פורום נדל"ן

כרמיאל נגד רובינשטיין, ע"מ 01/1975, בית משפט עליון - ס' 190 א 1 דן בפגיעה ביתרת חלקה כתוצאה מהפקעה - הליך קנייני. פס"ד זה דן בפגיעה ביתרת חלקה, כתוצאה מתכנית המייעדת להפקעה. נקבע בפס"ד שהעקרונות של ס' 190 א 1 יחולו גם על פגיעה בתכנית ולא רק במקרה של פגיעה בהפקעה. כבר בשלב התכנוני, אם מזהים פגיעה בקרקע, יש לבוא מייד בדרישה לשינוי ההליך התכנוני או לדרוש הפקעה של מלוא החלקה ומתן פיצוי מלא.

רון שלום,
העברת דירה או חלק ממנה ללא תמורה מבן משפחה אחד לבן משפחה אחר, בני אותו "תא משפחתי", לא יראוה כנתינה המתנה לעניין סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין הקובע תקופת צינון למכירה.
זאת, בהתאם להוראה מקלה שפרסמה נציבות מס הכנסה (הו"ב 33/88). מכח הוראה זו לא תחול על בת הזוג תקופת צינון.
למעלה מן הצורך אציין, כי הוראת הביצוע מתיישב גם עם התכלית שמאחורי סעיף 49ו שהינו למעשה סעיף אנטי תכנונית, שנועדה לחסום העברות ללא תמורה לשם ניצול פטורים של קרובים. דבר שלא ניתן לעשות בהעברות באותו "תא משפחתי".
בברכה,
זהר ארד, עו"ד

שלום רב

אנא עיין במאמר שפרסמתי בעניין זה, באתר, שכותרתו: "דרכים להבטחת כספ רוכש דירה מקבלן".

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

מקווה, אבל לא בטוח, שצרפתי כל מה שרלבנטי:
"המושכר", המושג המושכר כולל טלפון שמספרו _____, תנור אפיה וכיריים.

פרק התחזוקה:


1. תחזוקה ותיקונים במושכר:
1.1. השוכר אחראי כלפי המשכירה במשך כל תקופת השכירות, עבור שלמות המושכר ואביזריו. השוכר מתחייב לא להרוס ו/או לא להסיר כל אביזר ו/או מתקן ו/או אינסטלציה במושכר ולא לפגוע בשלמות המושכר ו/או במתקניו בשום צורה ואופן שהם.
1.2. השוכר מתחייב להודיע למשכירה, תוך 4 ימים, מקרות כל נזק ו/או כל קלקול ו/או פגם שיתגלו במושכר במהלך השכירות.
השוכר יהיה חייב לשלם למשכירה את עלות התיקון של כל קלקול, שבר, נזק או תקלה במושכר אשר ייגרמו כתוצאה משימוש לא זהיר מטעמו במושכר. קבלות החתומות על ידי בעלי המקצוע, ישמשו הוכחה מכרעת לשיעור הנזק. השוכר יהיה חייב לשלם למשכירה את הסכום הנקוב בקבלות , תוך שבועיים מיום שיידרש לעשות כן. במקרה של פיגור בתשלום תצורף ריבית פיגורים כמוגדר בסעיף 5.2.
1.3. המשכירה או מי מטעמה לא יזדקקו לרשותו של השוכר לביצוע כל העבודות הנ"ל בכל עת סבירה ובלבד שתינתן על כך הודעה לשוכר מראש.
1.4. במקרה ובגין נזק שייגרם למושכר עקב רשלנותו או חוסר זהירותו של השוכר ו/או מי מטעמו, אשר בגינו לא יוכל השוכר זמנית להתגורר במושכר, מתחייב השוכר להמשיך ולשלם למשכירה את דמי השכירות עד לגמר התיקון ולאחר מכן עד לתום תקופת השכירות. במקרים שלא באשמת השוכר או מי מטעמו, סעיף זה לא יחול.
1.5. היה ונגרם נזק באשמת או עקב רשלנות השוכר, ותיקון הנזק נמשך מעבר לתקופת השכירות, אזי יחויב השוכר, בנוסף להחזר הוצאות התיקונים למשכירה, לשלם למשכירה גם דמי שכירות כאמור בסעיף 5 לעיל, בעבור התקופה בה ביצעה המשכירה את התיקונים.
1.6. מובהר למניעת ספק, שהשוכר אחראי בעצמו על שמירת המושכר במצב תקין ועל התחזוקה השוטפת של המושכר. כגון, החלפת נורות חשמל שרופות, ניקוי וטיפול שוטף במזגנים, תיקון סתימות בכיורים, באסלות, באמבטיה ובמערכת הביוב הביתית, החלפת מושבי אסלה שבורים, מניעה וטיפול בעובש כתוצאה מניקוי קירות במים, אוורור לקוי של חדרי האמבטיה וכיו"ב. השוכר מתחייב להשתמש לצורך ניקוי ותחזוקת המושכר, בחומרים וכלים שלא ייגרמו לנזק במושכר. לפי הצורך, השוכר יוכל לפנות למשכירה בבקשת ייעוץ.
1.7. מובהר למניעת ספק, שתיקונים יסודיים במושכר, אשר יהיה צורך לעשותם כתוצאה מנזקים שנגרמו שלא באשמת השוכר, כגון פיצוץ בצנרת המים או החלפת דוד חימום, יתוקנו ללא כל דחייה על חשבון המשכירה.
1.8. אין באמור לעיל כדי להטיל על המשכירה חובה כלשהי לבצע תיקונים במושכר, שלא פורשו במפורש בחוזה זה.
1.9. המשכירה זכאית לפיצוי בגין נזקיה גם אם לא תיקנה את הנזק.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל- יש לבחון האם העיריה רשאית לדרוש תשלום ההיטל במקרה כזה, או לדחות התשלום למועד בו יערך מכר של ממש. בכל מקרה- האישור דרוש לטאבו/למנהל.


בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

רחל שלום

עליי לראות את פרטי ההסכם המכר כדי לבחון את וודאות העסקה. הליך אישור מכר על ידי כונס נכסים משתנה- תלוי אם מדובר בכונס שמונה על ידי הוצאה לפועל או בית משפט, ובשאלה האם יש בעלי דין נוספים שצריכים להשיב לבקשה או שיש התנגדויות וכד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

שרון שלום

1. נאמן למקור של שטר מכר איננו תופס
2. פרוטוקול חברה תצריך לכלול מס' נושאים- שהחברה קיימת, מי המוסמך לחתום, שההחלטה התקבלה כדין וכד. ראי לעניין זה הנחיות הטאבו שמתפרסמות על ידם.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

נטלי שלום

יש לעיין בהוראות ההסכם כדי לבחון מה האם בכלל איחור כמו שאיחרת הוא הפרה יסודית ומזכה בפיצוי, ומה גובה הפיצוי הקבוע בחוזה.
גם אם לפי החוזה עליך לשלם פיצויי, יש לבית משפט סמכות להפחית פיצוי מוסכם במקרים מסויימים. תוכלי לעיין במאמר שפרסמתי באתר זה בנושא "הפחתת פיצויים מוסכמים בהסכמי מכר מקרקעין".

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד