פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
רכישת מגרש בהרחבת מושב
כנרת
12/04/09
שלום, אנו מבררים על רכישת מגרש בהרחבה של מושב, שפיתוחה לא הסתיים עדיין. אנו יודעים כי למוכרים עדיין עומדת יתרת מס ותשלומים למנהל כדי שהמגרש יהיה מוכן לבנייה. מעבר לכך, הם מעוניינים לעשות "תרגיל" בו אנו נבנה את הבית על השטח לפני רכישתו, ואז נקנה אותו, וזאת כדי שלא יצטרכו לשלם מס מכירה על המגרש. שאלתנו- כמה מן הסכום שביקשו, אשר מתאים למגרש גמור למכירה, עלינו לבקש להוריד על מנת להתקזז עם הבקשות והמיסים, והאם הדבר כדאי.
תודה רבה וחג שמח
תודה רבה וחג שמח
רכישת מגרש אחרי גמר בנייה
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
כנרת שלום
מתווה העסקה שאתם מתארים הינו מסוכן ואף ספק אם הוא חוקי.
אנא פנו לייעוץ משפטי מתאים, כדי שלא תמצאו עצמכם בבוא היום בפני תסביכים משפטיים וכלכליים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מתווה העסקה שאתם מתארים הינו מסוכן ואף ספק אם הוא חוקי.
אנא פנו לייעוץ משפטי מתאים, כדי שלא תמצאו עצמכם בבוא היום בפני תסביכים משפטיים וכלכליים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חוזה שכירות: התקזזות הפרשים בין דולר לשקל
ויקי
12/04/09
בחוזה שכירות מופיעה "תקופה קצובה" של שנה בה דמי השכירות הם סכום שקלי מסויים (בחוזה מופיע סכום בדולר המתורגם לשקלים לפי השער ביום חתימת החוזה ומצויין כי הסכום בשקלים הוא זה שיהיה הקובע לשנה הקצובה).
דמי השכירות עבור "האופציה" לשנה נוספת נקובים בדולר. בחוזה לא נקוב עפ"י איזה שער דולר ישולמו דמי השכירות לשנת האופציה ולא מצויין בחוזה כל הסכם לקיזוז הפרשים בין הסכום עפ"י החוזה לסכום ששולם בפועל.
ועכשיו לשאלה: האם שוכר ששילם שנה לאחר חתימת החוזה את תשלומי שנת האופציה עפ"י גובה הסכום השיקלי שנקבע עבור דמי השכירות לשנה הקצובה (וזאת מבלי לבדוק את שער הדולר ביום העברת ההמחאות לשנת האופציה) יכול לתבוע את ההפרשים בין הסכום השיקלי ששילם במשך שנת האופציה לבין הסכום שהיה אמור לשלם במידה ושלם לפי שער הדולר של אותו יום או של מועד מימוש האופציה?
כתוצאה מירידת שער הדולר השוכר מעוניין לקבל את ההפרש בין מה ששלם לבין מה שהיה אמור לשלם אם היה משלם את דמי השכירות הסכום הדולרי עפ"י החוזה כל חודש בחודשו.
אני מודע לכך שכל חוזה צריך להבדק לגופו אך אני מעוניין לדעת מה הנוהג בענף אם לא מצויין אחרת והאם יש לשוכר קייס לפנות לבימ"ש?
במידה ומשהו לא ברור אשמח להבהיר
דמי השכירות עבור "האופציה" לשנה נוספת נקובים בדולר. בחוזה לא נקוב עפ"י איזה שער דולר ישולמו דמי השכירות לשנת האופציה ולא מצויין בחוזה כל הסכם לקיזוז הפרשים בין הסכום עפ"י החוזה לסכום ששולם בפועל.
ועכשיו לשאלה: האם שוכר ששילם שנה לאחר חתימת החוזה את תשלומי שנת האופציה עפ"י גובה הסכום השיקלי שנקבע עבור דמי השכירות לשנה הקצובה (וזאת מבלי לבדוק את שער הדולר ביום העברת ההמחאות לשנת האופציה) יכול לתבוע את ההפרשים בין הסכום השיקלי ששילם במשך שנת האופציה לבין הסכום שהיה אמור לשלם במידה ושלם לפי שער הדולר של אותו יום או של מועד מימוש האופציה?
כתוצאה מירידת שער הדולר השוכר מעוניין לקבל את ההפרש בין מה ששלם לבין מה שהיה אמור לשלם אם היה משלם את דמי השכירות הסכום הדולרי עפ"י החוזה כל חודש בחודשו.
אני מודע לכך שכל חוזה צריך להבדק לגופו אך אני מעוניין לדעת מה הנוהג בענף אם לא מצויין אחרת והאם יש לשוכר קייס לפנות לבימ"ש?
במידה ומשהו לא ברור אשמח להבהיר
הפרשי שער דולר
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
שלום רב
קשה להשיב על שאלתך מבלי לעיין בהסכם השכירות עצמו. פעם היו נוהגים לקבוע דמי שכירות בדולרים, שישולמו בערכם בשקלים, והיו מבצעים התקזזות. היום כבר נוהג זה פחות מקובל, בשל התנודתיות של שער הדולר ולכן אין כבר "מקובל" אלא יש לראות מה נקבע בהסכם עצמו.לא ברור אם קיבעו את שער הדולר גם לתקופה הראשונה וגם לאופציה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
קשה להשיב על שאלתך מבלי לעיין בהסכם השכירות עצמו. פעם היו נוהגים לקבוע דמי שכירות בדולרים, שישולמו בערכם בשקלים, והיו מבצעים התקזזות. היום כבר נוהג זה פחות מקובל, בשל התנודתיות של שער הדולר ולכן אין כבר "מקובל" אלא יש לראות מה נקבע בהסכם עצמו.לא ברור אם קיבעו את שער הדולר גם לתקופה הראשונה וגם לאופציה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
גדרות הגובלים בשצ"פ
ניר
12/04/09
בגדרות בין שכנים, ככל שידוע לי החוק קובע ששני השכנים צריכים לממן במשותף הקמת גדר ביניהם.
האם ישנו חוק המחייב את הגורם המפתח (מנהל, מועצה וכיו"ב) להשתתף במימון הקמת גדר הגובלת ב:
1. שטח ציבורי פתוח (שצ"פ)
2. מבנה ציבור
תודה וחג שמח,
ניר
האם ישנו חוק המחייב את הגורם המפתח (מנהל, מועצה וכיו"ב) להשתתף במימון הקמת גדר הגובלת ב:
1. שטח ציבורי פתוח (שצ"פ)
2. מבנה ציבור
תודה וחג שמח,
ניר
לא מוכר לי חוק כזה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
14/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 דברים לא מובנים לי בחוזה
בני
11/04/09
אהלן אנשים התחלתי היום לקרוא בחוזה יש 2 דברים שלא הבנתי
1) *ולדירה זו צמודים 2006 חלקים ברכוש המשותף וכל הצמוד לה,
יש מאחורי הבית שלנו חניות האם זה אומר שאחת החניות שייכת לי או משהו כזה? בעיקרון כול השכנים חונים בחניות ואין מספרים או משהו כזה ומה זה ה6 חלקים האלה
2)חכירות בתנאי שטר מקורי 0000 1974 4237 תאריך סיום 3132021 מה זה אומר? שילמנו דמי היוון ל49 שנה כפי שאני יודע..... ורכשנו את הדירה ב2004
1) *ולדירה זו צמודים 2006 חלקים ברכוש המשותף וכל הצמוד לה,
יש מאחורי הבית שלנו חניות האם זה אומר שאחת החניות שייכת לי או משהו כזה? בעיקרון כול השכנים חונים בחניות ואין מספרים או משהו כזה ומה זה ה6 חלקים האלה
2)חכירות בתנאי שטר מקורי 0000 1974 4237 תאריך סיום 3132021 מה זה אומר? שילמנו דמי היוון ל49 שנה כפי שאני יודע..... ורכשנו את הדירה ב2004
חוזה במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/04/09
בני שלום,
לא רצוי להתמודד לבד עם עסקת מכר במקרקעין, שכן הדבר דורש הבנה וניסיון. מומלץ לפנות לעו"ד שייצג אותך ברכישה.
הרכוש המשותף כשמו כן הוא - רכוש משותף של כלל הדיירים בבניין. במקרה שתארת, לדירה יש 6 חלקים מתוך 200 ברכוש המשותף. זהו חלק בלתי מסויים.
לגבי החניות יש לבדוק בתשריט ו/או בתקנון הבית המשותף למי שייכות. יתכן וישנו הסכם שיתוף המסדיר את השימוש בחניות.
לגבי חכירה בתנאי שטר מקורי - יש את השטר לעיון וצילום ולקרוא את הסכם החכירה המקורי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
לא רצוי להתמודד לבד עם עסקת מכר במקרקעין, שכן הדבר דורש הבנה וניסיון. מומלץ לפנות לעו"ד שייצג אותך ברכישה.
הרכוש המשותף כשמו כן הוא - רכוש משותף של כלל הדיירים בבניין. במקרה שתארת, לדירה יש 6 חלקים מתוך 200 ברכוש המשותף. זהו חלק בלתי מסויים.
לגבי החניות יש לבדוק בתשריט ו/או בתקנון הבית המשותף למי שייכות. יתכן וישנו הסכם שיתוף המסדיר את השימוש בחניות.
לגבי חכירה בתנאי שטר מקורי - יש את השטר לעיון וצילום ולקרוא את הסכם החכירה המקורי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בבקשה עזרתכם הדחופה
סוני
10/04/09
שלום רב,
לפני כמה שנים הורי עזבו את הארץ, הם מכרו לי את הדירה שלהם ללא תמורה, העברתי הצהרה לעירייה על כך, ומאז הבית נרשם על שמי בעיריה. לא עבר זמן רב, והקשר עם הוריי נותק וכמובן שהפסקנו את הליך מכירת הדירה, ז"א הדירה בסוף לא עברה להיות הרכוש שלי.
הדירה עומדת ריקה כבר כמה שנים, אני יודעת שכבר עוקלה על ידי כונס נכסים כיוון שלא שולמה משכנתא וכו'...
העיריה פנתה אליי כמחזיקה רשמית של הדירה לתשלום חובות ארנונה בשנים האחרונות, אפילו הוציאה צו עיקול על חשבון הבנק שלי.
שלחתי להם פקס המסביר את הכל, בצירוף נסח טאבו עדכני שבו מופיע שם הוריי ופרטי כונס הנכסים. ודרשתי כי החוב וצו העיקול יבוטלו ויוסרו משמי.
נציגה מטעם העיריה במחלקת אכיפת גביה, מסרה לי כי הנ"ל יתבצע מיום ההודעה שלי בלבד, ואילו עדיין אני צריכה לשלם את החוב. מדובר בכמה אלפי שקלים .. אין לי אפשרות לשלם את הסכום שלא לדבר על כך שזה לא צודק והוגן בכלל, זה פשוט להכריח אותי לשלם את החובות של הוריי וזה מעיק עליי.
שאלתי היכן אני יכולה לערער על כך, אז היא מסרה שאני יכולה להעביר אליהם מסמך ערעור. נראה לי מגוחך לפנות לאותו האדם שכבר אמר לי "לא" פעם אחת, לא? היא מסרה שאלו נהלי פקודות העיריה. מצאתי אותם אבל זה ג'יבריש בשבילי.
האמת אין מישהו "מעל" העיריה שאני יכולה לפנות? אני מתחננת שתעזרו לי. אין לי כסף להתמודד עם זה , אני בהריון וזה מטריד אותי מאוד. מדובר בכמה אלפי שקלים שאין לי אותם ולא יהיו לי גם.
האם הם יכולים להסתמך על ההצהרה הזו ולקבוע שאני הבעלים? האם לא היו צריכים לדרוש ממני מסמך רשמי יותר?
בבקשה עזרתכם.
תודה
שבת שלום וחג שמח
סוני
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
לפני כמה שנים הורי עזבו את הארץ, הם מכרו לי את הדירה שלהם ללא תמורה, העברתי הצהרה לעירייה על כך, ומאז הבית נרשם על שמי בעיריה. לא עבר זמן רב, והקשר עם הוריי נותק וכמובן שהפסקנו את הליך מכירת הדירה, ז"א הדירה בסוף לא עברה להיות הרכוש שלי.
הדירה עומדת ריקה כבר כמה שנים, אני יודעת שכבר עוקלה על ידי כונס נכסים כיוון שלא שולמה משכנתא וכו'...
העיריה פנתה אליי כמחזיקה רשמית של הדירה לתשלום חובות ארנונה בשנים האחרונות, אפילו הוציאה צו עיקול על חשבון הבנק שלי.
שלחתי להם פקס המסביר את הכל, בצירוף נסח טאבו עדכני שבו מופיע שם הוריי ופרטי כונס הנכסים. ודרשתי כי החוב וצו העיקול יבוטלו ויוסרו משמי.
נציגה מטעם העיריה במחלקת אכיפת גביה, מסרה לי כי הנ"ל יתבצע מיום ההודעה שלי בלבד, ואילו עדיין אני צריכה לשלם את החוב. מדובר בכמה אלפי שקלים .. אין לי אפשרות לשלם את הסכום שלא לדבר על כך שזה לא צודק והוגן בכלל, זה פשוט להכריח אותי לשלם את החובות של הוריי וזה מעיק עליי.
שאלתי היכן אני יכולה לערער על כך, אז היא מסרה שאני יכולה להעביר אליהם מסמך ערעור. נראה לי מגוחך לפנות לאותו האדם שכבר אמר לי "לא" פעם אחת, לא? היא מסרה שאלו נהלי פקודות העיריה. מצאתי אותם אבל זה ג'יבריש בשבילי.
האמת אין מישהו "מעל" העיריה שאני יכולה לפנות? אני מתחננת שתעזרו לי. אין לי כסף להתמודד עם זה , אני בהריון וזה מטריד אותי מאוד. מדובר בכמה אלפי שקלים שאין לי אותם ולא יהיו לי גם.
האם הם יכולים להסתמך על ההצהרה הזו ולקבוע שאני הבעלים? האם לא היו צריכים לדרוש ממני מסמך רשמי יותר?
בבקשה עזרתכם.
תודה
שבת שלום וחג שמח
סוני
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
חובות ארנונה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/04/09
סוני שלום,
חשוב כי תביני, כי בתשלומי ארנונה חבים מי שרשומים בעירייה כמחזיקים במקרקעין (להבדיל מבעלים).
לא ברור משאלתך כיצד הפכת להיות מחזיקה רשומה של הדירה - בדרך כלל צריך להציג הסכם שכירות או הסכם מכר.
ככל שהעברת הסכם מכר לעיריה, האם הסכם המכר דווח גם לרשויות המס במקביל?
לא כל כך ברור. יתכן ואת זכאית להשלים את הליך המכר ללא תמורה ו"להציל" את הדירה מכינוס הנכסים. רצוי להתייעץ עם עו"ד בעניין זה.
בכל מקרה, לעניין חוב הארנונה.
ככל שנרשמת כדין מחזיקה, הרי שחוב הארנונה הוא חוב שלך ולא של הוריך. העירייה יכולה בהחלט לפעול לגביית החוב באמצעות פקודת המיסים גביה ואף להטיל עיקולים כפי שכבר עשתה.
אני ממליץ לך לבוא בדין ודברים עם העירייה ולנסות להגיע להבנה כלשהי שתאפשר לך לפרוס את החוב לתשלומים (בטיעונים נכונים יתכן והעירייה תסכים אף לוותר על חלק מהחוב).
בנוסף, רצוי כי תגישי בקשה לפטור בגין נכס ריק.
הערייה מאפשר בדר"כ לקבל פטור בגין נכס ריק לתקופה של עד חצי שנה (בנסיבות מיוחדות כמו שלך אפשר לקבל את הפטור בדיעבד).
בהנחה ותצליחי לקבל פטור נכס ריק וכן להגיע להסדר כלשהו עם העייריה אשר במסגרתו יצומצם במעט החוב ויפרס לתשלומים, הרי שסביר שתוכלי להתמודד עם החוב המעיק והלא צפוי ולהמשיך הלאה עם חייך.
כמובן שרצוי היה לפעול מול העירייה באמצעות עו"ד, אך אני מבין שאין באפשרותך לשכור עו"ד ותאלצי לפעול מול העירייה בעצמך.
בהצלחה וחג שמח,
זהר ארד, עו"ד
חשוב כי תביני, כי בתשלומי ארנונה חבים מי שרשומים בעירייה כמחזיקים במקרקעין (להבדיל מבעלים).
לא ברור משאלתך כיצד הפכת להיות מחזיקה רשומה של הדירה - בדרך כלל צריך להציג הסכם שכירות או הסכם מכר.
ככל שהעברת הסכם מכר לעיריה, האם הסכם המכר דווח גם לרשויות המס במקביל?
לא כל כך ברור. יתכן ואת זכאית להשלים את הליך המכר ללא תמורה ו"להציל" את הדירה מכינוס הנכסים. רצוי להתייעץ עם עו"ד בעניין זה.
בכל מקרה, לעניין חוב הארנונה.
ככל שנרשמת כדין מחזיקה, הרי שחוב הארנונה הוא חוב שלך ולא של הוריך. העירייה יכולה בהחלט לפעול לגביית החוב באמצעות פקודת המיסים גביה ואף להטיל עיקולים כפי שכבר עשתה.
אני ממליץ לך לבוא בדין ודברים עם העירייה ולנסות להגיע להבנה כלשהי שתאפשר לך לפרוס את החוב לתשלומים (בטיעונים נכונים יתכן והעירייה תסכים אף לוותר על חלק מהחוב).
בנוסף, רצוי כי תגישי בקשה לפטור בגין נכס ריק.
הערייה מאפשר בדר"כ לקבל פטור בגין נכס ריק לתקופה של עד חצי שנה (בנסיבות מיוחדות כמו שלך אפשר לקבל את הפטור בדיעבד).
בהנחה ותצליחי לקבל פטור נכס ריק וכן להגיע להסדר כלשהו עם העייריה אשר במסגרתו יצומצם במעט החוב ויפרס לתשלומים, הרי שסביר שתוכלי להתמודד עם החוב המעיק והלא צפוי ולהמשיך הלאה עם חייך.
כמובן שרצוי היה לפעול מול העירייה באמצעות עו"ד, אך אני מבין שאין באפשרותך לשכור עו"ד ותאלצי לפעול מול העירייה בעצמך.
בהצלחה וחג שמח,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה עושים ? הזכויות בדירה לא נרשמו
שירי
10/04/09
שלום לכולם מודה מראש על עזרתכם.
בני זוג בהליך גירושין - הדירה שרכשו בשנות ה-90 לא נרשמה על שמם עד היום (עוה"ד שטיפל בעסקה נפטר מזמן ואין מסמכים כלל). המוכרים אנשים מבוגרים אחד הסכים לחתום על יפוי כח והשני חולה אלצהיימר.. מה עושים ? חשבתי בלית ברירה לבקש פס"ד הצהרתי במחוזי אבל חוששת מאוד מקשיים (יבקש למנות למוכר אפוטרופוס ?) פתרון יצירתי יתקבל ברכה....
בני זוג בהליך גירושין - הדירה שרכשו בשנות ה-90 לא נרשמה על שמם עד היום (עוה"ד שטיפל בעסקה נפטר מזמן ואין מסמכים כלל). המוכרים אנשים מבוגרים אחד הסכים לחתום על יפוי כח והשני חולה אלצהיימר.. מה עושים ? חשבתי בלית ברירה לבקש פס"ד הצהרתי במחוזי אבל חוששת מאוד מקשיים (יבקש למנות למוכר אפוטרופוס ?) פתרון יצירתי יתקבל ברכה....
השלמת עסקה ברישום
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/04/09
ניתן אולי לנסות לפנות ללשכת עורכי הדין בכדי שימנו עו"ד אחר במקום העו"ד שנפטר אשר יוכל לחתום בשם המוכרים באמצעות יפוי כח בלתי חוזר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיק הבנין בעיריה
גיל
10/04/09
אנחנו מתעניינים ברכישת בית פרטי ישן (קרקע של קק"ל)
ניגשנו לעיריה ובדקנו את תיק הבנין, שם לא היה כל שינוי משנת 1950. בהמשך הוצאנו נסח טאבו, שם רשום שהעיריה הפקיעה חלק מהמגרש כנראה לצורכי דרך.
איפה אנחנו יכולים לראות את תכנית ההפקעה לגבי המגרש שאנו מעוניינים בו? בתיק הבית בעיריה לא היו פרטים.
(אין כרגע אפשרות ליצור קשר עם הבעלים)
ניגשנו לעיריה ובדקנו את תיק הבנין, שם לא היה כל שינוי משנת 1950. בהמשך הוצאנו נסח טאבו, שם רשום שהעיריה הפקיעה חלק מהמגרש כנראה לצורכי דרך.
איפה אנחנו יכולים לראות את תכנית ההפקעה לגבי המגרש שאנו מעוניינים בו? בתיק הבית בעיריה לא היו פרטים.
(אין כרגע אפשרות ליצור קשר עם הבעלים)
בדרך כלל מופיע בנסח מראה מקום לילקוט הפרסומים בו פורסמה ההפקעה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
אור
10/04/09
לפי איזה סכום מחשבים מס שבח בדירה שנתקבלה במתנה?
מס שבח בדירת מתנה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/04/09
לפי הסכום שדווח ואושר על ידי רשות המיסים בעת הדיווח על עסקת המתנה (ולפיו שולם מס הרכישה בזמנו).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסים?
יורשת
09/04/09
אני ואחי ירשנו מאמנו ז"ל דירה.
האם העברת החלק שאחי ירש בדירה אלי, נחשבת לעסקה במקרקעין? האם אני אצטרך לשלם מס רכישה? על חלק זה?
האם כשאמכור את הדירה בעתיד... , אהיה פטורה ממס שבח על החלק שירשתי לפי צו קיום צוואה? ואשלם מס שבח רק על החלק שהיה של אחי ? (לפי הצו).
האם זה כך?
האם העברת החלק שאחי ירש בדירה אלי, נחשבת לעסקה במקרקעין? האם אני אצטרך לשלם מס רכישה? על חלק זה?
האם כשאמכור את הדירה בעתיד... , אהיה פטורה ממס שבח על החלק שירשתי לפי צו קיום צוואה? ואשלם מס שבח רק על החלק שהיה של אחי ? (לפי הצו).
האם זה כך?
תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/04/09
יורשת שלום,
ראשית עליי לציין ולהדגיש, כי הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי. בנוסף, איננו עורכים או עוזרים לערוך תכנוני מס במסגרת הפורום.
באופן כללי אציין, כי העברה כפי שציינת הינה עסקה במקרקעין החייבת בדיווח ותשלום מיסים. יתכן והמוכר יהיה זכאי לפטור במכירה הראשונה (ראי לעניין זה למשל תשובתי מיום 8.4.09 בקשר למכירת דירה שהתקבלה בירושה). ישנם פטורים נוספים ממס שבח שעשויים להיות רלבנטיים.
אותו עקרון יכול גם על מכירה עתידית של הדירה על ידך.
לסיום אציין, כי מומלץ בחום להתייעץ עם עו"ד בטרם ביצוע דיספוזיציות כלשהן.
יתכן וניתן למשל לתקן את צו הירושה ולערוך חלוקה שונה של נכסי העיזבון בין היורשים...
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
ראשית עליי לציין ולהדגיש, כי הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי. בנוסף, איננו עורכים או עוזרים לערוך תכנוני מס במסגרת הפורום.
באופן כללי אציין, כי העברה כפי שציינת הינה עסקה במקרקעין החייבת בדיווח ותשלום מיסים. יתכן והמוכר יהיה זכאי לפטור במכירה הראשונה (ראי לעניין זה למשל תשובתי מיום 8.4.09 בקשר למכירת דירה שהתקבלה בירושה). ישנם פטורים נוספים ממס שבח שעשויים להיות רלבנטיים.
אותו עקרון יכול גם על מכירה עתידית של הדירה על ידך.
לסיום אציין, כי מומלץ בחום להתייעץ עם עו"ד בטרם ביצוע דיספוזיציות כלשהן.
יתכן וניתן למשל לתקן את צו הירושה ולערוך חלוקה שונה של נכסי העיזבון בין היורשים...
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
עופר
09/04/09
שלום רב
לאחרונה חתמנו אני ואישתי על הסכם לרכישת דירה מקבלן בסכום של 1.3מ' ש"ח (אני אמור לקבל את הדירה ב4/2011), בנוסף ברשותי דירה שקניתי לפני 5 שנים(לפני נישואי) לטובת השקעה בסכום של כ-300א' ש"ח.
לאחרונה שילמנו מס רכישה 51א' ש"ח בגין ההסכם שנחתם.
למיטב הבנתנו וממה שביררנו באתרי הממשלה, אם היינו מצהירים שנמכור את הדירה בתוך שנה מיום קבלת המפתח לדירה היינו זוכים להפחתה בגובה של כ-40א' ש"ח.
מס' שאלות:
1.האם המצב ניתן לשינוי ? כלומר אם אנו מוכרים את הדירה בטווח הזמן שנותר לנו עד שנה מיום קבלת המפתח (3 שנים) נקבל החזר ?
2.האם מכירת הדירה לבן משפחה מקרבה ראשונה (אם או אח) מזכה אותי בהחזר ?
3.האם יש משמעות לכך שהדירה הראשונה נרכשה לפני נישואיי ורשומה על שמי בלבד ?
4.האם אני צריך עו"ד שיטפל בעניין ? אם כן כיצד יוצרים קשר ?
תודה
לאחרונה חתמנו אני ואישתי על הסכם לרכישת דירה מקבלן בסכום של 1.3מ' ש"ח (אני אמור לקבל את הדירה ב4/2011), בנוסף ברשותי דירה שקניתי לפני 5 שנים(לפני נישואי) לטובת השקעה בסכום של כ-300א' ש"ח.
לאחרונה שילמנו מס רכישה 51א' ש"ח בגין ההסכם שנחתם.
למיטב הבנתנו וממה שביררנו באתרי הממשלה, אם היינו מצהירים שנמכור את הדירה בתוך שנה מיום קבלת המפתח לדירה היינו זוכים להפחתה בגובה של כ-40א' ש"ח.
מס' שאלות:
1.האם המצב ניתן לשינוי ? כלומר אם אנו מוכרים את הדירה בטווח הזמן שנותר לנו עד שנה מיום קבלת המפתח (3 שנים) נקבל החזר ?
2.האם מכירת הדירה לבן משפחה מקרבה ראשונה (אם או אח) מזכה אותי בהחזר ?
3.האם יש משמעות לכך שהדירה הראשונה נרכשה לפני נישואיי ורשומה על שמי בלבד ?
4.האם אני צריך עו"ד שיטפל בעניין ? אם כן כיצד יוצרים קשר ?
תודה
מס רכישה
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/04/09
עופר שלום,
אין לי כל רצון ל"מרוח מלח על הפצעים" אך אני מניח שאתם יודעים שבדיקות מעין אלו רצוי היה לעשות מראש ולא בדיעבד.
אתחיל משאלתך האחרונה ואציין, כי אכן מומלץ להעזר בעו"ד לטפל בעניין.
הנושא מורכב במעט ותלוי במקרה הספציפי שלכם. כך למשל, ככל שערכתם הסכם ממון בינכם, יתכן ואשתך זכאית לתשלום מס רכישה מופחת (דירה ראשונה).
לסיום יש לבחון את הדברים באופן פרטני. תוכלו לפנות באתר לקבלת "יעוץ אישי" או לפנות לעו"ד העוסק במקרקעין ומיסוי מקרקעין.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
אין לי כל רצון ל"מרוח מלח על הפצעים" אך אני מניח שאתם יודעים שבדיקות מעין אלו רצוי היה לעשות מראש ולא בדיעבד.
אתחיל משאלתך האחרונה ואציין, כי אכן מומלץ להעזר בעו"ד לטפל בעניין.
הנושא מורכב במעט ותלוי במקרה הספציפי שלכם. כך למשל, ככל שערכתם הסכם ממון בינכם, יתכן ואשתך זכאית לתשלום מס רכישה מופחת (דירה ראשונה).
לסיום יש לבחון את הדברים באופן פרטני. תוכלו לפנות באתר לקבלת "יעוץ אישי" או לפנות לעו"ד העוסק במקרקעין ומיסוי מקרקעין.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות-טיפול בגינה
asafsh
09/04/09
שלום,
איזה סעיף ניתן להכניס בחוזה שכירות שיבטיח שמירת הגינה ע"י השוכר במצב סביר,במיוחד לגבי מדשאה (קטנה מ-50 מ"ר) לאור תקנות איסור ההשקיה שעומדות להיכנס במאי?
(האם כוללת גם גינות של פחות מ-50 מ"ר?).
תודה וחג שמח.
איזה סעיף ניתן להכניס בחוזה שכירות שיבטיח שמירת הגינה ע"י השוכר במצב סביר,במיוחד לגבי מדשאה (קטנה מ-50 מ"ר) לאור תקנות איסור ההשקיה שעומדות להיכנס במאי?
(האם כוללת גם גינות של פחות מ-50 מ"ר?).
תודה וחג שמח.
טיפוח גינה
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/04/09
רצוי להכניס התחייבות של השוכר להמשיך לטפל ולטפח את הגינה ולהשיבה בתום תקופת השכירות במצב טוב ומטופח כפי שקיבל אותה, הכל בכפוף להוראות כל דין קיים או עתידי בעניין שימוש במים להשקיה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה עושים כאשר רישום בטאבו לא תואם מפה טופוגרפית?
אסי
09/04/09
מדובר בחלקה שעליה שני בתים דו משפחתיים בלי גדר ביניהם. (היו שייכים לשני אחים) בטאבו נרשמה הפקעה של העיריה על החלקה וכן רשום כי שטח החלקה מחולק באופן שווה בין שני הבתים. לעומת זאת, בעת הקניה, הוצגה בפניינו מפת מודד עדכנית של שני המגרשים כולל ההפקעה ועל פי מפה זו יוצא ששטח מגרש אחד גדול מהשני.אנחנו רכשנו את המגרש הגדול ע"פ המפה.רציתי לדעת אם יש ערך משפטי למפת המודד כפי שהוצגה בעת רכישת הנכס? או שיש כאן הטעיה או רמיה מצד המוכר?בתודה מראש.אסיאציין כי אנחנו רכשנו את המגרש הגדול ע"פ מפת המודד.
חסרים פרטים
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/04/09
בעת הרכישה לא בדקתם את הרישום בטאבו?? הסתמכם על מצגי המוכרים בלבד? האם ליווה אתכם עו"ד?
בכל מקרה, חסרים בשאלתך פרטים רבים מאוד בכדי שניתן יהיה להשיבך. כך גם, העניין דורש בדיקה עובדתית ומשפטית ואינו מתאים לדיון בפורום.
מומלץ לפנות לעו"ד ליעוץ אישי.
בכל מקרה, חסרים בשאלתך פרטים רבים מאוד בכדי שניתן יהיה להשיבך. כך גם, העניין דורש בדיקה עובדתית ומשפטית ואינו מתאים לדיון בפורום.
מומלץ לפנות לעו"ד ליעוץ אישי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילת מים מקומה עליונה.(מעלי)
ראובן צוקר
09/04/09
לאחרונה הדייר מעלי שיפץ חדר אמבטיה ומאז ישנה נזילת מים אצלי בבית .מה עושים במקרה כזה שאמרתי לו ודיברתי איתו הראתי לו וזה לא עוזר .התיקרה אצלי רטובה ואני אוסף את המים בדליים.
איך אני יוצא מזה ?אני ממש במצוקה.רק תגידו לי מה לעשות.תודה
איך אני יוצא מזה ?אני ממש במצוקה.רק תגידו לי מה לעשות.תודה
נזילת מים
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/04/09
כידוע, מה שלא הולך בטוב..הולך ברע...
ככל שאין לשכן נכונות לקחת אחריות, תוכל להגיש תביעה כנגד השכן בגין הנזקים שנגרמו לך וכן בגין עוגמת הנפש.
רצוי לברר קודם אם יש לשכן שלך או לך ביטוח מבנה אשר מכסה נזילות ונזקים מעין אלו.
לעיתים, התערבות של חברות ביטוח עשויה להביא לפתרון של הבעיה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ככל שאין לשכן נכונות לקחת אחריות, תוכל להגיש תביעה כנגד השכן בגין הנזקים שנגרמו לך וכן בגין עוגמת הנפש.
רצוי לברר קודם אם יש לשכן שלך או לך ביטוח מבנה אשר מכסה נזילות ונזקים מעין אלו.
לעיתים, התערבות של חברות ביטוח עשויה להביא לפתרון של הבעיה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפה?
א.ש.
09/04/09
שלום וחג שמח לחברי הפורוםאני מעוניין למכור את חלקי בבית מגורים מסויים, ייתכן ואצטרך לשלם מס שבח. השאלה, האם אני יכול להחליף את חלקי בבית לדירה אחרת במקום אחר [באותו השווי] ואז לא אשלם מס שבח כל שהוא ? ממתין לתשובה ותודה.
לא
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלה בחזרה דמי קדימה
אוהד
09/04/09
שלום,
אני ואשתי התחלנו בתהליך קניית קרקע ביישוב קהילתי,נדרשנו לשלם מקדמה בסך אלפי שקלים כדי לשריין את הקרקע, מצויין בתשלום שהכסף לא יוחזר במידה ונתחרט,עברנו את כל תהליך הקליטה ביישוב כולל מבחנים במכון (התשלום היה עלינו וימי חופש שלקחנו) לאחר שעברנו את כל השלבים קיבלנו לידינו את החוזה כדי לחתום עליו, היו שם שני סעיפים משמעותיים שביקשנו לשנות אותם , עו"ד של הפרוייקט הבהירה לנו חד משמעית שסעיפים אלו לא ישונו,(אחד מהם דרישה לתשלום מלא על הקרקע והפיתוח למרות שהפיתוח לא החל-פרט לפריצת דרך),החלטנו לסגת מהרכישה , האם יש לנו עילה לבקשת הסכום ששולם? תודה
אני ואשתי התחלנו בתהליך קניית קרקע ביישוב קהילתי,נדרשנו לשלם מקדמה בסך אלפי שקלים כדי לשריין את הקרקע, מצויין בתשלום שהכסף לא יוחזר במידה ונתחרט,עברנו את כל תהליך הקליטה ביישוב כולל מבחנים במכון (התשלום היה עלינו וימי חופש שלקחנו) לאחר שעברנו את כל השלבים קיבלנו לידינו את החוזה כדי לחתום עליו, היו שם שני סעיפים משמעותיים שביקשנו לשנות אותם , עו"ד של הפרוייקט הבהירה לנו חד משמעית שסעיפים אלו לא ישונו,(אחד מהם דרישה לתשלום מלא על הקרקע והפיתוח למרות שהפיתוח לא החל-פרט לפריצת דרך),החלטנו לסגת מהרכישה , האם יש לנו עילה לבקשת הסכום ששולם? תודה
השבת דמי הרשמה
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/04/09
אוהד שלום,
בכדי להשיב לשאלתך יש צורך לקרוא את המסמכים עליהם חתמתם בשעת ההרשמה, וזאת לא נוכל לעשות במסגרת הפורום. בנוסף, ישנה חשיבות לשאלה האם ניתנה לכם הזדמנות לעיין בנוסח החוזה בטרם חתמתם על מסמכי ההרשמה. ככל שהחוזה הועמד לרשותכם או שלא ביקשתם לעיין בו מראש, אזי יהיה לכם קשה לטעון טענות בעניין זה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בכדי להשיב לשאלתך יש צורך לקרוא את המסמכים עליהם חתמתם בשעת ההרשמה, וזאת לא נוכל לעשות במסגרת הפורום. בנוסף, ישנה חשיבות לשאלה האם ניתנה לכם הזדמנות לעיין בנוסח החוזה בטרם חתמתם על מסמכי ההרשמה. ככל שהחוזה הועמד לרשותכם או שלא ביקשתם לעיין בו מראש, אזי יהיה לכם קשה לטעון טענות בעניין זה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטל השבחה המשך
מגד
08/04/09
מדובר בחלק, אדמה 500 מ"ר (מגרש) לא קיים עליה בניין כלשהוא.
שאלתי אם אני מוכר את זה עלי לשלם מס שבח אבל אם אני אשלם הטל השבחה הסכום יקזז מהשבח.
תודה
שאלתי אם אני מוכר את זה עלי לשלם מס שבח אבל אם אני אשלם הטל השבחה הסכום יקזז מהשבח.
תודה
המשך תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/04/09
כפי שהשבתי קודם, תשלום היטל השבחה הינה הוצאה המוכרת לצורך ביצוע ניכויים ממס השבח בהתאם להוראות החוק.
לתשומת ליבך, ישנן הוצאות נוספות שהוצאו לצורך רכישת המקרקעין ו/או מכירתם אשר מוכרים לצורך ניכויים, כגון דמי תיווך, שכ"ט עו"ד וכיו"ב.
את החישוב המדוייק של גובה הניכויים מהשבח מומלץ לעשות בעזרת עו"ד.
לתשומת ליבך, ישנן הוצאות נוספות שהוצאו לצורך רכישת המקרקעין ו/או מכירתם אשר מוכרים לצורך ניכויים, כגון דמי תיווך, שכ"ט עו"ד וכיו"ב.
את החישוב המדוייק של גובה הניכויים מהשבח מומלץ לעשות בעזרת עו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומים בעבור מכירת דירה מירושה.
אפי
08/04/09
שלום לחברי הפורום.
ברצוני לקבל ממכם מידע בעבור תשלומים למכירת דירה שהועברה אלי
בירושה מהורים.
אני מכרתי את דירתי שבה גרתי למעלה מ30 שנה בחודש אפריל 2008.
כיום ברצוני לכור בנוסף את דירת הורי שאחי ואני יורשיה כחוק. האם
חלים תשלומים כל שהם בגין מכירת דירת הורי?.לידיעה כיבזמן שרכשתי
דירת מגורים כנגד מכירת דירת מגורי שילמתי מס רכישה ללא הטבות.
ממתין לתשובה
בתודה וברכת חג שמח
אפרים אפרתי
ברצוני לקבל ממכם מידע בעבור תשלומים למכירת דירה שהועברה אלי
בירושה מהורים.
אני מכרתי את דירתי שבה גרתי למעלה מ30 שנה בחודש אפריל 2008.
כיום ברצוני לכור בנוסף את דירת הורי שאחי ואני יורשיה כחוק. האם
חלים תשלומים כל שהם בגין מכירת דירת הורי?.לידיעה כיבזמן שרכשתי
דירת מגורים כנגד מכירת דירת מגורי שילמתי מס רכישה ללא הטבות.
ממתין לתשובה
בתודה וברכת חג שמח
אפרים אפרתי
מכירת דירה שהתקבלה בירושה
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/04/09
אפי שלום,
כעקרון, במכירת דירה מחוייב המוכר לשלם מס שבח אלא אם הוא זכאי לפטור כלשהו לפי חוק מיסוי מקרקעין, ומבקש להשתמש בפטור זה באופן פוזיטיבי.
לגבי דירת מגורים שהתקבלה בירושה, ישנה הוראת פטור ספציפית.
לפי הוראות סעיף 49(ב)(5) לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לקבל פטור ממס שבח על דירה שנתקבלה בירושה באם מתקיימים כמה תנאים מצטברים:
1. הדירה הינה דירת מגורים מזכה.
2. המוכר הוא בן זוג של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש.
3. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
4. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
כעת תוכל לבדוק אם אתה (והדירה הנמכרת) עומדים בתנאי החוק בכדי לבקש פטור לפי סעיף 49(ב)(5).
לסיום אציין, כי מס רכישה חל על רוכשים של דירה ולא על מוכרים כך שאין רלבנטיות לכך ששילמת מס רכישה לאחרונה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
כעקרון, במכירת דירה מחוייב המוכר לשלם מס שבח אלא אם הוא זכאי לפטור כלשהו לפי חוק מיסוי מקרקעין, ומבקש להשתמש בפטור זה באופן פוזיטיבי.
לגבי דירת מגורים שהתקבלה בירושה, ישנה הוראת פטור ספציפית.
לפי הוראות סעיף 49(ב)(5) לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לקבל פטור ממס שבח על דירה שנתקבלה בירושה באם מתקיימים כמה תנאים מצטברים:
1. הדירה הינה דירת מגורים מזכה.
2. המוכר הוא בן זוג של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש.
3. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
4. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
כעת תוכל לבדוק אם אתה (והדירה הנמכרת) עומדים בתנאי החוק בכדי לבקש פטור לפי סעיף 49(ב)(5).
לסיום אציין, כי מס רכישה חל על רוכשים של דירה ולא על מוכרים כך שאין רלבנטיות לכך ששילמת מס רכישה לאחרונה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לקזז הטל השבחה ממס שבח?
מגד
07/04/09
האם כדי לשלם הטל השבחה לפני מכירת זכות במקרקעין אשר קבלתי ביורשה מאבי, כדי לחסוך מגובה מס שבח .?
קיזוז היטל השבחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/04/09
מגד שלום,
בהחלט שניתן לקזז היטל השבחה ממס השבח.
לא פרטת איזה זכות במקרקעין ירשת מאביך, אך ככל שמדובר בדירת מגורים, יתכן ותהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירתה. ראה לעניין זה תשובתי מהיום לגולש אפי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בהחלט שניתן לקזז היטל השבחה ממס השבח.
לא פרטת איזה זכות במקרקעין ירשת מאביך, אך ככל שמדובר בדירת מגורים, יתכן ותהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירתה. ראה לעניין זה תשובתי מהיום לגולש אפי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חשבונות ועד
אזרח
07/04/09
1. על מנת לדרוש מועד הבית לפרסם דוחות ועד
האם מספיק חתימה של שליש מהדיירים או צריך לכנס אסיפה?
2. אם צריך לכנס אספה ואני לא בועד כמה חתימות צריך?
3. מה הנוהל כדי "לכפות" על הועד הצגת דוחות?
האם מספיק חתימה של שליש מהדיירים או צריך לכנס אסיפה?
2. אם צריך לכנס אספה ואני לא בועד כמה חתימות צריך?
3. מה הנוהל כדי "לכפות" על הועד הצגת דוחות?
חשבונות ועד
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/04/09
יש לכנס אסיפת דיירים ודרוש רוב רגיל.
בכדי לכפות על הועד הצגת דוחות יש להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
בכדי לכפות על הועד הצגת דוחות יש להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנושא ערבות בנקאית
אייל
06/04/09
שלום רב,
החלטתי להשכיר את הדירה שלי ומצאתי שוכר. אמרתי לו מראש שאני דורש ערבות בנקאית הניתנת למימוש מיידי בסכום 10,000 למשך שנת השכירות. הוא הסכים וחתמנו זכרון דברים, כאשר כתוב שם שהוא מתחייב להסדיר את הנושא של הערבות מול הבנק שלו ולהביא לי. לקחתי בחשבון שיש עמלה ואני מוכן להתחלק איתו או לשלם את כולה. אנחנו אמורים לחתום על החוזה תוך שבוע מיום החתימה על זכרון הדברים.דיברתי איתו אתמול ושאלתי אותו מה קורה עם הערבות, הוא אמר שהוא התקשר לבנק שלו ובירר והם רוצים סכום שמתקרב ל-1500 ש"ח, כאשר המחיר מורכב מ: סכום עמלה מינילי - 600 ש"ח + רישום מישכון ברשם משכונות - 170 ש"ח + פתיחת תיק - סכום של בערך 700 ש"ח נוספים. אמרתי לו שזה לא יכול להיות כי חבר שלי גם השכיר את דירתו וביקש ערבות מהשוכר, אמנם בסכום קטן יותר, אבל לא נתקל בכל הקשיים האלה. ביררתי גם אני וכל אחד אומר משהו אחר. אני לא מבין במושגים של רישום מישכון, מה זה בכלל ולמה צריך את זה? האם הוא צודק ומדבר אמת או סתם רוצה להוריד אותי מהנושא? זו פעם ראשונה שאני משכיר את דירתי. היא בת 5 שנים במצב חדש, מושקעת מאוד וחשוב לי מאוד הבטחון של הערבות הבנקאית.
החלטתי להשכיר את הדירה שלי ומצאתי שוכר. אמרתי לו מראש שאני דורש ערבות בנקאית הניתנת למימוש מיידי בסכום 10,000 למשך שנת השכירות. הוא הסכים וחתמנו זכרון דברים, כאשר כתוב שם שהוא מתחייב להסדיר את הנושא של הערבות מול הבנק שלו ולהביא לי. לקחתי בחשבון שיש עמלה ואני מוכן להתחלק איתו או לשלם את כולה. אנחנו אמורים לחתום על החוזה תוך שבוע מיום החתימה על זכרון הדברים.דיברתי איתו אתמול ושאלתי אותו מה קורה עם הערבות, הוא אמר שהוא התקשר לבנק שלו ובירר והם רוצים סכום שמתקרב ל-1500 ש"ח, כאשר המחיר מורכב מ: סכום עמלה מינילי - 600 ש"ח + רישום מישכון ברשם משכונות - 170 ש"ח + פתיחת תיק - סכום של בערך 700 ש"ח נוספים. אמרתי לו שזה לא יכול להיות כי חבר שלי גם השכיר את דירתו וביקש ערבות מהשוכר, אמנם בסכום קטן יותר, אבל לא נתקל בכל הקשיים האלה. ביררתי גם אני וכל אחד אומר משהו אחר. אני לא מבין במושגים של רישום מישכון, מה זה בכלל ולמה צריך את זה? האם הוא צודק ומדבר אמת או סתם רוצה להוריד אותי מהנושא? זו פעם ראשונה שאני משכיר את דירתי. היא בת 5 שנים במצב חדש, מושקעת מאוד וחשוב לי מאוד הבטחון של הערבות הבנקאית.
ערבות בנקאית
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
שלום רב
אינני רואה מה הקשר בין דרישתך לערבות בנקאית ובין רישום משכון ופתיחת תיק.
השאלה היחידה הרלבנטית היא מה גובה הריבית ועמלה שגובים הבנק בגין הנפקת ערבות בנקאית ע"ס 10,000 ש"ח. נסה לבדוק בבנק שלך כדי שתהיה לך אינדיקציה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אינני רואה מה הקשר בין דרישתך לערבות בנקאית ובין רישום משכון ופתיחת תיק.
השאלה היחידה הרלבנטית היא מה גובה הריבית ועמלה שגובים הבנק בגין הנפקת ערבות בנקאית ע"ס 10,000 ש"ח. נסה לבדוק בבנק שלך כדי שתהיה לך אינדיקציה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
המשך חשבונות ועד
אזרח
06/04/09
1. האם בפנייה למפקח על המקרקעין צריך עורך דין
או מספיק למלא את כתב התביעה שמופיע באינטרנט
לשלם אגרה ולהציג מסמכים בהם ועד הבית אינו משתף פעולה?
או מספיק למלא את כתב התביעה שמופיע באינטרנט
לשלם אגרה ולהציג מסמכים בהם ועד הבית אינו משתף פעולה?
המשך תשובה
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
1. המשפט מול המפקחת הוא הליך משפטי לכל דבר ועניין ולכן כדאי לקחת עו"ד. יש צורך לשלם אגרה.
2. עו"ד יוכל לנסח את התביעה כראוי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
2. עו"ד יוכל לנסח את התביעה כראוי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
נכס נטוש
מור
06/04/09
שלום, יש לידנו בית נטוש על קרקע של המדינה, מנוהל ע"י המינהל.
לפי נסח הטאבו, החכירה הסתיימה לפני מספר שנים ולא חודשה.
פנינו ליורשים כדי לבדוק אפשרות להשכרת הנכס או רכישה, אבל הם מסוכסכים עם עצמם ולא עושים כלום.
פנינו למינהל אבל לא קיבלנו תשובה.
מה עוד ניתן לעשות? והאם המינהל יכול לאשר לנו לרכוש את הנכס מבלי לקבל אישור מהיורשים?
לפי נסח הטאבו, החכירה הסתיימה לפני מספר שנים ולא חודשה.
פנינו ליורשים כדי לבדוק אפשרות להשכרת הנכס או רכישה, אבל הם מסוכסכים עם עצמם ולא עושים כלום.
פנינו למינהל אבל לא קיבלנו תשובה.
מה עוד ניתן לעשות? והאם המינהל יכול לאשר לנו לרכוש את הנכס מבלי לקבל אישור מהיורשים?
אין מה לעשות
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
לא ניתן להכריח בעלים למכור / להשכיר לך הנכס
שמאות מקרקעין
אפרת
06/04/09
רכשנו קרקע לבנייה עצמית בקיבוץ בעמק יזרעאל.
בכדי לקחת משכנתא נתבקשנו על ידי הבנק להביא שמאי שיעריך את השווי הכולל של העיסקה והנ"ל העריך ב-960000 ש"ח.
בגלל בעיות עם הבנק, החלטנו להחליף בנק וזה דרש שנביא שמאי אחר שהעריך את שווי העסקה ב-720000 ש"ח.
כל הפניות שלנו לשמאי, ההוכחות שאנו נותנים לו, לא עוזרים והוא בשלו.
בבדיקה עם בעלי חלקות אחרים, מסתבר ששמאי שונים נתנו הערכות גבוהות ב-30% מהערך שמשלמים בפועל ואילו רק השמאי שלנו נתן הערכה הנמוכה ב-25% משווי העיסקה האמיתית.
מה עושים??
למי פונים??
תודה מראש על כל עזרה!!!
בכדי לקחת משכנתא נתבקשנו על ידי הבנק להביא שמאי שיעריך את השווי הכולל של העיסקה והנ"ל העריך ב-960000 ש"ח.
בגלל בעיות עם הבנק, החלטנו להחליף בנק וזה דרש שנביא שמאי אחר שהעריך את שווי העסקה ב-720000 ש"ח.
כל הפניות שלנו לשמאי, ההוכחות שאנו נותנים לו, לא עוזרים והוא בשלו.
בבדיקה עם בעלי חלקות אחרים, מסתבר ששמאי שונים נתנו הערכות גבוהות ב-30% מהערך שמשלמים בפועל ואילו רק השמאי שלנו נתן הערכה הנמוכה ב-25% משווי העיסקה האמיתית.
מה עושים??
למי פונים??
תודה מראש על כל עזרה!!!
שמאות מקרקעין
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
שמאות איננה מדע מדוייק. יחד עם זאת, הפער הוא גדול מידי.
יש להבין ממה נובע הפער. יתכן שהשמאי פיספס משהו. עליכם להתייעץ עם שמאי נוסף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש להבין ממה נובע הפער. יתכן שהשמאי פיספס משהו. עליכם להתייעץ עם שמאי נוסף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חשבונות ועד בית
אזרח
06/04/09
ועד הבית מסרב להציג חשבונות ולהיפגש על מנת לעיין בחשבונות במשך מספר חודשים.
אילו הליכים יש בידי , כבעלים של דירה בבניין, על מנת לראות את חשבונות הועד
אילו הליכים יש בידי , כבעלים של דירה בבניין, על מנת לראות את חשבונות הועד
ועד בית
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
נסה לפנות בכתב. אם לא עוזר- ניתן לפנות אל המפקחת על בתים משותפים
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
על מי מוטל התשלום בכיסוח הדשא בבניין:בעלים/שוכרים?
חן
06/04/09
שלום רב,
אני שוכרת דירה, ואתמול דיירי הבניין אספו כסף לכיסוח הדשא.
שילמתי 60 ש"ח ובקשתי החזר מבעל הבית, אך הוא אמר לי שזה חובתי לשלם, כי אני גרה בבניין - מה החוק אומר על כך?
אני שוכרת דירה, ואתמול דיירי הבניין אספו כסף לכיסוח הדשא.
שילמתי 60 ש"ח ובקשתי החזר מבעל הבית, אך הוא אמר לי שזה חובתי לשלם, כי אני גרה בבניין - מה החוק אומר על כך?
יש לעיין בהוראות הסכם השכירות כדי להשיבך
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
