנושא רשיונות עסק.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
פורום דיני מקרקעין איננו הפורום המתאים לדיון בנושא רשיונות עסק.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ריכשת דירה מקבלן שאינו רשום כבעל המקרקעין
שירי נוף
01/08/08
שלום רב,
אני נמצאת במו"מ לרכישת דירה מקבלן.
מנסח שהוצאתי מהאינטרנט ראיתי שהקבלן אינו רשום כבעל המקרקעין, אלא רשומה לטובתו הערה כלשהי שתוכנה הוא משהו בסגנון "מכר לפי צו בית משפט".
ראשית, הייתי שמחה לקבל תשובה מה בדיוק זה אומר מבחינת זכויות הקבלן במקרקעין...
שנית, בחוזה רשום שאין לקבלן היתר בניה ואם הוא לא יקבל היתר תוך 12 חודשים תהיה לקונה זכות לבטל את החוזה ולקבל את כל הכסף חזרה. אודה על תגובה בעניין היעדר ההיתר בניה ומה המשמעות של זה.
שלישית, ראיתי בחוזה שרשום שלא תירשם לטובת הקונה הערת אזהרה עד שהבית ירשם בטאבו (משהו בנוסח הזה). האם הערת אזהרה זה לא משהו בסיסי (אני יודעת מחברים שקנו דירה יד שניה....) שצריך להירשם מיד לאחר חתימת החוזה???
ולבסוף, מצוין בחוזה שהבית יירשם כבית משותף רק לאחר 36 חודשים מיום סיום הבניה, זה לא קצת יותר מידי???
בתודה מראש על כל תגובה!
אני נמצאת במו"מ לרכישת דירה מקבלן.
מנסח שהוצאתי מהאינטרנט ראיתי שהקבלן אינו רשום כבעל המקרקעין, אלא רשומה לטובתו הערה כלשהי שתוכנה הוא משהו בסגנון "מכר לפי צו בית משפט".
ראשית, הייתי שמחה לקבל תשובה מה בדיוק זה אומר מבחינת זכויות הקבלן במקרקעין...
שנית, בחוזה רשום שאין לקבלן היתר בניה ואם הוא לא יקבל היתר תוך 12 חודשים תהיה לקונה זכות לבטל את החוזה ולקבל את כל הכסף חזרה. אודה על תגובה בעניין היעדר ההיתר בניה ומה המשמעות של זה.
שלישית, ראיתי בחוזה שרשום שלא תירשם לטובת הקונה הערת אזהרה עד שהבית ירשם בטאבו (משהו בנוסח הזה). האם הערת אזהרה זה לא משהו בסיסי (אני יודעת מחברים שקנו דירה יד שניה....) שצריך להירשם מיד לאחר חתימת החוזה???
ולבסוף, מצוין בחוזה שהבית יירשם כבית משותף רק לאחר 36 חודשים מיום סיום הבניה, זה לא קצת יותר מידי???
בתודה מראש על כל תגובה!
רכישת דירה מהקבלן
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
02/08/08
שירי שלום
זה יהיה מאוד לר רציני ואחראי להשיב על שאלותייך מבלי לעיין בחוזה ולבדוק את טיב זכויותיו של הקבלן בקרקע. הנקודות שאת מציינת הינם חלק מהדברים החשובים ביותר בחוזה עם קבלן ולפיכך יש לבדוק אותם בקפידה.
לגבי רישום הערת אזהרה- לפעמים ניתנים גם בטחונות אחרים, ואני מפנה אותך למאמר פרי עטי שפורסם באתר זה בעניין "דרכים להבטחת כספי רוכש דירה" אך יש לבחון שזה המצב.
כשאין היתר בנייה- יש לנקוט משנה זהירות.
תוכלי לפנות אלינו באמצעות "פנייה דחופה" דרך האתר לסיוע נוסף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
זה יהיה מאוד לר רציני ואחראי להשיב על שאלותייך מבלי לעיין בחוזה ולבדוק את טיב זכויותיו של הקבלן בקרקע. הנקודות שאת מציינת הינם חלק מהדברים החשובים ביותר בחוזה עם קבלן ולפיכך יש לבדוק אותם בקפידה.
לגבי רישום הערת אזהרה- לפעמים ניתנים גם בטחונות אחרים, ואני מפנה אותך למאמר פרי עטי שפורסם באתר זה בעניין "דרכים להבטחת כספי רוכש דירה" אך יש לבחון שזה המצב.
כשאין היתר בנייה- יש לנקוט משנה זהירות.
תוכלי לפנות אלינו באמצעות "פנייה דחופה" דרך האתר לסיוע נוסף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
