פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
החלפה?
א.ש.
09/04/09
שלום וחג שמח לחברי הפורוםאני מעוניין למכור את חלקי בבית מגורים מסויים, ייתכן ואצטרך לשלם מס שבח. השאלה, האם אני יכול להחליף את חלקי בבית לדירה אחרת במקום אחר [באותו השווי] ואז לא אשלם מס שבח כל שהוא ? ממתין לתשובה ותודה.
לא
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלה בחזרה דמי קדימה
אוהד
09/04/09
שלום,
אני ואשתי התחלנו בתהליך קניית קרקע ביישוב קהילתי,נדרשנו לשלם מקדמה בסך אלפי שקלים כדי לשריין את הקרקע, מצויין בתשלום שהכסף לא יוחזר במידה ונתחרט,עברנו את כל תהליך הקליטה ביישוב כולל מבחנים במכון (התשלום היה עלינו וימי חופש שלקחנו) לאחר שעברנו את כל השלבים קיבלנו לידינו את החוזה כדי לחתום עליו, היו שם שני סעיפים משמעותיים שביקשנו לשנות אותם , עו"ד של הפרוייקט הבהירה לנו חד משמעית שסעיפים אלו לא ישונו,(אחד מהם דרישה לתשלום מלא על הקרקע והפיתוח למרות שהפיתוח לא החל-פרט לפריצת דרך),החלטנו לסגת מהרכישה , האם יש לנו עילה לבקשת הסכום ששולם? תודה
אני ואשתי התחלנו בתהליך קניית קרקע ביישוב קהילתי,נדרשנו לשלם מקדמה בסך אלפי שקלים כדי לשריין את הקרקע, מצויין בתשלום שהכסף לא יוחזר במידה ונתחרט,עברנו את כל תהליך הקליטה ביישוב כולל מבחנים במכון (התשלום היה עלינו וימי חופש שלקחנו) לאחר שעברנו את כל השלבים קיבלנו לידינו את החוזה כדי לחתום עליו, היו שם שני סעיפים משמעותיים שביקשנו לשנות אותם , עו"ד של הפרוייקט הבהירה לנו חד משמעית שסעיפים אלו לא ישונו,(אחד מהם דרישה לתשלום מלא על הקרקע והפיתוח למרות שהפיתוח לא החל-פרט לפריצת דרך),החלטנו לסגת מהרכישה , האם יש לנו עילה לבקשת הסכום ששולם? תודה
השבת דמי הרשמה
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/04/09
אוהד שלום,
בכדי להשיב לשאלתך יש צורך לקרוא את המסמכים עליהם חתמתם בשעת ההרשמה, וזאת לא נוכל לעשות במסגרת הפורום. בנוסף, ישנה חשיבות לשאלה האם ניתנה לכם הזדמנות לעיין בנוסח החוזה בטרם חתמתם על מסמכי ההרשמה. ככל שהחוזה הועמד לרשותכם או שלא ביקשתם לעיין בו מראש, אזי יהיה לכם קשה לטעון טענות בעניין זה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בכדי להשיב לשאלתך יש צורך לקרוא את המסמכים עליהם חתמתם בשעת ההרשמה, וזאת לא נוכל לעשות במסגרת הפורום. בנוסף, ישנה חשיבות לשאלה האם ניתנה לכם הזדמנות לעיין בנוסח החוזה בטרם חתמתם על מסמכי ההרשמה. ככל שהחוזה הועמד לרשותכם או שלא ביקשתם לעיין בו מראש, אזי יהיה לכם קשה לטעון טענות בעניין זה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטל השבחה המשך
מגד
08/04/09
מדובר בחלק, אדמה 500 מ"ר (מגרש) לא קיים עליה בניין כלשהוא.
שאלתי אם אני מוכר את זה עלי לשלם מס שבח אבל אם אני אשלם הטל השבחה הסכום יקזז מהשבח.
תודה
שאלתי אם אני מוכר את זה עלי לשלם מס שבח אבל אם אני אשלם הטל השבחה הסכום יקזז מהשבח.
תודה
המשך תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/04/09
כפי שהשבתי קודם, תשלום היטל השבחה הינה הוצאה המוכרת לצורך ביצוע ניכויים ממס השבח בהתאם להוראות החוק.
לתשומת ליבך, ישנן הוצאות נוספות שהוצאו לצורך רכישת המקרקעין ו/או מכירתם אשר מוכרים לצורך ניכויים, כגון דמי תיווך, שכ"ט עו"ד וכיו"ב.
את החישוב המדוייק של גובה הניכויים מהשבח מומלץ לעשות בעזרת עו"ד.
לתשומת ליבך, ישנן הוצאות נוספות שהוצאו לצורך רכישת המקרקעין ו/או מכירתם אשר מוכרים לצורך ניכויים, כגון דמי תיווך, שכ"ט עו"ד וכיו"ב.
את החישוב המדוייק של גובה הניכויים מהשבח מומלץ לעשות בעזרת עו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומים בעבור מכירת דירה מירושה.
אפי
08/04/09
שלום לחברי הפורום.
ברצוני לקבל ממכם מידע בעבור תשלומים למכירת דירה שהועברה אלי
בירושה מהורים.
אני מכרתי את דירתי שבה גרתי למעלה מ30 שנה בחודש אפריל 2008.
כיום ברצוני לכור בנוסף את דירת הורי שאחי ואני יורשיה כחוק. האם
חלים תשלומים כל שהם בגין מכירת דירת הורי?.לידיעה כיבזמן שרכשתי
דירת מגורים כנגד מכירת דירת מגורי שילמתי מס רכישה ללא הטבות.
ממתין לתשובה
בתודה וברכת חג שמח
אפרים אפרתי
ברצוני לקבל ממכם מידע בעבור תשלומים למכירת דירה שהועברה אלי
בירושה מהורים.
אני מכרתי את דירתי שבה גרתי למעלה מ30 שנה בחודש אפריל 2008.
כיום ברצוני לכור בנוסף את דירת הורי שאחי ואני יורשיה כחוק. האם
חלים תשלומים כל שהם בגין מכירת דירת הורי?.לידיעה כיבזמן שרכשתי
דירת מגורים כנגד מכירת דירת מגורי שילמתי מס רכישה ללא הטבות.
ממתין לתשובה
בתודה וברכת חג שמח
אפרים אפרתי
מכירת דירה שהתקבלה בירושה
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/04/09
אפי שלום,
כעקרון, במכירת דירה מחוייב המוכר לשלם מס שבח אלא אם הוא זכאי לפטור כלשהו לפי חוק מיסוי מקרקעין, ומבקש להשתמש בפטור זה באופן פוזיטיבי.
לגבי דירת מגורים שהתקבלה בירושה, ישנה הוראת פטור ספציפית.
לפי הוראות סעיף 49(ב)(5) לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לקבל פטור ממס שבח על דירה שנתקבלה בירושה באם מתקיימים כמה תנאים מצטברים:
1. הדירה הינה דירת מגורים מזכה.
2. המוכר הוא בן זוג של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש.
3. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
4. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
כעת תוכל לבדוק אם אתה (והדירה הנמכרת) עומדים בתנאי החוק בכדי לבקש פטור לפי סעיף 49(ב)(5).
לסיום אציין, כי מס רכישה חל על רוכשים של דירה ולא על מוכרים כך שאין רלבנטיות לכך ששילמת מס רכישה לאחרונה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
כעקרון, במכירת דירה מחוייב המוכר לשלם מס שבח אלא אם הוא זכאי לפטור כלשהו לפי חוק מיסוי מקרקעין, ומבקש להשתמש בפטור זה באופן פוזיטיבי.
לגבי דירת מגורים שהתקבלה בירושה, ישנה הוראת פטור ספציפית.
לפי הוראות סעיף 49(ב)(5) לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לקבל פטור ממס שבח על דירה שנתקבלה בירושה באם מתקיימים כמה תנאים מצטברים:
1. הדירה הינה דירת מגורים מזכה.
2. המוכר הוא בן זוג של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש.
3. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
4. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
כעת תוכל לבדוק אם אתה (והדירה הנמכרת) עומדים בתנאי החוק בכדי לבקש פטור לפי סעיף 49(ב)(5).
לסיום אציין, כי מס רכישה חל על רוכשים של דירה ולא על מוכרים כך שאין רלבנטיות לכך ששילמת מס רכישה לאחרונה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לקזז הטל השבחה ממס שבח?
מגד
07/04/09
האם כדי לשלם הטל השבחה לפני מכירת זכות במקרקעין אשר קבלתי ביורשה מאבי, כדי לחסוך מגובה מס שבח .?
קיזוז היטל השבחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/04/09
מגד שלום,
בהחלט שניתן לקזז היטל השבחה ממס השבח.
לא פרטת איזה זכות במקרקעין ירשת מאביך, אך ככל שמדובר בדירת מגורים, יתכן ותהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירתה. ראה לעניין זה תשובתי מהיום לגולש אפי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בהחלט שניתן לקזז היטל השבחה ממס השבח.
לא פרטת איזה זכות במקרקעין ירשת מאביך, אך ככל שמדובר בדירת מגורים, יתכן ותהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירתה. ראה לעניין זה תשובתי מהיום לגולש אפי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חשבונות ועד
אזרח
07/04/09
1. על מנת לדרוש מועד הבית לפרסם דוחות ועד
האם מספיק חתימה של שליש מהדיירים או צריך לכנס אסיפה?
2. אם צריך לכנס אספה ואני לא בועד כמה חתימות צריך?
3. מה הנוהל כדי "לכפות" על הועד הצגת דוחות?
האם מספיק חתימה של שליש מהדיירים או צריך לכנס אסיפה?
2. אם צריך לכנס אספה ואני לא בועד כמה חתימות צריך?
3. מה הנוהל כדי "לכפות" על הועד הצגת דוחות?
חשבונות ועד
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/04/09
יש לכנס אסיפת דיירים ודרוש רוב רגיל.
בכדי לכפות על הועד הצגת דוחות יש להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
בכדי לכפות על הועד הצגת דוחות יש להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנושא ערבות בנקאית
אייל
06/04/09
שלום רב,
החלטתי להשכיר את הדירה שלי ומצאתי שוכר. אמרתי לו מראש שאני דורש ערבות בנקאית הניתנת למימוש מיידי בסכום 10,000 למשך שנת השכירות. הוא הסכים וחתמנו זכרון דברים, כאשר כתוב שם שהוא מתחייב להסדיר את הנושא של הערבות מול הבנק שלו ולהביא לי. לקחתי בחשבון שיש עמלה ואני מוכן להתחלק איתו או לשלם את כולה. אנחנו אמורים לחתום על החוזה תוך שבוע מיום החתימה על זכרון הדברים.דיברתי איתו אתמול ושאלתי אותו מה קורה עם הערבות, הוא אמר שהוא התקשר לבנק שלו ובירר והם רוצים סכום שמתקרב ל-1500 ש"ח, כאשר המחיר מורכב מ: סכום עמלה מינילי - 600 ש"ח + רישום מישכון ברשם משכונות - 170 ש"ח + פתיחת תיק - סכום של בערך 700 ש"ח נוספים. אמרתי לו שזה לא יכול להיות כי חבר שלי גם השכיר את דירתו וביקש ערבות מהשוכר, אמנם בסכום קטן יותר, אבל לא נתקל בכל הקשיים האלה. ביררתי גם אני וכל אחד אומר משהו אחר. אני לא מבין במושגים של רישום מישכון, מה זה בכלל ולמה צריך את זה? האם הוא צודק ומדבר אמת או סתם רוצה להוריד אותי מהנושא? זו פעם ראשונה שאני משכיר את דירתי. היא בת 5 שנים במצב חדש, מושקעת מאוד וחשוב לי מאוד הבטחון של הערבות הבנקאית.
החלטתי להשכיר את הדירה שלי ומצאתי שוכר. אמרתי לו מראש שאני דורש ערבות בנקאית הניתנת למימוש מיידי בסכום 10,000 למשך שנת השכירות. הוא הסכים וחתמנו זכרון דברים, כאשר כתוב שם שהוא מתחייב להסדיר את הנושא של הערבות מול הבנק שלו ולהביא לי. לקחתי בחשבון שיש עמלה ואני מוכן להתחלק איתו או לשלם את כולה. אנחנו אמורים לחתום על החוזה תוך שבוע מיום החתימה על זכרון הדברים.דיברתי איתו אתמול ושאלתי אותו מה קורה עם הערבות, הוא אמר שהוא התקשר לבנק שלו ובירר והם רוצים סכום שמתקרב ל-1500 ש"ח, כאשר המחיר מורכב מ: סכום עמלה מינילי - 600 ש"ח + רישום מישכון ברשם משכונות - 170 ש"ח + פתיחת תיק - סכום של בערך 700 ש"ח נוספים. אמרתי לו שזה לא יכול להיות כי חבר שלי גם השכיר את דירתו וביקש ערבות מהשוכר, אמנם בסכום קטן יותר, אבל לא נתקל בכל הקשיים האלה. ביררתי גם אני וכל אחד אומר משהו אחר. אני לא מבין במושגים של רישום מישכון, מה זה בכלל ולמה צריך את זה? האם הוא צודק ומדבר אמת או סתם רוצה להוריד אותי מהנושא? זו פעם ראשונה שאני משכיר את דירתי. היא בת 5 שנים במצב חדש, מושקעת מאוד וחשוב לי מאוד הבטחון של הערבות הבנקאית.
ערבות בנקאית
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
שלום רב
אינני רואה מה הקשר בין דרישתך לערבות בנקאית ובין רישום משכון ופתיחת תיק.
השאלה היחידה הרלבנטית היא מה גובה הריבית ועמלה שגובים הבנק בגין הנפקת ערבות בנקאית ע"ס 10,000 ש"ח. נסה לבדוק בבנק שלך כדי שתהיה לך אינדיקציה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אינני רואה מה הקשר בין דרישתך לערבות בנקאית ובין רישום משכון ופתיחת תיק.
השאלה היחידה הרלבנטית היא מה גובה הריבית ועמלה שגובים הבנק בגין הנפקת ערבות בנקאית ע"ס 10,000 ש"ח. נסה לבדוק בבנק שלך כדי שתהיה לך אינדיקציה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
המשך חשבונות ועד
אזרח
06/04/09
1. האם בפנייה למפקח על המקרקעין צריך עורך דין
או מספיק למלא את כתב התביעה שמופיע באינטרנט
לשלם אגרה ולהציג מסמכים בהם ועד הבית אינו משתף פעולה?
או מספיק למלא את כתב התביעה שמופיע באינטרנט
לשלם אגרה ולהציג מסמכים בהם ועד הבית אינו משתף פעולה?
המשך תשובה
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
1. המשפט מול המפקחת הוא הליך משפטי לכל דבר ועניין ולכן כדאי לקחת עו"ד. יש צורך לשלם אגרה.
2. עו"ד יוכל לנסח את התביעה כראוי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
2. עו"ד יוכל לנסח את התביעה כראוי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
נכס נטוש
מור
06/04/09
שלום, יש לידנו בית נטוש על קרקע של המדינה, מנוהל ע"י המינהל.
לפי נסח הטאבו, החכירה הסתיימה לפני מספר שנים ולא חודשה.
פנינו ליורשים כדי לבדוק אפשרות להשכרת הנכס או רכישה, אבל הם מסוכסכים עם עצמם ולא עושים כלום.
פנינו למינהל אבל לא קיבלנו תשובה.
מה עוד ניתן לעשות? והאם המינהל יכול לאשר לנו לרכוש את הנכס מבלי לקבל אישור מהיורשים?
לפי נסח הטאבו, החכירה הסתיימה לפני מספר שנים ולא חודשה.
פנינו ליורשים כדי לבדוק אפשרות להשכרת הנכס או רכישה, אבל הם מסוכסכים עם עצמם ולא עושים כלום.
פנינו למינהל אבל לא קיבלנו תשובה.
מה עוד ניתן לעשות? והאם המינהל יכול לאשר לנו לרכוש את הנכס מבלי לקבל אישור מהיורשים?
אין מה לעשות
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
לא ניתן להכריח בעלים למכור / להשכיר לך הנכס
שמאות מקרקעין
אפרת
06/04/09
רכשנו קרקע לבנייה עצמית בקיבוץ בעמק יזרעאל.
בכדי לקחת משכנתא נתבקשנו על ידי הבנק להביא שמאי שיעריך את השווי הכולל של העיסקה והנ"ל העריך ב-960000 ש"ח.
בגלל בעיות עם הבנק, החלטנו להחליף בנק וזה דרש שנביא שמאי אחר שהעריך את שווי העסקה ב-720000 ש"ח.
כל הפניות שלנו לשמאי, ההוכחות שאנו נותנים לו, לא עוזרים והוא בשלו.
בבדיקה עם בעלי חלקות אחרים, מסתבר ששמאי שונים נתנו הערכות גבוהות ב-30% מהערך שמשלמים בפועל ואילו רק השמאי שלנו נתן הערכה הנמוכה ב-25% משווי העיסקה האמיתית.
מה עושים??
למי פונים??
תודה מראש על כל עזרה!!!
בכדי לקחת משכנתא נתבקשנו על ידי הבנק להביא שמאי שיעריך את השווי הכולל של העיסקה והנ"ל העריך ב-960000 ש"ח.
בגלל בעיות עם הבנק, החלטנו להחליף בנק וזה דרש שנביא שמאי אחר שהעריך את שווי העסקה ב-720000 ש"ח.
כל הפניות שלנו לשמאי, ההוכחות שאנו נותנים לו, לא עוזרים והוא בשלו.
בבדיקה עם בעלי חלקות אחרים, מסתבר ששמאי שונים נתנו הערכות גבוהות ב-30% מהערך שמשלמים בפועל ואילו רק השמאי שלנו נתן הערכה הנמוכה ב-25% משווי העיסקה האמיתית.
מה עושים??
למי פונים??
תודה מראש על כל עזרה!!!
שמאות מקרקעין
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
שמאות איננה מדע מדוייק. יחד עם זאת, הפער הוא גדול מידי.
יש להבין ממה נובע הפער. יתכן שהשמאי פיספס משהו. עליכם להתייעץ עם שמאי נוסף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש להבין ממה נובע הפער. יתכן שהשמאי פיספס משהו. עליכם להתייעץ עם שמאי נוסף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חשבונות ועד בית
אזרח
06/04/09
ועד הבית מסרב להציג חשבונות ולהיפגש על מנת לעיין בחשבונות במשך מספר חודשים.
אילו הליכים יש בידי , כבעלים של דירה בבניין, על מנת לראות את חשבונות הועד
אילו הליכים יש בידי , כבעלים של דירה בבניין, על מנת לראות את חשבונות הועד
ועד בית
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
נסה לפנות בכתב. אם לא עוזר- ניתן לפנות אל המפקחת על בתים משותפים
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
על מי מוטל התשלום בכיסוח הדשא בבניין:בעלים/שוכרים?
חן
06/04/09
שלום רב,
אני שוכרת דירה, ואתמול דיירי הבניין אספו כסף לכיסוח הדשא.
שילמתי 60 ש"ח ובקשתי החזר מבעל הבית, אך הוא אמר לי שזה חובתי לשלם, כי אני גרה בבניין - מה החוק אומר על כך?
אני שוכרת דירה, ואתמול דיירי הבניין אספו כסף לכיסוח הדשא.
שילמתי 60 ש"ח ובקשתי החזר מבעל הבית, אך הוא אמר לי שזה חובתי לשלם, כי אני גרה בבניין - מה החוק אומר על כך?
יש לעיין בהוראות הסכם השכירות כדי להשיבך
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
שאלה בנושא העברה ללא תמורה
אריק
05/04/09
האם העברה ללא תמורה של שליש מנכס שפלוני קיבל בירושה והעבירו לידי אחותו ולבעלה, קרי, כל אחד מהנעברים קיבל שישית, הינה אירוע מס לצורך מס רכישה? הרי מדובר בהעברה ללא תמורה של פחות מרבע מהנכס, האם אין מדובר במצב שאיננו מהווה אירוע מס?
אכן אירוע מס
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
פנייה למתווך
אחד
05/04/09
שלום רב,
אם אני פונה למתווך כי אני צריך טלפון של קבלן מסוים (אני יודע את שם הקבלן אך לא מצליח להשיג את מספר הטלפון שלו), האם זה אומר כי אם בעתיד הקבלן יעבוד אצלי אז עלי לשלם למתווך דמי תווך? תודה
אם אני פונה למתווך כי אני צריך טלפון של קבלן מסוים (אני יודע את שם הקבלן אך לא מצליח להשיג את מספר הטלפון שלו), האם זה אומר כי אם בעתיד הקבלן יעבוד אצלי אז עלי לשלם למתווך דמי תווך? תודה
לא
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
ערביות
גילי
05/04/09
בכניסה לדירה נדרשנו להחזיר את ערביות חוק המכר לקבלן כעת נאמר לנו כי הערביות היו צריכות להיות מוחזרות רק לאחר רישום הזכויות האם
ניתן לבקש אותם חזרה או משהו בסגנון?
ניתן לבקש אותם חזרה או משהו בסגנון?
יש לבחון את הוראות הסכם המכר בעניין זה כדי להשיבך
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
העברת בעלות חברה משכנת
777
05/04/09
שלום
1. האם העברת הבעלות על נכס שרשום בחברה המשכנת מתבצע ברישום אצלה או בממי? וכן לגבי הערת אזהרה היכן רושמים אותה?
2. טפסי העברת שכירות חייבים להיות מודפסים?
תודה רבה
1. האם העברת הבעלות על נכס שרשום בחברה המשכנת מתבצע ברישום אצלה או בממי? וכן לגבי הערת אזהרה היכן רושמים אותה?
2. טפסי העברת שכירות חייבים להיות מודפסים?
תודה רבה
חברה משכנת
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
1. חברה מכנת נותנת הפנייה למנהל. הרשיום למעשה מתבצע אצל שתיהן.
2. שטרות צריכים להיות מודפסים
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
2. שטרות צריכים להיות מודפסים
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הפקעה לצרכי ציבור
ימית
05/04/09
האם רשות מקומית שרוצה לפתח גוש מסויים משטחה (ביוב תשתיות וכו')ואשר שולחת על כך הודעה, צריכה להמתין להסכמת כל בעלי הקרקע למען התחלת העבודה או שמא התחלת העבודה אפשרית גם אם יש חלק סרבנים? (אני מדברת על סירוב לשלם היטלים מטעם בעלי הקרקעות)
הפקעה
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
יש לבדוק אלו פעולות בוצעו על ידי העירייה לצורך הפקעה, מתי, איזה סוג הודעה נשלחה, האם פורסם ברשומות וכד, ולפי זה לשיב על תשובתך. איננו יכולים לעשות זאת במסגרת הפורום.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שינוי בעלות על נכס בעקבות צו ירושה
אלכס
05/04/09
לאחר קבלת צו ירושה , מה הערכת זמן לעדכון היורשים בטאבו
וכן הערכת מחיר שכוללת אגרות לטאבו ועו"ד לביצוע הרישום.
כמו כן לאחר ביצוע הרישום, אם רוצים להוסיף לרישום הנכס בת זוג
נוספת - הערכת מחיר.
תודה ויום טוב אלכס
וכן הערכת מחיר שכוללת אגרות לטאבו ועו"ד לביצוע הרישום.
כמו כן לאחר ביצוע הרישום, אם רוצים להוסיף לרישום הנכס בת זוג
נוספת - הערכת מחיר.
תודה ויום טוב אלכס
מידע על העברת הנכס
דני
05/04/09
ישנה אגרה ללשכת רישום המקרקעין בגין העברה באמצעות צו ירושה או צוואה עפ"י דין. האגרה כיום היא בסך 142 ש"ח.
אין צורך לשכור עו"ד כדי לטפל בבקשה. ניתן לגשת עצמאית ללשכת רישום המקרקעין עם עותק מקורי של הצו (חתום בידי הרשם לענייני ירושה), תעודת זהות של היורשים וכן לשלם את האגרה (ניתן לשלם במקום). ממלאים טופס קצר, וההעברה מבוצעת תוך כמה ימים (מנסיוני האישי בת"א כבר באותו היום).
את רישום בת הזוג ניתן לבצע באותו מעמד, כבקשה נפרדת.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
אין צורך לשכור עו"ד כדי לטפל בבקשה. ניתן לגשת עצמאית ללשכת רישום המקרקעין עם עותק מקורי של הצו (חתום בידי הרשם לענייני ירושה), תעודת זהות של היורשים וכן לשלם את האגרה (ניתן לשלם במקום). ממלאים טופס קצר, וההעברה מבוצעת תוך כמה ימים (מנסיוני האישי בת"א כבר באותו היום).
את רישום בת הזוג ניתן לבצע באותו מעמד, כבקשה נפרדת.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
רישום ירושה בטאבו
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
רישום ירושה בטאבו אורך מספר ימים.
אין תעריף מקובל לשכ"ט עו"ד בגין רישם ירושה+ עסקת מתנה לרישום בת הזוג. בעניין זה, כל עו"ד עם הותק שלו, נסיון ומוניטין, כמו כל איש מקצוע.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אין תעריף מקובל לשכ"ט עו"ד בגין רישם ירושה+ עסקת מתנה לרישום בת הזוג. בעניין זה, כל עו"ד עם הותק שלו, נסיון ומוניטין, כמו כל איש מקצוע.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הצעת מחיר
ירדן
05/04/09
לפני חודשיים ראיתי באינטרנט מודעה של דירה למכירה באזור מגורים מאד נחשק מבחינתי. לאחר שראיתי את הדירה אמרתי למוכר כי אני מעוניין בדירה והוא הפנה אותי לעורך דינו שטען כי יש עוד מעוניינים בדירה ולכן עלי לשלוח הצעה חתומה+ 10% ציק בנקאי מערך ההצעה.כשהגעתי הבנתי כי מדובר בהתמחרות של בית מעוקל, ושההצעה שהצעתי גבוהה מאד יחסית לאחרים. אני מעוניין לסגת מההצעה, לא מעוניין להתעסק עם בית מעוקל, אך עורך הדין מאיים שיפדה את הציק. ולטעני כי "עבדו עלי" הוא מכחיש וטוען שאמר לי טלפונית שהבית מעוקל אך אני כנראה "פיספסתי" מידע זה עקב להיטותי לרכוש את הבית. האם אני ראשי לבטל את העסקה בלי לשלם שום כנסות? לא חתמתי על שום חוזה מכר, ולא הגעתי דרך שום מודעה.
נסיגה מהצעה
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
ירדן שלום
יש לבדוק האם פורסמה בעניין זה מודעה שכללה התייחסות לנושא השיק הבנקאי ומתי ניתן לחלטו. בנוסף, יש מקרים בהם ניתן לבטל הצעה, מחמת פגם בהתקשרות. ניתן לפנות דרך האתר בבקשה לייעוץ אישי לצורך הכוונה נוספת. בכל מקרה, יש לטפל בענין זה בדחיפות כדי למנוע מצב של חילוט השיק.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש לבדוק האם פורסמה בעניין זה מודעה שכללה התייחסות לנושא השיק הבנקאי ומתי ניתן לחלטו. בנוסף, יש מקרים בהם ניתן לבטל הצעה, מחמת פגם בהתקשרות. ניתן לפנות דרך האתר בבקשה לייעוץ אישי לצורך הכוונה נוספת. בכל מקרה, יש לטפל בענין זה בדחיפות כדי למנוע מצב של חילוט השיק.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שמירת מסמכים
אילנה
04/04/09
מכרתי דירה. האם עלי לשמור את המסמכים? אם כן עד מתי?
שמירת מסמכים
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
שלום רב
רצוי בהחלט לשמור מסמכים. אף פעם אין לדעת מתי תתעורר בעיה, אם בכלל. אני הייתי משאירה לפחות 7 שנים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
רצוי בהחלט לשמור מסמכים. אף פעם אין לדעת מתי תתעורר בעיה, אם בכלל. אני הייתי משאירה לפחות 7 שנים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מצלמה בבניין
דניאל
04/04/09
שלום רב.
במידה והשאלה אינה מתאימה לפורום הזה אשמח לקבל יעוץ לאיזה פורום היא כן מתאימה.
אני מתגורר בבניין משותף בן 14 דירות.
ברצוני למקם מצלמה בחלונות של חדרי השינה, שתשקיף על הנעשה ברחוב ובסביבת הבניין.
האם מותר לי לעשות את זה? לציין שהמצלמות ימוקמו בשטח פרטי שלי, ואינן משקיפות/מציצות על דירות אחרות.
תודה למשיבים.
במידה והשאלה אינה מתאימה לפורום הזה אשמח לקבל יעוץ לאיזה פורום היא כן מתאימה.
אני מתגורר בבניין משותף בן 14 דירות.
ברצוני למקם מצלמה בחלונות של חדרי השינה, שתשקיף על הנעשה ברחוב ובסביבת הבניין.
האם מותר לי לעשות את זה? לציין שהמצלמות ימוקמו בשטח פרטי שלי, ואינן משקיפות/מציצות על דירות אחרות.
תודה למשיבים.
מצלמה בבניין
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
שלום רב
שאלתך נוגעת לדיני הגנת הפרטיות. נסה לפנות לפורום זכויות אדם.אולי שם יוכלו לסייע.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שאלתך נוגעת לדיני הגנת הפרטיות. נסה לפנות לפורום זכויות אדם.אולי שם יוכלו לסייע.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
משכירה דירה ויצאתי באמצע חוזה
אני
02/04/09
היי,
רציתי לדעת אם יש לי זכויות להפסיק לשלם לשוכר שלי,
אני יצאתי באמצע חוזה, והאופצייה היחידה שיש לי בחוזה הוא
או לשלם עד סוף החוזה, או למצוא דייר חלופי שמתאים לשוכר..
היו כמה אנשים מעוניינים להשכיר אבל השוכר משום סיבה בחר שלא מתאים לו וכו'...
אמר "אתה בלחץ על הכסף אני לא בלחץ|"
מה אני ניתן לעשות?אפשר לתבוע?להפסיק לשלם?
מה אפשר?כרגע יש יותר מידי כסף לסתם.
רציתי לדעת אם יש לי זכויות להפסיק לשלם לשוכר שלי,
אני יצאתי באמצע חוזה, והאופצייה היחידה שיש לי בחוזה הוא
או לשלם עד סוף החוזה, או למצוא דייר חלופי שמתאים לשוכר..
היו כמה אנשים מעוניינים להשכיר אבל השוכר משום סיבה בחר שלא מתאים לו וכו'...
אמר "אתה בלחץ על הכסף אני לא בלחץ|"
מה אני ניתן לעשות?אפשר לתבוע?להפסיק לשלם?
מה אפשר?כרגע יש יותר מידי כסף לסתם.
דייר חלופי
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/04/09
גולש נכבד,
שאלתך מתאימה יותר לפורום דיני חוזים אך אנסה להשיבך, מאחר והשאלה שבה ועולה במסגרת הפורום.
ראשית, אתה מתבלבל בין מושגים.
אתה השוכר ובעל הדירה הוא המשכיר.
לפי מה שאני מבין מדבריך, יש לך זכות חוזית למצוא שוכר חלופי שיבוא בנעליך. מנגד, יש למשכיר זכות שלא להסכים לזהות השוכר החלופי.
אתה מתאר מקרה בו המשכיר עומד על זכותו החוזית שלא בתום לב, שכן הוא פוסל באופן שרירותי שוכר חלופי שמצאת, ללא כל סיבה או נימוק.
אתה יכול לנסות להסביר למשכיר שהתנהגותו מהווה עמידה על זכות חוזית שלא בתום לב וגורמת לך נזקים כספיים.
ככל שהוא לא ישתכנע, יתכן ותוכל לפעול לביטול ההסכם ו/או לתבוע ממנו פיצויים.
זאת מומלץ לעשות רק לאחר התיעצות עם עו"ד באופן אישי שכן הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי פרטני אלא במה למתן תשובות כלליות והכוונה כללית בלבד.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
שאלתך מתאימה יותר לפורום דיני חוזים אך אנסה להשיבך, מאחר והשאלה שבה ועולה במסגרת הפורום.
ראשית, אתה מתבלבל בין מושגים.
אתה השוכר ובעל הדירה הוא המשכיר.
לפי מה שאני מבין מדבריך, יש לך זכות חוזית למצוא שוכר חלופי שיבוא בנעליך. מנגד, יש למשכיר זכות שלא להסכים לזהות השוכר החלופי.
אתה מתאר מקרה בו המשכיר עומד על זכותו החוזית שלא בתום לב, שכן הוא פוסל באופן שרירותי שוכר חלופי שמצאת, ללא כל סיבה או נימוק.
אתה יכול לנסות להסביר למשכיר שהתנהגותו מהווה עמידה על זכות חוזית שלא בתום לב וגורמת לך נזקים כספיים.
ככל שהוא לא ישתכנע, יתכן ותוכל לפעול לביטול ההסכם ו/או לתבוע ממנו פיצויים.
זאת מומלץ לעשות רק לאחר התיעצות עם עו"ד באופן אישי שכן הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי פרטני אלא במה למתן תשובות כלליות והכוונה כללית בלבד.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה מכר
@@@
02/04/09
שלום, 2 שאלות בבקשה:
1. על מי חל תשלום אגרת העברת זכויות בעלות בחברה המשכנת?
2. כאשר חותמים על חוזה המכר חותמים על 2 יפוי כח - מוכר וקונה- למוכר ישאר יפוי הכח של הקונה שבמידה והחוזה לא יוצא לפועל / מופר על ידי הקונה יש לו אפשרות למחוק את הערת האזהרה.
יפוי הכח שחותם עליו המוכר למה הוא נועד? להעברת הזכויות בשלב הסופי? נותנים אותו לב"כ הקונה / לקונה בשלב הסופי על מנת להעביר את הזכויות ? לאחר קבלת כל התמורה או שאפשר ששני הצדדים יבצעו את העברת הבעלות בנוכחותם מבלי להעביר יפוי כח?
תודה
1. על מי חל תשלום אגרת העברת זכויות בעלות בחברה המשכנת?
2. כאשר חותמים על חוזה המכר חותמים על 2 יפוי כח - מוכר וקונה- למוכר ישאר יפוי הכח של הקונה שבמידה והחוזה לא יוצא לפועל / מופר על ידי הקונה יש לו אפשרות למחוק את הערת האזהרה.
יפוי הכח שחותם עליו המוכר למה הוא נועד? להעברת הזכויות בשלב הסופי? נותנים אותו לב"כ הקונה / לקונה בשלב הסופי על מנת להעביר את הזכויות ? לאחר קבלת כל התמורה או שאפשר ששני הצדדים יבצעו את העברת הבעלות בנוכחותם מבלי להעביר יפוי כח?
תודה
חוזה מכר - התייחסות לשאלתך
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/04/09
1. אופן חלוקת התשלום לחברה משכנת נתונה למו"מ בין הצדדים. נראה כי הוגן לחלק שווה בשווה.
2. הצדדים יכולים בוודאי לבצע את העברת הזכויות בעצמם ללא יפוי כח. מטרת יפוי הכח של המוכר היא למצבים שהמוכר למשל מסרב לחתום על שטרות, נפטר חלילה, לא ניתן לאתר אותו וכיו"ב מקרים. כך למשל, יפוי כח בלתי חוזר תקף גם לאחר מות המוכר ומחייב את יורשיו, מנהלי עזבונו וכיו"ב.
2. הצדדים יכולים בוודאי לבצע את העברת הזכויות בעצמם ללא יפוי כח. מטרת יפוי הכח של המוכר היא למצבים שהמוכר למשל מסרב לחתום על שטרות, נפטר חלילה, לא ניתן לאתר אותו וכיו"ב מקרים. כך למשל, יפוי כח בלתי חוזר תקף גם לאחר מות המוכר ומחייב את יורשיו, מנהלי עזבונו וכיו"ב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף ביותר – שכר טרחת עו"ד למכר דירה מיורשים
מתייעץ
02/04/09
מדובר בכמה יורשים (חלקם בחו"ל). העו"ד מבקש 2.5% עבור ההסכם. האם אין זה גבוה מידי. האם הוא יכול לבקש עקרונית גם 3% והאם זה סביר בגלל המקרה הספציפי של ההסכם (יורשים)? בגלל היבטי המס השונים שיש עקב כך שהמוריש הוריש 2 דירות - שאחת מהן הם מוכרים?
נא תשובתכם הדחופה....
נא תשובתכם הדחופה....
שכ"ט עו"ד
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/04/09
איננו יכולים לחוות דעה על גובה שכ"ט עו"ד בעסקת מקרקעין מבלי לדעת את כל פרטי העסקה, הנכס, הצדדים לעסקה וכיו"ב.
כעקרון, אין הגבלה על גובה שכר הטרחה בעסקאות מקרקעין והתמחור משתנה מעסקה לעסקה, בהתאם למורכבותה, ומשתנה אף מעו"ד לעו"ד בהתאם למומחיותו.
ככל שאתה סבור שמדובר בשכ"ט גבוהה, רצוי כי תפנה לקבלת הצעות מחיר מעורכי דין נוספים. לשם כך, תוכל לנסות לפנות לייעוץ אישי – הדבר יטופל במערכת האתר
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
כעקרון, אין הגבלה על גובה שכר הטרחה בעסקאות מקרקעין והתמחור משתנה מעסקה לעסקה, בהתאם למורכבותה, ומשתנה אף מעו"ד לעו"ד בהתאם למומחיותו.
ככל שאתה סבור שמדובר בשכ"ט גבוהה, רצוי כי תפנה לקבלת הצעות מחיר מעורכי דין נוספים. לשם כך, תוכל לנסות לפנות לייעוץ אישי – הדבר יטופל במערכת האתר
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסנים בבניין משותף
הגר
02/04/09
שלום,
אנו גרים בבניין 8 קומות, 4 דירות בקומה , בבניין יש מחסנים האמורים
במקור לשרת את כל הדיירים כאשר כל קומה חולקת מחסן אחד, בפועל דיירים ותיקים השתלטו על המחסנים , דייר אחד למחסן והם אינם מוכנים לפנות ולחלוק במחסנים עם יתר הדיירים. מה גם שכולנו משלמים ארנונה גם על המחסנים. מה עושים? והאם אפשר לפתור את העניין בלי מלחמת עולם?
אנו גרים בבניין 8 קומות, 4 דירות בקומה , בבניין יש מחסנים האמורים
במקור לשרת את כל הדיירים כאשר כל קומה חולקת מחסן אחד, בפועל דיירים ותיקים השתלטו על המחסנים , דייר אחד למחסן והם אינם מוכנים לפנות ולחלוק במחסנים עם יתר הדיירים. מה גם שכולנו משלמים ארנונה גם על המחסנים. מה עושים? והאם אפשר לפתור את העניין בלי מלחמת עולם?
מחסנים בבית משותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/04/09
הגר שלום,
לא כל סכסוך חייב בהכרח להתפתח ל"מלחת עולם".
ראשית, בכדי לעמוד על זכויותיכם חשוב לבדוק ולברר מהן זכויותיכם המשפטיות במחסנים. זאת תוכלו לעשות על ידי בדיקת מסמכי רישום הבית המשותף לרבות התקנון המוסכם.
ככל שהנכם חברים באגודה לתרבות הדיור, תוכלו לנסות לערב את האגודה במחלוקת ויתכן ותקבלו סיוע משביע רצון.
בהעדר ברירה אחרת, תאלצו להגיש תביעה מנומקת למפקח על בתים משותפים שיתערב במחלוקת ויתן צווים שיפוטיים שיחייבו את כל הדיירים לנהוג ברכוש המשותף בהתאם לזכויותיהם וימנע מדיירים סוררים לעשות שימוש ייחודי ברכוש משותף.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
לא כל סכסוך חייב בהכרח להתפתח ל"מלחת עולם".
ראשית, בכדי לעמוד על זכויותיכם חשוב לבדוק ולברר מהן זכויותיכם המשפטיות במחסנים. זאת תוכלו לעשות על ידי בדיקת מסמכי רישום הבית המשותף לרבות התקנון המוסכם.
ככל שהנכם חברים באגודה לתרבות הדיור, תוכלו לנסות לערב את האגודה במחלוקת ויתכן ותקבלו סיוע משביע רצון.
בהעדר ברירה אחרת, תאלצו להגיש תביעה מנומקת למפקח על בתים משותפים שיתערב במחלוקת ויתן צווים שיפוטיים שיחייבו את כל הדיירים לנהוג ברכוש המשותף בהתאם לזכויותיהם וימנע מדיירים סוררים לעשות שימוש ייחודי ברכוש משותף.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
