פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שאלה לגבי דמי תיווך – דחוף
גלית
22/03/09
שלום רב,
בשבוע שעבר הלכתי עם חברה דירה לצורך השכרה, היינו מודעות לעובדה שאנחנו פונות למתווך שטען שהדירה שייכת לזקן שהעמותה מטפלת עבורו בנושא ההשכרה. כאשר הגענו לדירה התברר כי המתווך הוא בעצם הדייר שגר כרגע בדירה והוא אמור לפנות אותה. נתבקשנו לחתום על טופס "הזמנת שירותי תיווך" ולצערי גם חתמנו עליה. משיחה עם הבחור מהעמותה התברר כי אינו יודע כלל על כך שהדייר מבקש תיווך על הדירה ועוד טען שהדייר לא קיבל שום אישור מהעמותה לעשות כן וכי הוא עצמו "הדייר" כשנכנס לדירה חתם על מסמך שאוסר עליו לעשות זאת. העמותה מפרסמת את הדירה בנפרד. מה עלינו לעשות, האם אין מנוס מלשלם דמי תיווך אם ברצוננו לשכור את הדירה? האם זה חוקי מצד הדייר לבקש דמי תיווך?
אודה על תשובתכם המהירה,
בשבוע שעבר הלכתי עם חברה דירה לצורך השכרה, היינו מודעות לעובדה שאנחנו פונות למתווך שטען שהדירה שייכת לזקן שהעמותה מטפלת עבורו בנושא ההשכרה. כאשר הגענו לדירה התברר כי המתווך הוא בעצם הדייר שגר כרגע בדירה והוא אמור לפנות אותה. נתבקשנו לחתום על טופס "הזמנת שירותי תיווך" ולצערי גם חתמנו עליה. משיחה עם הבחור מהעמותה התברר כי אינו יודע כלל על כך שהדייר מבקש תיווך על הדירה ועוד טען שהדייר לא קיבל שום אישור מהעמותה לעשות כן וכי הוא עצמו "הדייר" כשנכנס לדירה חתם על מסמך שאוסר עליו לעשות זאת. העמותה מפרסמת את הדירה בנפרד. מה עלינו לעשות, האם אין מנוס מלשלם דמי תיווך אם ברצוננו לשכור את הדירה? האם זה חוקי מצד הדייר לבקש דמי תיווך?
אודה על תשובתכם המהירה,
מתווך שהוא דייר
| עו"ד שרון עזרא
22/03/09
שלום רב
אם הבעלים לא נתן למתווך רשות לפעול כמתווך בעסקה, לעניות דעתי המתוך איננו זכאי לשכר. יחד עם זאת, שימו לב כי מטבע הדברים אינכם צד לדין ודברים שהוחלפו בין הבעלים למתווך בעניין זה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אם הבעלים לא נתן למתווך רשות לפעול כמתווך בעסקה, לעניות דעתי המתוך איננו זכאי לשכר. יחד עם זאת, שימו לב כי מטבע הדברים אינכם צד לדין ודברים שהוחלפו בין הבעלים למתווך בעניין זה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
זכויות מגורים
מישהי
22/03/09
שלום,
הסיפור הוא כזה:
אישה מבוגרת כבת 80 מתגוררת עם בנה (בן 53) בדירת חלמיש בת"א. הבן מתגורר מאז ומעולם עם אימו, הוא לא הקים משפחה.
דירה זו ניתנה לה לאחר שפונתה מביתה בו גרה בדמי מפתח, בעקבות ההחלטה כי הדירה אינה ראויה למגורים.
לפני מס' שבועות אובחן הבן כחולה במחלה סופנית, במהלכה הוא יהפוך ל100% נכה.
הדירה בה מתגוררים השניים כיום אינה מותאמת למצב החדש, שכן מדובר בדירה בקומה 2 וללא מעלית.
המטרה היא להעביר את השניים לדירת שכירות בסמוך אלינו (לא בת"א)על מנת שנוכל לסייע במצב הקשה הזה.
מהן הזכויות המגיעות להם?האם יש אפשרות לקבל החזר מסוים על דמי השכירות? למי פונים? מה הפרוצדורה לכך?
אודה מקרב לב לכל הכוונה ועזרה.
הסיפור הוא כזה:
אישה מבוגרת כבת 80 מתגוררת עם בנה (בן 53) בדירת חלמיש בת"א. הבן מתגורר מאז ומעולם עם אימו, הוא לא הקים משפחה.
דירה זו ניתנה לה לאחר שפונתה מביתה בו גרה בדמי מפתח, בעקבות ההחלטה כי הדירה אינה ראויה למגורים.
לפני מס' שבועות אובחן הבן כחולה במחלה סופנית, במהלכה הוא יהפוך ל100% נכה.
הדירה בה מתגוררים השניים כיום אינה מותאמת למצב החדש, שכן מדובר בדירה בקומה 2 וללא מעלית.
המטרה היא להעביר את השניים לדירת שכירות בסמוך אלינו (לא בת"א)על מנת שנוכל לסייע במצב הקשה הזה.
מהן הזכויות המגיעות להם?האם יש אפשרות לקבל החזר מסוים על דמי השכירות? למי פונים? מה הפרוצדורה לכך?
אודה מקרב לב לכל הכוונה ועזרה.
השתתפות בדמי שכירות
| עו"ד שרון עזרא
22/03/09
שלום רב
אם אלתך האם הנכם זכאים לסיוע ממשרד השיכון או השתתפות מביטוח לאומי- אנא פני לרשויות אלו לבירור הנושא.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אם אלתך האם הנכם זכאים לסיוע ממשרד השיכון או השתתפות מביטוח לאומי- אנא פני לרשויות אלו לבירור הנושא.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
התיישבות לא חוקית????
יואב
22/03/09
שלום רבהתקשרתי למתווך ידוע בנוגע לשטח למכירה במושב באיזור פ"ת. הנ"ל אמר לי כי מדובר בהתיישבות לא חוקית וכי התשלום במזומן. שאלתי איך הדבר קורה? מי אחראי בסופו של עניין על מה שקורה במושב הזה ואם מדובר בלא חוקי כיצד המתווך מוכר שם שטח ואיזה ערבויות יש שהשטח שלך לאחר תשלום למתווך? האם כל אחד יכול לבוא ולשים דגל?תודה
התיישבות לא חוקית
| עו"ד שרון עזרא
22/03/09
שלום רב
מובן שאין באפשרותנו לבחון, דרך הפורום, האם הנכס המוצע למכירה הינו חוקי או לא. מי שבחור לשלם עבור נכס כאמור, מבלי לבדוק את מצבו המשפטי, שם כספו על קרן הצבי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מובן שאין באפשרותנו לבחון, דרך הפורום, האם הנכס המוצע למכירה הינו חוקי או לא. מי שבחור לשלם עבור נכס כאמור, מבלי לבדוק את מצבו המשפטי, שם כספו על קרן הצבי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חוזה שכירות מוגנת- דחוף!!
מיכל, עו"ד
22/03/09
המקרה: נחתם חוזה שכירות מוגנת ב-1986 כשהשוכר הינו חברה בע"מ. החברה כנראה לא פעילה כיום והבעלים ביקש מהמשכיר אישור להשכיר את הדירה לצד ג'. המשכיר אישר ואף הוסכם חלוקת דמי השכירות בין המשכיר לבעלי החברה. הבעלים של החברה ביצע שיפוצים במושכר וכשהגיע הזמן לחתום על חוזה השכירות עם צד ג' המשכיר חזר בו בטענה שהחברה בע"מ לא פעילה(אינה צד לחוזה החדש אלא הבעלים עצמו) ודרש פינוי המושכר. מה דעתכם?
דיירות מוגנת
| עו"ד שרון עזרא
22/03/09
מיכל שלום רב
המקרה מורכב מידי לדיון בפורום. כמו כן, ישנם עובדות ופרטים נספים שלא ברורים, כגון- אם הבעלים לא קיימים, אז מי הוא זה שדורש פינוי המושכר??
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
המקרה מורכב מידי לדיון בפורום. כמו כן, ישנם עובדות ופרטים נספים שלא ברורים, כגון- אם הבעלים לא קיימים, אז מי הוא זה שדורש פינוי המושכר??
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
איתור מספר תיק במינהל
פאול
21/03/09
שלום רב
איך ניתן לאתר מספר תיק במינהל מקרקעי ישראל של בית מעבר לקו הירוק אם יש לי גוש וחלקה ?
תודה.
איך ניתן לאתר מספר תיק במינהל מקרקעי ישראל של בית מעבר לקו הירוק אם יש לי גוש וחלקה ?
תודה.
האם יש לך פרטים נוספים ?
לוי שאול
21/03/09
אם יש לך גוש וחלקה ,זה שלב טוב האם יש לך שם משפחה ושם פרטי או ת.ז. של האדם
השכן קיבל היתר בנייה על סמך נתונים לא נכונים
מיכל
21/03/09
כמה זמן לוקח להוציא מבית המשפט צו להפסקת עבודות בנייה ?
כאשר הדירה שלי הוכרזה ע"י העירייה כמבנה מסוכן וחשש להתמוטטות
עקב עבודות השכן.
(לפני העבודות הדירה היתה יציבה וחזקה וזאת לפי חוות הדעת של המהנדסים שהגישו לעירייה, ובעקבות כך קבל השכן היתר בנייה, אבל לאחר העבודות
המהנדסים גילו שהם טעו בנתונים ונתנו נתונים לא נכונים ובשל כך נגרם נזק בלתי הפיך לדירה שלי וקיום הדירה נמצאת בקטגוריית מבנים מסוכנים וחשש להתמוטטות
המצב הוא מצב חירום ויש חשש לחיי האדם שמתגוררים עדיין בדירה.
השכן ממשיך לבנות
אני רוצה לפנות לבית המשפט ולהוציא צו הפסקת עבודה מפני שהעירייה נותנת לו להמשיך לעבוד
כאשר הדירה שלי הוכרזה ע"י העירייה כמבנה מסוכן וחשש להתמוטטות
עקב עבודות השכן.
(לפני העבודות הדירה היתה יציבה וחזקה וזאת לפי חוות הדעת של המהנדסים שהגישו לעירייה, ובעקבות כך קבל השכן היתר בנייה, אבל לאחר העבודות
המהנדסים גילו שהם טעו בנתונים ונתנו נתונים לא נכונים ובשל כך נגרם נזק בלתי הפיך לדירה שלי וקיום הדירה נמצאת בקטגוריית מבנים מסוכנים וחשש להתמוטטות
המצב הוא מצב חירום ויש חשש לחיי האדם שמתגוררים עדיין בדירה.
השכן ממשיך לבנות
אני רוצה לפנות לבית המשפט ולהוציא צו הפסקת עבודה מפני שהעירייה נותנת לו להמשיך לעבוד
תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/03/09
המצב שאתה מתאר הוא חמור. ככל שאכן מדובר במצב חירום ויש חשש לחיי אדם רצוי כי תפנה בדחיפות המירבית לעו"ד על מנת שיגיש בשמך עתירות מתאימות לבית המשפט. אין זה רציני ולא יהיה זה אחראי ליתן לך תשובות במסגרת הפורום. אומר רק זאת בכדי לא להשיבך ריקם - בהתקיים תשתית עובדתית ומשפטית מתאימה, ניתן לקבל צו מניעה לאלתר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיניין רכישת רידה
41
21/03/09
שלום לכולם/ן
העיניין הוא כזה....מצאתי, במקרה, דירה בעיר מרכזית. הדירה מוזנחת, ללא חלונות בקיצור אפשר להגיד חירבה. היא נמצאת בקומת קרקע וששאלתי את השכנים מה קורה עם הדירה הזאת אז הם אמרו לי שפעם, לפני 15-20 שנה גר שם זוג שנפרד או התגרש ומאז הדירה ריקה. עשיתי ברור לגבי מצב הדירה ברשויות העירייה ומצאתי שיש חוב גדול על הדירה. את בעל הדירה אני לא מצליח לאתר (כנראה ירד למחתרת).
שאלתי היא איך אני יכול לקדם קנייה של דירה זו? אני מאד מעוניין בה למגורים ומוכן למחוק את החוב שמוטל עליה. איך אני יכול להתקדם?
תודה על כל תשובה ותגובה
41
העיניין הוא כזה....מצאתי, במקרה, דירה בעיר מרכזית. הדירה מוזנחת, ללא חלונות בקיצור אפשר להגיד חירבה. היא נמצאת בקומת קרקע וששאלתי את השכנים מה קורה עם הדירה הזאת אז הם אמרו לי שפעם, לפני 15-20 שנה גר שם זוג שנפרד או התגרש ומאז הדירה ריקה. עשיתי ברור לגבי מצב הדירה ברשויות העירייה ומצאתי שיש חוב גדול על הדירה. את בעל הדירה אני לא מצליח לאתר (כנראה ירד למחתרת).
שאלתי היא איך אני יכול לקדם קנייה של דירה זו? אני מאד מעוניין בה למגורים ומוכן למחוק את החוב שמוטל עליה. איך אני יכול להתקדם?
תודה על כל תשובה ותגובה
41
איתור בעלים
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/03/09
את הדירה ניתן לרכוש אך ורק מבעליה ועל כן מומלץ כי תפנה את מרצך לאיתור הבעלים. זאת תוכל לעשות באמצעים שונים לרבות באמצעות חוקר פרטי למשל.
בהצלחה.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמסור פרטים יותר מדוייקים אוליי נסייע בעדך
לוי שאול
21/03/09
גוש חלקה יש לך ? כתובת מדוייקת ?
ערבות אוואל
אבי
20/03/09
אשמח לדעת מהי ערבות אוואל, מה היתרונות, אם קיימים והחסרונות לשוכר, של מתן שטר ערבות אוואל למשכיר והאם שטר ערבות של 30,00 שקלים חדשים הינו מקובל. תודה מראש למשיבים.
ערבות אוואל
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/03/09
ערבות אוואל הינה ערבות אישית שטרית. דהיינו הערבות קשורה לשטר החוב והמשמעות היא שניתן להגיש את השטר להוצאה לפועל גם כנגד הערב ללא צורך בהגשת תביעה כנגד הערב בבית משפט. להבדיל למשל מערבות רגילה שמחייבת הגשת תביעה כנגד הערב בבית משפט.
אין באפשרותינו לחוות דעה על גובה שטר החוב מבלי לדעת אילו התחייבויות של השוכר הוא נועד להבטיח.
בכל מקרה, הנושא חורג מנושאי הפורום וככל שיש לך שאלות נוספות על ערבות אוואל והואצה לפועל רצוי כי תפנה שאלותיך לפורום הוצאה לפועל.
אין באפשרותינו לחוות דעה על גובה שטר החוב מבלי לדעת אילו התחייבויות של השוכר הוא נועד להבטיח.
בכל מקרה, הנושא חורג מנושאי הפורום וככל שיש לך שאלות נוספות על ערבות אוואל והואצה לפועל רצוי כי תפנה שאלותיך לפורום הוצאה לפועל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מס שבח
טלטול
20/03/09
1.איזה טופס מגישים עבור בקשה לפטור ממס שבח לדירה שהתקבלה בירושה
2.האם עו"ד צריך לחתום שהמוכר חתם בפניו על התצהיר?
3.אילו מסמכים נוספים יש לצרף לתצהיר(חוזה מכירה וכו')
4.באיזה שלב של ביצוע העיסקה יש לבקש את הבקשה לפטור ממס שבח
2.האם עו"ד צריך לחתום שהמוכר חתם בפניו על התצהיר?
3.אילו מסמכים נוספים יש לצרף לתצהיר(חוזה מכירה וכו')
4.באיזה שלב של ביצוע העיסקה יש לבקש את הבקשה לפטור ממס שבח
פטור ממס שבח
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/03/09
1. טופס משח רגיל (צריך להקפיד לסמן את הפטור הספציפי המבקוש - במקרה שלך פטור לפי סעיף 49(ב)(5) לחוק מיסוי מקרקעין).
2. אכן דרוש אימות חתימה של עו"ד.
3. למשח צריך לצרף חוזה מכר.
4. בקשנ לפטור ממס שבח במסגרת הגשת שומה עצמית יש להגיש תוך 30 יום מיום חתימת הסכם.
2. אכן דרוש אימות חתימה של עו"ד.
3. למשח צריך לצרף חוזה מכר.
4. בקשנ לפטור ממס שבח במסגרת הגשת שומה עצמית יש להגיש תוך 30 יום מיום חתימת הסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי מכירת מגרש
המוכר
19/03/09
שלום רב
יצרתי איזו שהיא בעיה במכירת מגרש ואני מקווה שאוכל לקרוא את דעתכם בעיניין.
מה שקרה הוא שפרסמתי מגרש למכירה ויש הענות רבה. לאחר מספר גדול של פונים הולכת להסגר עסקה. יש לנו עורך דין משותף (שהצד הקונה הביא) והעברתי לו את המסמכים המאשרים את חוקיותו של המגרש.ההתנהלות היא לסגור עסקה אך אין עדיין שום דבר חתום.לפני מספר ימים חזר אלי אחד המתעניינים והוא מוכן לסגור במחיר (משמעותי של 50000 ש"ח) יותר גבוה.האם אני יכול לבטל , מבחינה חוקית, את התהליך עם הקונה הראשון ולהתחיל תהליך עם קונה שני?
תודה על כל עזרה ותגובה
המוכר.
יצרתי איזו שהיא בעיה במכירת מגרש ואני מקווה שאוכל לקרוא את דעתכם בעיניין.
מה שקרה הוא שפרסמתי מגרש למכירה ויש הענות רבה. לאחר מספר גדול של פונים הולכת להסגר עסקה. יש לנו עורך דין משותף (שהצד הקונה הביא) והעברתי לו את המסמכים המאשרים את חוקיותו של המגרש.ההתנהלות היא לסגור עסקה אך אין עדיין שום דבר חתום.לפני מספר ימים חזר אלי אחד המתעניינים והוא מוכן לסגור במחיר (משמעותי של 50000 ש"ח) יותר גבוה.האם אני יכול לבטל , מבחינה חוקית, את התהליך עם הקונה הראשון ולהתחיל תהליך עם קונה שני?
תודה על כל עזרה ותגובה
המוכר.
ניהול מו"מ בתום לב
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/03/09
דוקטרינת תום הלב בדיני חוזים הינה מורכבת ורחבה וחלה אף על ניהול מו"מ לקראת כריתת הסכם (מכוח סעיף 12 לחוק).
כעקרון יש לבחון כל מקרה לגופו, אך בהחלט קיימים מצבים שמו"מ הינו בשלב מתקדם, ואין באפשרות צד לשגת רק בגלל שיש לך הצעה טובה יותר.
רצוי לקבל יעוץ משפטי אישי בנסיבות המקרה.
כעקרון יש לבחון כל מקרה לגופו, אך בהחלט קיימים מצבים שמו"מ הינו בשלב מתקדם, ואין באפשרות צד לשגת רק בגלל שיש לך הצעה טובה יותר.
רצוי לקבל יעוץ משפטי אישי בנסיבות המקרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סירוב מינהל מקרקעי ישראל
אפרת
19/03/09
האם מינהל מקרקעי ישראל יכול לסרב להעביר חכירה מהחוכר לקונה, בשל חוב או מחלוקת שיש לחוכר עם המנהל לגבי מגרש אחר המצוי בחכירה (ושאינו המגרש אותו החוכר מעוניין למכור לקונה)?
כן
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/03/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכח מה? יש פסק דין בנושא? חוק ?
אפרת
20/03/09
מדובר בשני מגרשים שונים!
חישוב אחוזי מס שבח
מיטל
19/03/09
שלום רב,
ברצוני לדעת כיצד יש לחשב את שיעור מס השבח בגין מכירת קרקע שנקנתה בשנות ה-60 ע"י חברה. האם יש לחלק את התקופות ל- 36% 26% ו-25% או שמא האחוז יהיה אחרת?
המון תודה,
ברצוני לדעת כיצד יש לחשב את שיעור מס השבח בגין מכירת קרקע שנקנתה בשנות ה-60 ע"י חברה. האם יש לחלק את התקופות ל- 36% 26% ו-25% או שמא האחוז יהיה אחרת?
המון תודה,
נא לפנות לפורום דיני מיסים
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/03/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פס"ד הצהרתי
אליאס
19/03/09
הנני מתכוון להגיש לביהמ"ש המחוזי תביעה לפס"ד הצהרתי לעניין הבעלות על המקרקעין שהועברו אלי במתנה מאב (ז"ל) ושלגביה רשומה הערת אזהרה לטובתי. האם אני חייב לעשות צו ירושה לפני הגשת התביעה?ולהגיש התביעה בשם העיזבון של אבי המנוח?
תודה .
תודה .
נא לפנות לפורום בתי משפט
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/03/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקונה מסרב להעביר בעלות במקרקעין
רויטל
19/03/09
שלום,מכרתי דירה לפני כ-4 שנים (יש בידי חוזה וכל התשלומים הועברו). העברתי לעו"ד של הקונה את כל המסמכים הדרושים לביצוע העברת בעלות במקרקעין ובטאבו אך הוא לא מבצע את ההעברה. הוא מתעלם מהפצרותיי לביצוע ההעברה, בד"כ הוא אינו משיב לטלפונים שלי, וכאשר הוא כן עונה, הוא אומר שאין לי מה לדאוג, והעניין יטופל....במהלך השנתיים האחרונות אני מקבלת דרישות תשלום ממקרקעין, וכעת אני עומדת בפני הוצאה לפועל עבור דירה שאינה בבעלותי כבר 4 שנים! האם יש איזשהו חוק שיכול לכפות על הקונה לבצע את ההעברת הבעלות ? אם לא, האם יש בידיכם עצה כיצד לפתור את הבעיה?תודה מראשרויטל
העברת בעלות
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/03/09
אין חוק בנושא. בדר"כ השלמת העסקה ברישום הינה אינטרס מובהק של הקונה.
הוראות באשר להעברת הבעלות צריכות להכלל בהסכם המכר.
יש לבדוק האם את יכולה בעמצך להשלים את העברת הבעלות לקונה ולאחר מכן להיפרע ממנו בגין כל ההוצאות אשר היו כרוכות בכך. הכל כאמור בהתאם להוראות שנקבעו בהסכם המכר. מומלץ להתייעץ עם עורך הדין אשר ייצג אותך בעסקה.
הוראות באשר להעברת הבעלות צריכות להכלל בהסכם המכר.
יש לבדוק האם את יכולה בעמצך להשלים את העברת הבעלות לקונה ולאחר מכן להיפרע ממנו בגין כל ההוצאות אשר היו כרוכות בכך. הכל כאמור בהתאם להוראות שנקבעו בהסכם המכר. מומלץ להתייעץ עם עורך הדין אשר ייצג אותך בעסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח טאבו מוקפא
נאוה
19/03/09
שלום,
ברצוני לדעת מה פירוש נסח טאבו נעול - מוקפא?
ותוך כמה זמן זה נפתח?
תודה ,
נאוה
ברצוני לדעת מה פירוש נסח טאבו נעול - מוקפא?
ותוך כמה זמן זה נפתח?
תודה ,
נאוה
נסח מוקפא להסדר
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/03/09
הנסח מוקפא להסדר כשאר הקרקע בנמצאת בהליך של רישום מורכב כלשהו, לדוגמא רישום בית משותף, פרצלציה וכו.
אין זמן קבוע ל"שחרור" ההקפאה והדבר תלוי בהליך שמתנהל.
ניתן לפנות ללשכת המקרקעין הרלבנטית לקבלת פרטים נוספים אודות ההקפאה ומשכה.
אין זמן קבוע ל"שחרור" ההקפאה והדבר תלוי בהליך שמתנהל.
ניתן לפנות ללשכת המקרקעין הרלבנטית לקבלת פרטים נוספים אודות ההקפאה ומשכה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה יד שניה הרשומה רק אצל הקבלן
שלום
19/03/09
שלום רב,
רכשנו דירה יד שניה ממוכרים שרכשו את הדירה ישירות מהקבלן.
הדירה כרוכה בחוזה חכירה ממנהל מקרקעי ישראל שטרם נחתם,
לכן הדירה עדיין לא רשומה במינהל מקרקעי ישראל ולא בטאבו.
משכך, אנחנו גם לא מתקשים להשיג הלוואת משכנתא לדירה, אך ורק בגלל מצבה המשפטי של הדירה (אנו עומדים בכל הקריטריונים הכלכליים
הדרושים לצורך נטילת ההלוואה).
שאלותיי הן :
1. איך אני יכול להיות בטוח שהזכויות של המוכר מול הקבלן עוברות במלואן אלינו ? ואיך נוכל להיות בטוחים שנוכל למכור את הדירה לקונה עתידי (אף אם הדירה לא תירשם עדיין במינהל / בטאבו ) ?
האם די בחוזה המכר בו מעבירים המוכרים את זכויותיהם ? האם נדרשת החתמת הקבלן על העיסקה ? וכו'
2. איך אנו מבטיחים שערבות חוק המכר שניתנה מהקבלן למוכרים יועברו לידינו ?
3. למה אנחנו מתקשים לקבל הלוואת משכנתא? מדוע רוכש יד ראשונה מקבלן יכול לקבל הלוואה כנ"ל (למרות שהדירה טרם נרשמה במינהל / בטאבו) ולנו קשה יותר ? ומה אנחנו יכולים לעשות
כדי לשפר את סיכויינו לקבל הלוואה זו (ערבויות / התחייבויות של צדדים כלשהם וכו') ?
תודה מראש מקרב לב,
שלום.
רכשנו דירה יד שניה ממוכרים שרכשו את הדירה ישירות מהקבלן.
הדירה כרוכה בחוזה חכירה ממנהל מקרקעי ישראל שטרם נחתם,
לכן הדירה עדיין לא רשומה במינהל מקרקעי ישראל ולא בטאבו.
משכך, אנחנו גם לא מתקשים להשיג הלוואת משכנתא לדירה, אך ורק בגלל מצבה המשפטי של הדירה (אנו עומדים בכל הקריטריונים הכלכליים
הדרושים לצורך נטילת ההלוואה).
שאלותיי הן :
1. איך אני יכול להיות בטוח שהזכויות של המוכר מול הקבלן עוברות במלואן אלינו ? ואיך נוכל להיות בטוחים שנוכל למכור את הדירה לקונה עתידי (אף אם הדירה לא תירשם עדיין במינהל / בטאבו ) ?
האם די בחוזה המכר בו מעבירים המוכרים את זכויותיהם ? האם נדרשת החתמת הקבלן על העיסקה ? וכו'
2. איך אנו מבטיחים שערבות חוק המכר שניתנה מהקבלן למוכרים יועברו לידינו ?
3. למה אנחנו מתקשים לקבל הלוואת משכנתא? מדוע רוכש יד ראשונה מקבלן יכול לקבל הלוואה כנ"ל (למרות שהדירה טרם נרשמה במינהל / בטאבו) ולנו קשה יותר ? ומה אנחנו יכולים לעשות
כדי לשפר את סיכויינו לקבל הלוואה זו (ערבויות / התחייבויות של צדדים כלשהם וכו') ?
תודה מראש מקרב לב,
שלום.
הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/03/09
שלום רב,
בדיוק לשם בדיקת כל הנקודות שהעלתה, דרוש לכם עו"ד צמוד שילווה אתכם בהליך הרכישה ויבדוק את המצב המשפטי והעובדתי לאשורו.
רק לאחר בדיקה כאמור, ניתן יהיה לייעץ לכם מהם הסיכונים הכרוכים בהליך הרכישה, דבר אשר יאפשר לכם לכלכל את צעדיכם בהתאם.
אין באפשרותינו לסייע במסגרת הפרום.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בדיוק לשם בדיקת כל הנקודות שהעלתה, דרוש לכם עו"ד צמוד שילווה אתכם בהליך הרכישה ויבדוק את המצב המשפטי והעובדתי לאשורו.
רק לאחר בדיקה כאמור, ניתן יהיה לייעץ לכם מהם הסיכונים הכרוכים בהליך הרכישה, דבר אשר יאפשר לכם לכלכל את צעדיכם בהתאם.
אין באפשרותינו לסייע במסגרת הפרום.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי רישום בטאבו
ליאת
18/03/09
אני מעוניינת לרכוש דירה בבת ים ולפי דבריו של המתווך הדירה רשומה בעירייה כמגורים אך בטאבו רשומה כמסחר הייתי מעוניינת לדעת מה משמעות הדבר מבחינתי והאם כדאי להיכנס לרכישה כזאת במצב שבו רשומה הדירה ואם ישנה אפשרות וכדאיות לשנות את הרשום בטאבו. אשמח לקבל תשובה בעניין. תודה מראש
יעוד מקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/03/09
ליאת שלום,
המשמעות של הדבר יכולה להיות ששימוש בדירה למגורים חורג מהיעוד שלה (למסחר). עוד יכול להיות, שהיעוד של הדירה שונה ממסחר למגורים (למשל משרד או חנות שהפכו כדין לדירת מגורים). במקרה כזה אולי צריך פשוט לפעול לתיקון הרישום בטאבו.
כך או אחרת, יש לבדוק את העסקה בעזרת ליווי של עו"ד בטרם רכישתה. רק לאחר ביצוע בדיקת קניה, ולאחר שכל הנתונים ביחס לדירה יהיו לנגד עיניך, תוכלי לקבל החלטה בדבר כדאיות הרכישה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
המשמעות של הדבר יכולה להיות ששימוש בדירה למגורים חורג מהיעוד שלה (למסחר). עוד יכול להיות, שהיעוד של הדירה שונה ממסחר למגורים (למשל משרד או חנות שהפכו כדין לדירת מגורים). במקרה כזה אולי צריך פשוט לפעול לתיקון הרישום בטאבו.
כך או אחרת, יש לבדוק את העסקה בעזרת ליווי של עו"ד בטרם רכישתה. רק לאחר ביצוע בדיקת קניה, ולאחר שכל הנתונים ביחס לדירה יהיו לנגד עיניך, תוכלי לקבל החלטה בדבר כדאיות הרכישה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הזמנת מסמכי בית משותף
רוית
18/03/09
שלום,
כיצד ומהיכן אני מזמינה מסמכי בית משותף?
תודה
רוית
כיצד ומהיכן אני מזמינה מסמכי בית משותף?
תודה
רוית
בלשכת רישום המקרעין הרלבנטית (טאבו)
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/03/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישת כתב
מ
18/03/09
האם דרישת הכתב מחייבת שיהיה העתק חתום לכל צד בעסקה או מספיק שיהיה העתק לצד אחד?
תגובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/03/09
דרישת הכתב מחייבת הסכם/אסמכא/ראיה בכתב. אין דרישה שאסמכתא כתובה זו תהיה בידי צד זה או אחר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נפילה במדרגות ביחידת דיור
לירון
18/03/09
יש לי מס' שאלות:
1. אני שוכרת יחידת דיור שהיא מרתף אליו יורדים במדרגות, ירדתי במדרגות והחלקתי וכתוצאה מכך קיבלתי מכה חזקה בגב וביד. האם אני יכולה לתבוע את המשכיר על כך?
2. המשכיר לא מאפשר לי לתלות כביסה בחוץ האם הוא יכול לדרוש ממני את זה? לא נכתב סעיף בחוזה לגבי תליית כביסה מאחר שזה נראה לי ברור מאליו.
1. אני שוכרת יחידת דיור שהיא מרתף אליו יורדים במדרגות, ירדתי במדרגות והחלקתי וכתוצאה מכך קיבלתי מכה חזקה בגב וביד. האם אני יכולה לתבוע את המשכיר על כך?
2. המשכיר לא מאפשר לי לתלות כביסה בחוץ האם הוא יכול לדרוש ממני את זה? לא נכתב סעיף בחוזה לגבי תליית כביסה מאחר שזה נראה לי ברור מאליו.
תגובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/03/09
לגבי שאלתך הראשונה אנא פני לפורום דיני נזיקין.
לגבי שאלתך השניה, יש לבדוק האם יש מגבלה בעניין תליית כביסה בתקנון המוסכם של הבית המשותף. ככל שאין הגבלה בתקנון ו/או בהסכם השכירות, נראה, על פניו, שאין מניעה שתתלי כביסה כל עוד מדובר בשטח שיש לך זכויות שכירות בו.
לגבי שאלתך השניה, יש לבדוק האם יש מגבלה בעניין תליית כביסה בתקנון המוסכם של הבית המשותף. ככל שאין הגבלה בתקנון ו/או בהסכם השכירות, נראה, על פניו, שאין מניעה שתתלי כביסה כל עוד מדובר בשטח שיש לך זכויות שכירות בו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת גג רעפים
שולה ורוני
18/03/09
ברצוננו להחליף גג רעפים בגג מבטון.לשם כך עלינו לבנות יסודות סביב הבית וחגורת בטון סביב הגג-על מנת שזו תחזיק את הבטון של הגג.האם עלינו לבקש רשיון לשם כך?
יש לציין כי אנו-בעלי ואני מתגוררים במושב,וחברים בו.
יש לציין כי אנו-בעלי ואני מתגוררים במושב,וחברים בו.
למיטב ידיעתי מדובר בעבודות הטעונות היתר
| עו"ד שרון עזרא
18/03/09
חתימת השכנים על תכנית הבנייה
קרן
18/03/09
שלום רב,
אני ומשפחתי בונים בניין בת"א, העירייה דורשת מאיתנו להחתים את השכנים הגובלים בשטח שלנו.
השכן שלידנו נפטר ואנו פנינו לבניו שהם יורשיו, מסתבר שהייתה לנפטר אישה הידועה בציבור וכרגע מתנהל משפט לגביי הנכסים של הנפטר.
שאלתי היא:
מה קורה במקרה ואחד השכנים לא חותם בגלל סיבה כזו?האם אנו נתונים לחסדיהם של שכנינו? מה החוק במקרה הזה אומר?
אודה לתשובתכם, קרן
אני ומשפחתי בונים בניין בת"א, העירייה דורשת מאיתנו להחתים את השכנים הגובלים בשטח שלנו.
השכן שלידנו נפטר ואנו פנינו לבניו שהם יורשיו, מסתבר שהייתה לנפטר אישה הידועה בציבור וכרגע מתנהל משפט לגביי הנכסים של הנפטר.
שאלתי היא:
מה קורה במקרה ואחד השכנים לא חותם בגלל סיבה כזו?האם אנו נתונים לחסדיהם של שכנינו? מה החוק במקרה הזה אומר?
אודה לתשובתכם, קרן
שכן שלא חותם
| עו"ד שרון עזרא
18/03/09
אנא בררי מול הודעה המקומית האם ניתן, כתחליף לחתימה, לבצע פרסום של הבקשה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
פינוי שוכר מדירה
סימון
17/03/09
רציתי לדעת - אם אני רוצה לפנות שוכר מדירה שלא משלם דמי שכירות האם אני צריך לפצל סעדים בשביל שהעניין יטופל במיידי?
מתי אני מגיש את הבקשה לפיצול סעדים- יחד עם הגשת התביעה או בדיון הראשון שיקבע?
מתי אני מגיש את הבקשה לפיצול סעדים- יחד עם הגשת התביעה או בדיון הראשון שיקבע?
פיצול סעדים
| עו"ד שרון עזרא
18/03/09
פיצול סעדים נועד להפריד בין התביעה הכספית לתביעת הפינוי.
אנא עיין במאמר שפרסמתי בעניין זה באתר, שכותרתו: "המדריך המקוצר לפינוי שוכר".
פיצל סעדים ניתן להגיש בכל שלב, עד לפס"ד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אנא עיין במאמר שפרסמתי בעניין זה באתר, שכותרתו: "המדריך המקוצר לפינוי שוכר".
פיצל סעדים ניתן להגיש בכל שלב, עד לפס"ד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חוזה מכירת דירה שלא קוים
נעם
17/03/09
חתמתי על חוזה למכור את הדירה שבבעלותי לפני כחצי שנה אני והמוכר פנינו לאותו עורך דין לאחר החתימה התברר שכמה מסמכים שהיו נחוצים לקונה על מנת לקחת משכנתא חסרים לעורך הדין שלנו לקח כארבע חודשים להשיג את המסמכים(היה צריך איזה יפוי כח ממישהו בארה"ב)כעבור עוד חודשיים שהקונה מרח אותי הוא הודיע לי שהבנק לא מאשר לו משכנתא כי עכשיו אין לו עבודה ולכן הוא מתנער מההסכם כמו כן אוסיף שכעבור חודשיים מיום חתימת ההסכם הופקד אצל עורך הדין המשותף שלנו צק ע"ס 10% מהסכום אני הודעתי לקונה שבנתיים לא אפדה את הצק עד להגעת המסמכים מתברר שלבנתיים הקונה ביקש את הצק מעורך הדין שלנו וזה החזיר לו אותו כעת אני עומד מול שוקת שבורה האם אוכל לתבוע את הקונה על אותם 10% (שע"פ החוזה צריך לשלם בעת הפרת החוזה) האם העו"ד פעל כשורה כשהחזיר לו את הצק?מה עליי לעשות? בתודה
מידע נוסף: מכירת דירה
מידע נוסף: מכירת דירה
יש לבחון את הסכם המכר בכדי לשהשיב
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/03/09
וזאת לא נוכל לעשות במסגרת הפורום. רצוי לפנות לעו"ד אחר שיבחן את המצב העובדתי והמשפטי וייעץ לך בהתאם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ מבנה קיים-וצו הפסקת עבודה
מירי
17/03/09
ברשותנו שני מבנים ששימשו כבתי אימון בשנות ה60-70,וכיום הם משמשים כמחסנים.ארנונה משולמת עליהם בהתאם.
לאחרונה התחלנו לשפץ בית אימון אחד-לטייח אותו,ולהתקין בו מערכת חשמל חדשה.כוונתנו היא להמשיך ולשפץ-ללא שינו ייעוד,אלא שימשיך לשמש כמחסן המתאים לשנות האלפיים,מסודר ויפה.
קיבלנו צו הפסקת עבודה,גם מפקח של המועצה וגם מבית משפט.
1-האם אסור לנו לשפץ מבנה קיים?ללא שינוי ייעוד-אני מדגישה!
2-האם עליי להודיע ו/או לבקש אישור לשיפוצים ו/או רשיון לשיפוצים?
3-כיצד אני מסירה/מבקשת מחיקה או לא יודעת מה-על צו הפסקת העבודה שקיבלנו?יש לציין כי אין ברצוננו להמשיך ולשפץ כעת-עד שיתבררו האפשרויות החוקיות העומדות בפנינו.
ו---תודה מראש על ההתייחסות!פורום מעניין מאד!
לאחרונה התחלנו לשפץ בית אימון אחד-לטייח אותו,ולהתקין בו מערכת חשמל חדשה.כוונתנו היא להמשיך ולשפץ-ללא שינו ייעוד,אלא שימשיך לשמש כמחסן המתאים לשנות האלפיים,מסודר ויפה.
קיבלנו צו הפסקת עבודה,גם מפקח של המועצה וגם מבית משפט.
1-האם אסור לנו לשפץ מבנה קיים?ללא שינוי ייעוד-אני מדגישה!
2-האם עליי להודיע ו/או לבקש אישור לשיפוצים ו/או רשיון לשיפוצים?
3-כיצד אני מסירה/מבקשת מחיקה או לא יודעת מה-על צו הפסקת העבודה שקיבלנו?יש לציין כי אין ברצוננו להמשיך ולשפץ כעת-עד שיתבררו האפשרויות החוקיות העומדות בפנינו.
ו---תודה מראש על ההתייחסות!פורום מעניין מאד!
צו הפסקת עבודה
| עו"ד שרון עזרא
18/03/09
מירי שלום
העובדה שאין שינוי ייעוד אין פירושה שהשיפוץ איננה טעון היתר. יש עבודות שיפוץ הטעונות היתר, ואם ביצעתם עבודות כאלו ללא היתר, יוצר צו הפסקת עבודה. בדר"כ ניתן להכשיר הפעולות בדיעבד. אנא פני לאדריכל ועו"ד בדחיפות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
העובדה שאין שינוי ייעוד אין פירושה שהשיפוץ איננה טעון היתר. יש עבודות שיפוץ הטעונות היתר, ואם ביצעתם עבודות כאלו ללא היתר, יוצר צו הפסקת עבודה. בדר"כ ניתן להכשיר הפעולות בדיעבד. אנא פני לאדריכל ועו"ד בדחיפות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
