פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס שבח
רון
23/08/08
ברצוני למכור דירה בבעלותי בה אני גר, כל זאת לצורך רכישת מגרש בו אבנה את ביתי. האם אהיה פטור ממס שבח אם אקנה את המגרש לפני שאמכור את הדירה בה אני גר ? או שאני חייב למכור קודם את הדירה ואח"כ לקנות את המגרש ? לא מכרתי נכס בחמש השנים האחרונות.
מס שבח מקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
23/08/08
רון שלום
מס שבח הינו מס החל על מוכרי נכס. משכך, אם אתה רוכש את המגרש, ואין בכוונתך למכור אותו מיידית, השאלה של חבות במס שבח לגבי המגרש איננה עולה.
אתה תשלום מס רכישה בגין רכישת המגרש בשיעור של 5% בכל מקרה, הפטור ממס שבח חל על מכירת "דירת מגורים מזכה", ולא על מגרשים.
לגבי מכירת דירתך- תקום חבות במס שבח ועליך לבחון מול עו"ד האם אתה זכאי לקבל פטור בעת מכירתה. בדר"כ, מי שלא מכר ב- 4 שנים אחרונות זכאי לפטור. לכלל זה יש סייגים ולפיכך יש להיוועץ עם עו"ד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מס שבח הינו מס החל על מוכרי נכס. משכך, אם אתה רוכש את המגרש, ואין בכוונתך למכור אותו מיידית, השאלה של חבות במס שבח לגבי המגרש איננה עולה.
אתה תשלום מס רכישה בגין רכישת המגרש בשיעור של 5% בכל מקרה, הפטור ממס שבח חל על מכירת "דירת מגורים מזכה", ולא על מגרשים.
לגבי מכירת דירתך- תקום חבות במס שבח ועליך לבחון מול עו"ד האם אתה זכאי לקבל פטור בעת מכירתה. בדר"כ, מי שלא מכר ב- 4 שנים אחרונות זכאי לפטור. לכלל זה יש סייגים ולפיכך יש להיוועץ עם עו"ד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה/קוטג'
דוד
23/08/08
להוריי יש בית דו משפחתי שהם בעצם 2 קוטג'ים מחוברים בקיר אחד.
לפני כשבוע הוריי רשמו לי העברה של אחד מהם במתנה. יש ליד דירה נוספת הרשומה על שמי ועל שם אשתי, תוך כמה זמן אני רשאי למכור
את הדירה שקיבלתי במתנה ואיזה מיסים אני אצטרך לשלם אם
אני מוכר..
בתודה מראש.
דוד
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
לפני כשבוע הוריי רשמו לי העברה של אחד מהם במתנה. יש ליד דירה נוספת הרשומה על שמי ועל שם אשתי, תוך כמה זמן אני רשאי למכור
את הדירה שקיבלתי במתנה ואיזה מיסים אני אצטרך לשלם אם
אני מוכר..
בתודה מראש.
דוד
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
תקופת צינון למכירת דירה במתנה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
23/08/08
דוד שלום
תקופת הצינון לדירה אשר התקבלה במתנה מאת ההורים הינה כדלקמן:
אם הדירה לא שימשה למגורייך- 3 שנים.
אם הדירה שימשה למגוריך, ואתה נשוי- שנתיים.
תקופת הצינון נדרשת כתנאי מוקדם לפני בחינת זכאות לפטור ממס שבח. הזכאות לפטור נבחנת לפי סעיפי הפטור השונים בחוק.
בנוסף, במכירת דירה חלים מיסים נוספים כגון היטל השבחה. במכר דירה שבבעלות מנהל מקרקעי ישראל- ייתכנו מיסים נוספים.
בכל מקרה, לפני ביצוע פעולה במקרקעין, יש להתייעץ עם עו"ד אשר יבחן בין היתר את היבטי המיסוי והזכאויות לפטור.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
תקופת הצינון לדירה אשר התקבלה במתנה מאת ההורים הינה כדלקמן:
אם הדירה לא שימשה למגורייך- 3 שנים.
אם הדירה שימשה למגוריך, ואתה נשוי- שנתיים.
תקופת הצינון נדרשת כתנאי מוקדם לפני בחינת זכאות לפטור ממס שבח. הזכאות לפטור נבחנת לפי סעיפי הפטור השונים בחוק.
בנוסף, במכירת דירה חלים מיסים נוספים כגון היטל השבחה. במכר דירה שבבעלות מנהל מקרקעי ישראל- ייתכנו מיסים נוספים.
בכל מקרה, לפני ביצוע פעולה במקרקעין, יש להתייעץ עם עו"ד אשר יבחן בין היתר את היבטי המיסוי והזכאויות לפטור.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיה מול קבלן שמכר את אותה חניה פעמיים
ברק
22/08/08
לפני כחודש חתמתי על חוזה רכישה מול קבלן ( חברה גדולה ומוכרת ).
הובטחה לי חניה מסוימת שהיא גם יותר גדולה מהשאר וגם קרובה יותר לכניסה לבניין, נושא החניה
היה חשוב ביותר בזמן המו"מ והודגש שוב ושוב שצ'ופרתי בנושא.
החוזה נחתם כדת וכדין עם החניה הספציפית.
היום ( לאחר חודש !! ) קבלתי טלפון מהמשרד מכירות, ובו הודיעו לי שבעצם נפלה טעות, והחניה הזו כבר נמכרה לפני
למעלה משנה לדייר אחר, ובשל טעות אנוש של מנהלת המכירות - חל בלבול ומכרו אותה בפעם השנייה.
ניסו להפעיל עליי לחץ כל היום שראשה של מנהלת המכירות עומד על כף המאזניים אולם אני מסרב בתוקף
משום שהחניה הזו חשובה לי ובלעדיה ייתכן ולא הייתי קונה דווקא את הדירה הנ"ל.
שאלתי היא - מה נהוג לעשות במקרים אלו ? האם על הקבלן להציע לי "פיצוי" תמורת הוויתור שלי על החניה ?
ואם כן, אז כמה ? חילופי הדברים עלו לטונים לא נעימים ובין השאר נאמר לי שאם לא אחתום על החלפת חנייה
אז "תשאר עם הבעיה מול הדייר השני ומצידנו תלך לבית משפט לתבוע".
אשמח לקבל תגובות ענייניות.
הובטחה לי חניה מסוימת שהיא גם יותר גדולה מהשאר וגם קרובה יותר לכניסה לבניין, נושא החניה
היה חשוב ביותר בזמן המו"מ והודגש שוב ושוב שצ'ופרתי בנושא.
החוזה נחתם כדת וכדין עם החניה הספציפית.
היום ( לאחר חודש !! ) קבלתי טלפון מהמשרד מכירות, ובו הודיעו לי שבעצם נפלה טעות, והחניה הזו כבר נמכרה לפני
למעלה משנה לדייר אחר, ובשל טעות אנוש של מנהלת המכירות - חל בלבול ומכרו אותה בפעם השנייה.
ניסו להפעיל עליי לחץ כל היום שראשה של מנהלת המכירות עומד על כף המאזניים אולם אני מסרב בתוקף
משום שהחניה הזו חשובה לי ובלעדיה ייתכן ולא הייתי קונה דווקא את הדירה הנ"ל.
שאלתי היא - מה נהוג לעשות במקרים אלו ? האם על הקבלן להציע לי "פיצוי" תמורת הוויתור שלי על החניה ?
ואם כן, אז כמה ? חילופי הדברים עלו לטונים לא נעימים ובין השאר נאמר לי שאם לא אחתום על החלפת חנייה
אז "תשאר עם הבעיה מול הדייר השני ומצידנו תלך לבית משפט לתבוע".
אשמח לקבל תגובות ענייניות.
מכירת חנייה פעמיים
עו"ד עמית דביר
מנהל
23/08/08
ברק שלום,
לפי תיאורך נקלעת למצב של עסקאות נוגדות, כאשר החניה שקנית כבר נמכרה לאדם אחר לפנייך.
ראשית, כל עוד החניה לא נרשמה על שמך בלשכת רישום המקרקעין אז חשוב שתדע שעל פי הדין זכותו של הרוכש הראשון עדיפה וכל עוד לא יוותר על החניה הוא זה שיקבל אותה.
יחד עם זאת, ברור כי הצדק עמך וההסכם שנחתם איתך הופר. לכן, אתה זכאי לקבל פיצוי מן הקבלן ואם כפי שאתה מתאר החניה היא זו שגרמה לך לקנות את הדירה כולה הרי שתהיה זכאי אף לבטל את העסקה ולקבל את כספך בחזרה אם תחפוץ בכך.
תגובות הקבלן לא ממש מציגות אותו באור חיובי ואל תפול רוחך מתגובות אלו. יש לעיין בהסכם ולראות האם אתה זכאי לפיו לפיצוי מוסכם במקרה של הפרת ההסכם (בדר"כ אין סעיף כזה לטובת הרוכש בחוזים קבלניים), ואולם גם אם אין פיצוי מוסכם אתה זכאי לפיצוי על פי הדין שהינו שווה ערך להבדלי השווי וההנאה בין החניה הזאת לבין חניה אחרת שתימסר לך.
אשמח להמשיך לייעץ בעניין מול הקבלן.
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
לפי תיאורך נקלעת למצב של עסקאות נוגדות, כאשר החניה שקנית כבר נמכרה לאדם אחר לפנייך.
ראשית, כל עוד החניה לא נרשמה על שמך בלשכת רישום המקרקעין אז חשוב שתדע שעל פי הדין זכותו של הרוכש הראשון עדיפה וכל עוד לא יוותר על החניה הוא זה שיקבל אותה.
יחד עם זאת, ברור כי הצדק עמך וההסכם שנחתם איתך הופר. לכן, אתה זכאי לקבל פיצוי מן הקבלן ואם כפי שאתה מתאר החניה היא זו שגרמה לך לקנות את הדירה כולה הרי שתהיה זכאי אף לבטל את העסקה ולקבל את כספך בחזרה אם תחפוץ בכך.
תגובות הקבלן לא ממש מציגות אותו באור חיובי ואל תפול רוחך מתגובות אלו. יש לעיין בהסכם ולראות האם אתה זכאי לפיו לפיצוי מוסכם במקרה של הפרת ההסכם (בדר"כ אין סעיף כזה לטובת הרוכש בחוזים קבלניים), ואולם גם אם אין פיצוי מוסכם אתה זכאי לפיצוי על פי הדין שהינו שווה ערך להבדלי השווי וההנאה בין החניה הזאת לבין חניה אחרת שתימסר לך.
אשמח להמשיך לייעץ בעניין מול הקבלן.
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה לחצר בית משותף
גל
21/08/08
שלום,
האם לערייה/מועצה מותר להציב תשתית ניקוז בחצר המשותפת?
האם עליה לקבל אישורים טרם לכך?
האם לערייה/מועצה מותר להציב תשתית ניקוז בחצר המשותפת?
האם עליה לקבל אישורים טרם לכך?
הצבת תשתיות ע"י העירייה
עו"ד עמית דביר
מנהל
23/08/08
ככל ומדובר בבעלות פרטית של מקרקעין, ברור כי לרשות מקומית אין זכות לפלוש אליה אלא בהתאם לדין - כלומר באמצעות הפקעה והיתר בניה מתאים לאחר ביצוע הליך מסודר.
אני הייתי פונה אל העירייה ומבקש מהם לקבל את כל האישורים שיש בידיהם לביצוע המהלך בטרם הייתי פונה לנקיטת צעדים משפטיים.
בברכה,
עו"ד עמית דביר.
אני הייתי פונה אל העירייה ומבקש מהם לקבל את כל האישורים שיש בידיהם לביצוע המהלך בטרם הייתי פונה לנקיטת צעדים משפטיים.
בברכה,
עו"ד עמית דביר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש בניגוד להיתר בניה
Z
21/08/08
שלום,
בתב"ע החלה על נכס מסויים מתירה שימוש של משרדים, מסחר קמעוני ותעשיה עתירת ידע.
בהיתר הבניה שהתקבל רשום רק "תעשיה עתירת ידע".
חלק בבניין מושכר לבנק (שמוגדר כ"מסחר קמעוני").
מה הנפקות של עניין זה? האם המשכיר חשוף לסנקציות כלשהן?
(יודגש, הגישו בקשה לשינוי היתר, אבל בינתיים הבנק פועל שם..)
אודה לתשבת המבינים בעניין.
תודה
בתב"ע החלה על נכס מסויים מתירה שימוש של משרדים, מסחר קמעוני ותעשיה עתירת ידע.
בהיתר הבניה שהתקבל רשום רק "תעשיה עתירת ידע".
חלק בבניין מושכר לבנק (שמוגדר כ"מסחר קמעוני").
מה הנפקות של עניין זה? האם המשכיר חשוף לסנקציות כלשהן?
(יודגש, הגישו בקשה לשינוי היתר, אבל בינתיים הבנק פועל שם..)
אודה לתשבת המבינים בעניין.
תודה
שימוש בניגוד להיתר הבניה
עו"ד עמית דביר
מנהל
23/08/08
שימוש בנכס בניגוד לשימושים שהותרו בהיתר הבניה יכול לגרור הגשת כתב אישום מצד הועדה לתכנון ובניה כנגד מגיש ההיתר, כנגד המשתמש בפועל, ולשאלתך גם כנגד הבעלים אף אם אינו עושה כל שימוש בפועל במקרקעין. הבעלים יוכל להתגונן אך ורק אם לא ידע על ביצוע העבירה ואם נקט בכל האמצעים הנאותים על מנת לקיים את חוקי התכנון והבניה. עצם העובדה שהתב"ע מאפשרת ייעוד אחר אינה מרפאת את הפגם של שימוש בניגוד להיתר שניתן בפועל, ויש פסקי דין רבים בעניין זה. הגשת הבקשה לשינוי ההיתר ללא ספק תסייע בניהול תיק שכזה אם יוגש.
בברכה,
עו"ד עמית דביר.
בברכה,
עו"ד עמית דביר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית אדמת מינהל חקלאית
רועי
21/08/08
שלום
אשמח לדעת את המשמעויות של אדמת מינהל לעומת אדמה פרטית.
כמה אחוזים המדינה יכולה לקחת לך מהשטח? האם יש תשלומים קבועים על אדמת מינהל?
והאם ניתן לשים מבנה לא קבוע (קראוון) על אדמת מינהל חקלאית?
תודה
רועי
אשמח לדעת את המשמעויות של אדמת מינהל לעומת אדמה פרטית.
כמה אחוזים המדינה יכולה לקחת לך מהשטח? האם יש תשלומים קבועים על אדמת מינהל?
והאם ניתן לשים מבנה לא קבוע (קראוון) על אדמת מינהל חקלאית?
תודה
רועי
| עו"ד שרון עזרא
21/08/08
רועי שלום
אענה לך בכלליות רבה שכן יש לבדוק כל נכס לגופו.
אדמת מנהל היא אדמה שמושכרת לך מהמנהל ולכן יש לשלם למנהל דמי שכירות (חכירה) מידי שנה, או להוון את דמי החכירה מראש (בדר"כ ל- 49 שנה). בנוסף, עבור פעולות מסוימות כגון הוצאת היתר בנייה, רכישת זכויות בנייה, גובה המנהל תשלומים כגון דמי היתר/דמי הסכמה. אופן חישוב התשלומים הינו מורכב ושונה בהתאם למקום הקרקע.
העמדת קראוון תלויה בשאלה האם מותר לעשות כן מבחינה תכנונית והאם המנהל מאפשר זאת.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אענה לך בכלליות רבה שכן יש לבדוק כל נכס לגופו.
אדמת מנהל היא אדמה שמושכרת לך מהמנהל ולכן יש לשלם למנהל דמי שכירות (חכירה) מידי שנה, או להוון את דמי החכירה מראש (בדר"כ ל- 49 שנה). בנוסף, עבור פעולות מסוימות כגון הוצאת היתר בנייה, רכישת זכויות בנייה, גובה המנהל תשלומים כגון דמי היתר/דמי הסכמה. אופן חישוב התשלומים הינו מורכב ושונה בהתאם למקום הקרקע.
העמדת קראוון תלויה בשאלה האם מותר לעשות כן מבחינה תכנונית והאם המנהל מאפשר זאת.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בעיה ברישום בית משותף בטאבו
אורית
21/08/08
אני גרה בבית משותף שאינו רשום בטאבו. הקבלן פשט את הרגל והחברה עברה לכונס נכסים. העורך דין אשר מונה ע"י שופט לרשום אותנו בטאבו דורש 5000 שח' עבור הליך רישום הזכויות. בבדיקה שערכתי באתר משרד השיכון ראיתי שנעשתה פרצלציה לכל הפרוייקט.
שאלתי היא מהי עלות הפרצלציה בשכונה 86 דירות, 8 בניינים.
העו"ד טוען כי עליו להשלים את הליכי הפרצלציה, האם במידה והשכונה רשומה במשרד השיכון ויש מפות עם חלוקה לגוש וחלקה של כל דירה זה אומר שהליך הפרצלציה הושלם?
בנוסף הוא טוען כי הכסף מיועד לרישום זכויות הדיירים במנהל מקרקעי ישראל ובטאבו. שאלתי הנוספת היא מה גובה התשלום לתהליכים אלו?
ושאלה אחרונה: אם יש דיירים שלא מוכנים לשלם והעו"ד השלים את רישום הזכויות במנהל האם אלו שלא שילמו יהנו מההפקר ויוכלו אחר כך לגשת ולרשום את דירתם באופן עצמאי או שיש הליך המחייב לפנות לעו"ד כדי להרשם?
תודה מראש
אורית
שאלתי היא מהי עלות הפרצלציה בשכונה 86 דירות, 8 בניינים.
העו"ד טוען כי עליו להשלים את הליכי הפרצלציה, האם במידה והשכונה רשומה במשרד השיכון ויש מפות עם חלוקה לגוש וחלקה של כל דירה זה אומר שהליך הפרצלציה הושלם?
בנוסף הוא טוען כי הכסף מיועד לרישום זכויות הדיירים במנהל מקרקעי ישראל ובטאבו. שאלתי הנוספת היא מה גובה התשלום לתהליכים אלו?
ושאלה אחרונה: אם יש דיירים שלא מוכנים לשלם והעו"ד השלים את רישום הזכויות במנהל האם אלו שלא שילמו יהנו מההפקר ויוכלו אחר כך לגשת ולרשום את דירתם באופן עצמאי או שיש הליך המחייב לפנות לעו"ד כדי להרשם?
תודה מראש
אורית
רישום פרצלציה במקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
21/08/08
אורית שלום
כדי לדעת האם הפרצלציה נרשמה ניתן להוציא נסח טאבו. הרישום נעשה בטאבו ולא במשרד השיכון. לגבי עלות הרישום- זה תלוי במורכבות הפרוייקט. לדעתי, בכל מקרה צריך לקבל את איור בית המשפט באשר לסבירות התשלום.
דייר שלא משתתף מסתכן בכך שהנכס לא יועבר על שמו. לא תמיד יוכל להמשיך ולבצע הרישום באופן עצמאי, שכן בדר"כ יידרשו את הסכמת הקבלן לכך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
כדי לדעת האם הפרצלציה נרשמה ניתן להוציא נסח טאבו. הרישום נעשה בטאבו ולא במשרד השיכון. לגבי עלות הרישום- זה תלוי במורכבות הפרוייקט. לדעתי, בכל מקרה צריך לקבל את איור בית המשפט באשר לסבירות התשלום.
דייר שלא משתתף מסתכן בכך שהנכס לא יועבר על שמו. לא תמיד יוכל להמשיך ולבצע הרישום באופן עצמאי, שכן בדר"כ יידרשו את הסכמת הקבלן לכך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה למחסן משותף של בניין מגורים
יצחק
21/08/08
שלום רב לפני כ 30 שנים קניתי מחסן מהקבלן של הבניין שהמחסן לא רשום בטאבו על שם של אף אחד כנראה שזה היה אמרו להיות המחסן המשותף של השכנים אני שמתי שמה חשמל והמחסן בבעלותי כבר 30 שנים . אחד השכנים רוצה להוציא אותי מהמחסן והוא מאיים שיפנה לעריה . השאלה שלי מה החוק אומר לגבי הנכס מכיוון שעברו כבר 30 שנים. והאם העריה יכול הלבוא אליי בדרישה לשלם לה ארנונה בעבור הנכס על כל ה 30 שנים שעברו או לפנותי ? תודה מראש . יש לציין שכאשר קניתי את המחסן לקחתי מהקבלן פתק שבו רשום שהמחסן מושכר לי לתקופה של 99 שנים
מחסן בבית משותף
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
21/08/08
יצחק שלום
יש לבדוק את המסמכים הנוגעים למחסן כדי להבין משם מה זכויותיך במחסן.מחד טענת שרכשת המחסן ומאידך אמרת שהוא מושכר ל- 99 שנה. כמו כן, לא ברור אם המחסן הוצא מרכוש המשותף או לא.
אם המחסן הוצא כדין מהרכוש המשותף ונמכר/הושכר ל- 99 שנה לך, לא ניתן לדרו את פינוייך מהמחסן. עצם השנים שחלפו לא הן שמקנות לך זכויות במחסן.
העירייה יכולה לדרוש ארנונה 7 שנים אחורה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש לבדוק את המסמכים הנוגעים למחסן כדי להבין משם מה זכויותיך במחסן.מחד טענת שרכשת המחסן ומאידך אמרת שהוא מושכר ל- 99 שנה. כמו כן, לא ברור אם המחסן הוצא מרכוש המשותף או לא.
אם המחסן הוצא כדין מהרכוש המשותף ונמכר/הושכר ל- 99 שנה לך, לא ניתן לדרו את פינוייך מהמחסן. עצם השנים שחלפו לא הן שמקנות לך זכויות במחסן.
העירייה יכולה לדרוש ארנונה 7 שנים אחורה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי על בניה שלא בהתאם לחוזה
דדי
21/08/08
דירה שרכשתי על הנייר מקבלן נבנתה שלא בהתאם לחוזה. בין השאר יש חריגה (לרעה) בגודל אחד החדרים, באופן משמעותי ומעבר לסטיה המותרת בהתאם לחוזה. איזה הסדר פיצויים ניתן להגיע עם הקבלן?
אי התאמה בחוזה מכר מקבלן
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
21/08/08
דדי שלום
יש לבדוק, עובדתית, את גודל הסטייה ובמקרים מסוימים להתייעץ עם שמאי מקרקעין לגבי כימות הנזק.
יש לשלוח לקבלן מכתב דרישה לפיצויים ואם זה לא יענה- להגיש תביעה לבימ"ש.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש לבדוק, עובדתית, את גודל הסטייה ובמקרים מסוימים להתייעץ עם שמאי מקרקעין לגבי כימות הנזק.
יש לשלוח לקבלן מכתב דרישה לפיצויים ואם זה לא יענה- להגיש תביעה לבימ"ש.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתובת למסירת מסמכים בטופס בקשה לרישום מקרקעין
סמדר
21/08/08
שלום לכם
אני נמצאת בהליכי רישום קרקע שירשתי מאימי ז"ל. הכתובת שעורך הדין רשם ככתובתי היא רק ער מגורי. כתובת לקבלת מסמכים היא כתובת עורך הדין.
לא נוח לי עם זה, האם זה תקין שאני לא אקבל את הדואר והאם יש באפשרותי להתעקש על כתובתי המלאה ככתובת לקבל מסמכים?
תודה על תשובתכם.
הערת מערכת: לקריאה אודות רישום מקרקעין >>
אני נמצאת בהליכי רישום קרקע שירשתי מאימי ז"ל. הכתובת שעורך הדין רשם ככתובתי היא רק ער מגורי. כתובת לקבלת מסמכים היא כתובת עורך הדין.
לא נוח לי עם זה, האם זה תקין שאני לא אקבל את הדואר והאם יש באפשרותי להתעקש על כתובתי המלאה ככתובת לקבל מסמכים?
תודה על תשובתכם.
הערת מערכת: לקריאה אודות רישום מקרקעין >>
תלוי מה רשמתם בבקשה
ד
21/08/08
את יכולה לרשום בבקשה שאת מבקשת שיפנו אלייך מסמכים, אבל זה ללא ספק מקובל שמעבירים לכתובת העו"ד. אם את חוששת מהעו"S שלך - למה את נותת לו לייצג אותך?! אמון זה דבר בסיסי..
תיקון דליפה בגג משותף
אבי11
21/08/08
שלום רב,בדירה בבעלותי שאני משכיר בבית משותף קיימת נזילה חמורה מן הגג, שמשביתה למעשה את הדירה. נזילה דומה קיימת בגג השני בבניין שבה מתגורר דייר אחר (לא שלי) בשכירות.בעבר כבר תיקנתי את הגג על חשבוני, היום מדובר בתיקון כבד מדיי. בשיחות עם דיירים שונים בבניין, מתברר שהרוב אינם מוכנים לשלם, שכן הם טוענים שהבניין כולו אינו מתוחזק כמו שהם רוצים (גינון, ניקיון, לפעמים גם חשמל בחדר המדרגות), לא כל הדיירים שילמו ומשלמים מסי ועד, ועד שלא יובא גנן, הם לא מוכנים לשאת בהוצאות.יש לציין שוועד הבית לא ממש משתף פעולה כאן, ולא מעוניין לעמוד מאחורי תביעה (ומובן שאין גרוש בקופתו).מבחינתי נראה שאין מנוס אלא לתקן את הגג על חשבוני, והפעם לתבוע את סרבני התשלום.שאלותיי:1. מה ההליך שאני צריך לעשות כדי להיות מכוסה משפטית ולזכות בחלק היחסי מכל דייר בבניין? אם אני סוטה ממנו, ופשוט מזמין זפת לאחר מכתבי התרעה בשמי לכל הדיירים - האם אני עדיין מכוסה?2. האם בית המשפט יפסוק כאן גם את שכר הטרחה של עורך הדין שאקח לצורך המשפט?3. מכיוון שמדובר במימון שלי שיוחזר במקרה הטוב בעוד כמה שנים, אני לא יכול לממן את תיקון הגג שלא נמצא מעל דירתי אלא רק את החלק שלי (עלות התיקון היא על פי מטראז', כך שזה לא מייקר את התיקון). האם יוכלו הדיירים להתחמק מהתשלום בתואנה שלא תיקנתי את הגג השני על חשבוני (מה שיכפיל את עלות התיקון), ולכן לא פתרתי את הבעיה?תודה רבה על הנכונות לייעץ!
תיקון גג
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
21/08/08
אבי שלום
מאחר ואתה ככל הנראה במסלול של הליך משפטי, כדאי שתיעץ כבר כעת עם עו"ד באשר למהלכים שאתה נוקט כבר עתה. בכללליות אומר כי יש לשלוח לדיירים ונציגות בית משותף מכתב התראה בטרם זיפות הגג. אינני רואה מניעה כי תזפת רק את החלק שמעל הדירה שלך, אם כי כדאי שתבדוק אם מבחינה מעשית זה יפתור את הבעיה.
לאחר שתבוצע העבודה, יש להגיש כנגד הדיירים ו/או נציגות הבית המשותף תביעה למפקח על בתים משותפים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מאחר ואתה ככל הנראה במסלול של הליך משפטי, כדאי שתיעץ כבר כעת עם עו"ד באשר למהלכים שאתה נוקט כבר עתה. בכללליות אומר כי יש לשלוח לדיירים ונציגות בית משותף מכתב התראה בטרם זיפות הגג. אינני רואה מניעה כי תזפת רק את החלק שמעל הדירה שלך, אם כי כדאי שתבדוק אם מבחינה מעשית זה יפתור את הבעיה.
לאחר שתבוצע העבודה, יש להגיש כנגד הדיירים ו/או נציגות הבית המשותף תביעה למפקח על בתים משותפים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדה למדד
שני חתולים
20/08/08
שלום רב,
אנחנו זוג צעיר (סטודנטים) שמחפש להשכיר דירה למטרת מגורים משותפים. לפני כשבוע אכן מצאנו דירה שמוצאת חן בעינינו, אך טרם חתמנו על חוזה שכירות היות והדיירים שגרים בה כעת לא יודעים את תאריך היציאה המדוייק. בנתיים אנו שומרים על קשר עם בעל הדירה, ולפני כמה ימים הוא אמר כי השכירות צמודה למדד.
השאלה שלנו היא האם מקובל להצמיד את השכירות השקלית למדד?
חשוב לציין שזו הפעם הראשונה שאנו שוכרים דירה, ועל כן אין לנו ידע או ניסיון מספיקים בתחום.
נשמח מאוד לחוות דעת ועצה,
תודה רבה.
אנחנו זוג צעיר (סטודנטים) שמחפש להשכיר דירה למטרת מגורים משותפים. לפני כשבוע אכן מצאנו דירה שמוצאת חן בעינינו, אך טרם חתמנו על חוזה שכירות היות והדיירים שגרים בה כעת לא יודעים את תאריך היציאה המדוייק. בנתיים אנו שומרים על קשר עם בעל הדירה, ולפני כמה ימים הוא אמר כי השכירות צמודה למדד.
השאלה שלנו היא האם מקובל להצמיד את השכירות השקלית למדד?
חשוב לציין שזו הפעם הראשונה שאנו שוכרים דירה, ועל כן אין לנו ידע או ניסיון מספיקים בתחום.
נשמח מאוד לחוות דעת ועצה,
תודה רבה.
עו"ד אשר טולדנו משיבך
ashit
20/08/08
עו"ד אשר טולדנו משיבך -
התנאים הכספיים בחוזה שכירות, לרבות דרך הצמדת דמי השכירות הינו הבט כלכלי/מסחרי גרידא ולא משפטי. לא אחת נוהגים משכירים להצמיד את סעיף התמורה בהסכם השכירות למדד המחירים לצרכן.
היה ובכל זאת תחליטו לחתום על הסכם שכירות הנני ממליץ בפניכם ליקח ייעוץ משפטי נפרד לבדיקת יתר הבטי ההסכם השונים והמגוונים וזאת על-מנת לעגן את זכויותכם מול המשכיר ובכל מקרה, יש לוודא, כי ירשם בהסכם השכירות מדד הבסיס הידוע ביום היכנסכם למושכר.
התנאים הכספיים בחוזה שכירות, לרבות דרך הצמדת דמי השכירות הינו הבט כלכלי/מסחרי גרידא ולא משפטי. לא אחת נוהגים משכירים להצמיד את סעיף התמורה בהסכם השכירות למדד המחירים לצרכן.
היה ובכל זאת תחליטו לחתום על הסכם שכירות הנני ממליץ בפניכם ליקח ייעוץ משפטי נפרד לבדיקת יתר הבטי ההסכם השונים והמגוונים וזאת על-מנת לעגן את זכויותכם מול המשכיר ובכל מקרה, יש לוודא, כי ירשם בהסכם השכירות מדד הבסיס הידוע ביום היכנסכם למושכר.
יפוי כוח
לעד
20/08/08
בהמשך לשאלה מקודם האם ניתן לחתום על יפוי כוח כללי לטיפול ומכירה של המגרש של אח שלי בפני עו"ד בלבד ולא נוטריון (מיופה הכוח אינו עו"ד) האם זה נהוג בפרקטיקה על אף הוראת חוק הנוטריונים?
יש לחתום בפני נוטריון
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
20/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד אשר טולדנו משיבך
ashit
20/08/08
עו"ד אשר טולדנו משיבך
מאחר ועסקינן בעיסקת מקרקעין יפוי הכח צריך להיות בלתי חוזר ומאומת נוטוריונית.
אגב, לצורך חתימת המוכר על טפסי הדיווח למס שבח (טופס המש"ח - טופס 7002) יש צורך בחתימת המוכר בעצמו על סעיף הפטור הרצוי ויפוי הכח הבלתי חוזר לא יכול לסייע בעניין זה.
בכל מקרה, יש לוודא כי זהות הרוכש (צד ג' ספציפי) תירשם ביפוי כח הבלתי חוזר, כי אחרת לא ניתן יהא לפעול מכוחו.
מאחר ועסקינן בעיסקת מקרקעין יפוי הכח צריך להיות בלתי חוזר ומאומת נוטוריונית.
אגב, לצורך חתימת המוכר על טפסי הדיווח למס שבח (טופס המש"ח - טופס 7002) יש צורך בחתימת המוכר בעצמו על סעיף הפטור הרצוי ויפוי הכח הבלתי חוזר לא יכול לסייע בעניין זה.
בכל מקרה, יש לוודא כי זהות הרוכש (צד ג' ספציפי) תירשם ביפוי כח הבלתי חוזר, כי אחרת לא ניתן יהא לפעול מכוחו.
תשלום ועד הבית
יאנה
20/08/08
האם מי שרכש את הדירה ואינו גר בה חייב בתשלום ועד הבית?
כן
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
20/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כח
לעד
20/08/08
אחי עוזב את הארץ, ומעוניין לייפות את כוחי למכור, לקבל משכנתה וכו' על דירתו. איזה יפוי כח זה צריך להיות? כללי, נוטריון, האם עדיף שיהיה יפוי נרחב ולא ספציפי דהיינו לעשות בשמי כל הפעולות הקשורת למקרקעין הידועים כ...? האם יש צורך במסמכים נוספים לכשאמכור את דירתו שעליו הוא צריך לחתום או שאחרי יפוי הכוח אני רשאי לחתום בשמו על כל המסמכים הקשורים במכירת הדירה כולל יפוי כוח לעורכי דין לטפל במכירה וכו'.
תודה.
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
תודה.
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
יפוי כוח
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
20/08/08
שלום רב
הייתי ממליצה כי ייחתמו שני ייפוי כוח. האחד כללי, לטובתך, מאושר על ידי נוטריון. השני ספציפי, בלתי חוזר, המייפה כוחו של עו"ד, לגבי הדירה.יש מקרים בהם יפוי כוח למכירת דירה עשוי להיות, כבר בשלב זה, משום "עסקה במקרקעין", ולכן יש לבדוק נקודה זו מול עו"ד.
בכל מקרה, יש מסמכים מסוימים שבמכירת דירה יש לחתום עליהם אישית ובמקרה כזה אחיך יכול לחתום עליהם בפני קונסול ישראל בחו"ל.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הייתי ממליצה כי ייחתמו שני ייפוי כוח. האחד כללי, לטובתך, מאושר על ידי נוטריון. השני ספציפי, בלתי חוזר, המייפה כוחו של עו"ד, לגבי הדירה.יש מקרים בהם יפוי כוח למכירת דירה עשוי להיות, כבר בשלב זה, משום "עסקה במקרקעין", ולכן יש לבדוק נקודה זו מול עו"ד.
בכל מקרה, יש מסמכים מסוימים שבמכירת דירה יש לחתום עליהם אישית ובמקרה כזה אחיך יכול לחתום עליהם בפני קונסול ישראל בחו"ל.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף-תוקף תקנון מתכנן
דחוף
20/08/08
שלום,
חתמתי על הצעת עבודה של מתכנן. המתכנן החל לעבוד לצורך הוצאת כל מיני אישורים וכדו.
עם הזמן (מכל מיני סיבות) החלטתי על הפסקת עבודתו. הודעתי לו על כך, ושילמתי לו את שכרו לפי הצעת העבודה, עד לשלב בו הוא פוטר.
עכשיו, להפתעתי, המתכנן תובע אותי בין היתר על 30% תוספת לשכר שקיבלככיסוי לנזקיו.
הוא מתרץ זאת בטענה שבתקנון שירותי המתכנן של אגודת האינג'נרים (שעד לרגע שקראתי את כתב התביעה וראיתי את התקנון הנ"ל כנספח לה, לא הכרתי את התקנון הזה..), יש סעיף שאומר שאם הופסקה עבודת מתכנן הוא זכאי לשכר טרחתו+30%.
שאלתי היא מה תוקפו של תקנון שכזה??
לא נעשה איתו חוזה ולא סוכם דבר וחצי דבר בעניין זה, ופתאום הוא צץ לי עם תקנון משנת 81' שמעולם לא ראיתי ולא ידעתי על קיומו!
האם אני כפוף לתקנון כזה?! האם התקנון הזה לא משמש רק כללים לחברים בגילדה הספציפית?!
תודה
חתמתי על הצעת עבודה של מתכנן. המתכנן החל לעבוד לצורך הוצאת כל מיני אישורים וכדו.
עם הזמן (מכל מיני סיבות) החלטתי על הפסקת עבודתו. הודעתי לו על כך, ושילמתי לו את שכרו לפי הצעת העבודה, עד לשלב בו הוא פוטר.
עכשיו, להפתעתי, המתכנן תובע אותי בין היתר על 30% תוספת לשכר שקיבלככיסוי לנזקיו.
הוא מתרץ זאת בטענה שבתקנון שירותי המתכנן של אגודת האינג'נרים (שעד לרגע שקראתי את כתב התביעה וראיתי את התקנון הנ"ל כנספח לה, לא הכרתי את התקנון הזה..), יש סעיף שאומר שאם הופסקה עבודת מתכנן הוא זכאי לשכר טרחתו+30%.
שאלתי היא מה תוקפו של תקנון שכזה??
לא נעשה איתו חוזה ולא סוכם דבר וחצי דבר בעניין זה, ופתאום הוא צץ לי עם תקנון משנת 81' שמעולם לא ראיתי ולא ידעתי על קיומו!
האם אני כפוף לתקנון כזה?! האם התקנון הזה לא משמש רק כללים לחברים בגילדה הספציפית?!
תודה
תקנון אגודת האינגנרים
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
20/08/08
שלום רב
לדעתי אין לתקנון תוקף ביחסים בינך, כמזמין עבודה פרטי, ובין האדריכל. בכל מקרה, אם הוגשה נגדך תביעה משפטית, כשאי שתשכור ירותי עו"ד אשר ייצג אותך בהליכים אלו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לדעתי אין לתקנון תוקף ביחסים בינך, כמזמין עבודה פרטי, ובין האדריכל. בכל מקרה, אם הוגשה נגדך תביעה משפטית, כשאי שתשכור ירותי עו"ד אשר ייצג אותך בהליכים אלו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה
אסתר
19/08/08
שלום
אשמח לקבל עזרה בנושא השכרת דירה . אני בעלת הדירה אותה השכרתי לפני שנה.
השוכר חתום בין השאר גם על סעיפים אלו :-"השוכר מצהיר שראה את המושכר ומצאו מתאים למטרתו ומוותר בזאת על כל מום או ברירה"
-"השוכר מצהיר כי קיבל המושכר במצב תקין ומתחייב להחזירה בתום תקופת השכירות באותו מצב תקין כפי שקיבלה.השוכר מתחייב לתקן על חשבונו כל תיקון
שוטף".
חלק מהמוצרים שהיו בדירה הוצאו ללא רשות מהדירה כמו מקרר שהוצא לממ"ד קומתי ולא הופעל שנה
הוחזר לפני מספר ימים לקראת סיום החוזה בעוד שבוע, והשוכר טען שהוא פעל והפסיק וגם שהוא הביא טכנאי שאמר שהמדחס נהרס.שאלתי היא האם זה באחריותי כבעלת הנכס או רשלנות או גרימת נזק על ידי הוצאת המקרר מהבית?
מוצר נוסף שנעשה בו שימוש לא נכון הטלוויזיה הושמה על הרצפה בחדר שינה ואף פעם במהלך השנה לא נתבקשתי לתקן אותה ולא הובא לידיעתי שהיא מקולקלת מי אחראי לתיקון?
מוצר גדול נוסף שנהרס הוא ספות הישיבה בסלון התלכלכו בצורה שלא נין לנקות וגם נחתכו בסכין מספר רב של קרעים
אבקש את עזרתכם הדחופה מאחר ואני מחזיקה בשיק פתוח לצורך ביטחון על סך של 5000 ש"ח
ואדרש להחזירו בתום תקופת השכירות. תודה מראש
אשמח לקבל עזרה בנושא השכרת דירה . אני בעלת הדירה אותה השכרתי לפני שנה.
השוכר חתום בין השאר גם על סעיפים אלו :-"השוכר מצהיר שראה את המושכר ומצאו מתאים למטרתו ומוותר בזאת על כל מום או ברירה"
-"השוכר מצהיר כי קיבל המושכר במצב תקין ומתחייב להחזירה בתום תקופת השכירות באותו מצב תקין כפי שקיבלה.השוכר מתחייב לתקן על חשבונו כל תיקון
שוטף".
חלק מהמוצרים שהיו בדירה הוצאו ללא רשות מהדירה כמו מקרר שהוצא לממ"ד קומתי ולא הופעל שנה
הוחזר לפני מספר ימים לקראת סיום החוזה בעוד שבוע, והשוכר טען שהוא פעל והפסיק וגם שהוא הביא טכנאי שאמר שהמדחס נהרס.שאלתי היא האם זה באחריותי כבעלת הנכס או רשלנות או גרימת נזק על ידי הוצאת המקרר מהבית?
מוצר נוסף שנעשה בו שימוש לא נכון הטלוויזיה הושמה על הרצפה בחדר שינה ואף פעם במהלך השנה לא נתבקשתי לתקן אותה ולא הובא לידיעתי שהיא מקולקלת מי אחראי לתיקון?
מוצר גדול נוסף שנהרס הוא ספות הישיבה בסלון התלכלכו בצורה שלא נין לנקות וגם נחתכו בסכין מספר רב של קרעים
אבקש את עזרתכם הדחופה מאחר ואני מחזיקה בשיק פתוח לצורך ביטחון על סך של 5000 ש"ח
ואדרש להחזירו בתום תקופת השכירות. תודה מראש
הנושא כבר טופל פעם אחת
מערכת
19/08/08
אנא להימנע מהטרדה של מנהלי פורומים שונים.
בברכה
הנהלת האתר
בברכה
הנהלת האתר
קניית מגרש חצי דונם – תשלומי מיסים
דויד
19/08/08
שלוום
אנ י(בן 75) מוכר מגרש של חצי דונם בסך של 1,700,000 ש"ח , רציתי לדעת אילו מיסים חלים עלי? ומהו הסכום שאני יצטרך לשלם בגין המיסים עבור מכירת המגרש?
תודה מראש
אנ י(בן 75) מוכר מגרש של חצי דונם בסך של 1,700,000 ש"ח , רציתי לדעת אילו מיסים חלים עלי? ומהו הסכום שאני יצטרך לשלם בגין המיסים עבור מכירת המגרש?
תודה מראש
מיסים החלים על מכר מקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/08/08
דויד שלום
מכירת מגרש טעונה בחינה, בין היתר, של המיסים הבאים: מס שבח, היטל השבחה, מיסים לעירייה.
בנוסף, כאשר מדובר בקרקע אשר בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק היבטי מיסוי נוספים.
ייתכנו מיסים נוספים ותשלומים נוספים עליהם ניתן לדעת רק לאחר בחינת העסקה הספציפית.
מומלץ ביותר כי מכירת מקרקעין תיעשה בלווי צמוד של עו"ד בתחום המקרקעין.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מכירת מגרש טעונה בחינה, בין היתר, של המיסים הבאים: מס שבח, היטל השבחה, מיסים לעירייה.
בנוסף, כאשר מדובר בקרקע אשר בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק היבטי מיסוי נוספים.
ייתכנו מיסים נוספים ותשלומים נוספים עליהם ניתן לדעת רק לאחר בחינת העסקה הספציפית.
מומלץ ביותר כי מכירת מקרקעין תיעשה בלווי צמוד של עו"ד בתחום המקרקעין.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב שטח רצפה רלבנטי לחישוב שיעור דמי ועד בית
אודי
19/08/08
שלום,
בבית משותף בו מספר חנויות בהן מעין קומה שנייה, גלריה, טוענים בעלי החנויות שאין לקחת בחשבון את שטח הגלריות לצורך חישוב השטח הקובע לצורך קביעת שיעור דמי ועד הבית. יש לציין שהם משלמים ארנונה לפי השטח כולל הגלריה וכי תשריט הבית המשותף כולל את שטח הגלריה.
היש ממש בטענתם?
תודה
בבית משותף בו מספר חנויות בהן מעין קומה שנייה, גלריה, טוענים בעלי החנויות שאין לקחת בחשבון את שטח הגלריות לצורך חישוב השטח הקובע לצורך קביעת שיעור דמי ועד הבית. יש לציין שהם משלמים ארנונה לפי השטח כולל הגלריה וכי תשריט הבית המשותף כולל את שטח הגלריה.
היש ממש בטענתם?
תודה
חישוב שטח חנות לצורך תשלום ועד בית
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/08/08
אודי שלום
לצורך חישוב שטח החנות הקובע לצורך תשלום ועד הבית, יש לפנות לתקנון הבית המשותף ולבדוק שם כיצד הוגדר אופן החישוב. בהעדר תקנון מוסכם- יש לפנות לתקנון המצוי הקבוע בחוק המקרקעין, והוא קובע כי יש לחשב את שטח הרצפה של הנכס (לדעתי- כולל הגלריה) ביחס לכלל שטח הרצפה של שאר הנכסים בבניין.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לצורך חישוב שטח החנות הקובע לצורך תשלום ועד הבית, יש לפנות לתקנון הבית המשותף ולבדוק שם כיצד הוגדר אופן החישוב. בהעדר תקנון מוסכם- יש לפנות לתקנון המצוי הקבוע בחוק המקרקעין, והוא קובע כי יש לחשב את שטח הרצפה של הנכס (לדעתי- כולל הגלריה) ביחס לכלל שטח הרצפה של שאר הנכסים בבניין.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
אלונה
19/08/08
פניתי לקבל משכנתא אך קיבלתי תשובה שליליץ
באישור זכויות ממנהל רשום כי יש לפנות לחברה x אותה חברה חדלה מלפעול (כנראה פשטה רגל) לא מונה מפרק אך יש עו"ד שאמור לטפל ברישום
בפועל אותו מפרק לא מוכן לתת התחייבות לרישום משכנתא אלא עד קבלת כל התמורה
העו"ד שמייצג אותי בעיסקה טוען כי אין לו בעיה לתת התחייבות אך הבנק אינו מסתפק בכך
מה דעתך? האם עיסקה כזו יכולה לסבך אותי איכשהוא?
מדוע הבנק לא מוכן לתת משכנתא מבחינה משפטית?
אם כבר נחתם חוזה האם אני מוגן במצב שכזה??
באישור זכויות ממנהל רשום כי יש לפנות לחברה x אותה חברה חדלה מלפעול (כנראה פשטה רגל) לא מונה מפרק אך יש עו"ד שאמור לטפל ברישום
בפועל אותו מפרק לא מוכן לתת התחייבות לרישום משכנתא אלא עד קבלת כל התמורה
העו"ד שמייצג אותי בעיסקה טוען כי אין לו בעיה לתת התחייבות אך הבנק אינו מסתפק בכך
מה דעתך? האם עיסקה כזו יכולה לסבך אותי איכשהוא?
מדוע הבנק לא מוכן לתת משכנתא מבחינה משפטית?
אם כבר נחתם חוזה האם אני מוגן במצב שכזה??
עו"ד אשר טולדנו משיב לפנייתך
ashit
19/08/08
עו"ד אשר טולדנו משיב לך - לאור העובדה כי מצויין באישור הזכויות דבר קיומו של גורם משכן - אותו מצאת כחברה מחוסלת - הבנק הממשכן מבין מכך, כי לא יהיה בעתיד מי שירשום לטובתו בספרי החברה המשכנת ובספרי המינהל (באמצעות הנפקת הפנייה מהחברה המשכנת) את ההתחייבות לרישום המשכנתא לטובת הבנק הממשכן ולכן הבנק יימצא עצמו "חשוף" מבלי שזכותו מכח כספי ההלוואה/המשכנתא נרשמה כראוי.
כל זאת יימנע מהבנק להעמיד לטובתך את ההלוואה.
יחד עם זאת, ניתן לפתור את הבעיה על-ידי אחת משני הפתרונות הבאים: האחד, פנייה למחלקה המשפטית של מחלקת החוזים בלשכת מינהל מקרקעי ישראל בה רשום הנכס ושכנועם במחיקת זהות "הגורם הממשכן" מאישור הזכויות {פעולה טכנית אפשרית על-ידי התכתבות/פגישה} לחילופין, הפיתרון השני והיקר יותר הינו פנייה לבית המשפט המחוזי בבקשה להחייאת החברה המחוסלת לצורך המצאת ההתחייבות לרישום משכנתא ומינוי העו"ד המוזכר בפנייתך כמוסמך לחתום בשם החברה המשכנת על כל מסמך הדרוש לצורך הבטחת רישום המשכנתא ולהבטחת זכויות הבנק הממשכן ולאחר מכן, לפעול מול רשם החברות בהליך של חיסול מרצון של החברה שזה עתה הוחייתה.
כל זאת יימנע מהבנק להעמיד לטובתך את ההלוואה.
יחד עם זאת, ניתן לפתור את הבעיה על-ידי אחת משני הפתרונות הבאים: האחד, פנייה למחלקה המשפטית של מחלקת החוזים בלשכת מינהל מקרקעי ישראל בה רשום הנכס ושכנועם במחיקת זהות "הגורם הממשכן" מאישור הזכויות {פעולה טכנית אפשרית על-ידי התכתבות/פגישה} לחילופין, הפיתרון השני והיקר יותר הינו פנייה לבית המשפט המחוזי בבקשה להחייאת החברה המחוסלת לצורך המצאת ההתחייבות לרישום משכנתא ומינוי העו"ד המוזכר בפנייתך כמוסמך לחתום בשם החברה המשכנת על כל מסמך הדרוש לצורך הבטחת רישום המשכנתא ולהבטחת זכויות הבנק הממשכן ולאחר מכן, לפעול מול רשם החברות בהליך של חיסול מרצון של החברה שזה עתה הוחייתה.
תוקפו של תקנון שירותי המתכנן של אגודת האינג'נרים
דחוף
19/08/08
שלום,
במסגרת בניית בית, הוחמנו שירותיו של אדריכל.
לאחר תקופה מסויימת, מכל מיני סיבות, הפסקתי את עבודת האדריכל. שולמה לו התמורה שהגיעה לו ע"פ מה שסוכם מראש עד למועד ההפסקה.
עכשיו, האדריכל הגיש נגדי תביעה בטענה (בין השאר) כי מגיע לו עוד 30% ממה שקיבל מתוקף "תקנון שירותי המתכנן של אגודת האינג'נרים והארכיטקטים בישראל".
חשוב להדגיש כי לא נחתם הסכם מסודר בינינו אלא רק הצעת עבודה חתומה. בהצעת העבודה נרשמו רק סכומי התשלום ומועדם. לא הייתה כל התייחסות להפסקת עבודות וכדו'.
שאלתי היא מה תוקפו של התקנון הנ"ל. האם הוא מחייב אותי גם אם לא סוכם לגביו משהו?!
לא ידעתי כלל על קיומו של תקנון זה ומעולם לא דיברנו על נושא זה...
אשמח לתגובה
*הערת מערכת: לקריאת מערכת אודות הסכם עבודה
במסגרת בניית בית, הוחמנו שירותיו של אדריכל.
לאחר תקופה מסויימת, מכל מיני סיבות, הפסקתי את עבודת האדריכל. שולמה לו התמורה שהגיעה לו ע"פ מה שסוכם מראש עד למועד ההפסקה.
עכשיו, האדריכל הגיש נגדי תביעה בטענה (בין השאר) כי מגיע לו עוד 30% ממה שקיבל מתוקף "תקנון שירותי המתכנן של אגודת האינג'נרים והארכיטקטים בישראל".
חשוב להדגיש כי לא נחתם הסכם מסודר בינינו אלא רק הצעת עבודה חתומה. בהצעת העבודה נרשמו רק סכומי התשלום ומועדם. לא הייתה כל התייחסות להפסקת עבודות וכדו'.
שאלתי היא מה תוקפו של התקנון הנ"ל. האם הוא מחייב אותי גם אם לא סוכם לגביו משהו?!
לא ידעתי כלל על קיומו של תקנון זה ומעולם לא דיברנו על נושא זה...
אשמח לתגובה
*הערת מערכת: לקריאת מערכת אודות הסכם עבודה
ראה תשובה לעיל
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
20/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל שבח
עופר
19/08/08
נדרשתי לשלם מס שבח .כאשר קניתי את המגרש בהסכם עם המנהל קיבלתי אפשרות לבנות עד 25 % משטח הקרקע {1062 מ"ר} בניתי 150 מ"ר ולאחר מכן הוספתי עד ל- 243 מ"רתוספת של 93 מ"רללא רשיון . לימים אושרה תוכנית חדשה של המועצה המקומית להרחבה עד 400 מ"ר .במהלך הזמן הזה ביקשתי להכשיר את התוספת למועצה לא היית התנגדות למעט תוספת תשלום היטל השבחה בגין אותם 93 מ"ר 120000 ש"ח .מדוע עלי לשלם אם בתשלום עבור המגרש כלולים 25% משטח המגרש לבניה וזה כ-260 מ"ר ביחד ואני השתמשתי ב-243 מ"ר בלבד ואע"פ כן נדרשתי לשלם היטל השבחה למי יש רעיון?
היטל השבחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/08/08
עופר שלום,
עליך להפריד בין שני תשלומים שונים לשני גופים שונים. מחד, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, ומנגד, היטל השבחה למועצה המקומית. אין מדובר בתשלומים חופפים אלא בתשלומים נפרדים לחלוטין.
כך למשל, בהסכם עם המינהל שלמת בגין זכויות בניה עד 25% משטח הקרקע. כל עוד תבנה בהיקף זה, לא תידרש לתשלום נוסף למינהל. ואולם, ככל שניתן יהיה בעתיד לבנות שטחים נוספים, תידרש לאישור המינהל אשר יתנה הסכמתו בתשלום נוסף.
המועצה המקומית גובה היטל השבחה בגין "תוכניות משביחות" - תוכניות המקנות זכויות בניה. ככל שתגיש בקשה להיתר בניה או תמכור את הנכס, תידרש לשלם היטל השבחה בגין זכויות בניה שלא נוצלו על ידך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
עליך להפריד בין שני תשלומים שונים לשני גופים שונים. מחד, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, ומנגד, היטל השבחה למועצה המקומית. אין מדובר בתשלומים חופפים אלא בתשלומים נפרדים לחלוטין.
כך למשל, בהסכם עם המינהל שלמת בגין זכויות בניה עד 25% משטח הקרקע. כל עוד תבנה בהיקף זה, לא תידרש לתשלום נוסף למינהל. ואולם, ככל שניתן יהיה בעתיד לבנות שטחים נוספים, תידרש לאישור המינהל אשר יתנה הסכמתו בתשלום נוסף.
המועצה המקומית גובה היטל השבחה בגין "תוכניות משביחות" - תוכניות המקנות זכויות בניה. ככל שתגיש בקשה להיתר בניה או תמכור את הנכס, תידרש לשלם היטל השבחה בגין זכויות בניה שלא נוצלו על ידך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כניסה לשטח קיבוץ
גור
18/08/08
לאחרונה נמנע ממני להיכנס לקיבוץ בטענה ששטח הקיבוץ הוא פרטי ולחברי הקיבוץ הזכות למנוע כניסה מזרים. אני טענתי שבתי החברים פרטיים, אך השטח עצמו אמור להיות נגיש לכולם. האם כך הוא? כלומר, האם לא ניתן להתייחס לשטח זה כאל שטח ציבורי, כמו שעיר, או מושב פץוחים לכולם? יש להדגיש כי רק רציתי להביט בקיבוץ, כמובן, ולא לבצע משהו שאינו חוקי. כמו כן יש להוסיף שמדובר בקיבוץ מופרט
תודה
גור
תודה
גור
הקיבוץ רשאי למנוע כניסה מזרים
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות סטנדרטי
sush
18/08/08
אני בעל נכס במרכז הארץ .אני משתמש בחוזה שכירות סטנדרטי שנמכר בחנויות שונות וברשתות המובילות , אני משתמש בחוזה זה למעלה מחמש שנים , ואני מציין עובדה זו כי בשנים האחרונות חסכתי אלפי דולרים שהייתי משלם לעורכי דין בגין עריכת חוזים . עליי לציין שגם עורכי דיןוגם מתווכים דואגים לעצמם ולא לאינטרס של לקוחותיהם ובשבים העיקר שהעיסקה תחתם והם יקבלו את ה ב ו כ ת ה שלהם אני כן ממליץ להשתמש בחוזים הסטנדרטיים כי הם יעילים ומגינים על שני הצדדים עלו והצליחו
עריכת הסכם שכירות על ידי עו"ד
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/08/08
שלום רב,
די אם תעיין בחלק מהשאלות המועלות על ידי הגולשים בפורום זה ובפורום דיני חוזים כדי שתוכל להיווכח כי פעמים רבות, חוזה שלא נערך על ידי עורך דין יכול לגרום לבעיות וסכסוכים כספיים רבים שניתן היה לפתור אותם בנקל אם החוזה היה מנוסח כראוי.
כמובן, שיש גם מקרים רבים בהם למרות שהחוזה לא נוסח על ידי עו"ד לא התגלעו בעיות ואני מקווה שתמשיך להיות שייך לחלק זה של המשכירים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
די אם תעיין בחלק מהשאלות המועלות על ידי הגולשים בפורום זה ובפורום דיני חוזים כדי שתוכל להיווכח כי פעמים רבות, חוזה שלא נערך על ידי עורך דין יכול לגרום לבעיות וסכסוכים כספיים רבים שניתן היה לפתור אותם בנקל אם החוזה היה מנוסח כראוי.
כמובן, שיש גם מקרים רבים בהם למרות שהחוזה לא נוסח על ידי עו"ד לא התגלעו בעיות ואני מקווה שתמשיך להיות שייך לחלק זה של המשכירים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרשנות צד א' או צד ב'?
אלעד
18/08/08
שלום לכל המייעצים,
אודה לכם אם תוכלו לעוץ איך להתמודד עם הבעיה הבאה:
גיסי משכיר נכס למגורים - דירה בת X חדרים בדרום הארץ. השוכר מתגורר עם אשתו וילדיו בדירה כבר מספר שנים. לאחר שנת השכירות הראשונה דרש השוכר להוריד את השכר בטענה שאינו הולם את הנהוג במשק, ואיים בפתיחת הליכים בבית משפט (הוא עורך דין) אם גיסי לא יפעל להורדת השכר. => השכר אכן ירד. במשך שנתיים הקפיא גיסי את שכר הדירה לבקשת השוכר. לאחרונה חלה עלייה ברורה בשכר המקובל באזור לנכס זהה, וגיסי רצה לעדכן את השכר. בא השוכר וטען שוב שיפעל להליכים בבית משפט. טענתו פשוטה: בחוזה כתוב שתינתן אופציה לשנה נוספת. יחד עם זאת, ניתן להחיל 2 פרשנויות:
א. הפרשנות של השוכר, לפיה אסור לשנות את שכר הדירה או פסיק מהחוזה המקורי, כיוון ש"עשה תוכניות" להישאר שנה נוספת בדירה, ויגרם לו נזק אם יאלץ לעזוב.
ב. הפרשנות של המשכיר, לפיה אופציה לשנה נוספת משמעותה רצון טוב להתקשרות שנה נוספת בין הצדדים, כאשר התנאים אינם ידועים - ויש לעדכן החוזה בהתאם, ותינתן עדיפות לשוכר הנוכחי לשכור הדירה לפני פרסומה לשכירות.
הערה נוספת: בבעלות השוכר דירה להשכרה, והוא משכיר מגיסי את הנכס כדי להרוויח כמה שיותר המדלתא בין הנכס שלו לנכס של גיסי
לאור הכתוב לעיל, שאלותי הן:
1. מהם הסיכויים לסלק את השוכר הזה מהדירה?
2. במידה ויש סיכוי - מה נדרש כדי לסלקו?
3. במידה ואין הרבה סיכוי - האם יש אפשרות לעדכן כבר עכשיו את החוזה - כך שיהיה "דראקוני", כך שאם הפסדנו בקרב (על שכר הדירה) - לפחות ננצח במלחמה (שבתום השנה הנוספת ואולי אף במהלכה השוכר הטפיל יעזוב את הנכס)?
תודה מקרב לב לכל העונים והמייעצים!
אלעד
אודה לכם אם תוכלו לעוץ איך להתמודד עם הבעיה הבאה:
גיסי משכיר נכס למגורים - דירה בת X חדרים בדרום הארץ. השוכר מתגורר עם אשתו וילדיו בדירה כבר מספר שנים. לאחר שנת השכירות הראשונה דרש השוכר להוריד את השכר בטענה שאינו הולם את הנהוג במשק, ואיים בפתיחת הליכים בבית משפט (הוא עורך דין) אם גיסי לא יפעל להורדת השכר. => השכר אכן ירד. במשך שנתיים הקפיא גיסי את שכר הדירה לבקשת השוכר. לאחרונה חלה עלייה ברורה בשכר המקובל באזור לנכס זהה, וגיסי רצה לעדכן את השכר. בא השוכר וטען שוב שיפעל להליכים בבית משפט. טענתו פשוטה: בחוזה כתוב שתינתן אופציה לשנה נוספת. יחד עם זאת, ניתן להחיל 2 פרשנויות:
א. הפרשנות של השוכר, לפיה אסור לשנות את שכר הדירה או פסיק מהחוזה המקורי, כיוון ש"עשה תוכניות" להישאר שנה נוספת בדירה, ויגרם לו נזק אם יאלץ לעזוב.
ב. הפרשנות של המשכיר, לפיה אופציה לשנה נוספת משמעותה רצון טוב להתקשרות שנה נוספת בין הצדדים, כאשר התנאים אינם ידועים - ויש לעדכן החוזה בהתאם, ותינתן עדיפות לשוכר הנוכחי לשכור הדירה לפני פרסומה לשכירות.
הערה נוספת: בבעלות השוכר דירה להשכרה, והוא משכיר מגיסי את הנכס כדי להרוויח כמה שיותר המדלתא בין הנכס שלו לנכס של גיסי
לאור הכתוב לעיל, שאלותי הן:
1. מהם הסיכויים לסלק את השוכר הזה מהדירה?
2. במידה ויש סיכוי - מה נדרש כדי לסלקו?
3. במידה ואין הרבה סיכוי - האם יש אפשרות לעדכן כבר עכשיו את החוזה - כך שיהיה "דראקוני", כך שאם הפסדנו בקרב (על שכר הדירה) - לפחות ננצח במלחמה (שבתום השנה הנוספת ואולי אף במהלכה השוכר הטפיל יעזוב את הנכס)?
תודה מקרב לב לכל העונים והמייעצים!
אלעד
שאלות בנוגע לפרשנות חוזים נא להפנות לפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
