פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שכן סרבן לתשלומי וועד הבית
דויד
27/08/08
שלום!
אחד הדיירים בביניין מסרב לשלם את תשלומי וועד הבית שלו בטענה שהדירה לא על שמו... הסבר:מדובר בזוג בסביבות גיל ה-50 שנמצא בהליכי גירושים מזה כשנתיים, הדירה רשומה על שמה של האישה בלבד אך למרות זאת היא ושלושת בנותיה עקרו מחוסר ברירה לדירה שכורה בסביבה מפני שהאבא מסרב כמובן לפנות את הדירה וכו', ידוע לשכנים כי באמת חלק ממאבקה של האישה במסגרת הליכי הגירושים הוא גם לגרום לו לפנות את הדירה...האבא (השכן) מסרב לשלם את וועד הבית כי לטענתו הוא לא בעל הדירה (למרות שהוא משכיר את החנייה שלהם בתשלום לאנשים שלא מתגוררים בבניין) ואישתו טוענת שאין לה כסף ואין לה כוונה לשלם את ההוצאות שלו...בקיצור אין עם מי לדבר...קראתי ייעוץ שלכם במקרה דומה לתבוע תביעה למפקח על רישום המקרקעין: א:כיצד עושים זאת לאן פונים? ב:לפי תקדימים מה הסיכוי שתביעה כזאת תפתור את הבעיה? ג:אילו סנקציות יש בכוחו של המפקח להפעיל במקרה שכזה?
תודה וסליחה על המלל הארוך יחסית
אחד הדיירים בביניין מסרב לשלם את תשלומי וועד הבית שלו בטענה שהדירה לא על שמו... הסבר:מדובר בזוג בסביבות גיל ה-50 שנמצא בהליכי גירושים מזה כשנתיים, הדירה רשומה על שמה של האישה בלבד אך למרות זאת היא ושלושת בנותיה עקרו מחוסר ברירה לדירה שכורה בסביבה מפני שהאבא מסרב כמובן לפנות את הדירה וכו', ידוע לשכנים כי באמת חלק ממאבקה של האישה במסגרת הליכי הגירושים הוא גם לגרום לו לפנות את הדירה...האבא (השכן) מסרב לשלם את וועד הבית כי לטענתו הוא לא בעל הדירה (למרות שהוא משכיר את החנייה שלהם בתשלום לאנשים שלא מתגוררים בבניין) ואישתו טוענת שאין לה כסף ואין לה כוונה לשלם את ההוצאות שלו...בקיצור אין עם מי לדבר...קראתי ייעוץ שלכם במקרה דומה לתבוע תביעה למפקח על רישום המקרקעין: א:כיצד עושים זאת לאן פונים? ב:לפי תקדימים מה הסיכוי שתביעה כזאת תפתור את הבעיה? ג:אילו סנקציות יש בכוחו של המפקח להפעיל במקרה שכזה?
תודה וסליחה על המלל הארוך יחסית
תשלום מיסי ועד
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/08/08
דויד שלום
החובה לשלם מיסי ועד חלה על הבעלים, וכאשר נעשה שימוש על ידי מחזיק- ההוצאות השוטפות צריכות להיות משולמות על ידו. יכול להיות שבמקרה זה תצטרכו להגיש תביעה נגד שני בני בני הזוג.
מפקח על רישום מקרקעין הוא אדם שבדרגה של שופט שלום, זה הליך שיפוטי כמעט רגיל לחלוטין.מגישים כתב תביעה, כמו בבית משפט. מאחר ומדובר בהליך שיפוטי, אני ממליצה לשכור שירותי עו"ד.המפקח יכול לחייב את הבעלים ו/או המחזיק בתשלום מיס הועד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
החובה לשלם מיסי ועד חלה על הבעלים, וכאשר נעשה שימוש על ידי מחזיק- ההוצאות השוטפות צריכות להיות משולמות על ידו. יכול להיות שבמקרה זה תצטרכו להגיש תביעה נגד שני בני בני הזוג.
מפקח על רישום מקרקעין הוא אדם שבדרגה של שופט שלום, זה הליך שיפוטי כמעט רגיל לחלוטין.מגישים כתב תביעה, כמו בבית משפט. מאחר ומדובר בהליך שיפוטי, אני ממליצה לשכור שירותי עו"ד.המפקח יכול לחייב את הבעלים ו/או המחזיק בתשלום מיס הועד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 – אישור דיירים
נילי
27/08/08
לא ענית על שאלתי קודם (משעה 11:03)
קודם שאלתי מכמה דיירים (ב- %) אזדקק לאישור על מנת להוציא אל הפועל תוכנית תמ"א 38 - שיפוץ הבנין תמורת זכויות בניה ?
(יתכן והוספתי פרט מיותר ומבלבל לגבי מבנה הבית המשותף - לענין השאלה זה לא רלבנטי - נצא מנק' הנחה כי מדובר בבנין אחד)
קודם שאלתי מכמה דיירים (ב- %) אזדקק לאישור על מנת להוציא אל הפועל תוכנית תמ"א 38 - שיפוץ הבנין תמורת זכויות בניה ?
(יתכן והוספתי פרט מיותר ומבלבל לגבי מבנה הבית המשותף - לענין השאלה זה לא רלבנטי - נצא מנק' הנחה כי מדובר בבנין אחד)
תמ"א 38
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/08/08
נילי שלום
מאחר והוראות החוק מורכבות והתשובה לשאלה תלויה במהות התוכנית עצמה שרוצים לבצע, אני מפנה אותך להוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה), תשס"ח- 2008 אשר מתיחס לנושא הרוב הנדרש.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מאחר והוראות החוק מורכבות והתשובה לשאלה תלויה במהות התוכנית עצמה שרוצים לבצע, אני מפנה אותך להוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה), תשס"ח- 2008 אשר מתיחס לנושא הרוב הנדרש.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה קורה במקרה שדייר לא מפנה את הדירה? בבקשה תשובה
יוסף
27/08/08
שלום רב,
לפני כשנה חתמתי על חוזה שכירות. בחוזה סיכמנו על שכר דירה קבוע בשקלים. לאחר החתימה בעל הדירה שאל אותי אם אני רוצה את החוזה בשקלים או בצמוד לדולר. אמרתי לו שאני מעדיף את השכירות צמוד לדולר. הוא אמר לי שזה בסדר מבחינתו, ואין צורך להכניס את זה לחוזה כי הוא איש של כבוד ומילה שלו זאת מילה.
כמובן שמאז הדולר ירד פלאים, ואני אמור לקבל ממנו הרבה כסף בחזרה.
בחצי שנה הראשונה הוא אמנם החזיר לי כסף( נתן לי צ'ק, לא על כל הסכום, אבל זאת עוד הוכחה שהוא הסכים לחוזה דולרי לפי דעתי), אולם עכשיו, משעברה עוד חצי שנה ואני נמצא לפני תום החוזה, הוא אומר שמבחינתו הדולר לא רלוונטי, ואין בכוונתו להחזיר לי את ההפרשים. הוא הציע לי החזר של 300 ש"ח (כאשר ההחזר צריך להיות כ 2200 ש"ח). כמובן שהתווכחתי איתו אבל הוא בשלו.
מכיוון שלא ממש האמנתי לו מלכתחילה, הקלטתי שיחות ביננו שבהן הוא אומר שמבחינתו זה בסדר שהחוזה יהיה דולרי, ואח"כ הקלטתי אותו אומר שהדולר לא רלוונטי מבחינתו ושהוא לא מתכוון לשלם לי את מלוא ההפרשים.
לאחר כל ההקדמה הנ"ל רציתי לדעת מהן האופציות שלי:
1. האם לפנות את הדירה בזמן ואז לתבוע אותו (דבר שעשוי לקחת הרבה מאוד זמן וכסף)?
2. לא לפנות את הדירה
בנוסף רציתי לדעת מה קורה אם אני לא מפנה את הדירה? מהם הצעדים שבהם הוא יכול לנקוט? האם יש לו אפשרות להוציא אותי בכוח? לערב משטרה?
אם אני מחליט ללכת על האפשרות הראשונה (של תביעה), האם להקלטות יש תוקף בבית משפט?
מה החוק אומר במצב כזה?
מהו התוקף החוקי של חוזה בע"פ? כלומר במקרה שלי, חתמנו על חוזה מסוים, ואח"כ סיכמנו בע"פ על משהו אחר, מבלי להכניס את זה לחוזה ולחתום על זה.
האם להסכם בע"פ יש תוקף כלשהו?
אשמח אם אקבל תשובה מהירה, אני אמור לקבל החלטה ביומייםהקרובים
יוסף
לפני כשנה חתמתי על חוזה שכירות. בחוזה סיכמנו על שכר דירה קבוע בשקלים. לאחר החתימה בעל הדירה שאל אותי אם אני רוצה את החוזה בשקלים או בצמוד לדולר. אמרתי לו שאני מעדיף את השכירות צמוד לדולר. הוא אמר לי שזה בסדר מבחינתו, ואין צורך להכניס את זה לחוזה כי הוא איש של כבוד ומילה שלו זאת מילה.
כמובן שמאז הדולר ירד פלאים, ואני אמור לקבל ממנו הרבה כסף בחזרה.
בחצי שנה הראשונה הוא אמנם החזיר לי כסף( נתן לי צ'ק, לא על כל הסכום, אבל זאת עוד הוכחה שהוא הסכים לחוזה דולרי לפי דעתי), אולם עכשיו, משעברה עוד חצי שנה ואני נמצא לפני תום החוזה, הוא אומר שמבחינתו הדולר לא רלוונטי, ואין בכוונתו להחזיר לי את ההפרשים. הוא הציע לי החזר של 300 ש"ח (כאשר ההחזר צריך להיות כ 2200 ש"ח). כמובן שהתווכחתי איתו אבל הוא בשלו.
מכיוון שלא ממש האמנתי לו מלכתחילה, הקלטתי שיחות ביננו שבהן הוא אומר שמבחינתו זה בסדר שהחוזה יהיה דולרי, ואח"כ הקלטתי אותו אומר שהדולר לא רלוונטי מבחינתו ושהוא לא מתכוון לשלם לי את מלוא ההפרשים.
לאחר כל ההקדמה הנ"ל רציתי לדעת מהן האופציות שלי:
1. האם לפנות את הדירה בזמן ואז לתבוע אותו (דבר שעשוי לקחת הרבה מאוד זמן וכסף)?
2. לא לפנות את הדירה
בנוסף רציתי לדעת מה קורה אם אני לא מפנה את הדירה? מהם הצעדים שבהם הוא יכול לנקוט? האם יש לו אפשרות להוציא אותי בכוח? לערב משטרה?
אם אני מחליט ללכת על האפשרות הראשונה (של תביעה), האם להקלטות יש תוקף בבית משפט?
מה החוק אומר במצב כזה?
מהו התוקף החוקי של חוזה בע"פ? כלומר במקרה שלי, חתמנו על חוזה מסוים, ואח"כ סיכמנו בע"פ על משהו אחר, מבלי להכניס את זה לחוזה ולחתום על זה.
האם להסכם בע"פ יש תוקף כלשהו?
אשמח אם אקבל תשובה מהירה, אני אמור לקבל החלטה ביומייםהקרובים
יוסף
חוזה שכירות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/08/08
יוסף שלום
אני במקומך הייתי מפנה את הדירה. אי הפינוי עשוי לגרור אותך לתביעות נגדך, שסכומן יכול לעלות על 2200 ש"ח. גם אני לא חושבת שאם יש לך טענה כספית זה מצדיק אי פינוי.
אתה יכול להגיש תביעה נגד בעל הדירה, גם בבית משפט לתביעות קטנות. גם חוזה בע"פ מחייב.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אני במקומך הייתי מפנה את הדירה. אי הפינוי עשוי לגרור אותך לתביעות נגדך, שסכומן יכול לעלות על 2200 ש"ח. גם אני לא חושבת שאם יש לך טענה כספית זה מצדיק אי פינוי.
אתה יכול להגיש תביעה נגד בעל הדירה, גם בבית משפט לתביעות קטנות. גם חוזה בע"פ מחייב.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליקויי בניה
רבקה
27/08/08
שלום רב
בתשובה למכתבך בנוגע לליקויי בניה שסכום התביעה הוא 28000 שקל.
לידיעתךף מ1.9.2008 הוגדל סכות התביעה ל30.000 שקל. אז כעקרון אפשר להגיש תביעה לתביעות קטנות על ליקויי ריצוף.
תודה רבקה
בתשובה למכתבך בנוגע לליקויי בניה שסכום התביעה הוא 28000 שקל.
לידיעתךף מ1.9.2008 הוגדל סכות התביעה ל30.000 שקל. אז כעקרון אפשר להגיש תביעה לתביעות קטנות על ליקויי ריצוף.
תודה רבקה
נכון
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרתי דירה לחצי שנה למתווך שהביא לקוח מחו"ל
חוה
27/08/08
חוזה שכירות לחצי שנה נחתם עם דויד כשהחוזה מציין שיוכל להשכיר לשכירות משנה לאדם מסויים(בלבד- יעל) הובטח לי תשלום לחצי שנה וקיבלתי רק 3 חודשים. שוכר המשנה/יעל עזבה כעבור כחודשיים ודויד "הכריח" שיכנע אותי לקבל שוכר אחר/ראובן בדיברי שיכנוע שאוכל להמשיך לקבל את שכר הדירה בתנאי שאאפשר לאחר להיכנס למקומה של יעל שעזבה, טען שהחוק מחייב אותי לקבל מחליף.
הסכמתי מתוך הלחץ שלו ועשיתי חוזה חדש עם המשכיר החדש והשבתי את צק הבטחון לדויד.
השוכר החדש/ראובן עזב כעבור חודשיים.
פניתי לדויד וטענתי שהחוזה ביננו שריר וקיים בלי קשר לשוכר החדש/ראובן, דויד עדיין חייב לשלם עבור 3 חודשים שלא שילם.
הוא טוען שמעצם העובדה שהשבתי לו את צק הבטחון ולקחתי שוכר אחר/ראובן , כאילו החוזה ביננו בטל.
הוא גם לא מוכן לשלם את חשבון החשמל של השוכר הקודם/יעל ולא את עלות הנקיון מאחר והדירה הושארה בליכלוך גמור ובבלגן של עזיבה מהירה.
יעל היא תושבת חו"ל והוא/דויד ייצג אותה כלפי.
ראשית דויד הוא מתווך (לא בטוחה שחוקי)
מציג עצמו כעורך דין בעל ידע בחוק.
כוחני מאוד מילולית.
ואני משוכנעת שקיבל את כל הכסף עבור 6 חודשים ולא העביר לי.
אני מרגישה שעשה מוניפולציה על חשבוני בהבאת השוכר הבא כדי להכניס את ענין השכרת הלאה....החוזה ביננו מבוטל בזאת, כמובן בלי שאדע שזו כוונתו כי הרי אמר שחובתי לעשות זאת כדי לאפשר לי לקבל את הכסף לכל התקופה אם לא ממנו מהשוכר הבא.
רק שראובן עזב כעבור חודשיים והחוזה עם דויד תקף עד 17/10/08.
חשבתי לפנות לתביעות קטנות, האם יש לי קייס?
האם מכל מה שאמר לי דויד יש אמת משפטית? לדעתי הוא רמאי , זאת הבנתי מההתנהלות כולה.
הסכמתי מתוך הלחץ שלו ועשיתי חוזה חדש עם המשכיר החדש והשבתי את צק הבטחון לדויד.
השוכר החדש/ראובן עזב כעבור חודשיים.
פניתי לדויד וטענתי שהחוזה ביננו שריר וקיים בלי קשר לשוכר החדש/ראובן, דויד עדיין חייב לשלם עבור 3 חודשים שלא שילם.
הוא טוען שמעצם העובדה שהשבתי לו את צק הבטחון ולקחתי שוכר אחר/ראובן , כאילו החוזה ביננו בטל.
הוא גם לא מוכן לשלם את חשבון החשמל של השוכר הקודם/יעל ולא את עלות הנקיון מאחר והדירה הושארה בליכלוך גמור ובבלגן של עזיבה מהירה.
יעל היא תושבת חו"ל והוא/דויד ייצג אותה כלפי.
ראשית דויד הוא מתווך (לא בטוחה שחוקי)
מציג עצמו כעורך דין בעל ידע בחוק.
כוחני מאוד מילולית.
ואני משוכנעת שקיבל את כל הכסף עבור 6 חודשים ולא העביר לי.
אני מרגישה שעשה מוניפולציה על חשבוני בהבאת השוכר הבא כדי להכניס את ענין השכרת הלאה....החוזה ביננו מבוטל בזאת, כמובן בלי שאדע שזו כוונתו כי הרי אמר שחובתי לעשות זאת כדי לאפשר לי לקבל את הכסף לכל התקופה אם לא ממנו מהשוכר הבא.
רק שראובן עזב כעבור חודשיים והחוזה עם דויד תקף עד 17/10/08.
חשבתי לפנות לתביעות קטנות, האם יש לי קייס?
האם מכל מה שאמר לי דויד יש אמת משפטית? לדעתי הוא רמאי , זאת הבנתי מההתנהלות כולה.
החלפת שוכר משנה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/08/08
חוה שלום
לא ברורות לי כל העובדות ודרך ההתנהלות שלכם בעניין זה. אם יש לך חוזה עם דויד- שהוא השוכר הראשי , אזי דויד משכיר בשכירות משנה ליעל (ואח"כ לראובן). דויד אמור להיות השוכר מולך כל הזמן. אם יש בעיה עם שוכר המשנה, זו בעיה של דויד ולא שלך. זה המשמעות של שכירות ראשית לעומת משנית.יחד עם זאת, ההתנהלות כפי שאת מתארת לא עולה בקנה אחד עם מערכת היחסים של שוכר ראשי ומשנה.
את יכולה לפנות למערכת בבקשה לקבל ייעוץ אישי על מנת שניתן יהיה לברר העובדות לעומק.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לא ברורות לי כל העובדות ודרך ההתנהלות שלכם בעניין זה. אם יש לך חוזה עם דויד- שהוא השוכר הראשי , אזי דויד משכיר בשכירות משנה ליעל (ואח"כ לראובן). דויד אמור להיות השוכר מולך כל הזמן. אם יש בעיה עם שוכר המשנה, זו בעיה של דויד ולא שלך. זה המשמעות של שכירות ראשית לעומת משנית.יחד עם זאת, ההתנהלות כפי שאת מתארת לא עולה בקנה אחד עם מערכת היחסים של שוכר ראשי ומשנה.
את יכולה לפנות למערכת בבקשה לקבל ייעוץ אישי על מנת שניתן יהיה לברר העובדות לעומק.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי תשלום חוב
שוכרת מתוסכלת
27/08/08
דחוף !
סיימתי חוזה שכירות שבמסגרתו כל אחד מהצדדים זכאי להפרשי שער במידה ויהיו. בתום החוזה לאחר שנמסר המפתח לבעל הדירה (לאחר שנבדק ע"י משרד התיווך שהכל בסדר) קיבלתי רק חלק מהסכום האמור. מאותו רגע פניות חוזרות ונשנות לבעל הדירה, נענו בהסברים לא ברורים ובסיומם הגיע עד כדי רמיזות באיומים (מידי בעל הדירה). בנוסף, לבעל הדירה שטר בטחון שלי על סך 20 אלף ש"ח.
1. האם יוכל לעשות בו שימוש ?
2. איך אני מקבלת את מה שמגיע לי במסגרת ההסכם ?
3. האם אני יכולה לקבל ריבית על עיכוב בתשלום?
4. והאם צריך וכדאי לשכור עו"ד או לטפל באופן עצמאי בביה"ד לתביעות קטנות ?
סיימתי חוזה שכירות שבמסגרתו כל אחד מהצדדים זכאי להפרשי שער במידה ויהיו. בתום החוזה לאחר שנמסר המפתח לבעל הדירה (לאחר שנבדק ע"י משרד התיווך שהכל בסדר) קיבלתי רק חלק מהסכום האמור. מאותו רגע פניות חוזרות ונשנות לבעל הדירה, נענו בהסברים לא ברורים ובסיומם הגיע עד כדי רמיזות באיומים (מידי בעל הדירה). בנוסף, לבעל הדירה שטר בטחון שלי על סך 20 אלף ש"ח.
1. האם יוכל לעשות בו שימוש ?
2. איך אני מקבלת את מה שמגיע לי במסגרת ההסכם ?
3. האם אני יכולה לקבל ריבית על עיכוב בתשלום?
4. והאם צריך וכדאי לשכור עו"ד או לטפל באופן עצמאי בביה"ד לתביעות קטנות ?
הפרשי שער בגין דמי שכירות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/08/08
שלום לשוכרת המתוסכלת
1. אני לא רואה איזה סיבה יש למשכיר להשתמש בשטר החוב. אם הוא יעשה כן, אפשר להגיש התנגדות לכך.
2. את יכולה להגיש תביעה לבית משפט לתביעות קטנות. תוכלי למצוא באתר מאמר שלי בעניין איך מגישים תביעה לבימ"ש לתביעות קטנות.
3. את זכאית, לפי חוק, להצמדה וריבית 4% לשנה.
4. בתביעות קטנות אין יצוג ע"י עו"ד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
1. אני לא רואה איזה סיבה יש למשכיר להשתמש בשטר החוב. אם הוא יעשה כן, אפשר להגיש התנגדות לכך.
2. את יכולה להגיש תביעה לבית משפט לתביעות קטנות. תוכלי למצוא באתר מאמר שלי בעניין איך מגישים תביעה לבימ"ש לתביעות קטנות.
3. את זכאית, לפי חוק, להצמדה וריבית 4% לשנה.
4. בתביעות קטנות אין יצוג ע"י עו"ד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש פגרה בתביעות אצל המפקח על רישום המקרקעין?
שי
27/08/08
קיבלתי כתב תביעה בתחילת אוגוסט מתי אני צריך להגיש כתב הגנה ?
נא לפנות לפורום בתי משפט
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף ביותר בקשר לעשיית דין עצמית
אורלי
27/08/08
בחודש אוגוסט שעבר השכרתי את דירתי למישהי ששילמה לי עד חודש פברואר והחל מחודש מרץ אינה משלמת. חשבתי שהעניין יסתדר ולכן לא פניתי לבית משפט. מה שקרה זה שהיא לא שילמה לי כבר חצי שנה. הבנתי שיש חוק של עשיית דין עצמית והשאלה היא אם מותר לי לעשות זאת? ה 30 יום שנחשבים כפלישה מסתיימים ב 31 לחודש. מה לעשות? דחוףףףףףףף....... אני לא רוצה לפנות דרך בית משפט כי הבנתי שזה לוקח המון זמן. איך מקצרים את כל התהליך?
סעד עצמי
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/08/08
אורלי שלום
החוק מאפשר שימוש ב"כוח סביר" לסילוק פולש, וזאת תוך 30 יום. לא ברור לי ממתי את מתחילה את הספירה של 30 יום, הואיל והשוכרת יושבת בנכס מכוח הסכם שכירות, שעודנו בתוקף, אלא שלך יש טענות לגבי הפרתו. בתי המשפט, וגם לא אני, לא אוהבים שימוש בסעד חד צדדי זה, שכן הוא עשוי לחשוף אותך לתביעות נזקיות. גם השאלה מהו "כוח סביר" זה מונח עלום. האם הוא מאפשר לך פריצה למושכר? החלפת מנעולים? זריקת מטלטלין של השוכרת מחוץ למושכר? זהו סעיף בעייתי ודרך המלך היא תביעה משפטית, שאמנן לקוח זמן, אבל את אמורה להיות מפוצה על הזמן הזה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
החוק מאפשר שימוש ב"כוח סביר" לסילוק פולש, וזאת תוך 30 יום. לא ברור לי ממתי את מתחילה את הספירה של 30 יום, הואיל והשוכרת יושבת בנכס מכוח הסכם שכירות, שעודנו בתוקף, אלא שלך יש טענות לגבי הפרתו. בתי המשפט, וגם לא אני, לא אוהבים שימוש בסעד חד צדדי זה, שכן הוא עשוי לחשוף אותך לתביעות נזקיות. גם השאלה מהו "כוח סביר" זה מונח עלום. האם הוא מאפשר לך פריצה למושכר? החלפת מנעולים? זריקת מטלטלין של השוכרת מחוץ למושכר? זהו סעיף בעייתי ודרך המלך היא תביעה משפטית, שאמנן לקוח זמן, אבל את אמורה להיות מפוצה על הזמן הזה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 – אישור הדיירים
נילי
27/08/08
הועלתה הצעה בענין תמ"א 38 - שיפוץ כולל של הבנין
הענין הוא שצריך את הסכמת הדיירים
שאלתי: הסכמה של כמה מהדיירים אנו צריכים ע"מ להוציא את הפר' לפועל?
אנחנו 6 דיירים כאשר הבניין שלנו מחובר מבנית לבנין נוסף בן 8 דיירים
לצורך הענין 2 הבניינים נחשבים בניין משותף ז"א 14 דירות
הענין הוא שצריך את הסכמת הדיירים
שאלתי: הסכמה של כמה מהדיירים אנו צריכים ע"מ להוציא את הפר' לפועל?
אנחנו 6 דיירים כאשר הבניין שלנו מחובר מבנית לבנין נוסף בן 8 דיירים
לצורך הענין 2 הבניינים נחשבים בניין משותף ז"א 14 דירות
תמ"א 38
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/08/08
נילי שלום
אני מציעה כי תפנו לעו"ד אשר יבחן את המצב הרישומי של שני הבניינים ולפי זה יוכל לייעץ לכם האם צריך הסכמה של דיירי בניין אחד או שניים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אני מציעה כי תפנו לעו"ד אשר יבחן את המצב הרישומי של שני הבניינים ולפי זה יוכל לייעץ לכם האם צריך הסכמה של דיירי בניין אחד או שניים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם משכיר מחוייב להחזיר לשוכר עלויות שיפוץ במושכר?
גרין
27/08/08
שלום רב,
האם במקרה שבו שוכר מבצע שיפוץ במושכר, באישור המשכיר, מקום שבחוזה השכירות מצוין באופן ברור כי "ביצוע שינויים במושכר יהווה קניינו של המשכיר מבלי שתהיה לשוכר הזכות לדרוש מהמשכיר החזרת ההוצאות או תשלום פיצויים עבורם" - משאיר לשוכר את האופציה, חרף התניוה בחוזה, לתבוע את השבת עלויות השיפוץ??
מדובר במקרה שבו השוכר לא שילם דמי שכירות למשך תקופה ארוכה וכעת הוא מבקש לקזז מהחוב את הוצאות השיפוץ (החלפת קרמיקות).
לשוכר הוצב אולטימטום לתשלום החוב ולא יינקטו כנגדו הלכי הוצל"פ.
אודה על התייחסותכם העניינית והמהירה.
האם במקרה שבו שוכר מבצע שיפוץ במושכר, באישור המשכיר, מקום שבחוזה השכירות מצוין באופן ברור כי "ביצוע שינויים במושכר יהווה קניינו של המשכיר מבלי שתהיה לשוכר הזכות לדרוש מהמשכיר החזרת ההוצאות או תשלום פיצויים עבורם" - משאיר לשוכר את האופציה, חרף התניוה בחוזה, לתבוע את השבת עלויות השיפוץ??
מדובר במקרה שבו השוכר לא שילם דמי שכירות למשך תקופה ארוכה וכעת הוא מבקש לקזז מהחוב את הוצאות השיפוץ (החלפת קרמיקות).
לשוכר הוצב אולטימטום לתשלום החוב ולא יינקטו כנגדו הלכי הוצל"פ.
אודה על התייחסותכם העניינית והמהירה.
עלויות שיפוץ מושכר
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/08/08
גרין שלום
לפי התיאור שלך הוסכם חד משמעית כי השיפוץ יהיה על חשבון השוכר, ומשכך, בהעדר הסכמה אחרת, לא יכול השוכר לדרוש השבת עלויות השיפוץ.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לפי התיאור שלך הוסכם חד משמעית כי השיפוץ יהיה על חשבון השוכר, ומשכך, בהעדר הסכמה אחרת, לא יכול השוכר לדרוש השבת עלויות השיפוץ.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיית שכנים בבית משותף
שין
27/08/08
אנו גרים מזה שנה בבניין משותף בקומה הרביעית, ומעלינו, בקומה החמישית, גרה משפחה בעלת ארבעה בנים דיי קטנים. יום יום, כמעט בכל שעות היום, מ7 בבוקר אנו סובלים מריצות של הילדים, מישחקים בכדור, גרירות כיסא, קפיצות, ומה לא.
בחודש הבא, האם מתכננת לפתוח מעון בדירה לכ-5 ילדים [דבר שאושר גם על ידיי הערייה, ועל ידיי הסכמת רוב הדיירים בבניין]. אנו מתארים לעצמנו שאם על ארבעת ילדייה היא לא משתלטת וכמות הרעש שיש עכשיו היא בלתי נסבלת, אז בטח נסבול בהרבה יותר כשהמעון יפתח.
שאלתי היא, האם ניתן לעשות משהו נגד פתיחת המעון, או בכלל לעשות משהו משפטי נגד הרעש?
אודה מאוד לתשובתך.
בחודש הבא, האם מתכננת לפתוח מעון בדירה לכ-5 ילדים [דבר שאושר גם על ידיי הערייה, ועל ידיי הסכמת רוב הדיירים בבניין]. אנו מתארים לעצמנו שאם על ארבעת ילדייה היא לא משתלטת וכמות הרעש שיש עכשיו היא בלתי נסבלת, אז בטח נסבול בהרבה יותר כשהמעון יפתח.
שאלתי היא, האם ניתן לעשות משהו נגד פתיחת המעון, או בכלל לעשות משהו משפטי נגד הרעש?
אודה מאוד לתשובתך.
מעון בבנין מגורים
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/08/08
שלום רב
יש לבדוק האם ניתן עוד להגיש התנגדות לעירייה ו/או להגיש תביעה בגין מטרד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש לבדוק האם ניתן עוד להגיש התנגדות לעירייה ו/או להגיש תביעה בגין מטרד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליקויי בניה
רבקה
27/08/08
שלום רב
רכשנו דירה לפני כשנתיים יש לנו בעיה בריצוף הוא מלא כתמים כלומר זה נחשב לליקויי בניה ,הסכום שקבע מומחה שנתן חוות דעת הוא סך של 28.000 שקל. האם אפשר להגיש תביעה בתביעות קטנות מאחר והסכום בתביעות קטנטת עלה ל-30.000 שקל.
תודה רבקה
רכשנו דירה לפני כשנתיים יש לנו בעיה בריצוף הוא מלא כתמים כלומר זה נחשב לליקויי בניה ,הסכום שקבע מומחה שנתן חוות דעת הוא סך של 28.000 שקל. האם אפשר להגיש תביעה בתביעות קטנות מאחר והסכום בתביעות קטנטת עלה ל-30.000 שקל.
תודה רבקה
ליקויי בנייה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/08/08
לא ניתן להגיש התביעה לבית משפט לתביעות קטנות, שכן הסכום המקסימלי בית משפט לתביעות קטונות הינו כ- 18,000 ש"ח.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיהוי בהגשתתצהיר
גדי
27/08/08
שלום רב
היינו אמורים להגיש תצהיר לבית המשפט , הוא הוגש בשיהוי, השופט דחה את הבקשה, האם אפשר להזכיר את האפיזודה שבגינה הוגש התצהיר בסיכומים. תודה גדי
היינו אמורים להגיש תצהיר לבית המשפט , הוא הוגש בשיהוי, השופט דחה את הבקשה, האם אפשר להזכיר את האפיזודה שבגינה הוגש התצהיר בסיכומים. תודה גדי
הגשת תצהיר באיחור
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/08/08
גדי שלום
אם התצהיר הוגש באיחור ולא התקבל על ידי בית המשפט, לא ניתן להזכיר את העובדות המועלות שם בסיכומים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אם התצהיר הוגש באיחור ולא התקבל על ידי בית המשפט, לא ניתן להזכיר את העובדות המועלות שם בסיכומים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח שירות – שטח עיקרי
אלעד
27/08/08
רכשתי דירה חדשה שעדיין בבניה, בפתח תקווה. ישנו מחסן דירתי הצמוד למטבח, והכניסה אליו מחוץ לדירה. אני מעוניין לצרף את המחסן לתוך שטח המטבח. האם ידוע לך אם הפיכת שטח שירות לשטח עיקרי הוא דבר אפשרי? מסובך? ובעיריית פתח תקווה? מה הסיכון אליו אני נחשף אם אני עושה את הסיפוח הזה ולא מקבל לכך היתר?
הפיכת שטח שירות לעיקרי
| עו"ד שרון עזרא
27/08/08
אלעד שלום
למיטב ידיעתי, הפיכת שטח שירות לעיקרי טעונה היתר. אתה יכול לבדוק זאת מול הועדה המקומית או להתיעץ עם שמאי/אדריכל.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
למיטב ידיעתי, הפיכת שטח שירות לעיקרי טעונה היתר. אתה יכול לבדוק זאת מול הועדה המקומית או להתיעץ עם שמאי/אדריכל.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
עסקת קומבינציה
ריקי
27/08/08
שלום רב
שאלתי היא, האם על עסקת קומבינציה חלק חוק מכר דירות.
קבלנו דירה כחלק מעסקת שעשיונ עם קבלן הקומבינציה ברצוני לדעת האם על הדירה שקבלנו חל חוק מכר
תודה ריקי
שאלתי היא, האם על עסקת קומבינציה חלק חוק מכר דירות.
קבלנו דירה כחלק מעסקת שעשיונ עם קבלן הקומבינציה ברצוני לדעת האם על הדירה שקבלנו חל חוק מכר
תודה ריקי
כן
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השרת אולם אירועים בבניין
משה
27/08/08
בבניין אולם אירועים לשימוש הדיירים. השטח יועד לכך מלכתחילה ומופיע כ"אולם אירועים" בתכניות הבניין.
ככלל אצבע, האם יש מניעה להשכיר שטח זה לגורם חיצוני לצורך חוג כלשהו, לצורך הוספת כספים לקופת הוועד ולרווחת הבניין?
כמובן שהכל באישור של דיירי הבניין ובכפוף לקבלת כל האישורים לניהול עסק ולביטוח.
אם העירייה מתנגדת - האם ניתן לערער על התנגדות זו?
ככלל אצבע, האם יש מניעה להשכיר שטח זה לגורם חיצוני לצורך חוג כלשהו, לצורך הוספת כספים לקופת הוועד ולרווחת הבניין?
כמובן שהכל באישור של דיירי הבניין ובכפוף לקבלת כל האישורים לניהול עסק ולביטוח.
אם העירייה מתנגדת - האם ניתן לערער על התנגדות זו?
על פניו, נראה שאין מניעה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/08/08
יחד עם זאת יש לבדוק כמובן לבדוק יותר לעומק האם במסמכים השונים יש הגבלה כי השימוש יהיה רק לדיירי הבניין והאם השימוש על ידי צד ג' לא יחרוג מהמותר.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושת האישה וזכויות הבעל
סיוון
26/08/08
אני לא יודעת אם זה הפורום המתאים להתייעצות בנושא זה אבל אנסה:
חמתי, אימו של בעלי מקבלת ירושה מצד הוריה. היא רוצה להכניס את הכסף לחשבונה בבנק (חשבון שאינו משותף עם בעלה) ולתת לשני בניה את הכסף.
שאלותי:
1) האם לבעלה תהיינה זכויות על הכסף מהרגע שהיא תכניס אותו לחשבונה והוא יוכל להטיל וטו? (היא פוחדת ממנו)
2) האם עדיף שהיא תעביר בעלות לבניה על המגרש (יש קונה למגרש) ושהכסף יגיע ישירות לשני בניה?
3) מיסוי - מה עדיף מבחינת המיסוי? המגרש שייך לה ולעוד מספר יורשים
לתשובותך אודה מאוד.
חמתי, אימו של בעלי מקבלת ירושה מצד הוריה. היא רוצה להכניס את הכסף לחשבונה בבנק (חשבון שאינו משותף עם בעלה) ולתת לשני בניה את הכסף.
שאלותי:
1) האם לבעלה תהיינה זכויות על הכסף מהרגע שהיא תכניס אותו לחשבונה והוא יוכל להטיל וטו? (היא פוחדת ממנו)
2) האם עדיף שהיא תעביר בעלות לבניה על המגרש (יש קונה למגרש) ושהכסף יגיע ישירות לשני בניה?
3) מיסוי - מה עדיף מבחינת המיסוי? המגרש שייך לה ולעוד מספר יורשים
לתשובותך אודה מאוד.
ירושה ומכר מגרש ללא תמורה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/08/08
סיון שלום
כספי ירושה מגיעים רק ליורש, והבעל לא זכאי להם. הבעיה היא, בייחוד כשמודבר בכספים, ש"לכסף אין ריח", ולא תמיד ניתן לזהות את מקור הנכס. דווקא בהעברת הכספים לחשבון נפרד ניתן לשמור על זהות מקור הכסף.
לגבי המגרש- העברה כרוכה במיסוי. יש להתייעץ עם עו"ד בענין זה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
כספי ירושה מגיעים רק ליורש, והבעל לא זכאי להם. הבעיה היא, בייחוד כשמודבר בכספים, ש"לכסף אין ריח", ולא תמיד ניתן לזהות את מקור הנכס. דווקא בהעברת הכספים לחשבון נפרד ניתן לשמור על זהות מקור הכסף.
לגבי המגרש- העברה כרוכה במיסוי. יש להתייעץ עם עו"ד בענין זה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי תשלום שכירות לחנות
עוז
26/08/08
שלום,
מזה מספר חודשים השוכר שלי (שוכר חנות בתל-אביב) אינו עומד בתשלומים. תחילה ביקש שלא אפקיד את הצ'ק כי אין לו כרגע כסף ואמר שיתן לי מזומן, לבסוף, משלא שילם נאלצתי בכל זאת להפקיד הצ'ק וזה כובד. חודש לאחר מכן, הפקדתי צ'ק הצ'ק חזר ומסתבר שהשוכר ביטל את הצ'ק, כבר עברו כשבועיים ממועד התשלום, הוא מתחמק מטלפונים, לא נותן תשובות והסברים ואיני יודע מה לעשות ?! החנות אינה פעילה כרגע, מגיעים תשלומים (ארנונה, חשמל וכו') ואני חושש שגם תשלומים אלה לא ישולמו.
אשמח לשמוע את עצתך מה עלי לעשות ???
ת ו ד ה !
מזה מספר חודשים השוכר שלי (שוכר חנות בתל-אביב) אינו עומד בתשלומים. תחילה ביקש שלא אפקיד את הצ'ק כי אין לו כרגע כסף ואמר שיתן לי מזומן, לבסוף, משלא שילם נאלצתי בכל זאת להפקיד הצ'ק וזה כובד. חודש לאחר מכן, הפקדתי צ'ק הצ'ק חזר ומסתבר שהשוכר ביטל את הצ'ק, כבר עברו כשבועיים ממועד התשלום, הוא מתחמק מטלפונים, לא נותן תשובות והסברים ואיני יודע מה לעשות ?! החנות אינה פעילה כרגע, מגיעים תשלומים (ארנונה, חשמל וכו') ואני חושש שגם תשלומים אלה לא ישולמו.
אשמח לשמוע את עצתך מה עלי לעשות ???
ת ו ד ה !
הפרת הסכם שכירות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/08/08
עוז שלום
אתה יכול להגיש כנגד השוכר תביעה לסילוק, לתשלום דמי שכירות ותביעת פיצויים.
אם יש בידך בטחונות על פי ההסכם, אתה יכול לממש אותם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אתה יכול להגיש כנגד השוכר תביעה לסילוק, לתשלום דמי שכירות ותביעת פיצויים.
אם יש בידך בטחונות על פי ההסכם, אתה יכול לממש אותם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשר לחייב אותי להשתתף בפינוי בינוי?
ד"ס
26/08/08
האם מותר ליזם או לדיירים בפרוייקט פינוי בינוי לחייב אותי להשתתף בו אם אני לא מעוניין?
פינוי בינוי
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/08/08
שלום רב
לפי החוק, אם יש הסכמה של 80% מהדיירים, ניתן לכפות על 20% מהנותרים ועל לתבוע אותם אם סירובם גורם לנזק לכל הפרויקט. יחד עם זאת, אם הסירוב שלך הוא סביר, לא ניתן לכפות עליך להשתתף בהליך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לפי החוק, אם יש הסכמה של 80% מהדיירים, ניתן לכפות על 20% מהנותרים ועל לתבוע אותם אם סירובם גורם לנזק לכל הפרויקט. יחד עם זאת, אם הסירוב שלך הוא סביר, לא ניתן לכפות עליך להשתתף בהליך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מזגן מקולקל בדירה שכורה
עמית
26/08/08
שלום,
לפני כחודשיים נכנסנו, אני
ואשתי, לגור בדירה שכורה
בתחילת חוזה השכירות מפורט במפורש
כי בדירה יש מזגן, להלן:
"הואיל: והמשכיר הינו
הבעלים של דירה בת 3 חדרים המצויה ברחוב ..... תל אביב, בדירה ישארו מזגן, ארונות
קיר ... (להלן: המושכר)"
לפני מספר ימים התקלקל המזגן
ואני ובעל הבית לא הצלחנו להגיע להסכמה לגבי אחריות התיקון. התקלה התחילה כאשר
המזגן היה מקפיץ את מפסק החשמל מדי פעם כשהיינו מדליקים אותו עד שהגיע למצב שלא
ניתן להדליק אותו כלל.
הסעיף בחוזה המתייחס לתיקונים
בדירה אומר כך:
"השוכר מצהיר כי קיבל את
המושכר במצב מצוין ותקין, הוא מתחייב להשתמש במושכר שימוש רגיל וסביר ולמנוע כל
קלקול או נזק העלול להיגרם למושכר כתוצאה משימוש בלתי זהיר ובכל פעם שיגרם נזק או
קלקול כלשהו במושכר או בכל חלק שבו, מתחייב השוכר לתקנו מיד על חשבונו, למעט קלקול
הנגרם כתוצאה מבלאי סביר (כגון – פיצוץ צנרת) שיתוקן ע"י המשכיר ועל
חשבונו."
לטענת בעל הדירה אנחנו קלקלנו
את המזגן ואנחנו אחראים לתקן אותו. אנחנו לעומת זאת השתמשנו במזגן שימוש סביר
וסבורים שמזגן שגילו 8-10 שנים (הגיל לדברי בעל הבית) סביר שיתבלה. בנוסף, ביקר
אצלנו חשמלאי מטעם בעל הבית שאמר שמפסק החשמל (בארון החשמל) שמחובר למזגן לא מתאים
למזגן ושיש להחליף אותו כדי שהמזגן יעבוד בצורה תקינה. באישור בעל הבית הוחלף
המפסק.
לאחר שהמזגן לא חזר לעבוד,
אובחנה התקלה ע"י אותו חשמלאי כבעייה במדחס של המזגן, שנהרס. בעל הבית אינו
מוכן לשאת בתיקון; לטענתו המדחס נהרס מפני שאנחנו הדלקנו וכיבינו את המזגן לסרוגין
באופן תכוף אך אנו איננו מאשרים טענה זו בשום אופן. יש לציין כי החשמלאי ששלח בעל
הבית אמר בנוכחתי ובנוכחות בעל הבית שהרס המדחס יכל להיגרם מסיבות רבות ושונות
כגון זליגת חשמל וכדומה.
לאור כל זאת אנחנו סבורים כי
מדובר בבלאי סביר של המזגן ואף חושדים כי הרס המדחס קשור בבעיה שהייתה במפסק החשמל
שהיה מחובר למזגן ושגרם למפסק לקפוץ.
מה הדבר הראוי לעשות?
מה מקובל כיום בהסכמים
סטנדרטיים?
לפני כחודשיים נכנסנו, אני
ואשתי, לגור בדירה שכורה
בתחילת חוזה השכירות מפורט במפורש
כי בדירה יש מזגן, להלן:
"הואיל: והמשכיר הינו
הבעלים של דירה בת 3 חדרים המצויה ברחוב ..... תל אביב, בדירה ישארו מזגן, ארונות
קיר ... (להלן: המושכר)"
לפני מספר ימים התקלקל המזגן
ואני ובעל הבית לא הצלחנו להגיע להסכמה לגבי אחריות התיקון. התקלה התחילה כאשר
המזגן היה מקפיץ את מפסק החשמל מדי פעם כשהיינו מדליקים אותו עד שהגיע למצב שלא
ניתן להדליק אותו כלל.
הסעיף בחוזה המתייחס לתיקונים
בדירה אומר כך:
"השוכר מצהיר כי קיבל את
המושכר במצב מצוין ותקין, הוא מתחייב להשתמש במושכר שימוש רגיל וסביר ולמנוע כל
קלקול או נזק העלול להיגרם למושכר כתוצאה משימוש בלתי זהיר ובכל פעם שיגרם נזק או
קלקול כלשהו במושכר או בכל חלק שבו, מתחייב השוכר לתקנו מיד על חשבונו, למעט קלקול
הנגרם כתוצאה מבלאי סביר (כגון – פיצוץ צנרת) שיתוקן ע"י המשכיר ועל
חשבונו."
לטענת בעל הדירה אנחנו קלקלנו
את המזגן ואנחנו אחראים לתקן אותו. אנחנו לעומת זאת השתמשנו במזגן שימוש סביר
וסבורים שמזגן שגילו 8-10 שנים (הגיל לדברי בעל הבית) סביר שיתבלה. בנוסף, ביקר
אצלנו חשמלאי מטעם בעל הבית שאמר שמפסק החשמל (בארון החשמל) שמחובר למזגן לא מתאים
למזגן ושיש להחליף אותו כדי שהמזגן יעבוד בצורה תקינה. באישור בעל הבית הוחלף
המפסק.
לאחר שהמזגן לא חזר לעבוד,
אובחנה התקלה ע"י אותו חשמלאי כבעייה במדחס של המזגן, שנהרס. בעל הבית אינו
מוכן לשאת בתיקון; לטענתו המדחס נהרס מפני שאנחנו הדלקנו וכיבינו את המזגן לסרוגין
באופן תכוף אך אנו איננו מאשרים טענה זו בשום אופן. יש לציין כי החשמלאי ששלח בעל
הבית אמר בנוכחתי ובנוכחות בעל הבית שהרס המדחס יכל להיגרם מסיבות רבות ושונות
כגון זליגת חשמל וכדומה.
לאור כל זאת אנחנו סבורים כי
מדובר בבלאי סביר של המזגן ואף חושדים כי הרס המדחס קשור בבעיה שהייתה במפסק החשמל
שהיה מחובר למזגן ושגרם למפסק לקפוץ.
מה הדבר הראוי לעשות?
מה מקובל כיום בהסכמים
סטנדרטיים?
מזגן מקולקל בדירה שכורה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/08/08
עמית שלום
מקובל כי אם המזגן התקלקל כתוצאה מבלאי סביר, האחריות היא על המשכיר. אם אינכם מגיעים להבנה, תצטייד מראש בחוות דעת הטכנאי לגבי מקור הבעיה, אתה יכול לתקן על חשבונך ואח"כ לתבוע החזר מהמשכיר. הייתי פונה מראש למשכיר ומיידעת אותו כי בכוונתך לפעול כך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מקובל כי אם המזגן התקלקל כתוצאה מבלאי סביר, האחריות היא על המשכיר. אם אינכם מגיעים להבנה, תצטייד מראש בחוות דעת הטכנאי לגבי מקור הבעיה, אתה יכול לתקן על חשבונך ואח"כ לתבוע החזר מהמשכיר. הייתי פונה מראש למשכיר ומיידעת אותו כי בכוונתך לפעול כך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט למתווך
שי
26/08/08
1) פגישה עם מתווך לצורך הצגת נכס נדלן ללקוח
2) המתווך מוציא נוסח סטנדרטי של הסכם להחתים את הלקוח עליו לפני שהוא מראה את הנכס
3) הלקוח מסרב לחתום על האחוז המצויין (2%) בנוסח ההסכם ומראה סימן שאינו מעוניין להמשיך אלא אם המתווך ישנה את הסכום לסביר יותר.
4) המתווך החליט שהוא מוחק את אחוז העמלה (מקשקש עליו בעט) ומוסיף אמירה כללית בעל"פ "אתה לא תשלם את האחוז שהיה רשום ואנו נסתדר"
5) הלקוח מתרצה חותם על טופס הזמנה (שלא מופיע בו כל אזכור לגובה העמלה לא באחוזים ולא בסכום). שימו לב לסעיף 9 לחוק המתווכים ולתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) התשכ"ז – 1997.
6) השניים הולכים לראות את הנכס ששוויו כ-2 מיליון ש"ח
7) העסקה נסגרת תוך פחות משבוע כאשר המתווך היה (למעט הצגת הנכס) פאסיבי לחלוטין בעסקה.
8) לאחר מכן המתווך מגיע לפגישה וטוען כי מגיע לו 1.75% עמלה ולאחר מכן מתגמש יותר ומבקש 1.5% . אני מעוניין לשלם לו בגין פעולת התיווך אולם, בוודאי לא את הסכומים שאליהם הוא מכוון, גם בגלל אופייה המהיר של העסקה כפי שנסגרה (חשוב לציין כי לא הייתה למתווך כל בלעדיות על הנכס).
9) בהנחה שהמתווך ירצה לפנות לתביעה משפטית איך וכיצד אתם מעריכים את סיכוייו בתביעה שכזו. אני מוכן לשלם לו 10,000 ש"ח בלבד.
תודה מראש על תשובתכם המהירה
2) המתווך מוציא נוסח סטנדרטי של הסכם להחתים את הלקוח עליו לפני שהוא מראה את הנכס
3) הלקוח מסרב לחתום על האחוז המצויין (2%) בנוסח ההסכם ומראה סימן שאינו מעוניין להמשיך אלא אם המתווך ישנה את הסכום לסביר יותר.
4) המתווך החליט שהוא מוחק את אחוז העמלה (מקשקש עליו בעט) ומוסיף אמירה כללית בעל"פ "אתה לא תשלם את האחוז שהיה רשום ואנו נסתדר"
5) הלקוח מתרצה חותם על טופס הזמנה (שלא מופיע בו כל אזכור לגובה העמלה לא באחוזים ולא בסכום). שימו לב לסעיף 9 לחוק המתווכים ולתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) התשכ"ז – 1997.
6) השניים הולכים לראות את הנכס ששוויו כ-2 מיליון ש"ח
7) העסקה נסגרת תוך פחות משבוע כאשר המתווך היה (למעט הצגת הנכס) פאסיבי לחלוטין בעסקה.
8) לאחר מכן המתווך מגיע לפגישה וטוען כי מגיע לו 1.75% עמלה ולאחר מכן מתגמש יותר ומבקש 1.5% . אני מעוניין לשלם לו בגין פעולת התיווך אולם, בוודאי לא את הסכומים שאליהם הוא מכוון, גם בגלל אופייה המהיר של העסקה כפי שנסגרה (חשוב לציין כי לא הייתה למתווך כל בלעדיות על הנכס).
9) בהנחה שהמתווך ירצה לפנות לתביעה משפטית איך וכיצד אתם מעריכים את סיכוייו בתביעה שכזו. אני מוכן לשלם לו 10,000 ש"ח בלבד.
תודה מראש על תשובתכם המהירה
שכ"ט מתווך
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/08/08
ככל הנראה תצטרך לשלם למתווך. בשאלה כמה- בהעדר הסכמה, בית משפט יפסוק לפי המקובל בשוק, זה בין 1-2% ובתוספת מע"מ, ובהתחשב בהיקף העבודה שביצע.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בהמשך לשאלתי בנוגע לשימוש חורג=עבירה פלילית?
K
26/08/08
יש היתר אבל בייעוד רשום משהו מסויים ובפועל השימוש הוא שונה (התב"ע כן מאשרת את השימוש השונה הנ"ל, אבל לא ההיתר).
האם עדיין נחשב עבירה פלילית?
האם פרט לקנה יכולים להטיל גם עונש מאסר?
האם עדיין נחשב עבירה פלילית?
האם פרט לקנה יכולים להטיל גם עונש מאסר?
שימוש חורג
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/08/08
שלום רב
ההיתר צריך להיוף חופף לתב"ע. מכל מקום, הקובע לעניין השימוש הוא התב"ע. בגין שימוש חורג בדר"כ מטילים קנס וצו להפסקת השימוש החורג. לא נהוג להטיל עונשי מאסר אך יש כמובן לבדוק את היקף העבירה, משך זמן ביצועה וכד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
ההיתר צריך להיוף חופף לתב"ע. מכל מקום, הקובע לעניין השימוש הוא התב"ע. בגין שימוש חורג בדר"כ מטילים קנס וצו להפסקת השימוש החורג. לא נהוג להטיל עונשי מאסר אך יש כמובן לבדוק את היקף העבירה, משך זמן ביצועה וכד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע למכירת רכוש פרטי
רותי
26/08/08
שלום,
יש ברשותי קוטג' אשר הושכר למשך 3 שנים לבחורה אשר פתחה שם עסק של משפחתון.נאמר לי שבתום סיום תקופת השכירות של הבחורה,עלי להמתין 3 שנים עד למכירת הקוטג',מפני שהיה שם עסק.האם הדבר נכון?אני רוצה לציין שהעסק נפתח שם בידיעתי והסכמתי על פי חוזה שנחתם בין שני הצדדים.
תודה רבה מראש
רותי
יש ברשותי קוטג' אשר הושכר למשך 3 שנים לבחורה אשר פתחה שם עסק של משפחתון.נאמר לי שבתום סיום תקופת השכירות של הבחורה,עלי להמתין 3 שנים עד למכירת הקוטג',מפני שהיה שם עסק.האם הדבר נכון?אני רוצה לציין שהעסק נפתח שם בידיעתי והסכמתי על פי חוזה שנחתם בין שני הצדדים.
תודה רבה מראש
רותי
דירה ששימשה למשפחתון
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/08/08
רותי שלום
כעקרון, הפטור ממס שבח שחל עם מכירת דירה חל רק על דירות מגורים, ולא על דירות ששימשו לעסק. יחד עם זאת, ניתן, לאחר תקופת צינון מסוימת, "להכשיר" את הדירה. יש גם עסקים מסוימים שבכ"ז לא פוגעים בפטור. לבדיקת נקודות אלו ואורך תקופת הצינון- יש לפנות לבל ייעוץ ספציםי למקרה שלך מעו"ד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
כעקרון, הפטור ממס שבח שחל עם מכירת דירה חל רק על דירות מגורים, ולא על דירות ששימשו לעסק. יחד עם זאת, ניתן, לאחר תקופת צינון מסוימת, "להכשיר" את הדירה. יש גם עסקים מסוימים שבכ"ז לא פוגעים בפטור. לבדיקת נקודות אלו ואורך תקופת הצינון- יש לפנות לבל ייעוץ ספציםי למקרה שלך מעו"ד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לכבוד עו"ד שרון עזרא
ג'קי
26/08/08
שלום רב.
בקשר להפיכת החנות למגורים בת"א ברצוני לדעת איך מתחילים בבירורים.
תודה.
ג'קי
בקשר להפיכת החנות למגורים בת"א ברצוני לדעת איך מתחילים בבירורים.
תודה.
ג'קי
תב"ע
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/08/08
ג'קי שלום
תתחיל בפנייה לועדה מקומית לתכנון ובניה, כדי לברר איזה תב"ע חלה על המקום איזה ייעוד ושימושים היא מתירה. אני מניחה כי אם תגיע לשם בשעת קבלת קהל, הפקידות יוכלו לסייע לך.
אני חושבת שמרבית הועדות המקומיות בחופשה מרוכזת עד סוף החודש.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
תתחיל בפנייה לועדה מקומית לתכנון ובניה, כדי לברר איזה תב"ע חלה על המקום איזה ייעוד ושימושים היא מתירה. אני מניחה כי אם תגיע לשם בשעת קבלת קהל, הפקידות יוכלו לסייע לך.
אני חושבת שמרבית הועדות המקומיות בחופשה מרוכזת עד סוף החודש.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות ללא חוזה
סימי
26/08/08
אימי מתגוררת מזה כ-24 שנים באותה דירה בשכירות.
בשנה הראשונה היה קיים חוזה -לשנה שסך השכירות עמד על 50 דולר לחודש - כשהתשלום הוא כל 4 חודשים מראש.
בתוך החוזה המשיכה אימי להתגורר בדירה ללא חוזה - הכל נעשה על סמך אמון הדדי - כאמור כבר 24 שנים.
במהלך השנים עלה סכום השכירות כשלאחרונה עמד על 600 דולר.
לפני כשלשה שבועות פנה בעל הדירה לאימי וביקש לעדכן את הסכום לשקלים - וסגר איתה טלפונית 2500 שח לחודש. אימי הסכימה...
אתמול פנה אליה שוב והודיע לה ששינה דעתו והיא תצטרך לשלם 3000 שקלים לחודש.
שאלתי היא - מה עושים ? אילו זכויות עומדות לרשותה ? אימי אישה מבוגרת בת 83 ולא פשוט לה לחפש עכשיו דירה חדשה ומצד שני גם לא מסוגלת לשלם את הסכום שהוא דורש... כיצד מתנהלים ??? תודה.
בשנה הראשונה היה קיים חוזה -לשנה שסך השכירות עמד על 50 דולר לחודש - כשהתשלום הוא כל 4 חודשים מראש.
בתוך החוזה המשיכה אימי להתגורר בדירה ללא חוזה - הכל נעשה על סמך אמון הדדי - כאמור כבר 24 שנים.
במהלך השנים עלה סכום השכירות כשלאחרונה עמד על 600 דולר.
לפני כשלשה שבועות פנה בעל הדירה לאימי וביקש לעדכן את הסכום לשקלים - וסגר איתה טלפונית 2500 שח לחודש. אימי הסכימה...
אתמול פנה אליה שוב והודיע לה ששינה דעתו והיא תצטרך לשלם 3000 שקלים לחודש.
שאלתי היא - מה עושים ? אילו זכויות עומדות לרשותה ? אימי אישה מבוגרת בת 83 ולא פשוט לה לחפש עכשיו דירה חדשה ומצד שני גם לא מסוגלת לשלם את הסכום שהוא דורש... כיצד מתנהלים ??? תודה.
העלאה חד צדדית של דמי שכירות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/08/08
סימי שלום
הייתי מציעה לפנות למשכיר, בכתב, רצוי פנייה מאת עו"ד, ולהודיע לו כי נכרת חוזה בעל פה ביניכם, כמו שהיה כל השנים, והוא לא יכול להפר אותו חד צדדית ולנצל את מצוקתה של אמך המבוגרת. בהתאם לתשובה- תשקלי המשך צעדייך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הייתי מציעה לפנות למשכיר, בכתב, רצוי פנייה מאת עו"ד, ולהודיע לו כי נכרת חוזה בעל פה ביניכם, כמו שהיה כל השנים, והוא לא יכול להפר אותו חד צדדית ולנצל את מצוקתה של אמך המבוגרת. בהתאם לתשובה- תשקלי המשך צעדייך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
