פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תיקון צו בית משותף
נדב
18/08/08
סכסוך גבול בין שכנים בדו משפחתי, אדמת מנהל, נחתם הסכם פשרה שקיבל תוקף פס"ד, לשכן ישנם עיקולים רבים ועדיין לא השלים את רישום זכויותיו , כרגע בהערת אזהרה, איך אפשר להשלים את רישום תיקון צו הבית המשותף ורישום הזכויות ברשם המקרקעין?
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
חסרים פרטים - לא ניתן להשיב
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך הורסים בית?
אורלי
18/08/08
הנני מעונינת לרכוש נכס הכולל בית בגודל של 300 מ"ר על מגרש של 2 דונם, במטרה להרוס את הבית (מאוד ישן ובנוי בצורה שלא מאפשרת ניצול נכון של זכויות הבניה במגרש) ולבנות על המגרש בהתאם לתב"ע. מה הפרוצדורה של הריסת בית? האם צריך לקבל אישור להריסה? ממי? האם יש לאישור זה עלויות (אגרות, היטלים וכו') האם צריך הסכמה של השכנים להריסה? כמה צריכה לעלות הריסה כזו. אשמח לקבל תשובה או אפילו הפניה למי שיכול לייעץ לי בנושא.
תזמיני שופל
לילוש
18/08/08
תזמיני שופל לפי יומית
תפני למספר קבלנים לקבל הצעות מחיר והסברים על הפרוצדורה
עו"ד זהר ארד
18/08/08
הריסת בית
עו"ד שרון עזרא
19/08/08
אורלי שלום
הריסת בית טעונה היתר. אני מציעה כי בשלב הראשון תפני לועדה המקומית לבירור הנושא, לרבויות העלויות הכרוכות בכך.הם גם יוכלו לסייע לך בקבלת נתונים מה ניתן יהיה לבנות לאחר ההריסה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הריסת בית טעונה היתר. אני מציעה כי בשלב הראשון תפני לועדה המקומית לבירור הנושא, לרבויות העלויות הכרוכות בכך.הם גם יוכלו לסייע לך בקבלת נתונים מה ניתן יהיה לבנות לאחר ההריסה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בדיקה תכנונית של נכס
סטודנט מתוסכל
18/08/08
שלום,
מה זה אומר לעשות בדיקות תכנוניות של הנכס? על מה צריך להסתכל?
יש 2 תב"עות שחלות על הנכס הספציפי ושתיהן למגורים.. מה מעבר צריך להסתכל?
אשמח להדרכה קצרה בנושא..
תודה רבה
מה זה אומר לעשות בדיקות תכנוניות של הנכס? על מה צריך להסתכל?
יש 2 תב"עות שחלות על הנכס הספציפי ושתיהן למגורים.. מה מעבר צריך להסתכל?
אשמח להדרכה קצרה בנושא..
תודה רבה
בדיקה תכנונית של נכס
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/08/08
יש לבדוק גם את התאמת המצב הפיזי של הנכס לתוכניות שהוגשו במסגרת הבקשה למתן היתר בניה. יש לבדוק האם יש חריגות בניה בנכס, דרישות או צווים להריסה, הערות על שימוש חורג וכיו"ב נתונים ובדיקות שאפשר ללמוד מתיק הנכס במינהל ההנדסה.
בהצלחה.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנייה של בית על 2 דונם
מירי
17/08/08
קנינו בית על 2 דונם אדמה בצפון.
אני משלמת חכירה על 2 דונם כ15 שנים בפועל יש לי דונם החלקה השניה לא מופיעה על שמנו.גוש אחד כן והשני לא.
ביינתיים מכר המנהל חצי מהדונם ששייך לי וחצי מהדונם השני השכן לקח מה עושים. יש לי שירטוטים יש וגם את עסקת המכירה של הבית אצל הנטריון. אודה לך על התשובה מראש.
אני משלמת חכירה על 2 דונם כ15 שנים בפועל יש לי דונם החלקה השניה לא מופיעה על שמנו.גוש אחד כן והשני לא.
ביינתיים מכר המנהל חצי מהדונם ששייך לי וחצי מהדונם השני השכן לקח מה עושים. יש לי שירטוטים יש וגם את עסקת המכירה של הבית אצל הנטריון. אודה לך על התשובה מראש.
חכירה ממינהל מקרקעי ישראל
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/08/08
מירי שלום,
ככל שטענתך נכונה, והמינהל אכן מכר או החכיר שטח אותו את חוכרת כדין, הרי שמדובר במקרה חמור הדורש טיפול משפטי דחוף מול המינהל. מוצע כי תפני בהקדם לעו"ד עם כל המסמכים הרלבנטיים בכדי שיבדוק את המצב העובדתי והמשפטי לאשורו ויטפל בעניינך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ככל שטענתך נכונה, והמינהל אכן מכר או החכיר שטח אותו את חוכרת כדין, הרי שמדובר במקרה חמור הדורש טיפול משפטי דחוף מול המינהל. מוצע כי תפני בהקדם לעו"ד עם כל המסמכים הרלבנטיים בכדי שיבדוק את המצב העובדתי והמשפטי לאשורו ויטפל בעניינך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפת פרצלציה
דלית
17/08/08
היי
מהי מפת פרצלציה?
ומהן הפעולות שיש לעשות כשיש מפה כזו?
תודה
מהי מפת פרצלציה?
ומהן הפעולות שיש לעשות כשיש מפה כזו?
תודה
מפת פרצלציה
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/08/08
דלית שלום,
בעברית פשוטה, מפת פרצלציה היא מפה הכוללת חלוקה של שטח מקרקעין גדול לחלקות חדשות, מדודות ומתוחמות.
בעזרת מפת הפרצלציה רושמים בלשכת רישום המקרקעין את החלקות החדשות על שם בעליהן (שלרוב עד ביצוע ורישום הפרצלציה היו רשומים במושא - בעלות משותפת).
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בעברית פשוטה, מפת פרצלציה היא מפה הכוללת חלוקה של שטח מקרקעין גדול לחלקות חדשות, מדודות ומתוחמות.
בעזרת מפת הפרצלציה רושמים בלשכת רישום המקרקעין את החלקות החדשות על שם בעליהן (שלרוב עד ביצוע ורישום הפרצלציה היו רשומים במושא - בעלות משותפת).
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוזי בניה ושטחי שירות
אריאל
17/08/08
שלום לכולם,
כאשר נתון שטח של 1110 מ"ר עם 160% בניה עיקרית ו 35% שטחי שירות האם שטחי השירות הם משטח הקרקע כלומר 0.35* 1110 =388 מ"ר או מהשטח העיקרי קרי 1110*1.6 *0.35=621 מ"ר
תודה רבה מראש
כאשר נתון שטח של 1110 מ"ר עם 160% בניה עיקרית ו 35% שטחי שירות האם שטחי השירות הם משטח הקרקע כלומר 0.35* 1110 =388 מ"ר או מהשטח העיקרי קרי 1110*1.6 *0.35=621 מ"ר
תודה רבה מראש
יש להתייעץ עם אדריכל /שמאי בשאלה זו
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערה לטובת צד ג
שמרית
17/08/08
מה צריך כדי לרשום הערה לפי סעיף 128 לחוק המקרקעין (הערה על הסכמת צד ג), ומה צריך כדי למחוק הערה כזו (האם גם במקרה זה, כמו בהערת אזהרה די בהמצאת טופס לטאבו)?
הערה לטובת צד ג
| עו"ד שרון עזרא
19/08/08
שמרית שלום,
ההערה לטובת צד ג' טעונה מסמך המפרט מהות ההערה+הסכמת הבעלים+הסכמת צד ג'. למסמך זה יש לצרף בקשה לרישום הערת אזהרה.
הביטול, בדר"כ, צריך להיות בהסכמת צד ג'.יש טופס ביטול הער שעליו צד ג' חותם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
ההערה לטובת צד ג' טעונה מסמך המפרט מהות ההערה+הסכמת הבעלים+הסכמת צד ג'. למסמך זה יש לצרף בקשה לרישום הערת אזהרה.
הביטול, בדר"כ, צריך להיות בהסכמת צד ג'.יש טופס ביטול הער שעליו צד ג' חותם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יפוי כח לפעולות בטאבו
יעל
17/08/08
האם ניתן להשתמש ביפוי כח נוטריוני בלתי חוזר שלא מצויין בו מספר נכס ספציפי כדי לבצע פעולות בטאבו? (למשל- האם אני יכולה לתת לעורך דין יפוי כח לקנות/למכור בשבילי דירה, מבלי שמספר הגוש והחלקב מצוינים בו?
התשובה היא לא
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתנה
אודי
16/08/08
איזה מיסים יש לשלם כאשר קרבה ראשונה מעניק את זכויותיו בנכס ששייך לו ?-היינו בית בנוי וקרקע לבנייה ויש לציין שההענקה היא במסגרת מתנה לאותה קרבה ראשונה והיכן ניתן למצוא את סכום התשלום בגין אותה עסקה?
העברה ללא תמורה
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/08/08
אודי שלום,
בהעברה ללא תמורה מיחיד לקרובו (כהגדרתם בחוק) ניתן לבקש פטור ממס שבח על פי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ופטור חלקי ממס רכישה (תשלום שליש) על פי סעיף 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה).
את הסכום לתשלום יש לחשב על פי חוו"ד/הערכת שמאי. דהיינו, שליש ממס הרכישה שהיה משתלם במכירה מרצון בשוק החופשי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בהעברה ללא תמורה מיחיד לקרובו (כהגדרתם בחוק) ניתן לבקש פטור ממס שבח על פי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ופטור חלקי ממס רכישה (תשלום שליש) על פי סעיף 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה).
את הסכום לתשלום יש לחשב על פי חוו"ד/הערכת שמאי. דהיינו, שליש ממס הרכישה שהיה משתלם במכירה מרצון בשוק החופשי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד אשר טולדנו משיב לפנייתך
ashit
19/08/08
עו"ד אשר טולדנו משיב לפנייתך -
משאלת ניתן ללמוד כי ההעברה ללא תמורה מתוכננת על בית בנוי וכן על קרקע לבנייה. לעניין קרקע לבנייה לא ניתן לזכות בפטור ממס שבח, שכן אינה מהווה "דירת מגורים מזכה" ומשכך העברתם תחוייב הן במס שבח מלא והן במס רכישה מלא בשיעור של5% על ידי רוכש הזכות.
לעניין בית המגורים אשיבך, תוך הנחה שאכן מדובר "בדירת מגורים מזכה", כי בהעברת דירה במתנה לקרוב אכן נהוג לבקש פטור ממס שבח לפי הוראת סעיף 62 (א) לחוק מס שבח. אולם אבקש ברשותך להרחיב את תשובתו המלומדת של חברי: עו"ד זהר ארד ולציין את החסרונות של מסלול פטור זה.
טעות נפוצה היא לסבור שהעברת דירה במתנה לקרוב אינה מהווה ניצול של פטור. עפ"י לשון סעיף 49 ב (1) (א) לחוק :העברה ללא תמורה, לפי סעיף 62 (א), לבן הזוג או לילדו של נותן המתנה אינה מהווה ניצול של עילת הפטור של מכירת דירה אחת ל- 4 שנים. כלומר, העברה של הדירה לקרובים אחרים (כגון: אח/ות, נכד/ה ובני זוגם) כן מהווה ניצול של הפטור.משאלתך לא ניתן לדעת למה כוונתך ב"קרבה ראשונה".
חסרון נוסף במסלול פטור זה, הינו תקופת הצינון הנכפית על הנעבר. לפי הוראת סעיף 49 ו לחוק העברת דירה במתנה כופה על הנעבר תקופות צינון, לפי הנסיבות דלהלן:
במתנה מהורים:
אם מקבל המתנה מתגורר עם ההורים והינו נשוי - 1 שנת צינון.
אם מקבל המתנה מתגורר עם ההורים ואינו נשוי - 2 שנות צינון.
אם מקבל המתנה לא גר עם ההורים - 3 שנות צינון .
במתנה מאחר:
לא גר עם נותן המתנה - 4 שנות צינון.
מתגורר עם נותן המתנה - 3 שנות צינון.
אשר על כן, אם הכוונה של מקבל המתנה היא למכור ולעשות "רווח מהיר", מוטב שישים לב לתקופות הצינון הנ"ל שבמסגרתן לא יוכל למכור את הדירה הנעברת ללא תשלום מס שבח.
בענין זה, אם בעתיד מכירת הדירה על ידי מקבל המתנה בעתיד תחוייב במס שבח (עקב מכירת הדירה הנעברת בתקופת הצינון או בשל רפורמה עתידית במס) ישלם המוכר (מקבל המתנה)מס שבח גם בגין השבח שצבר בשעתו נותן המתנה וזאת משום, שבמכירת זכות במקרקעין שהתקבלה במתנה נכנס הנעבר בנעלי המעביר מכח עיקרון רציפות המס כאמור בסעיף 29 לחוק.
אכן, כדברי חברי, עו"ד זהר ארד, מתנה "לקרוב" חייבת שליש מס הרכישה, ברם שימת לבך שהגדרת "קרוב" לעניין מס רכישה מצומצמת יותר מהגדרת "קרוב" לעניין מס שבח (סעיף 1לחוק), שכן היא חלה רק על בן זוג, הורה, אח/ות, צאצא ובן זוגו של הצאצא. מכאן נמצא שהעברת דירה במתנה לבני הזוג של אח ואחות אינה זוכה להקלה בתשלום מס רכישה בהשוואה להעברה בתמורה.
לסיכום אשיבך, כי על תכנון מס נכון ופרטני לעובדות המקרה הספציפי שלך, ליתן משקל נאות להשפעת העיסקה על היבטי מיסוי בעסקה שלך וכן בעיסקאות עתידיות של המוכר וקרובו.
משאלת ניתן ללמוד כי ההעברה ללא תמורה מתוכננת על בית בנוי וכן על קרקע לבנייה. לעניין קרקע לבנייה לא ניתן לזכות בפטור ממס שבח, שכן אינה מהווה "דירת מגורים מזכה" ומשכך העברתם תחוייב הן במס שבח מלא והן במס רכישה מלא בשיעור של5% על ידי רוכש הזכות.
לעניין בית המגורים אשיבך, תוך הנחה שאכן מדובר "בדירת מגורים מזכה", כי בהעברת דירה במתנה לקרוב אכן נהוג לבקש פטור ממס שבח לפי הוראת סעיף 62 (א) לחוק מס שבח. אולם אבקש ברשותך להרחיב את תשובתו המלומדת של חברי: עו"ד זהר ארד ולציין את החסרונות של מסלול פטור זה.
טעות נפוצה היא לסבור שהעברת דירה במתנה לקרוב אינה מהווה ניצול של פטור. עפ"י לשון סעיף 49 ב (1) (א) לחוק :העברה ללא תמורה, לפי סעיף 62 (א), לבן הזוג או לילדו של נותן המתנה אינה מהווה ניצול של עילת הפטור של מכירת דירה אחת ל- 4 שנים. כלומר, העברה של הדירה לקרובים אחרים (כגון: אח/ות, נכד/ה ובני זוגם) כן מהווה ניצול של הפטור.משאלתך לא ניתן לדעת למה כוונתך ב"קרבה ראשונה".
חסרון נוסף במסלול פטור זה, הינו תקופת הצינון הנכפית על הנעבר. לפי הוראת סעיף 49 ו לחוק העברת דירה במתנה כופה על הנעבר תקופות צינון, לפי הנסיבות דלהלן:
במתנה מהורים:
אם מקבל המתנה מתגורר עם ההורים והינו נשוי - 1 שנת צינון.
אם מקבל המתנה מתגורר עם ההורים ואינו נשוי - 2 שנות צינון.
אם מקבל המתנה לא גר עם ההורים - 3 שנות צינון .
במתנה מאחר:
לא גר עם נותן המתנה - 4 שנות צינון.
מתגורר עם נותן המתנה - 3 שנות צינון.
אשר על כן, אם הכוונה של מקבל המתנה היא למכור ולעשות "רווח מהיר", מוטב שישים לב לתקופות הצינון הנ"ל שבמסגרתן לא יוכל למכור את הדירה הנעברת ללא תשלום מס שבח.
בענין זה, אם בעתיד מכירת הדירה על ידי מקבל המתנה בעתיד תחוייב במס שבח (עקב מכירת הדירה הנעברת בתקופת הצינון או בשל רפורמה עתידית במס) ישלם המוכר (מקבל המתנה)מס שבח גם בגין השבח שצבר בשעתו נותן המתנה וזאת משום, שבמכירת זכות במקרקעין שהתקבלה במתנה נכנס הנעבר בנעלי המעביר מכח עיקרון רציפות המס כאמור בסעיף 29 לחוק.
אכן, כדברי חברי, עו"ד זהר ארד, מתנה "לקרוב" חייבת שליש מס הרכישה, ברם שימת לבך שהגדרת "קרוב" לעניין מס רכישה מצומצמת יותר מהגדרת "קרוב" לעניין מס שבח (סעיף 1לחוק), שכן היא חלה רק על בן זוג, הורה, אח/ות, צאצא ובן זוגו של הצאצא. מכאן נמצא שהעברת דירה במתנה לבני הזוג של אח ואחות אינה זוכה להקלה בתשלום מס רכישה בהשוואה להעברה בתמורה.
לסיכום אשיבך, כי על תכנון מס נכון ופרטני לעובדות המקרה הספציפי שלך, ליתן משקל נאות להשפעת העיסקה על היבטי מיסוי בעסקה שלך וכן בעיסקאות עתידיות של המוכר וקרובו.
הפקעה שלא נוצלה
אור
16/08/08
בבעלותי בית פרטי גודל המגרש 500 מטר ומזה 170 מטר מופקעים משנת 1995 לטובת הרחבת כביש (הרחבת הכביש לא בוצעה). השטח המופקע עדיין בשמושי. התוכנית של ההפקעה הוצעה בשנת 1995 ובתוקף ל 15 שנה.
האם עוד שנתיים השטח המופקע יחזור לרשותי או שעלי לתבוע את הבעלות מהעירייה? תודה
האם עוד שנתיים השטח המופקע יחזור לרשותי או שעלי לתבוע את הבעלות מהעירייה? תודה
ביטול הפקעה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/08/08
אור שלום
יש לבדוק את מהות ההפקעה, מטרתה, תוקפה וכד כדי להשיב על שאלתך'. ייתכן שיש לך עילה לדרוש ביטול ההפקעה.בדר"כ ההפקעות אינן לזמן מוגבל.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש לבדוק את מהות ההפקעה, מטרתה, תוקפה וכד כדי להשיב על שאלתך'. ייתכן שיש לך עילה לדרוש ביטול ההפקעה.בדר"כ ההפקעות אינן לזמן מוגבל.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית בית קרקע – מבקשת עזרה דחופה
ש
16/08/08
שלום לחברי הפורום
אני מתלבטת אם למכור כעת את דירתי ברמת גן ולקנות בית קרקע בפרדס חנה. אשמח לשמוע הערכות לגבי כדאיות המכירה והקנייה. המחירים כפי שאתם יודעים בשמיים, גם בפרדס חנה. והשאלה העיקרית היא האם הפוטנציאל של בית קרקע עם שטח גדול (דונם) הוא גבוה. כלומר, האם ההערכות הן שבעוד מספר שנים ערכו של בית הקרקע יעלה. רוצה לציין שבחצי השנה האחרונה עלה ערך הבתים בפרדס חנה פי 2 ויותר. אני יודעת שזה בעיקר ספקולציות, אבל חשוב לי לשמוע את דעתכם
קיימת תב"ע לחלוקת השטח לחצאי דונם, אבל לא בטוחה שאפשר יהיה לממשה ב-5 השנים הקרובות, עקב התנגדות דיירי הרחוב ולכן השאלה היא רק לגבי הבית כיחידה אחת.
תודה ושבת שלום
אני מתלבטת אם למכור כעת את דירתי ברמת גן ולקנות בית קרקע בפרדס חנה. אשמח לשמוע הערכות לגבי כדאיות המכירה והקנייה. המחירים כפי שאתם יודעים בשמיים, גם בפרדס חנה. והשאלה העיקרית היא האם הפוטנציאל של בית קרקע עם שטח גדול (דונם) הוא גבוה. כלומר, האם ההערכות הן שבעוד מספר שנים ערכו של בית הקרקע יעלה. רוצה לציין שבחצי השנה האחרונה עלה ערך הבתים בפרדס חנה פי 2 ויותר. אני יודעת שזה בעיקר ספקולציות, אבל חשוב לי לשמוע את דעתכם
קיימת תב"ע לחלוקת השטח לחצאי דונם, אבל לא בטוחה שאפשר יהיה לממשה ב-5 השנים הקרובות, עקב התנגדות דיירי הרחוב ולכן השאלה היא רק לגבי הבית כיחידה אחת.
תודה ושבת שלום
קניית בית למגורים
עו"ד עמית דביר
מנהל
16/08/08
כשלקוחות שואלים אותי האם אני חושב שהם עושים עסקה טובה אני בוחן האם מדובר בעסקה להשקעה או עסקת רכישת בית למגורים. משאלתך עולה כי מדובר בשדרוג איכות החיים ומעבר לסגנון חיים שונה לגמרי כאשר הרצון העיקרי הוא לעבור למגורים בבית צמוד קרקע. אני חושב כי שיקול כדאיות העסקה מתגמד במצב כזה לנוכח העובדה שמדובר בבית שאתם הולכים לגור בו - כלומר עסקה שאינה עסקת השקעה. במצבים כאלה אני אומר ללקוחות להתעלם משיקולי כדאיות העסקה וכי כל עוד הם משלמים מחיר שוק סביר אין טעם לשקול מה תהיה התנודתיות במחיר הנכס לאחר מכן, זה שולי בעיני, מה גם שאין סימנים רציניים לירידה במחירי הנדל"ן. אם אתם רוצים להיות שקטים ניתן להשקיע סכום כסף סביר ולקבל חוות דעת שמאית של מחיר הנכס הנוכחי.
בברכה,
עו"ד עמית דביר.
בברכה,
עו"ד עמית דביר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרדס חנה בדיקת כדאיות
אורלי
18/08/08
הנני מסכימה עם עו"ד עמית דביר. נראה כי השיקולים שצריכים להנחות אותך בקשר למהלך המתוכנן הינם רחבים יותר משיקולים כלכליים גרידא ועליך לשאול את עצמך שאלות רבות נוספות בקשר למעבר לפרדס חנה. המלצתי האישית - ערכי חקר בקרב תושבי פרדס חנה בדבר המקום. ראשית את יכולה להכנס לפורום של פרדס חנה באתר YNET זהו פורום מאוד פעיל ואפשר ללמוד ממנו הרבה על היישוב. בנוסף, נסי לדבר עם השכנים באזור בו את מתכוונת לרכוש. שאלות רלוונטיות נוספות קשורות בנושא החינוך, הפיתוח הסביבתי, האזורים השונים, האוכלוסיה, דרכי הגישה "החוצה" מהיישוב וכו'. בתור תושבת פרדס חנה מזה 6 שנים שגם כן הגיעה מהמרכז אשמח לענות על שאלותיך בכתובת המייל שלי.
דייר יוצר
רינה כהן
15/08/08
1. דייר יוצא בשל סיום חוזה.2. הדייר היוצא קנה דירה חדשה.3. הדייר היוצא מסרב לתת את כתובתו החדשה?4. מה האמצעים העומדים בפני המשכיר?5. אין כמובן סעיף בחוזה שדן בסוגיה זו.6. בתודה מראש
איתור כתובת
עו"ד זהר ארד
מנהל
15/08/08
השאלה לא קשורה לפורום.
המשכיר יאלץ לאתר את כתובתו בדרך אחרת - 144, שאילתה במנהל האוכלוסין, בלש פרטי וכיו"ב.
המשכיר יאלץ לאתר את כתובתו בדרך אחרת - 144, שאילתה במנהל האוכלוסין, בלש פרטי וכיו"ב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלות על שטח
עדי
15/08/08
תיאור המקרה: בבניין המיועד ל4 חדרים, בקומה 1 רכשתי אני 5 חדרים והדייר שלידי רכש 3 חדרים מהקבלן.
החלק שרכשתי צמוד למרפסת הכביסה של השכן. האם מתחת לחלון שלי (בחלק הנוסף) מותר לי לתלות חבלי כביסה ולבקש ממנו לקצר את שלו ? (הוא תולה כביסה כבר כמעט 30 שנה בצורה זו). אני מדגישה מתחת לחלון שלי בחלק שלי.
והאם מותר לי להניח שם מזגן ? (לכל השכנים יש מזגנים מתחת לחלונות, זה לא עניין של חזות הבניין, זה פשוט עניין שלמי יש זכות מתחת לחלון שלי).
החלק שרכשתי צמוד למרפסת הכביסה של השכן. האם מתחת לחלון שלי (בחלק הנוסף) מותר לי לתלות חבלי כביסה ולבקש ממנו לקצר את שלו ? (הוא תולה כביסה כבר כמעט 30 שנה בצורה זו). אני מדגישה מתחת לחלון שלי בחלק שלי.
והאם מותר לי להניח שם מזגן ? (לכל השכנים יש מזגנים מתחת לחלונות, זה לא עניין של חזות הבניין, זה פשוט עניין שלמי יש זכות מתחת לחלון שלי).
שימוש ברכוש משותף
עו"ד עמית דביר
מנהל
15/08/08
השטח שלו את קוראת "מתחת לחלון שלי" הוא שטח משותף של כלל דיירי הבית כחלק מן הקירות החיצוניים של הבניין. הדין קובע כי ניתן לעשות שימוש סביר ברכוש משותף כל עוד אינו מונע מן האחרים לעשות שימוש דומה. לגבי המזגן, אם כולם התקינו מזגן בצורה דומה הרי שזכותך להתקין מזגן באותה צורה והאמור יהווה שימוש סביר כאמור. בית המשפט אף הכיר בהתקנת מזגנים (אומנם שם דובר על הגג) כל עוד מתירים מקום למזגנים אחרים, ולכן בעניין שלך לא נראה לי שיש בעיה. בכל הנוגע לכביסה, שוב מדובר בשימוש סביר ואם השכן מונע ממך לעשות שימוש סביר דומה של תליית כביסה הרי שאין זה משנה אם 30 שנה הוא עושה זאת, עלייך לבקש ממנו להתחלק בשטח שווה בשווה.בהצלחה.עו"ד עמית דביר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה לפי סעיף 62(א) לחוק מס שבח
ליאופול
15/08/08
האם העברה ללא תמורה של דירת מגורים מהורים לשני ילדיהם הבגירים פטורה ממס שבח גם כאשר על הדירה רשומה משכנתא המועברת אף היא לילדים??
העברת דירה עם משכנתא
עו"ד עמית דביר
מנהל
15/08/08
ליאופול שלום,אין קשר בין העברת הדירה להעברת המשכנתא, אולם אם המשכנתא מועברת לילדים שישאו בעלותה הרי שלא מדובר בהעברה ללא תמורה. כמו כן, חשוב שתזכור כי העברת דירה עם משכנתא כפופה להסכמת הבנק הממשכן.בכל מקרה, בשל שיקולי המס ובשל מורכבות העניין אני מציע לך להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.עו"ד עמית דביר
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אתר עתיקות
רן פרלמן
14/08/08
אני עומד בפני רכישת דירה יד שניה, אך שבדקתי (דרך האתר של משרד המשפטים) את הנסח ראיתי את הערה הנוכחית:
"הערה בדבר אתר עתיקות ראה ילקוט פרסומים מס' 4404 מיום 1.05.1996 עמוד 3053".
אבקש לקבל הסבר האם עלי להתרחק מהדירה? או שהערה זאת בכלל לא משמעותית ואני יכול לרכוש את הדירה בראש שקט?
"הערה בדבר אתר עתיקות ראה ילקוט פרסומים מס' 4404 מיום 1.05.1996 עמוד 3053".
אבקש לקבל הסבר האם עלי להתרחק מהדירה? או שהערה זאת בכלל לא משמעותית ואני יכול לרכוש את הדירה בראש שקט?
הערה בטאבו של רשות העתיקות
עו"ד עמית דביר
מנהל
15/08/08
ידידי היקר רן,לא הייתי מזלזל באף הערה של רשות העתיקות. אתה לא רוצה לגלות יום אחד שהולכים להקים אתר חפירות ליד הדירה שלך או חלילה מתחתיה. אני הייתי הולך לילקוט הפרסומים בודק היטב מה כתוב שם, באיזה אתר בדיוק מדובר, האם קרוב לדירה או רחוק, מסתכל במפות, בוחן היטב את הדברים ואז מגיע להחלטה.בהצלחה.עו"ד עמית דביר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניתן (ורצוי) לפנות לרשות העתיקות ולברר
עו"ד זהר ארד
15/08/08
קניית דירה מזכאי רכישה של עמידר
עמי
14/08/08
שלום לפורום
מצאתי דירה מאדם ששוכר דירה מעמידר במשך 40 שנה וקיבל זכאות לרכישת הדירה, עפ"י הסכם הרכישה של הדירה ,על הקונה אסור למכור את הדירה במשך כ-5 שנים.
שאלתי היא
האם אפשר לעקוף זאת ולרכוש את הדירה ממנו לאחר שייקנה אותה מעמידר
מצאתי דירה מאדם ששוכר דירה מעמידר במשך 40 שנה וקיבל זכאות לרכישת הדירה, עפ"י הסכם הרכישה של הדירה ,על הקונה אסור למכור את הדירה במשך כ-5 שנים.
שאלתי היא
האם אפשר לעקוף זאת ולרכוש את הדירה ממנו לאחר שייקנה אותה מעמידר
לא מכיר דרך חוקית לעשות זאת
עו"ד זהר ארד
מנהל
14/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אולי ניתן לרכוש ממנו אופציה
שמשון
16/08/08
תלוי מה ההגבלה של עמידר, אם ההגבלה היא רק במכירת הזכות אזי ניתן לרכוש אופציה מהדייר/הבעלים - כאשר לאופציה תהיה מחיר מסויים. האופציה תיקבע שבעוד 5 שנים (המועד שבו הוא יוכל למכור) תהיה לרוכש הזכות לרכוש את הדירה במחיר X.
צריך לשים לב כי עסקת אופציה היא עסקה במקרקעין מבחינת מס שבח, ולכן יש לדווח עליה לרשות המיסים.
בכל מקרה לא הייתי ממליץ לעשות זאת ללא עו"ד
צריך לשים לב כי עסקת אופציה היא עסקה במקרקעין מבחינת מס שבח, ולכן יש לדווח עליה לרשות המיסים.
בכל מקרה לא הייתי ממליץ לעשות זאת ללא עו"ד
שאלה
מוטי
14/08/08
האם מבחינה חוקית מותר לשוכר להחליף צילינדר בדירה שכורה?
התשובה היא כן
עו"ד זהר ארד
מנהל
14/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מימון רכישת דירה
רייזמן דוד
14/08/08
בני רכש דירה כשאני לקחתי משכנתא על הנכס שלי כדי לממן את הרכישה.
לצערי הנסיבות השתנו ובני לא מעוניין לגור בדירה ורוצה למכור אותה לאחר חמישה חודשים
האם הדירה נחשבת כמתנה ומחוייבת במס שבח אם קיים
לצערי הנסיבות השתנו ובני לא מעוניין לגור בדירה ורוצה למכור אותה לאחר חמישה חודשים
האם הדירה נחשבת כמתנה ומחוייבת במס שבח אם קיים
דירה שנתקבלה במתנה
עו"ד זהר ארד
מנהל
14/08/08
דוד שלום,
ראשית יש לבדוק האם אחרי תקופה של 5 חודשים יש בכלל שבח במכירה.
ככל שאין שבח, אין צורך לבקש פטור ממס שבח.
ככל שיש שבח, ובנך ירצה ל"השתמש" בפטור, אכן עשויה להיות בעיה שכן לגבי דירות שנתקבלו במתנה קובע החוק תקופת צינון שיכולה לנוע בין שנה לארבע שנים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ראשית יש לבדוק האם אחרי תקופה של 5 חודשים יש בכלל שבח במכירה.
ככל שאין שבח, אין צורך לבקש פטור ממס שבח.
ככל שיש שבח, ובנך ירצה ל"השתמש" בפטור, אכן עשויה להיות בעיה שכן לגבי דירות שנתקבלו במתנה קובע החוק תקופת צינון שיכולה לנוע בין שנה לארבע שנים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור לתושב חוץ בהעברה ללא תמורה
איילת
14/08/08
האם תושב חוץ שמעביר לבתו, דירה ללא תמורה, פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק ?
תושב חוץ
עו"ד זהר ארד
מנהל
14/08/08
חוק מיסוי מקרקעין אינו מבחין בין תושב חוץ לתושב ישראל. הדרישה היא שהמקרקעין נמצאים בישראל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כח מטעם בעל דירה
גרין
13/08/08
שלום רב,
יש לי קרובת משפחה המתוגררת דרך קבע בחו"ל. בבעלותה מס' דירות בארץ. לאור העובדה כי אין באפשרותה לטפל בענייני השכירות של הדירות נתבקשתי אני לעשות כן בשמה (לחתום על חוזי שכירות, לגבות דמי שכירות וכד')
האם ייפוי כח רגיל (ספציפי/כללי) מספיק לשם כך או שמא יש צורך בייפוי כח נוטריוני?
רב תודות.
יש לי קרובת משפחה המתוגררת דרך קבע בחו"ל. בבעלותה מס' דירות בארץ. לאור העובדה כי אין באפשרותה לטפל בענייני השכירות של הדירות נתבקשתי אני לעשות כן בשמה (לחתום על חוזי שכירות, לגבות דמי שכירות וכד')
האם ייפוי כח רגיל (ספציפי/כללי) מספיק לשם כך או שמא יש צורך בייפוי כח נוטריוני?
רב תודות.
אין צורך ביפוי כח נוטריוני
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסירת דירה לאחר קניה
אייל
13/08/08
רכשתי דירה ליפניי שמונה חודשים בערך ובהסכם הבעלים היו צריכים לפנות ליפניי חודש וחצי הם ביקשו שאני אשכיר להם את הדירה לחודש וחצי וז נעשה העברה של המפתח. אני רוצה לציין שאת הכסף על הרכישה שילמתי הכל אבל 25 אלף נישאר אצל העו"ד.כשהסתימה הההשכרה באתי לקחת את המפתח ולתדהמתי הדירה שראיתי ליפניי שמונה חודשים הייתה עם כמה ליקוייםץתריסים שבורים מלוכלכת ברמה לא הגיונית קרמיקה של המטבח שבורה ועוד כמה דברים .לא הסכמתי לקחת את המפתח בגלל שהדייר שהיה בעל הדירה לא מוכן לסדר את הליקויים.האם זה נכון לעשות כך?ומה ההשלכות .כי הוא טוען שאני מפר חוזה.
מסירת דירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/08/08
אייל שלום,
בכדי לענות על שאלותיך יש לעיין הן בהסכם המכר והן בהסכם השכירות.
צריך לבדוק מה החיובים שלקח על עצמו המוכר, הן כמוכר (בנוגע למצב הדירה במסירתה) והן כשוכר (לגבי התחייבויותו לשמור על הדירה ולתקן ליקויים). צריך אף לבחון האם החיובים בחוזה המכר הם חיובים שלובים.
כפי שודאי הבנת, אין באפשרותנו להושיע במסגרת הפורום ומוטב כי תפנה לעו"ד שייצג אותך בעסקת המכר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בכדי לענות על שאלותיך יש לעיין הן בהסכם המכר והן בהסכם השכירות.
צריך לבדוק מה החיובים שלקח על עצמו המוכר, הן כמוכר (בנוגע למצב הדירה במסירתה) והן כשוכר (לגבי התחייבויותו לשמור על הדירה ולתקן ליקויים). צריך אף לבחון האם החיובים בחוזה המכר הם חיובים שלובים.
כפי שודאי הבנת, אין באפשרותנו להושיע במסגרת הפורום ומוטב כי תפנה לעו"ד שייצג אותך בעסקת המכר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הורדת אחוזי בעלות בדירה עקב גירושין
תומר
12/08/08
שלום,
התגרשתי לפני כשנתיים ועקב הגירושין ירד חלקי בדירת המגורים לכ 20%.
הדבר הוסכם ואושר ע"י בית המשפט אך לא בוצע מעולם.
כרגע אני מעוניין לרכוש דירה ואם אני לא אוריד את חלקי בדירה הקודמת אאלץ לשלם מס רכישה.
האם אני יכול לקבל זיכוי ממס רכישה ע"י הצגת ההסכם ? האם אני יכול להוריד את חלקי בדירה הקודמת באופן עצמאי ע"י הצגת ההסכם המאושר ע"י בית המשפט ?
תודה
תומר
התגרשתי לפני כשנתיים ועקב הגירושין ירד חלקי בדירת המגורים לכ 20%.
הדבר הוסכם ואושר ע"י בית המשפט אך לא בוצע מעולם.
כרגע אני מעוניין לרכוש דירה ואם אני לא אוריד את חלקי בדירה הקודמת אאלץ לשלם מס רכישה.
האם אני יכול לקבל זיכוי ממס רכישה ע"י הצגת ההסכם ? האם אני יכול להוריד את חלקי בדירה הקודמת באופן עצמאי ע"י הצגת ההסכם המאושר ע"י בית המשפט ?
תודה
תומר
הערה: הדירה לא ממושכנת לשום בנק.
תומר
12/08/08
העברת זכויות בדירה אגב גירושין
עו"ד זהר ארד
13/08/08
תומר שלום,
ההסכמות שהושגו במסגרת הסכם הגירושין לדירה הדירה מהוות "עסקה במקרקעין" המחוייבת דיווח לרשויות המס.
ככל שיוצגת על ידי עו"ד בהליך הגירושין, מוטב כי תפנה אליו בכדילבדוק האם העסקה דווחה ובכדי להשלים את העסקה ברישום בלשכת רישום המקרקעין.
ככל שלא יוצגת על ידי עו"ד מוטב כי תפנה לעו"ד העוסק במקרקעין שיטפל בעבורך בהשלמת העסקה.
ככל שהעסקה דווחה ונתקבלו אישורי המיסים, יתכן ומס שבח יכירו בכך שאתה זכאי להנות ממדרגות מס מופחות כרוכש דירה יחידה (על אף שהעברה טרם נרשמה בטאבו).
רצוי לברר זאת במשרדי מס שבח.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ההסכמות שהושגו במסגרת הסכם הגירושין לדירה הדירה מהוות "עסקה במקרקעין" המחוייבת דיווח לרשויות המס.
ככל שיוצגת על ידי עו"ד בהליך הגירושין, מוטב כי תפנה אליו בכדילבדוק האם העסקה דווחה ובכדי להשלים את העסקה ברישום בלשכת רישום המקרקעין.
ככל שלא יוצגת על ידי עו"ד מוטב כי תפנה לעו"ד העוסק במקרקעין שיטפל בעבורך בהשלמת העסקה.
ככל שהעסקה דווחה ונתקבלו אישורי המיסים, יתכן ומס שבח יכירו בכך שאתה זכאי להנות ממדרגות מס מופחות כרוכש דירה יחידה (על אף שהעברה טרם נרשמה בטאבו).
רצוי לברר זאת במשרדי מס שבח.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
שטר חוב של בנק הדואר
קרן
12/08/08
שלום, הייתי מעוניינת לדעת האם קיימת אפשרות לבעל דירה קודם שלי לפדות שטר חוב של בנק הדואר ( שלצערי נשאר אצלו) שנה לאחר סיום החוזה ?
תודה , קרן.
תודה , קרן.
שטר חוב
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/08/08
התשובה היא כן.
לא מדובר בפדיון השטר אלא בהגשתו לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל.
לשאלות נוספות נא לפנות לפורום הוצאה לפועל.
לא מדובר בפדיון השטר אלא בהגשתו לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל.
לשאלות נוספות נא לפנות לפורום הוצאה לפועל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיף בעל משמעות כפולה החוזה שכירות
רועי
12/08/08
שלום
אני שוכר דירה מחברה שמתעסקת בהשכרת דירות
לאחרונה המזגן בדירה הפסיק לקרר
כשפנינו לאחראי על תחזוקת הדירה מטעם החברה אמרנו לו שהמזגן לא מקרר ואנחנו חושבים שזה בעייה בגז
הבחור האחראי אמר שדליפת גז ממזגן היא לא על חשבונם ונאלץ לשלם זאת מכיסינו
לאחר עיון בחוזה מצאתי סעיף שאומר את הדבר הבא:
"השוכר יודיע למשכיר מיד עם קורות הקלקול או הנזק ויתקנם על חשבונו מיד"
המשפט יכול להתפרש לשני הכיוונים על חשבון השוכר ועל חשבון המשכיר
תקדים: בעבר קרתה אותה התקלה והמזגן הפסיק לקרר והחברה תיקנה אותו על חשבונה מבלי להזכיר בכלל את נושא של מהי התקלה גז מאוורר וכו..
ברצוני לברר איתכם מה בדיוק אומר הסעיף בחוזה ובנוסף האם התקדים בעל משמעות כלשהי
אודה אם תחזרו אלי בהקדם כי חם באוגוסט
תודה רועי
מצורף חלק מהחוזה הדן בעינייני נזקים ותיקונם
הסעיף הבעייתי הוא סעיף10.4
מידע נוסף: השכרת דירה
אני שוכר דירה מחברה שמתעסקת בהשכרת דירות
לאחרונה המזגן בדירה הפסיק לקרר
כשפנינו לאחראי על תחזוקת הדירה מטעם החברה אמרנו לו שהמזגן לא מקרר ואנחנו חושבים שזה בעייה בגז
הבחור האחראי אמר שדליפת גז ממזגן היא לא על חשבונם ונאלץ לשלם זאת מכיסינו
לאחר עיון בחוזה מצאתי סעיף שאומר את הדבר הבא:
"השוכר יודיע למשכיר מיד עם קורות הקלקול או הנזק ויתקנם על חשבונו מיד"
המשפט יכול להתפרש לשני הכיוונים על חשבון השוכר ועל חשבון המשכיר
תקדים: בעבר קרתה אותה התקלה והמזגן הפסיק לקרר והחברה תיקנה אותו על חשבונה מבלי להזכיר בכלל את נושא של מהי התקלה גז מאוורר וכו..
ברצוני לברר איתכם מה בדיוק אומר הסעיף בחוזה ובנוסף האם התקדים בעל משמעות כלשהי
אודה אם תחזרו אלי בהקדם כי חם באוגוסט
תודה רועי
מצורף חלק מהחוזה הדן בעינייני נזקים ותיקונם
הסעיף הבעייתי הוא סעיף10.4
מידע נוסף: השכרת דירה
שאלות בדבר פרשנות חוזים נא להפנות לפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפת פרצלציה
שי
12/08/08
היי
אם יש בידי מפת פרצלציה -מה הפעולות אותם עלי לעשות?
והאם בטאבו ינחו אותי?
תודה
אם יש בידי מפת פרצלציה -מה הפעולות אותם עלי לעשות?
והאם בטאבו ינחו אותי?
תודה
פרצליה
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/08/08
אתה יכול לפנות לטאבו ולברר.
בכל מקרה, פעולות משפטיות ותכנוניות רצוי לבצע באמצעות בעלי מקצוע מוסמכים.
בכל מקרה, פעולות משפטיות ותכנוניות רצוי לבצע באמצעות בעלי מקצוע מוסמכים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
