פורום נדל"ן

שלום רב

אם הנזק הינו באחריות הקבלן, עליו לממן את כל הוצאות הטיפול- עד לסידור סופי, כולל חומרי גלם.
אינני יכולה לחוות דיעה האם הטיפול במוצע על ידו הינו נאות או לא, משום שאין לי מומחיות בנושא. תוכל לקבל חוות דעת מבעל מקצוע בתחום הבניין.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

שלום רב

אם יש לדירה זכויות בניה בלתי מנוצלות, לא די בכך שלא מכרת דירה ב- 4 שנים אחרונות כדי לקבל פטור מלא.
במקרה כזה יש חישוב אחר, המפריד בין שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה- עליה ניתן עד לכפל פטור, ובין יתר הזכויות- עליהם יש לשלם מס, כפוף לכללים הקבועים בחוק.
עליך לפנות לעו"ד אשר יבחן עבורך נושא מורכב זה.
אני מניחה כי היית מיוצג על ידי עו"ד בעסקת המכר. מוצע כי תפנה אליו. .

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד.

שלום אודי, אין קשר למבנה שנמצא בסמוך לדירתך, לבין המכירה שלך, על מה תתבע את בעל המבנה על כיעור. אילו טענת כי המבנה אינו מסוגר ומתבצעת בו פעילות עבריינית אזי יש מקום לדרוש את בעל המבנה לגדר ולסגור את המבנה.

שלום לואי, יש אפשרות שהמוכר יעביר היפוי כוח לעו"ד בארץ שיטפל במכירה.בהצלחה

שלום רוית, כל עוד לא נחתם החוזה אפשר לשנות את התנאים, האפשרות שלך לפי שיקולך, או להוסיף את הסכום הנוסף שדרש ואו לא לרכוש את הדירה, בהצלחה.

פטור לדירת מגורים לפי סעיף 49ב1 הינועבור דירת מגורים מזכה ללא זכויות נוספות או לחילופין כאשר הזכויות הנוספות אינן משפיעות על שווי הנכס.
לנכסים בהם שווי המכירה מושפע מזכויות נוספות שלא נוצלו מבקשים פטור לפי סעיף 49ז. במקרה זה שווי המכירה מחולק לשני חלקים האחד - שווי הנכס ללא זכויות נוספות שמהווה את החלק הפטור ממס, השני = יתרה - שווי זכויות לא מנוצלות חייב במס מלא.

סעיף 49ז קובע, כהאי לישנא:
כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה
(תיקון מס' 8)
תש"ם-1980
(תיקון מס' 36)
תשנ"ז-1997
49ז. (א) (1) במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מזכויות לבניה נוספת, יהא המוכר זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור, בכפוף, להוראות סעיפים 49א ו-49ב, בשל סכום שווי המכירה, עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור (להלן – סכום שווי הדירה);
הודעה (תוספת בניה) תשס"ט-2009
(2) היה סכום שווי הדירה כאמור בפסקה (1) נמוך מ-1,610,600 שקלים חדשים יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה הנוספת כאמור, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין 1,610,600 שקלים חדשים לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך;
הודעה (תוספת בניה) תשס"ט-2009
(3) סכום הפטור הכולל לפי פסקאות (1) ו-(2) בשל מכירת דירה כאמור, שבנייתה הסתיימה לפני יום כ"ג באדר ב' תשנ"ז (1 באפריל 1997) ואשר יום רכישתה על ידי המוכר קדם למועד האמור, לא יפחת מ-403,100 שקלים חדשים;
(4) יראו את יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת? הסכומים הפטורים ממס לפי פסקאות (1) עד (3), כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו למלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות;



יוער, כי היה ושווי זכויות הבנייה הלא מנוצלות [ שתמיד אינן באות בגדרם של הפטורים לפי סעיף 49 (ב) ] עולה על הסך הקבוע בסעיף 49ז' (כפל שווי) לא ניתן לעשות שימוש בעניין כפל השווי ואז כל זכויות הבנייה הלא מנוצלות ימוסו.

בבניין בו אני גרה בגבעתיים אין מחסן כללי/חדר אופניים וכדו' - כיצד עושים את זה במקרה שכזה?!
הרי הקבלן ירצה לרשום לעצמו ה"א וגם ה"א לבנק המלווה...
אף בנק לא ילווה את הפרוייקט אם לא תהיה לו בטוחה כלשהי..

תודה

רושמים הערת אזהרה על הרכוש המשותף.
אם תעייני בנסח הטאבו של הבניין, תראי שרשום למעלה שיש יותר יחידות ממה שרשומות עם בעלים. היחידה הנוספת היא הרכוש המשותף. לעיתים פשוט כתוב "תת חלקה 0". אבל לא תמיד.

שלום, ועד הבית נבחר ברוב קולות ע"י הדיירים. ועד הבית אמור לטפל בכול השוטף שקשור בתקינות הבניין, בבחירתו קיבל בעצם מנדט להחליט על הנעשה בטיפול בבניין, מלבד החלטה חריגה המצריך את החלטת שאר הדיירים, בעניין לעסיק מנהל חשבונות בתשלום, זכותך קודם להציע את עצמך לטפל בעניין החשבונות ללא תשלום שזה לטובת הבניין, במידה ולא יסכים תערב את שאר הדיירים. תודה.

שלום פטריק, עניין הרכוש שנשאר בדירה הוא על פי הסכם בין הצדדים וכתובים בזכרון דברים, אין חוק. תודה בהצלחה

בכל אופן, הכנסה מהשכרת דירות מעל 4200 ש"ח חייבת במס.
לא לכל דירה, אלא בסך הכל ההכנסה.
לגבי מס שבח, תנסה בפורום מיסים.

רק אם חלקך בדירה הנוספת עולה על 25% זה נחשב כאילו שיש לך דירה נוספת.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

עם כל הכבוד הראוי, תשובתה של עו"ד עזרא שגוייה ובמה דברים אמורים:

סעיף 9 (ג1א) (ב) (1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963 מגדיר "דירה יחידה" מהי:

(ב) לענין פסקה זו -
"דירה יחידה" - דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לענין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997), או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא פחות מ- 25% "

יוצא איפוא, כי עניין הזכות בבעלות בדירה בה יש לך פחות מ- 25 % מהזכויות רלוונטית רק לעניין מכירה (מס שבח) ולא לעניין רכישה ולפיכך, בדירה החדשה תמוסה כדירה שנייה ולא כדירה יחידה.

מומחיקו היקר,

אתה טועה ועו"ד עזרא צודקת. תקרא את הסעיף המדבר בעד עצמו.

הושמט באכזריות מההודעה המקורית.

שלום אנטון, אין בעיה לחלק את השכירות לשניים, השאלה היא מה קורה כשאחד מהם עוזב במפתיע האם השוכרים מתחיבים לחתום ולשלם את החסר של האחר על כל ההיתחייבות. תודה.

שלום לאחרונה קיבלתי הודעה מהעיריה המתריעה על הפסולת במגרש ודרישה לפנות את הפסולת. חשכו עיני, את המגרש ירשתי מאבי זכרונו לברכה במטרה לממש בעתיד את הפוטנציאל הגלום בו. כרגע אני סטודנט חסר אמצעים ופינוי פסולת למיטב הבנתי עולה אלפי שקלים, כסף שאין בידי. מספר שאלות א. האם העיריה אינה אמורה, כחלק מתפקידיה(עליהם אני משלם ארנונה), לדאוג לפינוי הפסולת? ב. האם העיריה אינה אמורה, מלכתחילה, לדאוג שהמגרש לא יהפך למזבלה פיראטית על ידי קבלנים תאבי בצע? ג. האם אפשר לעשות משהו מבחינה משפטית כדי להמנע מהתשלומים הכרוכים בפינוי הזבל? ד. איך ניתן למנוע בעתיד שימוש לא נאות במגרש? לסיכומו של עניין, מה לעשות?????? אני אובד עצות. בברכה...

שלום,
זכרון דברים הוא חוזה מבחינה משפטית, רק שהוא מאוד קצר ולא יורד לרזולוציות נמוכות. הוא מגדיר בגדול את מהות העסקה.
מהסיבות הנ"ל עו"ד לא אוהבים זכרון דברים - זה חוזה אבל בלי רמת פירוט מספקת שמגינה על הצדדים.
המלצתי היא לעשות ישר חוזה (הרי מה המניעה?!). למה לעשות זכרון דברים ואחרי זה חוזה?
במיוחד שמדובר בחוזה שכירות שהוא חוזה פשוט בד"כ..

עדיף כמובן לחתום על הסכם שכירות. ניתן להכין חוזה אצל עו"ד תוך יום-יומיים.

ניתן גם לקחת מקדמה ע"ח השכירות+לכתוב זכרון דברים ולהסביר למה נועדה המקדמה (האם את זכאית לה גם אם מאיזה שהיא סיבה החוזה לא יחתם?!).

זכרון דברים איננו מומלץ בהסכמי מכר, אך בהסכמי שכירות הנושא פחות בעייתי. יש כמובן לסכם את נושט הבטחונות- נושא חשוב בהסכמי שכירות.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

גם סיכום בע"פ הוא מחייב.
עליך לדרוש מהשוכר כי ימלא את חלקו בהסכם, ואני מציעה כי השינויים להסכם יעלו על הכתב.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

שלום רב

אינך רשאית לבטל המכירה, אלא בהסכמת הקונה.
גם בית המשפט איננו יכול לסייע לך.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

שלום, על פי המידע שיש ברשותך, הדרך להגן על עצמך היא לחדש את חוזה השכירות, כאשר אתה משלם כול חודש בחודשו, גם אם יש אמת במידיע והכן מדובר בכונס נכסים תקבל את הזמן למציאת חלופה אחרת. זהירות,,,, לא להשאיר תשלומים עתידיים למשכיר שעלולים להגיע לצד ג'. תודה ובהצלחה.

אם כנגד בעל הבית ניתן צו לכינוס נכסים, אינך יכול לחדש החוזה עמו! אחרת תמצא עצמך ללא דירה וללא החזר של שמי שכירות ששילמת.

עליך לפנות לכונס הנכסים שלו כדי לברר המצב המשפטי.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

סעיף הפטור הרלבנטי למי שלא מכר דירה ב- 4 שנים אחרונות הינו 49 ב(1) לחוק.

אין באמור לעיל הבעת דיעה כי הנך זכאית לפטור/ שזה סעיף הפטור המתאים.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

שלום, בן זוגך אינו רשות השופטת והמבצעת, לגבי הרכוש האישי שלך חייב להחזירם לרשותך, במידה והכן את חייבת סכום כל שהוא עבור השכירות, אזי יגיש בן זוגך דרישה לתשלום בנפרד, אין קשר בין המטלטלין השייכים לך לבין חוב עבור שכירות. תודה, ובהצלחה.