פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
העברה ללא תמורה בן קרובים
מיכל
21/05/09
שלום רב,
ברצוני לברר האם כאשר מבצעים העברה ללא תמורה בין הורה לבנו, יש צורך להעביר את הבית ע"ש הבן ברשות המקומית והאם הוא יצטרך להציג קבלות על התשלומים בפני רשויות מיסוי מקרקעין, כשירצה למכור את הבית לאחר שנה בה הוא יתגורר בבית יחד עם אישתו. (המעביר ללא תמורה אינו זכאי לפטור ממס שבח, עקב מכירת דירה אחרת שבבעלותו).
תודה מראש על המענה וההתייחסות
ברצוני לברר האם כאשר מבצעים העברה ללא תמורה בין הורה לבנו, יש צורך להעביר את הבית ע"ש הבן ברשות המקומית והאם הוא יצטרך להציג קבלות על התשלומים בפני רשויות מיסוי מקרקעין, כשירצה למכור את הבית לאחר שנה בה הוא יתגורר בבית יחד עם אישתו. (המעביר ללא תמורה אינו זכאי לפטור ממס שבח, עקב מכירת דירה אחרת שבבעלותו).
תודה מראש על המענה וההתייחסות
העברה ללא תמורה
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/05/09
ראשית, לצורך רישום העברה יידרש אישור עירייה ועל כן מקבל העברה יירשם בעירייה כבעלים/מחזיק בדירה.
שנית, גם אם המעביר מכר דירה אחרת (והשתמש באחד הפטורים המנויים בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין), אין זה אומר שהוא אינו זכאי לפטור, מאחר ולגבי העברות ללא תמורה ישנו פטור ספציפי בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
שנית, גם אם המעביר מכר דירה אחרת (והשתמש באחד הפטורים המנויים בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין), אין זה אומר שהוא אינו זכאי לפטור, מאחר ולגבי העברות ללא תמורה ישנו פטור ספציפי בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
אביהו
21/05/09
מדובר על ראשל"צ.
קניתי בית פרטי ישן על 450 מ"ר.הבית בנוי 80 מ"ר +12 מטר מרפסת
מקורה.השכונה בה הבית נמצא בשכונה שהיתה בעבר שכונת שיקום והיום כבר לא.
בזמן הקנייה השכונה לא היתה שכונת שיקום ע"פ משרד השיכון והערייה.
בזמן שהשכונה היתה עדיין שכונת שיקום יצאה תב"ע שנרשמה ברשומות ב-
1994 המאפשרת להקים על המגרש יחידה נוספת של 140 מ"ר ובנוסף שטחי שרות
,עליית גג ומרתף גם על הקיים וגם על בנייה חדשה . על התב"ע שהוצאה ב- 1994 המוכר לא קיבל חיוב בהיטל השבחה כיוון
שהתב"ע קיבלה תוקף בזמן שהשכונה היתה בשיקום.ביררתי היטב בערייה ואכן זה
כך (ביררתי שלא שכחו ויחיבו אותי אחר כך).
אבל,בזמן הקניה ממש בזמן הקניה יצאה תב"ע חדשה בנושא מרתף על הגוש בו נמצא הבית שאני קונה .
היו חילוקי דעות ביני ובן המוכר ובסוף חתמתי שאשלם את ההיטל בזמן בניית המרתף או בזמן מימוש זכויות.
הוצאתי מאתר העירייה את התב"ע שיצאה ב-1994, ששם היה פטור כיוון
שהוצאה בזמן שהיתה בשיקום ,ושם יש את הנושא של בניית מרתף כללי בנייה ועוד
והשוויתי לתוכנית של בניית מרתפים החדשה שיצאה (והשכונה כבר לא בשיקום)
ואין הבדל בין התוכניות.
שאלותי:
1)אם אין הבדל , ואבוא לממש זכויות ויחייבו אותי בהיטל השבחה אוכל ע"י שמאי לתת שומה שהיא אפס?כי אין למעשה השבחה.
2)על הבית הקיים ,איך אפשר לממש מרתף אם הוא קיים?
3)אולי הערייה מתכוונת לדחות את הגבייה של ההיטל ,עד שיבנו בפועל ,קרי הריסה ובנייה מחדש ולמעשה זו דחייה לדורות?
4)נניח אני מוכר את הבית איך אוכל "לתקוף" בצורה הטובה ביותר את הערייה כך שלא יחייבו אותי בהיטל?
5)יש למשהו ניסיון עם דבר כזה?
נ.ב : חתמתי על חיוב בהיטל ,כיוון שהיה כדאי לי לקנות את הבית גם כך
,ובנוסף,ע"י קריאה מעמיקה של של התוכניות וחוק תכנון הבניה ,ובהנחה שגם אם
יחייבו אותי בהיטל, זה יהיה זניח גם אם יש הבדל בין התוכנית שיצאה ב- 94
ששם כלול מרתף לבין התוכנית מרתפים החדשה.תודה מראשאביהו
קניתי בית פרטי ישן על 450 מ"ר.הבית בנוי 80 מ"ר +12 מטר מרפסת
מקורה.השכונה בה הבית נמצא בשכונה שהיתה בעבר שכונת שיקום והיום כבר לא.
בזמן הקנייה השכונה לא היתה שכונת שיקום ע"פ משרד השיכון והערייה.
בזמן שהשכונה היתה עדיין שכונת שיקום יצאה תב"ע שנרשמה ברשומות ב-
1994 המאפשרת להקים על המגרש יחידה נוספת של 140 מ"ר ובנוסף שטחי שרות
,עליית גג ומרתף גם על הקיים וגם על בנייה חדשה . על התב"ע שהוצאה ב- 1994 המוכר לא קיבל חיוב בהיטל השבחה כיוון
שהתב"ע קיבלה תוקף בזמן שהשכונה היתה בשיקום.ביררתי היטב בערייה ואכן זה
כך (ביררתי שלא שכחו ויחיבו אותי אחר כך).
אבל,בזמן הקניה ממש בזמן הקניה יצאה תב"ע חדשה בנושא מרתף על הגוש בו נמצא הבית שאני קונה .
היו חילוקי דעות ביני ובן המוכר ובסוף חתמתי שאשלם את ההיטל בזמן בניית המרתף או בזמן מימוש זכויות.
הוצאתי מאתר העירייה את התב"ע שיצאה ב-1994, ששם היה פטור כיוון
שהוצאה בזמן שהיתה בשיקום ,ושם יש את הנושא של בניית מרתף כללי בנייה ועוד
והשוויתי לתוכנית של בניית מרתפים החדשה שיצאה (והשכונה כבר לא בשיקום)
ואין הבדל בין התוכניות.
שאלותי:
1)אם אין הבדל , ואבוא לממש זכויות ויחייבו אותי בהיטל השבחה אוכל ע"י שמאי לתת שומה שהיא אפס?כי אין למעשה השבחה.
2)על הבית הקיים ,איך אפשר לממש מרתף אם הוא קיים?
3)אולי הערייה מתכוונת לדחות את הגבייה של ההיטל ,עד שיבנו בפועל ,קרי הריסה ובנייה מחדש ולמעשה זו דחייה לדורות?
4)נניח אני מוכר את הבית איך אוכל "לתקוף" בצורה הטובה ביותר את הערייה כך שלא יחייבו אותי בהיטל?
5)יש למשהו ניסיון עם דבר כזה?
נ.ב : חתמתי על חיוב בהיטל ,כיוון שהיה כדאי לי לקנות את הבית גם כך
,ובנוסף,ע"י קריאה מעמיקה של של התוכניות וחוק תכנון הבניה ,ובהנחה שגם אם
יחייבו אותי בהיטל, זה יהיה זניח גם אם יש הבדל בין התוכנית שיצאה ב- 94
ששם כלול מרתף לבין התוכנית מרתפים החדשה.תודה מראשאביהו
העניין מורכב וספציפי מיד ואינו מתאים לדיון בפורום
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/05/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היכן ניתן לקנות שטר חוב? (בדואר הפסיקו למכור)
אלי
21/05/09
נסה בסטימצקי
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/05/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניתן אפילו לרשום לבד
מיקי
24/05/09
ולחתום עליו כמובן.
רושמים נוסח פשוט כמו של הדואר ומחתימים ערבים.
לא חייבים מודפס ע"י הדואר..
רושמים נוסח פשוט כמו של הדואר ומחתימים ערבים.
לא חייבים מודפס ע"י הדואר..
שטר חוב - לא בעיה להשיג
משה כהן
28/02/14
שטר חוב/שטר אוואל ניתן להשיג בכל חנויות סטימצקי, צומת ספרים וקרביץ! את שטר החוב ניתן להשיג בשקלים בודדים בלבד..
מחפשים חוזה שכירות? חוזה שכירות ניתן להשיג בחנויות קרביץ, צומת ספרים וסטימצקי.
מחפשים חוזה שכירות? חוזה שכירות ניתן להשיג בחנויות קרביץ, צומת ספרים וסטימצקי.
מימוש אחריות קבלן על רטיבות
יוסי
21/05/09
רכשתי דירה מקבלן לפני 6.5 שנים. בדירה יש בעיית רטיבות בתקרת הסלון כתוצאה מחדירת מי גשמים מהמרפסת בדירה מעליי. הבעייה דווחה לקבלן מזמן במסגרת תיקוני הבדק, והוא אף הגיע וביצע תיקון ששיפר משמעותית את המצב בקיץ שעבר. הבעייה טרם נפתרה לחלוטין. לאחרונה מכרתי את הדירה, והתחייבתי בחוזה כי אגרום לכך שהקבלן יבצע את התיקון הנדרש לפי חובתו החוקית (או לחלופין אביא בעל מקצוע שיתקן מטעמי) ובכל מקרה איני אחראי על טיב התיקון. מנהל העבודה של הקבלן ביקר מאז בדירתי וביצע תיקון קל נוסף, וחתם לי על נייר שהכנתי בכתב יד כי הוא ביקר בדירתי, ביצע תיקון, וכי יתבצע מעקב בחורף הבא על טיב התיקון ובמידה ויהיה צורך, התיקון יושלם סופית במהלך החורף הקרוב. אני מוסר את הדירה בעוד כחודש.
האם אני מילאתי את מחויבותי החוקית לקונים שלי? והאם חתימה של מנהל העבודה שלהם על נייר שהוכן על ידי בכתב יד מספקת לצורך העניין?
האם אני מילאתי את מחויבותי החוקית לקונים שלי? והאם חתימה של מנהל העבודה שלהם על נייר שהוכן על ידי בכתב יד מספקת לצורך העניין?
לא ניתן לענות מאחר ולא מדובר בשאלה אלא בבקשה לקבלת חוות דעת משפטית
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/05/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חשש להשתלטות על נכס
אי אס מדיה
21/05/09
סבי נפטר לפני מס ימים , ודודי אשר הוא נרקומן לשעבר ובעל עבר של מאסרים ממושכים ועבירות אלימות , מדבר על כך שבתום ה"שבעה" הוא אינו מתכוון לפנות את דירת סבי , עומד כנגדו על תנאי כנגד עבירות התפרצות וסמים , האם ישנה דרך חוקית למנוע ממנו את ההשתלטות על הדירה? לפי הצוואה הדרך מתחלקת בין 3 הילדים
ניתן להגיש עתירה לבית המשפט למתן צו מניעה כנגד תפיסת חזקה על ידו
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/05/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית
מתעניין
20/05/09
אני מתעניין ברכישת משרד שבבניה אצל קבלן. ברצוני לברר ולשאול:
על מי חל לשלם עבור ערבות הבנקאית. עלי כקונה או על המוכר. ומה הסכום?
האם יחול עלי תשלום מס רכישה עבור הרכוש שבבניה?
נא עזרתכם.
בתודה מראש!
על מי חל לשלם עבור ערבות הבנקאית. עלי כקונה או על המוכר. ומה הסכום?
האם יחול עלי תשלום מס רכישה עבור הרכוש שבבניה?
נא עזרתכם.
בתודה מראש!
על הרכישה יחול מס רכישה. ערבות בנקאית בדר"כ ע"ח הקבלן.
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/05/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טעות ברישום בטאבו
רן
20/05/09
ירשתי בית.
לאחר הוצאת נסח הטאבו גיליתי שהדירה שלי רשומה בטאבו בקומה 4 ( וזה למרות שיש 3 קומות בינין ) וזה למרות שהדירה שלי בכלל בקומה מספר 1.
לאחר בדיקה התברר שהקבלן רשם שיש 6 קומות בבינין ( כניראה כלל את קומת המרתף , מקלט , וקומת הכניסה ).
כרגע אני מוכר את הדירה - ואני חושש שהרישום הזה יהווה בעיה עבורי.
מה לעשות ?
לאחר הוצאת נסח הטאבו גיליתי שהדירה שלי רשומה בטאבו בקומה 4 ( וזה למרות שיש 3 קומות בינין ) וזה למרות שהדירה שלי בכלל בקומה מספר 1.
לאחר בדיקה התברר שהקבלן רשם שיש 6 קומות בבינין ( כניראה כלל את קומת המרתף , מקלט , וקומת הכניסה ).
כרגע אני מוכר את הדירה - ואני חושש שהרישום הזה יהווה בעיה עבורי.
מה לעשות ?
יש לתקן את הרישום. זה אכן יצור לך בעיה במכירה.
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/05/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שריפה בשכר דירה
יובל
20/05/09
חוזה השכר דירה שלי התחייבתי לבצע מספר תיקונים בנכס שבועיים לפני הפינוי
כחודש לפני מועד הפינוי נשרף הנכס (ביטוח ע"י בעל המבנה) וכעת לאחר שבעל
המבנה הרס את המבנה הוא תובע אותי בגין אי ביצוע התיקונים בטענה שסכום
הביטוח שנתקבל על ידו היה נמוך יותר עקב אי ביצוע התיקונים.
האם זה חוקי
כחודש לפני מועד הפינוי נשרף הנכס (ביטוח ע"י בעל המבנה) וכעת לאחר שבעל
המבנה הרס את המבנה הוא תובע אותי בגין אי ביצוע התיקונים בטענה שסכום
הביטוח שנתקבל על ידו היה נמוך יותר עקב אי ביצוע התיקונים.
האם זה חוקי
אנא פנה לפורום דיני נזיקין
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/05/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה קורה עם טאבו נתניה – לא זזים שם
עו"ד שרון
20/05/09
הגשתי שם תיק לרישום עסקה בנתניה כבר למעלה מחודש וחצי ועדיין לא טופל. מה ניתן לעשות על מנת לזרז? מישהו יודע האם הסחבת שם בטיפול של הלשכה? כנ"ל בלשכה ברחובות.
כנ"ל בת"א
מתמחה
24/05/09
מה שאני עושה אם זה דחוף - מוציאה מכתב דחיפות למפקח ומסבירה מדוע הנושא דחוף ומבקשת קידום הנושא.
המלצתי היא גם לצלצל אליהם לפני משלוח המכתב ולבדוק היכן עומד התיק (התחילו לעבוד עליו?שוכב במזכירות?) ואז לפרט במכתב.
בד"כ זה מזרז עניינים...
המלצתי היא גם לצלצל אליהם לפני משלוח המכתב ולבדוק היכן עומד התיק (התחילו לעבוד עליו?שוכב במזכירות?) ואז לפרט במכתב.
בד"כ זה מזרז עניינים...
רכישת דירה – מתן שיק לעו"ד …:
חיים
20/05/09
הצעתי הצעה למוכר דירה פרטית באמצעות מתווך,
במקביל פניתי לעו"ד ( לא מוכר - אינני מכיר אחר ) שיהיה מטעמי ,
העו"ד מציע לתת לו שיק ע"ס 10% מהצעתי - שיק כבטחון / כוונת רצינות לעיסקה, הע"וד מטעמי יחתים אותי על הסכם שאם תוך זמן מסויים המוכר לא יבצע העיסקה - השיק יוחזר אלי ולא יקרה דבר,
מטרת מסירת השיק - להראות כוונות רציניות לרכישת הדירה,
האם זה מקובל ?
במקביל פניתי לעו"ד ( לא מוכר - אינני מכיר אחר ) שיהיה מטעמי ,
העו"ד מציע לתת לו שיק ע"ס 10% מהצעתי - שיק כבטחון / כוונת רצינות לעיסקה, הע"וד מטעמי יחתים אותי על הסכם שאם תוך זמן מסויים המוכר לא יבצע העיסקה - השיק יוחזר אלי ולא יקרה דבר,
מטרת מסירת השיק - להראות כוונות רציניות לרכישת הדירה,
האם זה מקובל ?
נשמע לי כמו תרגיל עוקץ
עו"ד שרון
20/05/09
למה שתיתן שיק לעו"ד שלך? ועוד בסכום כזה? זה נשמע כאילו האינטרס שלך זה הדבר האחרון שמעניין אותו. הוא רוצה רצינות אז תציע לו לשלם מקדמה על חשבון שכר הטרחה שלו.
ואולי עדיף שתמצא עו"ד אחר...
ואולי עדיף שתמצא עו"ד אחר...
שוכרים שלא משלמים
אלמוג
20/05/09
יש לי דירה. השוכרים סוחטים אותי. האם יש דרך חוקית להוציא אותם. תביעה משפטית גירר על פני חודשים רבית. האם יש פתרון מהיר קל וחוקי?. תודה רבה
שכירות.
huki25
20/05/09
יש לבדוק את הסוגייה עם עו"ד המתמצא בתחום.
כעיקרון אתה יכול לבדוק סוגייה של הפרת חוזה השכירות ולפעול על פי התרופות שקבעתם במקרה של הפרה.
כמו כן יש לראות את מסכת העובדות במקרה כמו
כמה זמן הם שוכרים?
האם זו כבר חכירה?
בהצלחה.
כעיקרון אתה יכול לבדוק סוגייה של הפרת חוזה השכירות ולפעול על פי התרופות שקבעתם במקרה של הפרה.
כמו כן יש לראות את מסכת העובדות במקרה כמו
כמה זמן הם שוכרים?
האם זו כבר חכירה?
בהצלחה.
פינוי שוכרים
עו"ד זהר ארד
20/05/09
אני לא מכיר דרך חוקית לפנות שוכרים למעט באמצעות תביעת פינוי.
לתשומת ליבך, לאחרונה תוקן החוק וכיום ישנו הליך מהיר (יחסית) לפינוי שוכרים.
חפש באתר זה מאמר מצוין פרי עתה של עוה"ד שרון עזרא שכותרתו מדריך לפינוי שוכרים.
בהצלחה.
לתשומת ליבך, לאחרונה תוקן החוק וכיום ישנו הליך מהיר (יחסית) לפינוי שוכרים.
חפש באתר זה מאמר מצוין פרי עתה של עוה"ד שרון עזרא שכותרתו מדריך לפינוי שוכרים.
בהצלחה.
זכויות בקרקע ובגג בבית משותף ?
שלומי
20/05/09
אני חושב לרכוש דירת קרקע בבית משתף , הדירה יושבת על מגרש חצי דונם (500 מ"ר) , מעל הדירה יש דייר נוסף. בבירור בעירה נאמר שמותר להוסיף בניה , עיון בנסח טאבו - אין תקנון בית משותף . אין שום הערה חריגה המצביעה על קיום הסכמה או מגבלה כלשהיא .
מאידך - הדירה מלמעלה הרחיב את הדירה שלו - ב 2 חדרים , כך שלמטה יש עמודים.
ש א ל ת י :
א- האם אני חייב את אישור השכן לצורך סגירת העמודים (שהם למעשה החדרים של השכן למעלה). ב- האם אני יוכול להסתמך על הרשום בטאבו , בכך שאין שום הסדר ( לגבי חלוקת הקרקע) בין הדייר למעלה לבין הדייר שאני עומד לרכוש ממנו .
ג- מדובר בקרקע של המנהל - המוכר לא מוגבל בהעברה או מכירה , האם אני צריך את אישור המנהל לצורך הרחבת הדירה ? ואהם אני מחוייב בתשלום למנהל בגין הרחבת הדירה .
מאידך - הדירה מלמעלה הרחיב את הדירה שלו - ב 2 חדרים , כך שלמטה יש עמודים.
ש א ל ת י :
א- האם אני חייב את אישור השכן לצורך סגירת העמודים (שהם למעשה החדרים של השכן למעלה). ב- האם אני יוכול להסתמך על הרשום בטאבו , בכך שאין שום הסדר ( לגבי חלוקת הקרקע) בין הדייר למעלה לבין הדייר שאני עומד לרכוש ממנו .
ג- מדובר בקרקע של המנהל - המוכר לא מוגבל בהעברה או מכירה , האם אני צריך את אישור המנהל לצורך הרחבת הדירה ? ואהם אני מחוייב בתשלום למנהל בגין הרחבת הדירה .
עסקה במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/05/09
שלומי שלום,
צר לי להשיבך ריקם אבל מדובר בעסקה במקרקעין אשר יש לבדוק ביסודיות ובמקצועיות. יהיה זה מאוד לא אחראי להשיב לשאלותיך בכלליות מבלי לבדוק את המצב המשפטי/עובדתי.
אם אתה עוקב אחרי התנהלות הפורום אתה ודאי יודע שאנו שבים ומפצירים בגולשים שלא לבצע עסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא במקרקעין.
הדברים נכונים שבעתיים בעסקה כפי שברצונך לבצע.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
צר לי להשיבך ריקם אבל מדובר בעסקה במקרקעין אשר יש לבדוק ביסודיות ובמקצועיות. יהיה זה מאוד לא אחראי להשיב לשאלותיך בכלליות מבלי לבדוק את המצב המשפטי/עובדתי.
אם אתה עוקב אחרי התנהלות הפורום אתה ודאי יודע שאנו שבים ומפצירים בגולשים שלא לבצע עסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא במקרקעין.
הדברים נכונים שבעתיים בעסקה כפי שברצונך לבצע.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לשאלה
חיים
20/05/09
ראשית כל, צודק המגיב מעלי בדוק ביסודיות את העסקה.
בדר"כ בבית משותף למרות שאין תקנון כל מה שמופרד ממנו ולא הוצמד ע"י הקבלן או נאמר במפורש ע"י הקבלן, ראה חוק מכר דירות
נחשב לרכוש המשותף. ובכדי לסגור את העמודים תצטרך אישור מהדייר שנמצא בבניין הרי גם אם אין תקנון מחייב התקנון שנמצא בחוק המקרקעין הינו התקנון המצוי ע"פ סעיף 62.
בהצלחה.
בדר"כ בבית משותף למרות שאין תקנון כל מה שמופרד ממנו ולא הוצמד ע"י הקבלן או נאמר במפורש ע"י הקבלן, ראה חוק מכר דירות
נחשב לרכוש המשותף. ובכדי לסגור את העמודים תצטרך אישור מהדייר שנמצא בבניין הרי גם אם אין תקנון מחייב התקנון שנמצא בחוק המקרקעין הינו התקנון המצוי ע"פ סעיף 62.
בהצלחה.
ביטול רישום משכנתא
מיכאל
20/05/09
אני גר בדירה עם החמים שלי. יש על הדירה שתי משכנתאות שליושלהם. לפני מספר שבועות אני סילקתי את המשכנתא שלי ובקשתימהבנק שלי שטר לביטול רישום המשכנתא כדי למחוק אותה בטאבוהם אמרו לי שהם לא יכולים לתת לי שטר כזה כל עוד יש עוד משכנתא על הדירה. האים זה באמת כך לפי החוק??לי זה ניראה לא הגיוני ',אני חושב שרישום המשכנתא שלי צריך להמחק
תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/05/09
ככל שרשומות בטאבו שתי משכנתאות שונות - אזי יש למחוק את המשכנתא שסולקה.
אך לעיתים ישנן שתי הלוואות שמובטחות ברישום משכנתא אחת ואז לא ניתן למחוק את המשכנתא מהמרשם לאחר סילוק הלוואה אחת בלבד.
יש לבדוק היטב את העובדות.
אך לעיתים ישנן שתי הלוואות שמובטחות ברישום משכנתא אחת ואז לא ניתן למחוק את המשכנתא מהמרשם לאחר סילוק הלוואה אחת בלבד.
יש לבדוק היטב את העובדות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה חדשה
ערן
20/05/09
שלום רב.
אישתי ואני מעוניינים לרכוש את דירתנו הראשונה. אין בבעלותנו כל נכס ואין כלנכס הרשום על שמנו.
ברצוני לקבל מידע בנוגע למס שבח ומס רכישה? האם מיסים אלו חלים גם עלינו? האם יש דרך לקבל פטורהנחה בתשלום מיסים אלו?
אציין כי ראינו דירה שעלותה מיליון ש"ח.מה אם כך יהיו העלויות הנוספות במידה ואכן עלינו לשלם מיסים?
אישתי ואני מעוניינים לרכוש את דירתנו הראשונה. אין בבעלותנו כל נכס ואין כלנכס הרשום על שמנו.
ברצוני לקבל מידע בנוגע למס שבח ומס רכישה? האם מיסים אלו חלים גם עלינו? האם יש דרך לקבל פטורהנחה בתשלום מיסים אלו?
אציין כי ראינו דירה שעלותה מיליון ש"ח.מה אם כך יהיו העלויות הנוספות במידה ואכן עלינו לשלם מיסים?
מס רכישה
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/05/09
ערן שלום,
מס רכישה רלבנטי לרוכשים ומס שבח רלבנטי למוכרים.
בהנחה וזו דירתכם הראשונה ועלות רכישתה כמיליון ש"ח, שיעור מס הרכישה הינו אפס, משמע לא תאלצו לשלם מס כלל.
בהצלחה לכם,
זהר ארד, עו"ד
מס רכישה רלבנטי לרוכשים ומס שבח רלבנטי למוכרים.
בהנחה וזו דירתכם הראשונה ועלות רכישתה כמיליון ש"ח, שיעור מס הרכישה הינו אפס, משמע לא תאלצו לשלם מס כלל.
בהצלחה לכם,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיקול על דירה
יפה
20/05/09
שלום רב
אני ובעלי התגרשנו בשנת 99 ועשינו הסכם גירושין
בהסכם נקבע שהדירה תעבור לבעלות שלי לבד
זה היה בטיפול עו"ד אבל הדירה נשארה רשומה במנהל על שם שנינו
כרגע לבעלי יש חוב לבנק דיסקונט והבנק עשה עיקול על הדירה
פניתי לבנק והם אמרו שאין מה לעשות כי הדירה רשומה על שמו גם
מה אפשר לעשות?
אני ובעלי התגרשנו בשנת 99 ועשינו הסכם גירושין
בהסכם נקבע שהדירה תעבור לבעלות שלי לבד
זה היה בטיפול עו"ד אבל הדירה נשארה רשומה במנהל על שם שנינו
כרגע לבעלי יש חוב לבנק דיסקונט והבנק עשה עיקול על הדירה
פניתי לבנק והם אמרו שאין מה לעשות כי הדירה רשומה על שמו גם
מה אפשר לעשות?
תחרות בין זכויות במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/05/09
יפה שלום,
ישנה פסיקה עניפה בנושא לרבות של בית המשפט העליון.
לפי המתואר על ידך, בעת הטלת העיקול כבר לא היו לבעלך זכויות בדירה. לפיכך, זכויותיך גוברות על העיקול ודינו להתבטל.
הבעיה היא, שבכדי לבטל את העיקול צריך את הסכמת הבנק וככל שזו לא ניתנת מרצון, תאלצי לעתור לבית המשפט שיכריז על בטלות העיקול.
ממליץ לך לפנות לעו"ד שהיה אמור להשלים את רישום הדירה על שמך (לא ברור למה הדבר לא נעשה במשך 10 שנים) ולתת לו לטפל בעניין מול הבנק.
לאחר ביטול העיקול יש לפעול במיידית להשלמת רישום הדירה על שמך.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
ישנה פסיקה עניפה בנושא לרבות של בית המשפט העליון.
לפי המתואר על ידך, בעת הטלת העיקול כבר לא היו לבעלך זכויות בדירה. לפיכך, זכויותיך גוברות על העיקול ודינו להתבטל.
הבעיה היא, שבכדי לבטל את העיקול צריך את הסכמת הבנק וככל שזו לא ניתנת מרצון, תאלצי לעתור לבית המשפט שיכריז על בטלות העיקול.
ממליץ לך לפנות לעו"ד שהיה אמור להשלים את רישום הדירה על שמך (לא ברור למה הדבר לא נעשה במשך 10 שנים) ולתת לו לטפל בעניין מול הבנק.
לאחר ביטול העיקול יש לפעול במיידית להשלמת רישום הדירה על שמך.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדת חלקות משנה בבניין
אלון
20/05/09
בבניין שלי יש מחסן הרשום כחלקת משנה בפני עצמה.
אני בעל חלקת משנה אחרת בבניין
האם ניתן (ומה הפרוצדורה) לאחד בין חלקות המשנה.
מדגיש כי ייעוד חלקת המשנה הוא מחסן והחלקה השנייה הוא מגורים
אשמח לעזרה
אני בעל חלקת משנה אחרת בבניין
האם ניתן (ומה הפרוצדורה) לאחד בין חלקות המשנה.
מדגיש כי ייעוד חלקת המשנה הוא מחסן והחלקה השנייה הוא מגורים
אשמח לעזרה
תיקון צו רישום בית משותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/05/09
אלון שלום,
לא ניתן לאחד בין החלקות אך ניתן לתקן את צו הבית המשותף, לבטל את חלקת המשנה של המחסן ולהצמיד אותו לדירה.
מדובר בהליך מורכב ויקר יחסית, הדורש בין היתר את הסכמת השכנים.
לא ברור מדוע ברצונך לאחד את הרישום אך ישנם גם יתרונות לרישום כפי שהוא כיום.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
לא ניתן לאחד בין החלקות אך ניתן לתקן את צו הבית המשותף, לבטל את חלקת המשנה של המחסן ולהצמיד אותו לדירה.
מדובר בהליך מורכב ויקר יחסית, הדורש בין היתר את הסכמת השכנים.
לא ברור מדוע ברצונך לאחד את הרישום אך ישנם גם יתרונות לרישום כפי שהוא כיום.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תב"ע
יוסי
20/05/09
הגג שלנו משותף ויש לנו תב"ע מאושרת לבניה, השכנים מתנגדים אבל גם הגינות משותפות והם השתלטו על הגינות שהם גם כן משותפות, וזכויות הבניה שלהם הם על הגינות כפי שמפורטת בתב"ע.
השאלה שלי היא האם ביכולתם למנוע מאיתנו לבנות אף על פי שיש תב"ע מאושרת?
השאלה שלי היא האם ביכולתם למנוע מאיתנו לבנות אף על פי שיש תב"ע מאושרת?
כן. נדרשת הסכמתם.
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/05/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח טאבו
נדל"ן
20/05/09
יש לי קושי בפרט מסויים כאשר אני קוראת נסח טאבו:
לדוג': כאשר מדובר בחלקה ששטחה 2327 מ"ר. ורשום כי חלקו של הבעלים הוא 32015/34883- מהי המשמעות? מדוע רושמים את החלק מתוך 34883 ולא מתוך 2327 (גודל החלקה?)
לדוג': כאשר מדובר בחלקה ששטחה 2327 מ"ר. ורשום כי חלקו של הבעלים הוא 32015/34883- מהי המשמעות? מדוע רושמים את החלק מתוך 34883 ולא מתוך 2327 (גודל החלקה?)
בשביל שיהיו מספרים עגולים
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/05/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת מגרש- דחוף
לי
20/05/09
ברכישתמגרש מחברה ידועה קרקע של המנהל מה הכי חשוב לבדוק בטרם הרכישה?
עסקה במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/05/09
לי שלום,
השאלה כללית מידי.
בכל מקרה, איננו מדריכים גולשים כיצד לעשות עסקאות מקרקעין בשיטת "עשה זאת בעצמך". נהפוך הוא - אנו שבים ומפצירים בגולשים שלא לבצע עסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא במקרקעין.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
השאלה כללית מידי.
בכל מקרה, איננו מדריכים גולשים כיצד לעשות עסקאות מקרקעין בשיטת "עשה זאת בעצמך". נהפוך הוא - אנו שבים ומפצירים בגולשים שלא לבצע עסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא במקרקעין.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטחים חקלאים
הראל
19/05/09
יש ברשות משפחתי אשר גרה במושב שטחים חקלאים אני מעונין לבנות מחסן לאיחסון סחורה לחברות.
מה באפשרותי לעשות?
מה באפשרותי לעשות?
לבקש אישור לשימוש חורג
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/05/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מחולקת
רוני
19/05/09
אני לפני רכישת דירה חדשה להשקעה מקבלן, מחולקת !!!
את החלוקה ביצע הקבלן,
האם עלולה להווצר בעיה בנושא ?
יש להדגיש כי החלוקה מתבצעת טרם מסירת הדירה - הדירה חדשה ועדיין בבניה - לפני סיום,
תודה
את החלוקה ביצע הקבלן,
האם עלולה להווצר בעיה בנושא ?
יש להדגיש כי החלוקה מתבצעת טרם מסירת הדירה - הדירה חדשה ועדיין בבניה - לפני סיום,
תודה
יש לבדוק כי החלוקה חוקית על פי היתר הבניה
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/05/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה חדשה (בבניה) ממוכר פרטי שקנה מקבלן
רוני
19/05/09
אני לפני רכישת דירה חדשה ( בבניה ) - מועד סיום משוער בעוד כ 3 חודשים.
הבניין רשום בטאבו ( לא מינהל ) ובעתיד החברה הבונה תרשום אי"ה לכל דייר את חלקו.
המוכר הינו אדם פרטי שקנה מהקבלן הבונה כך שבעצם אני מול אדם פרטי - המוכר ולא חברת הבניה / קבלן.
1. האם אוכל "להינות" מאחריות הקבלן "בדק" למרות שרכשתי "יד שניה - דירה בבניה" ?
2. האם ישנה בעיה מהותית בנושא זה שיש לשים לב אליו
תודה
הבניין רשום בטאבו ( לא מינהל ) ובעתיד החברה הבונה תרשום אי"ה לכל דייר את חלקו.
המוכר הינו אדם פרטי שקנה מהקבלן הבונה כך שבעצם אני מול אדם פרטי - המוכר ולא חברת הבניה / קבלן.
1. האם אוכל "להינות" מאחריות הקבלן "בדק" למרות שרכשתי "יד שניה - דירה בבניה" ?
2. האם ישנה בעיה מהותית בנושא זה שיש לשים לב אליו
תודה
רכישת דירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/05/09
לגבי שאלתך הראשונה - אכן תוכלו להינות מאחריות קבלן אך יש להקפיד שהמוכר ימחה לכם את מלוא זכויותיו על פי הסכם המכר המקורי עם הקבלן
לגבי שאלתך השניה - לא ניתן להשיב. יש לבדוק כל עסקה לגופה.
אנו שבים ומפצירים בגולשי הפורום שלא להתקשר בעסקאות מקרקעין, מכל סוג שהוא, ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא בדיני מקרקעין.
לגבי שאלתך השניה - לא ניתן להשיב. יש לבדוק כל עסקה לגופה.
אנו שבים ומפצירים בגולשי הפורום שלא להתקשר בעסקאות מקרקעין, מכל סוג שהוא, ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא בדיני מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אני מחוייב לפצות שכן על העמודים שהוא בנה?
דוד
19/05/09
יש לי דירה בקומת קרקע בבניין מגורים בעל 2 קומות,
השכן מעליי הרחיב את הדירה שלו ובנה על עמודים לפני מספר שנים.
אני רוצה לפתוח פתח מתחת לבנייה שלו ולרצף שם כ 4 מטר בשביל שיהיה לי יציאה לחלק האחורי של החצר ושתהיה מרוצפת יפה.
אני לא סוגר בקירות את השטח שמתחת לעמודים אלא רק מרצף חלק קטן, חשוב לציין שאם השכן לא היה בונה אז הייתי עושה את הפתח הזה ומרצף בכל מקרה.
השכן שלי טוען שאם אני רוצה לרצף חלק אני צריך לתת לו את הפיצוי הכספי על הבנייה.
השאלה היא :האם אני מחוייב לשלם לו את הפיצוי? למרות שזה שטח שלי ואני לא סוגר קירות או נהנה ממה שהוא בנה,
אלא משתמש בשטח בדיוק איך שהייתי משתמש בו גם אם לא היו העמודים והתקרה.
והשאלה השנייה היא איך אפשר למדוד את גובה הפיצוי שמגיע לשכן.
תודה רבה
השכן מעליי הרחיב את הדירה שלו ובנה על עמודים לפני מספר שנים.
אני רוצה לפתוח פתח מתחת לבנייה שלו ולרצף שם כ 4 מטר בשביל שיהיה לי יציאה לחלק האחורי של החצר ושתהיה מרוצפת יפה.
אני לא סוגר בקירות את השטח שמתחת לעמודים אלא רק מרצף חלק קטן, חשוב לציין שאם השכן לא היה בונה אז הייתי עושה את הפתח הזה ומרצף בכל מקרה.
השכן שלי טוען שאם אני רוצה לרצף חלק אני צריך לתת לו את הפיצוי הכספי על הבנייה.
השאלה היא :האם אני מחוייב לשלם לו את הפיצוי? למרות שזה שטח שלי ואני לא סוגר קירות או נהנה ממה שהוא בנה,
אלא משתמש בשטח בדיוק איך שהייתי משתמש בו גם אם לא היו העמודים והתקרה.
והשאלה השנייה היא איך אפשר למדוד את גובה הפיצוי שמגיע לשכן.
תודה רבה
העניין דורש בדיקה עובדתית ומשפטית שבלעדיהן אין אפשרות להשיב נכונה
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/05/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בטיפול כונס נכסים
kobi1902
19/05/09
ראשית ברצוני להודות לכל אותם העונים בפורום זה. דעו, אני ממליץ בחום.
ולשאלתי: בבניין מגורי בו אני מתפקד כועד, ישנה דירה בטיפול כונס נכסים, ועל דירה זו קיים חוב של 11 חודשים לועד הבית.
למי ניתן לפנות בעניין ?
ולשאלתי: בבניין מגורי בו אני מתפקד כועד, ישנה דירה בטיפול כונס נכסים, ועל דירה זו קיים חוב של 11 חודשים לועד הבית.
למי ניתן לפנות בעניין ?
לכונס הנכסים
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/05/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יציאה מדירה לפני תום חוזה השכירות
נירית
19/05/09
שלום
שמי נירית שכרנו דירה לפני כשנתיים בגדרה, בת 3 חדרים, החוזה שלנו עומד להסתיים ב15.08.09 החוזה סטנדרטי נקנה מחנות ספרים מה שלא שמנו לב לצערנו מתמימות ואמונה, שאין שום סעיף לגבי עזיבה מוקדמת, חשבנו לעבור בהתחלה לדירת 4 חדרים , אבל נקלענו למצב כספי קשה דיברנו עם הדיירת על המצב הכספי הקשה שלנו מאחר ויש לנו ילד נכה בבית ועקב ההוצאות החלטנו לחזור להורים , מה שגם בבית יש בעית יונים חמורה והכי גרוע השכנים מעלינו מרעישים כל יום עד השעות הקטנות של הלילה ומפריעות לילד שלי לישון טוב ומשבשות את הבוקר היציאה לגן, כמו כן יש בעיה אם הדוד שלם שקופץ כל חודשיים ושרף לי בבית את המחשב והמקרר שאת הטכנאי ספגנו לבד, בנוסף יש ברז באמבטיה לא תקין שהשוכר ביקש לא להזמין אינטלטור שהוא יבוא לבדוק מה שלא קרה , שביקשתי לצאת מהדירה היא הפכה ללא נחמדה וביקשה לבוא יום אחד עם קבוצת אנשים ולא התפשרה על השעה אפילו שאני עובדת, היה ויכוח בו השתמשה במילים כמו אני אגרום לכם לסבול על זה וכדומה אני הסברתי שאין לי בעיה שתבוא כל יום אבל תתחשב שאני עובדת, בסופו של דבר הסתדרנו והיא מגיעה אלינו יום רביעי, ביקשנו מהדיירת להוסיף בפרסום הדירה אופצייה להשכרה מיידית עקב מצבנו וגם שיגיעו דיירים שתציין שיש אפשרות לצאת כבר מה-15.06 תום החודש הזה (שילמנו כבר עד ה-15.06)היא הסכימה רק לרשום שיש אפשרות מיולי , בינתיים אני חוששת שלא נוכל לעמוד בתשלומים.
ילדי אובחן PDD ונמצא בטיפולים ואבחונים המון מה שהביא אותנו למצב הזה.
אנא עזרתך בהקדם
תודה
נירית
השאלה שלי אם אין איוז אפשרות לצאת מהחוזה הזה.
שמי נירית שכרנו דירה לפני כשנתיים בגדרה, בת 3 חדרים, החוזה שלנו עומד להסתיים ב15.08.09 החוזה סטנדרטי נקנה מחנות ספרים מה שלא שמנו לב לצערנו מתמימות ואמונה, שאין שום סעיף לגבי עזיבה מוקדמת, חשבנו לעבור בהתחלה לדירת 4 חדרים , אבל נקלענו למצב כספי קשה דיברנו עם הדיירת על המצב הכספי הקשה שלנו מאחר ויש לנו ילד נכה בבית ועקב ההוצאות החלטנו לחזור להורים , מה שגם בבית יש בעית יונים חמורה והכי גרוע השכנים מעלינו מרעישים כל יום עד השעות הקטנות של הלילה ומפריעות לילד שלי לישון טוב ומשבשות את הבוקר היציאה לגן, כמו כן יש בעיה אם הדוד שלם שקופץ כל חודשיים ושרף לי בבית את המחשב והמקרר שאת הטכנאי ספגנו לבד, בנוסף יש ברז באמבטיה לא תקין שהשוכר ביקש לא להזמין אינטלטור שהוא יבוא לבדוק מה שלא קרה , שביקשתי לצאת מהדירה היא הפכה ללא נחמדה וביקשה לבוא יום אחד עם קבוצת אנשים ולא התפשרה על השעה אפילו שאני עובדת, היה ויכוח בו השתמשה במילים כמו אני אגרום לכם לסבול על זה וכדומה אני הסברתי שאין לי בעיה שתבוא כל יום אבל תתחשב שאני עובדת, בסופו של דבר הסתדרנו והיא מגיעה אלינו יום רביעי, ביקשנו מהדיירת להוסיף בפרסום הדירה אופצייה להשכרה מיידית עקב מצבנו וגם שיגיעו דיירים שתציין שיש אפשרות לצאת כבר מה-15.06 תום החודש הזה (שילמנו כבר עד ה-15.06)היא הסכימה רק לרשום שיש אפשרות מיולי , בינתיים אני חוששת שלא נוכל לעמוד בתשלומים.
ילדי אובחן PDD ונמצא בטיפולים ואבחונים המון מה שהביא אותנו למצב הזה.
אנא עזרתך בהקדם
תודה
נירית
השאלה שלי אם אין איוז אפשרות לצאת מהחוזה הזה.
סיום חוזה
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/05/09
עם כל האמפטיה למצבך, חוזים יש לקיים.
אני סבור שצריכה להיות התחשבות של המשכירה במצבך אך מבחינת התחייבות חוזית, נראה כי אתם כבולים.
במיוחד נכונים הדברים בהתחשב בעובדה שנותרו רק שלושה חודשים לסיום החוזה.
אני סבור שצריכה להיות התחשבות של המשכירה במצבך אך מבחינת התחייבות חוזית, נראה כי אתם כבולים.
במיוחד נכונים הדברים בהתחשב בעובדה שנותרו רק שלושה חודשים לסיום החוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
